Construcţie înstrăinată prin act sub semnătură privată anterior modificării Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004. Cerere de intabulare formulată după modificarea legii.
| Comentarii |
|
Forma autentică a actului translativ de proprietate necesară pentru intabulare
C. civ., art. 480 Legea nr. 7/1996, art. 22 alin. (1)1) Legea nr. 24/2000, art. 50 O.U.G. nr. 41/2004
încheierea contractului în formă autentică este cerută ad validitatem numai în privinţa actelor juridice de înstrăinare a unui teren între vii, în privinţa construcţiilor încheierea în formă auten-
tică este cerută ad probationem, actul sub semnătură privată translativ de proprietate fiind perfect valid.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare era în vigoare art. 22 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, potrivit căruia, „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”.
Ulterior, acest text de lege s-a modificat prin O.U.G. nr. 41/2004, având următoarea formulare: „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică”.
Cerinţa formei autentice a actului prin care s-au constituit ori s-au transmis drepturi reale asupra unui imobil a fost instituită ca o condiţie la intabularea respectivelor drepturi şi nu ca o condiţie de validitate a actului. Prin urmare, chiar dacă actul juridic s-a încheiat înainte de intrarea în vigoare prevederilor modificatoare ale O.U.G. nr. 41/2004, însă la data cererii de intabulare aceste prevederi erau în vigoare, fiind de imediată aplicare, acestea trebuiau respectate.
C.A. Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, decizia nr. 662 din 22 martie 2006, în C.A. Bucureşti, C.P.J.C. 2006, Ed. Wolters Kluwer, p. 78
Prin încheierea nr. 8873 din 29 septembrie 2004 pronunţată de Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a fost respinsă cererea formulată de către petenta SC D.I. SA de intabulare a imobilului (spaţiu comercial) situat în Bucureşti, constatându-se că există piedici la intabulare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare al imobilului s-a încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată. De asemenea, s-a constatat că părţile contractante nu s-au prezentat nici în faţa judecătorului delegat pentru identificare şi exprimarea consimţământului la încheierea contractului.
împotriva acestei încheieri a declarat apel petenta, care a criticat soluţia primei instanţe pe motivul că aceasta nu a fost întemeiată în drept.
încheierea contractului în formă autentică este cerută ad validitatem numai în privinţa actelor juridice de înstrăinare a unui teren între vii, în privinţa construcţiilor încheierea în formă autentică este cerută ad probationem, actul sub semnătură privată translativ de proprietate
fiind perfect valid. întrucât contractul a fost încheiat la 30 aprilie 2004, nu îi sunt aplicabile modificările aduse Legii nr. 7/1996 prin O.U.G. nr. 41/2004 cu privire la forma autentică a actelor translative
de proprietate, aceste prevederi legale fiind ulterioare încheierii actului în discuţie.
Prin decizia civilă nr. 106/A din 25 ianuarie 2005 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi familie, în dosarul nr. 4656/2004, s-a respins apelul declarat de apelanta petentă ca nefondat, pentru următoarele considerente:
Contrar susţinerilor apelantei, contractului pe care aceasta l-a prezentat Biroului de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti spre a face dovada dreptului de proprietate a cărui intabulare s-a solicitat, îi sunt aplicabile prevederile Legii nr. 7/1996, în varianta modificată a acestora prin dispoziţiile O.U.G. nr. 41/2004.
Potrivit art. 22 alin. (1) din Legea nr. 7/1996, modificată prin dispoziţiile O.U.G. nr. 41/2004, dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică.
S-a concluzionat că cerinţa formei autentice a actului prin care s-au constituit ori s-au transmis drepturi reale asupra unui imobil, indiferent că este vorba despre terenuri sau construcţii, a fost instituită ca o condiţie la intabularea respectivelor drepturi şi nu ca o condiţie de validitate a actului şi prin urmare, chiar dacă actul juridic s-a încheiat la data de 30 aprilie 2004, când nu fuseseră încă adoptate prevederile modificatoare ale O.U.G. nr. 41/2004, fiind constatat în cuprinsul unui înscris sub semnătură privată perfect valabil, la data la care s-a solicitat intabularea dreptului (9 iunie 2004), aceste prevederi fuseseră adoptate şi erau în vigoare.
Cum apelanta, la data la care s-a adresat cu cererca sa Biroului de carte funciară, nu îndeplinea cerinţa instituită prin dispoziţiile O.U.G. nr. 41/2004, ca o condiţie de încuviinţare a cererii, în mod corect aceasta i-a fost respinsă şi s-a apreciat că aceasta nu înseamnă că actul juridic pe care ea l-a realizat la data de 30 aprilie 2004 nu este valabil, ci doar că nu întruneşte condiţiile legale spre a fi supus intabulării, condiţii care trebuie să se regăsească la momentul solicitării efectuării unei astfel de operaţiuni.
