Rezoluţiune contract de vânzare-cumpărare în baza unui pact comisoriu de ultim grad. Situaţia lucrărilor edificate de cumpărător pe acel teren

Jurisprudenţă şi speţe de drept civil (II)

Curtea de Apel GALAŢI Decizie nr. 94 din data de 26.02.2014

Prin sentința civilă nr. 2420/2013 a fost admisă acțiunea și s-a constatat intervenită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, dispunându-se repunerea părților în situația anterioară, în sensul revenirii imobilului în proprietatea vânzătorilor.

S-a reținut în motivare că potrivit convenției încheiate, prețul urma să fie achitat în 5 rate lunare de câte 7000 Euro, iar pârâta nu a achitat ultimele 2 rate, scadente în august și septembrie 2008, situație în care a operat pactul comisoriu de ultim grad. Această soluție dată cererii principale a rămas irevocabilă prin nepromovarea căilor de atac. În cadrul acestui dosar, pârâta-reclamantă a formulat o cerere reconvențională prin care a solicitat obligarea vânzătorilor la plata contravalorii lucrărilor efectuate pe acel teren, începând cu anul 2009, pentru edificarea unei locuințe în regie proprie.

Cererea reconvențională a fost respinsă cu motivarea că, în speță, pârâtei i se aplică dispozițiile legale din materia accesiunii imobiliare, privind pe constructorul de rea credință, deoarece la momentul edificării imobilului, ca urmare a intervenției pactului comisoriu de ultim grad, pierduse dreptul de proprietate asupra terenului și nu putea invoca necunoașterea clauzelor contractuale. În condițiile în care proprietarul terenului nu a optat pentru păstrarea construcției, în mod corect a fost respinsă cererea de acordare a contravalorii lucrărilor efectuate, ca nefondată.

Decizia civilă nr. 94/R din 26.02.2014 a Curții de Apel Galați

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Braila la data de 20.06.2011 sub nr. 8458/196/2011, reclamanții A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. în contradictoriu cu pârâta G.M., au solicitat ca, pe cale de ordonanța președințială, sa se constate rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/15.04.2008 de Biroul Notarial V&A, ca urmare a neachitării diferenței de preț, in valoare de 14.000 EUR, de către pârâtă.

În fapt, au arătat reclamanții, la data de 15.04.2008 au încheiat cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, ce are ca obiect terenul viran de categoria "curți construcții" in suprafața totala de 1.000,05 mp, situat in satul C., comuna C., prețul contractului fiind de 35.000 EUR. Conform pct. 3 din contract, prețul se va achita de către cumpărător in cinci rate lunare egale a câte 7.000 EUR fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termen de plată 15 septembrie 2008. In caz de neachitare a prețului la termenele stabilite, părțile, de comun acord, au stabilit că acest contract se reziliază de drept, fără a fi nevoie de notificare prealabila, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței (pct. 3 alin 2 din contract). Deși plata ultimei rate avea scadenta pe 15.09.2008, pârâta nu a achitat nici până în prezent integral prețul contractului, aceasta având de achitat o diferența de preț in valoare de 14.000 EUR. Față de această situație, la data de 1.06.2011 au notificat-o, prin executorul judecătoresc, pentru a se prezenta la data de 7.06.2011, orele 11, la Biroul Notarului Public V.V.&A., în vederea achitării diferenței de preț. Deși notificată, aceasta nu s-a prezentat la biroul notarial pentru achitarea sumei, fapt consemnat prin încheierea de certificare nr. …/07.06.2001, a Biroului Notarial V.&A. Întrucât pârâta nu a achitat diferența de preț in suma de 14.000 EUR, pentru terenul situat in satul C., comuna C., jud. B, pentru care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, au solicitat, ca prin hotărârea ce se va pronunța să se constate rezilierea contractului. In drept art.969 C.Civ. si 581C.proc.Civ.

La termenul de judecată din data de 23.06.2011, reclamanții au solicitat judecarea cererii pe calea dreptului comun.

