Decizia civilă nr. 4901/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...)
D. CIVILĂ NR. 4901/R/2011
Ședința noiembrie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: A. C.
JUDECĂTOR: A. A. C.
JUDECĂTOR: ANA I. GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare - pentru pronunțare - recursul formulat de pârâții M. C.-N., C. LOCAL AL M. C.-N., J. M. ȘI J. R. R. împotriva deciziei civile nr.208 din 20 aprilie 2011 a T.ui C. în dosarul nr. (...), privind și pe intimații I. V. și P. M. C.-N., având ca obiect anulare act.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 17 noiembrie 2011, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 24 noiembrie 2011.
C U R T E A
Prin Sentința civilă nr. 4023/(...) pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca în dosarul nr. (...) a fost admisă în parte acțiunea civila formulata și precizata de reclamanta I. V., în contradictoriu cu parații Municpiul C. N., C. Local Al M. C.-N., J. M., J. R. R..
Prin aceeași sentință a fost respinsă că fiind inadmisibilă solicitarea reclamantei de a se constata preeminenta titlului sau de proprietate asupra imobilului în litigiu, situat în C.-N., str. P., nr. 27, ap. 4, jud. C.; s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr.
32231/(...) incheiat între pârâții J. M. și J. R. R. și S.C C. S.A cu privire la imobilul situat în C.-N., str. P., nr, 27, ap. 4, jud. C.; s-a respins capătul de cerere având că obiect intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului sus-menționat în favoarea reclamantei și au fost obligați pârâții, în solidar, să achite reclamantei suma de 1.500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecata.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Imobilul în litigiu este situat în C.-N., str. P., nr. 27, ap. 4, jud. C. și a constituit proprietatea tabulara a numitului S. N., fiind preluat de la acesta de către S. R. în baza D.ui nr. 9. și trecut în administrarea fostului Sfat
P.ular al Orașului C..
La data de 8 ianuarie 1997, S. R. prin C. Local al M. C.-N., prin SC C. SĂ, a vândut acest imobil pârâților J. M. și J. R. R., în condițiile L. nr. 1., sens în care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 3. ianuarie
1997 cu privire la care se solicita a se constata nulitatea absoluta.
Prin D. civilă nr. 6. pronunțata de Curtea de A. C. în dosarul nr. (...) s- a stabilit irevocabil faptul că preluarea imobilul în litigiu de către S. R. s-afăcut fără titlu valabil, ceea ce înseamnă că sus-numitul S. N. nu și-a pierdut niciodată calitatea de proprietar al acestui imobil. Totodată, s-a stabilit că proprietarul imobilului în litigiu este reclamanta, în calitate de unică moștenitoare a defunctului proprietar S. N..
În aceste condiții, este reală susținerea reclamantei în sensul că atât ea, cât și parații J. au calitatea de proprietari ai imobilului în litigiu, însă, cu toate acestea, petitul formulat în principal de reclamanta, acela de a se stabili preeminenta titlului sau de proprietate, va fi respins că fiind inadmisibil raportat la faptul că prin D. nr. 3. pronunțata de I. în recurs în interesul legii, s-a statuat că „concursul dintre legea speciala și legea generala se rezolva în favoarea legii speciale, conform principiului specialia generalibus derogant. Or, în speță, legea speciala prevede posibilitatea reclamantei de a contesta validitatea titlului pârâților.
Față de dispozițiile art. 1 și 9 din L. nr. 1., instanța a reținut că o condiție esențiala pentru admisibilitatea încheierii unui contract de vânzare- cumpărare în condițiile L. nr. 1. era aceea că imobilul vândut să fi intrat în proprietatea statului cu titlu valabil, condiție care însă în speța, așa cum s-a arătat mai sus, nu este îndeplinită.
Este adevărat că decizia prin care s-a constatat nevalabilitatea preluării imobilului în litigiu de către S. R. este ulterioara contractului de vânzare-cumpărare contestat în speța, însă acest aspect este lipsit de relevanta, deoarece hotărârea judecătorească sus-menționată, nu face decât să constate o realitate preexistentă, care există așadar și la momentul încheierii contractului
Pe de alta parte, în opinia instanței, parații J. nu se pot prevala de buna-credința la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în discuție, deoarece, prin răspunsurile date la interogatoriul ce le-a fost luat, au recunoscut că nu s-au interesat daca imobilul pe care doreau să-1 cumpere a fost sau nu revendicat.
