Vânzare încheiată pe Legea 112/1995. Retrocedarea imobilului fostului proprietar.
| Comentarii |
|
Acţiunea cumpărătorului evins pentru diferenţa dintre preţul de achiziţionare şi valoarea actuală a imobilului
Legea nr.1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr.10/2001 a modificat art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, având, astfel, următorul cuprins”restituirea preţului prevăzut la alin.2 şi alin.21 se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare ”.
De asemenea, prin acelaşi act normativ, după art.50 s-a introdus un nou articol, respectiv art.501 potrivit căruia”proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare ”.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, rezultă că după intrarea în vigoare a Legii nr.1/2009, publică în M.0.nr.63/3.02.2009, trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilelor ce se cuvine persoanelor interesate, această distincţie funcţionând în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu rea-credinţă, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate sau prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune prin definiţie existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Craiova la data de 23.12.2011, reclamantul R. I. a chemat în judecată pârâta Direcţia Generală a Finanţelor Publice Dolj, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să fie obligată la plata sumei de 303.461,69 lei, actualizată cu indicele de inflaţie la data plăţii efective.
Prin sentinţa civilă nr.15598/02.11.2012, pronunţată de Judecătoria Craiova. a fost admisă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a D.G.F.P Dolj.
A fost respinsă acţiunea formulată în contradictoriu cu acest pârât pentru lipsa calităţii procesule pasive.
A fost respinsă acţiunea formulată de reclamantul R. I., în contradictoriu cu pârâtul Ministerul Finanţelor Publice Bucureşti, ca neîntemeiată.
Împotriva aceste sentinţe a declarat apel, reclamantul R. I., criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.
Prin decizia civilă nr. 235 din 20 mai 2013, pronunţată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr.34604/215/2011, s-a respins apelul declarat de apelantul-reclamant R. I. împotriva sentinţei civile nr. 15598/02.11.2012, pronunţată de Judecătoria Craiova, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi DIRECŢIA GENERALĂ A FINANŢELOR PUBLICE DOLJ şi MINISTERUL FINANŢELOR PUBLICE BUCUREŞTI, ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, s-au reţinut următoarele:
Prin acţiunea introdusă, reclamantul R. I. a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa să fie obligată Direcţia Generală a Finanţelor Publice a jud. Dolj la plata sumei de 303.461,69 lei reprezentând despăgubiri.
În susţinerea acţiunii, a arătat că prin contractul de vânzare-cumpărare nr.93/25.03.1997 a dobândit prin cumpărare cu plata în rate dreptul de proprietate asupra imobilului situat în Craiova, str. Bujorului nr.6, în valoare de 32.851.900 ROL.
Ulterior, contractul a fost desfiinţat prin S.C. nr.1350/03.02.1999 devenită definitivă şi irevocabilă prin Decizia civilă nr. 978/03.02.2000 a Curţii de Apel Craiova.
Urmare acestui fapt, a fost despăgubit cu suma de 31.819.076 lei, reprezentând preţul achitat prin contractul de vânzare cumpărare nr.93/1997 şi spezele contractului de vindere, fără daune interese, fiind respins dreptul la despăgubiri.
In urma pronunţării deciziei civile nr.103/02.2004 în dosarul nr.5124/civ/2003 al Tribunalului Dolj, rămasă irevocabilă, a fost efectuată de către Ministerul Finanţelor Publice si plata sumei de 34.719,39 RON, reprezentând diferenţa dintre preţul actualizat stabilit la data evicţiunii bunului şi preţul efectiv achitat prin contractul de vânzare-cumpărare nr.93/25.03.1997.
Precizează reclamantul că suma solicitată în prezenta cauză reprezintă diferenţa între preţul de piaţa al imobilului estimat la 30.11.2011 la suma de 303.461,69 lei şi sumele restituite.
Prima critica în apel vizează neaplicarea dispoziţiilor art. 50 alin. 21 din Legea nr. 10/2001, text de lege introdus prin Legea nr.1/2009 şi care stabileşte că cererile sau acţiunile în justiţie având ca obiect restituirea preţului de piaţa al imobilelor, privind contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificările ulterioare, care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, sunt scutite de taxele de timbru.
