Rectificare carte funciară. Potrivit art. 984 C.civ. liberalitatea este actul juridic prin care o persoană dispune cu titlu gratuit de bunurile sale, în tot sau în parte, în favoarea unei alte persoane
| Comentarii |
|
Potrivit dispoziţiilor Codului civil privind interpretarea convenţiilor, convenţia nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părţile şi-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat (art. 984). Cu privire la cheltuielile de judecată stabilite în sarcina recurenţilor, Curtea a constat că potrivit dispoziţiilor art. 18 din O.U.G. nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviinţarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părţi, dacă aceasta a căzut în pretenţiile sale. Partea căzută în pretenţii va fi obligată la plata către stat a acestor sume. Cum apelul declarat de reclamanta a fost admis, în mod legal instanţa a obligat intimaţii la plata către stat a sumei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care s-a încuviinţat ajutorul public judiciar.
Secţia I civilă, de muncă şi asigurări sociale, pentru minori şi familie, Decizia nr. 758 din 17 mai 2012
Prin decizia civilă nr. 360 din 15.11.2011 a Tribunalului Mureș, pronunțată în dosarul nr. 5067/320/2006 s-a admis apelul declarat de reclamanta M.M. împotriva sentinței civile nr. 1338 din 4 noiembrie 2010 pronunțată de Judecătoria Sighișoara, s-a schimbat în parte sentința atacată, în sensul că s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată și precizată de reclamanta M.M. în contradictoriu cu pârâții O.C.T., O.A. și H.D. și s-a dispus rectificarea cărții funciare nr. 3892 Albești, nr. top.347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat în comuna Albești, strada Morii jud. Mureș, în sensul radierii de pe numele pârâților O.C.T. și O.A., a construcțiilor redate în foaia A ca fiind: adăugire parter + etaj compus din cameră, antreu, baie, bucătărie, cameră, garaj auto și două pivnițe, și înscrise în cartea funciară în baza încheierii nr. 1483/1996 c.f. la poziția B5, astfel încât aceste construcții rămân înscrise în favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. și M.M. De asemenea, s-au respins celelalte pețite ale cererii formulată și precizată de reclamanta M.M. în contradictoriu cu pârâții O.C.T., O.A., H.D. și H.DA., s-a respins cererea reconvențională formulată de pârâții reclamanți reconvenționali O.C.T. și O.C.M., în contradictoriu cu pârâții H.D. și M.M., s-a eliminat dispoziția primei instanțe de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată către pârâții reclamanți reconvenționali și s-a dispus obligarea pârâților O.C.T. și O.A. la plata către reclamantă a sumei de 2.000 lei cheltuieli de judecată parțiale.
Tribunalul a menținut celelalte dispoziții ale hotărârii primei instanțe și a obligat intimații O.C.T. și O.C.A. la plata către stat a sumei de 3995,3 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru pentru care s-a încuviințat ajutorul public judiciar.
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de apel a reținut că în cuprinsul contractului de vânzarea-cumpărare s-a precizat în mod clar că se vând cotele de proprietate ale reclamantei și intimatului H.D. din imobilul situat în comuna Albești, str. Morii, înscris în CF nr. 3892 al Localității Albești, cu nr. top. 347/1/d/1/5/2, format din loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniță cu teren aferent de 700 mp, ce au dobândit prin cumpărare în anul 1990, astfel că obiectul vânzării este foarte clar determinat în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, iar interpretarea acestuia dată de instanța de fond nu este una corectă.
Tribunalul a respins apărarea intimaților O., în sensul că sentința civilă nr. 1497/16 noiembrie 2004 a Judecătoriei Sighișoara, schimbată în parte prin decizia civilă nr. 307/A/24 iunie 2006 a Curții de Apel Târgu-Mureș se opune cu putere de lucru judecat sub aspectul soluționării cererii de rectificare CF, întrucât în acel dosar s-a solicitat de către apelantă și de intimatul H.D. constatarea caracterului simulat al contractului de vânzare-cumpărare (s-a susținut că actul de vânzare-cumpărare este un act fictiv, în realitate părțile încheind un contract de împrumut cu garanție imobiliară) și, în consecință, rectificarea mențiunilor de cartea funciară.
Astfel, tribunalul a apreciat că între acțiunile care au format obiectul celor două dosare nu există tripla identitate cerută de art. 1201 C.civ. (părți, obiect și cauză).
Nu a fost primită nici susținerea intimaților O., în sensul că sentința civilă nr. 1496/2004 a Judecătoriei Sighișoara se opune cu putere de lucru judecat în ceea ce privește constatarea caracterului simulat al actului, întrucât în prezentul dosar nu s-a invocat caracterul simulat al contractului de vânzare-cumpărare, ci s-a susținut că obiectul contractului de vânzare-cumpărare nu a fost reprezentat de întregul imobil înscris în cartea funciară.
în consecință, instanța de apel a apreciat că petitul având ca obiect rectificare de carte funciară este întemeiat și că se impune respingerea acțiunii reconvenționale a pârâților-reclamanți reconvenționali O.C.T. și O.C.M., în contradictoriu cu pârâții H.D. și M.M., având obiect constatarea faptului că obiectul contractului de vânzare-cumpărare l-a format întregul imobil, cu adăugirile din anul 1996.
în ceea ce privește critica reclamantei referitoare la petitul de obligare a intimaților-pârâți O. la plata de despăgubiri, s-a reținut că în mod corect a apreciat instanța de fond că din probele administrate în cauză nu reiese dacă investițiile efectuate la imobilul au fost efectuate din mijloace materiale ale reclamantei.
Relativ la critica referitoare la obligarea pârâților la plata impozitului pe imobil, tribunalul a apreciat că soluția instanței de fond este una legală și temeinică, astfel că nici dreptul de retenție în favoarea reclamantei nu poate fi instituit. S-a reținut că atâta timp cât dreptul de retenție reprezintă un drept real de garanție imperfect, fiind condiționat de existența unei datorii în legătură cu imobilul și atâta timp cât o astfel de datorie nu există la acest moment, soluția de respingere a acestui petit se impune a fi menținută.
în ceea privește critica apelantei referitoare la petitul de constatare a nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare tribunalul a apreciat că nici acesta nu este fondată, reținând în acest sens că reclamanta, ca urmare a admiterii petitului de rectificare de carte funciară, are la acest moment calitatea de coproprietar asupra construcțiilor reprezentate de „adăugire parter + etaj” evidențiate în anul 1996, situație în care reclamanta-apelantă nu are interes în a solicita constatarea nulității absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâții O. și pârâta H.E.D. Antecontractul nu îi este opozabil reclamantei-apelante, acesta fiind izvor de norme private obligatorii doar față de părțile contractante, neobligând-o pe reclamantă în nici un fel (art. 972 C.civ.). în plus, tribunalul a arătat că faptul încheierii antecotractului de vânzare-cumpărare de către un neproprietar (în speță, de către intimații O.) ar putea fi eventual invocat de către intimata-pârâtă H.E.D., în calitate de promitent cumpărător, dacă aceasta se consideră prejudiciată prin faptul neexecutării contractului.
împotriva acestei hotărâri au declarat recurs pârâții O.C.T. și O.C.A.I., solicitând, în principal, modificarea deciziei atacate în sensul respingerii apelului și menținerii ca legală și temeinică a sentinței pronunțată de Judecătoria Sighișoara, iar în subsidiar, modificarea în parte a hotărârii și reducerea cheltuielilor de judecată la care au fost obligați în favoarea statului la suma de 12 lei.
în motivarea recursului, recurenții au arătat că decizia atacată este nelegală, pentru că instanța a interpretat greșit actul dedus judecății, întrucât atât din conținutul acestuia, cât și din probele administrate rezultă fără dubiu faptul că s-au vândut în întregime construcțiile evidențiate în cartea funciară la data încheierii contractului.
S-a arătat că instanța de apel a interpretat actul în sensul în care acesta să nu producă efecte juridice, cu toate că din probele administrate rezultă că întreaga construcție formează o singură unitate locativă, o singură gospodărie țărănească, fiind nefiresc să se convină vânzarea-cumpărarea unei părți din construcții și a întregului teren. Proprietatea vândută constituie proprietatea indiviză pe cote părți de ½ a intimaților M.M. și H.D., acesta din urmă recunoscând atât prin întâmpinare, cât și la interogatoriu că prin contractul de vânzare-cumpărare a înstrăinat toate construcțiile și terenul aferent.
Recurenții au mai arătat că dispunând rectificarea înscrierii în cartea funciară a dreptului lor de proprietate, cu consecința pierderii unei părți însemnate din dreptul de proprietate, Tribunalul a aplicat greșit legea, rectificarea înscrierilor din cartea funciară neputând avea consecințele juridice ale acțiunii în revendicare, iar situația juridică dovedită în cauză nu se încadrează în cazurile de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, astfel cum sunt reglementate la art. 34 din Legea nr. 7/1996.
Recurenții au mai criticat hotărârea atacată sub aspectul respingerii excepției autorității lucrului judecat, precum și cu privire la rectificarea înscrierii în cartea funciară a cotei cuvenite intimatului H.D. de ½ din întreg.
De asemenea, au mai arătat că este nelegală obligarea acestora la plata sumei de 3995,3 lei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care reclamanta a primit ajutor public judiciar, întrucât recurenții au căzut în pretenții numai cu privire la capătul de cerere în rectificarea înscrierilor de carte funciară.
în drept, recurenții au invocat dispozițiile art. 304 pct. 8, 9 din Codul de procedură civilă.
Intimata M.M. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, arătând că actul autentic se bucură de prezumția de legalitate până la înscrierea în fals, iar recurenții nu au dovedit că ar fi existat o altă înțelegere între părți. împrejurarea că fostul său soț susține poziția recurenților nu este de natură a justifica o altă interpretare a contractului.
Intimata a mai arătat că instanța nu poate schimba conținutul contractului, al cărui obiect este precis determinat, întrucât ar înfrânge și ar lipsi de conținut principiul libertății contractuale și principiul conform căruia convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante.
Examinând decizia atacată din perspectiva motivelor invocate, instanța de control judiciar constată următoarele:
Potrivit CF nr. 3892 Albești, imobilul cu nr. top. 347/1/d/1/5/2, reprezentând loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu parter + etaj și anexe gospodărești, situat în str. Morii și teren în suprafață de 700 mp., a format coproprietatea tabulară a reclamantei M.M. (căsătorită H.) și H.D., în cote egale de câte ½ parte fiecare, cu titlu de cumpărare din 1990.
Reclamanta intimată M.M. și pârâtul-intimat H.D. s-au căsătorit în anul 1992, căsătoria acestora fiind desfăcută prin divorț la data de 27 noiembrie 2006.
în anul 1996, s-au evidențiat adăugirile la acest imobil, reprezentând parter și etaj și anexe gospodărești.
La data de 11 noiembrie 2002 s-a încheiat între reclamantă și intimatul H.D., pe de o parte, în calitate de vânzători și recurenții O.C.T. și O.C.A.I., pe de altă parte, în calitate de cumpărători, contactul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2304/11 noiembrie 2002 de BNP N.G., prin care vânzătorii au înstrăinat cotele lor de proprietate din imobilul situat în comuna Albești, str. Morii, înscris în CF nr. 3892 al Localității Albești, cu nr. top.347/1/d/1/5/2, format din loc de casă intravilan cu una casă de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniță cu teren aferent de 700 mp, ce au dobândit prin cumpărare în anul 1990.
La încheierea contractului de vânzare cumpărare s-a folosit un extras CF din data de 3.07.1997 (fila 117 dosar fond), în care erau evidențiate și construcțiile prin adăugire în anul 1996.
Este evident din toate probele administrate faptul că recurenții O. aveau cunoștință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare de componența întregului imobil, toate construcțiile fiind evidențiate în cartea funciară la acel moment. Menționarea în contractul de vânzare-cumpărare a faptului că s-a vândut terenul și casa de locuit cu 2 camere, bucătărie, hol, pivniță, ce vânzătorii au dobândit prin cumpărare în anul 1990, în contextul în care în cartea funciară era evidențiată construcția cu toate adăugirile, nu a fost o eroare materială, ci s-a făcut tocmai pentru că părțile s-au înțeles ca obiectul contractului să-l formeze doar acea parte din casă, iar nu întregul imobil. Nu are importanță din această perspectivă faptul că imobilul formează o singură unitate locativă.
Tribunalul a făcut o interpretare corectă a contractului de vânzare-cumpărare, iar argumentele recurenților în sensul că s-a interpretat convenția în sensul în care aceasta să nu producă efecte juridice nu sunt întemeiate. Convenția produce efecte juridice în concordanță cu voința reală a părților la momentul perfectării acesteia, obiectul înstrăinării fiind foarte clar determinat în cuprinsul actului încheiat.
Nu pot fi primite nici argumentele recurenților în sensul că voința părților ca obiectul convenției să îl constituie întregul imobil ar rezulta din împrejurarea că nu s-a făcut o dezmembrare a imobilului și nu s-a precizat în contract care este soarta construcțiilor care nu au făcut obiectul vânzării, întrucât aceste operațiuni nu erau absolut necesare și nu afectează valabilitatea convenției părților.
Potrivit dispozițiilor Codului civil privind interpretarea convențiilor, convenția nu cuprinde decât lucrurile asupra cărora se pare că părțile și-au propus a contracta, oricât de generali ar fi termenii cu care s-a încheiat (art. 984).
Față de cele reținute anterior, Tribunalul a aplicat corect atât dispozițiile legale menționate, cât și prevederile art. 34 pct. 4 din Legea nr. 7/1996, conform cărora orice persoană interesată poate cere rectificarea înscrierilor din cartea funciară dacă printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă s-a constatat că dreptul înscris a fost greșit calificat, Curtea urmând a respinge criticile recurenților sub acest aspect.
Nu pot fi primite nici argumentele referitoare la autoritatea de lucru judecat, față de împrejurarea că în dosarul nr. 138/2004 al Judecătoriei Sighișoara, prin sentința civilă nr. 1496 din 16 noiembrie 2004, s-a respins cererea de rectificare a cărții funciare, iar această cerere avea caracter accesoriu față de petitul principal de constatare a simulației. Față de obiectul prezentului litigiu, rezultă că între cele două acțiuni nu există identitate de cauză, motiv pentru care nu poate fi reținută autoritatea de lucru judecat invocată de recurenți.
Cât privește împrejurarea că intimatul H.D. a confirmat susținerile recurenților referitoare la înstrăinarea întregului imobil și a susținut că mențiunea descriptivă din contract constituie o eroare materială, datorată prezentării de către reclamanta M.M. a unui extras CF îndoielnic, aceasta nu este de natură a determina o altă interpretare a obiectului convenției părților, pe de o parte, față de regulile de interpretare a actelor juridice menționate anterior, iar pe de altă parte, datorită faptului că susținerile acestuia sunt contrazise de probele administrate. în acest sens, Curtea reține că la încheierea convenției extrasul CF prezentat conținea toate datele referitoare la adăugirile efectuate la construcția existentă, așa cum au fost evidențiate în anul 1996.
în consecință, Curtea constată că în mod legal s-a dispus rectificarea cărții funciare nr. 3892 Albești, nr. top. 347/1/d/1/5/2 cu privire la imobilul situat în comuna Albești, strada Morii județul Mureș, în sensul radierii de pe numele pârâților O.C.T. și O.A., a construcțiilor redate în foaia A ca fiind: adăugire parter + etaj compus din cameră, antreu, baie, bucătărie, cameră, garaj auto și două pivnițe, și înscrise în cartea funciară în baza încheierii CF nr. 1483/1996 la poziția B5, astfel încât aceste construcții rămân înscrise în favoarea proprietarilor de la B 3,4 H.D. și M.M.
Cu privire la cheltuielile de judecată stabilite în sarcina recurenților, Curtea constată că potrivit dispozițiilor art. 18 din OUG nr. 51/2008 cheltuielile pentru care partea a beneficiat de scutiri sau reduceri prin încuviințarea ajutorului public judiciar vor fi puse în sarcina celeilalte părți, dacă aceasta a căzut în pretențiile sale. Partea căzută în pretenții va fi obligată la plata către stat a acestor sume.
Cum apelul declarat de reclamanta M.M. a fost admis, în mod legal instanța a obligat intimații la plata către stat a sumei reprezentând taxă judiciară de timbru pentru care s-a încuviințat ajutorul public judiciar.
Față de cele reținute anterior, Curtea a constat că decizia ce face obiectul prezentei analize este legală și temeinică, nefiind incidente motivele de nelegalitate prevăzute de art. 304 pct. 8 și 9 din Codul de procedură civilă, astfel că în temeiul dispozițiilor art. 312 alin. (1) din codul de procedură civilă va respinge ca nefondat recursul promovat de pârâții O.C.T. și O.C.A.I. împotriva deciziei civile nr. 360 din 15.11.2011 pronunțată de Tribunalul Mureș în dosarul nr. 5067/320/2006.
| ← Anulare act. Vânzarea de către stat a bunului altuia către... | Revendicare imobiliară. Transmisiunea calităţii procesuale... → |
|---|