Parații s-au apărat arătând că s-au încrezut în cuprinsul cărții funciare, unde figura că proprietar S. R. și respectiv în spusele reprezentanților SC C. SA, care le-au spus că imobilul poate fi cumpărat, susțineri pe care le-au apreciat că fiind reale, din moment ce societatea sus- menționată reprezenta S. R..
Analizând apărările pârâților, instanța a apreciat că acestea nu sunt de natura a dovedi buna lor credința; simpla consultare a cărții funciare, într-o perioada în care era de notorietate faptul că foarte multe din imobilele aflate în proprietatea S.ui sunt revendicate de foștii proprietari, nu poate justifica buna credința, cu atât mai mult cu cât din înscrisul de la fila 322 din dosarul de fond, rezultă că imobilul în discuție a fost revendicat din data de (...) și respectiv că ulterior datei de 29 iulie 1996 la sediul D. C.-N. a fost afișată o lista cu imobilele revendicate în baza L. nr. 1.
Fata de considerentele de fapt și de drept mai-sus expuse, instanța a apreciat că Contractul de vânzare-cumpărare nr. 32231/(...) încheiat între pârâții J. și S.C C. S.A a fost încheiate prin frauda la lege, cu încălcarea disp. art. 1 din L. nr.1., fapt ce atrage sancțiunea nulității absolute a contractului.
În ceea ce privește însă capătul de cerere privind intabularea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului în litigiu, acesta a fost respins, raportat la faptul că reclamanta nu a solicitat în prealabil radierea dreptului înscris în favoarea pârâților asupra imobilului.
Prin decizia civilă nr. 208/(...) a T.ui C. a fost admis apelul promovat de reclamanta I. V. împotriva Sentinței civile nr. 4023/(...) pronunțată de
Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul civil (...) al J. C.-N. care a fost schimbată în sensul că s-a dispus radierea titlurilor pârâților și intabularea în CF nr.
7210 C., nr. top. 5083/IV a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 din imobilul de locuințe situat în C.-N., str. P., nr. 27, jud. C., în favoarea reclamantei cu titlul de moștenire.
Au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței atacate și au fost respinse apelurile promovate de către pârâții M. C. N., C. Local al M. C.-N.,
J. M. și J. R. R. împotriva aceleiași sentințe.
Pârâții au fost obligați în solidar la plata în favoarea reclamantei a cheltuielilor de judecată în cuantum de 2.000 lei.
Analizând apelurile pârâților, împreună, datorită faptului că prin cererile de apel au fost invocate aceleași motive, tribunalul a reținut următoarele:
Cu privire la retoractivitatea legii, respectiv a dispozițiilor HG 1., și la aplicabilitatea acestor dispoziții, asupra contractului de vânzare-cumpărare atacat, tribunalul a apreciat că aceste critici sunt neîntemeiate. În raport cu momentul actual, tribunalul a constatat că există în vigoare D. C. de A. C. nr. 6. prin care s-a constatat nulitatea titlului S.ui, datorită faptului că imobilul a fost preluat fără titlu valabil. S-a considerat că au fost încălcate dispozițiile legale în vigoare în momentul preluării,respectiv D. 9. a fost greșit aplicat. S-a constatat de asemenea prin decizia menționată și calitatea reclamantei de proprietar al apartamentului în litigiu.
Reclamanta nu se poate bucura însă de dreptul său de proprietate recunoscut prin D. nr.6. a C. de A. C. deoarece imobilul, respectiv apartamentul nr.4 din imobil a fost vândut către foștii chiriași.
În temeiul art.46 din L. 10/2001, actualmente art.45 în actuala numerotare, reclamanta a promovat o acțiune în anularea contractului de vânzare-cumpărare.
Reclamanta a reușit să obțină câștig de cauză în primă instanță, opinia primei instanțe fiind în sensul că imobilul nu face obiectul L. 1. deoarece a fost preluat fără titlu valabil și doar imobilele preluate cu titlu se puteau vinde către chiriași.
Pârâții au reproșat acestei soluții că instanța de fond a extins noțiunea de „. fără titlu";, înglobând în această noțiune și „noțiunea de preluare fără titlu valabil";. Ori noțiunea de preluare fără titlu valabil a fost introdusă doar printr-un act normativ ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv prin HG 1..
