Respectarea servituţilor privind distanţa dintre construcţii şi picătura streşinii
| Comentarii |
|
Tribunalul PRAHOVA Decizie nr. 135 din data de 26.01.2016
Deliberând asupra cauzei civile de față constată :
Prin acțiunea înregistrată pe rolul Judecătoriei Vălenii de Munte sub nr. 1198/331/ 2013, reclamantul XXX a chemat în judecată pe pârâtul YYY, solicitând instanței ca prin hotărârea ce va pronunța să dispună obligarea pârâtului se respecte distanța minimă legală de 60 cm față de linia de hotar, respectiv față de gardul său și să repoziționeze acoperișul garajului, astfel încât apele pluviale să nu se mai scurgă în curtea sa, precum și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea acțiunii, reclamantul a arătat că și-a împrejmuit gospodăria în anul 1997, iar anul 2005 pârâtul a edificat un garaj între gardul său și casa sa și, profitând de faptul că nu era nimeni acasă în acea perioadă, și-a clădit acoperișul cu scurgerea în curtea sa și, deși a promis că va modifica acoperișul pentru a nu-i produce pagube, nici până în prezent pârâtul nu și-a îndeplinit promisiunea, trecând o perioadă îndelungată de timp, astfel încât iarna zăpada și gheața care alunecă de pe acoperișul garajului reclamantului îi blochează ieșirea din curte și îi distruge plantele.
În drept, a invocat dispozițiile art. 611 si 612 cod civil.
La data de 6 mai 2014 pârâtul a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii ca neîntemeiată, arătând că inițial terenul i-a aparținut lui, edificând garajul cu autorizație de construcție, iar în momentul în care a înstrăinat reclamantului o parte din terenul său, la insistențele acestuia i-a cedat o suprafață mai mare cu un metru pentru a putea intra cu mașina pe proprietatea sa, acesta fiind motivul pentru care garajul apare ca fiind construit aproape de proprietatea lui, garaj pe care l-a construit însă înainte de înstrăinare.
A susținut pârâtul că sunt nereale susținerile reclamantului conform cărora apele pluviale și zăpada cad pe proprietatea sa, întrucât garajul este prevăzut cu jgheaburi și nu afectează terenul reclamantului.
S-a mai arătat de asemenea de către pârât că reclamantul a formulat împotriva sa și plângere penală pentru același motiv, iar prin rezoluția nr. 2571/P/2012 din data de 30.01.2013 s-a dispus neînceperea urmăririi penale împotriva sa.
La data de 12 iunie 2014, reclamantul și-a completat acțiunea în sensul că solicită obligarea pârâtului să respecte distanța minimă de 60 cm. față de linia de hotar.
După administrarea probei cu acte, martori și expertiză tehnică de specialitate, prin sentința civilă nr. 502/30.03.2015, Judecătoria Vălenii de Munte a admis acțiunea completată și a obligat pârâtul la mutarea peretelui dinspre nord al garajului la o distanță de minim 60 cm față de linia de hotar dintre terenurile proprietatea părților, la modificarea și transformarea acoperișului într-o pantă al garajului într-un acoperiș cu două pante, una spre est și cealaltă spre vest, astfel încât picătura streșinii și zăpada să se scurgă pe terenul proprietatea pârâtului, precum și la plata către reclamant a sumei de 4.269 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, onorarii experți și onorariu avocat.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut că potrivit raportului de expertiză specialitatea construcții civile întocmit în cauză de către expertul Mălăescu Gheorghe, pârâtul a construit garajul la o distanță de 6-9 cm față de limita gardului reclamantului, situat pe hotar iar panta acoperișului este spre gardul reclamantului, jgheabul învelitorii depășind limita gardului, construcție ce a fost executată în baza autorizației de construire nr. 140/117.10.1996 eliberată de Primăria orașului Vălenii de Munte, dar pârâtul nu a prezentat planul de situație cu amplasarea construcției garaj, pentru a se putea verifica dacă amplasarea construcției este conformă documentației întocmite pentru obținerea autorizației.
A motivat instanța de fond că acoperișul garajului are o singură pantă orientată spre gardul reclamantului, acoperiș care se poate modifica și transforma în acoperiș cu două pante, întrucât, având în vedere că amplasarea garajului și forma acoperișului, picătura streșinii și zăpada se scurg pe terenul proprietatea reclamantului, conform concluziilor expertului, putând fi, de asemenea, repoziționat și peretele de nord al garajului, astfel încât construcția să respecte distanța legală dintre linia de hotar și garaj.
