Decizia civilă nr. 529/2011, Curtea de Apel Cluj
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
Secția civilă, de muncă și asigurări sociale, pentru minori și familie
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ Nr. 529/R/2011
Ședința publică din 10 februarie 2011
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE : A. C. J.ECĂTORI : A. A. C.
: ANA I.
G. : C. B.
S-a luat spre examinare - pentru pronunțare - recursul declarat de către reclamantul T. A. împotriva deciziei civile nr. 159 din 29 septembrie
2010 a Tribunalul Maramureș, pronunțată în dosarul nr. (...) în contradictoriu cu intimații S. I., B. I. și SC G. S., având ca obiect obligația de a face.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților au fost consemnate în încheierea de ședință a termenului din 3 februarie 2011, care face parte integrantă din prezenta hotărâre, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 10 februarie 2011.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 3108/(...), pronunțată de J. V. de Sus, s-a respinsacțiunea civilă formulată de reclamantul T. A., prin mandatar T. M., împotriva pârâtelor Ș. I., B. I. și S. V. de Sus, prin care s-a solicitat obligarea pârâtelor la reconstituirea scării secundare a imobilului situat în V. de Sus, str. 22 D. nr. 10 jud. M. sau să autorizeze pe reclamant să facă această operațiune, pe cheltuiala pârâtelor.
Reclamantul a fost obligat să plătească pârâtelor suma de 500 lei cheltuieli de judecată parțiale, restul cheltuielilor fiind compensate.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a reținut că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat la notarul public sub nr.
1426/2004, G. A. vinde numitului T. A.,etajul imobilului situat în V. de Sus, str. 22 D. nr. 10, identificat sub c.f. și nr.top., suprafață compusă din spațiu comercial și teren în suprafață de 66 m.p. De asemenea în același contract părțile stabilesc să transmită dreptul de servitute de trecere din c.f. 6469 V. de Sus în favoarea c.f. 6. și din c.f. 6469 V. de Sus în favoarea c.f. 6468/2 conform încheierii nr. 1007/1997.
Prin declarația autentificată la notarul public sub nr. 7/2007, fila 7 din dosarul T. M. (...) vânzătorul G. A., declară că la data cumpărării imobilului de către T. A., în spatele magazinului există scară de incendiu comună cu ceilalți coproprietari,fapt specificat în contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 1426/2004 și că se transmite și dreptul de servitute de trecere care include și această scară de incendiu.
Din concluziile raportului de expertiză în speță răspunsul la întrebarea
2 din chestionar, a rezultat faptul că reclamantul a cumpărat doar etajul clădirii având dreptul la servitutea de trecere pentru accesul la etaj pe terenul proprietate de stat alăturat clădirii, situat pe nr. top.
291/a/1/a/1/b/2/IX în suprafață de 5 m.p. așa cum rezultă din schița de dezmembrare nr. 2. avizată de O. M., precum și cele reținute în sentința civilă 1.,că această servitute se constituie în urma contractelor de vânzare- cumpărare a familie G. care nu are altă cale de acces decât pe traseul stabilit de exp. O. A. C. în suprafață de 9,18 m.p.,cel aferent acelei scări demolate face parte din suprafața cumpărata de SC G. S., iar cea de la etaj aferentă aceluiași spațiu,fiind cumpărată inițial de G., ulterior T. A.,acestea fiind concluziile întrebării nr. 5.
Spațiile cumpărate de SC G. S. respectiv G. A. s-au vândut celor doi chiriași,fără spații în diviziune sau servitute de trecere și fără a acorda acces sau servitute de trecere celor două gestiuni de la etaj.
Atât T. A. cât și pârâtele SC G. S. față de suprafețele cumpărate dețin suprafețe reale în plus, fapt constatat la finalul expertizei.
Reclamantul prin contractul de vânzare-cumpărare din 30 iulie 2004 a cumpărat dreptul de proprietate asupra spațiului comercial în suprafețele identificate de către cei doi experți și de asemenea i s-a transmis un drept de servitute de trecere prin același contract în favoarea imobilului cumpă- rat,pârâtele neavând nici o obligație față de imobilul de la etaj,cumpărat de către reclamant, așa cum rezultă din cercetarea la fața locului și concluziile celor doi experți.
Scara de incendiu se află pe servitutea constituită prin sentința civilă menționată mai sus,înainte ca reclamantul din cauza de față să fi cumpărat imobilul,nefiind întrunite nici unul din motivele de art. 616 și urm. din Cod civil.
Prin Decizia civilă nr. 1. din (...) pronunțată de Tribunalul Maramureș în dosarul nr. (...) s-a respins ca nefondat apelul declarat de T. A. în contra sen- tinței civile nr. 3108 din (...) pronunțată de J. V. de Sus, județul M..
A fost obligat apelantul T. A. să plătească intimatelor Ș. I. și B. I. suma de 2890 lei cheltuieli de judecată în apel.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut următoarele:
Instanța fondului a făcut o analiză completă a tuturor probelor de la dosar, reiterând aspectele din lucrările de expertiză efectuate în cauză, iar părerea formată judecătorului fondului este întregită de deplasarea la fața locului, astfel că nu se poate reține că nu s-a pronunțat asupra unei probe concludente în cauză, de altfel neprezentând relevanță, raportat la obiectul acțiunii introductive, dacă desființarea scării în litigiu s-a făcut cu sau fără autorizație.
În privința necesității analizării dreptului de proprietate asupra scării s-a reținut că prezenta cauză a urmat mai multe cicluri procesuale, aflându- se în rejudecare după casare, investirea instanței de rejudecare făcându-se prin îndrumarul de casare, în sensul că, în rejudecare instanța va verifica susținerile reclamantului, raportat la titlurile deținute de acesta, respectiv a dreptului de acces invocat și a dreptului de servitute,
Apreciind că nu se verifică nici unul din motivele de apel, prin prisma celor reținute, s-a respins apelul.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, apelantul a fost obligat la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate intimaților, conform notei de cheltuieli depusă la dosar.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul T. A. solicitândmodificarea deciziei în sensul admiterii acțiunii formulate de către reclamant, cu cheltuieli de judecată.
În motivare s-a arătat că hotărârea recurată a fost dată cu aplicarea greșită a legii, instanța săvârșind o eroare prin aprecierea că ar fi vorba despre o obligație personală a intimatelor față de reclamant deși s-a subliniat că este vorba despre un drept real de coproprietate, respectiv servitute și nicidecum despre o simplă creanță.
În mod greșit se reține că scara de incendiu se află pe servitutea constituită prin sentința civilă nr. 1. pronunțată de J. V. de Sus, servitutea constituită prin acea sentință neavând nici o legătură cu spațiul din interiorul clădirii ocupat de scara demolată de către intimați, în aceste condiții art. 616 C. fiind inaplicabil în speță, reclamantul nepretinzând nici un moment că imobilul aflat în proprietatea sa ar fi lipsit de acces la un drum public.
Instanța de apel a omis să cerceteze temeiurile juridice invocate de reclamant, în aceste condiții făcând în mod greșit aplicarea art. 616 C., nemotivând în nici un fel afirmația că nu se verifică nici unul din motivele de apel.
Dreptul real al reclamantului asupra scării în litigiu există indiferent de aprecierea că aceasta face parte din spațiul cumpărat de SC G. S. sau face parte dintr-o casă a scărilor comună spațiilor comerciale de la parter și etaj.
Astfel, în cazul în care scara, inclusă în casa scărilor comună ar reprezenta un bun distinct, faptul că acest spațiu nu a făcut obiectul contractelor de vânzare-cumpărare, fiind confirmat de expertizele efectuate în cauză, ne-am afla în prezența unui drept de coproprietate forțată și perpetuă care nu poate fi sistată prin voința unuia dintre coproprietari. Din momentul în care cele două niveluri ale clădirii au avut proprietari diferiți au fost întrunite condițiile pentru nașterea coproprietății forțate asupra casei scărilor, cota din dreptul de proprietate asupra casei scărilor transmițându- se chiar în lipsa oricărei precizări în contractele de vânzare cumpărare, potrivit principiului accesorium sequitur principale, fiind incident art. 1325
C.
În argumentarea acestui punct de vedere au fost invocate și prevederile Legii nr. 230/2007 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari.
În această situație, desființarea scării intrând în categoria actelor de dispoziție materială, acestea nu pot fi făcute decât cu acordul tuturor coproprietarilor, acord care nu a fost obținut de către pârâți, aceștia fiind deci obligați să repare în natură prejudiciul cauzat prin demolarea scării.
În situația în care s-ar aprecia că scara a fost inclusă în partea care a revenit în proprietatea exclusivă a SC G. S., acțiunea formulată de către reclamant este întemeiată, aflându-ne în prezența unui drept de servitute.
Instanța de apel a ignorat faptul că prin vânzarea parterului clădirii către un proprietar distinct au fost întrunite condițiile pentru dobândirea unei servituți prin destinația proprietarului în favoarea imobilului de la etaj.
Într-adevăr conform art. 625 C. pentru ca o servitute să fie constituită prin destinația proprietarului, legea cere ca ea să fie continuă și aparentă, însă prin excepție art. 627 C. permite ca proprietarul să poată crea prin destinația sa și o servitute necontinuă dacă această servitute se manifestă printr-un semn văzut și dacă actul care constată separația imobilelor nu conține nici o rezervă sau restricție atingătoare de servitute.
În speță proprietarul comun al imobilului, Statul Român a stabilit între cele două părți ale imobilului parter și etaj o stare de fapt corespunzătoare unei servituți de trecere, stare de fapt care prin vânzarea parterului și etajului clădirii la cumpărători diferiți s-a transformat într-un veritabil drept de servitute fiind îndeplinite toate condițiile impuse de art. 625 C.
Se mai impune precizarea că desființarea scării s-a făcut fără respectarea Legii nr. 10/1995 privind calitatea în construcții, fiind încălcate și prevederile Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 304 pct. 9 C.pr.civ., art. 274
C.pr.civ., art. 625-627 C., art. 998 C., art. 1325 C., Legea nr. 50/1991 și
Legea nr. 10/1995.
În apărare intimatele au depus la dosar un script intitulat „concluziiscrise"; prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat, cu cheltuielide judecată.
În motivare se arată că prin motivele de recurs au fost invocate chestiuni de netemeinicie a deciziei atacate și nu de nelegalitate, fiind prezentată o stare de fapt denaturată.
S-a arătat că proprietarii inițiali ai parterului și etajului complexului comercial în litigiu au fost diferiți, respectiv SC V. SA și S. V. de S.
Spațiul de la etaj s-a vândut anterior celui de la parter, prin sentința civilă nr. 1. stabilindu-se o servitute de trecere în favoarea acestuia având în vedere că nu avea cale de acces, aspect care denotă înțelegerea existentă între primii proprietari ai spațiilor de la parter și etaj în ceea ce privește nefolosirea scărilor de acces principale și secundare și cu privire la desființarea acestora.
Pârâtele au cumpărat spațiul de la parter care conform contractului de vânzare-cumpărare depus la dosar încorporează și coridorul și magazia în care exista cândva o scară de acces secundară. Această scară nu mai exista nici la data cumpărării etajului de către SC R. S. și SC I. S.
În concluzie, la data vânzării spațiilor comerciale nu existau spații comune în indiviziune forțată nefiind aplicabile dispozițiile art. 1325 C. sau ale Legii nr. 230/2007 și nici ale art. 625 C., cele două fonduri neaparținând aceluiași proprietar.
Analizând recursul declarat de către reclamantul T. A. împotriva deciziei civile nr. 1. a T. M., Curtea reține următoarele:
Raportat la motivele de recurs invocate de către reclamantul T. A. problema de drept care trebuie lămurită în vederea unei juste soluționări acauzei este aceea a regimului juridic al spațiului pe care a existat scara demolată de către pârâți.
În dosarul nr. (...) al Curții de A. C. s-a depus extrasul de CF nr. 6468
V. de Sus, extras eliberat la data de (...), din care rezultă că imobilul în litigiu compus din teren plus clădire se afla inițial în proprietatea Statului Român, dreptul de proprietate fiind înscris în CF în baza încheierii nr. (...). Clădirea înscrisă în CF apare ca fiind compusă din parter plus un nivel și spații comerciale la parter.
Din adresa nr. 148/(...) depusă în dosarul nr. (...) al T. M. rezultă că imobilul în litigiu, respectiv construcția, a fost edificată în anul 1960 în ceea ce privește parterul care a fost dat în administrarea S. V. de Sus în anul
1968, etajul fiind construit ulterior de către I. V. de Sus care în calitatea sa de proprietar l-a înstrăinat.
Raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit în dosarul nr.
1591/2006 al J. V. de Sus constată că spațiul comercial situat în V. de Sus, str. 22 D., nr. 10 s-a aflat inițial în proprietate de stat, ulterior spațiile de la parter și etaj fiind închiriate și apoi înstrăinate în favoarea unor persoane juridice.
Acest lucru este confirmat și de copia CF nr. 6. V. de Sus din care rezultă că imobilul în litigiu, respectiv etajul acestuia, s-a aflat inițial în proprietatea Statului Român, în anul 1995 în baza sentinței civile nr. 2. a J. V. de Sus înscriindu-se dreptul de proprietate al SC I. R S. V. de Sus cu titlu de cumpărare pentru o parte din suprafața etajului, din CF rezultând și restul operațiunilor succesive referitoare la acest imobil, ultimul proprietar înscris în CF fiind reclamantul T. A.
Relevant este și contractul de vânzare-cumpărare cu plata în rate încheiat sub nr. 2/(...) între Serviciul de G. C. și L. V. de Sus și SC G. S., din care rezultă că spațiul comercial de la parterul clădirii a fost înstrăinat în favoarea SC G. S. în temeiul HG nr. 505/1998 și a HCL V. de Sus nr. 10. În contract s-a prevăzut că spațiul comercial care face obiectul contractului are o suprafață utilă de 79,04 m.p., „o dată cu acesta înstrăinându-se și terenul aferent construcției și spațiul în indiviziune, cotă parte cu celelalte spații care compun acest imobil";.
Din raportul de expertiză tehnică întocmit în dosarul nr. (...) al J. V. de
Sus rezultă că suprafața utilă utilizată de către SC G. S. este de 99,30 m.p., la aceasta adăugându-se și suprafața de 3,85 m.p. aferentă rampei scării către etaj care nu este utilizată de către pârâtă. Suprafețele comune necuprinse în suprafața utilă înstrăinată, suprafețe care se suprapun peste cele ale reclamantului se întind pe 22,99 m.p. cuprinzând scara principală de acces, scara secundară de acces (cea în litigiu) și WC, restul suprafeței utile a parterului fiind de 78,29 m.p., diferența de 0,75 m.p. existentă față de suprafața care apare în contractul de vânzare-cumpărare putând fi justificată de o eroare de măsurătoare. R. la etajul clădirii expertul concluzionează în sensul că reclamantul este conform contractului de vânzare-cumpărare proprietar asupra unei suprafețe utile de 88,50 x 2 m.p., suprafața de 24,13 m.p. reprezentând spațiile în indiviziune nefiind înstrăinate prin contractul de vânzare-cumpărare inițial în care figurează S.
V. de Sus în calitate de vânzătoare și SC I. R S., respectiv SC R. S. în calitate de cumpărătoare.
Din coroborarea tuturor probelor menționate mai sus se desprinde cu certitudine faptul că situația juridică a clădirii în litigiu este aceea a unei clădiri împărțite în mai multe unități distincte, aflate în prezent în proprietatea unor persoane fizice sau juridice diferite, fiind evident raportat la compunerea acestei construcții că există spații care sunt în coproprietate forțată.
Inițial, întregul imobil în litigiu, atât clădirea cât și terenul aferent s-a aflat în proprietatea exclusivă a Statului Român, cele două societăți, SC V. V. de Sus, respectiv S. V. de Sus având numai un drept de administrare asupra unei părți din clădire, înstrăinarea etajului clădirii, iar ulterior a parterului acesteia făcându-se de către cele două persoane juridice în temeiul actelor normative emise în acest scop.
În acest sens sunt Decretul -Lege nr.61/1990, Legea nr.85/1992, H. nr.389/2006 astfel cum a fost modificată prin H. nr.505/1998.
La art.14 din Decretul-Lege nr.61/1990 și la art.10 din Legea nr.85/1992 se prevede în mod expres că în momentul vânzării locuințelor sau spațiilor cu altă destinație edificate din fondurile statului, fondurile unităților economice sau bugetare de stat, în cazul unor proprietari diferiți ai locuințelor sau spațiilor din aceeași clădire, aceștia au dreptul de proprietate comună asupra terenului aferent, spațiilor auxiliare precum și asupra tuturor bunurilor accesorii care prin natura lor nu pot fi folosite decât ca bun comun. E. deci evident că în cazul înstrăinării către proprietari diferiți a spațiilor de la parterul, respectiv etajul clădirii, spațiile care prin natura lor nu pot fi folosite decât ca bun comun sunt și rămân în coproprietate.
Atâta timp cât clădirea s-a aflat în proprietatea exclusivă a Statului
Român nu s-a pus problema unor spații din clădire care să aibă un regim juridic diferit, această problemă apărând numai în momentul în care proprietarii etajului, respectiv a parterului clădirii au fost distincți.
Faptul că în momentul înstrăinării spațiului de la parterul clădirii s-a avut în vedere atât înstrăinarea unei suprafețe care urma să revină în proprietate exclusivă a cumpărătorului cât și a alteia care urma să rămână în indiviziune, rezultă chiar din conținutul contractului de vânzare- cumpărare încheiat de SC G. S. cu S. V. de Sus, astfel cum s-a arătat mai sus. Chiar în cazul în care în contractul de vânzare-cumpărare nu s-ar fi făcut mențiunea despre spațiile în indiviziune, raportat la regimul juridic al coproprietății forțate, spațiul aflat în proprietate exclusivă nu putea fi înstrăinat fără spațiul aflat în coproprietate forțată, conform principiului
„accesorium sequitur principale";și a prevederilor din actele normative analizate mai sus.
Având în vedere aspectele reținute mai sus, stabilite pe baza probelor administrate în cauză, sunt lipsite de relevanță statuările din raportul de expertiză întocmit în cauză și din adresele emise de către unitățile vânzătoare în sensul că nu s-ar fi înstrăinat și spațiile în indiviziune ale clădirii, în aceste condiții expertul apreciind care spații se află în proprietatea exclusivă reclamantului și care în cea a pârâtei SC G. S.
În consecință, nici constatările primei instanțe menținute de către instanța de apel în sensul că ambele părți dețin suprafețe reale în plus față de cele cumpărate, spațiile comerciale de la parter și etaj înstrăinându-se fără a exista spații în indiviziune sau servitute de trecere în favoarea spațiilorde la etaj, constatări bazate pe concluziile raportului de expertiză întocmit în cauză, nu au suport probator și, în consecință, nici temei de drept.
În aceste condiții, desființarea de către pârâte a scării secundare de acces la etaj, scară edificată într-un spațiu în indiviziune al clădirii în litigiu, s-a făcut în mod nelegal, cu încălcarea regimului juridic al dreptului de coproprietate forțată, regim care presupune obligația de a nu aduce atingere drepturilor simultane și concurente de aceeași natură a celorlalți coproprietari.
Raportat la cele reținute anterior se apreciază că nu se mai impune analizarea celorlalte motive de recurs, chiar recurentul arătând că supune numai în subsidiar atenției instanței o altă abordare juridică a problemei litigioase, care rămâne lipsită de obiect în condițiile date.
Prin urmare, în temeiul art. 312 alin. 3 C.pr.civ., Curtea va admite recursul declarat de reclamantul T. A. împotriva deciziei civile nr. 159 din (...) a T. M. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o va modifica în sensul că, în temeiul art. 296 C.pr.civ. va admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr. 3108/(...) a J. V. de Sus, schimbând sentința în sensul că va admite cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâtele Ș. I., B. I. și SC G. S.
Vor fi obligate pârâtele să reconstruiască scara secundară dintre parterul și etajul clădirii situate în V. de Sus, str. 22 D. nr. 10, județul M., pe vechiul amplasament.
În temeiul art. 274 C.pr.civ. instanța va obliga intimatele Ș. I., B. I. și
SC G. S. la plata în favoarea recurentului T. A. a sumei de 9388,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecată aferente tuturor fazelor procesuale, reprezentând taxe judiciare de timbru și timbru judiciar, onorariu expertiză și onorarii avocațiale, cheltuieli de transport.
PENTRU ACE. MOTIVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite recursul declarat de reclamantul T. A. împotriva deciziei civile nr. 159 din (...) a T. M. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică în sensul că admite apelul declarat de reclamant împotriva sentinței civile nr.
3108/(...) a J. V. de S.
Schimbă sentința în sensul că admite cererea formulată de reclamant în contradictoriu cu pârâtele Ș. I., B. I. și SC G. S.
Obligă pârâtele să reconstruiască scara secundară dintre parterul și etajul clădirii situate în V. de Sus, str. 22 D. nr. 10, județul M., pe vechiul amplasament.
Obligă intimatele Ș. I., B. I. și SC G. S. la plata în favoarea recurentului T. A. a sumei de 9388,45 lei cu titlu de cheltuieli de judecată aferente tuturor fazelor procesuale.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică, azi, (...).
PREȘEDINTE,
J.ECĂTOR,
J.ECĂTOR,
A. C. A. A. C.
ANA I.
G., C. B.
Red.A.C./dact.L.C.C.
2 ex./(...)
J..apel: Ciucă V., Giuroiu Brîndușa
J..fond: Mariș G.
| ← Decizia civilă nr. 1908/2011, Curtea de Apel Cluj | Decizia civilă nr. 1797/2011, Curtea de Apel Cluj → |
|---|