Contractul de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în litigiu a fost încheiat la data de 8 ianuarie 1997.
Prin urmare, sub imperiul legilor în vigoare în momentul încheierii contractului, imobilele erau considerate a fi preluate doar cu titlu sau fără titlu. Imobilul în litigiu a fost preluat de către stat în baza D.ui 9., prin urmare a fost preluat cu titlu, în consecință făcea obiectul L. 1. și se putea vinde către foștii chiriași în mod legal. Abia ulterior a fost adoptată HG 1. care a introdus și noțiunea de preluare fără titlu valabil.
Ulterior prin L. 2. art.6, noțiunea imobilelor preluate cu titlu valabil a fost pe larg explicitată.
Curtea de A. C., prin D. nr. 6. a considerat însă că D. 9. a fost greșit aplicat, astfel imobilul a fost preluat fără titlu valabil.
În cauză însă, raportat la capătul de cerere privind constatarea nulității, tribunalul a considerat valabilă opinia pârâților în sensul că, dacă s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare înainte de intrarea în vigoare a HG 1., trebuie luate în discuție doar cerințele prevăzute de L. 1. și HG 2. învigoare în momentul încheierii, deoarece cauzele de nulitate se raportează la momentul încheierii contractului.
Astfel, s-ar putea considera că, din punctul de vedere al legislației în vigoare în momentul încheierii contractului atacat, imobilul a făcut obiectul L. 1. și a fost posibilă vânzarea către foștii chiriași, dacă sunt respectate și celelalte condiții imperative ale legii referitoare la contracte în sensul art.45 alin.4 din L. 10/2001.
Potrivit acestui text de lege, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele întocmite in cadrul procesului de privatizare, având ca obiect imobile preluate cu titlu valabil, sunt lovite de nulitate absoluta daca au fost încheiate cu încălcarea dispozițiilor imperative ale legilor in vigoare la data înstrăinării.
Din această perspectivă însă, tribunalul a apreciat că nu au fost respectate toate condițiile legale de validitate ale contractelor cerute de art. 948 C., cauza fiind nelicită, soluția asupra cererii de constatare a nulității rămânând să fie aceeași ca la fond, de admitere.
T. a apreciat că pârâții au fost de rea credință în momentul încheierii contractului atacat, ignorând uzurparea nelegală a dreptului de proprietate al adevăratului proprietar.
S. a fost cel care a preluat imobilul nelegal prin aplicarea greșită a legii și această culpă poate fi reținută în timp în persoana statului, până în momentul încheierii contractului când același stat vinde imobilul.
Această situație nu are nimic a face cu noțiunile de preluare cu titlu, fără titlu sau fără titlu valabil, putând fi apreciată în concret în legătură cu condițiile de validitate ale contractului.
Ignorarea acestui aspect ar duce la ignorarea titlului reclamantei recunoscut în justiție prin D. nr.6. a C. de A. C., care așa cum a reținut și prima instanță, nu face decât să constate o realitate preexistentă, care exista inclusiv în momentul încheierii contractului.
Pe de altă parte și în cazul pârâților J. M. și J. R. R. poate fi reținută reaua-credință și intenția frauduloasă la cumpărare.
Acești pârâți au recunoscut la interogatoriu că au omis să verifice care este situația juridică reală a imobilului, mulțumindu-se să accepte oferta vânzătorului fără a mai face alte verificări. Nu s-au interesat dacă există sau nu o cerere de revendicare sau dacă imobilul figurează pe lista imobilelor revendicate afișată la sediul primăriei. Această omisiune este imputabilă pârâților,care nu pot invoca în aceste condiții buna-credință.
Astfel contractul de vânzare-cumpărare rămâne nul, așa cum a considerat și prima instanță.
Cu privire la apelul reclamantei, tribunalul a reținut că intabularea dreptului de proprietate este consecința anulării contractului de vânzare- cumpărare.
Potrivit Deciziei C. de A. C. nr. 6., s-a constatat nulitatea titlului S.ui și s-a constatat calitatea de proprietar a reclamantei, consecința acestei decizii trebuind să fie radierea din Cartea Funciară a dreptului de proprietate în privința căruia s-a constatat nulitatea.
