Decizia civilă nr. 2920/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2012)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr. (...)

DECIZIA CIVILĂ NR. 2920/R/2012

Ședința din 14 iunie 2012

Instanța constituită din:

PREȘEDINTE: ANA I. JUDECĂTOR: A. C. JUDECĂTOR: A.-A. P. GREFIER: C. B.

S-a luat în examinare recursul formulat de reclamanții F. N. A. ȘI F. A. C., precum și recursul declarat de pârâții S. V. ȘI S. ANA împotriva deciziei civile nr. 5. din 25 ianuarie 2012 a T. C. în dosarul nr. (...), având ca obiect pretenții.

La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reclamanții recurenți F.

N. A. și F. A. C., asistați de avocat C. C., pârâtul intimat S. V., asistat de avocat B. M. și avocat B. R., care o reprezintă și pe pârâta intimată S. Ana, lipsă fiind celelalte părți.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei, după care se constată că la data de 21 mai

2012, s-a depus la dosar răspuns la adresa efectuată la termenul anterior către S. de E. I. a P. C.

Reprezentanta pârâților intimați arată că își susține cererea de repunere în termenul de recurs.

Reprezentantul pârâților intimați depune la dosar un plan de amplasament și delimitare a imobilului cu privire la suprafața de teren și drumul de acces, semnat de către părți și extras de carte funciară nr. 1366

N, C.-N..

Curtea, în urma deliberării, față de cercetările efectuate în cauză cu privire la data comunicării deciziei pronunțată de instanța de apel, ca calitatea persoanelor care au semnat dovada de comunicare a deciziei, la data depunerii declarației de recurs, curtea constată că pârâților S. nu li s- a comunicat decizia civilă nr. 5./(...), întrucât semnăturile de pe dovezile de comunicare a acestei decizii aflate la f. 110-111, aparțin unor cu totul altor persoane, astfel că pârâții S. V. și S. Ana, sunt în termenul de recurs, nefiind nevoie de repunerea în termenul de recurs. Reprezentanta reclamanților recurenți arată că nu are cereri de formulat în probațiune.

Reprezentanții pârâților recurenți arată că nu au cereri de formulat în probațiune.

Nemaifiind alte excepții sau cereri, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul asupra recursului.

Reprezentanta reclamanților recurenți solicită admiterea recursului , în principal, modificarea în parte a decizie atacate în sensul admiterii apelului astfel cum a fost formulat.

În subsidiar, casarea deciziei atacate cu consecința trimiterii dosarului instanței de fond pentru completarea probațiunii, cu cheltuieli de judecată

În opinia sa, în motivarea deciziei atacate nu există nici o mențiune cu privire la respingerea petitului privind penalitățile de întârziere, decizia fiindsub acest aspect, complet nemotivată, încălcând dispozițiile art. 261 alin. 1 pct. 5 C. proc. civ..

Al doilea motiv de recurs vizează respingerea cererii de predare a suprafeței de 25 mp constituind calea de acces, apreciază că se impune clarificarea acestor aspecte prin efectuarea unei expertize topografice în cauză, în condițiile în care aceasta este o probă posibil a fi administrată, doar în fața instanței de fond.

Apreciază că hotărârea instanței de apel este nelegală, întrucât au fost aplicate în mod greșit dispozițiile art.1203 C.Civil, privind prezumțiile legale, pe de o parte, iar pe de altă parte, a dat prioritate unor aspecte subiective în dauna convenției părților prin încălcarea art. 969 C. Civil.

Curtea, pune în discuția reprezentantei reclamanților recurenți să arate care dintre motivele de recurs se regăsesc în art.304 pct. 7 și 9

C.proc.civ. și care se referă la motive de nelegalitate.

Reprezentanta reclamanților recurenți arată că toate motivele se încadrează în motive de nelegalitate. P. motiv de recurs se încadrează în art. 304 pct. 7, iar celelalte motive de recurs se încadrează în art.304 pct. Cod proc.civ.

Reprezentanta pârâților recurenți solicită respingerea recursul declarat de către reclamanții recurenți ca netemeinic.

Susține că critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 privind nemotivarea de către instanța de judecată a pretențiilor de a li se achita reclamanților penalități de întârziere este nefondată, în condițiile în care în fața instanței de apel aceștia nu au criticat soluția instanței de fond cu privire la capătul de cerere de acordare a penalităților de întârziere.

În ce privește a doua critică din motivele de recurs, apreciază că reclamanții încearcă în mod mascat să formuleze cereri noi în fața instanței de recurs, fapt ce vine în contradicție cu dispozițiile art. 24 C.proc. civ. combinat cu dispozițiile art. 316 C.proc. civ.

În opinia sa, instanța de apel a analizat clauzele din convenție care au fost avute în vedere de părți la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar momentul la care trebuie să ne raportăm este de la data încheierii convenției și data notificării din anul 2008. În ce privește celelalte critici cu privire la neîndeplinirea obligațiilor asumate solicită respingerea acestora ca inadmisibile.

Reprezentantul pârâților recurenți solicită respingerea recursului declarat de către reclamanții recurenți.

Solicită admiterea recursului declarat de pârâții recurenți, modificarea deciziei atacate în sensul admiterii apelului formulat cu consecința respingerii ca neîntemeiată a cererii de chemare în judecată formulată de reclamanți și admiterea cererii reconvenționale formulate de pârâți, cu obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată conform chitanței depuse la dosar.

Consideră că instanța de apel a păstrat, cu totul eronat, interpretarea dispozițiilor contractuale peste conținutul lor concret, păstrând așa cum a dispus instanța de fond, în sarcina lor și alte obligații decât cele în mod valabil și consimțit asumate.

Din probele administrate rezultă că pârâții și-au îndeplinit obligațiile ce le reveneau, de a executa construcția imobilului, de a proceda la înscrierea acestuia în CF și de a se prezenta la notar pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

C U R T E A

Prin sentința civilă nr. 9. pronunțată în dosarul nr. (...) al J. C.-N. a fost admisă în parte cererea de chemare in judecata formulata de reclamanții

F. N. A. si F. A. C., în contradictoriu cu paratii S. V. si S. Ana, a fost respinsă ca neîntemeiata cererea reconvenționala formulata de paratii, reclamanți reconvenționali și au fost obligați parații la executarea gardului de împrejmuire a proprietății ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de parți la data de (...), in conformitate cu clauzele contractuale, din plasa de sarma pe stâlpi metalici.

Au fost respinse celelalte capete de cerere din acțiunea principala. Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut că la data de (...), intre parați, in calitate de promitenți vânzători, prin reprezentant, si reclamanți, in calitate de promitenți cumpărători, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată prin care primii se obligau să transmită prin act autentic dreptul lor de proprietate asupra imobilului constând din casa de vacanta compusa din parter (1 garaj, 1 hol, 1 baie, 1 încăpere pentru centrala termica, camera, debara) si mansarda (1 bucătărie, 1 living, 3 dormitoare, 1 baie, 1 hol si terenul aferent in suprafața de 418 m.p., precum si cota parte de 25 m.p. din terenul reprezentând calea de acces, conform planului, din terenul înscris in CF nr. 1366, nr. top 3612/(...)/1/2/1, pentru prețul de 190.000

E., din care reclamanții au achitat cu titlu de avans suma de 95.000 E., diferența urmând a fi achitata in termen de 15 zile de la semnarea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, prin credit bancar, sub sancțiunea penalităților de 0,5% pe zi asupra diferenței de preț, respectiv rezoluțiunea contractului de plin drept a convenției pentru depășirea cu 30 de zile a termenului de plata, potrivit înscrisurilor de la filele

8-11 si 13 dos. si recunoașterilor parților in ce privește plata avansului.

