Unitate locativă cu camere deţinute în proprietate individuală şi dependinţe deţinute în proprietate forţată, încetarea stării de coproprietate. Inadmisibilitate
| Comentarii |
|
C. civ., art. 728 C. proc. civ., art. 6731
1. Imobilele deţinute în proprietate exclusivă nu pot forma obiectul unui partaj, întrucât procedura în discuţie presupune, prin chiar definiţia legală cuprinsă în art. 728 C. civ. şi art. 6731
C. proc. civ., existenţa unui bun asupra căruia titularii au un drept de proprietate comună. Această proprietate presupune doi sau mai mulţi proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind determinat în mod abstract, sub forma unei fracţiuni matematice, dar bunul nu este divizat corespunzător acestor cote-părţi. Dreptul fiecărui proprietar se întâlneşte cu dreptul celorlalţi proprietari asupra fiecărei particule ce alcătuiesc bunul în materialitatea sa. Prin urmare, fiecare parte stăpâneşte în proprietate exclusivă camerele ce alcătuiesc apartamentul şi nu poate pretinde ieşirea din indiviziune asupra acestora.
2. Prin excepţie de la regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote-părţi este temporară, există situaţii în care coproprietatea apare ca fiind forţată şi perpetuă, dincolo de voinţa coproprietarilor. De regulă, ea are ca obiect bunuri care prin natura sau prin destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari. Ca atare, destinaţia acestor bunuri este perpetuă şi avându-se în vedere permanenţa acestor destinaţii, această coproprietate nu poate înceta prin partaj.
O asemenea coproprietate forţată şi perpetuă se regăseşte în toate situaţiile în care uzul normal al unui bun aflat în proprietate exclusivă implică folosirea unui bun accesoriu, aflat în coproprietate. Este cazul dependinţelor apartamentului deţinut în proprietate exclusivă. Titularul dreptului de proprietate exclusivă asupra camerei, adică bunului principal, deţine şi un drept de proprietate comună pe cote-părţi forţată asupra dependinţelor, adică bunul accesoriu.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 69 A din 18 ianuarie 2008, nepublicată
Prin cercrca înregistrată la data de 26 februarie 2007 pe rolul Judecătoriei Sectorului 2 Bucureşti sub nr. 2264/300/2007, reclamanta
D.A. a chemat în judecată pe pârâta Primăria Municipiului Bucureşti,
solicitând să se dispună ieşirea din indiviziune asupra apartamentului situat în Bucureşti, sector 2, să îi fie atribuit apartamentul cu obligarea sa la sultă cătrc pârâtă, sultă pe carc se obligă să o achite în termen de 3 luni de la data rămânerii definitive a hotărârii.
Prin sentinţa civilă nr. 5410 din 27 iunie 2007, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a respins cererea ca inadmisibilă. Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă de fond a reţinut că nu este îndeplinită condiţia premisă pentru promovarea unei acţiuni întemeiată pe dispoziţiile art. 728 C. civ., şi anume existenţa stării de indiviziune asupra bunului a cărui partajare se cere. Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 4893 din 27 martie 2006 încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti, reprezentată de SC F. SA, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate exclusivă asupra unei părţi determinate din apartamentul 8 situat în Bucureşti, sector 2, respectiv 2 camere, bucătărie, cămară de serviciu, balcon, boxă subsol, iar în proprietatea exclusivă a statului au rămas două camere, una deţinută cu chirie de L.E. şi cealaltă liberă, ca
urmare a decesului chiriaşei R.F. In proprietatea comună a părţilor se află numai dependinţele, respectiv vestibul, hol, coridor, baie, vvc şi balcon.
Prima instanţă a mai constatat că nu există stare de indiviziune a părţilor asupra apartamentului în litigiu, întrucât acestea nu deţin câte o cotă ideală din bun, ci fiecarc arc un drept de proprietate exclusivă asupra unei părţi determinate din bunul privit în materialitatea lui, singurele spaţii aflate în coproprietate fiind dependinţele.
