Promisiune de vânzare-cumpărare. Notarea dreptului de creanţă în cartea funciară. Competenţele registratorului de carte funciară
| Comentarii |
|
Legea nr. 7/1996, art. 22 alin. (1)1), art. 47 alin. (1)
Deşi art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 prevede că: „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”, pentru identitate de raţiune trebuie admis că şi drepturile de creanţă, cum sunt şi cele izvorâte din promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, nu se pot înscrie decât în aceleaşi condiţii. Un argument în plus în acest sens îl constituie dispoziţiile art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, conform cărora: „Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară”.
Prin urmare, aşa cum rezultă din chiar natura necontencioasă, deci prin care nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană, a procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996, dreptul invocat poate fi înscris în cartea funciară numai dacă este prevăzut în actul prin care s-a constituit ori s-a transmis ulterior, după cum nu poate fi nici refuzată înscrierea lui dacă este prevăzut în cuprinsul actului prezentat de către petent. De altfel, limitele competenţei registratorului de carte funciară sunt prevăzute expres de art. 48 care se referă expres la verificarea împrejurării dacă actul prezentat este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 720/A din 9 mai 2008, nepublicată
Prin plângerea înregistrată la intimata Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliara Sectorul l la data de 3 octombrie 2007, iar ulterior pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti la data de 9 octombrie 2007 sub nr. 19440/299/2007, petentul S.I. a solicitat, în contradictoriu cu intimatul P.F., să se dispună anularea încheierii nr. 985681 din 7
septembrie 2007 pronunţată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sectorul 1 şi radierea din cartea funciară individuală nr. 32742 a localităţii Bucureşti, sector 1, a menţiunii a cărei înscriere a fost dispusă prin încheierea contestată.
Prin sentinţa civilă nr. 862 din 22 ianuarie 2008 pronunţată, Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a respins ca neîntemeiată plângerea formulată de petentul S.I. în contradictoriu cu intimatul P.F.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că prin încheierea nr. 985681 din 13 septembrie 2007 dată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sectorul 1, a fost admisă notarea dreptului de promisiune asupra imobilului cu număr cadastral 10269/2,1,4, situat în sector 1, Bucureşti, înscris în cartea funciară individuală nr. 32724 a localităţii Bucureşti, sector 1 în favoarea intimatului P.F., la PIII/1. A mai constatat ca notarea acestei menţiuni în cartea funciara a fost facuta în baza actului adiţional nr. 682 din 19 aprilie 2006, a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 789 din 28 martie 2003 şi a antecontractului de vânzare-cumpărare nr. 3200 din 20 decembrie 2001 autentificate de B.N.P. M.G. Astfel, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 3200 din 20 decembrie 2001, petentul din cauza de faţă, în calitate de promitent-vânzător, s-a obligat să vândă intimatului P.F., liberă de chiriaşi, garsoniera (apartamentul) nr. 4, situată la adresa amintită mai sus, la preţul de 32.000 USD, urmând ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc în cel mult treizeci de zile de la obţinerea deciziei de punere în posesie cu privire la acea garsonieră.
Apoi, prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 789 din 28 martie 2003 - care „anulează orice înţelegere anterioară" -, petentul-promitent-vânzător s-a obligat ca, până la data de 1 aprilie 2004, să obţină mutarea oricărui locatar, pe calea schimbului de locuinţă, iar părţile au convenit ca preţ al vânzării suma de 37.000 USD.
In fine, prin actul adiţional nr. 682 din 19 aprilie 2006 al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 789 din 28 martie 2003, părţile acestuia din urmă au convenit prorogarea termenului de evacuare a chiriaşilor de la data de 1 aprilie 2004 până cel mai târziu la data de 30 noiembrie 2006, urmând ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să aibă loc cel mai târziu până la data de 30 mai 2007.