Potrivit clauzelor contractuale stipulate la pct. 2.1, din convenție, pârâții s-au obligat execute construcția in cauza potrivit autorizației de construire 411/(...) si proiectului autorizat si cunoscut reclamanților, care fac parte integranta din contract, cu amenajările arătate in anexa 1, printre care, la exterior s-a menționat un gard de împrejmuire a proprietății din plasa pe stâlpi metalici, iar la interior șapa autonivelantă, centrala termica individuala Viessman, rețeaua de încălzire realizata cu țevi de polipropilena pana la punctele unde se vor monta calorifere, casa urmând a fi predată fără geamuri si ușa de la garaj, care cad în sarcina cumpărătorului, ce s-a obligat sa le monteze.

Obligația de finalizare a actelor si lucrărilor a fost convenita de parți pana la data de (...), potrivit pct. 4.1. din contract, după care vânzătorii trebuiau sa înștiințeze pe cumpărători ca sunt îndeplinite cerințele convenite, in scopul încheierii actului autentic in termen de 7 zile, întârzierea recepției atrăgând penalități de întârziere de 0,5% pe zi din suma încasata.

Apoi, conform clauzei contractuale de la pct. 5.4, părțile au stabilit că predarea-primirea imobilului va fi realizata înaintea încheierii contractului in forma autentica, sens in care promitenții vânzători s-au obligat sa invite promitenții cumpărători la o inspecție prealabilă a casei, înainte de recepția finala, când, dacă sunt semnalate defecțiuni, acestea vor fi menționate intr- un proces verbal de inspecție si vor fi remediate in 30 de zile calendaristice, de către vânzători, in caz contrar, de către cumparatori pe cheltuiala vânzătorilor (pct. 4.2.).

In același timp, potrivit art. 6.1. din convenția parților, răspunderea contractuala este antrenata in sarcina parții care din culpa nu executa sauîntârzie cu mai mult de 15 zile calendaristice executare unei obligații esențiale din contract.

Prin A. adițional de la fila 12, părțile au convenit asupra modificării compartimentării etajului la casa in construcție si a dimensiunii unor geamuri, iar prin A. adițional de la fila 19, urmare solicitării promitenților cumpărători, părțile au convenit executarea unor lucrări suplimentare, neidentificate, in valoare de 24000 E., din care reclamanții s-au obligat sa plătească până la (...) suma de 12000 E., suma de 3000 E. pana la (...) si diferența la finalizarea lucrărilor, din care pârâții recunosc ca s-a achitat

15000 E..

Prin actul adițional din (...), părțile au convenit montarea altei centrale termice, pentru care reclamanții s-au obligat sa plătească suplimentar 1200

E..

Urmare convocării reclamanților prin executorul judecătoresc, pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare autentic si informarea ca predarea-primirea imobilului se va face in aceeași zi cu cea stabilita de aceștia pentru încheierea contractului autentic, la data de (...), reclamanții si pârâții - prin același reprezentant, deopotrivă, au încheiat un proces-verbal de constatare, in prezenta martorilor N. A., F. M. și T. M., prin care au constatat unele neconcordante cu articolele din anexa 1 a antecontractului in discuție, constând in nerealizarea branșamentului individual de gaz metan si apa, a consolidării zidului din spatele casei, a gardului de împrejmuire a proprietății din plasa pe stâlpi metalici, rețelelor de telefonie, cablu TV, internet, a sapei autonivelantă si rețelei de încălzire, nemontarea ușii de la intrare si a centralei termice si nefinalizarea lucrărilor de amenajare a încăperii situata la demisol, ce face obiectul actului adițional nr. 1.

Procesul verbal din aceeași data, încheiat de reprezentantul pârâților, a fost semnat de martorii V. C., P. D. si C. S., iar in cuprinsul sau s-a consemnat ca lucrările de edificare a imobilului contractat au fost executate conform convenției parților, insa pentru ca reclamanții nu si-au îndeplinit obligația de montare a geamurilor construcției, cu toate ca au fost notificați in acest sens, date fiind temperaturile scăzute, constructorul a fost in imposibilitate de a efectua lucrările de turnare a sapei autonivelantă, realizarea rețelelor de telefonie, cablu TV, internet, încălzire si montare a centralei termice.

Reclamantul F. A. N. a refuzat semnarea procesului verbal întocmit de reprezentantul pârâților, astfel cum a recunoscut prin răspunsurile date la interogator.

Dobândirea actelor necesare încheierii contractului de vânzare- cumpărare de către parați a fost verificată cu dovezile administrate, respectiv la (...), aceștia au dobândit certificatul de atestare a edificării construcțiilor, iar la (...) au procurat extrasul CF nr. 1., in care a fost înscris terenul in suprafață de 418 m.p. si construcția aferenta (f. 40, 41 dos.), terenul reprezentând calea de acces in suprafață de 136 m.p. fiind înscris în CF nr.

1366N C., sub nr. top 3612/(...)/1/2/2.

Ulterior, intre parți au fost comunicate mai multe notificări reciproce, respectiv : la (...), reclamanții reproșează paraților ca terenul nu are suprafața de 418 m.p. cat este trecut in contract si CF, iar din cauza ca nu au respectat termenul de predare din (...) si datorita faptului ca începând cu (...) condițiile de creditare ale băncilor s-au înăsprit, suma pe care o pot împrumuta este de 68500 E., pe care le propun sa o accepte ca diferența de preț, iar pentru întârziere le pretind penalități de întârziere, care până la (...) sunt in sumă de 24750 E., care au compensat diferența; la (...) reclamanțiiau arătat ca au făcut o noua inspecție la imobil, la (...) si au constatat ca nu au fost realizate gardul împrejmuitor si sapa autonivelanta in hol, garaj si birou si nu a fost montata centrala termica, solicitând finalizarea lucrărilor, încheierea actului constatator in acest sens, după care au fsot de acord sa se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului autentic, iar la (...), revin cu aceleași solicitări de executare a lucrărilor si plata penalităților de întârziere, iar pârâtii au solicitat reclamanților - la (...), respectarea prevederilor contractuale de la pct. 4.1. si sa se prezinte la notarul public pentru încheierea contractului autentic de vânzare cumpărare, in caz contrar devenind incidente clauzele contractuale privind plata penalităților de întârziere, respectiv rezoluțiunea convenției.

Coroborând dovezile administrate, înscrisuri, interogatorii, depoziții de martori si expertiza tehnica administrata in cauza, instanța a reținut ca acțiunea civila formulata de reclamanți este numai in parte întemeiata.