împotriva acestei hotărâri la data de 27 noiembrie 2007 a declarat apel reclamanta, cercre ce a fost înregistrată pe rolul Tribunalului
Bucureşti, Secţia a V-a civilă, la 4 decembrie 2007. In motivarea apelului, a arătat că nimeni nu poate fi obligat să rămână în indiviziune, în acest sens decizia instanţei de fond fiind netemeinică, iar
acţiunea fiind admisibilă. In perioada comunistă, datorită „directivelor de partid”, o familie putea locui într-un număr limitat de camere, în funcţie de numărul membrilor familiei şi în cazul în care numărul de camere depăşea numărul alocat membrilor familiei în acel apartament erau introduse alte persoane, pentru a se folosi „spaţiul excedentar”. Astfel, s-au creat situaţii aberante în care persoane care nu se cunoşteau erau obligate să locuiască „la comun”, fiind inadmisibil, nu doar neigienic, să obligi nişte persoane care nu se cunosc să folosească în comun o cadă, un wc, o bucătărie.
Apelanta a mai arătat că, fiind vorba despre o singură unitate loca-tivă ce arc o singură intrare, o singură bucătărie şi o singură baie, a
solicitat ieşirea din indiviziune cu privire la acestc dependinţe comune. Dc asemenea, a făcut precizarca că nu a solicitat ieşirea din indiviziune asupra părţilor comune ale imobilului - casa scării, pod, subsol ci doar asupra apartamentului proprietatea sa şi a statului, compus din 4 camere şi dependinţe, nefiind vorba de o proprietate comună forţată şi perpetuă pe durata existenţei construcţiei asupra părţilor comune din bloc, ci de proprietatea comună indiviză temporară asupra unei părţi dintr-un apartament.
Situaţia în drept a imobilului este una de coproprietate parţială temporară indiviză cu 58% reclamanta şi 42% Statul român, iar situaţia faptică este că în acest moment în apartamentul aflat în litigiu locuieşte doar reclamanta, statul nefolosindu-şi partea sa, una dintre chiriaşe fiind decedată, iar cealaltă plecată în străinătate. Reclamanta a mai arătat că s-a adresat SC F. SA pentru cumpărarea părţii din apartament deţinută de stat, iar aceasta i-a îndrumat către instanţă în vederea sistării stării de indiviziune.
In drept au fost invocatc dispoziţiile art. 282-297 C. proc. civ., art. 728 şi urm. C. civ., art. 657-667 C. proc. civ.
Examinând sentinţa apelată prin prisma criticilor formulate şi în conformitate cu prevederile art. 295 alin. (1) C. proc. civ., Tribunalul a reţinut următoarele:
In mod temeinic a reţinut prima instanţă în ccea ce priveşte situaţia de fapt că apartamentul nr. 8 din imobilul situat în Bucureşti, sector 2, este compus din mai multe camere, o parte în proprietatea exclusivă a reclamantei şi respectiv a pârâtului şi o altă parte - vestibul, hol, coridor, baie, wc, balcon - în proprietate comună pc cotc-părţi, din carc reclamanta deţine o cotă indiviză de 58% şi pârâtul diferenţa de 42%.
în ceea ce priveşte părţile din apartament aflate în proprietate exclusivă, acestea nu pot forma obiectul unui partaj întrucât procedura în discuţie presupune prin chiar definiţia legală cuprinsă în art. 728 C. civ. şi art. 6731 C. proc. civ. existenţa unui bun asupra căruia părţile au un drept de proprietate comună. Această proprietate presupune doi sau mai mulţi proprietari asupra bunului, dreptul de proprietate al fiecăruia fiind determinat în mod abstract, sub forma unei fracţiuni matematice, dar bunul nu este divizat corespunzător acestor cote-părţi. Dreptul fiecărui proprietar se întâlneşte cu dreptul celorlalţi proprietari asupra fiecărei particule ce alcătuiesc bunul în materialitatea sa. Un asemenea drept de coproprietate se regăseşte, în schimb, în ceea ce priveşte vestibulul, holul, coridorul, baia, wc-ul şi balconul. Chestiunea litigioasă în legătură cu acestea este dacă ele formează obiectul
unei coproprietăţi temporare, căreia i se poate pune capăt prin partaj, sau al unui drept de proprietate pe cote-părţi forţată şi perpetuă. Această din urmă coproprietate se menţine independent de voinţa copărtaşilor şi este determinată de destinaţia bunului respectiv. Bunurile asupra cărora există coproprietatea forţată sunt accesorii faţă de altele care sunt bunuri principale şi care sunt proprietatea exclusivă a fiecărui coproprietar.