In legătură cu acest aspect, se observă că, deşi instanţa de fond a stabilit în sarcina apelantului reclamant obligaţia de a achita taxa de timbru în cuantum de 7145 ron şi timbru judiciar în valoare de 5 ron, la termenul din data de 09.03.2012 a revenit asupra acestei dispoziţii, dând eficienţă prevederilor legale la care s-a făcut referire anterior.
Referirea la taxa judiciară de timbru în considerentele prezentei decizii a fost făcută pentru acurateţe, deoarece în realitate, invocând textul la care s-a făcut referire, apelantul solicită despăgubiri la nivelul preţului de piaţă al imobilului care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr.112/1995.
Potrivit art. 501 din Legea nr. 10/2001 introdus prin Legea nr. 1/2009, proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea preţului de piaţa al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare.
Şi art.50 alin.21 din Legea nr.10/2001 invocat de către apelant, referindu-se la restituirea preţului de piaţa al imobilelor, face trimitere tot la contractele de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995.
Apelantul reclamant a fost beneficiarul contractului nr.93/25.03.1997, contract care nu a fost încheiat cu respectarea prevederilor legale, întrucât apartamentul pentru care solicită despăgubiri în prezent, fusese redobândit în proprietate de către R.M. în calitate de fost proprietar, conform Sentinţei civile nr.13196/1994 a Judecătoriei Craiova (cu aproximativ trei ani anterior datei contractului apelantului reclamant). Or, potrivit Legii nr. 112/1995, obiectul contractului de vânzare-cumpărare îl putea face numai un imobil care nu era supus restituirii în natură foştilor proprietari, deci care nu a fost revendicat şi obţinut de fostul proprietar.
Tocmai de aceea, instanţa a constatat nulitatea contractului în discuţie.
Apelantul este nemulţumit şi de faptul că nu s-a ţinut seama de buna sa credinţa, mai exact ca nu s-a demonstrat ca ar fi fost de rea-credinţă la încheierea contractului anulat.
Nici aceasta critica nu este pertinenta, buna sau reaua credinţa a cumpărătorului, fiind o analiză ce excede cadrului procesual de faţă. Aceasta reprezintă o apărare de fond, de care reclamantul s-a folosit, de altfel, în cauza în care s-a pronunţat anularea contractului.
Sub aspectul despăgubirilor, reţinând ca actul anulat nu a fost încheiat cu respectarea Legii nr.112/1995, apare evident că nu sunt incidente dispoziţiile referitoare la acordarea valorii de piaţa a imobilului, ci cele referitoare la preţul actualizat plătit de către chiriaşi (art. 50 alin. 2 din Legea nr.10/2001).
Dar apelantul reclamant nu mai încearcă în prezent niciun prejudiciu, deoarece decizia civila nr.103/02.02.2004 a Tribunalului Dolj, i-a acordat o reparaţie echitabilă şi circumscrisă prevederilor legale, obligând Statul Român la plata sumei de 347.193.900 lei, ce reprezintă diferenţa dintre preţul achitat iniţial actualizat conform coeficientului de inflaţie la data evicţiunii şi preţul efectiv plătit şi restituit.
Faţă de cele expuse, instanţa a respins ca nefondat apelul.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul R.I., criticând-o pentru netemeinicie şi nelegalitate.
În primul motiv de recurs, s-a susţinut că hotărârea a fost dată cu aplicarea greşită a legii, tribunalul reţinând eronat că buna-credinţă a reclamantului la data cumpărării locuinţei, în temeiul Legii nr.112/1995, excede cadrului procesual de faţă.
S-a arătat că instanţa nu a respectat dispoziţiile art.20(21) din Legea nr.10/2001, modificată şi completată prin Legea. nr.1/2009 referitoare la chiriaşii care au cumpărat cu bună-credinţă imobilele în care locuiau şi ale căror contracte de vânzare cumpărare au fost desfiinţate, fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare.
În cel de al doilea motiv de recurs, s-a criticat decizia în privinţa modului de aplicare a prevederilor art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, susţinându-se că prin decizia nr.103/2.02.2004 nu a fost acordată o reparaţie echitabilă, în contextul în care cumpărătorul reclamant nu a primit preţul actualizat până la apariţia Legii nr.1/2009, beneficiind astfel de aplicarea prevederilor art.50 alin.2 din lege.
