Hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare
| Comentarii |
|
CURTEA DE APEL C R A I O V A
SECŢIA I CIVILĂ ŞI PENTRU CAUZE CU MINORI ŞI DE FAMILIE
INSTANŢĂ DE RECURS
DECIZIE NR.1028
Şedinţapublicăde la 27 noiembrie 2008
Pe rol, judecarea recursului declarat de reclamantul M. J. împotriva deciziei civile nr. 307din 6 iunie 2008, pronunţată de Tribunalul Dolj în dosar nr(...), în contradictoriu cu pârâţii E. J., O. (fostă E.) N., având ca obiect acţiune în constatare.
La apelul nominal, făcut în şedinţa publică, a răspuns intimata pârâtă O. N. fostă E., asistată de avocat U. E., lipsind recurentul reclamant M. J., reprezentat de avocat N. O. şi intimatul pârât E. J., reprezentat de avocat U. E..
Procedura de citare legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, de către grefiera de şedinţă, după care;
Avocat N. O., pentru recurentul reclamant, a depus împuternicire avocaţială nr.(...) din 26.11.2008, chitanţa reprezentând onorariu avocat, o copie de pe sentinţa civilă nr.8124/06.08.1982, o copie de pe procura specială a numituluiE.J., o copie de pe împuternicirea avocaţială a clienţilorE.N. şi J. şi precizări privind un motiv de recurs suplimentar, denumiteconcluzii scrise.
Instanţa a lăsat dosarul la a doua strigare a cauzei, în vederea observării, de către apărătorul intimatului pârât, a înscrisurilor depuse de apărătorul recurentului reclamant.
La a doua strigare a cauzei, apărătorul intimatului pârât a arătat că a observat înscrisurile depuse la termenul de astăzi şi nu solicită termen, în acest sens.
Instanţa constatând că nu mai sunt cereri de formulat şi excepţii de invocat, a apreciat cauza în stare de soluţionare şi a acordat cuvântul asupra recursului de faţă.
Avocat N. O., pentru recurentul reclamant M. J., a invocat, în baza art.304 pct.5 şi art.312 pct.5 coroborat cu art.105 pct.2 Cod procedură civilă, excepţia privind nulitatea actelor de procedură efectuate atât în faza de fond cât şi în faza de apel, motivată de faptul că procedura de citare cu intimatul-pârât E. J., nu a fost legal îndeplinită, deoarece, aşa cum reiese din împuternicirea avocaţială a reprezentantului legal pe care pârâtul l-a ales în primul ciclu procesual a fost angajat de o terţă persoană, pe numele deE.. A precizat că şi la rubrica semnat, apare tot numele deE.şi nu E.. A mai arătat şi faptul că intimatul pârât are domiciliul stabil în Canada, iar apărătorul ales nu avea mandat legal de reprezentare. A arătat că are interes în invocarea acestei critici, deoarece consideră că intimatul nu se opune admiterii acţiunii sale.
A solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea celor două hotărâri atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la Judecătoria Craiova, iar în subsidiar, a solicitat admiterea recursului, modificarea ambelor hotărâri, în sensul admiterii acţiunii. A solicitat constatarea dreptului de proprietate asupra terenului de 737 mp şi pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic; cu cheltuieli de judecată.
Avocat U. E., pentru intimaţii pârâţi E. J. şi O. N. fostă E., a solicitat respingerea excepţiei invocate de apărătorul recurentului reclamant prin motivele suplimentare de recurs, arătând că acesta nu are interes în susţinerea nelegalei citări a intimatului. Pe fond, a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil, întrucât motivele de recurs nu vizează concret vreunul din cazurile prevăzute de art.304 alin.2 din C o d u l d e procedură civilă. A arătat că, atât instanţa de apel cât şi instanţa de fond, au reţinut corect faptul că acţiunea nu este fondată, întrucât recurentul reclamant nu a avut acordul expres al tuturor coproprietarilor acestui imobil. Cu cheltuieli de judecată.
CURTEA:
Asupra recursului civil de faţă;
Prin acţiunea civilă înregistrată la 14.02.2007, reclamantul M. J. a chemat în judecată pârâţii E. J. şi E. N., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate dobândirea dreptului de proprietate al acestuia asupra terenului în suprafaţă de 737 mp, pe care se află un imobil-construcţie şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În motivarea acţiunii, reclamantul a susţinut că la data de 09.06.1982 a cumpărat de la mama pârâţilor, printr-un înscris sub semnătură privată intitulat „act de vânzare-cumpărare”, imobilul-teren în suprafaţă de 737 mp, situat în C, str._ , nr. 13, jud. D, având următoarele vecinătăţi: E- D., V- str._ , N-_ E. şi S- N. J..
Reclamantul a mai precizat că, în prezent, este căsătorit cu M. H., iar vânzarea-cumpărarea imobilului-teren menţionat s-a făcut cu consimţământul copiilor autoarei E. U., respectiv J. şi N..
