Rezoluţiune vânzare-cumpărare autentică, partaj cu stabilire sulte egalizatoare şi rectificare carte funciară pa calea cererii de intervenţie.
| Comentarii |
|
Tribunalul BRAŞOV Decizie nr. 995/Ap din data de 29.03.2017
DOSAR NR. 13851/197/2007
R O M Â N I A
TRIBUNALUL BRAȘOV
SECȚIA I CIVILĂ
DECIZIA NR. 995/Ap
Ședința Publica din 3 decembrie 2014
Completul de apel compus din:
PREȘEDINTE: (…)- judecător
Judecător: (…)
Grefier: (…)
Pentru astăzi fiind amânata pronunțarea asupra cauzei civile de fata care s-a judecat in ședința publica din 13 noiembrie 2014 când părțile prezente au pus concluzii potrivit celor consemnate in încheierea de ședința de la respectivul termen de judecata, încheiere care face parte integranta din prezenta hotărâre si când, având in vedere lipsa de timp pentru deliberare, instanța a amânat pronunțarea pentru data de 20 si 26 noiembrie si pentru 3 decembrie 2014.
La apelul nominal făcut în ședința publica la pronunțare se constata lipsa parților.
S-a făcut referatul cauzei după care:
Instanța, in urma deliberării pronunța următoarea hotărâre:
T R I B U N A L U L
Constata ca prin sentința civila nr. 2013 din 24.02.2014 pronunțata in cauza de Judecătoria Brașov instanța a admis în parte cererea intervenție în interes propriu formulată și precizată de către intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS și, în consecință, a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 și a actului adițional autentificat sub nr. 1353/09.11.2007 de către BNP AAM, a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților MMO și MS asupra cotei de 4/9 din imobilul construcție și a cotei de 1/3 din imobilul teren înscrise în CF (…) a localității Cernatu sub nr. top (…),(…)și intabularea dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu asupra imobilului mai sus descris.
Totodată, prin aceeași hotărâre, instanța a respins atât cererea de intervenție în interes propriu formulată și precizată de către intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâții BTM, BTA, BB, BB, PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BVsi GMA, cu privire la rectificarea CF (…) Cernatu în ceea ce privește suprafața de teren, precum si acțiunea civilă având ca obiect "ieșire din indiviziune"; formulată de reclamanții FA și FV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS.
Mai departe, prin aceeași hotărâre instanța a admis cererea de intervenție în interes propriu formulată de către intervenienta SV în contradictoriu cu reclamanții FA și FV și, în consecință: a dispus sistarea stării de indiviziune a părților cu privire la imobilul situat în Săcele, str. (…), jud. Brașov, înscris în CF (…) Cernatu identificat la A+3, 4 sub nr. top (…),(…)- din care valoarea construcției edificate este de 80.591 lei conform răspunsului la obiecțiunile formulate de părți la raportul de expertiză tehnică nr. 431678/2009 realizat de expertul TM și valoarea terenului este 7.409 Euro conform răspunsului la obiecțiunile formulate de părți la raportul de expertiză tehnică nr. 679529/2013 realizat de expertul EV și care fac parte integrantă din prezenta hotărâre - prin atribuirea întregului imobil către reclamanți; i-a obligat pe reclamanții FA și FV să plătească intervenientei SV cu titlu de sultă egalizatoare următoarele sume:
- suma de 2.470 Euro sau contravaloarea acestora în lei în raport de cursul de schimb al Băncii Naționale a României din ziua plății, cu titlu de sultă egalizatoare pentru cota de 1/3 deținută de aceasta din imobilul teren;
- suma de 35.818 lei cu titlu de sultă egalizatoare pentru cota de 4/9 deținută de aceasta din imobilul construcție;
a dispus intabularea dreptului de proprietate al reclamanților FA și FV asupra imobilului situat în Săcele, str(…), jud. Brașov, înscris în CF (…) Cernatu identificat la A+3,4 sub nr. top (…),(…) cu titlu de partaj; i-a obligat pe pârâții MMO și MS să plătească intervenientei SV suma de 2.905,79 lei cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxă judiciară de timbru; a compensat cheltuielile de judecată între reclamanți și intervenienta în interes propriu.
Pentru a pronunța aceasta hotărâre instanța de fond a avut in vedere că prin cererea de chemare in judecata, astfel cum a fost ulterior precizata, reclamanții FAși FV au solicitat, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS, să se dispună ieșirea din indiviziune prin atribuirea în natură a imobilului din Săcele, str. (…), jud. Brașov înscris în CF nr. (…) Cernatu sub nr. top (…)constituit din teren în suprafață de 214,40 mp și nr. top 1227/1/I constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniță, podul și acoperișul deasupra ap. 1, magazie, șură, bucătărie de vară și 50% din părțile de uz comun prin atribuirea în natură a întregului imobil în favoarea reclamanților, urmând ca aceștia din urmă să rămână în continuare în indiviziune asupra întregului imobil, să constate că reclamantul FAa efectuat lucrări necesare și utile la imobilul supus indiviziune în valoare de 20.000 lei; să se constate că reclamantul FA are un drept de creanță față de ceilalți proprietari cu privire la contravaloarea acestor lucrări, corespunzător cotelor de proprietate; să fie obligati reclamanții la plata unei sulte corespunzătoare către pârâți, să dispună deducerea din sulta datorată de către reclamantul FA și obligarea sa la plata unei sulte corespunzătoare către ceilalți coproprietari a sumei reprezentând 4/9 din valoarea lucrărilor necesare și utile efectuate de acesta la imobilul în litigiu; să se dispună deducerea din sulta datorată pârâților de către reclamantul FA a întregii sume reprezentând contravaloarea lucrărilor necesare și utile efectuate la imobilul în litigiu (valoare precizata la termenul din 22.09.2010 la suma de 23.509 lei) si să se dispună intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate astfel obținut al reclamanților asupra întregului imobil din litigiu.
