Procedura specială a evacuării. Domeniul de aplicare a Titlului XI din Codul de procedură civilă. Inadmisibilitatea cererii în evacuare pentru neîndeplinirea procedurii prealabile constând în notificarea pârâtului
| Comentarii |
|
Tribunalul MARAMUREŞ-Secţia II-a Civilă de contencios Administrativ şi Fiscal Decizie nr. 1264/A din data de 16.10.2015
Domeniul de aplicare a procedurii speciale a evacuării este restrâns la litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane, procedura specială a evacuării fiind una în care cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă judecata se face cu citarea părților, apărările pârâtului chemat în judecată printr-o astfel de cerere fiind limitate, potrivit art. 1034 Cod procedură civilă, la cele ce privesc temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
În procedura evacuării, dacă pârâtul invocă un titlu de proprietate, dat fiind caracterul special al acesteia, nu s-ar putea analiza nici dreptul de proprietate, nici valabilitatea titlului invocat de pârâtul a cărui evacuare s-a solicitat, cu atât mai puțin cu cât raporturile juridice dintre părți sunt unele complexe, impunându-se o judecată în procedura de drept comun, în cadrul căreia pârâtul ar putea beneficia de toate garanțiile ce asigură un proces echitabil.
Conform art. 193 Cod procedură civilă, lipsa procedurii prealabile constând în notificarea pârâtului nu poate fi invocată decât de către pârât și numai prin întâmpinare sau la primul termen cu părțile legal citate atunci când nu este obligatorie întâmpinare, prin urmare nu poate fi invocată pentru prima data in apel.
(Decizia civilă Nr. 1264/A din 16 Octombrie 2015 - Dosar nr. 1764/182/2015* , Secția a II-a Civilă, de contencios administrativ si fiscal)
Deliberând asupra apelului, tribunalul a constatat următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 3618 din 13.05.2015 a Judecătoriei Baia Mare s-a admis cererea în evacuare introdusă de reclamanții M G, M C A, V O, V I, D D , D V și SC H P SRL, în contradictoriu cu pârâtul K F și s-a dispus evacuarea celui din urmă din apartamentul nr. situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, nr. 2, înscris în CF 100092-C1-U33 Baia Mare, nr. cad.12142-C1-U42, pârâtul fiind obligat să plătească reclamanților suma de 100 RON reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a se hotărî astfel, prima instanță a reținut că SC H P SRL, în calitate de coproprietar al apartamentului nr. din blocul nr. 2 de pe str. Aleea Toamnei din Baia Mare, potrivit înscrierii în CF 100092-C1-U33 Baia Mare, a încheiat cu pârâtul, în data de 19.06.2009, un contract de comodat nr. 7415, prin care reclamanta ceda în folosință cu titlu gratuit lui K F, spațiul mai sus menționat, pe o durată nedeterminată.
Ulterior, în data de 09.03.2011, între aceleași părți, se încheie un contract sub semnătură privată, intitulat "convenție de asistență și sprijin reciproc";, prin care, printre altele, părțile convin, la pct. 3 lit. b, să stabilească un termen de 3 ani în care, în temeiul contractului de comodat nr. 7415/2009, K F are dreptul să folosească apartamentul nr. din bl. 2 de pe strada Aleea Toamnei din Baia Mare, termen socotit începând cu data de 09.03.2011, când s-a încheiat convenția prin care s-a stabilit durata comodatului.
Aceasta înseamnă că în data de 09.03.2014 a încetat dreptul de folosință al pârâtului asupra apartamentului din prezentul litigiu, prin expirarea termenului.
Cum prezenta acțiune a fost formulată în data de 17.03.2015, înseamnă că, în speță, sunt întrunite condițiile prevăzute de art. 1033 alin. 1 Cod procedură civilă, pârâtul folosind la data introducerii cererii de evacuare, apartamentul , fără drept, întrucât dreptul de folosință al lui K F a încetat la expirarea termenului stabilit de părți, adică în 09.03.2014. Pe cale de consecință, cererea reclamanților, în calitate de proprietari ai apartamentului de pe strada Aleea Toamnei nr. 2, calitate dovedită cu înscrierea din CF 100092-C1-U33 Baia Mare, urmează a fi admisă.
