Decizia civilă nr. 279/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA CIVILĂ, DE MUNCĂ ȘI ASIGURĂRI SOCIALE, PENTRU MINORI ȘI FAMI.
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 279/A/2011
Ședința publică din data de 28 septembrie 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE:
S-a luat în examinare apelul declarat de reclamanții C. ANA și C. V., împotriva sentinței civile nr. 266 din 16 MARTIE 2011, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosar nr. (...), privind și pe pârâții I. Ș. și I. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 14 septembrie 2011, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, și când, pentru a da posibilitatea părților de a depune la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 21 septembrie 2011. Întrucât la data pentru care s-a amânat pronunțarea hotărârii, completul de judecată nu s-a putut constitui în componența avută la dezbaterea cauzei întrucât domnul judecător T. D., membru al completului de judecată C2, a lipsit din instanță, fiind plecat la un seminar din cadrul Programului de formare profesională continuă al judecătorilor, s-a amânat pronunțarea hotărârii pentru data de 28 septembrie 2011.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 266 din 16 martie 2011, pronunțată de Tribunalul Cluj, a fost respinsă acțiunea civilă formulată de reclamanții C. Ana Și C. V. împotriva pârâților I. Ș. și I. M., având ca obiect rezoluțiune contract, au fost obligați reclamanții C. Ana și C. V. să plătească în solidar pârâților I. Ș. și I. M. suma de 1500 lei reprezentând cheltuieli de judecată, respingând alte pretenții și să plătească în solidar martorului F. N. suma de 290 lei, reprezentând cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această sentință, tribunalul a reținut că la data de
(...) între părți s-a încheiat un contract de vânzare-cumpărare, obiectul contractului reprezentându-l vânzarea, respectiv cumpărarea unui imobil casă-duplex în suprafață construită de aprox 70 m.p., parter cu mansardă, compusă din 3 dormitoare, living, bucătărie, cămară o baie și un WC, construită în stare semifinisată pe terenul înscris în CF 1. C.-NAPCOA, nr. top. 22366/(...)7/2/2 situate în C.-N., str. E. I., nr. 122 A.
Prețul s-a fost convenit la 135.000 EURO, din care 30.000 euro la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare, iar restul, la data recepției imobilului descris în stare semifinisată, dată care va avea loc până la (...).
R. au învederat că obiect al convenției îl reprezenta apartamentul 1, respectiv cel situat în partea stângă a imobilului, cum te uiți din fațaimobilului, iar pârâții au învederat că celălalt apartament ar fi făcut obiectul convenției.
T. a reținut că se poate dispune rezoluțiunea unui contract, dacă una din părți să nu și-a executat obligațiile, indiferent dacă este neexecutare totală sau parțială, însă aceasta trebuie să fie considerată esențială la încheierea contractului și să fie imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația, iar debitorul obligației neexecutare să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.
În ceea ce privește ultima condiție, pârâții nu au făcut dovada unei puneri în întârziere a reclamanților, decât la data de (...) solicitându-se acestora să se prezinte în vederea discutării situației actuale, a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...).
P. au notificat reclamanții in luna februarie 2009 prin executor judecătoresc, notificare trimisă prin scrisoare recomandată comunicată să se prezinte la cabinetul avocatului care a încheiat și contractul de vânzare- cumpărare în vederea recepționării imobilului și a achitării diferenței de preț.
Întrucât asupra obiectului convenției, respectiv apartamentul 1 sau 2 au existat divergențe, și față de neindicarea expresă, s-a impus interpretarea convenției prin prisma dispozițiilor legale incidente în această materie.
Aplicând dispozițiile art. 983 C. civ. și constatând că cei care se obligă să transmită proprietatea sunt pârâții, tribunalul după administrarea probatoriului a concluzionat că obiectul antecontractului a fost apartamentul nr. 2 respectiv apartamentul situat în partea stângă cum te uiți în fața imobilului.
Instanța nu a reținut în faptul că lucrările de finisare sunt de slabă calitate întrucât acestea au fost executate iarna, reclamanții asumându-și acest risc , contractul fiind încheiat la (...) iar predarea trebuia făcută în data de (...).
