înscrierea dreptului de proprietate în registrul de transcripţiuni imobiliare. Notarea privilegiului vânzătorului pentru plata restului de preţ. Efecte
| Comentarii |
|
C. civ., art. 480, art. 1295, art. 1737, art. 1740 Legea nr. 7/1996, art. 36 pct. 1!)
Transcrierea în registrul de publicitate imobiliară reglementată de Codul civil şi codul de procedură civilă avea ca efect transcrierea dreptului de proprietate ca drept real, deţinut de o persoană fizică sau juridică, după criteriul proprietarului. Prin urmare, transcrierea din 1925 nu a fost făcută de vânzătorul imobilului, ci de cel care a dobândit dreptul real, deplin şi absolut, adică cumpărătorul. De altfel, vânzătorul îşi transcrisese dreptul real atunci când dobândise imobilul, iar în 1925, acesta îşi înscrisese privilegiul imobiliar rezervat prin contractul autentic pentru plata restului de preţ. în niciun caz însă, soarta actului juridic nu depindea de plata preţului şi nici de înscrierea în registrul de publicitate. Vânzătorul avea doar un privilegiu, un drept de preferinţă la executarea silită a bunului pentru creanţa sa constând în plata preţului, în măsura în care cumpărătorul ar fi avut şi alţi debitori.
In consecinţă, înscrierea în registrul de transcripţiuni face opozabil tuturor dreptul real şi absolut al autoarei proprietarului. Această înscriere are ca efect juridic, la analiza acţiunii în revendicare, declararea titlului proprietarului ca fiind preferabil, întrucât este primul transcris şi provine de la adevăratul proprietar.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 1639/R din 5 octombrie 2006, nepublicată
Prin cererea înregistrată la data de 15 aprilie 2004 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti, sub nr. 4637/2004, reclamantul P.S.Ş. a chemat în judecată pârâta O.G., solicitând instanţei obligarea pârâtei să-i lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul situat în Bucureşti, sector 2, rectificarea înscrierilor din cartea funciară nr. 21980 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti şi radierea menţiunilor privind dreptul de proprietate al pârâtei, cu consecinţa înscrierii dreptului său de proprietate asupra imobilului în litigiu.
Prin sentinţa civilă nr. 7573 din 5 octombrie 2005, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea având ca obiect revendicare imobiliară,
a obligat pârâta să lase în deplină proprietate şi posesie reclamantului imobilul în litigiu, a disjuns capătul de cerere având ca obiect rectificarea cărţii funciare nr. 21980 a Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti.
Pentru a pronunţa această sentinţă, prima instanţă a reţinut că în soluţionarea acţiunii în revendicare imobiliară întemeiată pe dispoziţiile art. 480 C. civ., trebuie comparate cele două titluri de proprietate produse de părţile litigante, respectiv contractul de vânzare-cumpărare încheiat la 16 ianuarie 1925 de P.A., bunica paternă a reclamantului P.S.Ş., cumulat cu certificatele de moştenitor nr. 202/1969 şi nr. 80 din 26 septembrie 2001, faţă de titlul exhibat de pârâtă, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1523 din 6 septembrie 2001 de
B.N.P. N.B.M. Deşi acest titlu al pârâtei a fost considerat valabil în acţiunea în nulitate pe temeiul dispoziţiilor art. 948 C. civ. şi ca aplicare a principiului ocrotirii bunei-credinţe, s-a considerat că este preferabil titlul reclamantului, întrucât provine de la adevăratul proprietar şi este anterior titlului pârâtei. Din contră, titlul pârâtei provine de la un non dominus Z.F., actul prin care acesta din urmă a dobândit proprietatea fiind constatat nul absolut printr-o hotărâre irevocabilă.
împotriva acestei sentinţe, pârâta O.G. a declarat recurs la data de 10 noiembrie 2005, înregistrat sub nr. 38401/3/2005 pe rolul Tribunalului Bucureşti. Se critică hotărârea pentru nelegalitate şi nete-meinicie, solicitându-se admiterea recursului.
Susţine recurenta pârâtă că instanţa de fond a aplicat greşit art. 480
C. civ., raportat la succesiunea înregistrării actelor de proprietate în formele de publicitate imobiliară. Astfel, în registrul de transcripţiuni-inscripţiuni al Tribunalului Ilfov, sub nr. 552 din 16 ianuarie 1925, nu s-a înregistrat contractul de vânzare-cumpărare al autoarei reclamantului, deoarece această vânzare nu a fost perfectă, vânzătorul rezervându-şi privilegiul prevăzut de art. 1737 şi art. 1740 C. civ. pentru plata preţului. Prin urmare, transcrierea nu s-a făcut de cumpărător, ci de către vânzător, iar după radierea privilegiului cumpărătoarea nu şi-a transcris titlul în registrul de transcripţiuni.
Se susţine că instanţa de fond nu a analizat toate dovezile pentru că, deşi reţine buna-credinţă a pârâtei cumpărătoare, nu ia în considerare autoritatea de lucru judecat a valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1523 din 6 septembrie 2001, analizat în mai multe instanţe de judecată.