Operațiunea de radiere și repunere a părților în situația anterioară, nu a putut fi operată deoarece era înscris dreptul de proprietate al pârâților, J. M., J. R. R., care au cumpărat de la S. român, în baza L. 112/995, imobilul în litigiu.
Odată ce a fost constatată și nulitatea titlului pârâților J. M. și J. R. R., în cauză nu mai este nici un impediment ca titlurile pârâților să fie radiate iar reclamanta să fie intabulată în cartea funciară, intabularea fiindconsecința câștigării dreptului său de proprietate, subsecventă și în strânsă legătură cu admiterea celor două acțiuni ale reclamantei.
Reclamanta a solicitat în mod expres intabularea prin precizarea și completarea de acțiune existentă la fila 67 din dosarul de fond, tribunalul apreciind că nu există motive pentru respingerea acestei cereri.
Împotriva acestei sentințe au declarat recurs în termenul legal pârâții
J. M. și J. R. R., solicitând modificarea în tot a sentinței atacate în sensul admiterii apelului declarat de ei, de pârâtul C. Local al municipiului C.-N. și de M. C.-N. împotriva sentinței civile nr. 4. pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca și în consecință, respingerea acțiunii promovată de reclamantă și respingerea apelului declarat de reclamanta I. V.
În motivarea recursului întemeiat în drept pe dispozițiile art. pct. 304 pct. 6 și 9 Cod proc.civ., pârâții au arătat următoarele:
Reținerea instanței de apel este nelegală, întrucât reclamanta trebuia să formuleze în prealabil capete de cerere privind restabilirea situației anterioare de carte funciară și radierea drepturilor lor de proprietate. Prin soluția pronunțată instanța de apel concluzionează că se subînțelege că reclamanta a formulat și aceste capete de acțiune, deși prin precizarea și completarea de acțiune din data de (...) prin care a solicitat intabularea dreptului de proprietate în cartea funciară, nici măcar nu a menționat în cuprinsul înscrisului radierea dreptului lor de proprietate și bineînțeles nici nu a motivat precizarea în acest sens.
Așadar, restabilirea situației anterioare de carte funciară și radierea dreptului de proprietate al pârâților nu a format obiectul prezentei cauze, astfel că instanța s-a pronunțat asupra unor lucruri ce nu s-au cerut, încălcând astfel principiul disponibilității.
Instanța de apel a pronunțat o hotărâre nelegală, cu încălcarea principiilor legalității, contradictorialității a dreptului la apărare și a rolului activ al instanței.
Cu privire la motivul de recurs prev. de art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pârâții au arătat că reținerile instanței cu privire la intenția frauduloasă la cumpărare și reaua lor credință sunt nelegale, deoarece ei au respectat toate legile în vigoare la momentul încheierii antecontractului. Aceasta, pentru că apartamentul în litigiu nu intra în categoria imobilelor exceptate de la vânzare, din CF 7210și 10290 col. C.-N. rezultă că S. Român era proprietarul apartamentului în cauză, în cartea funciară nu a fost notată nicio cerere de retrocedare, iar ei nu au fost notificați cu privire la dorința reclamantei de a revendica imobilul.
Cu privire la depunerea diligențelor necesare pentru cunoașterea situației juridice a imobilului, pârâții au arătat că ei nu puteau aprecia valabilitatea titlului statului, stat care nu a afișat în mod public listele cu apartamentele revendicate de foștii proprietari în temeiul L. nr. 1..
Raportat la momentul încheierii contractului, nu se poate spune că ar fi existat vreun dubiu pentru care pârâții ar fi putut să aprecieze că statul nu este îndreptățit să vândă acel apartament, că față de faptul că statul era proprietar tabular, că ei nu aveau posibilitatea de a verifica titlul statului, calitatea sau îndreptățirea reclamantei față de faptul că nu au avut cunoștință de demersurile acesteia, ei au fost de bună credință la momentul încheierii contractului.
Cu privire la aplicare principiului desființării actului subsecvent, pârâții au solicitat instanței să dispună aplicarea cu prioritate a dispozițiilor C.i Europene a Drepturilor Omului, să acorde principiului securității raporturilor juridice, să țină seama de faptul că ei dețin un „bun"; în sensulart. 1 al P. nr. 1 adițional la C., situație în care admiterea acțiunii reclamantei ar constitui o ingerință a dreptului garantat prin art. 1 al P. nr.