Instanța a mai avut in vedere cererea reconvenționala formulata de pârâții MMO și MS prin care au arătat că sunt de acord cu cererea reclamantei de sistare a indiviziunii asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Brașov înscris în CF nr. (…) Cernatu sub nr. top (…)și nr. top (…), însă au solicitat ca aceasta să se realizeze prin atribuirea bunului în proprietatea exclusivă a acestora, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare în favoarea reclamanților, precum si cererea de interventie in interes propriu formulata de intervenienta SV prin care aceasta din urma a solicitat următoarele: în contradictoriu cu pârâții MMOși MS, să se constate îndeplinită condiția rezolutorie prevăzută conform pactului comisoriu de gradul IV, stipulat în contractul de vânzare cumpărare și actele adiționale acestuia, încheiat cu pârâții și autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 la Biroul Notarului Public AAA si să se dispună radierea dreptului de proprietate al pârâților și respectiv intabularea în CF nr. (…) Cernatu nr. top (…) și (…) a dreptului său de proprietate asupra cotei de 4/9 din imobilul mai sus descris; în contradictoriu cu reclamanții FA și FV, să se dispună ieșirea din indiviziune asupra imobilului mai sus menționat prin partajarea în natură si să se dispună înscrierea în CF a situației rezultate în urma ieșirii din indiviziune.
Instanța a mai avut in vedere că in urma concluziilor raportului de expertiză topo efectuat în cauză, prin care s-a constat existența unei diferențe de suprafață la terenul înscris în cartea funciară, intervenienta în interes propriu SV a formulat la termenul din data de 10.01.2011 o completare la cererea de intervenție în interes propriu prin care a solicitat rectificarea CF (…) Cernatu în ceea ce privește suprafața de teren deținută în proprietate de părțile în litigiu în sensul că aceasta este de 708 mp., urmând ca ieșirea din indiviziune să se efectueze în natură, prin formarea a două loturi, solicitând introducerea în cauză a numiților BTM, BTA, BB, BB, PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BENCZE VILMA, GMA.
Pe fond, cu privire la cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS, instanța a reținut din cuprinsul contractului de vânzare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 la BNP, că prețul stabilit de comun acord a fost de 19.605 Euro, din care cumpărătorii au achitat suma de 500 Euro, urmând ca diferența să fie achitată până cel mai târziu la data de 10.11.2007, Părțile stabilind de comun acord că actul respectiv "se încheie în condițiile pactului comisoriu de gradul IV, în sensul că în cazul în care cumpărătorul nu achită diferența de preț până cel mai târziu la data de 10.11.2007, prezentul contract se desființează de plin drept, fără somație, fără punerea în întârziere și fără intervenția instanței de judecată, cumpărătorul va pierde suma achitată ca avans și se va reveni la situația anterioară încheierii prezentului contract, fără a mai fi necesară o convenție de reziliere convențională, restabilirea situației anterioare de CF se va face în baza acestei clauze";. Ulterior, prin actele adiționale din datele de 09.11.2007 și 24.07.2008, părțile au stabilit de comun acord că plata diferenței de preț sa fie făcută de către cumpărători cel mai târziu până la data de 31.07.2008, menținând clauza privind existența pactului comisoriu de gradul IV.
Instanța a reținut ca deși pârâții MMO și MS au fost legal citați cu mențiunea personal la interogatoriu, aceștia nu s-au prezentat în fața instanței de judecată pentru a răspunde la întrebările formulate de intervenientă și nici nu au făcut dovada faptului că și-au îndeplinit obligația asumată prin contractul de vânzare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007, astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiționale din datele de 09.11.2007 și 24.07.2008, respectiv că au achitat diferența de preț astfel cum părțile au stabilit de comun acord.
Analizând contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007, astfel cum acesta a fost modificat prin actele adiționale din datele de 09.11.2007 și 24.07.2008, instanța a reținut că părțile, de comun acord, au inserat în cuprinsul acestuia un pact comisoriu privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare, cunoscut în practica și literatura de specialitate ca fiind cel mai energic, pact potrivit cu care, în caz de neexecutare, contractul de consideră desființat de plin drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără nici o altă formalitate prealabilă. Înscrierea unui asemenea pact comisoriu nu mai face necesară intervenția instanței de judecată. Dacă totuși aceasta este investită, va putea face numai verificările pe care înseși clauzele convenționale de rezoluțiune le permit. În condițiile în care pârâții cumpărători nu au făcut dovada achitării diferenței de preț, instanța de judecată ia act de activarea pactului comisoriu stabilit de părți.
Pentru aceste motive, instanța a admis cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta SV în contradictoriu cu pârâții MMO și MS.