Astfel, conform Raportului de expertiza administrat in cauza, gardul împrejmuitor al imobilului este executat conform contractului doar parțial si anume pe latura vestica, pe celelalte laturi, cu excepția zonei dintre cele doua apartamente ale imobilului, unde realizarea lui nu este fizic posibila si parțial a laturii nordice, unde trebuie montate porți de acces la garaj si apartament, la care pârâtii nu s-au obligat, acesta nu corespunde descrierii din contract, fiind executat din sarma ghimpata, respectiv din plasa sudata din otel beton.

Din aceeași lucrare de specialitate coroborata cu procesul verbal întocmit de executorul judecătoresc la (...), rezulta ca sapa autonivelanta in hol si birou a fost executata, chiar daca peste termenul contractual, ceea ce confirma susținerile paraților, iar in ce privește sapa autonivelanta in garaj, pretenția reclamanților nu se verifica cu proiectul construcției, care face parte integranta din contract, in care se prevede ca in garaj se aplica ciment rolat. Mai mult, martorul P. V. T. a arătat ca in garaj exista montat un sifon de pardoseala, cu panta de scurgere, peste care nu se aplica sapa autonivelanta.

De asemenea, expertul a retinut prin raportul de expertiza ca rețeaua de încălzire din conducte tip Rehau universal de polipropilena a fost realizata de la distribuitor si pana la punctele unde se vor monta caloriferele, drept care si aceasta pretenție a reclamanților se dovedește a fi neîntemeiata.

Relativ la faptul ca centrala termica nu a fost montata, fapt necontestat de pârâți, din analiza depozițiilor martorilor audiați se desprinde concluzia ca pârâții au solicitat reclamanților montarea ferestrelor la imobil si a ușii de la garaj, atât pentru realizarea lucrărilor ce mai erau de executat la (...), in scopul prevenirii degradării lor de anotimpul rece, cât si pentru a preîntâmpina sustragerea centralei, care a fost procurata de reclamanți si putea fi montata oricând.

Din aceasta perspectiva, cu toate ca potrivit convenției parților, predarea imobilului nu era condiționata de montarea ferestrelor si ușii de la garaj, solicitarea pârâților făcuta in scopul asigurării securității centralei termice de o valoare relativ mare si prevenirea degradării lucrărilor ramase de executat pe timp de iarna, a fost apreciată ca fiind pertinentă.

Ori, conform răspunsurilor date de reclamantul F. N. A. la interogator, acesta a montat ușa de la garaj doar la (...), iar sticla la geamurile mari nu este montata nici in prezent, astfel ca afirmația sa potrivit căreia intenționează sa monteze sticla la geamurile imobilului numai cu o zi înainte de a se muta, pentru a le proteja, in condițiile in care si centrala termica valorează 3500 E. fiind expresia relei-credințe.

Cat privește solicitarea de obligare a paraților la finalizarea lucrărilor de amenajare a încăperii aflata la demisol, ce face obiectul actului adițional nr. 1, instanța a retinut ca pretenția reclamanților este nedovedita in condițiile in care lucrările respective nu au fost identificate nici prin acțiunea introductiva, ele nu se regăsesc in nici unul din actele adiționale încheiate de parți si nu au fost menționate de nici unul dintre martorii audiați, așa încât, conținutul lor nu a fost identificat nici de către expert.

De asemenea, cererea privind obligarea paraților la predarea cotei parți de 25 m.p. teren aferent afectat caii de acces la imobil nu a putut fi primita de instanța, pe de o parte deoarece predarea fizica a unei cote parți, abstracta, matematica este imposibila, iar corespondentul sau fizic, determinat, deservește in tot pe fiecare dintre coproprietari, astfel ca nu se cuvine in mod exclusiv reclamanților, iar pe de alta parte, predarea acesteia, in mod singular, nu este justificata sub nici un aspect.

In același timp, motivarea acestei cereri a reclamanților, respectiv faptul ca imobilul nu se regăsește in CF este in contradicție cu cuprinsul extrasului CF anexat la dosarul cauzei, iar faptul ca unul dintre proprietarii vecini le-a pretins sa afecteze 3 m din frontul la strada al terenului pe care este amplasata construcția, este străin de obiectul cauzei si nu este imputabil.

Data fiind starea de fapt reținuta in baza dovezilor administrate, din perspectiva clauzei înscrisa la art. 6.1. din convenția parților, cat si prin aplicarea dispozițiilor art. 1070 C. civ., instanța a apreciat ca cererea de obligare a paraților la plata penalităților de întârziere este neîntemeiata.

Astfel, singura lucrare ce se dovedește ca nu a fost realizata de parați dintre cele relevate de reclamanți o reprezintă edificarea gardului împrejmuitor, pe laturile unde construirea lui este posibila, respectiv împrejmuirea nu a fost realizata corespunzător convenției parților, din plasa de sarma pe stâlpi metalici, dar care nu a putut fi considerata obligație esențiala in raport de ansamblul lucrărilor la care pârâtii erau ținuți si interesul de care se prezuma ca sunt animați reclamanții.

In acest context insa nici pretențiile pârâților, reclamanți reconvenționali privind constatarea rezoluțiunii antecontractului de vânzare- cumpărare nu au putut fi admise, încheierea contractului de vânzare- cumpărare in forma autentica fiind imputabila si acestora, dat fiind faptul ca nu si-au îndeplinit integral obligațiile contractuale asumate, care, chiar neesențiale, paralizează îndreptățirea lor la plata prețului, independent de posibilitatea sau imposibilitatea cumpărătorilor de a-l plăti, si pe cale de consecința face ca rezoluțiunea invocata sa fie inoperanta si cererea lor de constatare a dreptului lor la daune interese, reprezentând suma de bani avansată de reclamanți cu titlu de preț, neîntemeiată.

Prin decizia civilă nr. 5./(...) a Curții de A. C. au fost respinse apelurile declarate de reclamanții F. N. A. și F. A. C. și de pârâții S. V. și S. Ana, împotriva Sentinței civile nr. 9047 din 25 mai 2011 a J. C.-N. pronunțată în dosar nr. (...), care a fost menținută în totul.

Pentru a pronunța această decizie, tribunalul a reținut că la data de (...), intre parați, s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare sub semnătura privata prin care primii se obliga sa transmită prin act autentic dreptul lor de proprietate asupra imobilului constând din casa de vacanta compusa din parter terenul aferent in suprafața de 418 m.p., precum si cota parte de 25 m.p. din terenul reprezentând calea de acces, conform planului, din terenul înscris in CF nr. 1366, nr. top 3612/(...)/1/2/1, pentru prețul de

190.000 E., din care reclamanții au achitat cu titlu de avans suma de

95.000 E., diferența urmând a fi achitata in termen de 15 zile de lasemnarea contractului de vânzare-cumpărare in forma autentica, prin credit bancar, sub sancțiunea penalităților de 0,5% pe zi asupra diferenței de preț, respectiv rezoluțiunea contractului de plin drept a convenției pentru depășirea cu 30 de zile a termenului de plata.