1.
Sentința pronunțată de Tribunalul Cluj a fost atacată cu recurs și de către pârâtul C. Local al municipiului C.-N., care a solicitat modificarea deciziei în sensul admiterii apelului declarat împotriva sentinței civile nr.
4023/(...) pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca.
În motivarea recursului întemeiat pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., pârâtul a arătat că în mod greșit instanța de fond și apel au reținut că apartamentul în litigiu nu intră sub incidența L. nr. 1. și că astfel nu putea fi înstrăinat în baza acestei legi, întrucât în baza deciziei civile nr.
6. a C. de A. C. s-a constatat definitiv și irevocabil că preluarea de către stat a imobilului în litigiu a fost abuzivă și fără titlu valabil.
Admiterea ideii că acest imobil nu a făcut obiectul L. nr. 1. ar echivala cu retroactivitatea în timp a legii, ceea ce contravine principiului consacrat în art. 1 din Codul civil, care prevede că legea dispune numai pentru viitor.
Cu privire la reaua credință a vânzătorului și cumpărătorului existentă în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, pârâtul a arătat că au fost întrunite cumulativ condițiile prev. de art. 9 din L. nr. 1., în sensul că imobilul să nu fi fost restituit în natură fostului proprietar și să fi expirat termenul prev. de art. 14. Prin urmare, pârâții în calitate de chiriași ai apartamentului în litigiu, constatând îndeplinirea acestor condiții, cât și faptul că p nu intra în categoria celora care nu pot fi vândute chiriașilor, că în cărțile funciare nu era notată nicio cerere în revendicare, au fost de bună credință la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Cu privire la aplicarea art. 274 Cod proc.civ., pârâtul a arătat că au fost obligați în solidar să plătească 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată la fond, iar în apel la 2000 lei fără nicio cenzură din partea instanței.
Prin urmare, având în vedere și jurisprudența C.E.D.O., pârâtul a solicitat respingerea cererii reclamantei de obligare a pârâților la plata cheltuielilor de judecată.
Examinând recursurile declarate de pârâți prin prisma motivelor invocate, curtea reține următoarele:
Prin acțiunea promovată reclamanta a solicitat instanței să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 3. ianuarie 1997 încheiat între pârâți cu privire la apartamentul nr. 4, pentru cauză ilicită imorală și pentru faptul că actul a fost încheiat cu rea credință.
La (...) reclamanta și-a precizat și completat acțiunea în sensul ca pe lângă soluționarea capetelor de cerere formulate prin acțiunea principală, instanța să stabilească preeminența dreptului său de proprietate asupra apartamentului nr. 4 prin compararea titlului ei de proprietate cu cel al pârâților, în sensul de a se stabili că dreptul ei de proprietate este mai puternic, față de cel dobândit de către pârâți prin cumpărare de la S. Român, să se dispună intabularea în CF 7210 C.-N. a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 cu titlu de moștenire ca bun propriu.
Sentința pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca a fost atacată cu apel de reclamantă sub aspectul capătului de acțiune privind radierea titlurilor pârâților și intabularea în CF 7210 C.-N. nr. top 5083/IV a dreptului de proprietate al reclamantei cu titlu de moștenire, apelul fiind admis sub acest aspect.
Sentința a fost atacată cu apel și de către pârâți, care au criticat sentința cu privire la capetele de acțiune admise, respectiv constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare nr. 32231/(...) încheiat între pârâți, cu privire la apartamentul nr. 4, apelurile acestora fiind respinse.
Din cele reținute rezultă că reclamanta nu a solicitat niciodată, nici prin acțiune, nici prin precizarea de acțiune depusă la 3 decembrie 2007, restabilirea situației anterioare de carte funciară și radierea dreptului de proprietate al pârâților, ci doar constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare și intabularea dreptului ei de proprietate. . asupra unor lucruri care nu s-au cerut, respectiv radierea titlurilor pârâților și intabularea în Cf 7210 C. a dreptului de proprietate asupra apartamentului nr. 4 în favoarea reclamantei cu titlu de moștenire, instanța a încălcat principiul disponibilității cu privire la limitele cererii cu care a fost investită, încălcând astfel dispozițiile art. 129 alin. 6 Cod proc.civ.