Cu privire la cererea de rectificare de carte funciară, instanța a reținut că raportul de expertiză topo efectuat în cauză a constat existența unei diferențe de suprafață la terenul înscris în cartea funciară, si că " referitor la diferența de suprafață găsită în plus, având în vedere că nu au fost efectuate identificări ale terenurilor vecine referitoare la suprafețele acestora, nu poate preciza de unde ar putea proveni plusul de suprafață". Deși expertul menționează că, în urma convocării părților și a vecinilor, nu s-au constatat divergențe față de aliniamentele de hotar ale imobilelor și nu s-au sesizat cereri de revendicare asupra vreunei porțiuni de teren din litigiu, instanța a apreciat că din raportul de expertiză efectuat în cauză nu se poate stabili cu certitudine faptul că suprafața de teren constată în plus în urma măsurătorilor efectuate ar aparține imobilului înscris în CF (…) Cernatu si, pentru motivele mai sus menționate instanța a respins ca neîntemeiată cererea de rectificare CF.
Cu privire la cererea de ieșire din indiviziune formulată de reclamanții FA și FV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS, instanța, având în vedere faptul că a admis cererea de intervenție în interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS, a apreciat că, în raport de cererea de chemare în judecată formulată de reclamanții FA și FV, în contradictoriu cu pârâții MMO și MS, aceștia din urmă nu mai au calitatea de coproprietari ai imobilului în litigiu, astfel ca a respins ca neîntemeiata aceasta cerere.
Cu privire la cererea de ieșire din indiviziune formulată de reclamanții FA și FV și de intervenienta SV, instanța a reținut ca reclamanții FA și FV, împreună cu intervenienta SV sunt coproprietari asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Brașov înscris în CF nr (…) Cernatu la A+3,4 sub nr. top (…) constituit din teren în suprafață de 214,40 mp și nr. top (…) constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniță, podul și acoperișul deasupra ap. 1, magazie, șură, bucătărie de vară și 50% din părțile de uz comun după cum urmează:
- FA- cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- FV - cu cota de 1/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- SV - cu cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- FA și FV - cu cota de 1/3 fiecare din terenul de la A+3,
- SV - cu cota de 1/3 din terenul de la A+3.
Reclamanții au solicitat ca partajarea să se facă prin atribuirea întregului imobil în proprietate lor exclusivă, cu obligarea la plata unei sulte corespunzătoare, din care să fie scăzute investițiile realizate de către reclamantul FA, in timp ce intervenienta în interes propriu a solicitat ca partajarea să se facă prin formarea a două loturi, apreciind că modul de alcătuire a acestuia face posibilă acest lucru.
În legătură cu investițiile realizate de către reclamantul FA, instanța a reținut că intervenienta nu le-a contestat si ca existența acestora a fost probată prin depoziția martorului B G.
De asemenea, cu ocazia efectuării raportului de expertiză specialitatea construcții, instanța a reținut ca expertul a identificat investițiile menționate de către reclamant și le-a evaluat la valoarea de 25.309 lei (fila 188 vol. I).
Instanța nu a reținut solicitarea intervenientei formulată în notele de concluzii scrise potrivit cu care se opune cererii de deducere a valorii integrale a investițiilor, respectiv a sumei de 25.309 lei, câtă vreme reclamanții nu au făcut o cerere de completare a cererii introductive și nici de majorare a pretențiilor referitoare la investiții, câta vreme la termenul din data de 22.09.2010 (fila 233) aceștia au precizat că valoarea investițiilor este cea reținută în raportul de expertiză specialitatea construcții efectuat în cauză, respectiv 25.309 lei.
Pentru soluționarea cauzei instanța a avut în vedere dispozițiile art. 728 alin. 1 cod civil potrivit cărora "nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune";, iar, față de aceste dispoziții legale și având în vedere că din extrasul de carte funciară depus la dosar părțile din proces au calitatea de coproprietari asupra imobilului în litigiu în cotele mai sus menționate, instanța a apreciat acțiunea formulată de reclamanți și de intervenientă ca fiind fondată, sub aspectul ieșirii din indiviziune.
Având în vedere poziția procesuală a părților - acestea solicitând atribuirea în natură a bunului în litigiu sau partajarea prin formare de loturi - instanța a avut în considerare, la stabilirea modalității de partajare, și concluziile expertizei topo efectuate în cauză, dar si situația imobilului în cauză și criteriile avute în vedere de art. 673/9 din Codul de procedură civilă.
Astfel, din cuprinsul extrasului de carte funciară instanța a reținut că pe terenul aflat sub nr. top (…) este edificată o construcție ce are în componența sa două apartamente din care apartamentul nr. 1 are ca și coproprietari părțile din prezenta cauză, iar apartamentul nr. 2 are ca și proprietar unic pe reclamantul FA si că ambele apartamente sunt folosite de către cei doi reclamanți și că aceștia au efectuat lucrări de îmbunătățire la imobilul aflat în indiviziune.
Având în vedere cele mai sus menționate instanța a apreciat că, în raport de criteriile avute în vedere de art. 673/9 din Codul de procedură civilă, modalitatea cea mai justă și eficientă de partajare a imobilului înscris în CF (…) Cernatu la A-3,4 sub nr. top (…),(…) o constituie atribuirea în proprietatea exclusivă a reclamanților, cu obligarea acestora la plata unei sulte corespunzătoare către intervenienta SV.
