Drepturile copărtaşilor. Folosirea materială a bunului. Desfiinţarea construcţiei edificate pe un teren cu destinaţie de curte comună
| Comentarii |
|
C. civ., art. 998 Legea nr. 50/1991, republicată II
Pe teren sunt edificate două corpuri de clădire dobândite în proprietate, prin cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995, de familiile care le ocupau în calitate de chiriaşi. Terenul liber de construcţie, cu destinaţia de curte, este folosit de ambele părţi în temeiul unor contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului Bucureşti, având ca obiect cota de 1/2 din curte. Un corp de construcţie a fost extins, în baza unei autorizaţii de construire, spre interiorul proprietăţii, determinând un loc de trecere între construcţii foarte îngust, de mai puţin de un metru.
Proprietarul celeilalte construcţii nu poate pretinde demolarea acestei extinderi pentru că nu este proprietarul terenului. Susţinând că exercitarea dreptului său de folosinţă asupra curţii comune este împiedicată prin amplasarea extinderii corpului învecinat de construcţie pe alt loc decât cel autorizat, acesta este ţinut să dovedească împrejurarea de fapt afirmată. Or, proprietarul construcţiei extinse a respectat limitele autorizaţiei de construire, distanţa neregulamentară dintre clădiri fiind determinată prin faptul personal al proprietarului celeilalte construcţii, care a făcut, la rândul său, o extindere fără drept a propriei clădiri.
Trib. Bucureşti, Secţia a V-a civilă, decizia nr. 907 A din 18 iunie 2007, nepublicată
Prin cercrca înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti sub nr. 13741/2004, la data de 28 iulie 2004, reclamanta R.M. a chemat în judceată pârâţii P.D., P.E., Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Primăria Sectorului 1 Bucureşti, solicitând partajarea dreptului de folosinţă asupra terenului aferent imobilului din Bucureşti, sector 1, obligarea pârâţilor P. la plata despăgubirilor corespunzătoare cotei-părţi indivize de 50% din wc-ul demolat evaluat provizoriu la 5.000.000 lei, obligarea pârâţilor P. la demolarea părţii din construcţia proprietatea lor realizată prin extindere, iar în subsidiar, obligarea acestora să asigure servitutea de trecere pentru partea de teren din spatele casei.
Prin sentinţa civilă nr. 5787 din 8 iunie 2005, pronunţată de Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti a fost admisă în parte acţiunea, au fost obligaţi pârâţii în solidar la plata sumei de 3.950.970 lei reprezentând contravaloarea cotei indivize de 1/2 din anexa demolată, au fost respinse capctelc de cererc privind partajarea dreptului de folosinţă, obligarea pârâţilor la demolarea construcţiilor şi asigurarea servituţii de trecere, ca neîntemeiate.
Pentru a pronunţa această hotărâre, judecătoria a reţinut situaţia de fapt potrivit cărcia la adresa poştală din sector 1, Bucureşti, părţile deţin în proprietate construcţii cumpărate în baza Legii nr. 112/1995, iar terenul liber se află în folosinţa ambelor părţi în baza unor contracte de închiriere încheiate cu Primăria Sectorului 1 Bucureşti. Din raportul de expertiză tehnică topografică întocmit a rezultat că terenul neafectat de construcţii nu este comod partajabil în natură, motiv pentru carc cererca de partaj a fost găsită neîntemeiată. întrucât părţile deţin în folosinţă comună terenul carc nu se află sub construcţii, la extinderea locuinţei pârâţilor, aceştia nu au ocupat terenul proprietatea reclamantei, iar aceasta din urmă nu poate pretinde demolarea construcţiei. Cum nu există fond dominant şi nici fond aservit, cum nu s-a dovedit vreo imposibilitate a reclamantei de ieşire la calea publică, nu s-a impus stabilirea servituţii de trecere conform art. 616 C. civ. Capătul de cerere având ca obiect pretenţii a fost găsit întemeiat, părţile deţinând în coproprietate un wc pe care pârâţii l-au demolat fară acordul reclamantei.
împotriva acestei hotărâri, reclamanta R.M. a declarat apel la data de 18 iulie 2005, înregistrat pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a IV-a civilă, sub nr. 3051/2005. Se critică hotărârea pentru nele-galitate şi netemeinicie şi se solicită admiterea apelului, modificarea sentinţei apelate în sensul admiterii în parte a acţiunii şi asupra capă
tului de cercrc de obligare a pârâţilor P. la demolarea părţii de construcţie făcută prin extindere.
