Proprietate privată. Jurisprudență Proprietate privată
| Comentarii |
|
Tribunalul BACĂU Decizie nr. 423 din data de 23.06.2015
Prin sentința civilă nr. 3148/18.12.2014 pronunțată de către Judecătoria Onești, a fost respinsă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul O.L., cu sediul ales pentru comunicarea actelor de procedură la Cab. Av. A.I.C., cu sediul în jud. Bacău în contradictoriu cu pârâta U.A.T.O., cu sediul în Onești. Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
În fapt, prin Actul de dezmembrare și vânzare teren și construcții autentificat sub nr. 822 din 23.05.2012 la BNP B.I. (filele 7-8), reclamantul a dobândit în proprietate suprafața de 3.961mp teren situat în extravilanul și extravilanul mun. Onești.
Ulterior la data de 29.10.2012 reclamantul a obținut Autorizația de construire nr. 59 (fila 64), în vederea edificării unei construcții regim, P+M, cu o suprafață construită de 92,5 mp, parter - compus din baie, cămară, sufragerie și dormitor; mansardă - compusă din 3 dormitoare, baie, dressing și hol.
Însă reclamantul nu a respectat autorizația de construire și în regie proprie a edificat o construcție în suprafață de 217mp, cu următoarea structură: P+M, cu fundația de beton, stâlpi, grinzi, planșee din beton armat, pereții din zidărie de cărămidă, șarpantă din lemn, structurată astfel:
-parter: 6 camere, 2 bucătării, 2 holuri și casa scării;
- etaj tip mansardă: 6 camere, 4 băi, 2 bucătării, 2 holuri.
În drept, în temeiul art.577 Cod civil, "construcțiile, plantațiile și orice alte lucrări efectuate asupra unui imobil (…)revin proprietarului acelui imobil dacă prin lege sau act juridic nu se prevede altfel";.
Însă aceste norme trebuie interpretate și aplicate în coroborare și cu alte dispoziții legale în materie, și anume Legea nr. 50/1991, Legea nr. 7/1196, Legea nr. 10/1995.
Astfel, potrivit prevederilor art. 36 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului și a publicității imobiliare "(1) Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție la terminarea lucrărilor semnat de reprezentantul autorității locale sau a unui certificat eliberat de autoritatea locală pe raza căreia este edificată construcția, precum și a unei documentații cadastrale.
(2) Construcțiile realizate înainte de 1 august 2001, care este data intrării în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții și unele măsuri pentru realizarea locuințelor, se intabulează, în lipsa autorizației de construire:
- în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția,
- precum și a documentației cadastrale.";
În conformitate cu prevederile acestei norme, în cazul în care proprietarul terenului pe care a fost edificată o construcție dorește înscrierea dreptului de proprietate asupra construcției, este suficient ca acesta să prezinte autorizația de construire, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor și o documentație cadastrală, nefiind necesar ca dreptul de proprietate să fie constatat pe calea unei acțiuni în justiție.
O asemenea procedură este posibilă căci potrivit art. 1 din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții: "(1) Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil - teren și/sau construcții - identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel.
(2) Construcțiile civile, industriale, inclusiv cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, agricole sau de orice altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, emisă în condițiile prezentei legi, și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor";, iar potrivit art. 3 din același act normativ "(1) Construcțiile civile, industriale, agricole, cele pentru susținerea instalațiilor și utilajelor tehnologice, pentru infrastructură de orice fel sau de oricare altă natură se pot realiza numai cu respectarea autorizației de construire, precum și a reglementărilor privind proiectarea și executarea construcțiilor, pentru:
a) lucrări de construire, reconstruire, consolidare, modificare, extindere, reabilitare, schimbare de destinație sau de reparare a construcțiilor de orice fel, precum și a instalațiilor aferente acestora, cu excepția celor prevăzute la art. 11; […]";
Așadar, regula stabilită de Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții este aceea că pentru executarea construcțiilor civile este necesară obținerea prealabilă a unei autorizații de construire, în baza acesteia efectuându-se lucrarea, iar după efectuarea recepției finale, potrivit procedurii prevăzute de aceeași lege, dreptul de proprietate asupra construcției se poate înscrie în cartea funciară, așa cum prevede art. 36 alin.1 Legea nr. 7/1996. Înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra construcțiilor ar putea fi efectuată și în lipsa unei autorizații de construire, însă numai în situația celor construite înainte de intrarea în vigoare a Legii nr. 453/2001 pentru modificarea și completarea Legii nr. 50/1991, situație în care reclamantul nu se află, acesta edificând construcția în perioada 2012-2014.
Potrivit art. 26 alin. 1 lit. a din Legea nr. 50/1991, constituie contravenție "executarea sau desființarea, totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor prevăzute la art. 3, cu excepția celor menționate la lit. b), de către investitor și executant";, iar potrivit art. 28 din același act normativ "(1) O dată cu aplicarea amenzii pentru contravențiile prevăzute la art. 26 alin. (1) lit. a) și b) se dispune oprirea executării lucrărilor, precum și, după caz, luarea măsurilor de încadrare a acestora în prevederile autorizației sau de desființare a lucrărilor executate fără autorizație ori cu nerespectarea prevederilor acesteia, într-un termen stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției.