D. este nelegală și sub aspectul admiterii capătului de acțiune privind intabularea în CF a dreptului de proprietate al reclamantei cu titlu de moștenire.
Intabularea dreptului de proprietate al reclamantei prin înscrierea în cartea funciară cu titlu de moștenire nu poate fi dispusă atâta vreme cât reclamanta nu a solicitat rectificarea înscrierilor în cartea funciară.
Desigur că, reclamanta urmează să dezbată succesiunea după antecesorul ei, Scrobotă N. și după dezbaterea succesiunilor succesive, poate să solicite pe care necontencioasă intabularea dreptului ei de proprietate.
În consecință, sub acest aspect, recursul pârâților este întemeiat și în baza art. 3041, art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează a fi admis, sentința civilă modificată parțial în sensul că va fi respins apelul reclamantei împotriva sentinței civile nr. 4023/(...) pronunțată de
Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr. (...).
Urmare acestei dispoziții, având în vedere că instanța de apel a obligat pârâții la plata în favoarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată, instanța va înlătura obligația pârâților la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Celelalte dispoziții ale deciziei atacate, cu privire la respingerea apelurilor promovate de către pârâți vor fi menținute, pentru considerentele care vor fi arătate în continuare, considerente care se referă și la celelalte motive de recurs invocate de pârâți, motive nefondate:
Prin decizia civilă nr. 6. martie 2007 a C. de A. C. a fost modificată în parte sentința civilă nr. 24/(...) pronunțată în dosarul nr. 7846/2000 al T.ui C., în sensul că, a fost admisă în parte acțiunea formulată de reclamanta I. V. și în consecință, s-a constatat că reclamanta, în calitate de unică moștenitoare a fostului proprietar tabular S. N. este proprietara apartamentului nr. 4 și 6 înscrise în CF 7210, situate în C.-N., str. P. nr.
27.
Prin aceeași decizie au fost menținute celelalte dispoziții ale sentinței, dispoziții care se referă la faptul că prin sentința civilă nr. 9. instanța a constatat că trecerea imobilului situat în C.-N., str. P. nr. 27, apartamentul
4, 5 și 6, în proprietatea S.ui Român s-a făcut fără titlu valabil.
Prin urmare, printr-o hotărâre judecătorească definitivă și irevocabilă, s-a constatat că imobilul în litigiu a fost preluat de S. Român cu titlu de naționalizare, fără titlu valabil, împrejurare raportat la care acest imobil nu putea face obiectul L. nr. 1., având în vedere că potrivit art. 1 alin. 1 dinaceastă lege puteau face obiectul legii doar imobilele cu destinație de locuință trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu.
Pârâții au încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 32231 cu privire la apartamentul nr. 4 în data de 8 ianuarie 1997.
Reținerile instanței de apel cu privire la valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare, sunt legale pentru următoarele considerente:
Inițial, conform art. 1 alin. 2 din Normele metodologice de aplicare a L. nr. 1., prin titlu se înțelegea și D. nr. 9., însă, ca urmare a modificărilor aduse prin HG nr. 2. și HG nr. 1., s-a nuanțat noțiunea de titlu, arătându- se la art. 3 alin. 1 că, prin imobil trecut în proprietatea statului, potrivit D.ui nr. 9. se înțelege imobilul naționalizat cu respectarea prev. art. 1 pct.
1-5 și ale art. II din decret, precum și cu respectarea identității dintre persoana menționată ca proprietar în listele anexă la decret și adevăratul proprietar al imobilului la data naționalizării. Prin prisma prev. art. 1 alin. 4 și 5 din HG nr. 1., imobilele care au fost preluate de stat cu nerespectarea acestor prevederi legale sunt considerate ca fiind trecute fără titlu în posesia statului și nu intră sub incidența L. nr. 1., ele putând face obiectul cererilor de restituire formulate de persoanele îndreptățite.
În același sens sunt și dispozițiile art. 6 alin. 2 din L. nr. 2., conform cărora, bunurile preluate de stat fără un titlu valabil, inclusiv cele obținute prin vicierea consimțământului, puteau fi revendicate de foștii proprietari sau de succesorii acestora, dacă nu fac obiectul unor legi speciale de reparație, iar conform alin. 1 din același articol, prin imobile preluate cu titlu valabil înțelegându-se cele care au intrat în proprietatea statului cu respectarea Constituției, a tratatelor internaționale la care țara noastră era parte și a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat.