Raportat la această situație, instanța a apreciat că pârâții și-au executat obligațiile asumate, respectiv posibilitatea de predare a unui apartament, la data convenită.
Chiar dacă pârâții nu s-au prezentat la notar pentru a încheia contractul la termenul stipulat instanța a reținut că nici pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate respectiv plata diferenței de preț și preluarea imobilului.
Așadar pentru aceste considerente, în temeiul art. 969 C. civ., 1020 și
1021 C. civ., tribunalul a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții C. Ana și C. V. împotriva pârâților I. Ș. și I. M., având ca obiect rezoluțiune contract.
În temeiul art. 200 și 274 C.pr. civ. a obligat reclamanții să plătească în solidar martorului F. N. suma de 290 lei, reprezentând cheltuieli de judecată, precum și 1500 lei, în favoarea reclamanților.
Împotriva acestei sentințe au declarat apel reclamanții C. Ana și C. V.,solicitând instanței modificarea sentinței în sensul admiterii acțiunii, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea apelului reclamanții au arătat că instanța de fond a interpretat greșit clauzele antecontractului încheiat între părți la data de (...), concluzionând eronat că obiectul acestui antecontract ar fi fostapartamentul nr. 2 și nu apartamentul nr. 1, cum susțin reclamanții. R. au arătat că în cuprinsul antecontractului încheiat de părți nu s-a menționat exact numărul apartamentului care urma să fie achiziționat, însă acest fapt se explică prin aceea că la acel moment nu se efectuase încă documentația cadastrală de apartamentare, autorizația de construire fiind eliberată pe o construcție tip duplex.
Apelanții au arătat că pârâții au recunoscut (în răspunsul la interogator) că în momentul semnării antecontractului a fost individualizat apartamentul ce urma să fie cumpărat și acesta a fost vizionat de către promitenta cumpărătoare.
Așadar, s-a concluzionat că în cuprinsul antecontractului nu exista nici o clauză îndoielnică care să se interpreteze în favoarea părții care se obligă, nefiind incidentă regula stabilită de art. 983 C. civil, în cazul de față.
Apelanții au arătat că inclusiv martorul F., care a achiziționat ulterior apartamentul în litigiu, actualmente apartamentul nr. 1, a arătat că alegerea apartamentului s-a făcut datorită faptului că acesta este mai bine poziționat decât apartamentul nr. 2 al duplexului. Martorul a mai arătat că vânzătorul i-a comunicat faptul că a existat un antecontract de vânzare cu privire la acest apartament, însă problemele generate de acest antecontract au fost rezolvate.
În susținerea tezei potrivit căreia antecontractul a avut ca obiect apartamentul nr. 1, apelanții au arătat că vânzătorii le-au predat cheia acestui apartament încă din octombrie 2008, dată de la care au avut acces în apartament, deplasându-se cu diverse persoane, prieteni sau persoane care urmau să efectueze amenajările interioare, fotografiind acest apartament pe stadii de finisare. D. pârâții nu au recunoscut că au predat cheia apartamentului, totuși, la întrebarea nr. 11 din interogator, arată că le-a fost restituită cheia apartamentului.
S-a arătat că prima instanță a reținut greșit că pârâții vânzători și-ar fi îndeplinit corect obligațiile contractuale, întrucât din probele administrate a rezultată că aceștia au depășit termenul de predare al apartamentului, precum și termenul în care ar fi trebuit semnat contractul de vânzare- cumpărare autentic.
La data de (...), dată la care trebuia predată posesia apartamentului, lucrările de finisaj nu erau finalizate și, în plus, calitatea acestora era nesatisfăcătoare.
Instanța de fond nu a dat nicio eficiență juridică probei administrate de reclamanți, din care rezulta că în decembrie 2008 aceștia dețineau suma de bani necesară finalizării convenției, reclamanții fiind gata să-și îndeplinească obligațiile contractuale asumate.