Pârâta a formulat cerere reconvențională și întâmpinare. A solicitat obligarea reclamanților la plata sumei de 31600 de lei reprezentând contravaloare fundație executată pe terenul situat în satul C., cu nr. cadastral provizoriu ...

În cuprinsul cererii reconvenționale, a arătat că între părți a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafață de 1000,05 mp situat în sat C., cu nr. cadastral provizoriu ...

Pe terenul proprietatea sa, după executarea lucrărilor în favoarea soților E., începând cu anul 2009, a executat în regie proprie următoarele lucrări în vederea edificării unei locuințe: amenajarea terenului, săpături până la cota 2,5 m pe o suprafață de aproximativ 140 mp, tunarea fundației, platformă betonată armată pe 130 mp. Pentru executarea acestor lucrări a achiziționat materiale și a folosit mâna de lucru. Lucrările au fost efectuate după ce soții E. au asigurat-o că nu vor avea pretenții ulterioare, izvorând din contractul de vânzare - cumpărare. În cazul în care se va admite cererea reclamanților, consideră că aceștia trebuie să fie obligați să o despăgubească pe pârâtă pentru cheltuielile efectuate, în caz contrar aceștia îmbogățindu-se fără justă cauză. În drept art. 493, 494, 997 C. civ. și 274 c. proc. civ.

În cuprinsul întâmpinării a arătat că între părți a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafață de 1000,05 mp situat în sat C., cu nr. cadastral provizoriu ... Părțile au convenit ca prețul vânzării să fie achitat în 5 rate lunare egale de 7000 de euro, plătibile în perioada mai - septembrie 2008, transmisiunea de fapt și de drept a terenului având loc la momentul încheierii contractului. Într-adevăr ultimele două rate însumând 14000 euro nu au fost achitate direct de cumpărătoare, întrucât în perioada în care acestea trebuiau achitate SC S. SRL, al cărei administrator era pârâta, a efectuat la imobilul soților E. situat în imediata vecinătate a terenului cumpărat, diverse lucrări de construcție, conform centralizatorului, sens în care au fost emise devize de lucrări. Lucrările au fost executate în anul 2008, după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, unele devize fiind întocmite ulterior după efectuarea măsurătorilor finale. În centralizator a fost menționată și procurarea centralei termice și a boilerului, care nu au mai fost achiziționate, valoarea lucrărilor executate fiind de 88562,60 de lei. Deoarece soții E. nu au achitat contravaloarea acelor lucrări, nici pârâta nu a achitat diferența de preț, considerând că obligațiile reciproce ale părților vor fi stinse prin compensație convențională. Pârâta a executat acele lucrări în favoarea soților E. prin SC S. SRL. Soții A. nu au beneficiat de lucrările executate de SC S. SRL, în schimb din discuțiile purtate cu soții E. aceștia au asigurat-o pe pârâtă că aspectele privitoare la împărțirea prețului vor fi rezolvate între aceștia. A solicitat respingerea cererii principale ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

La termenul de judecată din data de 12.04.2012, reclamanții au formulat întâmpinare la cererea reconvențională prin care au solicitat respingerea cererii reconvenționale.

