Teren dobândit prin constituire. Interdicţie de înstrăinare.
| Comentarii |
|
Construcţie ridicată pe terenul altuia
- Legea nr. 18/1991: art. 32 alin. 1
Interdicţia instituită de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, constituie
o normă de indisponibilizare a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel că anterior expirării termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se afla în circuitul civil.
(Secţia civilă, decizia nr. 50/A/2009, nepublicată)
Prin sentinţa civilă nr. 1368/2009 pronunţată de Judecătoria Bistriţa la data de 11 martie 2009 s-a admis în parte acţiunea civilă precizată şi completată de reclamanta M.C.S. împotriva pârâţilor G.L., M.V., M.C., M.M., M.I., V.G., B.A.G., V.I., V.I.V.,
Comuna Livezile, prin primar, s-a admis în parte cererea de intervenţie în interes
propriu formulată de intervenientul F.G. şi în consecinţă s-a constatat că:
- pârâtul V.I.V. a dobândit, prin constituire, dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 2.912 mp. înscris în titlul de proprietate nr. 59821/11.01.2006, tarla 74/11, parcele 477, 476 şi 476/1;
- numitei M.L., decedată la data de 12.08.2000 i s-a constituit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 822 mp., situat în extravilanul loc. Livezile, înscris în titlul de proprietate nr. 59755/6.02.2003, tarla 37/2, parcela 15.
S-a constatat deschisă succesiunea defunctului M.S la data de 24.08.1985, vocaţie succesorală având M.L., în calitate de soţie supravieţuitoare pentru cota de 1/4 părţi, reclamanta şi pârâţii M.V., M.C., M.M., M.I., V.G., V I. pentru cota de 3/4 părţi împreună;
- numita M L. a decedat la data de 12.08.2000, vocaţie succesorală având reclamanta şi pârâţii G.L., M.V., M.C., M.M., M.I., V.G., V.I., B.Â.G. pentru cota de 1/9 părţi fiecare.
Au fost respinse cererile reclamantei şi intervenientului în interes propriu privind validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiate la data de 10.10.2006, precum şi constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor, componenţa maselor succesorale şi înscrierea în CF, ca premature.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF în sensul înscrierii în coala A sub A+4 a dezmembrărilor realizate în baza sentinţei civile nr. 2125/1991 a Judecătoriei Bistriţa sub B10 privind nr. top. noi reînscrise în favoarea vechiului proprietar Statul Român: 3677/1/1/a/2, 3677/2/1/a/2/s, 3677/4/1/a/2, 3677/5/1/2/1 şi 3677/6/1/2 în suprafaţă de 3770+992 mp.
împotriva acestei sentinţe a declarat recurs reclamanta.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de recurs formulate, precum şi din oficiu conform art. 3041 C. pr. civ., tribunalul constată că recursul declarat nu este fondat, hotărârea primei instanţe fiind legală şi temeinică, neexistând niciun motiv care să ducă la casarea sau modificarea acesteia, pentru argumentele care urmează a fi relevate.
Anterior analizării motivelor de recurs se impune a se preciza că recursul a fost declarat numai de reclamantă, astfel că aceasta are interes să conteste hotărârea instanţei de fond numai în privinţa acţiunii principale promovate de aceasta nu şi a cererii de intervenţie în interes propriu formulată de intimatul F.G., care deşi direct interesat, nu a atacat sentinţa primei instanţe.
în privinţa terenului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare tribunalul reţine că art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată instituie interdicţia înstrăinării prin acte între vii a terenului în privinţa căruia s-a constituit dreptul de proprietate.
Textul prevede explicit durata interdicţiei (10 ani), momentul de la care operează (începutul anului următor celui în care s-a făcut înscrierea proprietăţii) şi sancţiunea aplicabilă în cazul încălcării interdicţiei (nulitatea actului de înstrăinare).
în cauză, dreptul de proprietate al intimatului V.I.V. asupra terenului în litigiu s-a dobândit în baza legilor fondului funciar, titlul de proprietate, ca act cu caracter constatator şi recognitiv eliberându-se la 11.01.2006.
La dosarul cauzei nu există vreo dovadă că proprietarul terenului şi-a înscris dreptul de proprietate în vreo evidenţă, ulterior constituirii dreptului său şi nici că de la data înscrierii au trecut 10 ani.
în mod greşit se susţine în cuprinsul motivelor de recurs faptul că instanţa trebuia să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, întrucât antecontractul îndeplineşte toate condiţiile de fond şi de formă.
Pentru admisibilitatea acţiunii în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic se cere, printre altele, condiţia existenţei unui antecontract valabil încheiat.
Este valabil încheiat acel act ce îndeplineşte condiţiile de fond şi de formă prevăzute de art. 948-968 C. civ.
