Decizia civilă nr. 304/2011, Curtea de Apel Cluj

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2011)

ROMÂNIA CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr.(...)

DECIZIA CIVILĂ NR. 304/A/2011

Ședința publică din data de 28 octombrie 2011

I. constituită din : Președinte : ANA I.

Judecător : D.-L. B. - vicepreședinte al Curții de A. C.

Grefier : S.- D. G.

S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, apelul declarat de reclamanta M. G. M. împotriva sentinței civile nr. 5., pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr. (...), privind și pe pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P. B. A. ȘI D. L., având ca obiect rezoluțiune contract.

Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din 14 octombrie 2011, când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 21 octombrie 2011, respectiv 28 octombrie

2011, ambele încheieri făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.

La data de 19 octombrie 2011, reclamanta apelantă a depus la dosar „ concluzii scrise „.

C U R T E A

I. Cererea de chemare în judecată. Prin cererea de chemare în judecatăînregistrată în data de 17 ianuarie 2011, reclamanta M. G. M. a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V.,

P.-B. A., D. L. prin mandatar P. R., în temeiul art. 2 alin. 1 lit. b C., art. 112

C., art. 969 C.civ., art. 1020-1021 C.civ., art. 1041 C.civ., art. 1058 C.civ., art. 1066-1068 C.civ., art. 1073 C.civ., art. 1079 C.civ., art. 1087 C.civ., art. 274 alin. 1 C., admiterea acțiunii și, pe cale de consecință:

1. să se constate că la data de (...), în temeiul unui pact comisoriu expres de gradul IV, a operat de plin drept rezolutiunea promisiunii de vânzare- cumpărare sub semnătură privată, din (...) redactată de av. C. M., modificată prin actul adițional la promisiune, act sub semnătură privată din

22.01.201.0, încheiat de pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A. Și D. L., toți în calitate de promitenți-vânzatori, cu reclamanta M. G. M., ca promitentă-cumpărătoare, pentru neîndeplinirea obligației de încheiere a unui contract de vânzare-cumpărare autentic, pentru imobilul teren în suprafață de 7.600 mp, înscris inițial în CF 532 C.-N., topo 3707;

2. să se dispună obligarea pârâților de rândul 1-7, B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.- B. A., în solidar, la achitarea către reclamanta M. G. M. a sumei de 60.000 EURO, cu titlu de daune-interese, în echivalent lei la data plății efective, în temeiul art. 1087 C. civil;

3. să se dispună obligarea pârâților de rândul 1-7, B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.- B. A.,în solidar, la plata către reclamanta M. G. M. a dobânzii legale la suma datorată, de la data de (...), data împliniriitermenului de 5 zile de la primirea notificării de către pârâți, și până la data plății integrale a sumei datorate.

4. cu obligarea pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că, în calitate de promitentă-cumpărâtoare, a încheiat cu pârâții de rândul 1-8, B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A. și D. L., în calitate de promitenți-vânzatori, promisiunea de vânzare-cumpărare sub semnătură privată, din (...) redactată de av. C. M.

Obiectul acestei promisiuni îl constituie un teren, în suprafața de

7600 mp, înscris în CF 532 C.-N., având nr. topo 3707, pe care promitentii vânzători se obliga să îl vândă „în indiviziune", ca un tot unitar.

Prețul de vânzare a fost stabilit la suma de 281.200 EURO, din care s- a achitat un avans de 40.000 EURO de către promitenta cumpărătoare.

La stabilirea acestui preț, au fost avute în vedere două aspecte esențiale și determinante pentru încheierea promisiunii de vânzare- cumpărare: 1. afirmația promitenților-vânzători că terenul este situat în intravilan, acesta fiind cumpărat de subsemnata reclamantă în scopul realizării unui proiect imobiliar și 2.strâns legat de primul aspect, în vederea realizării scopului investiției, imobilul teren obiect al promisiunii trebuia să aibă un front la stradă (drumul național) de cel puțin 30 metri liniari.

Ulterior, convenția părților a fost modificată prin actul adițional la promisiune, act sub semnătură privată din (...), fiind prelungit termenul de încheiere a contractului identic de vânzare-cumpărare până cel mai târziu la data de (...), prelungirea termenului fiind convenită astfel încât promitenții vânzători să poată să obțină actele necesare justificative ale dreptului de proprietate, pentru finalizarea convenției părților în ița unui notar public.

Subsecvent obținerii titlului de proprietate de către pârâți și a înscrierii dreptului de proprietate în evidențele de carte funciară, aceștia au prezentat reclamantei CF-urile pentru terenul-obiect al promisiunii.

Având în vedere că în momentul studierii actelor prezentate de către pârâți a reieșit că terenul nu este situat în intravilan și prin urmare nu este un teren construibil, fiind menționat expres în CF 2. C.-N. și CF 2. C.-N. că terenul este situat în „extravilan", reclamanta i-a notificat pe promitenții vânzători pentru a rezolva această problemă pe cale amiabilă.

Ca urmare a notificării, la data de (...), pârâta D. L., recunoscând că terenul nu corespunde în fapt situației juridice prezentate la încheierea promisiunii de vânzare din 2006, deoarece terenul nu este situat în intravilan, ci este extravilan și are categoria de folosință „.", de bună-credință fiind, a consimțit la rezoluțiunea promisiunii pe cale amiabilă, prin încheierea unui act adițional atestat de av. A. D., sub nr. 14/(...), intervenind un acord al părților „. dissensus" și părțile fiind repuse în situația anterioară.

La data de (...), prin SEJ A. si O., pârâții de rândul 1-7, B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A., au transmis reclamantei o notificare, înregistrată sub nr. Nr. 1074/2010, în scopul prezentării la notar pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic, cu privire la terenul în suprafață de 2.100 mp, înscris în CF 2. C.-N.

Având în vedere clauza esențială si determinantă pentru reclamantă, care a încheiat convenția cu scopul de a cumpăra un teren intravilan, construibil, cu o suprafață de 7.600 mp, având un front la stradă de cel puțin 30 metri liniari, a răspuns acestei notificări a promitenților vânzători, pârâții de rândul 1-7, invocând rezoluțiunea de plin drept a promisiunii de vânzare-cumpărare, în temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV, inserat în convenție la art. lX, cu consecința achitării de către pârâți, însolidar, cu titlu de daune-interese, a sumei de 60.000 EURO, în termen de

5 zile de la data primirii notificării, respectiv triplul avansului încasat încă din anul 2006.

Menționează reclamanta că pârâții aveau posibilitatea de a rezoluționa pe cale amiabilă promisiunea de vânzare-cumpărare și să restituie astfel doar avansul primit, în cuantum de 20.000 EURO.

Cu toate acestea, nici până în prezent, pârâții de rândul 1-7 nu și-au îndeplinit obligația de a achita suma datorată, deși aceștia, în calitate de proprietari asupra unui teren extravilan, în suprafață de 2.100 mp, nu își mai pot îndeplini obligația asumată convențional, de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren în suprafață de 7.600 mp, situat în intravilan, cu un front la drumul național de cel puțin 30 metri liniari.

III. În drept au fost invocate prevederile art. 2 aliniat (1) litera (b). Cod pr. civ., art. 112 Cod pr. civ., art. 969 Cod civ., art. 1020-1021 Cod civ., art. 1041 C. civil, art. 1058 C. civil, art. 1066 - 1068 C. civil, art. 1073 C. civil, art. 1087 C. civil, art. 274 alin. 1 Cod pr. civ.

Prin precizarea de acțiune depusă la termenul din (...) reclamanta asolicitat instanței ca, în contradictoriu cu pârâții:să se constate ca la data de (...), in temeiul unui pact comisoriu expres de gradul IV, a operat de plin drept rezolutiunea promisiunii de vânzare-cumpârare sub semnătura privata, din (...) redactata de av. C. M., modificata prin actul adițional la promisiune, act sub semnătura privata din (...), încheiat de pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A. si D. L., toți in calitate de promitenți-vânzători, cu reclamantă M. G. M., ca promitentă-cumpărătoare, pentru neîndeplinirea obligației de încheiere a unui contract de vânzare- cumpărare autentic, pentru imobilul teren in suprafața de 7.600 mp, înscris in CF 532 C.-N., topo 3707; să se dispună obligarea paraților de rândul 1-7, in solidar, la achitarea sumei de 60.000 EURO, cu titlu de daune-interese, in echivalent lei la data plății efective, in temeiul art. 1087 C. civil; să fie obligați pârâții de rândul 1-7, în solidar, la plata sumei de 985 Iei, reprezentând dobânda legala Ia suma datorată, calculata de la data de (...), data împlinirii termenului de 5 zile de la primirea notificării de către parați, și până la data promovării prezentei acțiunii, data de (...), precum si plata dobânzii legale in continuare, pana la data plății integrale a debitului datorat și obligarea pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

În susținerea cererii precizatoare, reclamanta arată că a calculat dobânda legala la suma de 60.000 Euro (in echivalent lei), pentru o perioada de 44 zile, cuprinsa intre data de (...) (data împlinirii termenului de 5 zile de la data notificării rezoluțiunii de plin drept a contractului, termen convențional stabilit) si data de (...), data promovării acțiunii.

Suma indicata, de 985 Iei, reprezintă dobânda legala pentru perioada

(...) -(...), calculata conform prevederilor OG 9/2000, prin raportare Ia dobânda de referința a BNR, de 6,25 % pe an, procent valabil atât pentru semestrul 2 al anului 2010, cat si pentru semestrul 1 al anului curent.

De asemenea, menționează ca a fost avuta in vedere natura civila a raporturilor contractuale, aspect care determina aplicarea prevederilor art.3 din O.G. nr. 9/2000, „în toate celelalte Lazuri dobânda legală se stabilește la nivelul dobânzii de referința a B. N. a R., diminuat cu 20 %."

Raportat la prevederile art. 1073 C. civil, care stabilesc textual:

„Creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exacta a obligației, si in caz contrar are dreptul la dezdaunare.", înțelege sa completam motivele care justifica admiterea acțiunii formulate:

II. Judecata în primă instanță.Prin sentința civilă nr.

502/(...), pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. (...), s-a respins acțiuneacivilă precizată formulată de reclamanta M. G. M., în contradictoriu cu pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A. și D. L., având ca obiect constatare rezoluțiune contract.

A fost obligată reclamanta M. G. M. să plătească în favoarea pârâților

B. N., B. D., B. S., B. G., B. V. și P.-B. A. cheltuieli de judecată în sumă de

200 lei pentru fiecare, iar în favoarea pârâtei C. M. cheltuieli de judecată în sumă de 329,55 lei.

Pentru a pronunța această hotărâre, T. a reținut următoarele:

Conform Promisiunii de vânzare-cumpărare încheiată la data de (...) (f.

11-13) pârâții D. L., C. M., B. N., B. I., B. S., B. G., B. V. și P.-B. A., în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să transmită în favoarea reclamantei M. G.-M., în calitate de promitentă cumpărătoare, cotele părți care le revin din imobilele terenuri înscrise în C. nr. 532 C., cu nr. top. 3707, în indiviziune, după eliberarea titlurilor de proprietate care să aibă ca obiect și aceste terenuri.

Referitor la suprafața de teren care formează obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare părțile au înserat o clauză în sensul că suprafața totală de teren care face obiectul promisiunii este de aproximativ 7600 mp. urmând ca, după punerea în posesie și eliberarea titlurilor de proprietate, să se efectueze o expertiză tehnică de specialitate, care să determine suprafața exactă de teren. S-a consemnat de asemenea că asupra terenurilor care fac obiectul convenției urmează a se reconstitui dreptul de proprietate în favoarea promitenților vânzători ca urmare a cererilor depuse și înregistrate sub nr. 56707/304 din (...) și nr. 65139/304 din (...), în temeiul Legii nr.

247/2005.

Cu privire la identificare terenului s-a prevăzut în promisiunea de vânzare-cumpărare și faptul că promitenții vânzători sunt moștenitori legali ai defuncților proprietari tabulari Nechifor S., născută B., și B. I., terenul fiind identificat astfel: zona „la Stâni";, locația „Casa neamțului";, front la drumul național de minim 30 m liniari.

Prețul convenit de părți a fost de 37 euro/mp., adică 281.000 euro, iar modalitatea de achitare a prețului, conform convenției părților, a fost următoarea: a) suma de 40.000 euro din prețul total se achită cel târziu până la data de (...), direct la mâna promitenților vânzători; b) suma de

141.200 euro se va achita într-un termen de maxim 15 zile de la data la care titlul/titlurile de proprietate pentru terenurile menționate au fost comunicate promitenților cumpărători (termen calculat pentru fiecare titlu de proprietate în parte în situația în care se vor elibera 2 titluri de proprietate pentru întregul teren, la date diferite, caz în care, suma mai sus menționată se împarte pentru fiecare titlu, corespunzător suprafeței înscrise pe acesta. Se calculează suprafața de pe titlu, corespunzătoare locației unde este situat terenul înmulțit cu prețul de 37 euro/mp. și c)suma de 100.000 euro se va achita la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau la data comunicării sentinței judecătorești care va ține loc de act autentic. Tot la acel moment se va face și regularizarea prețului, raportat la suprafața reală de teren rezultată în urma efectuării măsurătorilor și concretizată în concluziile raportului de expertiză extrajudiciară necesar întabulării.

Prin Actul adițional încheiat al data de (...) (f. 14), la P. de vânzare- cumpărare din (...), părțile au convenit prelungirea termenului prevăzut în convenția inițială la C. IX - C. de încetare a contractului, până la data de

(...), cu posibilitatea de prelungire și a acestui termen, cu acordul tuturor părților. De asemenea, s-a hotărât că suma rămasă de plată se va achita într-o singură tranșă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau la data comunicării sentinței judecătorești care va ține loc de act autentic. Tot în acel moment se va face regularizarea prețului, raportat la suprafața reală de teren rezultată în urma efectuării măsurătorilor și concretizată în concluziile raportului de expertiză extrajudiciară, necesară întabulării. De asemenea, termenul maxim de finalizare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau a comunicării sentinței care va ține loc de act autentic nu va fi mai mare de 3 (trei) luni de la data la care titlurile de proprietate pentru terenurile care fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare au fost comunicate promitentului cumpărător. Restul prevederilor din P. de vânzare-cumpărare din (...) au rămas neschimbate.

Din examinarea clauzelor convenției rezultă că promisiunea de vânzare-cumpărare s-a încheiat anterior eliberării titlurilor prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea pârâților, terenul obiect al convenției fiind identificat sub aspectul amplasamentului ca fiind terenul cu nr. top. 532 F. (f. 41), proprietar tabular cu privire la cota de ½ parte fiind B. I. I. „. la S. cu nr. top. 3707 are suprafața totală de 1 jug. 523 stj.p., echivalent cu 7.637,8 mp., din care lui B. I. îi revenea cota de ½ parte, respectiv 3818,9 mp. Prin răspunsul la întrebarea nr. 9 din interogatoriul luat reclamantei M. G.-M. aceasta a recunoscut faptul că i s-a prezentat extrasul de C. nr. 532 F., cu mențiunea că era un extras foarte vechi (f. 114).

Reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul care a format obiectul convenției s-a realizat prin T. nr. 19653/(...), eliberat de C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor C. pentru suprafața de 2900 mp. teren extravilan, în prezent întabulat în favoarea pârâtei D. L. în C. nr. 2. C.-N., și prin T. de proprietate nr. 18940/(...), eliberat în favoarea defunctei B. Ana (f. 19) pentru terenul extravilan în suprafață de 2100 mp. Cu privire la această din urmă suprafață s-a întabulat dreptul de proprietate în C. nr. 2. C.-N. în favoarea pârâților B. N., B. S., B. V., B. G., C. M., P.-B. A. și B. I.-D., în cotă de 1/7 parte fiecare (f. 20-21).

În privința amplasamentului terenului, este de remarcat faptul că pârâții s-au obligat „să depună toate diligențele în vederea reconstituirii dreptului de proprietate pe vechiul amplasament";. S-a consemnat de asemenea la același alin. 2 al C. IV - Obligațiile promitenților vânzători - că

„în cazul când acest lucru nu este posibil, la cererea expresă a promitentului cumpărător, promitenții vânzători se obligă să restituie în termen de 5 zile întreaga sumă din preț";. Față de împrejurarea că reconstituirea s-a realizat pe vechiul amplasament, obligația asumată de către pârâți este îndeplinită.

În ceea ce privește suprafața terenului care a format obiectul convenției, reclamanta avea posibilitatea să constate care este suprafața deținută de antecesorul în drepturi al pârâților prin simpla examinare a înscrierilor din C. nr. 532 F., nr. top. 3707, din care B. I. deținea doar cota de ½. În aceste condiții, era evident că nu se va dispune reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la cota de 1/1 parte, suprafață aproximativ egală cu cea consemnată în convenție, respectiv 7637,8 mp. față de 7600 cât au consemnat părțile. E. de remarcat și faptul că părțile au înserat în convenție o clauză de „. a prețului în funcție de suprafața cu privire la care se va reconstitui dreptul de proprietate în favoarea pârâților. I. constată de asemenea că, deși pârâții au solicitat reconstituirea dreptului deproprietate cu privire la mai multe imobile, așa cum rezultă din cuprinsul cererii formulate și a precizării ulterioare a acesteia (f. 73-74,79), imobilul cu nr. top. 3707, Arător la S. din C. nr. 532 F. a fost terenul care a format obiectul convenției. Din adeverința nr. 2426/(...), emisă de P. F. (f.

77) rezultă că defunctul B. I. figurează în registrul agricol al anilor 1959-

1961 la fila nr. 153 cu suprafața de 0,21 ha la „..

În privința întinderii imobilului nu se poate aprecia că ar exista din partea pârâților o neîndeplinire a obligațiilor contractuale asumate. În altă ordine de idei, reclamanta, în calitate de agent imobiliar, cu alte cuvinte profesionist în domeniu, nu poate invoca culpa pârâților sub aspectele examinate, având posibilitatea de a realiza o documentare completă cu privire la imobil cu atât mai mult față de împrejurarea că a încheiat promisiunea de vânzare-cumpărare pentru un imobil cu privire la care era în derulare procedura de reconstituire a dreptului de proprietate în temeiul legilor fondului funciar. De altfel, la (...), dată la care s-a încheiat și promisiunea de vânzare-cumpărare, reclamanta, în calitate de reprezentantă a S. A. C. S., A. I., a încheiat cu pârâții și un C. de intermediere pentru vânzare, nr. 81, având ca obiect teren în suprafață de „. mp. conform C. nr.

532";. În cuprinsul contractului s-a consemnat comisionul perceput de agenție și obligația de restituire a comisionului în ipoteza în care contractul de vânzare-cumpărare se reziliază din motive independente de voința proprietarilor terenului. Referitor la acest aspect, prin răspunsul la întrebarea nr. 8 din interogatoriul administrat reclamanta a arătat că recunoaște primirea sumei de 500 euro cu titlu de comision de intermediere pentru vânzarea terenului, dar cu mențiunea că, în ipoteza în care acest contract nu se va încheia în formă autentică, va restitui suma primită (f.

114). Cu privire la contractul de intermediere reclamanta a mai precizat prin răspunsul la întrebarea nr. 1 din interogatoriu că antecontractul a fost încheiat prin A. I. dar negocierea și derularea le-a efectuat ca persoană fizică.

Nu se impune o analiză mai amplă a motivelor care au stat la baza încheierii contractului de intermediere, relevanță pentru soluționarea prezentei cauze având doar constatarea că reclamanta are calitatea de profesionist în domeniul imobiliar, spre deosebire de restul părților contractante, care, așa cum rezultă din răspunsurile date la interogatoriul administrat nu au cunoștințe tehnice sau juridice.

Referitor la caracteristicile terenului care formează obiectul convenției, două aspecte esențiale se impun a fi examinate: frontul terenului și situarea acestuia în intravilan sau extravilan, mai exact ce au avut în vedere părțile la data încheierii convenției și îndeplinirea obligațiilor asumate. Înainte de a se proceda la analiza celor două aspecte menționate se constată că reclamanta prin răspunsul la întrebarea nr. 2 din interogatoriu (f. 112), a arătat că a negociat doar cu pârâții B. G. și D. L. P. B. G. nu a contestat această susținere, ceilalți pârâți fiind prezenți doar la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare.

Referitor la frontul în metri liniari pe care trebuia să îl aibă terenul obiect al convenției, la data încheierii acesteia s-a consemnat, așa cum rezultă din cele ce preced, cel puțin 30 m. Prin răspunsul la întrebarea nr. 7 din interogatoriul administrat (f. 113) reclamanta a arătat că la încheierea contractului s-a inclus doar o clauză în sensul că frontul la stradă să nu fie mai mic de 30 ml. A precizat de asemenea că după întabularea terenului în urma reconstituirii dreptului de proprietate atât terenul pârâtei D. L., cât și terenul celorlalți pârâți au front de aproximativ 22 ml. fiecare. I. constată căpotrivit P. de amplasament și delimitare a imobilului, care a stat la baza întabulării, frontul pentru parcela întabulată în favoarea pârâtei D. L. este de 28,10 ml (f. 17), iar a celorlalți pârâți este de 22,19 ml. C. două planuri sunt vizate de O., astfel încât, pârâții și-au îndeplinit obligația asumată prin convenția încheiată. De altfel, este de neînțeles de ce reclamanta prin întrebarea nr. 3 din interogatoriul luat pârâților prezenți a invocat că s-ar fi convenit un front de minim 40 ml în condițiile în care s-a consemnat 30 ml. Prin răspunsurile date la întrebarea anterior menționată pârâții B. D. (f. 106) și B. V. (f. 108) au confirmat frontul înscris în convenție. Niciunul dintre pârâții interogați nu au recunoscut că ar fi avut cunoștință de faptul că reclamanta a cumpărat acest teren ca investiție, pentru realizarea unei construcții. De altfel, în condițiile în care chiar reclamanta a recunoscut că a negociat doar cu B. V., relevant a fost răspunsul acestui pârât.

Cu privire la aspectul vizând situarea terenului în extravilan, instanța a constatat că sunt neîntemeiate susținerile reclamantei. A. acestui aspect pornește de la constatarea că în promisiunea de vânzare-cumpărare nu s-a consemnat că terenul cu privire la pârâții își asumă obligația de a transmite dreptul de proprietate s-ar situa în intravilan, iar prin răspunsurile la interogatoriile administrate, mai multe întrebări referindu-se la acest aspect

(f. 98-109), pârâții prezenți nu au recunoscut că s-ar fi discutat despre situarea terenului în intravilan și scopul urmărit de reclamantă, enunțat mai sus.

Reclamanta a recunoscut primirea extrasului C. nr. 532 F. la momentul încheierii convenției iar din cuprinsul acestuia rezulta că terenul are categoria de folosință „.. În același timp, pe cartea funciară este menționată localitatea F. și nu C.-N. În aceste condiții, nu se poate imputa pârâților că ar fi fost de rea credință și ar fi indus-o pe reclamantă în eroare, aceasta având posibilitatea de a depune diligențe pentru a verifica localizarea terenului. Prin răspunsurile date la interogator pârâții au arătat că au aflat că terenul este situat în extravilan la momentul punerii în posesie. În realitate, terenul în litigiu este amplasat în apropierea limitei actuale a intravilanului și este pe rol elaborarea noului Plan urbanistic general (PUG) al municipiului C.-N. Din adresele nr. 234552/431/(...), emisă de D. U. și D. U., nr. (...)/(...) și nr. (...)/(...), emise de D. U. (f. 117-119), mai rezultă că au fost demarate procedurile legale de actualizare a P. U. G., care va stabili încadrarea funcțională adecvată și pentru amplasamentul în cauză. Conținutul adreselor examinate nu are relevanță probatorie în cauză în sensul dorit de reclamantă, deoarece nu dovedește reaua credință a pârâților la momentul încheierii convenției. Acest demers în vederea clarificării terenului a fost declanșat după notificarea trimisă pârâților. Se impune însă aceeași constatare ca și la aspectele anterior examinate, în sensul că reclamanta avea posibilitatea de a efectua verificările ce se impun anterior perfectării convenției.

În altă ordine de idei, pentru soluționarea prezentei cauze nu are relevanță Actul adițional la promisiunea de vânzare-cumpărare din (...), încheiat cu pârâta D. L. (f. 15). De altfel, motivul enunțat în cuprinsul acestei convenții se situează în domeniul erorii și nu al rezoluțiunii pentru neexecutarea obligațiilor.

Față de considerentele expuse, T. a apreciat că este neîntemeiată cererea având ca obiect constatarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare- cumpărare încheiată între părți, nefiind îndeplinite cerințele art. 1020-1021

C.civ. În consecință, au acest caracter și capetele de cerere subsecvente.

Astfel, în temeiul dispozițiilor legale menționate a fost respinsă acțiunea civilă precizată formulată de reclamanta M. G. M. în contradictoriu cu pârâții B. N., C. M., B. D., B. S., B. G., B. V., P.-B. A. și D. L. prin mandatar P. R., având ca obiect constatare.

În baza prevederilor art. 274 C., a fost obligată reclamanta M. G. M., a cărei culpă procesuală este dovedită, să plătească în favoarea pârâților B. N., B. D., B. S., B. G., B. V. și P.-B. A. cheltuieli de judecată în sumă de 200 lei pentru fiecare, iar în favoarea pârâtei C. M. cheltuieli de judecată în sumă de

329,55 lei, conform actelor justificative depuse la dosarul cauzei (f. 120-

127).

III. Declarația de apel. Î. aceste sentințe a declarat apel reclamanta M. G. M., solicitând modificarea în totalitate prin admiterea acțiunii promovate, în întregime, cu obligarea pârâților, în solidar, la plata cheltuielilor dejudecată în proces.

A.anta critică hotărârea apelată pentru următoarele considerente:

Prima instanță a judecat cu depășirea limitelor învestirii sale, analizând starea de fapt și interpretând înțelegea părților, deși prin acțiunea formulată a fost învestită cu o cerere de constatare a rezoluțiuni unei promisiuni de vânzare-cumpărare, rezoluțiunea care a operat de plin drept în temeiul pactului comisoriu expres de gradul IV convenit contractual de părți. Or, în ipoteza existenței unui astfel de pact, instanța de nu mai are rolul de a dispune rezoluțiunea convenției ci doar pe acela de a constata că rezoluțiunea a operat de plin drept; în acest sens s-a conturat jurisprudența și doctrina de specialitate.

Soluția primei instanțe este neîntemeiată, raportat la conținutul considerentelor. Astfel, s-a reținut în mod greșit că părțile au inserat în convenție o clauză de regularizare a prețului în funcție de suprafața cu privire la care se va reconstitui dreptul de proprietate în favoarea pârâților.

Prin motivarea sentinței instanța a ignorat prevederile art. 312 C., care stabilesc în mod imperativ, în materie de vânzare-cumpărare, obligativitatea interpretării clauzelor contractuale în contra vânzătorului și nicidecum în contra cumpărătorului.

Prima instanță nu a analizat clauzele contractului încheiat de părți în mod untar, interpretând convenția în mod simplist. Or, reclamanta a dorit cumpărarea terenului doar în considerarea suprafeței acestuia, și datorită prezentării terenului ca fiind poziționat în intravilan, cu front la drumul național de minimum 30 ml.

Prima instanță a interpretat în mod eronat convenția și percepția reclamantei asupra bunului imobil cumpărat, considerând că pârâților nu și se putea reconstitui dreptul de proprietate pentru întreg ul imobil, ci doar pentru cota de ½ parte, cât avea înscris anterior antecesorul acestora, fără să se observe că prin acțiunea formulată nu s-a susținut contrariul.

Prima instanță a apreciat în mod greșit că pârâții de rândul 1-7, deși aveau cunoștință de faptul că antecesorul lor a avut în proprietate doar suprafața de 21 ari, s-a obligat să vândă întregul teren în suprafață de 7600 mp.

Sunt nefondate și considerentele sentinței referitoare la reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul care a format obiectul convenției, prin cele două titluri, realizată pe vechiul amplasament.

Un alt aspect de netemeinicie îl reprezintă analiza pe care instanța a făcut-o cu privire la buna sau reaua credință a vânzătorilor, câtă vreme părților au stabilit un pact comisoriu expres de gradul IV, instanța fiinddatoare să verifice dacă obligația asumată a fost îndeplinită conform înțelegerii, în sensul art. 1073 C.Civ.

Prima instanță nu a făcut aplicarea art. 225 C., raportat la conținutul răspunsurilor la interogatoriu date de pârâtul B. G., în sensul de a considera refuzul acestuia de a răspunde ca fiind o recunoaștere deplină.

Prima instanță a înlăturat toate acele probe care dovedesc tocmai îndeplinirea obligațiilor asumate de pârâții promitenți, valorificând situația prezentată de pârâți, cu toate că aceasta nu a fost dovedită. De asemenea, instanța nu a avut în vedere nici încheierea de respingere a notării promisiuni de respingere în cartea funciară și nici răspunsurile la interogatoriu cu privire la aspectul vizat.

În mod neîntemeiat a fost omisă împrejurarea că pârâții de rândul 1-7, deși și-au asumat obligația de a vinde un teren cu front la stradă de 30 ml., nu dețin un astfel de teren. Or, reclamanta a dorit să cumpere acest teren pentru a-l utiliza în scopul edificării unei construcții, fiind prezentat ca unul intravilan.

IV. Întâmpinarea. Intimații și-au exprimat poziția procesuală prin întâmpinarea înregistrată în data de (...), solicitând respingerea apelului canefondat, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată. S-a răspuns tuturor motivelor de apel formulate (pag. 24-27 dosar).

V. Judecata în apel. Verificând hotărârea atacată, Curtea apreciază căapelul este nefondat.

Sub aspectul stării de fapt, prima instanță a stabilit în mod temeinic în urma analizei și sintezei probelor administrate în cauză, existența unei promisiuni de vânzare-cumpărare, încheiată în data de (...), prin care pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să transmită reclamantei, în calitate de promitent cumpărător, cotele părți care le revin din imobile terenuri înscrise în CF nr. 532 C., cu nr. top 3707 în indiviziune, după eliberarea titlurilor de proprietate care să aibă ca obiect și aceste terenuri.

Prin clauza inserată în cuprinsul promisiunii, s-a stipulat că suprafața de teren care face obiectul vânzării este de aproximativ de 7600 mp, urmând ca după punerea în posesie și eliberarea titlurilor de proprietate să se efectueze o expertiză tehnică de specialitate care să aprecieze suprafața de teren.