În ceea ce privește notificarea cerută de prevederile art. 1037 alin. 3 Cod procedură civilă, nefiind o condiție de admisibilitate a cererii, și întrucât lipsa ei nu este sancționată de lege cu decăderea din dreptul de a uza de această procedură specială, nu are ca efect sancționarea reclamantului, în lipsa unei cereri din partea pârâtului și a dovedirii unei vătămări de către acesta.
Împotriva acestei hotărâri, în termenul legal, a declarat apel pârâtul K F, solicitând admiterea apelului și schimbarea în tot a sentinței civile apelate, în sensul respingerii cererii în evacuare.
Nu s-au cerut cheltuieli de judecată.
Motivele de apel s-au depus prin memoriu separat, la data de 11.06.2015.
În motivarea apelului s-a arătat, în esență, că prima instanță nu s-a pronunțat asupra excepției lipsei calității de reprezentant, iar cu privire la cerința notificării, prevăzută de art. 1037 Cod procedură civilă, s-a reținut că nu este o condiție de admisibilitate a cererii și, întrucât lipsa ei nu este sancționată cu decăderea din dreptul de a uza de procedura specială a evacuării, a apreciat că excepția inadmisibilității acțiunii nu trebuie analizată.
S-a susținut că soluția primei instanțe este nelegală, pentru următoarele motive:
- locațiunea nu a avut o durată determinată, ci una nedeterminată, conform art. 3 din Contractul de comodat, astfel că aprecierea instanței de fond în sensul că notificarea prealabilă nu constituie o procedură prealabilă, este nelegală, acțiunea promovată de reclamanți fiind inadmisibilă;
- reținerea primei instanțe în sensul că a încetat dreptul de folosință asupra apartamentului din care s-a cerut evacuarea, nu este în conformitate cu actele la care se face referire, întrucât Contractul de comodat cu dată certă nr. 7415 din 19.06.2009 nu putea fi modificat prin Convenția de asistență și sprijin reciproc încheiată la data de 09.03.2011, părțile din cele două acte nefiind același, iar persoana care a semnat Convenția în calitate de reprezentant al societăților ce au avut calitate de parte în acest din urmă act, nu a avut împuternicirea din partea administratorilor judiciari desemnați în procedura de insolvență deschisă cu privire la acestea începând cu data de 10.02.2010.
- în fine, inadmisibilitatea cererii în evacuare rezultă și din prevederile art. 3 din Convenția încheiată la data de 09.03.2011, potrivit cu care părțile s-au angajat să nu întreprindă acțiunii împotriva intereselor comune și nici acțiuni directe în justiție legate de obiectul convenției, care aduc prejudicii care lezează interesele personale ale părților semnatare, or acțiunea în evacuare promovată de reclamanți lezează interesele apelantului pârât, întrucât toate contractele sau convențiile încheiate cu reclamanții au avut drept scop recuperarea datoriei de 370.000 euro, pe care aceștia din urmă o au față de apelant .
Cererea de apel a fost legal timbrată.
Intimații M G, M C A, V O, V I, D D, D Vși SC H P SRL, prin lichidator judiciar Pro Insolv SPRL au depus întâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat și menținerea sentinței atacate.
Au solicitat intimații și cheltuieli de judecată.
Prin întâmpinare s-a susținut că excepția nesemnării cererii este neîntemeiată, întrucât în toate acțiunile de fond (6 la număr), apelantul, prin același reprezentant, a primit o copie a contractului de asistență juridică încheiat de către avocați cu reclamanții, situație în care nu se putea pune problema exercitării vreunei activități fără mandat, iar pentru reprezentarea societății aflate în insolvență, s-a obținut mandatul administratorului judiciar.
Privind procedura prealabilă s-a susținut că aceasta a fost îndeplinită, iar pârâtul apelant a și răspuns reclamanților arătând că el se consideră proprietar al imobilelor în litigiu.