Cum, în speță, există o hotărâre judecătorească irevocabilă prin care s-a constatat că imobilul a fost preluat fără titlu de către S. Român, este evident că acest imobil nu putea face obiectul L. nr. 1. și nu putea fi vândut chiriașilor.
Întrucât cererea introductivă de instanță a fost promovată de reclamantă după intrarea în vigoare a L. nr. 10/2001, este necesar că analiza valabilității contractului de vânzare-cumpărare se impune a fi făcută și prin raportare la dispozițiile acestei legi, care prevede în art. 2 alin.
2 că, persoanele ale căror imobile au fost preluate fără titlu valabil își păstrează calitatea de proprietari avută la data preluării, pe care o exercită după primirea hotărârii judecătorești de restituire.
Este adevărat că, la momentul încheierii contractului de vânzare- cumpărare dintre pârâți, S. Român era proprietar al imobilului, însă la fel de real este că, urmare a constatării preluării fără titlu a imobilului de către S. Român, prin prisma art. 2 alin. 2 din L. nr.10/2001, se consideră că fostul proprietar nu și-a pierdut niciodată această calitate și prin urmare, S. Român nu a fost niciodată proprietarul imobilului.
Potrivit dispozițiilor art. 46 alin. 2 din L. nr.10/2001, actele juridice de înstrăinare, inclusiv cele făcute în cadrul procesului de privatizare având ca obiect imobile preluate fără titlu valabil, sunt lovite de nulitate absolută, în afară de cazul în care actul a fost încheiat cu bună credință. În speță, nu poate fi reținută însă buna credință a pârâtului cumpărător, atâta vreme cât, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, prin simpla consultare a cărții funciare, cumpărătorii puteau să constate că imobilul a fost trecut în proprietatea S.ui Român în baza D.ui nr. 9. de la bunicul reclamantei, că acest imobil a fost revendicat încă din anul 1996, când reclamanta a formulat cerere de revendicare, că după data de 29 iulie
1996 a fost afișată lista imobilelor revendicate în baza L. nr. 1., listă între care se afla și imobilul în litigiu.
Având în vedere că imobilul nu făcea obiectul L. nr. 1. pentru motivele arătate, el nu putea fi vândut în temeiul acestei legi, contractul de vânzare-cumpărare fiind afectat și de o cauză ilicită, în sensul art. 948 pct. 4
C. civil, dat fiind că s-a vândut un imobil preluat de stat fără titlu și care în niciun caz nu putea face obiectul L. nr. 1.. Fiind vorba despre o preluare fără titlu, este evident că imobilul nu putea face obiectul L. nr. 1., respectiv nu putea fi vândut chiriașului în condițiile acestei legi, prin prisma art. 2 lin. 2 din L. nr.10/2001.
În concluzia celor reținute este irelevant faptul că pârâții ar fi fost de bună credință la încheierea contractului, bună credință care în speță nu există și chiar dacă ar fi existat, aceasta nu putea influența valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare atâta vreme cât avea o cauză ilicită, după cum este lipsit de relevanță faptul că, pârâții au formulat cerere pentru cumpărarea imobilului după expirarea termenului prev. de art. 14 din L. nr. 1., atâta vreme cât imobilul a fost preluat fără titlu valabil, de la antecesorul reclamantei.
În baza art. 276 Cod proc.civ., instanța va compensa cheltuielile de judecată din recurs, cheltuieli reprezentând onorariile de avocat.
PENTRU ACESTE M.IVE IN NUMELE L.
D E C I D E :
Admite în parte recursul declarat de pârâții J. M. ȘI J. R. R. și cel declarat de pârâtul C. Local al municipiului C.-N. împotriva deciziei civile nr. 208 din (...) a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică parțial, în sensul că respinge apelul reclamantei, înlătură obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată în apel.
Menține restul dispozițiilor.
Compensează cheltuielile de judecată în recurs.
D. este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din (...).
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER A. C. A. A. C. ANA I. C. B.
Red. IA dact. GC
3 ex/(...)
Jud. apel: M. T., C.V.Balint
| ← Decizia civilă nr. 229/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 1898/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