Apelanții recunosc că au fost notificați pentru recepția apartamentului în cursul lunii februarie 2009, însă luând legătura telefonic cu pârâții și-au exprimat nemulțumirea față de întârzierea predării apartamentului, precum și cu privire la calitatea lucrărilor de finisare. După această discuție telefonică, pârâții au solicitat restituirea cheii apartamentului, care a și fost predată, fără să li se ofere o explicație referitoare la soarta antecontractului de vânzare-cumpărare, iar ulterior au refuzat să răspundă la telefon.
Apelanții au apreciat că în cauză sunt întrunite condițiile prev. de art. 1020-1021 C. civil, întrucât pârâții au fost puși în întârziere prin notificarea trimisă; aceștia nu și-au îndeplinit culpabil unele obligații contractuale, respectiv predarea apartamentului până în data de (...) și ulterior au vândut acest apartament altor persoane.
Deoarece apartamentul a fost înstrăinat și reclamanții nu mai aveau posibilitatea să dobândească dreptul de proprietate asupra acestui apartament, se impunea rezoluțiunea antecontractului și repunerea părților în situația anterioară.
Prin întâmpinare, pârâții I. Ș. și I. M. au solicitat respingerea apelului canefondat, cu consecința menținerii sentinței apelate și obligarea apelanților la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea întâmpinării, pârâții au arătat că nu sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare, deoarece la momentul încheierii antecontractului nu a fost stabilit care apartament al duplexului face obiectul antecintractului, însă verbal apelanții au optat pentru apartamentul 2 și intimații au început realizarea lucrărilor de finisare a acestui apartament. P.rea apartamentului nu s-a făcut la data de (...), deoarece apelanții nu au achitat diferența de preț în sumă de 105.000 euro la data stabilită, deși apartamentul era finalizat.
Apelanții au fost notificați în data de (...) pentru a-și îndeplini obligația de a plăti diferența de preț și pentru a li se preda apartamentul, însă aceștia nu au dat curs notificării, refuzând orice înțelegere amiabilă.
Analizând sentința pronunțată prin prisma motivelor de apel invocate, curtea constată că apelul este fondat, urmând a fi admis pentru următoarele considerente:
În apel a fost completată probațiunea de către reclamanții apelanți, care au depus extrasul CF nr. 2. C1 U2 C.-N., din care rezultă că apartamentul 2, situat în C.-N., str. E. I. este intabulat în favoarea numitei
B. I., dobândit ca urmare a contractului de vânzare-cumpărare din (...), încheiat de către d-na notar Marga A. N.. A fost depusă și cartea funciară nr. 2. a imobilului situat în str. E. I. din C.-N., din care rezultă că terenul de
500 mp este coproprietatea numiților F. N., F. L. și B. I., proprietarii celor două apartamente ale construcției edificate pe acest teren.
Prin antecontractul încheiat în (...), pârâții I. Ș. și I. M. s-au obligat să înstrăineze imobilul, casă duplex de aprox. 70 mp P. + mansardă, compus din 3 dormitoare, living, bucătărie, cămară, baie, wc, înscris în CF 1. C.-N., situat în C.-N., str. E. I. nr. 122 A. Părțile nu au determina care apartamentul din duplexul construit pe str. E. I. nr. 122 A, face obiectul prezentului antecontract.
Controversa în această cauză a constituit-o apartamentul nr. 1, întrucât reclamanții susțineau că acest apartament a făcut obiectul antecontractului mai sus descris, iar pârâții contestau această susținere, arătând că a existat o înțelegere verbală cu privire la apartamentul care face obiectul antecontractului, însă era vorba de apartamentul nr. 2 și nu apartamentul nr.1.
Din probațiunea administrată în fața instanței de fond, respectiv din depoziția martorului F. N. (f. 58), reiese că acest martor a cumpăratapartamentul nr. 1 al imobilului în litigiu situat pe str. E. I. nr. 122 A în octombrie 2009.
Din probațiunea administrată în apel rezultă că pârâții I. Ș. și M. au vândut în (...) și apartamentul nr. 2 numitei B. I., care apare ca proprietară tabulară în CF.
