Prescripţia dreptului de a cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Aplicabilitatea termenului general de 3 ani prevăzut de dispoziţiile Decretului nr. 167/1958. Momentul de început al termenului
| Comentarii |
|
Acţiunea cu care este învestită instanţa are caracter personal, deoarece, prin intermediul ei, reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, şi anume dreptul de a cere încheierea contractului, drept corespunzător obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 3 din Decretul nr. 167/1958, o atare acţiune este prescriptibilă într-un termen de 3 ani, ce trebuie să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, potrivit art. 7 din acelaşi act normativ.
Potrivit convenţiei părţilor, „părţile au stabilit de comun acord ca la obţinerea titlului de proprietate să se prezinte la notariatul de Stat în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare”, nefiind prevăzut un termen-limită până la care promitenţii-vânzători sunt obligaţi să obţină titlul de proprietate, momentul indicat fiind „la obţinerea titlului de proprietate”. Faţă de acest lucru, dreptul la acţiune se poate considera născut la data efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară privind transcrierea titlului de proprietate în cartea funciară, respectiv la data de 24.02.1995, titlul de proprietate fiind obţinut la 07.02.1994, întrucât transcrierea are efect de opozabilitate fată de terti.
Trib. Bucureşti, s. a IV-a civ., dec. nr. 876A din 25 iunie 2009,
nepublicată, irevocabilă prin nerecurare
Prin cererea înregistrată la data de 27.07.2007, reclamanţii T.D.M. şi T.A. au chemat în judecată pe pârâţii V.M., V.N. şi L.T., solicitând ca
instanţa să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la terenul intravilan în suprafaţă de 1000 mp, situat în com. B.,jud. Ilfov.
Reclamanţii au arătat în acţiune că, la data de 22.06.1992, autorul lor, T.D.D. (ai cărui moştenitori sunt, conform certificatului de moştenitor nr. 175/1/09.08.1996), a încheiat cu pârâţii, în calitate de promitent-cum-părător, antecontractul autentificat sub nr. 3055 la Notariatul de Stat al Sectorului Agricol Ilfov; că atunci s-a achitat în întregime preţul terenului de 150.000 lei (ROL) şi s-a stabilit ca încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să se facă după obţinerea titlului de proprietate, care, deşi a fost eliberat pârâţilor la data de 07.02.1994, aceştia au refuzat să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică, deşi reclamanţii i-au contactat în nenumărate rânduri în acest scop. Sub acest aspect, reclamanţii au precizat că i-au somat pe pârâţi prin notificarea nr. 2464/03.07.2007 a BEJ C.C. se prezinte la BNP I.D. La data şi locul fixate, s-a prezentat mandatarul acestora, V.C.S., care însă a condiţionat perfectarea contractului de cumpărarea şi a unei alte suprafeţe de teren la un anumit preţ, astfel că, în final, contractul nu
s-a putut finaliza. In drept, acţiunea a fost întemeiată pe art. 111 CPC, pe art. 1073 şi art. 1077 C. civ. 1864.
Printr-o cerere de intervenţie în interes propriu, intervenienta S.O.P. a solicitat să se constate valabilă promisiunea de vânzare-cumpărare privind terenul având suprafaţa de 2667,50 mp, situat în tarlaua (...), parcela (...), cumpărat de la pârâţi în indiviziune cu T.D.D., în acest scop urmând a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în legătură cu această suprafaţă de teren.
Prin sentinţa civilă nr. 3046/06.06.2008, instanţa a admis excepţia prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune al reclamanţilor şi al intervenientei în interes propriu, invocată de pârâţi şi a respins ca prescrise acţiunea formulată de reclamanţii T.D.M. şi T.A. şi cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienta S.O.P., împotriva pârâţilor V.M., V.N. şi L.T.
Pentru a hotărî astfel, instanţa de fond a reţinut că, la data de 22.06.1992, în baza adeverinţei nr. 1511/10.06.1992 de reconstituire a dreptului de proprietate asupra terenului, pârâţii V.M., V.N. şi L.T., în calitate de promitenţi-vânzători, au încheiat la fostul Notariat de Stat al Sectorului Agricol Ilfov două antecontracte de vânzare-cumpărare prin care se obligau ca, după obţinerea titlului de proprietate, să vândă terenul individualizat în schiţa-anexă, vizată de Primăria com. B., având o suprafaţă totală de 2667,50 mp, din care 1000 mp autorului reclamanţilor (antecontract autentificat sub nr. 3055), iar 1667,50 mp intervenien-
tei (antecontract autentificat sub nr. 3054) pentru preţul de 300.000 lei (ROL) [câte 150.000 lei (ROL) pentru fiecare], achitat integral la acea dată. Ulterior acestui moment, pârâţii au obţinut titlul de proprietate nr. 5707/07.02.1994, în care este inclusă şi suprafaţa de teren în litigiu, identificată de expertul Ţ.C. în tarlaua (...), parcela (...), ca parte a unei suprafeţe de 3100 mp, transcris sub nr. 1309/24.02.1995 la Notariatul de Stat al Sectorului Agricol Ilfov.