Potrivit prevederilor art. 38 din Legea nr. 7/1996, republicată, incidente în cauză, actcle şi faptele juridice, privitoare la drepturile
personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartca funciară, vor putea fi înscrise, la cererc, cu efect de opozabilitate pentru terţe persoane. Prin urmare, notarea este înscrierea prin carc actelc şi faptele juridice, privitoare la drepturile personale, la starea şi capacitatea persoanelor în legătură cu imobilele cuprinse în cartea funciară devin opozabile terţilor.
Apoi, prevederile art. 50 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, republicată, conferă persoanei interesate dreptul de a face plângere împotriva încheierii de carte funciară care o nemulţumeşte.
Faţă de aceste prevederi legale incidente, atunci când este învestit cu o cerere de notare a unui act juridic în cartea funciară, funcţionarul de carte funciară nu are căderea de a verifica decât dacă înscrisurile care i se înfăţişează îndeplinesc condiţiile de formă specifice. Mai mult, instanţa judecătorească, atunci când este învestită cu o plângere împotriva încheierii de carte funciară, nu poate circumscrie analiza sa decât cerectării acestor condiţii formale, neputându-se pronunţa cu privire la eventuala încetare a raporturilor contractualc dintre părţi. Aceste aspecte nu pot fi judecate decât în cadrul unei acţiuni în rezoluţiunea respectivului act juridic.
împotriva acestei sentinţei la data de 3 martie 2008 a formulat apel reclamantul S.I., înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Sccţia a V-a civilă, la 19 aprilie 2008, criticând hotărârea apelată pentru
nelegalitate, arătând că a fost dată cu aplicarea greşită a legii. In motivarea cererii sale, apelantul a arătat că achitând reclamantului, potrivit clauzelor contractuale, suma de 64.000 USD, obligaţiile sale încctează, iar înscrierca promisiunii de vânzare-cumpărare în cartca funciară, după împlinirea termenului de 30 mai 2007, este nelegală.
Rezoluţiunea convenţiei rezultă din dreptul prevăzut de părţi, iar nu din neexecutarea de către apelant a obligaţiei contractuale asumate. Potrivit clauzei inserate în contract, în cazul neîndeplinirii obligaţiei evacuării chiriaşului M.A., în termenul de până la 30 mai 2007, fapt neimputabil niciuneia dintre părţi, oricare dintre părţi o poate invoca pentru desfiinţarea contractului. Urmare clauzelor actului adiţional şi a clauzelor din antecontractul de vânzare-cumpărare şi plăţii către intimatul P.F. a sumelor stabilite, obligaţiile părţilor privind încheierea
contractului de vânzare-cumpărare au fost desfiinţate. In această situaţie, notarea antecontractului de vânzare-cumpărare în cartea funciară, după data de 30 mai 2007, este nelegală.
Consideră greşită motivarea instanţei care apreciază că nu se poate pronunţa, respectiv nu poate cerceta dacă actcle notate mai produc sau
nu cfectc juridiec. Apelantul nu a învestit instanţa să cerceteze dacă actele respective mai produc sau nu efecte juridice, ci a arătat că actele respective au fost supuse termenului de cel mai târziu până la data de 30 mai 2007, dată după care nu mai puteau fi notate în cartea funciară, în această situaţie, instanţa putea să constate că înscrisul supus notării nu mai îndeplineşte condiţiile de formă specifice, respectiv constatând că termenul promisiunii a fost împlinit, soluţia ce se impunea era aceea de admitere a plângerii.
De asemenea, a învederat că instanţa, deşi a arătat că nu poate cerceta efectele juridice ale actelor solicitate a fi notate, subliniază greşit că „doar intimatul, în calitatea sa de promitent-cumpărător în amintitul act juridic, respectiv de creditor al obligaţiei de a face, de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, poate alege între a cere executarea silită a antecontractului şi a invoca desfiinţarea sa prin rezoluţiune, acest drept de opţiune putându-1 exercita începând de la data la care se referă petentul, de 30 mai 2007”. în raport cu aceste menţiuni instanţa şi-a depăşit atribuţiile.
Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Tribunalul reţine următoarele:
In mod temeinic a reţinut prima instanţă că prin încheierea nr. 985681 din 13 septembrie 2007 dată de Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sectorul 1, a fost admisă notarea dreptului de promisiune asupra imobilului cu număr cadastral 10269/2,1,4, înscris în cartea funciara individuala nr. 32724 a localităţii Bucureşti, sector 1 în favoarea intimatului P.F., la PIII/1.
Potrivit art. 19 alin. (1) pct. B lit. e) din Legea nr. 7/1996, cartea funciară cuprinde, în partea a Il-a înscrierile privind dreptul de proprietate, care cuprinde: „faptele juridice, drepturile personale sau alte raporturi juridice, precum şi acţiunile privitoare la proprietate”. Deşi art. 22 alin. (1) din acelaşi act normativ prevede că: „Dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”, pentru identitate de raţiune trebuie admis că şi drepturile de creanţă, cum sunt şi cele izvorâte din promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare, nu se pot înscrie decât în aceleaşi condiţii. Un argument în plus în acest sens îl constituie dispoziţiile art. 47 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, conform cărora: „Cererea de înscriere în cartea funciară se va depune la birourile teritoriale ale oficiului teritorial şi va fi însoţită de înscrisul original sau de copia
legalizată de pe acesta, prin care se constată actul sau faptul juridic a cărui înscriere se cere; copia legalizată se va păstra în mapa biroului de cadastru şi publicitate imobiliară”.
Prin urmare, aşa cum rezultă din chiar natura necontencioasă, deci prin care nu se urmăreşte stabilirea unui drept potrivnic faţă de o altă persoană, a procedurii prevăzute de Legea nr. 7/1996, dreptul invocat poate fi înscris în cartea funciară numai dacă este prevăzut în actul prin care s-a constituit ori s-a transmis ulterior, după cum nu poate fi nici refuzată înscrierea lui dacă este prevăzut în cuprinsul actului prezentat de către petent. De altfel, limitele competenţei registratorului de carte funciară sunt prevăzute expres de art. 48, care se referă expres la verificarea împrejurării dacă actul prezentat este încheiat cu respectarea formelor prescrise de lege.
Aşadar, prima instanţă a făcut o corectă aplicare a legii reţinând că în cadrul procesual dat nu se poate analiza pretinsa neîndeplinire de către părţi a obligaţiilor asumate prin contract.
De asemenea, deşi principial este corect că expirarea termenului poate fi apreciată ca fiind o condiţie de formă a actului juridic carc ar permite verificarea împlinirii sale, aceste consideraţii sunt valabile, potrivit finalităţii urmărite de notarea în cartca funciară, numai în ccea ce priveşte termenul extinctiv, adică acel termen carc amână, până la împlinirea lui, stingerea exerciţiului dreptului subiectiv civil şi a obligaţiei corelative, iar nu şi în ceea ce priveşte termenul suspensiv, adică acel termen care amână, până la împlinirea lui, începutul exerciţiului dreptului subiectiv civil şi al executării obligaţiei civile corelative, un asemenea termen fiind stabilit şi în cauza de faţă.
Acesta este şi motivul pentru care prima instanţă a analizat natura termenului convenit de părţi, fară a veni în contradicţie cu cele expuse anterior referitor la limitele verificării actului invocat de către registrator. Se reţine şi că exercitarea controlului judiciar presupune prin concept respectarea limitelor competenţei organului în atribuţia căruia se află actul contestat, astfel că instanţa nu ar putea dispune mai mult decât registratorul.
Faţă de aceste considerente, reţinând că hotărârea atacată este temeinică şi legală, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul urmează să respingă apelul ca nefondat.
| ← Notarea în cartea funciară a unei promisiuni de... | Notarea unui litigiu în cartea funciară. Lipsa oricărui... → |
|---|