(2) Decizia menținerii sau a desființării construcțiilor realizate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia se va lua de către autoritatea administrației publice competente, pe baza planurilor urbanistice și a regulamentelor aferente, avizate și aprobate în condițiile legii, sau, după caz, de instanță. Pentru lucrări ce se execută la clădirile prevăzute la art. 3 lit. b) este necesar avizul Ministerului Culturii și cultelor.
(3) Măsura desființării construcțiilor se aplică și în situația în care, la expirarea termenului de intrare în legalitate stabilit în procesul-verbal de constatare a contravenției, contravenientul nu a obținut autorizația necesară. ";
Mai mult decât atât, art. 37, alin. 5 din Legea 50/1991 prevede că: "Construcțiile executate fără autorizație de construire sau cu nerespectarea prevederilor acesteia, precum și cele care nu au efectuată recepția la terminarea lucrărilor, potrivit legii, nu se consideră finalizate și nu pot fi intabulate în cartea funciară. În această situație se aplică în continuare sancțiunile prevăzute de lege";.
În concret, instanța nu poate primi susținerea reclamantului că a făcut demersurile pentru a obține autorizația de construire, dar a fost în imposibilitatea de a obține o astfel de autorizație, deoarece o parte a termenului este situat în extravilanul localității.
În sens contrar celor prezentate de către reclamantul, pârâta a depus la dosar Autorizația de construire nr. 59 din 29.10.2012 și documentația anexă acesteia (filele 64-67), din care reiese că suprafața de teren pe care se dorea edificarea construcției se afla în intravilan.
Raportat la această situație, instanța a apreciat că reclamantul a fost beneficiarul legal au unei autorizații de construire eliberată la solicitarea sa, pe baza unui proiect ce a emanat tot de la acesta și pe care ulterior l-a nesocotit după cum reiese din concluziile Raportului de expertiză tehnică în arhitectură (filele 88-100), deși reclamantul avea posibilitatea de a efectua demersurile legale în vederea obținerii autorizației de construire în concordanță cu structura dorită a imobilului.
Însă reclamantul a eludat prevederile legale și conținutul autorizației de construire și a procedat la edificarea unei construcții cu o structură diferită de cea pentru care deținea autorizație, solicitând în prin prezenta constatarea dreptului său de proprietate în vederea intabulării imobilului în Cartea Funciară, invocând în sprijinul cererii sale prevederile art. 577C.civ.
Față de aceasta se reține că prezumția instituită de art. 577 cod civil cu privire la construcțiile edificate de proprietar pe terenul său nu este una absolută și reprezintă o expresie a prerogativelor pe care dreptul de proprietate asupra terenului le conferă titularului acestuia, respectiv în sensul că are posibilitatea de a-l utiliza așa cum dorește și implicit de a efectua lucrări pe acesta, urmând ca ele să fie prezumate a fi ale sale. Astfel, în temeiul art. 555 C.civ. proprietatea conferă titularului acestui drept posibilitatea de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în cazul concret acest drept materializându-se în posibilitatea de a edifica lucrări, ce vor fi prezumate a fi ale lui, "însă în limitele stabilite de lege";, așa cum prevede în final art. 555 C.civ.
În același sens, potrivit art. 16 din Constituția României "cetățenii sunt egali în fața legii și a autorităților publice, fără privilegii și fără discriminări"; și "nimeni nu este mai presus de lege";, iar a accepta că reclamantul poate obține dreptul de proprietate asupra unei construcții cu încălcarea tuturor prevederilor legale imperative anterior menționate ar echivala cu acceptarea că sunt mai presus de lege și că este privilegiat față de alți cetățeni cărora aceste prevederi legale le sunt aplicabile cu maximă rigoare.
Instanța a reținut că într-adevăr construcția în discuție este construită pe terenul proprietatea reclamantului, respectă normele tehnice și de securitate în construcții, siguranța în exploatare, securitatea la incendiu, igiena și protecția mediului, limita de înălțime și distanța față de imobilele învecinate și limita proprietății, însă nu respectă Autorizația de construire nr. 59 din 29.10.2012, după cum reiese din Raportului de expertiză tehnică în arhitectură (filele 88-100).
În aceste condiții s-a reținut că prin prezenta acțiune, reclamantul tinde la consfințirea ca legală a unei situații de fapt ce a luat naștere prin încălcarea unui act al administrației publice locale, a cărui valabilitate și validitate nu au fost contestate, și în consecință instanța a respins acțiunea, reclamantul având posibilitatea de a urma căile prescrise de lege pentru a intra în legalitate.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal, a declarat apel reclamantul O.L..