împotriva acestei decizii civile a declarat recurs petenta SC D.I. SA, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie, potrivit dispoziţiilor art. 304 pct. 9 şi 10C. proc. civ., pentru următoarele considerente:
S-a arătat că, deşi vânzarea este valabilă, potrivit legii, iar proprietatea este definită de dispoziţiile art. 480 C. civ., ca fiind dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un bun în mod exclusiv şi absolut,
ccea ce implică şi obligaţia tuturor celorlalţi de a rcspecta acest drept, i-a fost refuzat accesul la regimul de publicitate imobiliară pentru opozabilitate erga omnes cu motivarea că ulterior dobândirii dreptului de proprietate, a intervenit o modificare legislativă carc cere, pentru intabulare, forma autentică a actului de înstrăinare.
La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare era în vigoare art. 22 din Legea cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996, potrivit căruia „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis în mod valabil”.
Ulterior, s-a arătat că acest text de lege s-a modificat prin O.U.G. nr. 41/2004, având următoarea formulare: „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică”. Aplicarea acestui text legal este de natură să înfrâneze principiul constituţional al neretroactivităţii legii.
Pe de altă parte, s-a arătat că la data formulării cererii de intabulare, ordonanţa de urgenţă prin carc au fost modificate prevederile Legii nr. 7/1996 nici nu intrase în vigoare, în condiţiile art. 115 alin. (5) din Constituţie, întrucât a fost depusă la Camera Deputaţilor abia la data de 29 iunie 2004, în timp ce solicitarea recurcntei petente
a fost înregistrată la data de 9 iunie 2004. In plus, s-a arătat că ordonanţa de urgenţă contravine dispoziţiilor Legii nr. 24/2000 privind normele de tehnică legislativă pentru elaborarea actclor normative, întrucât nu iau în considerare prevederile art. 50 din această lege.
Mai mult, instanţele nu au acordat nicio semnificaţie îndeplinirii de către părţi a exigenţelor impuse, deoarece reprezentantul recurentei petente s-a prezentat în faţa primei instanţe, fiind identificat şi exprimându-şi consimţământul privind încheierea contractului de vânzare-cumpărare, iar reprezentantul societăţii vânzătoare a dat la
rândul său o declaraţie notarială sub aceleaşi aspecte. In sfârşit, instanţa de apel nu a analizat motivul pentru care Biroul de Carte Funciară al Judecătoriei sector 2 Bucureşti, a admis cererea de intabulare pentru un alt imobil, înstrăinat în aceleaşi condiţii, cererea de intabulare fiind formulată de asemenea ulterior publicării în Monitorul Oficial al O.U.G. nr. 41/2004.
Examinând decizia civilă recurată în raport de motivele de recurs invocatc, se constată următoarele:
In mod legal a constatat instanţa de apel că actului de vânzare-cumpărare pe care recurenta l-a prezentat la Biroul de Carte Funciară de pe lângă Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti, spre a face dovada dreptului de proprietate a cărui intabulare s-a solicitat, îi sunt aplicabile prevederile Legii nr. 7/1997, modificată prin O.U.G. nr. 41/2001.
Deşi actul juridic s-a încheiat la 30 aprilie 2004, la data la care petenta recurentă s-a adresat cu cererea sa biroului de carte funciară -
9 iunie 2004 - dispoziţiile art. 22 din Legea nr. 7/1996 au fost modificate prin O.U.G. nr. 41/2004. Potrivit dispoziţiilor art. 22 din Legea nr. 7/1996, ce reglementează procedura înscrierii în cartea funciară a drepturilor reale, aşa cum a fost modificată prin O.U.G. nr. 41/2004, „dreptul de proprietate şi celelalte drepturi reale asupra unui imobil se vor înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-au constituit ori s-au transmis, numai dacă acel act s-a încheiat în formă autentică”.
Dispoziţiile acestui text de lege, având caracter procedural, sunt de imediată aplicare. In această situaţie, legal au procedat instanţele de fond şi apel în sensul că au respins cererea de intabulare a dreptului de proprietate asupra imobilului (spaţiu comercial) situat în Bucureşti, formulată de petenta recurentă, constatând că există piedici la intabulare, respectiv contractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată.
Critica formulată de recurenta petentă în sensul că la data formulării cererii de intabulare O.U.G. nr. 41/2004 nu intrase în vigoare este nefondată, deoarece aceasta a intrat în vigoare la 7 iunie 2004 prin publicarea sa în Monitorul Oficial nr. 509 din 7 iunie 2004, iar la Camera Deputaţilor a fost depusă la 29 iunie 2004.
In ceea ce priveşte critica vizând faptul că prevederile O.U.G. nr. 41/2004 contravin dispoziţiilor art. 50 din Legea nr. 24/2000, aceasta este nefondată, deoarece dispoziţiile acestui text de lege reglementează caracterul dispoziţiilor generale ale unui act normativ, care cuprind prevederi care orientează întreaga reglementare, determină obiectul şi principiile acesteia, pe de o parte, iar pe de altă parte recurenta petentă prin dezvoltarea acestei critici nu a arătat în ce constă această contradicţie.