Reclamantul a arătat că este îndreptăţit la restituirea diferenţei dintre preţul plătit pentru locuinţa cumpărată, preţ actualizat cu rata inflaţiei la data admiterii prezentei acţiuni şi suma restituită în cuantum 347.193.900 lei ROL, sumă stabilită prin decizia nr.103/02.02.2004, la data producerii evicţiunii (10.05.2002) hotărârea fiind pusă în executare la data de 26.03.2006.
În cererea formulată, reclamantul nu a invocat temeiul de drept al recursului declarat împotriva deciziei instanţei de apel.
La data de 14.10.2013, intimata Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Craiova, în numele Ministerului Finanţelor Publice, ca reprezentant al Statului Român a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.
S-a arătat că decizia pronunţată în apel este legală şi temeinică, în contextul în care este nefondat motivul de recurs în ce priveşte aplicarea art.50 alin.21 din Legea nr.10/2001, reclamantul nefăcând nici dovada că nu a uzat de dispoziţiile art.20 alin.21 din Legea nr.1/2009, invocate în cererea de recurs.
Curtea, analizând decizia prin prisma criticilor invocate în recurs, constată că recursul este nefondat, pentru următoarele considerente:
Examinând decizia în raport de criticile invocate în recurs, se constată că hotărârea s-a pronunţat cu aplicarea corectă a legii.
Obiectul prezentei acţiuni, astfel cum a fost precizată, l-a reprezentat obligarea pârâtului Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice la plata sumei reprezentând diferenţa dintre valoarea de piaţă a imobilului în litigiu, ce a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr.93/25.03.1997 şi suma primită anterior cu titlu de preţ, conform deciziei civile nr.103/2.02.2004, pronunţată de Tribunalul Dolj, acţiunea fiind întemeiată pe dispoziţiile art.50 alin.2 ind.1 şi alin.3 şi art.501 din Legea nr.10/2001.
În conformitate cu prevederile art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicată, cererile şi acţiunile privind restituirea preţului actualizat plătit de chiriaşi ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea prevederilor Legii nr.112/2005 au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile sunt scutite de plata taxei de timbru.
Legea nr.1/2009 pentru modificarea şi completarea Legii nr.10/2001 a modificat art.50 alin.3 din Legea nr.10/2001, având, astfel, următorul cuprins”restituirea preţului prevăzut la alin.2 şi alin.21 se face de către Ministerul Economiei şi Finanţelor din fondul extrabugetar constituit în temeiul art.13 alin.6 din Legea nr.112/1995, cu modificările ulterioare”.
De asemenea, prin acelaşi act normativ, după art.50 s-a introdus un nou articol, respectiv art.501 potrivit căruia”proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit conform standardelor internaţionale de evaluare”.
Din interpretarea sistematică a acestor dispoziţii legale, rezultă că după intrarea în vigoare a Legii nr.1/2009, publică în M.O.nr.63/3.02.2009, trebuie realizată distincţia între preţul actualizat şi preţul de piaţă al imobilelor ce se cuvine persoanelor interesate, această distincţie funcţionând în raport de modalitatea în care cumpărătorul unui imobil, în baza unui contract de vânzare-cumpărare încheiat în temeiul Legii nr.112/1995, a pierdut bunul imobil prin desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare încheiat cu rea-credinţă, ce reprezenta titlul său de proprietate, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate sau prin admiterea unei acţiuni în revendicare, prin compararea titlurilor, ipoteză ce presupune prin definiţie existenţa unor titluri valabile de proprietate.
Instanţa reţine că, menţinându-se alineatul 2 al art.50 din Legea nr.10/2001, realizându-se modificarea de la alineatul 3 al art.50 care cuprinde ipotezele de la alin.2 şi alin.21 şi introducându-se art.501, este evidentă concluzia că nu în toate cazurile în care chiriaşii cumpărători au fost evinşi( deposedaţi), în sens larg, se impune acordarea valorii de piaţă a imobilelor ce au format obiectul contractelor de vânzare cumpărare încheiate in temeiul Legii nr.112/1995, ci această valoare ar trebui acordată în ipoteza în care, menţinându-se valabilitatea contractelor de vânzare cumpărare, încheiate în temeiul Legii nr.112/1995, chiriaşi au fost evinşi prin efectul admiterii acţiunii în revendicare prin compararea titlurilor.