În motivarea apelului se arată că prima instanță a considerat indirect că acțiunea întemeiată pe dispozițiile 577 C.pr.civ., este inadmisibilă pentru că proprietarul construcției nu poate beneficia de prezumția de proprietar, dacă nu respectă legea 50/1991, respectiv dacă nu obține autorizație de construire; apelantul-reclamant a avut inițial autorizație de construire, dar în faza de executare a efectuat unele modificări, iar intimata-pârâtă a refuzat să-i emită o nouă autorizație de construire; construcția întrunește toate normele tehnice și de securitate în construcții, siguranță în exploatare, securitate la incendiu, igiena și protecția mediului, astfel că nu există nici un motiv real pentru respingerea cererii; prima instanță a ignorat dispozițiile art.589 Cod civil, care fac inaplicabile dispozițiile art.37 alin.5 din legea 50/1991, astfel încât hotărârea judecătorească reprezintă actul în temeiul în baza căruia se face întabularea dreptului de proprietate, în lipsa autorizației de construire și a procesului-verbal de recepție a lucrărilor.
În apărare, intimata-pârâtă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat, susținând în esență că demersul în justiție al reclamantului nu poate fi primit întrucât au fost nesocotite condițiile impuse de lege pentru dobândirea proprietății, iar instanța nu poate valida o astfel de conduită, în condițiile în care dreptul obținut nu se bucură de recunoașterea și protecția legii.
În apel nu au fost administrate probe noi.
Examinând actele și lucrările dosarului, prin raportare la motivele de apel invocate, constată că acesta este nefondat pentru următoarele considerente:
Este adevărat că dreptul de proprietate privată beneficiază de protecție sporită atât prin reglementările Codului civil, ale Constituției, dar și ale altor acte normative specială, însă, această protecție are în vedere dreptul de proprietate dobândit în condițiile legii, iar nu cu eludarea acesteia.
Or, prin conduita pe care a avut-o, prin edificarea imobilului cu nerespectarea autorizației de construire, reclamantul a încălcat tocmai dispozițiile legale care reglementează limitele, în care putea să-și exercite dreptul de proprietate asupra terenului și anume doar prin edificarea construcției, în temeiul și cu respectarea autorizației de construire obținute, conform art.1 și 3 din legea 50/1991, iar faptul că din expertiza tehnică efectuată în cauză rezultă că imobilul întrunește toate normele tehnice și de securitate în construcții, siguranță în exploatare, securitate la incendiu, igiena și protecția mediului, este lipsit de relevanță juridică, sub aspectul exercitării dreptului în mod abuziv, prin eludarea normelor legale mai sus menționate.
Așadar, sancțiunea care intervine în cazul în care o dispoziție legală, respectiv art.577 Cod civil, este invocată pentru a obține efecte juridice, în urma unei conduite neconforme cu normele de drept, este refuzul protecției oferite de acea dispoziție legală., acțiunea fiind așadar, în mod judicios respinsă.
Tribunalul mai reține faptul că reclamantul are la îndemână calea realizării dreptului prin intrarea în legalitate potrivit procedurii prevăzute de dispozițiile art. potrivit art. 59 alin.3 din Ordinul nr. 839/2009 privind aprobarea normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991R, conform cărora, în situația în care construcția realizată fără autorizație de construire întrunește condițiile urbanistice de integrare în cadrul construit preexistent, autoritatea administrației publice locale competente poate proceda la emiterea unei autorizații de construire în vederea intrării în legalitate, în coroborare cu luarea măsurilor legale care se impun, numai în baza concluziilor unui referat de expertiză tehnică pentru cerința esențială de calitate "rezistență mecanică și stabilitate"; privind starea structurii de rezistență în stadiul fizic în care se află construcția, precum și pentru cerința esențială de calitate "securitatea la incendiu";, numai după emiterea Acordului de mediu, în condițiile legii.
Astfel, din moment ce calea acțiunii în realizarea dreptului există, reclamantul neînțelegând să uzeze de ea, ci a preferat să solicite constatarea existenței unui drept de proprietate, dobândit cu încălcarea dispozițiilor care reglementează autorizarea executării construcțiilor, prezenta acțiune nu poate fi primită, soluția primei instanței fiind legală și temeinică.
A mai arătat apelantul că prima instanță a reținut în mod greșit aplicabilitatea dispozițiilor art. 36 din lg. 7/1996 și 37 alin.5 din lg. 50/1991, care ar fi devenit inaplicabile prin adoptarea art.589 C.civil.
Susținerea apelantului este neîntemeiată, întrucât, dispozițiile art.589 C. civil vizează înscrierea în cartea funciară a lucrărilor care sunt realizate parțial pe terenul proprietarului terenului, parțial pe terenul proprietarului vecin și prevede posibilitatea înscrierii unui drept de coproprietate asupra construcției, fie în temeiul convenției părților, fie în temeiul hotărârii judecătorești, care soluționează diferendul judiciar dintre cei doi proprietari vecini și nu înlătură de la aplicare dispozițiile art. art. 36 din lg. 7/1996 și 37 alin.5 din lg. 50/1991, înscrierea în cartea funciară a unei construcții, neputând avea loc, în lipsa autorizării prevăzute de lege.
Pentru aceste considerente, în temeiul art.480 alin.1 C.pr.civ., va respinge apelul, ca nefondat.
| ← Ordonanţă preşedinţială. Jurisprudență Ordonanţă Preşedinţială | Uzucapiune. Jurisprudență Uzucapiune (Prescripţia achizitivă) → |
|---|