Au arătat că pârâta-reclamantă dă dovadă de rea-credință atunci când afirmă că toate lucrările pe care aceasta le-a făcut la imobilul proprietatea sa, au fost executate după ce soții E. au asigurat-o că nu vor mai avea pretenții ulterioare izvorând din contractul de vânzare-cumpărare. Obligația care îi incumbă era aceea de a plăti ultimele două rate restante în cuantum de 14000 de euro. Scadența penultimei rate a fost pe data de 15 august 2008, iar ultima rată trebuia achitată încă de pe data de 15 septembrie 2008. Această obligație nu a fost îndeplinită de către cumpărătoare, astfel cum chiar ea recunoaște în întâmpinare. Aceasta a făcut îmbunătățiri pe terenul care devenise proprietatea ei cu mult după scadența privind achitarea ratelor restante. Reclamanții consideră că aceasta anticipa ivirea unui litigiu, iar când acesta s-a produs a găsit o scuză aparent justificată pentru a-și motiva reaua-credință pentru neplata ratelor scadente: așa-zisa discuție cu soții E. Nu a venit să probeze în niciun fel această susținere. Mai mult decât atât, o astfel de probă nici nu ar avea cum să existe în condițiile în care așa-zisa înțelegere nu a avut loc vreodată. Contractul de vânzare-cumpărare este foarte clar. Acesta prevede că, în cazul neachitării prețului în modalitatea menționată, vânzătorii vor considera prezentul contract rezolvat de plin drept fără nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței. (...), iar prin efectul rezoluțiunii, vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preț va fi reținută de vânzători drept daune interese pentru neexecutarea obligației de "a face", această clauză fiind un pact comisoriu de grad IV. O asemenea stipulație are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost dusă la îndeplinire. In cazul în care se apelează la instanța de judecată, aceasta va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune le permit. Așadar, nicăieri în contract nu se prevede că în cazul rezoluțiunii contractului reclamanții-pârâți au obligația de a o despăgubi pe pârâta-reclamantă pentru îmbunătățirile făcute. Mai mult, existența acestora nici nu a fost probată. Desființarea se face în mod necondiționat. Rezoluțiunea se cere de îndată ce a expirat termenul de executare. Pe cale de consecință, reclamanții trebuia să ceară desființarea contractului încă din luna septembrie a anului 2008. Înainte de a introduce cererea de chemare în judecată, reclamanții au notificat-o pe pârâtă prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la data de 07.06.2011, orele 11 la Biroul Notarului Public V.V.& A., în vederea achitării diferenței de preț. Aceasta nu s-a prezentat, fapt dovedit cu încheierea de certificare nr. …/07.06.2011 a Biroului Notarial V.& A.

Așadar, au înțeles să o păsuiască aproape doi ani de zile. Daunele-interese sunt pe deplin justificate. In acest moment, reclamanții nu se pot folosi de acest teren, pentru că încă nu a reintrat în proprietatea acestora. In schimb au fost de bună credință, au predat și de fapt și de drept proprietatea asupra imobilului la momentul autentificării contractului. Pârâta-reclamantă, în schimb cu rea-credință tergiversează soluționarea prezentului dosar, venind cu pretenții care nu au niciun temei legal sau contractual. În drept art. 115 și următoarele din Codul de procedură civilă.

Au formulat, de asemenea, și răspuns la întâmpinare arătând că, în cauza, nu poate opera compensarea întrucât reclamanții și pârâta din prezenta cauză nu sunt creditor și debitor, în mod reciproc: pârâta a efectuat lucrări numai la imobilul soților E., iar soții A., astfel cum chiar ea recunoaște în întâmpinare, nu au beneficiat niciodată de aceste lucrări. Al doilea motiv pentru care nu poate opera această instituție juridică este acela că pârâta nu a făcut dovada vreunei convenții scrise de unde să rezulte că reclamanții din prezenta cauză și pârâta G.M. au ajuns la vreo înțelegere privind stingerea obligațiilor reciproce prin compensație. Mai mult decât atât, niciun moment nu a fost vorba de vreo înțelegere verbală privind stingerea datoriilor în acest mod. In cauza de față nu poate opera compensația legală, întrucât nu este îndeplinită condiția privind lichiditatea creanțelor. Deși face referire la devize de lucrări și centralizator, avansând chiar și suma de 88562,60 de lei, nu a făcut dovada încheierii unui contract de prestări servicii sau a unor facturi de unde să rezulte această sumă de bani.

Reclamanții au solicitat de asemenea, disjungerea cererii principale de cererea reconvențională, cerere respinsă la termenul de judecată din data de 07.07.2012.