In ceea ce priveşte critica vizând faptul că instanţele de fond şi apel nu au acordat nicio semnificaţie îndeplinirii de către părţi a exigenţelor impuse, de a se prezenta în faţa primei instanţe şi de a-şi exprima consimţământul, este nefondată, deoarece pe calea intabulării dreptului de proprietate în condiţiile Legii nr. 7/1996 nu se poate valorifica un înscris sub semnătură privată, în sensul de a i se acorda
valenţele unui înscris autentic pentru îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 22 din Legea nr. 7/1996, modificată şi completată prin O.U.G. nr. 41/2004.
Ultimul motiv de apel prin care petenta apelantă a arătat că Biroul de carte funciară a sectorului 2 a admis cererea de intabulare pentru alt imobil înstrăinat în aceleaşi condiţii prin contract de vânzare-cumpărare încheiat între aceleaşi părţi la aceeaşi dată, cererea de intabulare fiind formulată, de asemenea, ulterior publicării în Monitorul Oficial a O.U.G. nr. 41/2004, într-adevăr nu a fost analizat de către instanţa de apel, însă încadrarea în drept a acestei critici atrage incidenţa art. 304 pct. 7 C. proc. civ. şi nu art. 304 pct. 10 C. proc. civ., aşa cum a indicat recurenta petentă, încadrarea în drept a acestui motiv fiind făcută de către instanţă în condiţiile art. 306 alin. (3) C. proc. civ.
Instanţa de recurs, analizând acest motiv de recurs, îl constată neîntemeiat, deoarece modul de soluţionare al unui alt litigiu având ca obiect o cerere de intabulare a dreptului de proprietate al petentei pentru un alt imobil nu are nicio incidenţă în soluţionarea prezentei cauze. Aşa fiind, instanţa, în baza dispoziţiilor art. 316 C. proc. civ. raportat la dispoziţiile art. 296 C. proc. civ., a dispus respingerea recursului declarat de recurenta petentă SC D.I. SA, ca nefondat.
Notă: Soluţia curţii de apel este criticabilă sub aspectul aprecierii momentului intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă care are incidenţă în cauză. Astfel, O.U.G. nr. 41 din 27 mai 2004 pentru modificarea şi completarea Legii cadastrului şi publicităţii imobiliare nr. 7/1996 a fost publicată în M. Of. nr. 509 din 7 iunie 2004. Actul juridic de transmitere a dreptului de proprietate asupra construcţiei s-a încheiat sub semnătura privată a părţilor la data de 30 aprilie 2004, deci anterior intrării în vigoare a ordonanţei de urgenţă, care impune forma autentică a actului juridic translativ de proprietate prezentat pentru intabulare.
în art. 115 din Constituţie, referitor la delegarea legislativă, se prevede că Guvernul poate adopta ordonanţe de urgenţă numai în situaţii extraordinare a căror reglementare nu poate fi amânată, având obligaţia de a motiva urgenţa în cuprinsul acestora [alin. (4)]; ordonanţa de urgenţă intră în vigoare numai după depunerea sa spre dezbatere în procedură de urgenţă la Camera competentă să fie sesizată şi după publicarea ei în Monitorul Oficial al României. Camerele, dacă nu se află în sesiune, se convoacă în mod obligatoriu în 5 zile de la depunere sau, după caz, de la trimitere. Dacă în termen de cel mult 30 de zile de la depunere, Camera sesizată nu se pronunţă asupra ordonanţei, aceasta este considerată adoptată şi se trimite celeilalte Camere care decide de asemenea în procedură de urgenţă. Ordonanţa de
urgenţă cuprinzând norme de natura legii organice se aprobă cu majoritatea prevăzută la art. 76 alin. (1) [alin. (5)].
Aşadar, o ordonanţă de urgenţă intră în vigoare numai după depunerea spre aprobare la Parlament şi publicarea în Monitorul Oficial, respectiv la data la care ambele cerinţe sunt îndeplinite cumulativ. Rezultă că, în situaţia în care ordonanţa de urgenţă a fost publicată, dar nu a fost supusă spre aprobare, ea intră în vigoare la data la care şi această a doua condiţie este îndeplinită.
Or, în cauză, O.U.G. nr. 41/2004 a fost publicată în Monitorul Oficial din 7 iunie 2004 şi depusă spre aprobare la 29 iunie 2004. Prin urmare, ordonanţa a intrat în vigoare numai la data de 29 iunie 2004, iar cererea de intabulare formulată la data de 9 iunie 2004 trebuia soluţionată atât de biroul de carte funciară, cât şi de instanţe, după procedura în vigoare la acea dată, reglementată de Legea nr. 7/1996, care nu impunea forma autentică pentru actele de înstrăinare a
construcţiilor.
| ← Parcelă având două numere poştale, identificată cu numere... | Drept de proprietate asupra unui apartament şi a dependinţelor... → |
|---|