Susţine apelanta-reclamantă că instanţa de fond nu a cerectat în niciun fel legalitatea extinderii construcţiei pârâţilor, nu a analizat autorizaţia de construire, cu toate că aceasta a fost eliberată pentru construcţia unei camere pe locul unde exista o magazie, iar nu unde s-a edificat, fară forme legale. Expertiza efectuată de expertul F.F.A. concluzionează că pârâţii P. ocupă nelegal suprafaţa S 3 = 8,48 mp şi
S 4 = 2,67 mp, reprezentând o anexă gospodărească edificată fară drept şi respectiv o suprafaţă îngrădită fară forme legale. Pârâţii P. au demolat şi o bucătărie de vară fară forme legale. Prin extinderea astfel făcută, pârâţii au creat într-un spaţiu limitat imposibilitatea trecerii între cele două imobile de mai puţin de un metru, ceea ce favorizează
degradarea imobilului reclamantei. In drept, se invocă dispoziţiile art. 480 C. civ.
Pârâţii P.D. şi P.E. au declarat, la rândul lor, apel la data de 20 iulie 2005. Consideră hotărârea primei instanţe netemeinică şi nelegală, deoarece nu au avut şi nu au calitatc procesual pasivă, întrucât la data demolării wc-ului, reclamanta R.M. nu era proprietar, casa cum-părându-se un mai târziu. Prin urmare, reclamanta trebuia să se judece cu SC R. SA, întrucât de la acesta a cumpărat reclamanta imobilul. Se solicită admiterea apelului, desfiinţarea în parte a sentinţei civile atacatc şi respingerea capătului de cererc având ca obiect pretenţii.
Cererea de apel nu are precizat temeiul de drept.
Prin decizia civilă nr. 916/A din 15 decembrie 2005, Tribunalul a respins ca nefondate apelurile.
Recursul promovat de apelanta-reclamantă R.M. a fost soluţionat de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a IV-a, în dosar nr. 20475/3/2005, prin decizia civilă nr. 1474 din 27 iunie 2006, în sensul admiterii recursului, casării deciziei recurate şi trimiterii cauzei spre rejudecare. Instanţa de recurs a considerat că nu au fost analizate motivele de apel ale reclamantei şi nu s-au administrat probe pentru lămurirea destinaţiei şi amplasamentului construcţiei a cărei demolare se solicită, aspecte ce puteau fi lămurite printr-o expertiză în specialitatea construc-
ţii. In rejudecarea apelului, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, Secţia a V-a civilă, sub nr. 28031/3/2006.
Examinând motivele de apel faţă de hotărârea atacată şi probele administrate în cauză, verificând situaţia de fapt reţinută şi aplicarea legii de către prima instanţă, în temeiul art. 295 C. proc. civ., reţinând problemele de drept dezlegate de instanţa de recurs, precum şi probele
necesar a fi administrate conform art. 315 C. proc. civ., Tribunalul apreciază apelurile ca fiind nefondate pentru următoarele considerente:
Sub aspectul situaţiei de fapt, corect s-a reţinut că apelanta-recla-mantă R. şi apelanţii-pârâţi P. sunt proprietari asupra construcţiilor edificate la adresa poştală din sector 1, Bucureşti, reclamanta R. dobândind corpul A, iar pârâţii P. corpul B, în temeiul Legii nr. 112/1995, având deci drept de proprietate asupra terenului aflat sub construcţia cumpărată. Terenul liber de construcţie, cu destinaţia de curte, este folosit de ambele părţi în temeiul a două contracte de închiriere încheiate cu Primăria Municipiului Bucureşti, având ca obiect cota de 1/2 din curte. Apelul declarat de apelanta R. vizează respingerea capătului de cerere de demolare a construcţiei edificate de pârâţii P. pe terenul cu destinaţie de curte. Această pretenţie a fost corect respinsă de judecătorie, atât pentru considerentele vizând faptul că reclamanta nu este proprietar al terenului pe care s-a edificat construcţia ce se solicită a fi demolată, cât şi pentru cele ce urmează.
Din cuprinsul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în temeiul legii nr. 112/1995 (nr. 1116/112/1997 pentru corpul B şi respectiv nr. 99/112/2003 pentru corpul A) dar mai ales din cuprinsul schiţelor, al releveelor întocmite de SC R. SA la data de vânzării, rezultă care sunt spaţiile cumpărate, suprafaţa fiecărei încăperi şi amplasamentul acesteia. Astfel, R.M. a cumpărat un imobil cu o suprafaţă utilă de 50,54 mp care este format din încăperi dispuse tip vagon, având o formă dreptunghiulară. Pârâţii P. au cumpărat un imobil cu o suprafaţă utilă de 19,38 mp, precum şi dependinţe, bucătărie şi wc, în suprafaţă utilă de 7,32 mp. Din schiţa întocmită rezultă topografia acestor încăperi, bucătăria, încăpere la care părţile fac referire ca fiind „bucătăria de vară” ce a fost demolată, fiind separată de restul încăperilor, alipită acelui wc care a fost demolat de pârâţii P. Aceste spaţii au fost deţinute anterior cumpărării, în baza unor contracte de închiriere.