Prin sent. civ.nr. 2420/21.03.2013 a Judecătoriei Braila a fost admisă acțiunea, s-a constatat intervenită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008 încheiat între părți, s-a dispus repunerea părților în situația anterioară, imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B., revenind în proprietatea reclamanților. A fost admisă în parte cererea reconvențională. Au fost obligați reclamanții A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. la plata către pârâta G.M. a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului C., Comuna C., județul B. A fost obligată pârâta la plata către reclamanți a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța aceasta hotărâre instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, A.E.D., A.R.C.E., E.I. și E.C. (reclamanții din prezenta cauză) au transmis în calitate de vânzători în proprietatea lui G.M. (pârâta din prezenta cauză) în calitate de cumpărătoare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B. Transmisiunea de drept și de fapt a proprietății terenului a avut loc la data autentificării contractului de vânzare- cumpărare (15.04.2008). Prețul vânzării este de 35.000 de euro, preț ce urma a fi achitat de cumpărător în cinci rate lunare egale de câte 7000 de euro fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termenul de 15 septembrie 2008.

Conform art. 3 din contract, în cazul neachitării prețului, vânzătorii vor considera contractul de vânzare-cumpărare rezolvat de plin drept fără nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței, această clauză reprezentând un pact comisoriu de grad IV. Prin efectul rezoluțiunii, ca urmarea a neplății prețului, vânzătorii vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preț va fi reținută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligației de a face. Reclamanții au solicitat rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, întrucât cumpărătoarea nu și-a îndeplinit în tot obligația de plată a prețului, rămânând neachitată suma de 14000 de euro. În materie contractuală, o dată dovedită existența obligației contractuale, se naște o prezumție de neexecutare a obligației. Probatoriul administrat nu a răsturnat prezumția menționată. Mai mult, din apărările formulate de pârâtă rezultă că aceasta nu a achitat ultimele două rate scadente în cuantum de 14.000 de euro. Pentru a justifica neexecutarea contractului, pârâta a arătat că SC S. SRL a efectuat la imobilul proprietatea soților E. diverse lucrări de construcție. Deoarece soții E. nu au achitat aceste lucrări, nici pârâta nu a achitat diferența de preț considerând că obligațiile reciproce ale părților vor fi stinse prin compensare convențională. A considerat că valoarea lucrărilor efectuate în favoarea soților E. au fost suportate de pârâtă prin SC S. SRL. Susținerea pârâtei rezultă și din declarația martorului N.C. care a arătat că la imobilul soților E. au fost efectuate lucrări de SC S. în anul 2008 - 2009 coroborat cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Cu alte cuvinte, pentru stingerea obligației de plată a diferenței de preț izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, pârâta invocă compensarea. Compensarea reprezintă o modalitate de stingere a două obligații reciproce, până la concurența celei mai mici dintre ele. Compensația presupune existența a două raporturi juridice obligaționale distincte, în cadrul cărora aceleași persoane sunt creditor și debitor una față de cealaltă. În cauză nu există o compensație convențională, din probatoriul administrat, nerezultând că între părți există vreo convenție în acest sens. De asemenea, nu poate opera o compensație legală în condițiile (arătate de pârâtă) în care în primul raport obligațional calitatea de creditori o au reclamanții și calitatea de debitoare o are pârâta, iar în cel de-al doilea raport obligațional calitatea de creditoare o are o societate comercială (care nu este parte în dosar) și calitatea de debitori o au soții E. Cu alte cuvinte, în cauză însă nu s-a făcut dovada existenței reciprocității obligațiilor, nerezultând, din ansamblul probatoriului administrat, că pârâta ar avea o creanța în contra reclamanților. În cazul în care una dintre părțile contractului sinalagmatic refuză executarea contractului, cealaltă parte poate cere rezoluțiunea contractului. Rezoluțiunea contractului este o sancțiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desființarea retroactivă a acestuia și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului. În cazul în care contractul conține inserat un pact comisoriu de ultim grad, acesta are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligația să fi fost adusă la îndeplinire. În această situație, instanța va constata intervenită rezoluțiunea contractului. Constatând că pârâta nu a achitat integral prețul stipulat în contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, instanța va admite cererea principală, va constata intervenită rezoluțiunea acestui contract și, ca efect al repunerii părților în situația anterioară, va dispune revenirea imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B, în proprietatea reclamanților. Pe terenul pe care pârâta l-a avut în posesie în temeiul contractului de vânzare- cumpărare nr. …/15.04.2008, în suprafață de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B, aceasta, considerându-se proprietar, a efectuat o serie de lucrări de construcție (săpătură, compactare, bernă de balast, radier general din beton) în valoare de 26.469 de lei. Cum, prin probatoriul administrat, nu a fost răsturnată prezumția de buna-credință, instanța apreciază că pârâta se află în situația constructorului de bună-credință care a efectuat o serie de lucrări cu materiale proprii pe terenul situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B. În aceste condiții, pentru că urmare a repunerii părților în situația anterioară ca efect al rezoluțiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, reclamanții să nu se îmbogățească pe seama constructorului, în temeiul art. 494 C. civ., proprietarii terenului urmează să o despăgubească pe pârâtă pentru lucrările efectuate. În raport cu aceste considerente, instanța urmează să admită în parte cererea reconvențională formulată de pârâta G.M. în contradictoriu cu reclamanții A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. și să oblige reclamanții la plata către pârâtă a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B. În cauză, reclamanții au efectuat cheltuieli de judecată de 4626 de lei reprezentând taxă de timbru și timbru judiciar, iar pârâta a efectuat cheltuieli de judecată de 2880 de lei reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar și onorariu expert. Cum cererea reconvențională a fost admisă în parte, instanța va diminua cheltuielile de judecată ce pot fi pretinse de pârâtă proporțional cu cât a fost admisă cererea reconvențională.

