Decizia civilă nr. 459/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
DECIZIA CIVILĂ NR. 459/R/2012
Ședința publică din 03 februarie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: I.-D. C.
JUDECĂTORI: A.-A. P.
C.-M. CONȚ
GREFIER : A.-A. M.
S-a luat spre examinare, recursul declarat de pârâtul S. R., PRIN MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, R. PRIN D. A J. C., împotriva deciziei civile nr. 4. din (...) a T.ului C., pronunțată în dosar nr. (...), privind și pe reclamanții intimați T. V. Ș. și T. C. L., precum și pe pârâtul intimat C. LOCAL AL M. C.-N., având ca obiect plângere la L. nr. 1..
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentanta reclamanților intimați, doamna avocat B. M., lipsă fiind reclamanții intimați personal, reprezentantul pârâtului recurent și reprezentantul pârâtului intimat.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul declarat de pârâtul S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat prin D. a jud. C. a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat părților adverse și este scutit de la plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar, în temeiul art. 50 din L. nr. 1..
S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că prin memoriul de recurs (f. 2 verso din dosar), pârâtul recurent a solicitat judecarea cauzei în lipsă, potrivit art. 242 alin. 2 C.pr.civ.
Doamna avocat B. M. depune la dosar împuternicirea avocațială, care atestă împrejurarea că a fost împuternicită de reclamanții intimați T. C. L. și T. V. Ș. să-i reprezinte în dosarul nr. (...) al Curții de A. C.
Curtea constată că la data de (...), pârâtul intimat C. Local al M. C.-N. a înregistrat la dosar o întâmpinare, în 2 exemplare, prin care solicită respingerea recursului, în principal, în temeiul lipsei calității procesuale pasive a pârâtului intimat C. Local al M. C.-N., iar în subsidiar ca neîntemeiat și, pe cale de consecință, menținerea ca temeinică și legală a deciziei civile nr. 4. din (...) a T.ului C.
Reprezentanta reclamanților intimați arată că nu are de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat,
Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentantei reclamanților intimați pentru a pune concluzii pe recursul care formează obiectul prezentului dosar.
Reprezentanta reclamanților intimați solicită respingerea ca neîntemeiat a recursului declarat de pârâtul S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice, reprezentat prin D. a jud. C., recurs ce are un singur motiv, respectiv acela că pârâtul recurent nu este de acord cu restituirea comisionului de 1%, pe care partea l-a plătit.
Reprezentanta reclamanților intimați arată că în art. 50 alin. 3 din L. nr. 1. nu se face distincție între prețul imobilului și acel comision de 1%, astfel încât, apreciază că acel comision de 1% face parte din preț și, totodată, arată că potrivit legii, cel care crează un prejudiciu trebuie să-l repare în integralitatea lui, deci S. R., prin Ministerul Finanțelor Publice trebuie să achite părții și comisionul de 1%.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
Prin sentința civilă nr. 6186/(...), Judecătoria Cluj-Napoca s-a respins cererea de chemare în judecata formulata de reclamanții T. V. S. si T. C. L. in contradictoriu cu pârâtul M. F. P., C. Local al M. C.-N.
Pentru a pronunța această hotărâre, Judecătoria a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată la această instanță sub nr. 5279/211 din (...), reclamanții T. Ș. și T. C., au solicitat în contradictoriu cu pârâții S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE și C. LOCAL AL MUNIC.C. N., ca prin sentința ce se va pronunța să se dispună obligarea pârâților la restituirea prețului actualizat plătit de către reclamanți pentru apartamentul 5 situat pe str. M. din C.-N. nr. 34-36, întrucât contractul prin care reclamanții au devenit proprietari a fost desființat prin hotărâri definitive și irevocabile, obligarea pârâților în solidar la plata sporului de valoare în cuantum de
30.000 lei, precum și la plata dobânzii legale asupra acestei sume începând cu data pronunțării sentinței până la plata efectivă a sumei.
Pentru termenul de judecată din (...), reclamanții formulează completare de acțiune prin care solicită să se ia act de disp. art. 50/1 din legea nr. 1., conform căruia în situația desființării prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile a contractului de vânzare-cumpărare, se impune restituirea prețului de piață a imobilului în baza unei expertize judiciare, urmând ca prețul să fie achitat de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar.
Prin contractul de vânzare cumpărare nr. 34146/(...), SC C. A. SA, în calitate de mandatar al C. Local C.-N., a vândut reclamanților imobilul situat în C.-N. str. M. nr. 34-36 ap. 5 jud. C., pentru un preț de 24.087.387 lei.
Prin decizia nr. 381/A/2006 a Curții de A. C. s-a constatat nulitatea absolută a contractului menționat mai sus, statuând irevocabil că acest contract a fost încheiat cu nerespectarea prevederilor L. 112/1995.
Întrucât Curtea de A. C. a statuat irevocabil încheierea contractului de vânzare cumpărare menționat cu nerespectarea prevederilor L. 112/1995, în prezenta cauză instanța nu mai are posibilitatea de a reaprecia dacă acest contract a fost încheiat cu sau fără respectarea L. 112/1995.
Conform prev. art. 501din L. 1. așa cum a fost modificată, „proprietarii ale căror contracte de vânzare cumpărare, încheiate cu respectarea prev. L. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile au dreptul la restituirea prețului de piață a imobilului stabilit conform standardelor internaționale de evaluare. V. despăgubirilor se stabilește prin expertiză";. Din economia acestei reglementări legale rezultă că sunt îndreptățiți la restituirea acestor imobile ce au făcut obiectul unor contracte de vânzare cumpărare încheiate în temeiul L. 112/1995, chiriașii a căror contracte au fost anulate prin hotărârii judecătorești definitive și irevocabile, însă în mod diferențiat în funcție de împrejurarea ca respectivele contracte să fi fostîncheiate cu respectarea sau încălcarea L. 112/1995. Astfel, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu eludarea prevederilor L. 112/1995 și care au fost desființare prin hotărâri judecătorești și irevocabile pot pretinde doar prețul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului, în condițiile prevăzute de art. 50 al. 2 și 3 din legea 1.. Dimpotrivă, chiriașii ale căror contracte au fost încheiate cu respectarea prevederilor L. 112/1995 și au fost desființare prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile pot pretinde prețul de piață al imobilului în condițiile prevăzute de art. 50 al. 2 și art. 3 din legea 1.. Instanța a apreciat că nu este întrunită condiția privind încheierea contractului de vânzare cumpărare de care se prevalează reclamanții cu respectarea prevederilor L. 112/1995. Împotriva acestei sentințe au declarat, în termen legal, recurs recalificat în apel raportat la valoarea petitului principal, reclamanții T. V. Ș. și T. C. L. Prin decizia civilă nr. 4. din 27 oct. 2011 Tribunalul Cluj a admis apelul declarat de pârâții T. V. S. și T. C. L. împotriva Sentinței civile nr. 6186/(...) pronunțată în dosar nr. (...) al Judecătoriei C.-N., sentința a fost anulată în parte, în ceea ce privește cererea formulată în subsidiar, menținând soluția pronunțată asupra cererii principale și judecând în limitele arătate a evocat fondul cererii subsidiare și drept urmare a admis cererea formulate de reclamanții T. V. S., și T. C. L. împotriva pârâtului MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE și în consecință a obligat pe pârât la plata sumei de 10.049,03 lei reprezentând prețul actualizat, 3.206,78 lei valoarea actualizată a dobânzilor și 234,26 lei valoarea actualizată a comisionului. Pentru a hotărî astfel tribunalul a reținut că sunt incidente prevederile art. 50 alin. 2 coroborat cu art. 501din L. 1., în contextul în care prin decizia nr. 381/A/(...) a Curții de A. C. pronunțată în dosar (...), s-a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare nr. 34146/(...), încheiat între SC C. A. SA, în calitate de mandatar al C. Local C.-N., și reclamanți privind imobilul situat în C. N. str. M. nr. 34-36 ap. 5 jud. C., pentru prețul de 24.087.387 lei, statuându-se irevocabil că acest contract a fost încheiat cu nerespectarea prevederilor L. 112/1995, tribunalul a admis acest petit subsidiar. Împotriva acestei sentințe a declarat recurs S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, prin D. C., solicitând modificarea în parte a hotărâriiîn sensul înlăturării obligației de plată a valorii comisionului achitat de către reclamanți. În motivarea recursului a arătat că în baza dispozițiilor legale, Ministerul Finanțelor Publice nu poate fi obligat la plata întregului preț reactualizat achitat de către reclamanți ci numai cel care i-a fost efectiv virat, întrucât comisionul de 1% a fost încasat de SC C. A. SA în calitate de mandatar al C. Local al M. C.-N. Face trimitere la prevederile art. 50 (3) din L. 1. care prevede că restituirea prețului actualizat plătit de chiriașii ale căror contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu eludarea L. 112/1995 au fost desființate prin hotărâri judecătorești definitive și irevocabile se face de către Ministerul Finanțelor Publice din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din L. nr. 112/1995. Potrivit acestui text legal a) sumele obținute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit în natură, reprezentând plăți integrale,avansuri, rate și dobânzi, după deducerea comisionului de 1% din valoare apartamentelor. C. Local al M. C.-N. prin întâmpinare (f. 8-9) a solicitat respingerea recursului în temeiul lipsei calității procesuale pasive a pârâtului C. local al mun. C.-N. Examinând hotărârea atacată în raport de motivele invocate, Curtea de A. urmează să admită recursul pentru următoarele considerente: În prealabil trebuie stabilit că prețul este ceva diferit de comision, prețul fiind prestația datorată de cumpărător în schimbul bunului vândut, iar comisionul este suma de bani încasată de un terț pentru serviciile prestate în legătură cu vânzarea, cum este de exemplu în mod uzual comisionul unei agenții imobiliare pentru intermedierea vânzării și pentru punerea în legătură a părților în vederea vânzării-cumpărării. Un astfel de comision, diferit de prețul de vânzare, este și cel în discuție instituit în temeiul art. 9 alin. 5 din L. nr. 112/1995, potrivit căruia „Comisionul cuvenit unităților specializate care evaluează si vând apartamente este de 1% din valoarea acestora." Sumele obținute din vânzarea apartamentelor care nu s-au restituit in natură, reprezentând plați integrale, avansuri, rate si dobânzi, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, se constituie într-un fond la dispoziția M. F., potrivit art. 13 alin. 6 din L. nr. 112/1995. În cauză unitatea specializată care a vândut apartamentul și a încasat comisionul a fost SC C.ardealul SA, și nu este parte în prezenta cauză. Potrivit art. 50 alin. 3 din L. nr. 1., „ R estituirea prețului prevăzut la alin. (2) și (2^1) se face de către M. E. și F. din fondul extrabugetar constituit în temeiul art. 13 alin. 6 din L. nr. 112/1995, cu modificările ulterioare." Or, cât timp acest fond este constituit doar din sumele obținute din vânzarea apartamentelor, reprezentând plați integrale, avansuri, rate si dobânzi, după deducerea comisionului de 1% din valoarea apartamentelor, rezultă că acest comision nu este cuprins în acest fond și prin urmare M. F. nu poate fi obligat să restituie aceste sume, în primul rând pentru că aceste sume nu sunt cuprinse în acest fond de unde se face restituirea prețului și în al doilea rând pentru că textul legal instituie obligația pentru M. F. să restituie doar prețul iar nu și comisionul de 1%. Art. 50 alin. 3 din L. nr. 1. instituie o aplicație specială a răspunderii pentru evicțiune, cu dispoziții mai restrictive decât art. 1337 Cod civil, și stabilește sarcina restituirii prețului în persoana M. F. iar nu în cea a vânzătorului, iar pentru că este specială va fi de strictă interpretare, astfel că dacă textul prevede că se restituie doar prețul iar prețul este doar suma achitată de cumpărător în mod uzual și în înțelesul obișnuit al termenului ca și contraprestație a bunului cumpărat, este normal ca această sumă să nu includă celelalte cheltuieli ale vânzării, cum ar fi comisioanele. Tot din caracterul special al acestui text legal rezultă și că sumele ce se achită sunt cele din fondul extrabugetar, care nu conține și comisionul de 1%. Or dacă fondul nu conține acest comision este evident că M. F. nu poate fi obligat la plata lui. Mai trebuie adăugat că art. 1337 Cod civil, în forma în vigoare la data încheierii contractului prevedea că atunci „Cand vanzatorul este raspunzator de evictiune, cumparatorul, daca este evins, are dreptul a cere de la vanzator: 1. restituirea pretului; 2. fructele, daca este dator a le intoarce proprietarului care l-a evins; 3. spezele instantei deschise de dansul incontra vanzatorului si ale celei deschise de invingator in contra sa; 4. daune- interese si spezele contractului de vindere." Ce se poate înțelege din acest text legal este că din nou se face distincția între preț, prevăzut la pct. 1, și cheltuielile vânzării, cum este comisionul în speță, prevăzute la pct. 4. Apoi, reglementarea de principiu a evicțiunii din norma legală anterior indicată permite ca un cumpărător să ceară vânzătorului și cheltuielile vânzării. Cum în speță vânzător este SC C.ardealul SA iar nu M. F. rezultă că acele cheltuieli ale vânzării nu pot fi cerute acestuia din urmă ci doar vânzătorului, dar o astfel de cerere nu a fost formulată în prezenta cauză față de vânzător, cât timp SC C.ardealul SA nu este parte în cauză. Ca o ultimă idee trebuie evidențiat și că reclamanții și-au întemeiat acțiunea doar pe dispozițiile L. nr. 1. și nu a indicat dispozițiile de drept comun, care ar fi putut întemeia restituirea comisionului, anume art. 1337 Cod civil, astfel că pe lângă faptul că vânzătorul SC C.ardealul SA nu este parte în proces reclamanții nici nu au indicat temeiul legal care ar fi putut duce la o eventuală admitere a cererii de restituire a comisionului. Față de cele menționate anterior și în temeiul prevederilor art. 304 pct. 9 Cod procedură civilă cât și al art. 312 alin. 3, art. 299 alin. 1 Cod procedură civilă, curtea urmează să admită recursul declarat de pârâtul S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, prin D. C. împotriva deciziei civile nr. 4. din (...) a T.ului C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o va modifica în parte, în sensul că va înlătura din decizie dispoziția referitoare la obligarea pârâtului S. R., prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE la plata către reclamanții T. V. Ș. și T. C. L. a sumei de 234,26 lei, reprezentând valoarea actualizată a comisionului, cu consecința respingerii acestui petit din cererea reclamanților. Restul dispozițiilor din decizia recurată vor fi menținute, nefiind atacate. PENTRU ACESTE M.IVE ÎN NUMELE L. DECIDE Admite recursul declarat de pârâtul S. R. prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE, prin D. C. împotriva deciziei civile nr. 4. din (...) a T.ului C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o modifică în parte, astfel: Înlătură din decizie dispoziția referitoare la obligarea pârâtului S. R., prin MINISTERUL FINANȚELOR PUBLICE la plata către reclamanții T. V. Ș. și T. C. L. a sumei de 234,26 lei, reprezentând valoarea actualizată a comisionului, cu consecința respingerii acestui petit din cererea reclamanților. Menține restul dispozițiilor din decizia recurată. Decizia este irevocabilă. Dată și pronunțată în ședința publică din 03 februarie 2012. PREȘEDINTE JUDECĂTORI I. D. C. A. A. P. C. M. CONȚ GREFIER A.-A. MUNACIU Redactat de I., dactilografiat de S. În 3 ex., la data de (...) Judecător fond - Pârvu E.E. - Judecătoria Cluj-Napoca Judecători apel - Ghișoiu O. R., Tatu O.C. - Tribunalul Cluj
| ← Decizia civilă nr. 1542/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Sentința civilă nr. 34/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