Una dintre condiţiile de fond cerute pentru valabilitatea actului este aceea ca obiectul (lucrul vândut) să fie în circuitul civil. Potrivit art. 963 C. civ., aplicabil tuturor convenţiilor, „numai lucrurile care sunt în comerţ pot fi obiectul unui contract”, iar art. 1310 C. civ. - aplicabil doar în materie de vânzare - precizează că „toate lucrurile care sunt în comerţ pot fi vândute, afară numai dacă o lege a oprit aceasta”.
Interdicţia instituită de art. 32 alin. 1 din Legea nr. 18/1991, republicată, constituie
o normă de indisponibilizare a terenurilor dobândite prin constituirea dreptului de proprietate, astfel că anterior expirării termenului de 10 ani, asemenea terenuri nu se află în circuitul civil.
Ca atare, nu suntem în prezenţa unui antecontract valabil încheiat, el neîndeplinind una din condiţiile de fond prevăzute pentru valabilitatea oricărei convenţii.
Instanţa de judecată nu poate valida un act care nu îndeplineşte cerinţele legale, indiferent de riscul asumat de părţi la încheierea lui.
Textul art. 32 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, republicată, invocat în apărare trebuie obligatoriu corelat cu dispoziţiile art. 32 alin. 1 ale aceluiaşi act normativ. Alin. 1 al art. 32 reglementează interdicţia înstrăinării terenurilor în privinţa cărora s-a constituit dreptul de proprietate, prevăzând sancţiunea în cazul nerespectării interdicţiei impuse. Alin. 2 explicitează sfera persoanelor care pot invoca nerespectarea interdicţiei.
Prin urmare, este absolut eronată teza susţinută în recurs, aceea că pentru aplicarea dispoziţiilor art. 32 actul trebuie să existe, urmând ca părţile să dobândească un drept de proprietate rezolubilă.
Pentru a se dobândit un drept de proprietate, chiar rezolubil, actul trebuie să îndeplinească toate condiţiile de fond şi formă prevăzute de lege pentru valabilitatea sa, ceea ce nu este cazul în speţă, unde obiectul actului este scos temporar din circuitul civil.
Este real faptul că excepţiile trebuie puse în discuţia contradictorie a părţilor, în vederea asigurării dreptului lor la apărare şi pentru a evita luarea lor prin surprindere, însă recurenta nu a invocat şi dovedit nicio vătămare produsă ca urmare a nediscutării excepţiei prematurităţii.
Singurul argument invocat a fost lipsa posibilităţii de a-şi exprima punctul de vedere, fără a se invoca vătămarea concretă suferită, adică paguba cauzată părţii prin nesocotirea dreptului la apărare.
în condiţiile în care reclamanta recurentă a avut posibilitatea de a-şi exprima punctul de vedere în privinţa prematurităţii prin chiar recursul declarat şi chiar l-a exprimat prin motivele de recurs, ar fi excesiv de formal ca instanţa să dispună trimiterea cauzei spre rejudecare numai pentru ca în faţa instanţei de fond reclamanta să-şi exprime punctul de vedere.
în ceea ce priveşte construcţia în litigiu, în mod corect instanţa de fond nu a constatat dreptul de proprietate al defuncţilor M.S. şi M.L., nu a inclus-o în masa succesorală a acesteia, nu a dispus partajarea acesteia şi înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
Dat fiind faptul că această construcţie s-a edificat pe terenul proprietatea altei persoane, constructorul (în speţă defuncţii M.S. şi M.L.) nu dobândeşte un drept de
proprietate asupra construcţiei, un drept real, ci doar un drept de creanţă, chiar dacă edificarea construcţiilor s-a făcut cu bună-credinţă.
Constructorul nu are calea acţiunii pentru a se constata că el este proprietarul construcţiei, iar până la plata integrală a creanţei are un drept de retenţie.
în lipsa dovezii existenţei unor raporturi contractuale între proprietarul terenului şi constructor, când dispoziţiile art. 494 C. civ. nu se aplică, în cauză sunt incidente dispoziţiile art. 494 C. civ., în temeiul cărora constructorul are recunoscut numai un drept de creanţă asupra construcţiei şi nu un drept real.
în consecinţă, cum defuncţii M S. şi M L. nu pot fi consideraţi proprietari, ci doar titulari ai unui drept de creanţă, numai un asemenea drept poate fi transmis prin moştenire.
în faţa instanţei de fond reclamanta a fost reprezentată prin apărător ales, i s-a admis întreaga probaţiune solicitată, astfel că cererea subsidiară generică de trimitere a cauzei spre rejudecare în vederea administrării de noi probe (neindicate prin motivele de recurs) nu poate fi admisă.
în baza considerentelor exprimate şi făcând aplicarea dispoziţiilor art. 312 C. pr. civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat (Judecător Frenţiu Gabriela C rişti na).
| ← Teren preluat de stat în baza Legii nr. 58/1974.... | Plângere împotriva încheierii de carte funciară de notare a... → |
|---|