În ce privește fondul, au susținut reclamanții-intimați că sunt proprietari tabulari ai apartamentului din care s-a cerut evacuarea pârâtului, cota de 9/10 aparținând persoanelor fizice și cota de 1/10 aparținând societății H P SRL, arătându-se că privind acest apartament s-a încheiat, mai întâi Contractul de comodat cu dată certă 7415 din 19.06.2009, iar ulterior, a fost încheiată Convenția de asistență și sprijin reciproc din 01.03.2011, prin care apelantul-pârât primea folosința gratuită asupra unui număr de 6 apartamente în schimb cedând spre folosință gratuită imobilul situat pe str.Oașului, nr.3A, pe o perioadă de 3 ani.
S-a învederat că după expirarea termenului pentru care s-a încheiat acest contract, pârâtul a evacuat pe reclamanți din imobilul situat pe str.Oașului, nr. 3 A, astfel încât, corelativ obligației reclamanților de a părăsi acest imobil, pârâtul avea obligația, în același timp, de a părăsi toate cele 6 apartamente, în situația în care nu s-ar fi încheiat, din orice motiv, un contract de vânzare-cumpărare autentic sau orice alt contract care ar fi justificat folosința pe mai departe a celor 6 apartamente.
În fine, s-a arătat că pârâtul a fost notificat în mod legal să elibereze locuința, iar acesta nu numai că s-a conformat, dar a refuzat în mod explicit, așa cum rezultă acest refuz din Anexa 5.
În apel nu s-au propus probe noi.
Examinând cererea de apel și sentința apelată, în raport de motivele invocate și de dreptul aplicabil în materie, tribunalul a reținut că apelul este fondat, pentru considerentele ce succed:
Conform art. 1034 Cod procedură civilă, domeniul de aplicare a Titlului XI din Cod este restrâns la litigiile privind evacuarea din imobilele folosite sau, după caz, ocupate fără drept de către foștii locatari sau alte persoane, procedura specială a evacuării fiind una în care cererea se judecă de urgență, în camera de consiliu, cu dezbateri sumare, dacă judecata se face cu citarea părților.
Apărările pârâtului chemat în judecată printr-o astfel de cerere sunt limitate, potrivit art. 1034 Cod procedură civilă, la cele ce privesc temeinicia motivelor de fapt și de drept ale cererii, inclusiv lipsa titlului reclamantului.
Așadar, procedura evacuării poate fi folosită și în cazul în care dreptul de folosință asupra imobilului s-a născut dintr-un alt contract decât cel de locațiune, precum contractul de comodat, sau antecontractul de vânzare-cumpărare cu clauză anticipativă ce stipulează predarea folosinței obiectului derivat al antecontractului, astfel cum este în prezenta cauză, în astfel de ipoteze subiectul pasiv al procedurii fiind numit de lege ocupant al imobilului, nu locatar.
În cauză, reclamanții-intimați au solicitat a se dispune evacuarea pârâtului apelant F K din imobilul apartament, situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, Nr.2, ap. , Județul Maramureș, motivând că a expirat durata pentru care pârâtul a avut permisiunea de a folosi imobilului, sens în care s-au referit reclamanții la două acte juridice, și anume Contractul de Comodat nr. 7415 din 19.06.2009, încheiat pentru o durată nedeterminată și Convenția de asistență și sprijin reciproc încheiată la data de 01.03.2011, prin care s-a modificat durata Contractului de comodat evocat, aceasta fiind determinată, și anume de 3 ani.
Apelantul F K a susținut că este inadmisibilă cererea în evacuare, întrucât nu a fost notificat de către reclamanții-intimați, astfel că nu este legală sentința primei instanțe, reținând că notificarea nu reprezintă o condiție de admisibilitate a cererii.