În ceea ce privește valoarea construcțiilor existente, instanța a dedus din valoarea totală a imobilului, astfel cum a rezultat din raportul de expertiză construcții, respectiv 105.900 lei, valoarea îmbunătățirilor efectuate de reclamanți, respectiv 25.309, rezultând o valoare de 80.591 lei.
În ceea ce privește valoarea terenului, instanța a avut în vedere valoarea rezultată din raportul de expertiză tehnică nr. 679529/2013 realizat de expertul EV, respectiv 7.409 Euro.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs intervenienta SV, solicitând admiterea acestuia si modificarea in parte a hotărârii atacate in sensul admiterii si a cererii de rectificare CF, cu consecința recalculării sultelor funcție de suprafața reala a terenului. Cu cheltuieli de judecata.
Intr-o prima critica recurenta a arătat in esența ca in mod greșit s-a reținut in ceea ce o privește ca deține cota de 1/3 din cota de 50% din terenul construit si neconstruit înscris in CF nr. (…) Cernatu sub nr. top (…) in suprafața de 250 mp., deoarece in realitate deține cota de 4/9. Recurenta a arătat ca deși prin considerentele hotărârii s-a reținut corect cota deținuta de recurenta, ulterior, la calculul sultelor aferente partajului terenului, s-a avut in vedere cota de 1/3.
Cea de a doua critica a vizat faptul ca instanța de fond in mod greșit nu a luat in considerare la calculul sultei care ii revine recurentei excedentul de teren identificat prin expertiza topo efectuata in cauza. Recurenta a arătat in esența ca atât timp cat expertul desemnat in cauza a stabilit ca terenul supus partajului măsoară in realitate cu 243,60 mp. mai mult decât suprafața înscrisa in CF, in ipoteza atribuirii întregului imobil către ceilalți coproprietari, recurenta ar fi prejudiciata prin stabilirea sultei prin raportare exclusiva la suprafața de teren din CF.
Cea de a treia critica a recurentei a vizat soluția data de instanța de fond cererii de rectificare CF, arătându-se ca respingerea acesteia este neîntemeiata, câta vreme expertul a arătat ca surplusul s-ar putea atribui lotului cu nr. top (…) si ca, in orice caz, nu exista diferende sau litigii in ceea ce privește granițele terenului supus partajului.
Recurenta a arătat ca in aceste condiții nu exista temei pentru respingerea cererii de rectificare si ca excedentul de teren putea fi atribuit proporțional celor doua numere top care formează terenul in litigiu.
In drept recurenta a invocat disp. art. 304 ind. 1, 315 alin. 3 ind. 1, 673 ind. 1 - 673 ind. 9 Cod procedura civila, art. 728 Cod civil, art. 34 - 40 din Decretul - Lege nr. 115/1938, art. 33 - 37 din Legea nr. 7/1996.
Recursul a fost legal timbrat.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs si reclamanții FAsi FV, solicitând admiterea acestuia si modificarea in tot a sentinței recurate.
Prima critica a recurenților reclamanți a vizat modalitate de stabilire a sultei, in concret arătându-se faptul ca in mod greșit prima instanța a raportat valoarea îmbunătățirilor aduse de aceștia imobilului supus partajului la întreaga valoare a bunului, in loc sa o raporteze numai la cota/parte a intervenientei.
Cea de a doua critica a vizat valoarea terenului reținuta de instanța, aceea de 21,83 Euro/mp.., arătându-se ca aceasta valoare este cel puțin exagerata, daca nu chiar neverosimila, avându-se in vedere amplasarea terenului, respectiv lângă ocolitoarea Municipiului Săcele, zona aflata pana de curând in extravilan si unde prețul terenului nu depășește 15 Euro/mp..
In drept recurenții au invocat disp. art. 304 pct. 9 si 304 ind. 1 Cod procedura civila.
Recursul a fost legal timbrat.
Recurenții reclamanți FA si FV au formulat întâmpinare la recursul intervenientei SV, solicitând respingerea acestuia.
In susținerea acestei poziții recurenții reclamanți au arătat ca întinderea drepturilor parților rezulta cu claritate din mențiunile de carte funciara si ca neluarea in calcul a excedentului de teren a fost o soluție justificata a instanței, câta vreme nu se poate stabili cu certitudine cărui număr topo trebuie atribuit acest excedent. Pe de alta parte, recurenții reclamanți arata ca o eventuala rectificare nu s-ar putea face, in aceste condiții si pentru motive de echitate, decât avându-se in vedere si cel de-al treilea nr. top, respectiv unde este amplasat apartamentul cu nr. 2 si care nu a făcut obiectul litigiului de fata.
Recurenta intervenienta SV a formulat la rândul ei întâmpinare la recursului declarat de reclamanți, solicitând respingerea acestuia ca nefondat.
In susținerea acestei poziții, recurenta intervenienta a arătat ca atâta vreme cat investițiile reclamanților au profitat întregului imobil si acesta in întregime a fost atribuit acestora din urma, in mod întemeiat si legal, c/valoarea investițiilor a fost dedusa din valoarea întregului imobil la data supusa partajului, deoarece ar fi nejustificat si inechitabil ca intervenienta sa suporte integral c/valoarea acestor investiții câta vreme acestea le profita in exclusivitate reclamanților.