Totodată, instanța de fond a arătat că linia de hotar dintre cele două proprietăți este cea actuală, materializată pe planurile de situație ale raportului de expertiză topo întocmit de expert Irimia Gheorghe, pe aliniamentul 9,10,11,12,13,14,15, fără se existe acaparări de teren, împrejurări în raport de care sunt îndeplinite prevederile art. 611, art. 612 cod civil pentru admiterea acțiunii astfel cum a fost completată, în totalitate.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâtul YYY, criticând soluția pentru nelegalitate și netemeinicie, solicitând în principal admiterea apelului, anularea sentinței civile și trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, admiterea apelului și rejudecarea cauzei, în sensul modificării în tot a sentinței apelate și respingerea cererii formulate, ca fiind nelegală și netemeinică.
În motivarea apelului, apelantul a arătat că în mod greșit instanța de fond a reținut că nu există o acaparare de teren, deși conform actelor de proprietate primare terenul are la drumul public o deschidere de 14,65 ml față de 14,50 ml, iar în partea de nord are o deschidere de 14,62 ml față de 14,50 ml, ceea ce înseamnă că linia reală de hotar este cu circa 0,12 - 0,15 ml spre interiorul proprietății reclamantului.
A mai arătat apelantul că expertul desemnat nu a ținut seama la efectuarea expertizei de dimensiunile indicate în anexa la contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. X și dimensiunile rezultate în urma măsurătorilor, indicând eronat că linia de hotar ar trebuie să rămână cea actuală și nu cum ar trebui să fie potrivit actelor primare de proprietate, luând în considerare numai proprietățile părților fără să țină cont și de cealaltă proprietate indicată în anexa la contractul de vânzare cumpărare, proprietățile făcând parte inițial din același lot de proprietate, situație în care expertiza nu este lămuritoare.
A susținut apelantul că instanța de fond nu a ținut cont că anexa garaj a fost construită în baza unei autorizații de construire, că suprafața cumpărată de reclamant a fost de 1044 mp cu dimensiunile de 14,50 x 72,00 m, reclamantul edificând construcțiile pe terenul cumpărat după anul 1997, iar gardul la finalizarea edificării construcțiilor, dată la care casa și garajul său erau finalizate, iar edificarea gardului s-a efectuat pe cale amiabilă pe actualul amplasament, cu acordul și aportul ambelor părți, nefiind obligatorie eliberarea unei autorizații de construcție în acest sens la acel moment, iar dacă susținerile reclamantului ar fi reale, ar fi însemnat că acesta să nu stea în pasivitate timp de 18 ani pentru a formula prezenta cerere de chemare în judecată.
Primindu-se dosarul la Tribunalul Prahova, cauza a fost înregistrată sub nr. 1198/331/2013 la data de 15.10.2015.
La data de 02.11.2015 intimatul a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului ca nefondat, arătând că la efectuarea expertizelor experții au ținut seama de actele de proprietate depuse de ambele părți, iar cu ocazia efectuării expertizei topo nu au fost semnalate de către reclamant sau avocatul acestuia dubii asupra liniei reale de hotar, că nu poate fi avut în vedere cel de al doilea motiv de apel, în condițiile în care pârâtul nu a formulat o cerere reconvențională având ca obiect grănițuire sau revendicare, că pârâtul nu a dovedit că autorizația prezentată instanței de fond se referă la garajul în litigiu și nu la altă anexă, neprezentând proiectul de execuție pe baza căruia a fost emisă această autorizație, că sunt nereale susținerile conform cărora ar fi edificat construcțiile și ar fi împrejmuit proprietatea după anul 1997, acestea având loc în anul 1996, iar garajul în litigiu, contrar susținerilor pârâtului, nu era edificat în momentul construirii gardului de către el, dovadă în acest sens fiind planul de situație anexă la contractul de vânzare cumpărare nr. X, planul de situație întocmit de proiectant autorizat Neagu Constantin, depoziția martorului M, neexistând nici o dovadă la dosar privind perioada edificării garajului.
A mai arătat intimatul că, deși pentru gardul despărțitor nu s-a obținut o autorizație de construcție, întrucât nu era obligatorie, totuși acest gard este prevăzut în memoriul tehnic al proiectului de execuție a locuinței reclamantului, edificat în timp ce era plecat din domiciliu.