Astfel, pentru suma de 31600 de lei au fost efectuate cheltuieli de judecată de 2880 de lei, rezultă că pentru suma de 26.469 de lei, pârâta are dreptul la suma de 2412,36 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Procedând la compensarea cheltuielilor de judecată, instanța va obliga pârâta la plata către reclamanți a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs reclamanții A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate și respingerea cererii reconvenționale.

În motivarea recursului s-au susținut în esență următoarele: instanța, în considerentele hotărârii recurate, nu motivează în nici un fel de ce consideră că pârâta a fost de bună-credință; pârâta, cu rea-credință, a început lucrările la imobil, știind că nu a achitat integral prețul terenului, iar contractul urmează să fie desființat conform prevederilor art.3 din contract; referitor la cererea reconvențională, instanța de fond a făcut referire la prevederile art.494 cod civil, însă in interpretarea si aplicarea acestor dispoziții, trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului. În drept art.299 si urm. cod procedura civila.

Prin cererea depusă la data de 15.04.2013 reclamanții au arătat în esență faptul că dispozițiile art.494 cod civil, invocate de instanță în motivarea hotărârii, nu își au aplicabilitate în cauză. Astfel, contractul a fost desființat din culpa exclusivă a pârâtei, la data efectuării construcțiilor pârâta cunoștea că nu a achitat prețul contractului, asumându-și riscul că poate să piardă investiția efectuată pe teren. Se poate admite că ar fi îmbogățire fără justă cauză care obligă partea la plata unor despăgubiri, numai dacă desființarea contractului s-ar produce din alte cauze decât cele contractuale, ceea ce nu este cazul. Este inadmisibil ca instanța să îi oblige la plata contravalorii lucrărilor efectuate în condițiile in care contractul este desființat din culpa pârâtei, care are obligația să predea terenul în stadiul în care l-a cumpărat. Lucrările de construire sunt efectuate fără autorizație de construcție sau documentație de execuție a imobilului, sancțiunea legală fiind obligarea proprietarului terenului la desființarea acelor lucrări. În drept art.300 alin.2, 304 pct.9 cod procedura civila, 969 si 1020 cod civil.

În ședința publică din data de 23.09.2013 instanța a calificat calea de atac ca fiind apel, iar nu recurs.

Prin decizia civilă nr. 303/05.11.2013 a Tribunalului Brăila s-a admis apelul declarat de reclamanți, a fost schimbată în parte hotărârea, în sensul că s-a respins cererea reconvențională.

A fost obligată intimata G.M. la plata cheltuielilor de judecată de la fond și din apel în cuantum total de 5.466 lei.

Au fost menținute dispozițiile referitoare la admiterea cererii principale, rezoluțiunea contractului și repunerea părților în situația anterioară.

