Vânzare cu plata preţului în rate şi rezerva proprietăţii. Decesul vânzătoarei-proprietar devălmaş înainte de achitarea integrală a preţului
| Comentarii |
|
Înscrisul necesar pentru intabularea dreptului de proprietate al cumpărătorului
Art. 1755 din Codul civil prevede că atunci când, într-o vânzare cu plata preţului în rate, obligaţia de plată este garantată cu rezerva dreptului de proprietate, cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate la data achitării ultimei rate din preţ; riscul bunului este însă transferat cumpărătorului de la momentul predării acestuia.
Referitor la această varietate de vânzare, doctrina a conturat două opinii diferite în ceea ce priveşte momentul dobândirii dreptului de proprietate şi modalitatea de înscriere în cartea funciară:
1) clauza de rezervă a proprietăţii dintr-un contract de vânzare-cumpărare reprezintă o veritabilă condiţie suspensivă, întrucât amână transferul proprietăţii până la realizarea evenimentului, respectiv plata preţului. Această abordare presupune înscrierea provizorie a dreptului de proprietate, care s-ar justifica în momentul plăţii ultimei rate din preţ, transformându-se în intabulare, dreptul de proprietate dobândindu-se cu efect retroactiv;
2) opinia predominantă consideră însă acest tip de vânzare ca fiind una afectată de un termen suspensiv, vânzătorul rămânând proprietar pur şi simplu până la achitarea ultimei rate din preţ, când dreptul de proprietate se va transmite cumpărătorului pentru viitor.
Acest ultim punct de vedere corespunde şi voinţei legiuitorului care a stabilit că vânzarea făcută cu rezerva dreptului de proprietate face obiectul notării în cartea funciară, conform art. 902 alin. (2) pct. 9 din Codul civil, nefiind inclusă în categoria înscrierilor provizorii.
Prin urmare, intabularea în favoarea cumpărătorului se va efectua după plata ultimei rate din preţ, în baza confirmării vânzătorului (făcută prin act unilateral), moment în care se cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate.
De asemenea, art. 954 alin. (1) din Codul civil prevede că moştenirea unei persoane se deschide în momentul decesului acesteia. în consecinţă, transmisiunea drepturilor succesorale operează,
de drept, de la data deschiderii succesiunii, respectiv de la data încetării din viaţă a celui care a lăsat moştenirea.
Având în vedere dispoziţiile legale invocate şi ordinea succesiunii în timp a evenimentelor (respectiv decesul soţiei vânzătoare intervenit anterior achitării integrale a preţului), rezultă că solicitarea de completare a documentaţiei cu certificatul de moştenitor, formulată de biroul de cadastru şi publicitate imobiliară, este justificată.
Astfel, certificatul de calitate de moştenitor şi declaraţia întemeiată pe acesta, prin care se confirmă primirea integrală a preţului şi acordul de transmitere a proprietăţii, nu îndeplinesc condiţiile necesare pentru intabularea dreptului de proprietate în favoarea cumpărătorului, întrucât transferul dreptului de proprietate, în condiţiile date, nu operează din patrimoniul lui de cuius, ci din cel al moştenitorilor acestuia.
Dovada dreptului de proprietate al moştenitorilor asupra bunurilor din masa succesorală se face cu certificatul de moştenitor, iar intabularea dreptului în beneficiul acestora se realizează obligatoriu anterior înscrierii dobânditorului din contractul de vânzare-cumpărare cu rezerva proprietăţii, ca proprietar al imobilului.
în plus faţă de cele susţinute, poate fi configurată o a treia ipoteză, cea în care părţile contractante ar fi convenit încă de la momentul exprimării acordului lor de voinţă să califice vânzarea cu rezerva proprietăţii ca fiind condiţională. în acest caz, înscrierea provizorie a dreptului de proprietate s-ar fi făcut la cererea părţilor, în condiţiile art. 898 pct. 5 din Codul civil, justificarea acesteia realizându-se la momentul achitării integrale a preţului. Nu este exclusă însă o respingere a unui asemenea act pe motiv că vânzarea nu este condiţională, ci afectată de un termen suspensiv.
în ipoteza respingerii cererii de înscriere deja înregistrate, dacă părţile înţeleg să procedeze la remedierea lacunelor constatate, poate fi formulată o nouă cerere de către notarul public ce va instrumenta certificatul de moştenitor24. Acesta va fi însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară aferent operaţiunii solicitate. Documentaţia poate fi completată cu o copie a declaraţiei prin care s-a constatat îndeplinirea obligaţiilor din contractul de vânzare-cumpărare (deoarece aceasta a făcut obiectul unei alte cereri, o copie a încheierii de respingere trebuie inclusă), caz în care se va solicita efectuarea înscrierilor succesiv, în condiţiile prevăzute de art. 894 C. civ.
| ← Necesitatea întocmirii unei convenţii care să ateste... | Evidenţierea în cartea funciară a proprietăţii comune când... → |
|---|