Potrivit clauzelor pârâții s-au obligat execute construcția in cauza potrivit autorizației de construire 411/(...) si proiectului autorizat si cunoscut reclamanților, care fac parte integranta din contract, cu amenajările arătate in anexa 1, printre care, la exterior s-a menționat un gard de împrejmuire a proprietății din plasa pe stâlpi metalici, iar la interior sapa autonivelanta, centrala termica individuala Viessman, rețeaua de încălzire realizata cu țevi de polipropilena pana la punctele unde se vor monta calorifere, casa urmând a fi predata fără geamuri si ușa de la garaj, care cad in sarcina cumpărătorului, ce se obliga sa le monteze.

Conform clauzei contractuale de la pct. 5.4, părțile au stabilit ca predarea-primirea imobilului va fi realizata înaintea încheierii contractului in forma autentica, sens in care promitenții vânzători s-au obligat sa invite promitenții cumpărători la o inspecție prealabila a casei, înainte de recepția finala, când, daca sunt semnalate defecțiuni, acestea vor fi menționate intr- un proces verbal de inspecție si vor fi remediate in 30 de zile calendaristice, de către vânzători, in caz contrar, de către cumpărători pe cheltuiala vânzătorilor (pct. 4.2.).

In acelasi timp, potrivit art. 6.1. din convenția parților, răspunderea contractuala este antrenata in sarcina parții care din culpa nu executa sau întârzie cu mai mult de 15 zile calendaristice executare unei obligații esențiale din contract.

Prin A. adițional de la fila 12, părțile au convenit asupra modificării compartimentării etajului la casa in construcție si a dimensiunii unor geamuri, iar prin A. adițional de la fila 19, urmare solicitării promitenților cumpărători, părțile au convenit executarea unor lucrări suplimentare, neidentificate, in valoare de 24000 E., din care reclamanții s-au obligat sa plătească pana la (...) suma de 12000 E., suma de 3000 E. pana la (...) si diferența la finalizarea lucrărilor, din care pârâții au recunoscut ca s-a achitat 15000 E..

Prin actul adițional din (...), părțile au convenit montarea altei centrale termice, pentru care reclamanții s-au obligat sa plătească suplimentar 1200

E..

Dobândirea actelor necesare încheierii contractului de vânzare- cumpărare de către pârâți se verifica cu dovezile administrate, respectiv la (...), aceștia au dobândit certificatul de atestare a edificării construcțiilor, iar la (...) au procurat extrasul CF nr. 1., in care a fost înscris terenul in suprafața de 418 m.p. si construcția aferenta, terenul reprezentând calea de acces in suprafața de 136 m.p. fiind înscris in CF nr. 1366 N C., sub nr. top

3612/(...)/1/2/2.

Potrivit art. 5 pct. 10 din convenție promitenții vânzători aveau obligația de a invita cumpărătorii la o inspecție prealabilă a casei înainte de recepția finală. Eventualele defecțiuni cuprinse în procesul de inspecție ar trebui remediate de către vânzători în cel mult 30 de zile calendaristice, iar în lipsa remedierii acestora de către vânzători, promitentul cumpărător poatesă facă el remedierea pe cheltuiala promitentului vânzător acesta din urmă fiind obligat să plătească toate cheltuielile determinate.

Urmare a notificării formulate de către promitenții vânzători la data de

(...) părțile s-au întâlnit la imobil.

La data de (...) s-a încheiat procesul verbal de constatare în care s-au consemnat următoarele neconcordanțe cu articolele cuprinse în anexa 1 a contractului de vânzare cumpărare. Procesul verbal de inspecție, a fost semnat de toate părțile contractante.

La data de (...), cumpărătorii notifică împrejurarea că la data de (...) s- a constat nerealizarea mai multor lucrări, învederând și că terenul nu are suprafața trecută în antecontract.

Această notificare este realizată în termenul de 30 de zile stabilit convențional, pus la dispoziția vânzătorilor în vedere remedierii eventualelor lucrări neefectuate.

La data de (...) din nou soții F. au comunicat o notificare în care s-a constatat că nu au fost realizate următoarele lucrări: gardul de împrejmuire a proprietății din plasă de sârmă pe stâlpi metalici, șapă autonivelantă în hol, garaj și birou și nu a fost montată centrala termică. Constatarea lucrărilor neefectuate a fost realizată la data de (...) în prezența a două persoane.

Conținutul acestei notificări a dus la concluzia că din lista neajunsurilor consemnate în procesul verbal de inspecție din data de (...) precum și în procesul verbal de constatare o parte dintre acestea au fost remediate. Doar cel menționate în această notificare ar mai fi rămas de remediat și care din perspectiva promitenților cumpărători ar justifica invocarea excepției de neexecutare a contractului.

Plecând de la această concluzie, instanța a apreciat că aspectele legate de rețeaua de încălzire și finalizarea lucrărilor de amenajare situate la demisol nu sunt lucrări nefinalizate de vreme ce acestea nu au fost cuprinse în notificările formulate. Partea ar fi avut interesul în constata și aceste lipsuri, mai ales că vizitarea și verificarea imobilului s-a făcut cu prezenta unor persoane de specialitate care ar fi putut indica lipsa unei lucrări majore ca lipsa rețelei de încălzire.

De altfel, raportul de expertiză administrat în cauză a confirmat existența acestei lucrări astfel încât apărarea învederată în cuprinsul motivelor privitoare la constatarea lipsei acesteia de către executorul judecătoresc în procedura asigurării dovezilor nu este întemeiată.

Pretenția legată de încăperea de la demisol nu este nedovedită în condițiile în care această lucrare nu se găsește în niciunul din actele adiționale.

Argumentul legat de lipsa montării centralei termice nu a putut fi imputată constructorilor, întrucât din depoziția martorilor audiați a rezultat că promitenții cumpărători au solicitat montarea ferestrelor și a ușii de garaj ulterior, iar constructorul a solicitat realizarea închiderii acestor spații în vederea protejării construcției cât și a instalațiilor atât pentru condițiile meteo cât și ale sustragerilor. De altfel existența centralei respectiv cumpărarea acesteia este probată montarea fiind un aspect minor în economia realizării instalației de încălzire.

Nu a putut fi ignorată sau apreciată ca subiectivă cerința constructorului de a se monta geamuri și realiza închiderea ușii de garaj în vederea prevenirii sustrageri unor bunuri existente într-o casă.

Critica în legătură cu cererea privind obligarea paraților la predarea cotei parți de 25 m.p. teren aferent afectat caii de acces la imobil nu a putut fi primita, întrucât, așa cum reținut instanța de fond predarea fizica a uneicote parți, abstracta, matematica este imposibila, iar imobilul deservește fiecare dintre coproprietari, astfel ca nu se cuvine in mod exclusiv reclamanților.

În cauză atât din probațiunea administrată în fața instanței de fond cât și probațiunea administrată în fața instanței de apel a rezultat că împrejmuirea casei nu a fost realizată decât cel mult pe două laturi, din plasă metalică pe stâlpi.

În convenția încheiată între părți s-a menționat expres că imobilul construcție se edifică în virtutea autorizațiilor de construire nr. 497 eliberate de P. municipiului C.-N. anexată și a PAC autorizat …..ce face parte integrantă din prezentul contract. (art. 2 pct. 1 alin. 5).

Potrivit art. 2 pct. 3 din convenția părților, la data semnării contractului translativ de proprietate imobilul va avea amenajările din anexa

1. În anexa 1 la detalii tehnice amenajări exterioare este menționat gard de împrejmuire a proprietății din plasă pe stâlpi metalici.