Prin sentinţa civilă nr. 11304 din 12.09.2007, pronunţată de Judecătoria Craiova, a fost respinsă acţiunea cu motivarea că autoarea pârâţilor, E. U., a încheiat la data de 09.06.1982, convenţia de vânzare-cumpărare, materializată prin înscrisul sub semnătură privată intitulat „chitanţă”, prin care s-a obligat să-i vândă reclamantului imobilul-teren în litigiu, ce se afla în indiviziune, fără a avea consimţământul expres la înstrăinare al celorlalţi coindivizari.
Împotriva acestei sentinţe a declarat apel reclamantul, iar prin decizia civilă nr. 307 din 6 iunie 2008 a Tribunalul u i Dolj s-a respins apelul ca nefondat.
Pentru a se pronunţa astfel, tribunalul a reţinut că din cuprinsul actului sub semnătură privată intitulat „chitanţă” se reţine că defuncta E. U. a înţeles să vândă reclamantului imobilul format din teren în suprafaţă de 1200 m.p. cu o construcţie de cărămidă, făcându-se menţiunea că vânzarea se face cu consimţământul fiului său şi al fiicei sale, în lipsa soţului care este decedat de 4 ani, însă apelantul nu a făcut dovada existenţei acordului tuturor coproprietarilor nici în faţa instanţei de apel, după administrarea de noi probe.
Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamantul, motivând că din declaraţiile martorilor şi din cuprinsul actului sub semnătură privată a rezultat că antecontractul s-a încheiat în prezenţa pârâţilor şi cu acordul lor.
Din acest motiv cei trei moştenitori ai autorului E. J. nu au inclus imobilul în masa succesorală, nu au mai fost interesaţi de imobil, acesta fiind în folosinţa reclamantului. S-a arătat că obligaţia de a solicita partajul revenea moştenitorilor, iar nu reclamantului.
Recursul este fondat şi urmează a fi admis pentru următoarele considerente, apreciindu-se că dispoziţiile legale nu au fost corect aplicate şi fondul cauzei nu a fost cercetat.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este o promisiune de a contracta, un acord de voinţă, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, dând naştere la un drept de creanţă, în patrimoniul beneficiarului cumpărător şi la o obligaţie de a vinde, care este asumată de promitent.
Promisiunea cuprinsă în antecontract îndatorează părţile la executare întocmai, ca şi orice altă obligaţie convenţională. Executarea în natură a obligaţiei asumate poate fi voluntară, când părţile încheie de bună voie contractul promis, sau silită, când faţă de refuzul uneia dintre părţi de a contracta, instanţa, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, va pronunţa, în baza art. 1073 si 1077 Cod Civil, o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare şi care are efect constitutiv de drepturi.
Art.2 alin. 2 din Legea 247/2005 Titlul X reglementează expres o astfel de acţiune, beneficiarul promisiunii având posibilitatea de a solicita instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic, şi care să aibă ca efect transferul dreptului de proprietate. Instanţa trebuie să constate că promitentul refuză să execute obligaţia iar beneficiarul a executat obligaţia corelativă, respectiv a dat suma de bani cu titlu de preţ al vânzării.
Antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect un bun aflat în indiviziune, încheiat cu unul dintre proprietarii bunului nu este un act nul, ci unul încheiat sub condiţie şi care depinde de modalitatea în care se realizează partajul acestuia. Dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului promitent-vânzător, antecontractul ramâne valabil prin efectul art. 786 C.Civ şi dreptul beneficiarului-cumpărător se consolidează, deoarece împărţeala are caracter declarativ, deci produce efecte retroactive, promitentul-vânzător devenind proprietar exclusiv.
Din acest motiv, soluţia instanţelor de fond de a respinge acţiunea cu singura motivare că bunul asupra căruia s-a contractat nu aparţinea promitentei în exclusivitate şi că nu s-a făcut dovada acordului de voinţă al pârâţilor este greşită, fiind greşit aplicate regulile vânzării unui bun aflat în indiviziune.
Tribunalul a reţinut greşit că imobilul putea fi înstrăinat doar cu acordul tuturor coproprietarilor, acest acord fiind o condiţie de validitate a actelor translative de proprietate. Greşeala constă în calificarea greşită a actului încheiat ca fiind unul translativ de proprietate şi în confundarea efectelor contractului de vânzare cumpărare cu efectele antecontractului. Aşa cum s-a arătat deja, antecontractul nu este un act translativ de proprietate iar obligaţia pe care şi-o asumă promitentul este aceea de a încheia în viitor un contract de vânzare cumpărare.
Instanţele de fond aveau obligaţia de a analiza dacă sunt îndeplinite condiţiile de fond ale antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv dacă între părţi a avut loc o înţelegere, dacă bunul a fost individual determinat, dacă preţul s-a plătit, chestiunea posesiei fiind doar un element care creează cel puţin o prezumţie a existenţei antecontractului.
Pârâţii nu au negat încheierea convenţiei, recunoscând înscrisul sub semnătură privată al autoarei lor şi s-a dovedit că reclamantul şi-a executat obligaţia de plată preţului, chiar de la data încheierii antecontractului, dată când şi bunul imobil i-a fost predat. Aşa cum rezultă din certificatul fiscal_ din 7.08.2006 reclamantul plăteşte impozitele locale pentru imobilul situat în C,_.