In ceea ce privește cea de a doua critica legata de valoarea reținuta pentru terenul supus partajului, intervenienta recurenta a arătat ca aceasta a fost stabilita de care un expert, printr-o metoda legala, cea a comparației prin bonitate, recomandata de Corpul Experților Tehnici din România si ca nu exista nici un motiv pentru care concluziile expertului sa fie înlăturate.
Restul intimaților nu si-au exprimat poziții procesuale fata de recursurile formulate.
La termenul de judecata din data de 18.09.2014 instanța de recurs a rămas in pronunțare, după care, la data de 03.10.2014 a decis repunerea cauzei pe rol in vederea punerii in discuție a recalificării caii de atac.
La termenul de judecata din 13.11.2014 instanța a recalificat calea de atac din recurs in apel, fata de disp. art. 282 ind. 1 Codul de procedura civila si fata de valoarea bunului supus partajului reținut prin sentința instanței de fond.
Analizând apelul de fata prin prisma motivelor formulate, tribunalul retine următoarele:
Potrivit disp. art. 295 Cod procedura civila, instanța de apel va verifica, in limitele cererii de apel, stabilirea situației de fapt si aplicarea legii de către prima instanța.
Pe de alta parte, tribunalul va avea in vedere ca acele dispoziții ale primei instanțe care nu au făcut obiectul niciunei critici, sunt intrate in autoritate de lucru judecat.
In ceea ce privește apelul reclamanților FA si FV, tribunalul constata ca este neîntemeiat si urmează sa îl respingă.
In contextul in care nu s-a declarat apel si împotriva acelei parți din hotărâre prin care s-a constatat rezoluțiunea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. 1204/01.10.2007 și a actului adițional autentificat sub nr. 1353/09.11.2007 de către BNP AAM si prin care s-a dispus radierea dreptului de proprietate al pârâților MMO și MS asupra cotei de 4/9 din imobilul construcție și a cotei de 1/3 din imobilul teren înscrise în CF (…) a localității Cernatu sub nr. top (…),(…) și intabularea dreptului de proprietate al intervenientei în interes propriu SV asupra imobilului mai sus descris, tribunalul retine ca reclamanții FA și FV, împreună cu intervenienta SV sunt coproprietari asupra imobilului din Săcele, str. (…), jud. Brașov înscris în CF nr. (…) Cernatu la A+3,4 sub nr. top (…) constituit din teren în suprafață de 214,40 mp și nr. top (…) constituit din ap. 1 compus din 2 camere, bucătărie, cămară, pivniță, podul și acoperișul deasupra ap. 1, magazie, șură, bucătărie de vară și 50% din părțile de uz comun după cum urmează:
- FA- cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- FV - cu cota de 1/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- SV - cu cota de 4/9 din apartamentul nr. 1 de la A+4,
- FA și FV - cu cota de 1/3 fiecare din terenul de la A+3,
- SV - cu cota de 1/3 din terenul de la A+3.
De asemenea, câta vreme nu s-a criticat reținerea instanței de fond cu privire la existenta si c/valoarea îmbunătățirilor afirmate de către reclamanți ca fiind efectuate imobilului supus partajului, tribunalul retine ca aceștia din urma, pe parcursul folosinței exclusive a acestui imobil, au făcut investiții de natura sa sporească valoarea imobilului, investiții care se ridica la suma de 23.509 lei.
Potrivit regulilor de la partaj, acesta se realizează avându-se in vedere starea bunului de la momentul nașterii coproprietarii si valoarea bunului in respectiva stare de la momentul efectuării partajului.
Drept urmare, câta vreme sporul de valoare adus de reclamanți imobilului supus partajului a intervenit după momentul nașterii stării de coproprietate si având in vedere ca bunul a fost atribuit in natura in exclusivitate reclamanților (aspecte de asemenea necriticat), in mod temeinic, legal si chiar echitabil, instanța de fond a avut in vedere la partaj starea bunului fără respectivele îmbunătățiri si valoarea acestuia de la momentul partajului.
Astfel, reținând ca valoarea actuala a construcției se ridica la suma de 105.900 lei (aspect necriticat de asemenea), in mod corect a apreciat instanța de fond ca valoarea bunului raportat la starea de la data nașterii stării de coproprietate se obține prin scăderea sporului de valoare intervenit ulterior, de 23.509 lei iei, de aici rezultând valoarea de 80.591 lei.
Imputarea a parte din aceste îmbunătățiri si asupra dreptului intervenientei s-ar fi justificat numai in situația in care acesteia i s-ar fi atribuit in natura o parte din imobil, ceea ce insa nu s-a întâmplat, astfel ca reclamanții nu pot invoca nici ca investițiile ar profita gratuit si celuilalt copărtaș, dar nici faptul ca ar fi fost in vreun fel prejudiciați, câta vreme imobilul le-a fost atribuit in întregime, fiind astfel singurii beneficiari ai investițiilor invocate. In mod evident, câta vreme intervenienta nu a primit nicio parte de imobil si câta vreme astfel nu se bucura in niciun fel de sporul de valoare adus de reclamanți imobilului, nu exista justificare pentru ca aceasta sa fie obligata sa suporte parte din aceste investiții.
Tribunalul apreciază ca si cea de a doua critica a reclamanților este nefondata.