În cauza de faţă, Curtea constată că recurentul reclamant nu se încadrează în ipoteza reglementată de art.501 din Legea nr.10/2001, republicată, respectiv în ipoteza încheierii contractului de vânzare cumpărare cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 şi a menţinerii valabilităţii acestui contract, respectiv a operării evicţiunii, în contextul în care prin sentinţa civilă nr.1350/3.02.1999, pronunţată de Judecătoria Craiova, rămasă definitivă şi irevocabilă, s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare a locuinţei cumpărată de reclamant în temeiul Legii 112/1995, urmare a evicţiunii, fiindu-i restituită suma de 31.879.076 lei, respectiv preţul plătit şi spezele contractului de vânzare -cumpărare, iar prin decizia civilă nr.103/2.02.2004, pronunţată de Tribunalul Dolj a fost obligat Statul Român prin Ministerul Finanţelor să restituie reclamantul suma de 347.193.900 lei ROL, reprezentând diferenţa dintre preţul actualizat, stabilit la data evicţiunii bunului şi preţul efectiv achitat şi încasat de reclamant.
Sunt nefondate susţinerile din recurs referitoare la nerespectarea dispoziţiilor art.50 alin.2 din Legea nr.1/2009 şi cele în care se invocă evicţiunea suportată de reclamant, Curtea apreciind că existenţa evicţiunii presupune un contract de vânzare-cumpărare valabil încheiat, iar în ipoteza în care contractul translativ de proprietate, cu titlul oneros se desfiinţează, ca o consecinţă a admiterii acţiunii în nulitate, devin aplicabile principiile ce guvernează efectele nulităţii, respectiv desfiinţarea contractului cu efect retroactiv, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară”restitutio in integrum”.
În temeiul acestor principii, tot ceea ce s-a executat în baza unui act juridic anulat, trebuie restituit pentru ca părţile raportului juridic să ajungă în situaţia în care acest act nu s-ar fi încheiat.
În speţă, instanţele au reţinut întemeiat că prin hotărârile judecătoreşti definitive şi irevocabile, prin care au fost finalizate procesele civile privind imobilul în litigiu, s-a stabilit cu putere de lucru judecat că respectivul contract de vânzare cumpărare al imobilului încheiat de reclamant în temeiul Legii nr.112/1995, a fost întocmit cu nerespectarea dispoziţiilor art.9 din Legea nr.112/1995, fiind astfel exclusă buna-credinţă a cumpărătorilor, ce putea fi invocată în procesele finalizate prin hotărârile judecătoreşti arătate, ce se bucă de prezumţia de validitate, nemaiputând fi repusă în discuţie în prezentul recurs, în contextul în care instanţa constată că în cauză a intervenit desfiinţarea titlului de proprietate al reclamantului, ca urmare a nerespectării dispoziţiilor Legii nr.112/1995, situaţie ce excede aplicabilitatea şi incidenţa dispoziţiilor art.501 din Legea nr.10/2001.
Aşadar, instanţa de apel a făcut o legală interpretare şi aplicare a legii, raportat doar la incidenţa dispoziţiilor art.50 alin.2 din Legea nr.10/2001, republicată, reclamanţii având dreptul numai la restituirea preţului actualizat plătit, astfel cum s-a dispus prin hotărârea judecătorească definitivă şi irevocabilă, respectiv prin decizia nr.103/2.02.2004, pronunţată de Tribunalul Dolj, în dosarul nr. din 2003.
Faţă de considerentele menţionate, constatând că decizia din apel nu este afectată de niciunul din motivele de casare sau modificare prevăzute de art.304 Cod procedură civilă, în temeiul art.312 alin.1 Cod procedură civilă, a fost respins ca nefondat recursul declarat de reclamant. (Decizia civilă nr. 8915/ 14.10.2013 - Secţia I Civilă, rezumat judecător Alexandrina Marica)
| ← Despăgubiri solicitate pe Legea 221/2009 pentru un bun confiscat. | Inexistenţa obligaţiei de garanţie a vânzătorului pentru... → |
|---|