Este fără dubiu că în baza acestei convenții constructorul s-a obligat să construiască și împrejmuirea proprietății. Probele testimoniale administrate în fața instanței de fond cât și în apel dovedesc că doar două din cele 4 laturi împrejmuitoare din construcție sunt realizate.

Argumentele legate de interpretarea convenției în sensul că nu există o prevedere în sensul ca promitenții constructori să edifice o împrejmuire a proprietății pe toate cele 4 laturi nu a putut fi primită, fiind evident că voința părților a fost în sensul realizării unei împrejmuiri a proprietății, indiferent dacă modalitatea efectivă de punere în practică afectează într-o măsură mai mare sau mai mică accesul la garaj.

Nu s-a putut reține incidența disp. art. 977, 982, și 983 cod civil fiind evident că părțile au avut în vedere executarea unui gard împrejmuitor al proprietății inclusiv toate cele 4 laturi. Nu prezintă relevanță dacă apartamentul ce urma a fi cumpărat de soții F. face parte dintr-un duplex, ceea ce presupune un zid comun și imposibilitatea materială a edificării unui gard, întrucât din planul anexat autorizației rezultă că pe toate cele 4 laturi sunt spații ce pot fi împrejmuite. Aceeași situație este și în legătură cu latura nordică pe unde se realizează accesul la garaj între construcție și limita terenului fiind o parte de teren ce poate fi împrejmuită.

Argumentele legate că nu s-a ținut de asemenea de starea imobilului la momentul contractării și că lucrarea ar fi închis practic accesul reclamanților la garaj și construcție au fost apreciate ca fiind neîntemeiate.

Chiar prin cuprinsul motivelor de apel apelanții S. a învedererat că nu este posibilă executarea gardului pe latura dinspre drum decât după amenajarea drumului public de acces la imobile, drum neamenajat încă. Faptul că drumul este încă neamenajat nu constituie o apărare ce poate fi opusă cu succes promitenților cumpărători întrucât din nicio clauză convențională nu transpare posibilitatea realizării gardului în funcție de amenajarea drumului.

Promitenții cumpărători trebuie să execute obligația întocmai chiar dacă această acesta presupune alte lucrări.

Chiar dacă în proiectul de autorizare nu era prevăzută o îngrădirea a imobilului între părți convenția are putere de lege, și atâta timp cât promitenții vânzători s-au obligat să realizeze o îngrădire aceștia sunt datori a executa obligația asumată.

De altfel, așa cum s-a reținut anterior cumpărătorii s-au obligat la a executa construcția conform autorizației precum și lucrărilor evidențiate în anexa nr. 1 printre lucrări numărându-se și edificarea gardului.

Plecând de la constatarea că cel puțin parțial obligațiile asumate convențional nu au fost îndeplinite trebuie analizată soluția instanței de fond cu privire la cererea reconvențională prin raportare la motivele de apel.

Într-adevăr, instanța a apreciat că majoritatea obligațiilor au fost îndeplinite respectiv edificarea imobilului, înscrierea acestuia în Cf și intenția de a se prezenta la notar. M. audiați în fața instanței au confirmat că realizarea construcției, în mare, este făcută.

Chiar dacă pretențiile promitenților cumpărători apar ca fiind minore sau secundare după afirmația apelanților S., păstrarea echilibrului obiectiv despre care se vorbește în apel nu are niciun suport în convenția încheiată.

Art. 969 din fostul cod civil stabilește „convențiile legal făcute au putere de lege între părți";. Nimic nu califică sau conferă un caracter minor unei clauze dintr-o convenție.

Într-adevăr principiul interdependenței obligațiilor reciproce dintr-o convenție sinalagmatică dă naștere în favoarea uneia dintre părți a unui mijloc de apărare constând în excepția de neexecutare a contractului.

Instanța de fond în mod corect a făcut aplicarea acestuia, instanța de apel reținând că promitentul cumpărător este în drept să invoce această excepție.

Jurisprudențial condițiile excepțiile de neexecutare a contractului au fost stabilite ca fiind necesitatea ca obligație reciproce ale părților să-și aibă temeiul în același contract, existența neexecutării unei lucrări chiar parțială dar suficient de importantă neexecutarea să nu se datoreze celui ce invocă excepția să nu se fi stabilit un termen de neexecutare a obligațiilor reciproce și lipsa unei notificări de punere în întârziere.

Dintre aceste condiții singura dintre care succintă interes în a fi analizată din perspectiva motivelor de apel o reprezintă executarea chiar parțială a unei obligații dar suficient de importantă. Argumentul că prin această excepție s-a urmărit paralizarea îndreptățirii la încasarea de preț de aprox. 100.000 euro în lipsa unei îngrădiri ce nu poate depăși suma de 300 euro nu poate fi primit în condițiile în care promitenții cumpărători s-au obligat să plătească o sumă ce poate fi calificată cel puțin mare, condițiile actuale dovedind că plata sumei de 190.000 euro, majorată ulterior, este o sumă care dă dreptul creditorului la îndeplinirea exactă întocmai și fără cusur a obligațiilor asumate.

De altfel această sumă depășește cu mult posibilitățile financiare medii ale unei familii din România și justifică o atitudine strictă în ceea ce privește îndeplinirea obligațiilor.

Nu s-a putut reține că nesemnarea convenției în formă autentică privitoare la imobil în astfel de condiții nu are nicio justificare putându-se aprecia ca fiind nejustificată în schimb atitudinea constructorilor de a nu edifica un gard afirmat a fi în valoare de 300 euro în condițiile încasării unui preț mai mult decât rezonabil pentru o construcție ce face obiectul convenției.

Argumentul referitor la momentul în care conduita reclamanților s-ar fi schimbat nu a putut fi primit în cauză, reclamanții au avut o atitudine în sensul executării convenției lucru dovedit prin introducerea unei cereri de chemare în judecată la data de (...) la scurt timp după ce procedura prealabilă realizată între părți s-a dovedit a fi fără finalitate.

Pe de altă parte constructorii au formulat cererea reconvențională doar la data de (...), deși potrivit convenției puteau acționa în termen de 30 de zile de la data prevăzută în contract pentru plata diferenței de preț, ori data realizării recepției și a formelor de publicitate respectiv procesul verbal derecepție a lucrărilor (nr.64/(...)) și intabulare a construcției ((...)) au fost cu mult anterior datei de introduce a cererii de chemare în judecată.

În aceste condiții se poate la fel pune problema dacă ieșirea din pasivitate în formularea cererii reconvenționale nu a fost determinată de poziția adoptată de reclamanți respectiv de paralizare a cererii acestora privitoare la solicitarea penalităților de 0,5% pe zi de întârziere stabilită convențional.

Într-adevăr convenția părților stabilește un pact comisoriu de grad patru, stipulat expres, însă până la formularea cererii reconvenționale promitenții constructori nu au înțeles să uzeze de acesta.

În aceste condiții apărările legate de imposibilitatea procurării unor mijloace financiare achitării diferenței de preț decurgând din răspunsul comunicat de o entitate bancară nu au relevanță și nu justifică neîndeplinirea propriilor obligații.