Reclamanții au criticat faptul ca instanța de fond nu a dat curs obiecțiunilor formulate de aceștia fata de concluziile raportului de expertiza prin care s-a stabilit prețul terenului funcție de o valoare de 21,83 Euro/mp.
Tribunalul retine ca inițial, prin expertiza Popa Radu, prin metoda comparației prin bonitate, s-a evaluat mp. de teren la suma de 38,60 mp. (fila 154 vol. II dosar fond), valoare la care expertul a arătat că s-ar putea aplica o corecție de maxim 20% pe considerentul crizei financiare si a lipsei tranzacțiilor. Astfel, potrivit expertului Popa Radu, valoarea unui mp. din terenul in litigiu ar putea fi redusă cel mult până la 30,88 mp.
Cu toate acestea, in cele din urmă, instanța a avut in vedere o valoare mult mai mică, de numai 21,83 Euro/mp., stabilită prin expertiza EV, prin aceeași metoda a comparației prin bonitate, recomandată de Corpul Experților Tehnici din România si publicată in buletinul documentar sub nr. 97/2006.
Tribunalul retine că expertul a procedat chiar si la o evaluare prin metoda comparației relative, ignorând din plaja de oferte de pe piața atât pe cele exclusiviste (care ajungeau pană la 40 Euro/mp.), dar si pe cele total neatractive (care coborau pană la valoarea de 11 Euro/mp.) si că, in final, a constatat că valoarea indicata, de 21,83 Euro/mp. este cea corecta, nefiind adevărată susținerea reclamanților recurenți că raportarea s-a făcut numai la zonele turistice, de agrement (si unde valoarea terenului a fost apreciata la cca. 40 Euro/mp.).
Este adevărat ca reclamanții au formulat obiecțiuni fată de această concluzie a expertului Enuică, dar tribunalul retine că nu este adevărat ca aceste obiecțiuni nu ar fi fost luate in seama de către instanță, câta vreme, la termenul de judecata din data de 07.10.2013 (fila 290 vol. II dosar fond) instanța le-a găsit întemeiate si le-a încuviințat, solicitându-i expertului să răspundă la ele.
Prin răspunsul său (fila 294 vol. II dosar fond), expertul a expus motivele pentru care, in opinia sa, evaluarea terenului in litigiu nu se poate face prin metoda solicitată de reclamanți, a comparației directe, respectiv pentru lipsa tranzacțiilor recente din zonă sau chiar din zonele învecinate.
In plus, expertul a arătat că terenul este situat relativ in zona centrală a localității Săcele, câtă vreme este amplasat la numai 600 m de Primăria localității, in condițiile in care aceasta se întinde pe o lungime de 8 km. si pe o lățime de 4 km..
Expertul a arătat in mod explicit că valoarea reală a unui mp. de teren in zona este mult mai ridicată decât cea stabilită in cauza de fată, insă a corectat prin reducere acest preț al zonei, deoarece a ținut cont de toate elementele indicate in raportul inițial. Mai mult, expertul a arătat că in grila notarilor publici, un mp. de teren in zonă este evaluat la suma de 45 Euro/mp..
Tribunalul retine ca la termenul următor depunerii acestui răspuns, mai exact la termenul din data de 02.12.2013 (fila 316 vol. II dosar fond) reclamanții nu au mai avut nicio obiecțiune de formulat, ceea ce instituie prezumția rezonabilă ca aceștia au fost mulțumiți de explicațiile date de expert.
De altfel, tribunalul apreciază ca expertul a lămurit pe deplin modalitatea in care a ajuns la prețul stabilit, pe de o parte, iar, pe de altă parte, criticile reclamanților reprezintă simple afirmații nefondate si nefundamentate care nu pot înlătura concluziile unui expert in materie.
Drept urmare, câta vreme ambele critici formulate de către reclamanți împotriva sentinței au fost găsite neîntemeiate, in temeiul art. 296 Cod procedura civila, tribunalul va respinge cu aceeași motivare apelul declarat de aceștia.
In ceea ce privește apelul intervenientei SV, tribunalul retine următoarele:
Intervenienta, la rândul ei, a criticat sentința pronunțată la fond sub trei aspecte.
Având in vedere că primele doua critici vizează greșita calculare a sultei egalizatoare stabilită in favoarea intervenientei apelante, cauzată de doua motive, pe de o parte, de luarea in considerare a cotei de numai 1/3 in loc de 4/9 din cota de 50% din terenul construit si neconstruit înscris in CF nr. (…) Cernatu, sub nr. top (…) in suprafața de 250 mp., iar pe de altă parte, de neluarea in considerare a excedentului de teren existent in realitate si constatat prin raportul de expertiză efectuat in cauză, tribunalul va analiza cu prioritate cea de a treia critică, respectiv pe aceea care a vizat respingerea pretins greșită de către instanța de fond a petitului având ca obiect rectificarea CF, prin înscrierea in evidentele de carte funciară a suprafeței reale de teren.
Tribunalul retine că expertul topo PR a constatat (fără ca aceste concluzii să ii fi fost contestate in vreun fel) că terenul in litigiu, identificat prin cele doua numere topo (…) si (…) este împrejmuit pe toate laturile cu garduri de lemn si parțial de zidurile construcțiilor existente (fila 152 vol. I dosar fond), că acesta corespunde ca formă si amplasament cu schițele din CF, că in teren cele doua parcele nu sunt delimitate si că suprafața totală a celor doua parcele măsoară in realitate 708 mp., față de numai 464,4 mp. cât rezultă din evidențele din CF (fila 153 vol. I dosar fond si fila 167 vol. II dosar fond).
