Decizia civilă nr. 3473/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA 1 CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
DECIZIA CIVILĂ NR. 3473/R/2011
Ședința publică din 07 octombrie 2011
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: I.-D. C. JUDECĂTORI: A.-A. P.
ANA I. GREFIER : A.-A. M.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul S. ROMÂN, PRIN C. LOCAL AL M. C.-N., împotriva deciziei civile nr. 3. din (...) a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), privind și pe reclamanții intimați S. D. și S. R., având ca obiect partaj judiciar.
Având în vedere că la data de (...), doamna judecător C.- M. Conț, membră a completului de judecată C6-R, a formulat o cerere de abținere de la judecarea recursului care formează obiectul prezentului dosar, iar această cerere de abținere a fost soluționată prin încheierea dată în ședința camerei de consiliu din data de (...), în sensul admiterii cererii, în prezenta cauză s-a schimbat componența completului de judecată, intrând în cauză, conform planificării de permanență pentru ziua de azi, doamna judecător Ana I., în conformitate cu prevederile art. 98 alin. 4 din Regulamentul de ordine interioară al instanțelor judecătorești, aprobat prin H. C. S. M nr. 3..
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentantul reclamanților intimați, avocat V. R., care depune la dosar împuternicirea avocațială de reprezentare, lipsă fiind reclamanții intimați personal și reprezentantul pârâtului recurent.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul declarat de pârâtul S. Român, prin C. Local al mun. C.-N., a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat părților adverse și nu a fost legal timbrat la data înregistrării memoriului de recurs.
S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că în cursul acestei dimineți, C. Local al mun. C.-N., reprezentat prin primar, a expediat prin fax un înscris prin care arată că a achitat timbrajul aferent recursului, la care a anexat copii de pe O. nr. 1503/(...), care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de 6993,2 lei și de pe timbrele judiciare mobile pentru recurs în valoare de 6 lei, iar ulterior, în cursul zilei de azi, a înregistrat la dosar originalele înscrisurilor mai sus arătate și a depus la dosar timbre judiciare mobile în valoare de 6 lei.
Curtea constată că recursul este legal timbrat.
Reprezentantul reclamanților intimați arată că nu are de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Curtea, din oficiu, invocă excepția inadmisibilității acelor motive de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, având în vedere că prevederile art. 304 pct. 10 și 11 C.pr.civ. au fost abrogate.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat,
Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentantului reclamanților intimați pentru a pune concluzii pe recursul declarat de pârât, cu mențiunea de a se referi și la excepția inadmisibilității acelor motive de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, invocată din oficiu de către instanță.
Reprezentantul reclamanților intimați solicită admiterea excepției invocată din oficiu de către instanță și respingerea ca nefondat a recursului declarat de pârâtul S. Român, prin C. Local al mun. C.-N..
Reprezentantul reclamanților intimați arată că în cauză nu sunt incidente prevederile art. 304 pct. 1 - pct. 5 C.pr.civ. și nici prevederile art. 304 pct. 6 - pct. 9 C.pr.civ., care să conducă la modificarea hotărârii atacate, iar în memoriul de recurs nu s-au făcut referiri la valoarea stabilită prin expertiza efectuată de către doamna expert Ș. M. R., motive pentru care, consideră că recursul declarat de pârât este total nefondat.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
Prin Sentința civilă nr. 4. pronunțată în dosarul nr. (...) al Judecătoriei C.-N. s-a admis acțiunea formulată de reclamanții S. D. și S. R. în contradictoriu cu pârâtul S. Român prin C. local al M. C.-N..
S-a dispus partajul în natură al apartamentului nr. 7 situat în C.-N., str. M. Viteazul nr. 38, înscris în CF nr. 1. C., nr. Cadastral 11918/VII, cu părțile indivize comune înscris în CF coala nr. 1. C.-N., prin atribuirea acestuia, în întregime către reclamanții, S. D. și soția S. R.
Au fost obligați reclamanții S. D. și soția S. R. la plata către pârâtul S.
Român prin C. Local al municipiului C.-N. a sumei de 44450 euro, la cursul euro din ziua plății, cu titlu de sultă.
Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:
Potrivit copiei CF nr. 1. C. și contractului de vânzare cumpărare autentificat prin încheierea de autentificare nr. 531/(...) a BNP Lazăr SC reclamanții sunt proprietarii ai cotei părți de ½ din apartamentul nr. 7 situat în C.-N., str. M. Viteazul nr. 38, înscris în CF nr. 1. C., nr. Cadastral
11918/VII, iar pârâtul este proprietar al cotei părți de ½.
Potrivit dispozițiilor art. 728 Cod civil, nici un proprietar nu poate fi obligat să rămână în indiviziune.