Prin excepţie de la regula potrivit căreia proprietatea comună pe cote-părţi este temporară, există situaţii in care coproprietatea apare ca fiind forţată şi perpetuă, dincolo de voinţa coproprietarilor. De regulă, ea are ca obiect bunuri care prin natura sau prin destinaţia lor sunt folosite de mai mulţi coproprietari. Ca atare, destinaţia acestor bunuri este perpetuă şi avându-se in vedere permanenţa acestor destinaţii, această coproprietate nu poate înceta prin partaj. O asemenea coproprietate forţată şi perpetuă se regăseşte nu numai în cazurile expres prevăzute de lege, cum este cel părţilor dintr-o clădire aflată în proprietate, care nu sunt apartamente şi care sunt destinate folosirii în comun de către toţi proprietarii din acea clădire enumerate prin prevederile art. 3 lit. c) din Regulamentul-cadru al asociaţiilor de proprietari, care constituia anexa nr. 2 la Legea nr. 114/1996, ci în toate situaţiile în care uzul normal al unui un bun aflat în proprietate exclusivă implică folosirea unui bun accesoriu, aflat în coproprietate. Or, un asemenea raport bunuri accesorii/bunuri principale, dat de destinaţia lor, se regăseşte şi în cazul vestibulului, al holului, al coridorului, al băii, al wc-ului şi al balconului, faţă de camerele de locuit care aparţin reclamantei şi respectiv pârâtului. Soluţia contrară ar presupune punerea proprietarului camerelor aflate în proprietate exclusivă ce nu aparţin reclamantei în imposibilitate de a le folosi sau cel puţin reducerea nivelului său de confort, ceea ce nu poate fi admis.
Nici faptul că în prezent camerele respective nu sunt ocupate nu poate să ducă la partajarea spaţiilor cu destinaţia de dependinţe, care nu este permisă de lege şi pentru a proteja interesul proprietarilor ulteriori, ce ar avea nevoie de aceste părţi comune ale apartamentului. Mai mult decât atât, potrivit jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, trebuie asigurat un just echilibru între interesele aflate
în conflict aparţinând unor subiecte de drept diferite. Intr-adevăr, potrivit aceleiaşi jurisprudenţe, trebuie să existe un raport rezonabil de proporţionalitate între mijloacele folosite şi scopul vizat de orice măsură ce aduce atingere dreptului de proprietate (Pressos Compania Naviera SA s.a. c. Belgia), cum ar fi în speţă transformarea în sultă a
dreptului de coproprictate asupra spaţiilor în discuţic. In aceste condiţii, oriec considerente legate de echitate, de raţiuni istoriec, de igienă, de starea sănătăţii reclamantei, fiind fară suport legal, urmează a fi înlăturate.
Nici împrejurarea că apartamentul ar constitui o singură unitate locativă sau punctul de vedere exprimat de unitatea care administrează imobilul nu pot conduce la ignorarea dispoziţiilor legale din materia partajului, care implică în mod necesar existenţa unei coproprietăţi pe cote-părţi temporare.
Faţă de aceste considerente, reţinând că hotărârea atacată este temeinică şi legală, în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelul ca nefondat.
| ← Drepturile copărtaşilor. Folosirea materială a bunului.... | Inexistenţa stării de proprietate comună pe cote-părţi... → |
|---|