Încă o data, prin concluziile ulterioare formulate prin răspunsul la obiecțiuni (fila 167 vol. II dosar fond), expertul a arătat explicit faptul că nu exista poziții divergente ale proprietarilor loturilor învecinate (chemați in judecată prin precizarea cererii de intervenție) cu privire la aliniamentele de hotar existente in teren pentru imobilul in litigiu.
Expertul, in urma studierii amplasamentului loturilor dezmembrate si a schiței de dezmembrare din CF, a arătat (filele 153 si 154 vol. II dosar fond) că hotarul terenului in suprafața de 250 mp. s-ar dispune pe aliniamentul determinat de punctele A-75 (schița anexa 7 - fila 163 vol. I dosar fond), aliniament inexistent insă in teren, după care, a considerat in cele din urma că, atâta vreme cat cele doua parcele (…) si (…) au luat naștere ca urmare a dezmembrării din întregul lot a unei parcele de 250 mp., înseamnă ca excedentul de teren aparține lotului rămas, identificat cu nr. topo (…) si care in evidentele scriptice măsoară numai 214,4 mp. (filele 240 si urm. vol. I dosar fond).
Aceasta concluzie a expertului se coroborează cu cea anterioară, cu privire la granița dintre parcelele (…)si (…) care ar trebui să fie reprezentata de aliniamentul punctelor A-75, deoarece, studiind schița de la anexa 7 rezultă cu vădită evidență că in teren lotul identificat cu nr. topo (…) este considerabil mai întins decât cel identificat sub nr. topo (…) , situație care contrazice evidentele scriptice, potrivit cu care in urma dezmembrării lotului de 250 mp., lotul rămas ar fi mai mic, de numai 214,4 mp..
Acțiunea în rectificare de carte funciară este acțiunea prin care orice persoană interesată poate solicita, în cazurile prevăzute de lege, radierea sau îndreptarea înscrierilor de carte funciară, în scopul restabilirii concordanței dintre starea tabulară și situația juridică reală a imobilului înscris în cartea funciară. În ceea ce privește rectificarea notării greșite din cartea funciară, art. 39 din Decretul - Lege nr. 115/1938 prevede că se poate cere în cazurile prevăzute de art. 34, precum și ori de câte ori, din altă cauză, notarea nu este sau a încetat a fi corectă, pentru toate situațiile în care există o neconcordanță între situația de carte funciară și situația reală.
Potrivit art. 35 din Decretul - Lege nr. 115/1938, rectificarea se va putea săvârși numai în temeiul unei hotărâri judecătorești desăvârșite.
Potrivit disp. art. 34 anterior citat, rectificarea unei intabulări sau înscrieri provizorii se va cere de orice persoana interesată, in 3 situații: dacă înscrierea sau titlul in temeiul căruia s-a săvârșit nu au fost valabile, dacă prin înscriere, dreptul a fost greșit calificat, sau dacă nu mai sunt întrunite condițiunile de existenta ale dreptului înscris, sau au încetat efectele actului juridic in temeiul căruia s-a făcut înscrierea.
Art. 39 mai sus redat arată că rectificarea se va putea cere si toate "situațiile în care există o neconcordanță între situația de carte funciară și situația reală";.
In speța este de necontestat că suprafața loturilor înscrisa in CF este considerabil mai mică decât cea reală, in condițiile in care perimetrul si limitele de hotar ale imobilului nu sunt contestate.
Or, in atare caz, punerea in acord a situației reale cu cea de carte funciară devine o obligație, rectificarea urmând sa fie făcută, pentru argumentele mai sus expuse, asupra lotului identificat sub nr. topo (…), neexistând temei de respingere a cererii de rectificare.
De altfel, soluționarea favorabila a cererii este si necesară pentru realizarea unui partaj echitabil, având in vedere că întreg imobilul a fost atribuit in natură către reclamanți, astfel că, in situația in care suprafața de teren ar rămâne nerectificată, aceștia din urmă ar fi vădit avantajați deoarece ar primi in proprietate exclusivă o suprafața de teren mai mare decât cea in raport cu care s-a calculat sulta egalizatoare stabilită in favoarea celuilalt coproprietar.
Pe de alta parte, asupra lotului căruia urmează sa ii fie rectificată suprafața părțile dețin fiecare cate o cota de 1/3, ceea ce înseamnă ca surplusul de teren le va profita in egala măsura tuturor.
Drept urmare, tribunalul apreciază ca in mod greșit instanța de fond a respins cererea de rectificare CF cu motivarea ca nu s-a putut stabili cu certitudine de unde provine excedentul de teren, deoarece in contextul mai sus expus si reținut inclusiv de instanța de fond (potrivit cu care, între părți și vecinii lor nu s-au constatat divergențe față de aliniamentele de hotar ale imobilelor și nu s-au sesizat cereri de revendicare asupra vreunei porțiuni de teren din litigiu, imobilul teren este împrejmuit pe toate laturile cu garduri de lemn si parțial de zidurile construcțiilor existente, imobilul teren corespunde ca formă si amplasament cu schițele din CF) lipsa unei justificări pentru excedentul de teren rezultat la măsurătoare nu mai prezintă relevanta care sa poată atrage respingerea cererii.