Instanța de apel a apreciat ca nefiind fondat apelul sub acest motiv, și anume inadmisibilitatea cererii în evacuare pentru neîndeplinirea procedurii prealabile constând în notificarea sa, întrucât lipsa procedurii prealabile, conform art. 193 Cod procedură civilă, nu poate fi invocată decât de către pârât și numai prin întâmpinare sau la primul termen cu părțile legal citate atunci când nu este obligatorie întâmpinarea, precum este în procedura specială a evacuării, iar pârâtul nu a invocat această excepție nici prin întâmpinare, nici la termenul din 06.05.2015, când s-a dezbătut cererea (f.57-58).
Nefiind invocată în condițiile enunțate, excepția nu a fost primită în apel.
Nefondat a fost apreciat apelul și sub motivul referitor la nepronunțarea primei instanțe asupra excepției lipsei calității de reprezentant invocată de pârât prin întâmpinare, excepția fiind respinsă la termenul când s-a dezbătut cauza, cu motivarea că reprezentantul reclamanților a făcut dovada calității sale, depunând în copie contractul de asistență juridică încheiat cu aceștia, a cărui original a fost înfățișat primei instanțe, împrejurări față de care însuși pârâtul, prin apărător, a arătat instanței de apel, la termenul din 07.10.2015, că nu mai susține această excepție.
Însă, apelul s-a apreciat a fi fondat în raport de apărările formulate de pârât cu privire la motivele de fapt și de drept ale cererii în evacuare formulate de reclamanți.
Astfel, s-a constatat că prin Convenția de asistență și sprijin reciproc încheiată la data de 01.03.2011, prin care s-a modificat durata Contractului de comodat, printre altele, a avut ca obiect și "rezolvarea situației dreptului de folosință și a dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente situate la adresa menționată, conform Antecontractului nr. 22989/2008, Anexelor semnate ulterior și a Convențiilor din 08.10.2009 și din 22.02.2011.";
Prin această Convenție, pentru rezolvarea situației enunțate, s-au acceptat soluțiile înscrise la pct. 3.1. din Convenție, astfel:
Se recunoaște datoria de aprox. 370.000 Euro față de K F și se va compensa conform prezentei "Convenții"; astfel:
a. - pentru suma de 345.000 Euro se respectă principiul "Spațiu (str. Victoriei, nr.96) contra Apartamente (conf. antecontract 22989/2008) conform Convențiilor din 08.10.2009 și 22.02.2011;
b. - pentru suma de 25.000 Euro se respectă și se susține dreptul de folosință în favoarea lui K F a celor 6 apartamente (inclusiv ap. nr.14) conform Antecontractului 22989/2008, a Procesului Verbal de Recepție și Predare în Folosință din 31.03.2006 și a Contractului de Comodat nr. 7415/19.06.2009 pe o perioadă de 3 ani, în litigiul și acțiunile judecătorești cu SC G SRL și SC H P SRL.
c. - K F va acorda dreptul de folosință, cu destinația "Birouri"; a imobilului(casei) din Baia Mare, str. Oașului, nr. 3A, tot pe o perioadă de 3 ani, în schimbul dreptului de folosință a apart. Nr. 14 de pe str.Toamnei, nr. 2 și a spațiului cu destinația "Cale de acces"; de pe str. Victoriei nr. 94. Pentru dreptul de folosință a imobilelor de pe str. Oașului, nr.3A și str. Victoriei , nr. 94 se vor semna reciproc Contracte de Comodat cu titlu gratuit de folosință pe perioada celor 3 ani.
Prin aceeași Convenție, la pct.3.3, s-a convenit astfel:
În cazul obținerii dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente de către K F, conform actelor existente, se va proceda astfel:
a. - K F rămâne proprietar asupra apartamentului nr..
(…)
Referitor la perioada de 3 ani privind drepturile de folosință convenite, în coroborare cu termenul de obținere a dreptului de proprietate asupra celor 6 apartamente, părțile convin astfel:
a. - dacă dreptul de proprietate se obține înainte de termenul de 3 ani se va proceda astfel:
- K F va preda proprietatea apartamentelor nr. 14, 17, 18, 24 și 29, la data semnării actelor notariale, dar își va menține dreptul de folosință conform Contractului de comodat existent pe cele 6 apartamente până la expirarea celor 3 ani conveniți prin prezenta;
b. - dacă dreptul de proprietate nu se obține în termenul de 3 ani se va proceda astfel;
- K F va elibera și va preda dreptul de folosință al apartamentelor nr. 14, 17, 18, 24 și 29, către V O și M G sau a persoanelor desemnate de aceștia.