Instanţa a mai reţinut că pârâţii au continuat să folosească terenul ce a-facut obiectul celor două antecontracte şi că reclamanţii şi intervenienţii, înainte de a sesiza instanţa prin cererile deduse judecăţii în cauza de faţă, în cursul anului 2007 au notificat pe pârâţi (notificările nr. 2464/07.07.2007 - reclamanţii şi nr. 279/15.06.2007 - intervenienta) să se prezinte la notariat în vederea perfectării contractelor în formă autentică. A reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1300/01.11.2007 la BNP D.P., pârâţii au vândut terenul în suprafaţă de 3100 mp, în care era inclusă şi suprafaţa ce face obiectul antecontractelor sus-menţionate.
Acţiunea cu care este învestită instanţa are un caracter personal, deoarece, prin intermediul ei, reclamantul îşi valorifică un drept de creanţă, şi anume dreptul de a cere încheierea contractului, drept corespunzător obligaţiei pârâtului de a efectua demersurile necesare în vederea încheierii acestuia. Pe cale de consecinţă, în temeiul art. 3 din Decretul nr. 167/1958, o atare acţiune este prescriptibilă într-un termen de 3 ani, ce trebuie să curgă de la data când se naşte dreptul la acţiune, potrivit art. 7 din acelaşi act normativ.
In speţă, dincolo de faptul că vânzătorii ar putea să fie culpabili în mod evident „de neîncheierea contractelor în formă autentică, având în vedere că după obţinerea titlului de proprietate cu rea-credinţă” nu au întreprins niciun demers în acest sens, instanţa are a analiza dacă reclamanţii şi intervenienta au manifestat, la rândul lor, diligenţe în valorificarea dreptului de a cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare în intervalul de timp prevăzut de lege, sub sancţiunea procesuală de a nu mai putea cere concursul justiţiei în valorificarea acestuia dacă termenul a fost depăşit. Sub acest aspect, instanţa a constatat că dreptul la acţiune al reclamanţilor şi al intervenientei în a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare a început să curgă de la data la care titlul de proprietate nr. 5707/07.02.1994 a fost transcris în registrul de transcripţiuni imobiliare, respectiv data de 24.02.1995, dată de la care titlul, fiind făcut public, este opozabil terţilor. în acest sens, prin raportare la această dată a momentului la care reclamanţii şi intervenienta s-au adresat instanţei de judecată (22.07.2007 - reclamanţii
şi respectiv 12.11.2007 - intervenienta), acţiunea şi cererea de intervenţie sunt prescrise.
Instanţa consideră că este greşită susţinerea în sensul că reprezentantul pârâţilor ar fi recunoscut la data de 12.07.2007 dreptul a cărui acţiune se prescrie şi că această recunoaştere ar fi cuprinsă în încheierea de certificare de la acea dată, în care s-a consemnat că s-a condiţionat încheierea contractului de vânzare-cumpărare a unui alt teren, fară însă a se fi contestat de către acesta pretenţiile reclamanţilor şi ale intervenientei. Dincolo de faptul că o atare recunoaştere ar trebui să fie, conform legii, neîndoielnică, ceea ce nu este cazul în situaţia de faţă, ea nu ar mai putea produce efecte, în condiţiile în care s-a făcut după împlinirea termenului de prescripţie.
împotriva acestei sentinţe a declarat apel apelanta-intervenientă S.O.P. şi apelanţii-reclamanţi, criticând soluţia instanţei de fond pentru nelega-litate şi netemeinicie, apelurile fiind înregistrate pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, la data de 01.10.2008. Analizând sentinţa civilă apelată în raport de criticile formulate de către apelanţii-reclamanţi şi apelanta-intervenientă, s-a considerat că ambele apeluri sunt nefondate, pentru următoarele considerente de fapt şi de drept:
Prin apelul declarat de către apelanţii-reclamanţi se critică sentinţa de fond pentru nelegalitate şi netemeinicie, considerându-se că, în mod greşit, s-a admis excepţia prescripţiei extinctive a dreptului material la acţiune al reclamanţilor şi al intervenientei în interes propriu şi s-au respins ca prescrise cererea principală şi cererea de intervenţie. Cererea de chemare în judecată este formulată de către promitenţii-cumpărători ai terenului în suprafaţă de 1000 mp, situat în com. B., jud. Ilfov, în contradictoriu cu promitenţii-vânzători ai imobilului, V.M., V.N. şi L.T. Apelanţii-reclamanţi susţin că instanţa de fond a soluţionat cauza prin admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune, fără a se da posibilitatea părţilor să se administreze probe pentru a se dovedi în ce măsură a operat sau nu prescripţia dreptului material la acţiune. Această primă critică a rămas fară obiect, deoarece în apel, în temeiul dispoziţiilor art. 295 CPC, s-a încuviinţat pentru apelanţii-reclamanţi şi apelanta-intervenientă proba cu înscrisuri şi proba cu interogatoriu intimaţilor-pârâţi, probe ce au fost solicitate de către aceste părţi.