Tribunalul, examinând sentința atacată, în raport de situația de fapt reținută, de criticile formulate, de textele de lege aplicabile, constată că apelul este nefondat, având în vedere următoarele considerente:
Potrivit contractului de vânzare cumpărare nr. X, pârâtul YYY a înstrăinat reclamantului XXX terenul proprietatea sa în suprafață de 1044 mp, situat în intravilanul orașului Vălenii de Munte, str. ZZZ, nr. 38, jud. Prahova, având ca vecini strada ZZZ, M, moștenitori YYY, M și rest proprietate, teren înscris de către reclamant în cartea funciară.
Martorii M și M au arătat că în toamna anului 1996 s-a construit gardul dintre cele două proprietăți, iar în apropierea gardului se afla casa pârâtului, al cărei acoperiș era construit astfel încât apa se scurgea pe terenul acestuia și nu exista nicio construcție lipită de gard, perioadă în care casa reclamantului era în construcție, iar casa pârâtului era deja edificată, pârâtul fiind de față atât la identificarea liniei de hotar, cât și la construcția gardului și nu au existat discuții cu privire la aceste aspecte, iar la momentul construirii gardului nu se afla nici un garaj.
Martorul M a declarat că în anii 1995-1996 l-a ajutat pe pârât la transportul lemnelor necesare construirii garajului pe terenul proprietatea acestuia, în satul Olteni, moment la care garajul era construit însă hotarul dintre cele două proprietăți nu era delimitat, gardul dintre proprietăți fiind edificat după cca. 1 an de la finalizarea garajului.
Potrivit raportului de expertiză topo întocmit de expert Irimia Gheorghe, proprietatea reclamantului, în situația în care aliniamentul dintre terenul obiect al contractului de vânzare cumpărare nr. X și rest proprietate este materializat între punctele 7 și 9, conform actului, are 1047 mp, identificată în perimetrul 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 ,11,12, 13, 14, 15, 1, iar dacă este materializat între punctele 7 și 10, punct ce a fost precizat de reclamant și materializat în teren cu o țeavă, proprietatea are 1028 mp, identificată în perimetrul 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 1, pentru terenul stăpânit de reclamant deschiderea la stradă fiind de 14,82 ml față de 14,50 ml menționată în act, iar pentru terenul stăpânit de pârât este de 11,54 ml față de 11 ml prevăzută în act, diferențe cu privire la care pârâtul a arătat că s-ar datora înțelegerii cu vecinul de pe latura de sud.
A mai arătat expertul că aliniamentul dintre cele două proprietăți nu respectă configurația aliniamentului poziționat în linie dreaptă astfel cum este identificat pe schița anexă a actului de proprietate, având mici inflexiuni pe toată lungimea, expertul suprapunând peste aliniamentele de contur, cu culoare magentă reprezentând terenul reclamantului, conturul materializat pe planul de situație anexă la contractul de vânzare-cumpărare nr. 155/1996, cu respectarea dimensiunilor laturilor și cu culoare verde reprezentând terenul pârâtului, conturul materializat pe același plan de situație, cu respectarea dimensiunilor laturilor, rezultând că linia de hotar dintre cele două proprietăți ar trebui să rămână cea actuală, materializată pe aliniamentul punctelor 9,10,11,12,13,14,15, situație în care nu există acaparare de teren din partea vreuneia dintre părți, aliniament în raport de care unul dintre pereții garajului amplasat între construcția C2 și hotarul ce desparte cele două proprietăți, este edificat în imediata vecinătate a gardului reclamantului, acoperișul depășește gardul reclamantului cu 11 cm, iar garajul pârâtului nu respectă distanța legală față de gardul reclamantului, care ar trebui să fie de minim 60 cm.
Conform raportului de expertiză tehnică construcții întocmit de expert Mălăescu Gheorghe, garajul este amplasat lipit de casa pârâtului și la o distanță de 6-9 cm față de limita gardului reclamantului situat pe hotar, iar panta acoperișului este spre gardul reclamantului, jgheabul învelitorii depășind limita gardului, construcție ce a fost executată în baza autorizației de construcție nr. 140/1996 și are o singură pantă orientată spre gardul reclamantului, astfel încât pentru a nu tulbura proprietatea reclamantului, acoperișul se poate modifica și transforma într-un acoperiș cu două pante, una spre est și cealaltă spre vest, ambele pe proprietatea pârâtului, iar pentru ca această construcție să respecte distanța legală față de linia de hotar, peretele de nord al garajului poate fi repoziționat în urma efectuării unor lucrări expres menționate în cuprinsul raportului de expertiză.