Totodată, s-a menționat că asupra terenurilor care fac obiectul promisiunii urmează a se reconstitui dreptul de proprietate în favoarea promitenților vânzători, moștenitori legali ai defuncților proprietari tabulari, Nechifor S., născută B., și B. I., urmare a cererilor formulate în temeiul Legii nr. 247/2005, cu nr. 56707/304 și nr. 65139/304.

Terenul obiect a fost identificat ca fiind situat în zona „La stână";, locația „Casa neamțului";, cu un front la drumul național de minim 30 metri liniari.

100.000 euro se va achita la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică sau la data comunicării sentinței judecătorești care va ține loc de act autentic. Tot la acel moment se va face și regularizarea prețului, raportat la suprafața reală de teren rezultată în urma efectuării măsurătorilor și concretizată în concluziile raportului de expertiză extrajudiciară necesar întabulării.

Prin Actul adițional încheiat al data de (...) , la P. de vânzare- cumpărare din (...), părțile au convenit prelungirea termenului prevăzut în convenția inițială la C. IX - C. de încetare a contractului, până la data de (...), cu posibilitatea de prelungire și a acestui termen, cu acordul tuturor părților. De asemenea, s-a hotărât că suma rămasă de plată se va achita într-o singură tranșă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică sau la data comunicării sentinței judecătorești care va ține loc de act autentic. Tot în acel moment se va face regularizarea prețului, raportat la suprafața reală de teren rezultată în urma efectuării măsurătorilor și concretizată în concluziile raportului de expertiză extrajudiciară, necesară întabulării. De asemenea, termenul maxim de finalizare a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, sau a comunicării sentinței care va ține loc de act autentic nu va fi mai mare de 3 (trei) luni de la data la care titlurile de proprietate pentru terenurile care fac obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare au fost comunicate promitentului cumpărător. Restul prevederilor din P. de vânzare-cumpărare din (...) au rămas neschimbate.

Totodată, instanța a reținut că promisiunea de vânzare-cumpărare a fost încheiată anterior emiterii titlurilor de proprietate prin care s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea pârâților, terenul ce face obiectul promisiunii fiind identificat cu nr. top 532 F., având ca proprietar tabular, în limitele cotei de ½ parte, pe B. I. I. „. la stâni"; cu nr. top 3707 are suprafața de 1 jugăr 532 stj.p. echivalentul a 7637,8 mp, din care lui B. I. îi revenea cotea de ½ parte, respectiv 3818,9 mp.

Reconstituirea dreptului de proprietate pentru terenul care a format obiectul convenției s-a realizat prin T. nr. 19653/(...), eliberat de C. județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor C. pentru suprafața de 2900 mp. teren extravilan, în prezent întabulat în favoarea pârâtei D. L. în C. nr. 2. C.-N., și prin T. de proprietate nr. 18940/(...), eliberat în favoarea defunctei B. Ana pentru terenul extravilan în suprafață de 2100 mp. Cu privire la această din urmă suprafață s-a întabulat dreptul de proprietate în C. nr. 2. C.-N. în favoarea pârâților B. N., B. S., B. V., B. G., C. M., P.-B. A. și B. I.-D., în cotă de 1/7 parte fiecare

În drept, potrivit dispozițiilor art. 1020 C.civ., în vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare în litigiu, condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna în contractele sinalagmatice, în cazul în care una dintre părți nu îndeplinește angajamentul său.

Rezoluția apare, așadar, ca fiind o sancțiune a neexecutării culpabile a unui contract sinalagmatic constând în desființarea retroactivă a acestora și repunerea părților în situația avută anterior încheierii contractului.

În principiu, conform art. 1020 C.civ., rezoluțiunea nu operează de drept, partea îndreptățită trebuind să se adreseze instanței judecătorești cu o acțiune în rezoluțiune.

Derogatorii de la prevederile art. 1021 C.civ. sunt clauzele contractuale exprese privind rezoluțiunea contractului pentru neexecutare,denumite pacte comisorii, pe care părțile obișnuiesc să le stipuleze în contractul încheiat pentru a evita toate efectele unei acțiuni judiciare în rezoluțiune.

Părțile au, așadar, dreptul ca printr-un pact comisoriu să stipuleze în contract faptul că, în ipoteza neexecutării, contractul se consideră desființat de drept, fără a mai fi necesară punerea în întârziere și fără orice altă formalitate prealabilă; o astfel de clauză este cunoscută în literatura juridică de specialitate cu denumirea de pact comisoriu de gradul IV și are drept efect desființarea necondiționată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, iar obligația nu a fost adusă la îndeplinire.

În ipoteza unui astfel de pact comisoriu, singurul în drept să aprecieze dacă este cazul să se aplice rezoluțiunea este creditorul care și-a executat sau a declarat că este gata să își execute obligațiile, iar debitorul care nu și-a executat obligațiile contractuale nu are dreptul de a pretinde rezoluțiunea contractului. Mai mult decât atât, înscrierea unui pact comisoriu expres nu mai face necesară intervenția instanței judecătorești.

Totuși, chiar și în cazul celui mai energic dintre pactele comisorii, cum este pactul de gradul IV, atunci când se apelează la instanța de judecată, ea poate și trebuie să facă verificările pe care clauzele convenției de rezoluțiune le permit, având posibilitatea de a examina dacă debitorii obligațiilor contractuale și-au îndeplinit sau nu aceste obligații și, în caz negativ, să constate că a intervenit rezoluțiunea. Prin urmare, instanța nu va fi chemată să examineze toate condițiile specifice unei acțiuni în rezoluțiune judiciară, și cu atât mai puțin nu va avea posibilitatea să aprecieze dacă este cazul acordării unui termen de grație, însă, odată ce a fost sesizată, ea va trebui să verifice ipoteza pactului comisoriu de gradul IV, respectiv dacă este un caz de neexecutare și numai ulterior va putea să constate rezoluțiunea.

În speță, fără a-și depăși limitele învestirii sale, cum în mod greșit apreciază apelanții, prima instanță a reținut în mod corect existența unui pact comisoriu de gradul IV și, în prezența unei astfel de clauze, a verificat în detaliu dacă promitenții vânzători și-au executat sau nu obligațiile asumate prin convenție, pentru a putea constata rezoluțiunea.

Or, din această perspectivă, temeinic prima instanță a apreciat că nu poate fi reținută o neexecutare a obligațiilor contractuale, analizând, sub aspectul obiectului convenției, amplasamentul terenului, suprafața acestuia, caracteristicile terenului, sub două aspecte esențiale, și anume: frontul terenului și situarea terenului în intravilan sau în extravilan, aspecte apreciate de către apelantă a fi fost decisive la încheierea convenției.

Relevantă este împrejurarea reținută, în sensul că, nu a fost menționată în convenție o suprafață exactă a terenului promis a se vinde, consemnându-se „aproximativ";, cu trimitere la o viitoare eliberare a titlurilor de proprietate în favoarea promitenților vânzători, și la efectuarea unei expertize tehnice de specialitate prin care urma a se determina suprafața exactă de teren. În aceste circumstanțe, corect s-a apreciat că și clauza inserată de părți în convenție este una de „. a prețului vânzării";, în funcție de suprafața exactă cu privire la care va opera reconstituirea dreptului de proprietate, suprafață determinată și prin raportul de expertiză tehnică.

Independent de vechimea extrasului funciar prezentat promitenților cumpărători la momentul încheierii convenției, relevantă rămâne situația tabulară a bunului vândut, care putea fi verificată și care evidenția cu certitudine o cotă de ½ parte din imobil în favoarea defunctului B. I. Mai mult decât atât, astfel cum a fost dovedit, reclamanta, în calitate de agent imobiliar, profesionist în domeniu, era în măsură să realizeze o verificaredetaliată a imobilului, exclusă fiind posibilitatea unei induceri în eroare, împrejurări reținute în considerentele primei instanțe și semnificative în speță.

E. cert, așadar, că nu a fost determinată întinderea exactă a terenului promis a se vinde, urmând ca numai după eliberarea titlului de proprietate și efectuarea unei expertize, aceasta să se determine cu privire la imobilul localizat prin repere administrative și topografice, iar în aceste limite, ale obligației asumate, nu poate fi reținută o neexecutare culpabilă din partea pârâților.

Contrar celor afirmate de apelanți, așa după cum s-a arătat, prima instanță a analizat toate clauzele contractuale, în detaliu, a dat o corectă interpretare acestora, a analizat toate dovezile administrate, inclusiv răspunsurile la interogatoriu ale părților în litigiu. Temeinic s-a reținut, din înscrisurile depuse, că terenul cu privire la care a fost emis titlul de proprietate în favoarea pârâților este cel care a făcut obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, aspect care, de altfel, nu a fost contestat în primă instanță, așa după cum toate împrejurările legale de emiterea adeverințelor de proprietate în baza cererilor de reconstituire exced unei analize specifice prezentului cadru procesual.

În raport cu ceea ce face obiectul prezentului litigiu, esențială rămâne existența promisiunii de vânzare-cumpărare a cărui rezoluțiune se pretinde și, din această perspectivă, interpretarea care s-a dat clauzelor convenției în raport cu dispozițiile referitoare la rezoluțiune.

Față de cele ce preced, văzând și dispozițiile art. 296 C., Curtea va respinge apelul și va menține soluția primei instanțe, inclusiv sub aspectul considerentelor care o susțin în mod fundamental.

În conformitate cu art. 298 rap. la art. 274 C., apelanta va fi obligată să plătească fiecărui intimat 200 lei cheltuieli de judecată în apel, justificate prin chitanțele de plată a onorariului avocațial, depuse în original la filele

42, 26 dosar.

PENTRU ACE. MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta M. G. M. împotriva sentinței civile nr. 502 din 27 mai 2011 a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.

Obligă pe numita apelantă să plătească intimaților câte 200 lei fiecăruia cheltuieli de judecată în apel.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Dată și pronunțată în ședința publică din 28 octombrie 2011.

PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

ANA I. D.-L. B. S.-D. G.

Red.DB/dact.MS

← Decizia civilă nr. 2401/2011, Curtea de Apel Cluj		Decizia civilă nr. 5031/2011, Curtea de Apel Cluj →

Decizia civilă nr. 304/2011, Curtea de Apel Cluj

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 304/2011, Curtea de Apel Cluj