Împotriva acestei sentințe au declarat recurs în termenul legal reclamanții F. N. A. și F. A. C., solicitând în principal modificarea în parte a deciziei atacate în sensul admiterii apelului așa cum a fost formulat, iar în subsidiar, casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare.

În motivarea recursului recurenții au arătat că decizia civilă nr. 5./(...) este parțial nelegală, în sensul că s-au aplicat greșit prevederile legale în cauză și, în consecință, apelul lor a fost admis. În concret, în motivarea deciziei nu există vreo mențiune cu privire la respingerea capătului de acțiune privind penalitățile de întârziere, aspect sub care decizia este complet nemotivată, încălcându-se astfel prevederile art. 261 alin. 1 pct. 5

Cod proc.civ.

P. motiv de recurs vizează, prin urmare, respingerea apelului sub aspectul acordării penalităților de întârziere, soluție care nu poate fi apreciată în contextul general al respingerii primului capăt de acțiune. În aceste condiții, chiar și cu o singură lucrare neexecutată, era obligatoriu ca instanța să se pronunțe asupra pretențiilor lor, vizând obligațiile de plată a penalităților de întârziere.

Al doilea motiv de recurs vizează respingerea cererii lor de obligare pârâților să le predea suprafața de 25 mp ce reprezintă cale de acces: . instanței de fond denotă faptul că deși aparent corect sub aspectul faptului că nu este posibilă predarea unei cote ideale de teren, denotă faptul că nu s-a înțeles nemulțumirea lor în ce privește îndeplinirea inexactă de către promitenții vânzători a promisiunii de înstrăinare a unei cote de 25 mp din drumul de acces. A. capăt de acțiune nu vizează predarea unei cote ideale, ci îndeplinirea de către promitenții vânzători a obligației de a le da act apt de intabulare pentru drumul de acces la terenul lor și nu la un alt teren.

Faptul că pârâții au înscris dreptul de proprietate asupra de proprietate asupra imobilului înscris în CF 1366, nu este echivalent cu îndeplinirea obligației asumate, în condițiile în care drumul de acces din această cartea funciară nu vizează accesul la imobilul achiziționat în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, ci accesul la alte imobile.

Întrucât această problemă poate fi clarificată doar pe baza unei expertize topografice, se impune casarea deciziei și trimiterea cauzei spre rejudecare T. C. pentru completarea probațiunii sub acest aspect.

Al treilea motiv de recurs vizează respingerea pretențiilor reclamanților vizând îndeplinirea exactă a tuturor obligațiilor asumate de vânzători, aspect în legătură cu care recurenții consideră că instanța de apel a interpretat greșit dispozițiile art. 1203 Cod civil vizând prezumțiilelegale pe de o parte, iar, pe de altă parte, a dat prioritate unor aspecte subiective în dauna convenției părților prin încălcarea art. 969 Cod civil.

Astfel, în ce privește aplicarea greșită a art. 1203 Cod civil, recurenții au arătat că instanța de apel a făcut o prezumție greșită când a apreciat că doar lucrările cuprinse în notificare au mai rămase de remediat, celelalte fiind deja executate, prezumție contrazisă de constatarea executorului judecătoresc în procedura de asigurare a dovezilor. Mai mult, instanța susține că lucrările de la demisol nu se regăsesc în actele adiționale, însă ceea ce nu au înțeles instanțele a fost aceea că, aceste lucrări nu sunt unele distincte de pretenția de instalare a centralei termice în încăperea de la demisol. R. nu pretind lucrări suplimentare în afara contractului, dar pretind ca încăperea în care se instalează centrala termică să fie suficient de înaltă, încât aceasta să încapă.

Pretenția recurenților de montare a centralei termice nu este numai legală, cuprinsă în antecontract, dar în mod cert ea nu a fost îndeplinită. La data semnării antecontractului și a actului adițional, ambele părți și-au asumat riscul ca această centrală montată în absența ușii de garaj și a ferestrelor să fie distrusă sau sustrasă. Pretenția de îndeplinire a obligației de montare a centralei termice și cea subsecventă de realizare a întregii rețele de încălzire până la punctele de montare a caloriferelor nu se situează în afara cadrului contractual, în schimb pretenția constructorului de montare ulterioară se situează în afara cadrului procesual consfințit în art. 969 Cod civil. În realitate, este vorba despre faptul că încăperea în care urma să fie montată centrala nu este suficient de înaltă astfel încât să permită instalarea unei centrale Viesmann, așa cum s-a convenit.

Prezumția instanței este fără acoperire faptică și în ce privește șapa autonivelantă, care nici până în prezent nu este executată în toate încăperile, șa cum s-a convenit.

Împotriva deciziei pronunțată de Tribunalul Cluj au declarat recurs în termenul legal pârâții S. V. și S. Ana, solicitând modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului declara de ei, schimbaarea sentinței civile nr. (...) a J. C.-N. în sensul respingerii în întregime a acțiunii promovate de reclamanți și admiterea cererii reconvenționale.

Prima critică a hotărârii a fost întemeiată pe disp. art. 304 pct. 8

Cod proc.civ., recurenții arătând că în mod nelegal instanța de apel a păstrat interpretarea instanței de fond și a stabilit în sarcina lor și alte obligații, decât cele în mod valabil și consimțit asumate. Astfel, li s-a impus obligația suplimentară dea edifica un gard din plasă de sârmă pe stâlpi metalici pe laturile nordice și sudice ale imobilului. Obligație care nu a fost cuprinsă în mod expres în antecontract.

Interpretarea dată de reclamanți și de instanțele de judecată în sensul că gardul trebuie edificat pe toate cele 4 laturi este vădit eronată, atâta timp cât această prevedere nu este cuprinsă într-un înscris.

Interpretarea acestei clauze are la bază situația concretă a imobilului și este dovedită prin documentația tehnică de specialitate pe baza căreia s-a edificat construcția, ținându-se seama de destinația imobilului și de modalitatea de folosire pe viitor a acestuia. În schimb, interpretarea dată de reclamanți este o manifestare a relei lor credințe în executarea contractului.

Aprecierea instanței de apel constând în aceea că pârâții trebuie să execute această împrejmuire, indiferent de consecințele acestei lucrări din punct de vedere al funcționalității construcției și fără a se ține seama de imposibilitatea reclamanților de a avea acces la garaj, denotă o interpretare eronată și superficială a contractului, fără a se ține seama de conținutul și scopul obligațiilor asumate de ei, ca întreg.

Cea de-a doua critică adusă de pârâți este întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ., recurenții arătând că soluția nu are la bază un suport legal. Astfel, sunt nesocotite dispozițiile care exprimă principiul forței obligatorii a contractelor prev. de art. 969 C. civil și cel al executării cu bună credință a convențiilor asumate, alături de nerespectarea celor care guvernează mecanismul executării obligațiilor în contractele sinalagmatice.

Probele administrate în cauză au făcut dovada că pârâții și-au executat toate obligațiile asumate prin contract, respectiv edificarea construcției, înscrierea acesteia în cartea funciară, disponibilitatea de transmitere a proprietății prin act notarial, astfel că sunt îndreptățiți să primească contraprestația echivalentă egală valoric din partea promitenților cumpărători, respectiv sunt îndreptățiți să încaseze prețul convenit. A. drept le-ar putea fi refuzat doar în situația în care prestația lor ar fi fost în mod serios viciată.