Potrivit art. 611 - 612 cod civil, un proprietar are dreptul să edifice construcții, lucrări sau plantații numai cu respectarea unei distanțe minime de 60 cm. față de linia de hotar, dacă nu se prevede altfel prin lege sau prin regulamentul de urbanism, astfel încât să nu se aducă atingere drepturilor proprietarului vecin, iar cel care edifică o construcție pe terenul său are obligația să execute streașina în așa fel încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în strada și nu pe terenul vecinului.
Așadar, din analiza probelor administrate în cauză rezultă că în baza contractului de vânzare cumpărare nr. X, pârâtul YYY a înstrăinat reclamantului XXX terenul proprietatea sa în suprafață de 1044 mp, situat în intravilanul orașului Vălenii de Munte, str. ZZZ, nr. 38, jud. Prahova, având ca vecini strada ZZZ, M, moștenitori YYY, M și rest proprietate, părțile delimitând proprietățile prin edificarea unui gard, cu acordul atât a reclamantului cât și al pârâtului, neexistând discuții între părți față de aliniamentul gardului, dată la care pe terenul pârâtului nu exista vreun garaj, aspect confirmat de martorii M și M, precum și de schița de plan anexă contractului de vânzare-cumpărare sus-menționat, de planul de încadrare în zonă și care atestă existența unei distanțe de cca. 2 m între construcția pârâtului, finalizată la data vânzării terenului către reclamant, și hotar.
Ca atare, atât timp cât la data edificării gardului dintre cele două proprietăți pe aliniamentul convenit de părți în anul 1997, nu exista nicio construcție, respectiv niciun garaj în aproprierea hotarului iar conform raportului de expertiză tehnică topo efectuat de către expert Irimia Gheorghe, garajul edificat de pârât este amplasat între construcția C2 aparținând acestuia și hotar, unul dintre pereți fiind edificat în imediata vecinătate a gardului reclamantului, înseamnă că, în realitate, garajul a fost construit de către pârât ulterior edificării gardului, fără a se respecta distanța minimă legală față de hotar de 60 de cm. astfel cum prevăd dispozițiile legale.
Susținerile pârâtului în sensul că ar fi edificat construcția - garaj în baza autorizației de construire nr. 140/17.10.1996, anterior vânzării terenului către reclamant, gardul fiind edificat ulterior pe actualul amplasament cu acordul ambelor părți, dată la care garajul era finalizat, invocând în acest sens declarația martorului M, nu pot fi avute în vedere cât timp, pe de o parte, nu rezultă cu certitudine că autorizația de construire nr. 140/17.10.1996 vizează edificarea garajului în litigiu sau al altei anexe gospodărești, iar în condițiile inexistenței planului de situație cu amplasarea respectivei construcții nu se poate stabili fără îndoială că amplasarea garajului corespunde documentației întocmită pentru obținerea autorizației, iar pe de altă parte, declarația martorului sus-menționat nu se coroborează cu nicio altă probă administrată în cauză ci, dimpotrivă, schița de plan anexă contractului de vânzare-cumpărare și planul de încadrare în zonă, coroborate cu declarațiile martorilor M și M, atestă inexistența garajului anterior edificării gardului ce desparte cele două proprietăți, garaj care nu respectă distanța legală de 60 de cm. față de hotar și, prin modalitatea de edificare, streașina depășește gardul cu 11 cm., determinând ca picătura streșinii și zăpada să curgă pe terenul proprietatea reclamantului.
Mai mult chiar, analizând declarația martorului M, reiese că acesta l-ar fi ajutat pe pârât la transportul lemnelor necesare construirii garajului pe terenul proprietatea acestuia situat în satul Olteni or, proprietățile părților se află în orașul Vălenii de Munte, str. ZZZ nr. 38 și nr. 38B și nicidecum în satul Olteni, situație în care o asemenea declarație se impune a fi înlăturată, mai ales că, deși acest martor a declarat că l-a ajutat pe pârât la transportul lemnelor, nu a perceput personal edificarea garajului de către pârât, respectiv data când a fost edificat, în ce condiții.