Atât reclamanții, cât și pârâtul au recunoscut că apartamentul nu poate fi partajat conform cotelor de proprietate ale proprietarilor.
Din raportul de expertiză judiciară efectuat în cauză de expertul B. E., instanța a reținut că valoarea de piață a cotei de ½ parte aparținând pârâtului este de 44.500 euro, având în vedere și că destinația apartamentului poate fi atât de spațiu de locuit, cât și cu minime amenajări, de spațiu comercial și de depozitare, iar în zonă nivelul chiriei se poate situa între 3,50 euro-10 euro/mp.
Instanța a apreciat că analiza valorii apartamentului, efectuată de către expert, este corectă, motiv pentru care a apreciat că sulta cuvenită pârâtului este în valoare de 44.450 euro.
Pentru aceste motive, în temeiul art. 673/10 C.pr.civ., instanța a admis acțiunea a dispus partajul în natură al apartamentului nr. 7 situat în
C.-N., str. M. Viteazul nr. 38, înscris în CF nr. 1. C., nr. Cadastral
11918/VII, cu părțile indivize comune înscris în CF coala nr. 1. C.-N., prin atribuirea acestuia, în întregime, către reclamanții S. D. și soția S. R.
Au fost obligați reclamanții S. D. și soția S. R. la plata către pârâtul S.
Român prin C. Local al municipiului C.-N. a sumei de 44450 euro, la cursul euro din ziua plății, cu titlu de sultă, în cel mult 4 luni de la rămânerea irevocabilă a hotărârii.
Întabularea dreptului de proprietate în cartea funciară se va efectua după plata sultei.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal recurs recalificat apel pârâtul C. local al M. C.-N., iar prin decizia civilă nr. 3. din (...) pronunțată de Tribunalul Cluj s-a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtul S. Român prin C. local al municipiului C.-N. sentinței civilă nr. 4. pronunțată în dosarul nr. (...) al Judecătoriei C.-N. fiind păstrată în întregime.
Pentru a pronunța această decizie tribunalul a reținut că motivele de apel vizează în esența modul în care prima instanța a stabilit valoarea de piața a imobilului, valoare de piața care în mod logic a determinat și cuantumul sultei stabilite în favoarea apelantei. Alte aspecte privind partajarea imobilului proprietatea comuna a părților nu au fost apelate.
In vederea verificării acestei valori de piața în apel s-a efectuat o prima expertiza tehnica judiciara de stabilire a valorii de circulație de către d-na expert M. A.
Prin acest raport de expertiza și suplimentul sau valoarea imobilului a fost stabilita la suma de 787.500 lei, valoare care are în vedere și terenul aferent apartamentului supus partajării.
Intimații reclamanți au formulat obiecțiuni la raportul de expertiză arătând în esența ca evaluarea realizată prin acest prim raport de expertiză nu ține cont de standardele internaționale de evaluare, nu folosește metode de evaluare actuale cum ar fi metoda comparației, metoda capitalizării directe sau metoda costurilor.
În răspunsul la aceste obiecțiuni d-na expert M. A. a arătat că nu cunoaște metodele de evaluare indicate de către reclamanți în obiecțiunile formulate, nefiind expert atestat ANEVAR și ca ea a stabilit valoarea de circulație a imobilului și nu valoarea de piață.
Raportat la acest răspuns tribunalul a apreciat ca nu poate lua în considerare ca și proba acest prim raport de expertiza cîtă vreme ceea ce interesează în speța este valoarea de piața a imobilului așa cum arata de altfel și apelantul în motivele de apel. T. valoarea care se ia în considerare la partajarea imobilului prin atribuirea acestuia unuia dintre coproprietari cu obligarea la plata sultei trebuie sa fie valoarea la care imobilul se poate vinde pe piața întrucât aceasta valoare intra in patrimoniul copartajantului căruia i se atribuie imobilul și echivalentul acestei valori trebuie să intre în patrimoniul celuilalt copartajant. De altfel aceste valori s-ar obține în ipoteza in care imobilul s-ar înstrăina unui terț iar coproprietari ar împărți prețul.
Ca atare în speța s-a dispus efectuarea unei contraexpertize în care să se stabilească valoarea actualizata de circulație a apartamentului supus partajării inclusiv teren folosind metodele actuale de evaluare inclusiv metoda comparației.
Conform raportului de expertiza întocmit de d-na expert S. M. R. valoarea apartamentului supus partajării inclusiv terenul si subsolul este folosind atât metoda comparației de piața cât și metoda capitalizării venitului de 77.000 E..