Abordarea instanței de apel în sensul că nu ponderea sau însemnătatea obligațiilor ce se pretinde a nu fi fost executate de către ei, ci prețul imobilului este avut în vedere, este incorectă, prestațiile părților trebuind a fi analizate raportat la contextul din momentul încheierii convenției,iar echilibrul atunci avut în vedere trebuie păstrat pe toată durata de valabilitate a convenției, indiferent de fluctuațiile pozitive sau negative ale pieței imobiliare.

Instanța de apel a folosit și argumentul că, dacă într-adevăr valoarea îngrădirii era de 300 euro, atunci reclamanții au o justificare în a nu executa propria lor obligație de a se prezenta la notar și de a plăti prețul, deoarece pârâții au încasat un avans de 100.000 euro. Prin folosirea acestui argument instanța a distorsionat scopul excepției de neexecutare a convențiilor specific contractelor sinalagmatice.

În spiritul echilibrului contractual, trebuiau corelate și comparate prestațiile deja executate de părți și prestațiile pe care părțile le mai au de executat. A. lucru a fost evitat, deși din aceste comparații ar fi rezultat că pârâții și-ar fi executat obligațiile asumate, instanța înțelegând să compare ceea ce reclamanții au executat deja, plata avansului, cu ceea ce se susține că noi nu am executat, împrejmuirea proprietății.

Instanța a analizat în detaliu doar conduita contractuală a pârâților, în ciuda investirii lor și cu o cerere reconvențională care ar fi presupus și analiza conduitei reclamanților intimați, cu atât mai mult cu cât, după finalizarea lucrărilor, aceștia nu au dat curs solicitărilor lor de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare și nici nu le-au solicitat niciodată să perfecteze un act menit să le transfere dreptul de proprietate asupra bunului. În această situație este evidentă renunțarea reclamanților la executarea antecontractului, în condițiile în care orice promitent cumpărător diligent ar fi dorit să își aproprie bunul atât faptic, cât și din punct de vedere juridic.

Prin urmare, neexecutarea obligațiilor contractuale ale reclamanților atrage rezoluțiunea antecontractului, în temeiul pactului comisoriu de gr. 4 înserat de părți în convenția încheiată.

Prin întâmpinarea depusă intimații S. s-au opus admiterii recursului declarat de reclamanți, arătând că prima critică întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod proc.civ. este nefondată, în condițiile în care în fața instanței de apel nu au criticat de fapt soluția instanței de fond cu privire la capătul de cerere privind acordarea penalităților de întârziere. Așadar, cu privire la acest aspect trebuie făcută aplicarea principiului omisso medio și, în consecință, criticile formulate de recurenți pentru prima dată în recurs cu privire la acest aspect urmează a fi respinse ca inadmisibile.

În legătură cu cea de-a doua critică, intimații au arătat că, în realitate reclamanții încearcă să formuleze cereri noi în fața instanței de recurs, fapt ce contravine dispozițiilor art. 294 Cod proc.civ.

Cu crivire la cea de-a treia critică din declarația de recurs, intimații au arătat că în cauză a rezultat fără putință de tăgadă că lucrările necuprinse în notificări și invocate de reclamanți în fața instanței de judecată ca fiind nerealizate, erau de fapt executate.

Intimații F. au depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care s-au opus admiterii pe fond a recursului, arătând că, criticile recurenților S. sunt nefondate.

Examinând recursul declarat de reclamanți prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este nefondat pentru următoarele considerente: P. motiv de recurs invocat de reclamanți se referă la încălcarea dispozițiile art. 304 pct. 7 Cod proc.civ., potrivit căruia, modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Conform dispozițiilor art. 295 Cod proc.civ., instanța de apel trebuie să verifice în limitele cererii de apel, stabilirea situației de apt și aplicarea legii de către prima instanță.

Raportat la declarația de apel a reclamanților, curtea constată că, prin apelul declarat, reclamanții au solicitat modificarea sentinței atacate și în sensul acordării penalităților de întârziere, însă în cuprinsul criticilor nu se regăsește niciuna referitoare la modul în care a fost soluționat acest capăt de cerere.

Trecând peste această neregularitate, curtea reține că judecătorii sunt datori să arate în cuprinsul hotărârii motivele de fapt și de drept în temeiul cărora și-au format convingerea, precum și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, fără arătarea motivelor și a probelor neputându- se exercita controlul judiciar.

Curtea constată că acest motiv de apel a fost analizat de instanța de apel în contextul reținerii stării de fapt cu privire la executarea obligațiilor contractuale. Astfel, instanța de apel după ce analizează dispozițiile din convenția părților, inclusiv pct. 4.1 din contract, referitor la condițiile acordării penalităților de întârziere de 0,5% din suma încasată, concluzionează în final că singurul capăt de cerere ce poate fi admis este cel referitor la obligația pârâților de executare a gardului de împrejmuire a proprietății ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de părți la (...). Mai mult, instanța de apel face referire la condițiile

și momentul în care s-a formulat cererea reconvențională, concluzionând că aceasta a fost, probabil, formulată doar pentru a paraliza cererea reclamanților de acordare a penalităților de întârziere stabilite convențional.

Prin urmare, curtea apreciază că cerințele art. 304 pct. 7 Cod proc.civ. nu sunt îndeplinite în cauză pentru a se dispune în baza art. 312 alin. 5

Cod proc.civ., casarea deciziei atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare, deoarece instanța de apel a soluționat procesul pe fondul cauzei.

Cea de-a doua critică se referă la soluția de respingere a cererii de predare a suprafeței de 25 mp, constituind cale de acces:

Prin acțiunea promovată reclamanții au solicitat și să fie obligați pârâții „să predea cota de 25 mp teren afectat căii de acces conform planului";, cerere pe care o reiterează în apel, atunci când solicită „obligarea pârâților să predea cota de 25 mp teren afectat căii de acces conform planului";.

Critica recurenților cu privire la respingerea acestei cereri este nefondată. În primul rând, din motivarea recursului rezultă că prin recurs se cere nu predarea efectivă a unei cote părți ideale din drumul de acces ci,

„. obligației promitenților vânzători de a le dat act apt de intabulare pentru drumul de acces la terenul lor și nu la un alt teren";. Ori, din acțiunea promovată la Judecătoria Cluj-Napoca, așa cum s-a reținut, rezultă că reclamanții au cerut să fie obligați pârâții să le predea cota de 25 mp teren afectat căii de acces, conform planului.

Prin urmare, în modalitatea în care este formulată declarația de recurs, cererea reclamanților de a fi obligați pârâții să le predea act apt de intabulare pentru drumul de acces la terenul lor și nu la un alt teren, apare ca o cerere nouă, cerere care contravine dispozițiilor art. 294 Cod proc.civ., astfel că, critica recurenților pe acest aspect nu poate fi valorificată, având în vedere dispozițiile art. 316 Cod proc.civ.