În atare situaţie, a respinge acţiunea prin care se solicită să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare doar pentru considerentul că bunul nu era proprietatea exclusivă a promitentei constituie o eroare derivând din aplicarea greşită a regulilor indiviziunii, cu privire specială asupra actelor de administrare şi de dispoziţie pe care un copărtaş le poate încheia.
Chiar dacă reclamantul a solicitat să se constate că este proprietarul întregului bun, instanţa avea posibilitatea să dea o calificare corectă acţiunii promovate şi să constate că dreptul dobândit prin antecontract privea cota de 5/8 din bun ce aparţinea promitentei vânzătoare, oricare dintre părţi având şi posibilitatea de promova o acţiune de partaj, pentru a definitiva soarta antecontractului. Reclamantul, în calitate de creditor al autoarei, are şi el posibilitatea introducerii unei astfel de acţiuni.
Concluzia care se impune este aceea că în mod greşit instanţele de fond au respins acţiunea în temeiul unei excepţii, considerând că regula unanimităţii cerută în cazul încheierii unui act de dispoziţie se aplică şi în cazul antecontractului de vânzare cumpărare, care nu are caracterul unui asemenea act.
Fiind incidente dispoz. art. 312 alin 5 c.p.c., instanţa de recurs nu se poate pronunţa pentru prima oară asupra fondului cauzei, impunându-se admiterea recursului, casarea ambelor hotărâri şi trimiterea cauzei pentru reluarea judecăţii la prima instanţă.
Soluţia este impusă şi de necesitatea administrării probei prin expertiză tehnică, urmând a se identifica imobilul şi a se stabili cu exactitate suprafaţa de teren, întrucât în antecontractul din 9 iunie 1982 se menţionează o suprafaţă de 1200 m.p. iar reclamantul a solicitat ca vânzarea să privească suprafaţa de 737 m.p. urmează a se stabili, de asemenea, dacă antecontractul a privit două suprafeţe de teren, situate de o parte şi de alta a străzii, una la nr. 13 iar alta la nr. 22 sau numai terenul identificat prin acţiune.
Instanţa va respinge criticile aduse prin motivele suplimentare de recurs, considerând că recurentul nu are interes în invocarea lipsei de procedură cu intimatul pârât, iar procedura de citare cu această parte a fost legal îndeplinită.
Astfel, potrivit art. 112 c.p.c, prin cererea de chemare în judecată reclamantul are obligaţia de a preciza care este domiciliul părţilor, iar în speţă, pentru primul termen de judecată citarea pârâtului s-a făcut la domiciliul indicat de reclamant. Schimbarea domiciliului unei părţi pe parcursul judecării cauzei trebuie adusă la cunoştinţa instanţei, sub sancţiunea ignorării ei.
Reclamantul nu poate invoca propria sa culpă în indicarea domiciliului pârâtului, ci doar acesta poate susţine că procedura de citare nu a fost legal îndeplinită, deoarece dispoziţiile art. 107 c.p.c sunt edictate în interesul exclusiv al părţii care consideră că nu a fost legal citată. E.. art. 105 alin. 2 c.p.c. sancţionează cu nulitatea actul de procedură emis cu încălcarea unor dispoziţii legale numai dacă părţii i s-a pricinuit prin actul nelegal emis o vătămare ce nu poate fi înlăturată altfel. Ori, o eventuală citare greşită a intimatului pârât nu poate aduce un prejudiciu părţii adverse.
Mai mult, în speţă se constată că pârâtul a fost reprezentat de avocat, fiind incidente dispoz art. 153 c.p.c. Faptul că pe delegaţia de reprezentare numele pârâtului a fost scris E. în loc de E. constituie o simplă eroare materială iar potrivit Legii 51/1995 avocatul poate atesta identitatea părţii. Chiar dacă pârâtul locuieşte în altă ţară, poate să angajeze avocat prin intermediul unui mandatar, nu neapărat personal, astfel că reprezentarea acestuia în proces este legală şi nu se impune casarea pentru încălcarea dispoz. art 107 c.p.c.
PENTRU ACESTE MOTIVE
IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Admite recursul declarat de reclamantul M. J., împotriva deciziei civile nr. 307din 6 iunie 2008, pronunţată de Tribunalul Dolj în dosar nr(...), în contradictoriu cu pârâţii E. J., O. (fostă E.).
Casează decizia civilă nr. 307din 6 iunie 2008 pronunţată de Tribunalul Dolj şi sentinţa civilă nr. 11304 din 12 septembrie 2007, pronunţată de Judecătoria Craiova în dosar nr(...).
Trimite cauza spre rejudecare la Judecătoria Craiova.
Decizie irevocabilă.
Pronunţată în şedinţa publică de la 27 noiembrie 2008.
| ← Vânzare imobilului hotărâre care să ţină loc de act de... | Legea nr 18/1991 art 36 alin 5 Teren afectat de investiţii → |
|---|