Acest raport de expertiza a fost comunicat si apelantului prin citație la data de (...). Pana la închiderea dezbaterilor de la termenul de judecata din data de (...) apelantul nu a formulat obiecțiuni la raportul de expertiza.
Raportat la considerentele mai sus expuse tribunalul și-a însușit acest al doilea raport de expertiza, el redând real valoarea de piața a imobilului respectiv valoarea care s-ar putea obține in ipoteza vânzării imobilului din speța pe piața.
Întrucât aceasta valoare este mai mică decât valoarea avuta în vedere de către prima instanța (valoarea cotei de 1/2 parte a fost stabilita la suma de 44.450 E.) de 88.900 E. rezultă că apelul este nefondat astfel că raportat la prevederile art. 6731 și urm C.pr.civ și art. 296 C.pr.civ s-a respins ca atare. Împotriva acestei decizii a declarat recurs pârâtul C. LOCAL AL M. C.- N. solicitând admiterea recursului, modificarea deciziei. În motivarea recursului a arătat că imobilul în litigiu a cărui sistare de indiviziune se solicită este situat în C.-N. str. M. Viteazul nr. 38, înscris în CF nr. 1. C., nr. Cadastral 11918/VII, cu părțile indivize comune înscris în CF coala nr. 1. C.-N. și se află în proprietatea reclamanților și a pârâtului C. local în cotă de ½ parte fiecare. Pârâtul nu se opune sistării de indiviziune a imobilului mai sus descris, în temeiul art. 728 C.civ., nefiind însă de acord cu varianta solicitată de către reclamanți și admisă de către instanțele de judecată și nici cu valoarea stabilită prin expertizele efectuate atât pe fond, cât și în faza de apel. În mod eronat s-a reținut că motivele apelului vizează doar valoarea imobilului stabilită prin expertiza, întrucât a avut obiecțiuni și față de raportul de expertiză întocmit în prima fază de judecată, una din obiecțiuni vizând tocmai modalitatea de partajare aleasă, respectiv atribuirea apartamentului, în întregime în favoarea reclamanților, când expertul putea să facă o propunere de atribuire și în favoarea pârâtului, ținând seama că sunt coproprietari în cote de ½ parte fiecare. În ceea ce privește primul raport de expertiză, ce face parte integrantă din sentința menținută prin respingerea apelului, față de afirmația expertului coproprietarul nu dorește să îl înstrăineze, reiterează că aceeași este și poziția pârâtului care nu are interesul de a înstrăina cota sa de proprietate (construcție și teren) la valoarea de 328 euro/mp. Apoi, valoarea de piață calculată prin metoda comparației directe este cuprinsă conform tabelului calculul valorii de piață prin metoda comparației directe între valorile de 19372 E. și 88776 E. din care, două din comparabile după ajustările efectuate au valori mai mari, cuprinse între 73714 euro și 88776 euro, dar cu toate acestea se stabilește valoarea de piață, la valoarea tranzacționată de către reclamanți în anul 2007. Nu este de acord cu faptul că expertul mărește suprafața utilă a spațiului de la 110,50 mp la 148,03 mp, dar păstrează valoarea chiriei la 600 euro/lună, rezultând astfel o valoare mai mică a acesteia, de 4,0532 euro/lună/mp, valoare care este mai mică decât cele tranzacționate pe piață. Nu însușește nici suprafața utilă de 148,03 mp, calculată de expert, care nu reprezintă suprafața întregului apartament nr. 7, nici suprafața de 134,75 mp, reprezentând cota ideală de ½ parte din acesta, conform înscrierilor din CF nr. 1. C., care este de 269,05 mp. Mai mult, nu s-a ținut seama de obiecțiunile formulate cu privire la suprafața apartamentului în litigiu, în sensul că există o neconcordanță, respectiv o eroare materială strecurată în documentația de intabulare privind suprafața apartamentului nr. 7, astfel suprafața acestuia la subsol este de 131,15 mp, iar la parter 164,90 mp, iar la însumarea acestora s-a trecut suprafața de 269,05 mp, în loc de 296,090 mp, pe când în CF apare suprafața reală, astfel încât toate calculele din cadrul expertizei trebuiau refăcute. Toate aceste aspecte, pe care le consideră pertinente, au fost puse în discuție de către pârât însă în mod greșit instanțele nu au ținut seama deele, acesta fiind motivul pentru care solicită casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea refacerii raportului de expertiză. Invederează de asemenea că în procesul de partaj, instanța este datoare să pronunțe soluții care să mențină un echilibru între loturi, nu numai din punct de vedere valori, dar și din punct de vedere echitabil. Astfel, consideră că ieșirea din indiviziune trebuie să fie făcută în așa fel încât, atunci când este vorba de împărțirea în