Examinând motivele de recurs faţă de hotărârea recurată şi probele administrate în cauză, cercetând pricina în conformitate cu art. 3041 C. proc. civ., sub toate aspectele deduse judecăţii şi invocate în recurs,
Tribunalul constată recursul ca fiind nefondat, pentru următoarele considerente:
Un prim motiv de recurs vizează greşita aplicare a legii în soluţionarea acţiunii în revendicare imobiliară, prin compararea titlurilor. Titlul afirmat de intimatul reclamant este dat de actul de vânzare-cumpărare încheiat în 1925 de bunica paternă P.A. şi transcris în registrul de transcripţiuni al Tribunalului Ilfov sub nr. 552 din 16 ianuarie 1925. în esenţă, recurenta susţine că acest act de proprietate nu a fost transcris de cumpărător, adică de autorul reclamantului, ci de vânzătorul imobilului în litigiu, inginer G.N.J., care îşi rezervase privilegiul vânzătorului pentru plata preţului, în actul autentic întocmit sub nr. 1101 din 16 ianuarie 1925.
Este eronată această susţinere, întrucât transcrierea în registrul de publicitate imobiliară reglementată de Codul civil şi Codul de procedură civilă la acea dată avea ca efect transcrierea dreptului de proprietate ca drept real, deţinut de o persoană fizică sau juridică, după criteriul proprietarului. Prin urmare, transcrierea din 1925 nu a fost făcută de vânzătorul imobilului cum susţine recurenta, ci de cel care a dobândit dreptul real, deplin şi absolut, adică cumpărătoarea P.A. Dc altfel, vânzătorul îşi transcrisese dreptul real atunci când dobândise imobilul, iar în 1925, acesta îşi înscrisese privilegiul imobiliar rezervat prin contractul autentic pentru plata restului de preţ. în niciun caz, însă, soarta actului juridic nu depindea de plata preţului şi nici de înscricrea în registrul de publicitate. Vânzătorul avea doar un privilegiu, un drept de preferinţă la executarea silită a bunului pentru crcanţa sa constând în plata preţului, în măsura în carc cumpărătoarea ar fi avut şi alţi debitori.
în consecinţă, înscrierea în registrul de transcripţiuni sub nr. 552 din 16 ianuarie 1925 facc opozabil tuturor dreptul real şi absolut al autoarei reclamantului, iar această înscriere şi efectele ei juridice a fost corect apreciată de instanţa de fond atunci când a considerat titlul reclamantului preferabil, întrucât este primul transcris şi provine de la adevăratul proprietar.
Cât priveşte a doua critică de recurs, aceasta este nefondată, instanţa nu a nesocotit în niciun fel probele administrate în cauză şi a apreciat corespunzător efectele hotărârilor judecătoreşti pronunţate între părţi, cu privire la titlul afirmat de pârâtă asupra imobilului. De altfel, instanţa de fond reţine că titlul pârâtei, contractul de vânzare-cumpărare nr. 1523 din 6 septembrie 2001, este un titlu valabil, în sensul că, deşi nu au fost respectate toate condiţiilc de validitate necesare la încheierea valabilă a vânzării-cumpărării prevăzute de art. 1295 C. civ.
(nerespectată fiind condiţia ca vânzătorul să fie proprietar al imobilului, titlul de proprietate sub care vânzătorul Z.F. deţinea imobilul fiind constatat nul), actul de proprietate al pârâtei este salvat de la nulitate ca urmare a principiului ocrotirii terţului dobânditor de bună-credinţă şi cu titlu oneros al unui imobil. Or, aplicarea acestui principiu de către instanţa care a fost învestită cu cercetarea nulităţii titlului pârâtei şi care a pronunţat o hotărâre având autoritate de lucru judecat a fost respectată întocmai de prima instanţă.
Cu toate acestea, valabilitatea actului de vânzare-cumpărarc al pârâtei nu determină şi preferinţa acestuia în faţa titlului reclamantului. De altfel, în acţiunea în revendicare, se compară titlurile valabile din punct de vedere al condiţiilor de validitate necesare la încheierea actului.
Pentru aceste considerente, în temeiul art. 312 C. proc. civ., Tribunalul va respinge ca nefondat recursul.
Notă: Sistemul de publicitate imobiliară al registrelor de transcripţiuni şi inscripţiuni a fost reglementat cu caracter general de Codul civil şi de Codul de procedură civilă, fiind aplicabil în vechiul Regat fără a fi suferit modificări majore, de substanţă, până în anul 1996, când a fost publicată Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7.
Conform art. 710-720 C. proc. civ., se ţineau obligatoriu 3 registre, prezentând interes în cauză registrul de transcripţiune a actelor de transmitere a proprietăţii (acte translative sau constitutive de drepturi reale imobiliare) şi registrul de inscripţie a privilegiilor şi ipotecilor.
Aşadar, în speţă, cumpărătorul imobilului a procedat la transcrip-ţiunea actului său de vânzare-cumpărare, conform art. 1295 alin. (2) C. civ., în registrul de transcripţiuni, prima menţiune fiind aceea a noului proprietar. în egală măsură, vânzătorul a procedat la inscrip-ţiunea privilegiului său pentru restul de preţ, conform art. 1738 C. civ., însă în registrul destinat acestor operaţiuni juridice.
| ← Contract de arendă. Obligaţia de plată a arendei | Publicitate imobiliară. Erori în documentaţia cadastrală... → |
|---|