Din cele mai sus reținute rezultă că promitenții vânzători au înstrăinat ambele apartamente ale duplexului, din care ipotetic oricare putea face obiectul antecontractului atâta vreme cât în antecontract nu s-a menționat numărul apartamentului. Apartamentul nr. 1 din imobilul în litigiu a fost martorului F. N. iar apartamentul nr. 2 a fost vândut în timpul derulării prezentului proces. Curtea constată că nu se mai impune să mai fie analizate criticile referitoare la numărul apartamentului care a făcut obiectul antecontractului, deoarece culpa promitenților vânzători este evidentă. În aceste circumstanțe, curtea constată că promitenții vânzători nu mai pot să- și execute obligațiile asumate prin antecontract.
Antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi executat silit, întrucât nici unul din cele două apartamente nu se mai află în proprietatea promitenților vânzători.
Prin urmare, curtea constată că sunt îndeplinite condițiile rezoluțiunii prevăzute de art. 1021-1021 C. civil. P. au fost notificați să își îndeplinească obligația contractuală de a preda apartamentul care a făcut obiectul antecontractului și de a se prezent la notar în vederea încheierii contractului în formă autentică, însă aceștia nu și-au putut îndeplini obligațiile asumate, iar neîndeplinirea obligației le este imputabilă întrucât ambele apartamente ale duplexului au fost înstrăinate de pârâți.
Consecința rezoluțiunii antecontractului este repunerea părților în situația anterioară, adică pârâții I. Ș. și I. M. vor fi obligați să le restituie reclamanților suma de 30.000 euro, echivalentul în lei la data plății, reprezentând avansul din preț achitat de către reclamanții, promitenți cumpărători.
În temeiul art. 296 Cod proc.civ., curtea va admite apelul declarat de reclamanți, și în consecință, va admite acțiunea și va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanții și pârâți în data de 27 octombrie 2008 având ca obiect casă duplex în suprafață construită de aproximativ 70 mp, P+M compusă din m3 dormitoare, living, bucătărie, cămară, 1 baie, 1 wc, edificată pe terenul înscris în CF 1. C.-N. situată în C.-N., S. E. I. nr. 122A. Va obliga pârâții I. Ș. și I. M. în solidar, să le restituie reclamanților suma de 30.000 euro în echivalent la data plății.
În temeiul art. 274 Cod proc.civ., va obliga pârâții să le plătească reclamanților suma de 19.668 lei cheltuieli de judecată, reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial la fondul cauzei și suma de 4815 lei cheltuieli de judecată în apel, reprezentând taxă judiciară de timbru.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E :
Admite apelul declarat de reclamanții C. ANA și C. V. împotriva sentinței civile nr. 266 din 16 martie 2011 a T.ui C., pronunțată în dosar nr.
(...), pe care o schimbă în parte și în consecință:
Admite acțiunea formulată de reclamanții C. ANA și C. V. împotriva pârâților I. Ș. și I. M.
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamanți și pârâți la data de 27 octombrie 2008 având ca obiect casă duplex în suprafață construită de aproximativ 70 mp, P+M compusă din 3 dormitoare, living, bucătărie, cămară, 1 baie, 1 wc, edificată pe terenul înscris în CF 1. C.-N. situată în C.-N., S. E. I. nr. 122A.
Obligă pârâții I. Ș. și I. M. în solidar, să le restituie reclamanților suma de 30.000 euro în echivalent la data plății.
Obligă pârâții să le plătească reclamanților suma de 19.668 lei cheltuieli de judecată.
Înlătură obligația reclamanților de a plăti cheltuieli de judecată pârâților.
Menține celelalte dispoziții ale sentinței.
Obligă intimații I. Ș. și M. să le plătească apelanților suma de 4815 lei cheltuieli de judecată.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Dată și pronunțată în ședința publică din 28 septembrie 2011.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER T. D. T. A. N. M. T.
Red. T.A.N. dact. GC
7 ex/(...)
Jud.primă instanță: D.T.
| ← Decizia civilă nr. 1296/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 44/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