Nu exista rațiune si nici temei juridic pentru care s-ar refuza legalizarea unei situații de fapt cu privire la care nu exista nicio îndoiala rezonabila ca nu s-ar perpetua.
In concluzie, critica intervenientei apelante legata de soluția data cererii sale de rectificare CF este întemeiata, tribunalul, in baza art. 296 Cod procedura civila urmând sa modifice sentința de fond sub acest aspect, in sensul admiterii acestei cereri, cu privire la nr. topo 1227/2, potrivit argumentelor mai sus expuse.
Astfel, reținând ca întreg lotul inițial 1227 măsoară 708 mp., rezulta ca in urma dezmembrării a 250 mp. care s-au constituit in lotul nou (…) , lotul rămas, identificat sub nr. topo nou (…) măsoară in realitate 458 mp., in loc de 214,4 mp. cât apare in evidențele de CF, urmând ca rectificarea sa se dispună in acest sens.
Pe cale de consecința, devine întemeiata si critica legata de calcularea sultei stabilita in favoarea apelantei interveniente fără luarea in considerare a suprafeței reale a lotului (…).
Pe de alta parte tribunalul constata ca instanța de fond, la stabilirea sultei corespunzătoare drepturilor asupra imobilului teren, a avut in vedere in mod greșit o cota comuna de 1/3 cu privire la ambele nr. topo, deși intervenienta deține cota de 1/3 din lotul cu nr. topo (…) si cota de 4/9 din cota de 50% aferenta imobilului înscris sub nr. topo (…) .
Drept urmare, plecând de la suprafețele reale supuse partajului, de 458 mp. si de 125 mp. (50% din 250 mp.) si având in vedere prețul stabilit de 21,83 Euro/mp., tribunalul retine ca apelantei interveniente i s-ar cuveni o sulta pentru teren in valoare totala de 4.555,47 Euro (3.332,71 Euro pentru cota de 1/3 din nr. topo (…) , in suprafața rectificata + 1.212,76 Euro pentru cota de 4/9 din terenul aferent apartamentului nr. 1 înscris in CF nr. (…)).
Insa, având in vedere ca prin cererea de apel intervenienta apelanta a pretins numai suma de 4.204,23 Euro, in virtutea principiului disponibilității, tribunalul va acorda acesteia numai suma pretinsa.
Pentru toate aceste motive tribunalul va admite apelul intervenientei SV, potrivit celor de mai jos si va lua act de faptul ca aceasta nu a solicitat cheltuieli de judecata in apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE,
IN NUMELE LEGII,
DECIDE:
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanții reclamanți FAsi FV, ambii domiciliați in Brașov, str. (…), jud. Brașov, in contradictoriu cu intimata intervenienta SV, domiciliata in Săcele, str.. (…), jud. Brașov, împotriva sentinței civile nr. 2013 din 24.02.2014 pronunțată in cauză de Judecătoria Brașov.
Admite apelul declarat de apelanta intrervenientă SV, in contradictoriu cu intimații reclamanți FA si FV, dar si cu intimații BTM, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Brașov, BTA, cu domiciliul ales la BTM, din Săcele, str. (…), jud. Brașov BB, domiciliat in Sacele, str. (…), jud. Brașov, BB, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Brașov, PV, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Brașov, GP, domiciliată in Săcele, str. (…), jud. Brașov, GCM, domiciliat in Săcele, str. (…), jud. Brașov BG, BZ si BI, BV, toți domiciliați in Săcele, str. (…), jud. Brașov si GMA, împotriva sentinței civile nr. 2013 din 24.02.2014 pronunțată in cauză de Judecătoria Brașov, pe care o modifică in parte, in sensul că:
Admite cererea de intervenție in interes propriu formulată de intervenienta SV, în contradictoriu cu pârâții FA si FV, BTM, BTA, BB, BB, PV, GP, GCM, BG, BZ, BI, BV si GMA, având ca obiect rectificarea CF (…) Cernatu în sensul că :
Dispune rectificarea CF nr. (…) Cernatu, nr. topo (…) in sensul înscrierii suprafeței reale de 458 mp., in loc de 214,4 mp. cât apare in evidențele de CF.
Înlătura din sentința apelata dispoziția de respingere a cererii de intervenție având ca obiect rectificare CF (…) Cernatu.
Obligă pe reclamanții FA și FV să plătească intervenientei SV, cu titlu de sultă egalizatoare corespunzătoare cotelor sale de proprietate asupra terenurilor identificate sub nr. top (…) si (…), suma totala de 4.204,23 Euro sau contravaloarea în lei a acesteia în raport de cursul de schimb al Băncii Naționale a României din ziua plății, în loc de 2.470 Euro cât stabilise instanța de fond.
Menține restul dispozițiilor sentinței recurate.
Ia act de faptul ca apelanta intervenientă nu a solicitat cheltuieli de judecata in apel.
DEFINITIVA.
Cu drept de recurs in termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțata in ședința publica, azi, 3 decembrie 2014.
PRESEDINTE, JUDECATOR,
(…) (…)
GREFIER
(…)
RedCDP/17ex/12.2014.
Judecător fond. CC
| ← Formularea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate... | Plângere împotriva ordonanţei prim-procurorului prin care s-a... → |
|---|