Pentru a decide astfel, instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, apelanții-reclamanți A.E.D., A.R.C.E., E.I. și E.C. au transmis în calitate de vânzători în proprietatea intimatei-pârâte G.M. în calitate de cumpărătoare, dreptul de proprietate asupra suprafeței de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., județul B.

Transmisiunea de drept și de fapt a proprietății terenului a avut loc la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare (15.04.2008).

Prețul vânzării a fost de 35.000 de euro, preț ce urma a fi achitat de cumpărător în cinci rate lunare egale de câte 7000 de euro fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termenul de 15 septembrie 2008.

Așa cum a reținut și instanța de fond, intimata-pârâtă nu a achitat ultimele două rate scadente în cuantum de 14.000 de euro. Apărările intimatei-pârâte (în sensul că lucrările efectuate în regie proprie pe terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare au fost executate după ce soții E. au asigurat-o că nu vor mai avea pretenții ulterioare care ar decurge din contractul de vânzare-cumpărare) nu au fost reținute de instanța de fond și nici nu au fost dovedite.

Tribunalul a reținut că intimata-pârâtă a efectuat aceste lucrări în anul 2009, ulterior datei când, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, ar fi trebuit să plătească ultima rata din prețul vânzării (15.09.2008).

În aceste condiții, instanța a constatat că în cauză nu se poate reține buna-credință a intimatei G.M. care, deși cunoștea că în conformitate cu art.3 din contract, în caz de neachitare a prețului în modalitatea stabilită în contract, vânzătorii vor considera contratul rezolvat de plin drept, fără nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă și fără a fi necesară intervenția instanței, clauza reprezentând un pact comisoriu de gradul IV, a înțeles să efectueze anumite lucrări de construcții pe teren. Se observă că în cauză nu s-a făcut dovada unei înțelegeri a părților contrară celor menționate în pactul comisoriu.

Conform art.494 cod civil "Dacă plantațiile, construcțiile și lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ține pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantațiilor și a construcțiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului. Dacă proprietarul voiește a păstra pentru dânsul acele plantații și clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor și prețul muncii, fără ca să se ia în considerație sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantații și construcții. Cu toate acestea, dacă plantațiile, clădirile și operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credință, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantații, clădiri și lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor și prețul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului.";

S-a observat că apelanții au solicitat ca intimata să le restituie terenul în stadiul în care l-a cumpărat (cu alte cuvinte fără lucrările de construcții efectuate pe acesta).

În aceste condiții, instanța a reținut că apelanții nu au dorit să păstreze aceste lucrări efectuate pe terenul proprietatea lor, caz în care, întrucât nu se poate reține buna-credință a intimatei, apelanții nu pot fi obligați să plătească intimatei valoarea materialelor și prețul muncii sau o sumă de bani egală cu aceea a creșterii valorii fondului. Nu se poate reține că apelanții s-ar îmbogăți de pe urma constructorului deoarece aceștia au arătat in mod clar că doresc ca intimata să le restituie terenul în stadiul în care l-a cumpărat, liber de construcțiile edificate pe acesta, apelanții putând să-și exercite dreptul de a opta în acest sens, conform art.494 cod civil.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-pârâtă care a apreciat că hotărârea instanței de fond este dată cu aplicarea greșită a art. 494 și art. 997 Cod civil.

În mod greșit s-a apreciat că lucrările au fost efectuate cu rea-credință.

Din moment ce părțile contractante au convenit să se transmită proprietatea asupra terenului de la data autentificării și nu de la data plății ultimei rate, pârâta-reclamantă s-a comportat ca un adevărat proprietar, efectuând diverse lucrări de construire pe teren.

Conduita sa trebuie analizată în întregul context al derulării înțelegerii dintre părți. La momentul ridicării construcției achitase deja trei rate din contract, adică 21.000 Euro.

Lucrările efectuate de el pe teren sunt durabile, utile, așa încât trebuie să fie despăgubit. Temeiul de drept invocat a fost art. 997 Cod civil, iar reclamanții ar trebui să

despăgubească pe posesorul, chiar de rea-credință pentru toate cheltuielile făcute care au crescut prețul bunului.