În ce privește soluționarea acestui capăt de cerere așa cum a fost formulat la instanța de fond, curtea reține că, critica privind obligarea pârâților la predarea cotei părți de 25 mp teren aferent căii de acces la imobil este nefondată, predarea unei cote ideale din imobil fiind imposibilă. Mai mult, este de reținut că imobilul din care se solicită predarea acestei cote constituie drum de acces ce deservește mai mulți proprietari.

Cea de-a treia critică vizează respingerea celorlalte pretenții față de pârâți, motivat pe faptul că instanța de apel în mod eronat a folosit în motivarea soluției sale prezumții judecătorești, încălcând astfel principiul priorității voinței părților contractante.

Considerentele sau motivarea hotărârii trebuie să cuprindă motivele de fapt și de drept care au format convingerea instanței, cât și cele pentru care s-au înlăturat cererile părților, conform art. 261 alin. 1 Cod proc.civ. În considerentele hotărârii trebuie să se arate fiecare capăt de cerere și apărările părților, probele care au fost administrate și motivele pentru care unele au fost înlăturate, excepțiile invocate și modul lor de soluționare, normele juridice pe care le-au aplicat la situația de fapt stabilită.

În speță, instanța nu folosește în motivarea soluției prezumții judecătorești așa cum susțin recurenții, ci reține starea de fapt confirmată de probele administrate în cauză, respectiv expertiza de specialitate, prin care s-a constatat că lucrările necuprinse în notificare și invocate de reclamanți au fost în totalitate executate, declarațiile martorilor din care rezultă că, cumpărătorii au solicitat montarea ferestrelor și a ușii de garaj ulterior, iar constructorul a solicitat realizarea închiderii acestor spații în vederea protejării construcțiilor și a instalațiilor că lipsa montării centralei termice nu le poate fi imputată constructorilor că centrala termică a fost cumpărată, montarea acesteia fiind un aspect minor în economia realizării instalației de încălzire. Prin urmare, soluția instanței se bazează pe probele administrate în cauză, înscrisurile depuse la dosar, interogatoriile, depozițiile de martori și expertiza de specialitate și nu pe prezumții.

Examinând recursul declarat de pârâți prin prisma motivelor invocate, curtea apreciază că este nefondat și în consecință, în baza art. 304 pct. 8 și 9 și art.312 alin. 1 Cod proc.civ., urmează să-l respingă pentru următoarele considerente.

În ce privește critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct.8 Cod proc.civ., potrivit căruia „modificarea sau casarea unei hotărâri se poate cere când instanța, interpretând actul juridic dedus judecăți a schimbat natura,ori înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia";.

A. motiv de recurs vizează netemeinica hotărârii, dar nu orice motiv de netemeinicie, ci numai situația în care, deși rezultă fără dubiu naturajuridică a actului dedus judecății, ori înțelesul acestuia, instanța de apel a reținut cu totul alt act sau alt conținut.

Prin urmare, interpretarea dată probelor nu justifică invocarea acestui motiv de recurs, deoarece nu se referă la interpretarea greșită a actului dedus judecății, ci la greșita interpretare a probelor. În speță, instanța de apel a reținut că pârâții și-au întemeiat pretențiile pe antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la (...), iar faptul că a reținut pe baza probelor administrate că pârâții nu și-au îndeplinit obligația de executare a gardului de împrejmuire a proprietății ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la (...) în conformitate cu clauzele contractuale, din plasă de sârmă pe stâlpi metalici, nu înseamnă că instanța a schimbat natura actului sau înțelesul lămurit al acestuia, ci doar că, din probele administrate, a reieșit faptul că pârâții nu și-au executat această obligație.

Chiar dacă în proiectul de autorizare nu era prevăzută această îngrădire a imobilului, legal instanța de apel a dat eficiență convenției părților, atâta timp cât pârâții s-au obligat să realizeze o îngrădire a proprietății.

Critica întemeiată pe dispozițiile art. 304 pct. 9 Cod proc.civ.:

Potrivit dispozițiilor art. 969 C. civil, convenție legal făcute au putere de lege între părțile contractante, iar conform art. 1020-1021 C. civil, rezoluțiunea va putea fi pronunțată de instanța de judecată dacă una din părți nu și-a executat obligațiile sale, neexecutarea să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a executat obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere în condițiile prevăzute de lege.

Din perspectiva motivelor de recurs, instanța de apel a făcut o analiză în detaliu a conduitei părților contractante și o corectă aplicare a principiului interdependenței obligațiilor reciproce dintr-o convenție sinalagmatică, principiul care dă dreptul părții de a se apăra printr-un mijloc de apărare constând în excepția de neexecutare a contratului, reținând că, față de neexecutare obligațiilor, cumpărătorul, în speță reclamanții, sunt în drept să invoce această excepție și pot opta între rezoluțiunea de plin drept a contractului și executarea obligației.

În condițiile în care, încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu s-a realizat datorită culpei pârâților, care nu și-au îndeplinit toate obligațiile asumate prin contract și actele adiționale care fac parte integrantă din contract, iar reclamanții au solicitat executarea obligației, rezoluțiunea invocată de pârâți nu poate opera, cât și cerea lor de constatare a dreptului lor la daune interese constând în suma de bani plătită de reclamanți până la această dată.

Susținerile recurenților privind ponderea obligațiilor neexecutate, posibilitățile de plată ale reclamanților, atitudinea lor pasivă constând în nepreluarea imobilului, lipsa sumelor necesare pentru plata diferenței de preț sunt irelevante față de concluziile instanței reținute în aliniatele precedente cu privire la modul de executare de către părți a obligațiilor contractuale asumate.

Celelalte aprecieri din recursul pârâților privind modul în care a fost apreciată conduita lor contractuală și interpretarea celorlalte clauze contractuale, plecându-se de la interpretarea eronată a convenției, lipsa competenței instanței de judecată de a face aprecieri cu privire la prețul imobilului în lipsa unor probe, refuzul instanței de a face o comparație între ceea ce se refuză la executare și ceea ce se susține de către părți că ar fi executat, faptul că reclamanții erau ținuți să facă dovada că pârâții nu și-au îndeplinit de o manieră culpabilă obligațiile asumate prin antecontract, lipsa analizei conduitei contractuale a reclamanților determinată de lipsasumelor necesare pentru plata diferenței de preț, se referă la modul în care instanța de apel a apreciat probele administrate în cauză, aspect care privește netemeinicia hotărârii și care nu poate fi analizat pe calea recursului.

PENTRU A.E M.IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamanții F. N. A. ȘI F. A. C. precum și recursul declarat de pârâții S. V. ȘI S. ANA împotriva deciziei civile nr. 5. din (...) a T. C. pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.

Decizia este irevocabilă.

Dată și pronunțată în ședința publică din (...).

REȘEDINTE JUDECĂTORI GREFIER ANA I. A. C. A. A. P. C. B.

Plecată în C.O. semnează,

Vicepreședintele curții

JUDECĂTOR

A. I. A.

Red. IA dact. GC

2 ex/(...)

Jud.apel: A.S.Seleșiu, D.Tatu

← Decizia civilă nr. 3687/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă		Decizia civilă nr. 1439/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă →

Decizia civilă nr. 2920/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 2920/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă