Decizia civilă nr. 1795/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
DOSAR NR. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 1795/R/2012
Ședința publică din data de 25 aprilie 2012
Instanța constituită din:
PREȘEDINTE:
M.-C. V.
JUDECĂTORI:
T. D. - președintele Secției I-a civilă
A.-T. N.
GREFIER:
M.-L. T.
S-a luat în examinare recursul declarat de pârâtul M. C.-N. PRIN P., împotriva deciziei civile nr. 116 din 22 februarie 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj, în dosar nr. (...), privind și pe reclamantul Q. G. J., precum și pe pârâții B. I., B. S., B. M. (căs. P.), B. L., B. ANA M., B. B., B. M., B. C., P. R., G. I. S., având ca obiect evacuare - anulare act.
La apelul nominal, la prima strigare a cauzei se constată lipsa părților.
C. este lăsată la a doua strigare pentru a da posibilitatea părților și reprezentanților acestora de a se prezenta la instanță.
La a doua strigare a cauzei, la apelul nominal se constată lipsa părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că la data de 25 aprilie 2012, reclamantul-intimat a depus la dosar, prin fax, întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca nefondat, la care a fost anexată practică judiciară
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 16602/(...) pronunțată de Judecătoria Cluj- Napoca în dosar nr. (...) a fost admisă cererea extinsa formulata de reclamantul Q. G. în contradictoriu cu pârâții B. E., B. I., B. S., P. R. si soția B. M. prin căsătorie P. în nume propriu si in calitate de reprezentanți legali ai minorei P. L., B. L. si soția B. M. in nume propriu si in calitate de reprezentanți legali ai minorilor B. S. și B. I., B. C., G. I. S. si soția B. Ana M. căsătorită G. in nume propriu si in calitate de reprezentanți legali ai minorei G. B., a pârâtului B. B., s-a constatat nulitatea absoluta a actului adițional 2 la contractul de închiriere nr. 27913/(...) încheiat intre pârâtul B. E. si M. C. N., având ca obiect imobilul situat in C. N. str. M. nr. 19 apartamentul 2, s-a dispus evacuarea pârâților din imobilul situat in C. N. str. M. nr. 19 ap 2 și 8 si au fost obligați pârâții persoane fizice la predareafolosinței apartamentelor 2 si 8.
Au fost obligați pârâții in solidar la plata către reclamant a sumei de
694 lei cheltuieli de judecata
Pentru a pronunța această sentință, instanța a reținut că potrivit deciziei civile nr.1433/R/2006 a C. De A. C. s-a admis acțiunea numitului O. Z. moștenitor fiind reclamantul G. Q. si s-a constatat nelegala preluare de către stat a imobilului situat in C.-N. str. M. nr. 19 așa cum reiese si din încheierea de îndreptare a erorii materiale din (...) a aceleiași instanțe.
Din sentința civila nr. 4. a T. C., reiese ca P. M. C.-N. a fost obligat sa emită in favoarea defunctului O. Z. dispoziție prin care sa dispună restituirea in natura printre altele si a apartamentelor 2si 8 din imobilul situat in C. N. strada M. nr.19 si sa propună acordarea de despăgubiri pentru apartamentele 6 si 7.
In urma acestei hotărâri s-a emis dispoziția de restituire 4. prin care s-au restituit in natura si apartamentele 2 si 8 iar la data de (...) f 11 s-a procedat la predarea apartamentelor de mai sus in favoarea reclamantului
Reclamantul si-a înscris dreptul de proprietate asupra celor doua apartamente in cf 2.-C1-U2 C. SI CF 2.-C1-U6 la (...).
Prin contractul de închiriere nr. 27913/(...) C. Local Al M. C.-N. in calitate de proprietar a închiriat pârâtului B. E. in calitate de titular apartamentul nr. 6 din C.-N., str. M. nr.19 termenul închirierii fiind (...)
Ulterior la (...) s-a încheiat actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere de mai sus prin care in baza OG 4. , OUG 44/2009 si a altor acte normative s-a prelungit durata contractului de închiriere de mai sus cu încă
5 ani de la (...) si până la (...) obiectul închirierii fiind apartamentul 2 din același imobil.
Instanța a apreciat că M. C.-N. la data încheierii actului adițional nr.
2 la contractul de închiriere, respectiv la (...), nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului in litigiu, in mod eronat fiind trecut apartament 6 in contractul inițial așa cum si părțile au declarat ședința publica din (...), in realitate fiind vorba de apartamentul nr. 2
De altfel așa cum s-a susținut in ședința publica din (...) s-a arătat de părți că pârâții ocupa apartamentele 2 si 8.
Locatorul nu putea prelungi contractul de închiriere cu titularul B. E. pe perioada (...)-(...) in condițiile in care anterior prin hotărâri judecătorești irevocabile, opozabile locatorului, parte în proces, se constatase nelegala preluare a imobilului de către stat.
OUG 44/1999 permitea prelungirea contractelor de închiriere pentru imobilele cu destinație de locuința restituite foștilor proprietari până la (...) si nicidecum după aceasta dată.
In consecință, actul adițional încheiat are la baza o obligație a unui neproprietar motiv pentru care s-a aplicat sancțiunea nulității absolute a actului încheiat.
Pârâții si inclusiv titularul de contract au aflat anterior încheierii actului adițional, așa cum au declarat in ședința publica din (...), proprietarul se afla in proces cu Primăria respectiv cam de prin 2007-2008 iar din adresa comunicata de pârâtă reiese că, C. Local al M. C.-N. a comunicat pârâtului B. E. in iunie 2002 ca imobilul in litigiu este revendicat.
Este inechitabil, așa cum practica CEDO in materie a statuat, ca proprietarii să fie obligați sa suporte sarcini exorbitante, disproporționate,încălcându-se astfel art. 1 din Protocolul 1 CEDO, prin protejarea categoriei sociale a chiriașilor, deci prin ruperea justului echilibru dintre cele două categorii.
In acest sens, instanța nu a reținut apărarea pârâtului M. C.-N. care a invocat in favoarea sa prevederile art. 25 alin 4 din Legea nr. 10/2001, respectiv ca acesta in calitate de posesor putea dispune de imobil in sensul încheierii actului adițional contestat ,având in vedere că până la data încheierii actului adițional proprietarul nu fusese pus in posesie.
Această interpretare este făcută in contra spiritului Legii 10/2001, practic pârâta reușind doar să contureze propria culpa prin aceea ca a emis dispoziția de restituire doar la un an de la obligarea sa prin hotărâre judecătorească in acest sens.
Mai mult, in acest interval de timp a încheiat actul adițional contestat, deși știa ca s-a dispus restituirea in natura si deci nu mai putea dispune de bun, iar predarea in posesie a făcut-o aproape la 6 luni după emiterea dispoziției, creând astfel vădite neajunsuri proprietarului recunoscut de justiție.
In consecință, in urma admiterii acțiunii extinse s-a constatat nulitatea absoluta a actului adițional 2 la contractul de închiriere nr
27913/(...) încheiat intre pârâtul B. E. si M. C. N., având ca obiect imobilul situat in C.-N. str. M. nr. 19 apartamentul 2, iar in temeiul disp. art. 480 cod civil , in lipsa oricărui titlu, s-a dispus evacuarea pârâților din apartament.
Prin decizia civilă nr. 116/A/(...) a T. C. au fost respinse apelurile declarate de pârâții M. C. N. prin P., B. I., B. M., B. L., B. B., P. R. în contra sentinței civile nr. 16602 din (...) pronunțată în dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N., care a fost menținută în totul.
Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut următoarele:
Din cuprinsul motivelor de apel a reieșit că apelantul M. C.-N. încearcă să se prevaleze de împrejurarea că, deși titlul executoriu in baza căruia a emis dispoziția de restituire în natură a apartamentelor 2 și 8 exista din (...), a executat cu întârziere obligația cuprinsă în acesta și anume, la data de 9 august 2010.
Or, nimeni nu se poate prevala de propria sa culpă pentru obținerea unui drept, inadmisibilitatea invocării propriei culpe constituind un principiu de drept demult consacrat.
Dispozițiile art. 25 alin. 4 din Legea 10/2001, care atribuie dispoziției de restituire valoarea de act autentic și dovadă a proprietății numai după îndeplinirea formalităților de publicitate imobiliară, îi vizează pe terți și nu pe părțile raportului de restituire, acestea având cunoștință despre actul de restituire mai înainte de înscrierea în cartea funciară a dispozițiilor acesteia.
Or, M. C.-N., fiind unitatea deținătoare a imobilului respectiv, a fost parte în procedura de restituire, a avut cunoștință despre obligația restituirii impusă de pe cale judiciară, și nu se poate prevala de omisiunea înscrierii dreptului dobândit de către reclamanți în cartea funciară.
În mod corect a reținut prima instanță că la momentul încheierii actului adițional M. C.-N. nu mai avea calitatea de proprietar al imobilului pentru a dispune de el în sensul închirierii.
Posesia unui terț asupra unui bun, ca stare de fapt, poate produce oarecare efecte împotriva proprietarului, numai dacă este de bună credință.
În speță, din momentul în care obligația M. C.-N. de a restitui imobilul reclamantului a fost certă prin rămânerea irevocabilă a hotărârii judecătorești care a dispus restituirea, buna credință a pârâtului a încetat.
Din acel moment -(...) - M. C.-N. nu mai era îndreptățit la deținerea bunului și la încheierea unor acte juridice având ca obiect folosința acestuia.
Reclamantul și-a îndeplinit obligațiile prev. de art. 13 din Legea
10/2001, căci a recunoscut pârâților dreptul la folosința imobilului până la expirarea contractului de închiriere in derulare la momentul pronunțării hotărârii de restituire, prelungit în temeiul disp. a OUG 8/2004.
Termenul de 5 ani la care se referă art. 15 din Legea 10/2001 privește imobile pentru care contractele de vânzare-cumpărare ale chiriașilor au fost anulate pe cale judiciară, or in speță, o atare situație nu este incidentă, aplicarea disp. art. 15 din Legea 10/2001 fiind exclusă.
Susținerea apelanților B. I., B. M., B. L., B. B., P. R. potrivit căreia nu au avut cunoștință de revendicarea imobilului, nu corespunde realității adresa nr. 1246/451/(...) aflată la fila 88 dosar dovedind contrariul.
Încheierea contractului de închiriere de către pârâți cu ignorarea faptului că M. C.-N. nu mai avea îndreptățirea de a dispune de apartamentele in litigiu, a fost făcută în scopul fraudării intereselor reclamantului, fraudă care atrage caracterul ilicit al cauzei și implicit nulitatea, raportat la disp. art. 966 Cod civil.
Nu mai există vreun temei legal care să oblige proprietarii la încheierea contractelor de închiriere, câtă vreme disp. OUG 44/209 prevede prelungirea contractelor de închiriere numai pentru imobilele aflate in proprietatea Statului, nu și a persoanelor fizice.
Împotriva acestei decizii a declarat re curs pârâtul M. C.-N., solicitând admiterea, modificarea deciziei în sensul admiterii apelului, cu consecința respingerii acțiunii.
În motivarea recursului pârâtul a invocat următoarele aspecte vizând nelegalitatea deciziei.
Imobilul în litigiu a fost restituit în natură reclamantului, în baza
Protocolului de predare-preluare nr. 877/(...), dată de la care s-a sistat chiria pârâților.
Până la data predării imobilului către fostul proprietar M. C.-N. a deținut posesia spațiului.
În baza atributelor posesiei, până la (...) recurentul, chiar dacă nu deținea calitatea de proprietar al spațiului, era îndreptățit să perceapă de la intimații chiriași chiria lunară.
Reclamantul este ținut de respectarea prevederilor OUG nr. 4. și art. 13 și 15 din Legea nr.10/2001 privind protecția chiriașilor.
Nulitatea absolută a actului adițional nu poate fi invocată întrucât aceasta sancționează nerespectarea, la încheierea actului juridic, a unei norme care ocrotește un interes general, obștesc.
Ori, în speță, nulitatea absolută a unui act adițional la un contract de închiriere nu îndeplinește aceste condiții.
Prin întâmpinarea formulată (f.21), reclamantul a solicitat respingerea recursului ca nefondat și obligarea pârâtului recurent la plata cheltuielilor de judecată.
Analizând recursul formulat prin prisma motivelor invocate, curteaconstată că acesta este nefondat, urmând a fi respins pentru următoareleconsiderente:
Reclamantul este proprietarul imobilului situat în C.-N., str. M. nr 19, respectiv a apartamentelor nr. 1,2,3,4,5 și 8 din acest imobil, acestea fiindu-i restituite în natură în baza dispoziției nr. 4844/(...), emisă de P. mun. C.-N..
Dispoziția a fost emisă în baza unei hotărâri judecătorești irevocabile, prin care s-a dispus obligarea pârâtului P. mun. C.-N. să emită în favoarea reclamantului O. Z. dispoziție de restituire în natură a apartamentelor nr.
1,2,3,4,5 și 8 din imobilul situat în C.-N., str. M. nr. 19. Hotărârea judecătorească definitivă și executorie este decizia civilă nr. 9/A/(...) a C. de
A. C.
Imobilul a fost predat efectiv în posesia reclamantului în baza Protocolului de predare-preluare a imobilului nr. 877/45/(...), reclamantul întabulându-și dreptul de proprietate în cartea funciară asupra apartamentelor restituite la (...).
La data de (...) pârâtul recurent a încheiat cu pârâții intimați actul adițional nr. 2 la contractul de închiriere nr.27913/(...), în baza căruia a prelungit durata contractului de închiriere a apartamentului nr. 2, pe o perioadă de 5 ani, de la (...) până la (...).
Reiese din cele arătate că pârâtul M. C.-N. avea cunoștință că apartamentele din imobil, între care și apartamentul 2, urmează a fi restituit persoanei îndreptățite încă de la data de (...).
Faptul că s-a tergiversat emiterea dispoziției de restituire în natură până la data de (...), precum și punerea în posesie a persoanei îndreptățite cu apartamentele restituite, până la data de (...), constituie, așa cum corect au reținut instanțele de fond, o culpă gravă a pârâtului, de care acesta nu se poate prevala.
Posesia pe care o invocă pârâtul recurent susținând că a deținut-o până la (...) a fost una viciată, întrucât posesorul știa că adevăratul proprietar, lipsit din cauza pârâtului de elementul posesiei, este reclamantul, iar acest lucru îl știa încă din luna ianuarie 2009, astfel încât încheierea la (...) a actului adițional cu chiriașii este lovită de nulitate.
Referitor la obligația reclamantului de a respecta dispozițiile OUG nr.
4. și art. 13 și 15 din Legea nr.10/2001, aceasta nu poate fi invocată cu succes, întrucât prelungirea contractelor de închiriere prevăzută de OUG nr. 4. a durat până la (...), fiind prelungită ulterior până la (...), acesta fiind ultimul termen, care nu a mai fost urmat de o nouă prelungire. Prin urmare, după data de (...) nu se mai poate vorbi de o prelungire a contractelor de închiriere în baza acestui act normativ.
În ce privește termenul de 5 ani prevăzut de art. 15 din Legea nr.10/2001, acesta vizează situația contractelor de vânzare-cumpărare cu privire la care s-a constatat nulitatea, în speță, această situație nefiind incidentă.
În fine, motivul de recurs vizând faptul că nulitatea absolută a unui act adițional la un contract de închiriere nu îndeplinește condiția ca norma invocată ca fiind încălcată cu ocazia încheierii actului să ocrotească un interes general, obștesc, este, la rândul său, nefondat.
Prin încheierea actului adițional nr. 2 în circumstanțele anterior arătate, este evident că pârâtul a manifestat un comportament abuziv, fraudând grav interesele reclamantului, care avea deja la data încheierii acestui act calitatea de proprietar asupra apartamentului nr. 2, recunoscută de justiție.
Prin această fraudă pârâtul a încălcat dreptul de proprietate al reclamantului ocrotit de dispozițiile art. 480 C. civil, art. 20 din
Constituție, în dreptul intern, precum și de toate prevederile de drept internațional care ocrotesc acest drept fundamental - art. 1 din Protocolul nr. 1 la C., precum și Convenția Europeană a Drepturilor Omului.
Raportat la această fraudă, în mod corect s-a dispus constatarea nulității absolute a actului adițional nr. 2 la contractul de închiriere încheiat între pârâți.
De subliniat este faptul că nulitatea - fie absolută, fie relativă - produce același efect : lipsirea de efecte a actului încheiat cu încălcarea prevederilor legale.
Pentru aceste motive, în baza art. 312 alin. 1 Cod proc.civ., recursul va fi respins.
În temeiul art. 274 alin. 1 Cod proc.civ., recurentul va fi obligat să plătească intimatului Q. G. J. suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocat potrivit chitanței depuse la dosar.
PENTRU ACESTE M.IVE,
ÎN NUMELE LEGII, D E C I D E :
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M. C.-N. prin P. împotriva deciziei civile nr. 116 din 22 februarie 2012 a T. C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.
Obligă recurentul să plătească intimatului Q. G. J. suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 25 aprilie 2012.
PREȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER M. C. V. T. D. A.-T. N. M. L.T.
Red. MV dact. GC
2 ex/(...)
Jud.apel: M.T., C.V.Balint
| ← Decizia civilă nr. 4993/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 4416/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