În prezent, firma sa SC S. SRL este în lichidare, iar lichidator judiciar în cadrul dosarului de faliment este reclamantul A.D., ce încearcă să-l determine să renunțe în prezentul dosar, prin promovarea unor cereri de angajare răspundere a administratorului.

În concluzie, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei din apel în sensul admiterii cererii reconvenționale și păstrării soluției pronunțate de Judecătoria Brăila.

Reclamanții-pârâți A.R.C.E, A.E.D., E.I. și E.C. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Au susținut că din toate probele administrate rezultă reaua-credință a recurentei: neplata ultimelor 2 rate, existența pactului comisoriu de ultim grad.

Mai mult, aceste lucrări de construire au fost efectuate fără autorizație de construcție, sancțiunea fiind obligarea proprietarului la desființarea lor.

Analizând decizia instanței de apel prin prisma motivelor de recurs, Curtea constată că acesta este nefondat, din considerentele ce se vor arăta în continuare:

Conform dispozițiilor art. 299 și următoarele Cod procedură civilă recursul este o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate a hotărârii limitativ prevăzute de dispozițiile art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, deoarece părțile au avut la dispoziție o judecată în fond în fața primei instanțe și o rejudecare am fondului, atât în fapt, cât și în drept, în apel.

În consecință, în recurs nu mai pot fi analizate motive care să vizeze modalitatea în care instanțele au administrat ori au interpretat probele din dosar, care să se refere la reproduceri ale stării de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre părți sau care să tindă la o reapreciere a probatoriilor administrate.

Din aceste considerente, Curtea urmează să verifice corecta interpretare și aplicare a dispozițiilor art. 494 Cod civil și art. 997 Cod civil, raportat la situația de fapt stabilită de instanța de apel.

Astfel, s-a reținut că între părți s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect suprafața de 1000,05 m.p., la prețul de 35.000 euro, ce urma să fie achitat în 5 rate lunare de câte 7.000 euro, plătibile începând cu 15 mai până la 15 septembrie 2008.

Recurenta-pârâtă nu a achitat ultimele două rate, în cuantum de 14.000 euro.

Cum în contract era inserat un pact comisoriu de gradul IV, prin sentința civilă nr. 2420/21.03.2013 a Judecătoriei Brăila s-a admis acțiunea și s-a constatat intervenită rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, încheiat între părți și s-a dispus repunerea părților în situația anterioară, numai sub aspectul restituirii de către recurentă a terenului în suprafață de 1000,05 m.p., situat în satul C., județul B.

S-a mai reținut că art. 3 din contract cuprindea o clauză penală potrivit căreia în caz de neachitare a prețului în modalitatea respectivă, orice sumă încasată din preț va fi reținută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligației de a face.

Soluția dată cererii principale a rămas irevocabilă prin nepromovarea căilor de atac.

Obiectul criticilor din recurs îl constituie numai cererea reconvențională prin care cumpărătoarea a solicitat obligarea vânzătorilor la plata contravalorii lucrărilor efectuate pe acel teren în scopul edificării unei locuințe în regie proprie.

În drept, au invocat dispozițiile art. 493, 494, 997 Cod civil, dar și pe cele vizând îmbogățirea fără justă cauză.

Cu privire la cererea reconvențională situația de fapt stabilită de instanța de apel este următoarea:

După ce recurenta nu a achitat ultimele două rate scadente în lunile august, septembrie 2008, în anul 2009, cunoscând existența pactului comisoriu de ultim grad care determina rezoluțiunea contractului, recurenta a început edificarea acelei construcții pe terenul ce a făcut obiectului contractului de vânzare-cumpărare.

Raportat la această situație de fapt, Curtea reține următoarele:

Fiind vorba de un pact comisoriu de ultim grad, contractul a fost desființat de plin drept de la momentul neachitării ratelor, fără a fi nevoie de notificare, somație sau altă formalitate prealabilă.

Prin urmare, desființarea contractului a operat încă din luna august 2008, iar instanța judecătorească, prin sentința civilă nr. 2420/21.03.2013 a constatat doar intervenția rezoluțiunii, care s-a produs însă de la momentul neîndeplinirii obligației.

