Decizia civilă nr. 4451/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
DECIZIA CIVILĂ NR. 4451/R/2012
Ședința publică din 26 octombrie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: I.-D. C. JUDECĂTORI: A.-A. P.
C.-M. CONȚ
GREFIER : A.-A. M.
S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul O. M., împotriva deciziei civile nr. 2. din 22 mai 2012 a T.ui C. pronunțată în dosar nr. (...), privind și pe pârâții intimați G. I., G. Z. și L. C., având ca obiect prestație tabulară.
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentantul reclamantului recurent, domnul avocat G. N., lipsă fiind părțile personal.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul declarat de reclamantul O. M. a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat pârâților intimați, însă nu a fost legal timbrat la data înregistrării cererii de recurs.
S-a făcut referatul cauzei după care domnul avocat G. N. depune la dosar împuternicire avocațială pentru redactare și înregistrare acte, precum și pentru susținere în dosarul nr. (...) al Curții de A. C., precum și chitanța care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs în cuantum de 1.806 lei și timbre judiciare în valoare de 5,25 lei.
Curtea constată că recursul este legal timbrat.
Reprezentantul reclamantului recurent arată că nu are de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Curtea pune în vedere reprezentantului reclamantului recurent să precizeze dacă recursul a fost declarat și împotriva sentinței fondului sau este vorba de o eroare.
Reprezentantul reclamantului recurent arată că este vorba de o eroare pentru că recursul nu a fost declarat împotriva sentinței fondului, ci doar împotriva deciziei pronunțată de către instanța de apel.
De asemenea, Curtea, din oficiu, în temeiul art. 137 alin. 1 C.pr.civ. invocă
și pune în discuție inadmisibilitatea motivelor de recurs care se referă la starea de fapt, având în vedere că dispozițiile art. 304 pct. 10 și 11 C.pr.civ. au fost abrogate prin art. I pct. 1111și pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000. Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentantului reclamantului recurent în susținerea recursului care formează obiectul prezentului dosar și, totodată, pune în vedere acestuia să se refere și la excepția inadmisibilității motivelor de recurs care se referă la starea de fapt, invocată din oficiu de către C. Reprezentantul reclamantului recurent lasă la aprecierea instanței soluționarea excepției inadmisibilității motivelor de recurs care se referă la starea de fapt, invocată din oficiu de către Curte și, solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea hotărârii atacate, cu consecința admiterii apelului declarat de reclamant și în fond, modificarea în întregime a hotărârii atacate și admiterea acțiunii introductive de instanță așa cum a fost formulată de reclamant, pentru motivele dezvoltate pe larg în memoriul de recurs, pe care le susține verbal. Reprezentantul reclamantului recurent arată că instanța de apel nu a motivat în nici un fel decizia atacată și, totodată, arată că la momentul cumpărării imobilului în litigiu de către reclamantul O. M., imobilul nu mai era în posesia domnului L. C. De asemenea, arată că instanța de apel în mod greșit a ignorat prevederile art. 24 și următoarele din Legea nr. 7/1996 și în mod greșit a aplicat prevederile art. 25 din aceiași lege, în sensul că, la vânzarea imobilului era necesar acordul domnului L. C. În concluzie, reprezentantul reclamantului recurent solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, fără cheltuieli de judecată. Curtea reține cauza în pronunțare. C U R T E A Pr in sen tinț a c iv il ă nr . 251/(...), pronunț ată de Judec ător ia T urd a în d osar nr(...), s-a respins acțiunea extinsă, formulată de reclamantul O. M., în contradictoriu cu pârâții G. I., G. Z., identică cu G. S., și L. C., având ca obiect prestație tabulară. Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut înconsiderentele sentinței următoarele: „Imobilul în cauză este înscris în CF 51581 T. (nr. CF vechi 14442 T.) sub A1, nr. cad. 2867, A.1.1, nr. cad. 2867, cu destinația de curte și casă familială compusă din 2 dormitoare, sufragerie, bucătărie, cămară și baie, titulari ai dreptului de proprietate fiind G. I. și soția G. S., dreptul lor fiind înscris sub B1. Mai reține instanța că la data de (...) cu privire la imobilul de mai sus s-a înscris în aceeași CF, sub B5, interdicția de înstrăinare a imobilului în favoarea numitului L. C. (fila 13 dos.). Cu privire la imobilul de mai sus, între pârâții G. I. și G. Z. identică cu G. S., în calitate de vânzători, și reclamantul O. M., în calitate de cumpărător, s-a încheiat la data de (...) actul juridic intitulat "contract de vânzare-cumpărare"; (fila 6 dos.) prin care cei dintâi se obligau să transmită reclamantului dreptul lor de proprietate asupra imobilului în cauză. Raportat la momentul la care a survenit actul juridic intitulat „contract de vânzare-cumpărare";, întocmit sub forma înscrisului sub semnătură privată, depus în probațiune la fila 6 din dosarul cauzei, instanța reține că era în vigoare art. 2 din Titlul X al Legii nr.247/2005 conform căruia înstrăinarea inter vivos a terenurilor nu se putea realiza decât în formă autentică, sub sancțiunea nulității absolute. Astfel, întrucât forma înscrisului autentic era, prin prisma prevederilor anterior menționate, o condiție ad validitatem, instanța reține că, deși părțile au intitulat contractul încheiat între ele „contract de vânzare-cumpărare";, acestaeste nul absolut ca și contract de vânzare-cumpărare apt a translata proprietatea, dar, făcând aplicarea principiului conversiunii actului juridic consacrat de art. 978 Cod civ., acest act poate fi valorificat ca antecontract de vânzare-cumpărare, care generează între părți un raport obligațional. Conform art.5, alin.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren cu sau fără construcție una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. Astfel, în prezentul dosar instanța a fost învestită tocmai cu o acțiune prin care se solicită a pronunța o hotărâre care să țină loc de contract. A. înseamnă că prin intervenția instanței se va complini tocmai elementul lipsă care împiedică translația dreptului de proprietate - respectiv forma autentică, iar la momentul la care hotărârea instanței devine executorie, transferul de proprietate va opera în temeiul hotărârii judecătorești. Or, pentru ca o astfel de hotărâre să fie pronunțată în vederea transmiterii dreptului de proprietate, este necesar ca o condiție sine qua non ca respectivul bun să se afle în circuitul civil la data pronunțării hotărârii judecătorești. În cauză, instanța apreciază că imobilul ce face obiectul actului juridic intitulat „contract de vânzare-cumpărare"; depus în probațiune la fila 6 din dosarul cauzei nu se află la dat pronunțării prezentei hotărâri în circuitul civil, urmare a instituirii și apoi a notării în cartea funciară, cu efect de opozabilitate atât față de proprietarii tabulari, cât și față de terți cum este reclamantul, a interdicției de înstrăinare a imobilului în favoarea pârâtului L. C. S. extindere a acțiunii din prezentul dosar și față de numitul L. C. nu este de natură a înlătura, în aprecierea instanței, efectele interdicției de înstrăinare instituite în favoarea acestuia. Mai reține instanța că un astfel de pactum de non alienando nu este deplano lovit de nulitate, iar reclamantul, deși sarcina îi revenea, nu a făcut dovada constatării nulității lui. Nici instanța în prezenta cauză nu a fost învestită cu o astfel de cerere, astfel încât prin raportare la art.129, alin. ultimo, C.p.c., nu are cum să se pronunțe asupra unor aspecte care exced obiectului cauzei. Față de cele de mai sus, văzând și dispozițiile art.963 și art.1310 C.civ., instanța urmează a respinge acțiunea formulată și ulterior extinsă, potrivit dispozitivului prezentei hotărâri";. Împ o tr iv a aces te i sen tințe a decl ar at apel, în ter men leg al, recl aman tul O. M., solicitând modificarea în întregime a acesteia, cu consecința admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost formulată. În motivarea apelului, reclamantul a arătat că hotărârea atacată este dată cu interpretarea și aplicarea greșită a legii, iar motivele hotărârii sunt străine de fondul pricinii. Astfel, consideră că prima instanță nu a ținut cont de prevederile art.20 și urm. din Legea nr.7/1996, aplicabile în speță, raportat la opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară. Potrivit prev.art.25 din lege înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor. A depus dovada faptului că a notat în cartea funciară contractul încă la momentul încheierii acestuia, respectiv a notat în cartea funciară acțiunea ce formează obiectul acestei pricini. Raportat la temeiul de drept arătat mai sus, înscrierile sale au rang preferențial în raport cu orice alte înscrieri din CF efectuate după cele două notări, opozabile chiar și lui L. C. Potrivit prev. art. 26 alin. 2) din aceiași lege dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți și în cazul în care au fost dobândite prin hotărâri judecătorești, deci în această situația notarea acțiunii de chemare în judecată face opozabil un drept dobândit prin hotărâre judecătorească și terțului care și-a notat sau intabulat dreptul său de proprietate în CF după notarea cererii de chemare în judecată. Potrivit prev. art.27 alin. l cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit alin.3 în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Potrivit alin.4 dreptul la acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibil. Potrivit alin.5 a aceluiași act normativ acțiunea în prestație tabulară se va îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiții: actul juridic în baza căruia se solicită prestația tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terțului în cartea funciară; terțul să fi dobândit imobilul cu titlu oneros și să fie de rea-credință. Potrivit prev. art. 28 alin. l dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale rang preferențial fața de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a fost de rea-credință la data încheierii actului. A.antul consideră că prin notarea actului său și prin notarea acțiunii sale, mult anterior actului încheiat de pârâtul L. rezultă explicit că atât proprietarii tabulari cât și pârâtul L. au fost de rea credință la momentul încheierii contractului autentic și a înscrierii interdicției de înstrăinare și grevare, deoarece aveau cunoștință și de actul încheiat cu el cât și de acțiunea de validare a acestuia. Aceste aspecte sunt prevăzute expres de art.29 din legea indicată care arată explicit că înscrierea provizorie devine opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei. Mai arată că nicăieri în lege nu se vorbește de scoaterea unui imobil din circuitul civil. O. instanța nu indică care este temeiul juridic pentru care notările sale nu sunt opozabile notărilor ulterioare, pe de o parte, iar grevarea cu interdicția de înstrăinare și grevare îi este opozabilă acestuia pe de altă parte și scoate imobilul din circuitul civil. Intimații pârâții nu au formulat întâmpinare în apel. T ribun alul Clu j, pr in dec iz ia c iv il ă nr. 2. (...), pronunț ată în d os ar nr. (...), arespins ca nefondat apelul reclamantului și a păstrat în întregime sentința atacată; nu au fost acordate cheltuieli de judecată în apel. Motivând decizia pronunțată, T. a reținut în considerentele acesteia următoarele: „Conform extrasului CF 51581 T., asupra imobilului cu nr. cadastral 2867, curte și casă, este înscris dreptul de proprietate în favoarea pârâților G. I. și G. S. Sub B4 este notată cererea de chemare în judecată din prezentul dosar, notare efectuată prin încheierea nr.4565/(...), iar sub B5 și C5 sunt notate, respectiv înscrise, interdicția de înstrăinare în favoarea pârâtului L. C. și dreptul de ipotecă în favoarea acestuia, prin încheierea nr.5361/(...). Astfel, contrar susținerilor apelantului, acesta nu a notat în CF 51581 contractul de vânzare-cumpărare sub semnătură privată încheiat la data de (...) cu pârâții G. I. și G. S., ci doar acțiunea din prezentul dosar. Pe de altă parte, chiar dacă ar fi fost notat acest contract, prima instanță a reținut în mod corect că acesta este nul absolut ca și contract de vânzare- cumpărare, conform dispozițiilor art.2 din Titlul X al Legii nr.247/2005, însă valorează antecontract de vânzare-cumpărare, în temeiul căruia reclamantul a dobândit doar un drept de creanță, în temeiul căruia poate solicita obligarea promitenților vânzători la încheierea contractului de vânzare-cumpărare. Fiind vorba despre un antecontract netranslativ de proprietate, opozabilitatea notării acțiunii se referă doar la atenționarea terților asupra existenței procesului, nefiind vorba despre opozabilitatea unui drept real, astfel încât înscrierea dreptului de ipotecă în favoarea pârâtului L. C. și a interdicției de înstrăinare a fost efectuată în mod valabil. În aceste condiții, la fel ca și prima instanță, tribunalul consideră că fiind în prezența unei interdicții de înstrăinare, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare nu poate fi dispusă în prezent, fiind necesar fie acordul pârâtului L. C., fie încetarea efectelor contractului de ipotecă cu interdicție de înstrăinare. T. consideră nefondate susținerile apelantului privind incidența dispozițiilor art.27 din Legea nr.7/1996, prezenta acțiune fiind una în executarea obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, întemeiată pe dispozițiile art.5 alin.2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, și nu una în prestație tabulară. Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul consideră că apelul declarat de reclamant este nefondat, urmând ca în baza dispozițiilor art.296 C.proc.civ. să îl respingă și să păstreze sentința atacată";. Împotriva acestei decizii a declarat recurs, în termen legal, reclamantul O. M., solicitând, în temeiul art. 304 pct. 7 și 9 C.pr.civ., coroborat cu art. 969 și urm. C.civ., art. 20, art. 25, art. 26 alin. 2, art. 27 alin. 1, art. 27 alin. 5 și art. 28 alin. 1 și art. 29 din Legea nr. 7/2006, republicată, și art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate, cu consecința admiterii apelului formulat de reclamant și, în fond, modificarea în întregime a hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii introductive de instanță, așa cum a fost formulată. În motivarea recursului recurentul a reprodus petitul cererii de chemare în judecată, arătând că prin cererea introductivă de instanță, reclamantul a solicitat să fie validat contractul de vânzare cumpărare din data de 15 decembrie 2009 și în consecință, să se dispună întabularea dreptului de proprietate asupra imobilului înscris în CF T. nr. 51581 (provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 T.), A. 1, nr. cad. 2867, în favoarea reclamantului, în întregime ca bun propriu, cu titlu de drept cumpărare. La data de 15 decembrie 2009, reclamantul a cumpărat de la pârâți imobilul descris în acțiune pentru prețul de comun acord stabilit și achitat de 25.000 EURO. Cu toate demersurile recurentului, până la momentul promovării acțiunii ce formează obiectul acestui dosar, acesta nu a reușit să determine vânzătorii să se prezinte în fața unui notar public pentru perfectarea în formă autentică a contractului cu consecința întabulării în CF a dreptului său de proprietate, motiv pentru care a formulat prezenta cerere. În drept, cererea a fost întemeiată formal pe prevederile art. 969 și urm C.civ. și art.20 și urm. din Legea nr. 7/1996. În opinia recurentului, hotărârea atacată este dată cu interpretarea și aplicarea greșită a legii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct.9 C.pr.civ., iar motivele hotărârii sunt străine de fondul pricinii, motiv de recurs prevăzut de art. 304 pct. 7 C.pr.civ. Instanța de fond ignoră cu desăvârșire prevederile art.20 și urm. din Legea nr. 7/1996, aplicabile în speță, raportat la opozabilitatea înscrierilor în cartea funciară. Potrivit prevederilor art.25 din lege, înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor. Recurentul arată că a depus dovada faptului că a notat în cartea funciară contractul părților încă la momentul încheierii acestuia, respectiv a notat în cartea funciara acțiunea ce formează obiectul acestei pricini. Raportat la temeiul de drept arătat mai sus, înscrierile reclamantului au rang preferențial în raport cu orice alte înscrieri din CF efectuate după cele două notări, opozabile chiar și lui L. C. Potrivit prevederilor art. 26 alin. 2) din aceiași lege, dreptul de proprietate și celelalte drepturi reale sunt opozabile față de terți și în cazul în care au fost dobândite prin hotărâri judecătorești, deci în această situația notarea acțiunii de chemare în judecată face opozabil un drept dobândit prin hotărâre judecătorească și terțului care și-a notat sau întabulat dreptul său de proprietate în CF, după notarea cererii de chemare în judecată. Potrivit prevederilor art. 27 alin. 1, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, iar potrivit alin.3), în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea dreptului în cartea funciară. Hotărârea instanței de judecată va suplini consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Potrivit alin.4, dreptul la acțiunea în prestație tabulară este imprescriptibil. Potrivit art. 5 al aceluiași act normativ, acțiunea în prestație tabulară se va îndrepta și împotriva terțului dobânditor înscris în cartea funciară, dacă sunt întrunite cumulativ următoarele condiții: actul juridic în baza căruia se solicită prestația tabulară să fie încheiat anterior celui în baza căruia a fost înscris dreptul terțului în cartea funciară; terțul să fi dobândit imobilul cu titlu oneros și să fie de rea-credință. Potrivit prevederilor art.28 alin. 1), dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a fost de rea-credință la data încheierii actului. Prin notarea actului și a acțiunii reclamantului, mult anterior actului încheiat de pârâtul L., rezultă explicit că, atât proprietarii tabulari, cât și pârâtul L. au fost de rea credință la momentul încheierii contractului autentic și a înscrierii interdicției de înstrăinare și grevare, deoarece aveau cunoștință și de actul încheiat cu reclamantul, cât și de acțiunea de validare a acestuia. Aceste aspecte sunt prevăzute expres de art. 29 din legea indicată, care arată explicit că înscrierea provizorie devine opozabil terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiția și în măsura justificării ei. Nicăieri în lege nu se vorbește de scoaterea unui imobil din circuitul civil. O. instanța nu indică care este temeiul juridic pentru care notările recurentului nu sunt opozabile notărilor ulterioare, pe de o parte, iar grevarea cu interdicția de înstrăinare și grevare îi este opozabilă recurentului, pe de altă parte, dispunând, totodată, scoaterea imobilului din circuitul civil. Instanța de fond, în ciuda actelor depuse la dosarul cauzei, susține fără temei că acțiunea reclamantului nu este una în prestație tabulară, deși temeiul de drept este foarte clar și explicit arătat, respectiv art. 20 și urm. din Legea nr. 7/1996 și nicidecum prevederile art. 5 alin. 2 din Legea nr. 247/2005, pe de o parte, iar pe de altă parte, susține că reclamantul ar avea nevoie de acceptul lui L., deși la dosarul cauzei reclamantul a depus declarația autentică a acestuia din care rezultă, pe de o parte, că împrumutul său a fost restituit, iar pe de altă parte, că este de acord cu radierea ipotecii și a interdicției de înstrăinare și grevare din CF înscrisă asupra imobilului din litigiu. Cu toate cele de mai sus, instanța susține că prevederile legale invocate de reclamant nu sunt aplicabile în speță și oricum, ignorând actul depus de reclamant, tot mai are nevoie de acordul lui L. Recurentul consideră că sentința pronunțată în cauză este în grad serial preferat față de interdicția înscrisă în favoarea lui L., pe de o parte, și pe de altă parte, acea interdicție nu mai există acum și nici nu mai exista la momentul pronunțării soluției în fond, cu atât mai puțin la soluționarea apelului. În sfârșit, recurentul solicită admiterea recursului și pentru că la data pronunțării hotărârii, precum și la acest moment, imobilul nu este grevat de nici o sarcină, deoarece interdicția a încetat la data de 15 decembrie 2011, așa cum rezultă din actele anexate, dar care cu rea credință nu au fost comunicate nici reclamantului, și nici instanței. Recursul este fondat. Potrivit art. 129 aliniat final C.pr.civ., în toate cazurile judecătorii hotărăsc doar asupra obiectului cererii deduse judecății. În speță, reclamantul O. M. a dedus judecății, prin cererea introductivă de instanță, o veritabilă acțiune în prestație tabulară, având ca obiect validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...) cu pârâții G. I. și G. Z., cu privire la imobilul înscris în CF nr. 51581 T., provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 T., A + 1, nr. cad. 2867, precum și întabularea dreptului de proprietate al reclamantului, asupra acestui imobil, în această carte funciară. În susținerea cererii pendinte, reclamantul s-a prevalat de „. de vânzare- cumpărare";, atestat de avocat G. N., încheiat la data de (...) în T., și prin care „. G. I. și G. Z., identică în CF cu G. S., au declarat că vând pe veci și irevocabil „cumpărătorului"; O. M., „întreg dreptul de proprietate asupra imobilului înscris în CF T. nr. 51581, provenită din conversia pe hârtie a CF nr. 14442 T., A + 1, nr. cad. 2867, curte și casă familială compusă din două dormitoare, sufragerie, bucătărie, cămară și baie";, pentru prețul de 25.000 Euro, de comun acord stabilit de către părți, și achitat integral la data semnării contractului (f. 6 dosar fond). Totodată, în susținerea cererii sale, reclamantul a depus și extrasul de carte funciară nr. 51581 (f. 5, 13 dosar fond), extras de carte funciară din care rezultă că sub B 1, B 2, este întabulat dreptul de proprietate în favoarea pârâților G. I. și Z., iar sub B 4, la data de 14 martie 2011, prin încheierea de CF nr. 4565/(...), s-a notat cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Turda, sub nr. 408/328/(...), a reclamantului O. M., împotriva pârâților G. I. și soția, G. Z. Același extras de carte funciară atestă împrejurarea că prin încheierea de CF nr. 5361/(...), s-a notat sub B 5 actul notarial autentificat de B. M. R. L. sub nr. 403/(...), precum și interdicția de înstrăinare și grefare în favoarea lui L. C., act care avea ca obiect un împrumut acordat de L. C. pârâților G. La data la care L. C. și-a notat sub B 5 actul de împrumut de consumație cu garanție imobiliară, autentificat de N. P. M. R. L., sub nr. 403/(...), respectiv, prin încheierea de CF nr. 5361/(...) (f. 12 dosar fond), în CF era deja notată, ladata de 14 martie 2011, prin încheierea de CF nr. 4565/(...), sub B 4, acțiunea pendinte, notare care avea efect de opozabilitate și care conferea notării de sub B 4 rang preferențial față de eventualele notări ulterioare, în conformitate cu art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, text legal în conformitate cu care, „înscrierile în cartea funciară își vor produce efectele de opozabilitate față de terți de la data înregistrării cererilor; ordinea înregistrării cererilor va determina rangul înscrierilor";. Textul art. 25 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, se coroborează cu art. 28 și art. 29 din aceeași lege, art. 28 prevăzând că dobânditorul anterior poate cere instanței judecătorești să acorde înscrierii sale rang preferențial față de înscrierea efectuată la cererea unui terț care a dobândit ulterior imobilul cu titlu gratuit sau care a fost de rea credință la data încheierii actului, în timp ce art. 29 prevede în alin. 1 că înscrierea provizorie devine opozabilă terților cu rangul determinat de cererea de înscriere, sub condiție și în măsura justificării ei. Prin prisma art. 29 alin. 4 din aceeași lege, justificarea înscrierii provizorii se va face în temeiul consimțământului celui în contra căruia s-a efectuat înscrierea provizorie, ori a unei hotărâri judecătorești irevocabile. Art. 20 alin. 1 din Legea nr. 7/1996, republicată, prevede că dreptul de proprietate asupra unui imobil se va înscrie în cartea funciară pe baza actului prin care s-a constituit ori s-a transmis în mod valabil. Art. 20 alin. 3 din aceeași lege precizează faptul că hotărârea judecătorească definitivă și irevocabilă va înlocui acordul de voință cerut în vederea înscrierii drepturilor reale, dacă sunt opozabile titularilor. În conformitate cu prevederile art. 22 alin. 1 lit. a din Legea nr. 7/1996, republicată, în redactarea în vigoare la data promovării prezentei cereri de chemare în judecată, înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută. Potrivit art. 27 alin. 1 din aceeași lege, cel care s-a obligat să strămute sau să constituie în folosul altuia un drept real asupra unui imobil este dator să îi predea toate înscrisurile necesare pentru înscrierea acelui drept, alin. 3 al aceluiași articol precizând că în situația în care cel obligat nu predă înscrisurile, persoana interesată va putea solicita instanței să dispună înscrierea în cartea funciară, hotărârea instanței de judecată suplinind consimțământul la înscriere al părții care are obligația de a preda înscrisurile necesare înscrierii. Dreptul la acțiunea în prestație tabulară este, conform art. 27 alin. 4 din aceiași lege, imprescriptibil. Prin urmare, instanța de fond, ca de altfel și instanța de apel, au fost învestite cu soluționarea unei acțiuni în prestație tabulară, acțiune care a fost notată în cartea funciară cu rang preferențial notării interdicției de înstrăinare și grevare în favoarea lui L. C. Este știut faptul că pentru admisibilitatea unei acțiuni în prestație tabulară este necesar să fie întrunite cumulativ câteva condiții, și anume: să existe un antecontract valabil încheiat; respectivul antecontract să fie dovedit în condițiile dreptului comun; una dintre părțile antecontractului să refuze a autentifica actul de înstrăinare; partea care acționează să-și fi îndeplinit propriile obligații asumate prin antecontract; promitentul vânzător să fie proprietar al bunului vândut, iar promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii. Se poate constata că în speță au fost întrunite toate cerințele de admisibilitate ale acțiunii în prestație tabulară, respectiv: există un antecontract de vânzare-cumpărare, valabil încheiat, atestat de avocat G. N. pârâții G.,promitenți vânzători, au refuzat să se prezinte la notar în vederea încheieri în formă autentică a actului de vânzare-cumpărare; promitentul cumpărător, reclamantul O. M., și-a îndeplinit propria obligație asumată prin antecontract, aceea de plată integrală a prețului de 25.000 Euro, la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare; promitenții vânzători sunt proprietarii tabulari ai imobilului contactat; promitentul cumpărător nu este incapabil de a cumpăra. Contractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți nu este un veritabil contract de vânzare-cumpărare, care să contravină prevederilor art. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, așa cum nefondat au apreciat primele două instanțe, ci este un veritabil antecontract de vânzare-cumpărare, în sensul pretins de art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, și care poate fi validat și valorificat prin intermediul instanței de judecată, pe calea unei acțiuni în prestație tabulară. Împrejurarea că în CF ar fi fost notată sub B 5 interdicția de înstrăinare și grevare în favoarea pârâtului L. C., nu constituie un impediment pentru validarea antecontractului de vânzare-cumpărare pe calea acțiunii în prestație tabulară, având în vedere că anterior notării acestei interdicții, reclamantul și-a notat în cartea funciară acțiunea pendinte, această notare conferindu-i rang preferențial, și având efect de opozabilitate față de orice alte notări ulterioare. O., respectiva interdicție de înstrăinare și grevare a fost radiată din CF prin încheierea de carte funciară nr. 23715/(...), dată în dosar de CF nr. 23715/(...) (f. 8 dosar apel), în baza declarației autentificate sub nr. 1966/(...), dată de pârâtul L. C., și prin care acesta atesta faptul că i-a fost restituit de către G. I. întregul împrumut (f. 7 dosar apel). Prin urmare, la data soluționării apelului de către Tribunalul Cluj, interdicția de înstrăinare și grevare de sub B 5 era de mult radiată din CF, astfel încât, nu exista niciun impediment legal pentru admiterea acțiunii în prestație tabulară formulată de reclamant. Curtea constată, așadar, că decizia recurată a fost pronunțată cu aplicarea greșită a Legii nr. 7/1996, circumscriindu-se astfel dispozițiilor art. 304 pct. 9 C.pr.civ. Așa fiind, în temeiul considerentelor mai sus expuse și a prevederilor art. 304 pct. 9 și art. 312 alin. 1 C.pr.civ., Curtea va admite recursul reclamantului, conform dispozitivului prezentei decizii. Reclamantul recurent nu a solicitat cheltuieli de judecată. PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII D E C I D E Admite recursul declarat de reclamantul O. M., împotriva deciziei civile nr. 2. din (...) a T.ui C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică și rejudecând, admite apelul declarat de reclamantul O. M., în contra sentinței civile nr. 251/(...) a Judecătoriei T., pronunțată în dosar civil nr. (...), pe care o schimbă în tot, după cum urmează: Admite cererea extinsă formulată de reclamantul O. M., în contradictoriu cu pârâții G. I., G. Z. și L. C. și, în consecință: Obligă pârâții G. I. și G. Z. să încheie cu reclamantul O. M. contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în CF nr. 51581 T. ( provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 T.) nr. cad. 2867, în baza antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de (...), pentru prețul de 25.000 EURO, achitat integral la data semnării antecontractului de vânzare- cumpărare din (...), în caz de refuz prezenta hotărâre ținând loc de act autentic de vânzare cumpărare apt de întabulare. Dispune întabularea dreptului de proprietate al reclamantului O. M. în CF nr. 51581 T. ( provenită din conversia de pe hârtie a CF nr. 14442 T.) nr. cad. 2867, asupra imobilului înscris în această CF, cu titlu de drept cumpărare, ca bun propriu. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 26 octombrie 2012. PREȘEDINTE JUDECĂTORI I.-D. C. A.-A. P. C.-M. CONȚ GREFIER A.-A. M. Red.CMC/dact.MS 3 ex./(...) Jud.fond: C.M.M. Jud.apel: E.Luca/D.I.Tașcă
| ← Decizia civilă nr. 1793/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 51/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