Astfel, în mod corect instanța de fond a admis acțiunea și l-a obligat pe pârât la mutarea peretelui dinspre nord al garajului la o distanță de minim 60 cm față de linia de hotar dintre terenurile proprietatea părților, la modificarea și transformarea acoperișului într-o pantă al garajului într-un acoperiș cu două pante, una spre est și cealaltă spre vest, astfel încât picătura streșinii și zăpada să se scurgă pe terenul proprietatea pârâtului, ținându-se seama de dispozițiile legale care reglementează servituțile și care impun edificarea unei construcții, plantații, la cel puțin 60 de cm. față de linia de hotar, precum și obligația pentru cel care edifică o construcție pe terenul său, să execute streașina astfel încât apele rezultate din ploi să se scurgă pe terenul său sau în strada și nu pe terenul vecinului.
Criticile apelantului în sensul că în mod greșit instanța de fond ar fi reținut că nu există o acaparare de teren, ținându-se seama de actele de proprietate primare conform cărora terenul are la drumul public o deschidere de 14,65 ml față de 14,50 ml, iar în partea de nord are o deschidere de 14,62 ml față de 14,50 ml, linia reală de hotar fiind cu circa 0,12 - 0,15 ml spre interiorul proprietății reclamantului, acte primare de care nu s-a ținut seama nici la efectuarea raportului de expertiză topo, care nu a avut în vedere și de cealaltă proprietate care a făcut parte din același lot inițial de proprietate, nu pot fi avute în vedere ținând seama că obiectul cauzei nu a constat în grănițuirea celor două proprietăți, revendicarea unor suprafețe de teren, iar pârâtul nu a formulat nicio cerere reconvențională în acest sens, astfel încât asemenea susțineri nu pot face obiectul analizei în calea de atac a apelului, în cadrul căruia se analizează legalitatea sau nelegalitatea, temeinicia sau netemeinicia sentinței atacate în raport de pretențiile de fapt și de drept deduse judecății constând în respectarea sau nerespectarea distanței față de hotar la edificarea garajului și, respectiv dacă picătura streșinii garajului pârâtului cade pe terenul reclamantului sau al pârâtului.
Susținerile apelantului conform cărora instanța de fond nu ar fi ținut cont că anexa garaj a fost construită în baza unei autorizații de construire, că la momentul finalizării gardului edificat pe actualul amplasament pe cale amiabilă cu acordul și aportul ambelor părți, casa și garajul său erau deja finalizate, că dacă susținerile reclamantului ar fi reale, ar fi însemnat că acesta să nu stea în pasivitate timp de 18 ani pentru a formula prezenta cerere de chemare în judecată, sunt nejustificate în condițiile în care autorizația de construire invocată nu reprezintă o dovadă certă că în baza acesteia a fost edificat garajul în litigiu, având în vedere, pe de o parte, că în cuprinsul acesteia s-a specificat acordul pentru edificarea unei anexe gospodărești, putând fi astfel eliberată pentru edificarea unei magazii, a unei bucătării de vară, etc., iar pe de altă parte, în condițiile în care pârâtul nu a depus la dosar documentația și planul de execuție care a stat la baza eliberării autorizației, nu rezultă cu certitudine că anexa gospodărească respectă acest plan, respectiv dacă amplasarea efectivă a construcției - garaj respectă documentația întocmită.
Or, în condițiile în care prin edificarea garajului se încalcă distanța de 60 de cm. prevăzută de lege pentru edificarea construcțiilor în raport de linia de hotar ce desparte cele doua proprietăți, stabilită de comun acord de ambele părți, nefiind respectate condițiile prev. de art.611-612 cod civil, înseamnă că pretențiile reclamantului sunt întemeiate, instanța de fond soluționând cauza cu interpretarea corectă a probelor și respectarea întocmai a dispozițiilor legale aplicabile.
Prin urmare tribunalul, în raport de aceste considerente, va respinge cererea de completare a probatoriilor formulată de către apelant ținând seama că, în raport de obiectul cauzei, instanța de fond a administrat toate probatoriile legale, concludente și pertinente cauzei, iar din dezbateri nu rezultă necesitatea completării probatoriilor, nefiind îndeplinite cerințele art.479 alin. 2 c.pr.civ. și, ținând seama că hotărârea instanței de fond nu este lovită de niciun motiv de nelegalitate și netemeinicie, în baza art. 480 c.pr.civ., va respinge apelul ca nefondat.
De asemenea, instanța, în baza art. 451 și urm c.pr.civ., instanța va obliga pe apelant la 1500 lei cheltuieli de judecată către intimat.
| ← Dreptul la liberă exprimare şi limitele acestuia | Modalitatea de suportare a cheltuielilor de judecată în cadrul... → |
|---|