Atât apelul declarat de către apelanţii-reclamanţi, cât şi apelul declarat de apelanta-intervenientă cuprind critici cu privire la natura juridică a convenţiei încheiate între părţi la data de 22.06.1992 şi, astfel, tribunalul a răspuns prin prisma unor considerente comune. La data de 22.06.1992 s-a încheiat între vânzătorii V.M., V.N. şi L.T. şi cumpărătorul T.D.D. un antecontract de vânzare-cumpărare, autentificat de către notarul de stat C.E., prin care se înstrăinează terenul în suprafaţă de 1000 mp, situat în com. B., jud. Ilfov, terenul fiind dobândit de către vânzători în baza adeverinţei nr. 1511/10.06.1992, eliberată de Primăria com. B.,jud. Ilfov, preţul vânzării fiind stabilit la suma de 150.000 lei (RON), pe care vânzătorii declară că au primit-o în întregime de la cumpărător la data autentificării actului, urmând ca la obţinerea titlului de proprietate să se perfecteze actul autentic de vânzare-cumpărare prin prezenţa părţilor la notariat, iar, în cazul în care una dintre părţi nu se prezintă la termenul stabilit pentru semnarea actului de vânzare-cumpărare, cealaltă parte va putea să introducă la instanţa de judecată o acţiune pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Convenţia încheiată între părţi la data de 22.06.1992 are natura juridică a unei promisiuni de vânzare-cumpărare. Prin promisiunea bilaterală de a contracta, deci printr-un antecontract, ambele părţi s-au obligat a contracta pe viitor, astfel încât să poată opera transferul proprietăţii, fiecare având calitatea de promitent şi de beneficiar, iar nerespectarea obligaţiei asumate atrage sancţiunea răspunderii contractuale pentru neexecutarea obligaţiilor stabilite prin convenţie.
Libertatea contractuală este cea care oferă persoanelor posibilitatea de a alege modalitatea juridică pentru a-şi exprima voinţa juridică şi de a-şi
atinge scopul urmărit prin actul juridic încheiat. împrejurarea că între părţi s-a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare - antecontract de vânzare-cumpărare - rezultă chiar din clauzele prevăzute în convenţie potrivit libertăţii contractuale; libertatea de a contracta implică afortiori libertatea de a precontracta, astfel se prevede ca, la obţinerea titlului de proprietate, părţile să se prezinte la notariat pentru a se autentifica actul de vânzare-cumpărare, deci se prevede în mod clar natura juridică a actului juridic ce urmează a se încheia, ceea ce înseamnă că părţile cunoşteau semnificaţiile juridice ale unui antecontract şi ale unui contract de vânzare-cumpărare, se prevede în mod clar care este sancţiunea pentru nerespectarea acestei obligaţii şi cine suportă cheltuielile de judecată. Aşadar, nu se poate considera că, la data încheierii acestui antecontract, părţile au consfinţit transferul dreptului de proprietate, dreptul transmis prin încheierea antecontractului fiind doar un drept de creanţă şi doar la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică urma să se transmită dreptul de proprietate.
Menţiunea că s-a achitat preţul vânzării integral la data autentificării antecontractului nu înseamnă că, în realitate, a operat transmisiunea dreptului de proprietate, pentru că stabilirea şi achitarea preţului sunt de esenţa vânzării, iar una dintre condiţiile legale pentru pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare este achitarea integrală a preţului. Principiul consensualismului poate să determine părţile să se înţeleagă în sensul achitării integrale a preţului, dar contractul în formă autentică de vânzare-cumpărare, dată la care operează transferul dreptului de proprietate, trebuie să se încheie ulterior după îndeplinirea anumitor obligaţii menţionate în convenţie.