natură a unui imobil, prin formarea de loturi, aceasta să fie în așa fel făcută încât fiecare coproprietar, după ieșirea din indiviziune, să primească din imobilul comun câte o parte care cantitativ să corespundă cotei sale și care să formeze o unitate economică distinctă. Mai arată că nu este de acord cu sulta stabilită, având o valoare prea scăzută. Analizând recursul prin prisma motivelor invocate, curtea constată că acesta nu este fondat, urmând a fi respins pentru următoarele considerente: În motivele de recurs se arată că în mod eronat s-a reținut de instanța de apel că motivele apelului vizează doar valoarea imobilului stabilită prin expertiza, întrucât a avut obiecțiuni și față de raportul de expertiză întocmit în prima fază de judecată, una din obiecțiuni vizând tocmai modalitatea de partajare aleasă, respectiv atribuirea apartamentului, în întregime în favoarea reclamanților, când expertul putea să facă o propunere de atribuire și în favoarea pârâtului, ținând seama că sunt coproprietari în cote de ½ parte fiecare. Curtea reține că în ceea ce privește primul raport de expertiză, din fața instanței de fond, criticile sunt fără obiect cât timp în fața instanței de apel s-a dispus efectuarea unui alt raport de expertiză de către expert S. M. R. care a arătat că valoarea apartamentului supus partajării inclusiv terenul și subsolul, folosind atât metoda comparației de piața cât și metoda capitalizării venitului, este de 77.000 E.. Acest raport de expertiză a fost comunicat și apelantului prin citație la data de (...). Până la închiderea dezbaterilor din apel de la termenul de judecată din data de (...) apelantul nu a formulat obiecțiuni la raportul de expertiză. Curtea constată că recurentul a depus obiecțiuni în fața instanței de apel dar acestea au ajuns la dosar doar după pronunțarea deciziei din apel. Apelantul putea să manifeste suficientă diligență pentru a expedia din timp, prin fax așa cum a făcut-o, obiecțiunile sale, dacă vroia să fie studiate de către instanță, cel puțin în preziua dezbaterilor, iar nu în ziua acestora la ora 12.00, după pronunțarea deciziei. Întrucât valoarea indicată în acest din urmă raport de expertiză este mai mică decât valoarea avuta în vedere de către prima instanța (valoarea cotei de 1/2 parte a fost stabilita la suma de 44.450 E.) de 88.900 E. rezultă că apelul era nefondat astfel că în mod corect a fost respins, sulta stabilită, având o valoare corespunzătoare valorii de piață a cotei de proprietate a apelantului. Susținerile recurentului privind valoarea de piață calculată prin metoda comparației directe care este cuprinsă între valorile de 19372 E. și 88776 E. din care, două din comparabile după ajustările efectuate au valori mai mari, cuprinse între 73714 euro și 88776 euro, se referă la expertiza efectuată în fața instanței de fond, dar în speță pot fi adus critici doar deciziei pronunțate în apel și expertizei efectuate în fața aceleași instanțe, de apel. Expertul din apel indică eroarea strecurată în cartea funciară cu privire la însumarea suprafețelor și efectuează calculele referitor la suprafața corectată. Se mai susține că expertul putea să facă o propunere de atribuire și în favoarea pârâtului, dar curtea reține că o astfel de propunere nu era necesară cât timp părțile au o cotă de proprietate egală și se stabilește valoarea bunului de împărțit, ceea ce este relevant este faptul că o astfel de modalitate de atribuire nu a fost solicitată de recurent nici un moment. O împărțire în natură nu era posibilă după cum au acceptat ambele părți, reclamanții prin acțiunea introductivă iar pârâtul prin scriptul depus în fața primei instanțe, intitulat „obiecțiuni la expertiză" (fila 62 dosar fond). În temeiul prevederilor art. 312 alin . 1 și art. 299 și urm. Cod procedură civilă, curtea urmează să respingă ca nefondat recursul, nefiind incidente nici unul din motivele de casare sau modificare prevăzute art. 304 Cod procedură civilă. PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul S. ROMÂN prin C. LOCAL AL M. C.-N. împotriva deciziei civile nr. 3. din (...) a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 07 octombrie 2011. PREȘEDINTE JUDECĂTORI I. D. C. A. A. P. ANA I. Redactat de I., dactilografiat de S. În 2 ex., la data de (...) Judecător fond - P. I.I., Judecătoria Cluj-Napoca Judecători apel - Tatu O.C., M. A. A., Tribunalul Cluj A. A. M. GREFIER
| ← Decizia civilă nr. 2271/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 1108/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