În raport de aceste prevederi contractuale concluzia ce s-a impus a fost aceea că privitor la apartamentul cu nr. , din care s-a solicitat evacuarea pârâtului-apelant, reclamanta nu ar putea uza numai de clauza înscrisă la pct. 3.1.b. din Convenția de asistență și sprijin reciproc, fără a observa că, potrivit clauzelor înscrise la pct. 3.3. din aceeași Convenție, termenul de trei ani, avut în vedere pentru a se susține încetarea dreptului de folosință al pârâtului, operează în mod condiționat cu privire la acest apartament, după cum pârâtul reușește sau nu reușește să dobândească dreptul de proprietate asupra apartamentului menționat ori pierde definitiv acest drept.
Prin întâmpinarea depusă de pârât la prima instanță s-a exhibat un titlu de proprietate, și anume Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât și reclamanți la data de 15.04.2009 (f.38-40), cu privire la care pârâtul a învederat că nu a fost anulat până la momentul soluționării cererii în evacuare și că acest contract împreună cu alte acte juridice la care s-a referit pârâtul, îi dau dreptul să ocupe și să folosească apartamentul nr. ( f.33).
Într-adevăr, deși este anterior Convenției de asistență și sprijin reciproc, Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între pârât și reclamanți la data de 15.04.2009, reprezintă totuși, pentru pârât, un titlu al folosinței, neputând fi primite, în procedura specială a evacuării, susținerilor reclamanților enunțate cu prilejul dezbaterii cererii de apel, potrivit cărora acest contract încalcă interdicția de grevare instituită de creditorul ipotecar, motiv pentru care nici antecontractul de vânzare-cumpărare nr. 22989/2008 nu s-a putut perfecta.
Reclamanții nu au arătat un punct de vedere explicit cu privire la contractul de vânzare-cumpărare evocat, nici în fața primei instanțe, și nici în instanța de apel, iar în procedura evacuării, dat fiind caracterul special al acesteia, nu s-ar putea analiza nici dreptul de proprietate, nici valabilitatea titlului invocat de pârâtul a cărui evacuare s-a solicitat, cu atât mai puțin cu cât raporturile juridice dintre părți sunt unele complexe, impunându-se astfel o judecată în procedura de drept comun, în cadrul căreia pârâtul ar putea beneficia de toate garanțiile ce asigură un proces echitabil.
Astfel fiind, tribunalul a apreciat a fi fondat apelul, în raport de Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de 15.04.2009, nefiind contestat de către reclamanți și nici modificat prin Convenția de asistență și sprijin reciproc de care aceștia s-au prevalat, acest contract fiind suficient pentru a constitui un titlu al folosinței pârâtului asupra apartamentului nr. , situat în Baia Mare, Aleea Toamnei, nr.2, Județul Maramureș, ceea ce face de neprimit cererea în evacuare în procedura specială, reclamanților, care înșiși au învederat că pârâtul nu numai că a refuzat eliberarea imobilului, dar chiar se crede proprietar al acestuia, rămânându-le deschisă acțiunea de drept comun.
Raportat la considerentele expuse, în baza art. 480 alin.2 teza II-a Cod procedură civilă, s-a admis apelul pârâtului și s-a schimbat în tot sentința atacată, în sensul respingerii atât a cererii în evacuare formulată de reclamanți, cât și a cererii acestora având ca obiect cheltuieli de judecată în primă instanță.
S-a luat act că apelantul nu a solicitat cheltuieli de judecată în instanța de apel.
| ← Din interpretarea prevederilor art. 1050-1053 Cod procedură... | Motiv de anulare a hotărârii şi trimitere a cauzei spre... → |
|---|