Natura juridică a obligaţiei asumate prin antecontract este o obligaţie de a face, care însă, dacă nu este executată de bunăvoie, poate fi executată direct, dar atipic, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act au-
tentic de vânzare-cumpărare. In acest mod se realizează scopul obligaţiei asumate iniţial, şi anume repararea în natură a prejudiciului suferit de creditor, ceea ce înseamnă încheierea actului. în ipoteza refuzului încheierii actului în forma cerută de lege, partea care şi-a respectat obligaţia asumată prin contract are obligaţia de a acţiona în justiţie pe celălalt contractant şi, implicit, obţine o executare directă, în sensul că hotărârea suplineşte consimţământul părţii carc a refuzat să-l dea de bunăvoie, sau să apeleze la acordarea daunelor-interese mentionate în convenţie.
Având în vedere că dreptul transmis prin încheierea antecontractului este un drept patrimonial, fiind vorba de un drept de creanţă, aşa cum s-a arătat anterior, acţiunea promovată nu poate fi una imprescriptibilă extinc-tiv, cum susţin apelanţii-reclamanţi. Apelanţii-reclamanţi îşi formulează şi o apărare subsidiară cu privire la data naşterii dreptului material la acţiune în situaţia în care s-ar considera că acţiunea este una prescriptibilă extinc-tiv, fiind formulate critici comune cu ale apelantei-interveniente; în opinia acestora, termenul de prescripţie curge începând cu data de 12.07.2007, când vânzătorii intimaţi au fost notificaţi să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă finală, iar aceştia au comunicat refuzul lor.
In antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, părţile au prevăzut posibilitatea pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act translativ de proprietate şi, într-adevăr, potrivit art. 969 C. civ. 1864, „convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante”. Problema pe care instanţa de apel o are de stabilit cu prioritate este aceea a determinării termenului de prescripţie a cererii de chemare în judecată prin raportare la soluţia instanţei de fond, şi nu în ce măsură sunt îndeplinite condiţiile legale pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.
Potrivit dispoziţiilor art. 7 alin. (1) din Decretul nr. 167/1958, prescripţia începe să curgă de la data când se naşte dreptul material la acţiune şi, astfel, trebuie stabilit când se naşte dreptul material la acţiune. Potrivit convenţiei părţilor, „părţile au stabilit de comun acord ca, la obţinerea titlului de proprietate, să se prezinte la Notariatul de Stat în vederea autentificării contractului de vânzare-cumpărare”, nefiind prevăzut un termen-limită până la care promitenţii-vânzători sunt obligaţi să obţină titlul de proprietate, momentul indicat fiind „la obţinerea titlului de proprietate”.
Considerentele instanţei de fond, în sensul că dreptul la acţiune se poate considera născut încă de la data efectuării formalităţilor de publicitate imobiliară privind transcrierea titlului de proprietate în cartea funciară, respectiv la data de 24.02.1995, titlul de proprietate fiind obţinut la data de 07.02.1994, sunt corecte pentru că transcrierea are efect de opozabilitate faţă de terţi, calitatea de terţi rezultă în virtutea dreptului de creanţă obţinut, iar din faptul că titlul de proprietate s-a transcris în registrul de transcripţiuni, iar promitenţii-vânzători nu au procedat la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, rezultă în mod clar refuzul acestora pentru încheierea actului de înstrăinare. Refuzul promitentului-vânzător nu trebuie să fie doar expres, poate fi şi unul care să îmbrace forma tacită, iar la data de 12.07.2007, încheierea de certificare s-a întocmit ca urmare a notificării promitenţilor-cumpărători de către promitenţii-vânzători şi, astfel, poate fi considerat tocmai un înscris obţinut în scopul justificării introducerii cererii în termenul de prescripţie extinctivă.
Recunoaşterea dreptului a cărui acţiune se prescrie este manifestarea de voinţă făcută de cel în favoarea căruia curge prescripţia, prin care se atestă existenţa unui drept potrivnic, or, recunoaşterea dreptului trebuie să provină de la promitentul-vânzător. Dacă promitenţii-cumpărători ar fi intrat în posesia imobilului, aceştia se aflau în termenul de introducere a acţiunii, prescripţia fiind întreruptă pe toată durata posesiei, potrivit art. 16 din Decretul nr. 167/1958, or, nu se poate reţine ca fiind veridică susţinerea apelanţilor, în sensul că, de fapt, posesia le aparţine acestora, însă i-au lăsat pe promitenţii-vânzători să folosească în continuare imobilul, iar această susţinere nu s-a dovedit prin niciun mijloc de probă. Prin urmare, termenul de prescripţie prevăzut de art. 3 din Decretul nr. 167/1958 este împlinit.
In temeiul art. 296 CPC, au fost respinse apelurile ca nefondate.
| ← Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.... | Antecontract de schimb. Pronunţarea unei hotărâri care să... → |
|---|