Pe cale de consecință, în anul 2009, când a început edificarea construcției reclamantul pierduse dreptul de proprietate asupra terenului printr-un pact comisoriu de ultim grad pe care și-l asumase prin semnarea contractului, astfel încât nu ar putea invoca faptul că nu era în deplină cunoștință de cauză asupra efectelor sale.

În doctrină și jurisprudență, este controversată problema aplicării dispozițiilor art. 494 Cod civil privind accesiunea imobiliară, în situația în care fostul proprietar al unui fond, a executat lucrări pe acel fond și apoi a fost evins în urma exercitării acțiunii în rezoluțiune.

Se apreciază în această situație că nu se aplică dispozițiile art. 494 Cod civil care ar fi defavorabile constructorului, ci se restituie cheltuielile făcute, distingându-se după cum sunt necesare, utile sau voluptuorii.

Nu aceasta este situația în cauză, deoarece lucrările efectuate pe teren au intervenit după ce reclamanta a fost evinsă, ca urmare a operării pactului comisoriu de ultim grad la data de 15 august 2008 și nu înainte de acest moment.

Din aceste considerente, în mod corect instanța a apreciat că problema restituirii cheltuielilor suportate cu acea construcție începută și nefinalizată se rezolvă prin aplicarea dispozițiilor din materia accesiunii imobiliare și nu de la îmbogățire fără justă cauză sau gestiune de afaceri, cum a susținut recurenta prin invocarea dispozițiilor art. 997 Cod civil.

Mai susține recurenta că în mod greșit i s-au aplicat dispozițiile referitoare la constructorul de rea-credință și nu pe cele de la constructorul de bună-credință, în condițiile în care i s-a transferat dreptul de proprietate asupra terenului și achitase deja trei rate din contract, iar lucrările efectuate pe teren sunt durabile și utile.

Curtea apreciază că raportat la situația de fapt reținută, corect s-au aplicat dispozițiile referitoare la constructorul de rea-credință.

Buna-credință se prezumă, iar dovada relei-credințe este în sarcina proprietarului.

Buna-credință este credința constructorului, în momentul executării lucrărilor, că fondul pe care se construiește este al său.

Este adevărat că recurenta se întemeia pe un contract de vânzare-cumpărare, translativ de proprietate, cu plata în rate. Este adevărat și că achitase trei dintre cele cinci rate datorate. Singura problemă este că la momentul edificării construcției, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu de ultim grad, pierduse acest drept de proprietate prin neplata ratelor la termenele stipulate - 15 august și 15 septembrie 2008.

În condițiile în care prin semnătură pe contract fusese de acord cu art. 3, nu poate invoca faptul că la momentul edificării mai avea credința că este proprietara terenului și că nu conștientiza împrejurarea că pactul comisoriu de ultim grad își produsese efectele.

Este adevărat și că promovarea acțiunii în constatarea rezoluțiunii de plin drept a contractului la aproape 3 ani de la momentul nașterii dreptului la acțiune și după ce cumpărătorii edificaseră o parte din construcție naște îndoieli și cu privire la buna-credință a intimaților-reclamanți, care au tolerat ridicarea construcției după care au solicitat demolarea.

Însă, legiuitorul român, în reglementarea accesiunii imobiliare pentru situația constructorului de rea-credință nu a înțeles să sancționeze și atitudinea proprietarului terenului, ci i-a dat acestuia probabilitatea de a alege între ridicarea construcției pe cheltuiala celui care a edificat-o sau păstrarea ei, cu dezdăunarea constructorului.

Intimații-reclamanți au optat pentru prima variantă, alegere determinată și de lipsa autorizației de construcție necesară potrivit Legii nr. 50/1991.

← Aplicarea greşită a art. 297 alin. 1 Cod procedură civilă de...		Divorţ şi stabilirea autorităţii părinteşti în cauze cu... →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Rezoluţiune contract de vânzare-cumpărare în baza unui pact comisoriu de ultim grad. Situaţia lucrărilor edificate de cumpărător pe acel teren