Verificând înscrisurile în baza cărora Primăria Sectorului 1 Bucureşti a emis autorizaţia de construire nr. 8G din 14 mai 1992, verificând planurile de arhitectură vizate de Primărie, anexe ale autorizaţiei, Tribunalul constată că la nivelul anului 1992, corpul de construcţie B, deţinut de soţii P., a fost extins, în paralel cu corpul A. A fost autorizată astfel extinderea construcţiei cu o cameră având dimensiuni de 5,0 x 1,8 m, cu structura din zidărie de cărămidă, suprafaţa camerei fiind de 6,8 mp.
De notat este şi faptul că pe aceste planuri, corpul A este de asemenea figurat modificat faţă de corpul desenat în schiţa anexă a
contractului de vânzare-cumpărare din anul 2004. Prin urmare, şi corpul A a suferit o extindere spre interiorul proprietăţii, însă această extindere a fost avută în vedere de Primăria Sectorului 1 la data autorizării extinderii construcţiei pârâţilor P. Referiri la această împrejurare de fapt, a extinderii corpului A cu un hol, face şi martorul S.D., în declaraţia dată în faţa instanţei de fond din 23 martie 2005, menţionând ca dată a executării lui, anii 1990 şi 1991. Pentru această extindere, reclamanta nu a prezentat un titlu, o autorizaţie de construire. Prin urmare, construcţia existentă pe teren, edificată de pârâţi, are bază legală, respectiv autorizaţia de construire din 1992.
Din raportul de expertiză întocmit în apel, rezultă că această construcţie edificată de pârâţi nu este prevăzută în titlul de proprietate al soţilor P., este făcută pe terenul în folosinţă comună cu reclamanta şi nu pe locul construcţiei demolate, respectiv a bucătăriei de vară şi a wc-ului, iar distanţa dintre locuinţa extinsă a pârâţilor şi locuinţa reclamantei este de 0,40 m, pe o lungime de 5,50 m. Concluziile expertizei sunt eronate şi vor fi înlăturate de Tribunalul, deoarecc au plecat de la premisa că planurile pentru extinderea construcţiei pârâţilor nu sunt cele aprobate prin autorizaţia 8G/1992, ci pentru o altă autorizaţie, iar extinderea construcţiei pârâţilor ar fi fost autorizată pe locul fostei bucătării de vară. Expertul nu a ţinut seama de documentaţia înaintată Tribunalului de Primăria Sectorului 1 încă din 18 decembrie 2006, fiind depuse la dosar planurile anexă ale autorizaţiei la care s-a făcut referire mai sus. De altfel, în cuprinsul autorizaţiei, nu se face nicio referire asupra amplasării construcţiei ca fiind pc locul vreunei construcţii demolate. Din contră, din planurile anexe autorizaţiei, rezultă fară dubiu locul amplasării extinderii construcţiei pârâţilor la care, de asemenea, s-a făcut referire mai sus.
Important de menţionat este şi faptul că s-a autorizat edificarea unei camere, deşi distanţa minimă faţă de construcţia vecină ce se găsea în proprietatea Primăriei Municipiului Bucureşti la acea dată şi era închiriată reclamantei R. era de 0,90 metri liniari. Faptul că la măsurătorile expertului desemnat de instanţa de apel, distanţa dintre construcţii este de 0,4 m nu este imputabil pârâţilor P., câtă vreme
aceştia au respectat limitele autorizaţiei. In concluzie, clădirea reclamată de apelanta R. a fi demolată este edificată în baza unui titlu legal, autorizaţie de construire, cu respectarea acesteia, astfel încât cererea nu poate fi primită.
In ceea ce priveşte apelul formulat de pârâţii P. vizând lipsa calităţii lor procesuale pasive în capătul de cererc vizând pretenţiile pentru
demolarea unei anexe aflate în proprietate comună, acesta este nefondat câtă vreme pretenţiile se întemeiază pe răspunderea civilă delictuală pentru fapta proprie întemeiată pe art. 998 C. civ. Cum soţii P. au recunoscut demolarea anexei, fiind de altfel sancţionaţi contravenţional pentru aceasta, justificând însă faptul prin starea avansată de degradare şi necesitatea de a igieniza locul, rezultă neîndoielnic săvârşirea unui fapt prejudiciabil pentru reclamanta coproprietară, prejudiciu pe care sunt ţinuţi să-l repare.
Pentru cele arătate şi în temeiul art. 296 C. proc. civ., Tribunalul a respins apelurile ca nefondate.
| ← Imobil aflat în coproprietate. Imposibilitatea partajării în... | Unitate locativă cu camere deţinute în proprietate... → |
|---|
