Decizia civilă nr. 49/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă

Comentarii

0

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I C.

Dosar nr. (...) Cod operator 8428

DECIZIA C. NR. 49/A/2012

Ședința publică din 09 aprilie 2012

Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A.-A. P.

JUDECĂTOR: C.-M. CONȚ

GREFIER : A.-A. M.

S-au luat în examinare apelurile declarate de reclamanții B. E. și B. G. și, respectiv, de pârâții V. A. A. și C. I., împotriva sentinței civile nr. 888 din

01 noiembrie 2011, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. (...), privind

și pe pârâta intimată V. E., având ca obiect pretenții.

Se constată că la data de (...), reclamanții apelanți B. E. și B. G., prin intermediul doamnei avocat R. C., au înregistrat la dosar ". scrise"; la care au înregistrat copii de pe următoarele înscrisuri: un înscris întitulat "Documentație cadastrală pentru scoaterea terenului din circuitul agricol";, un înscris întitulat "Documentație cadastrală pentru parcelare teren (creare drum), adresa nr. 5223 din (...) emisă de M. A., P. și D. R. - A. națională a îmbunătățirilor funciare și procura specială autentificată sub nr. 5815/(...) de către S. ". L..

Mersul dezbaterilor, susținerile și concluziile părților au fost consemnate în încheierea ședinței publice din 05 aprilie 2012, care face parte integrantă din prezenta decizie.

C U R T E A

Pr in sen tinț a c iv il ă n r. 888/(...), pronunț ată de T ribun alul Clu j în dos arnr. (...), la care a fost conexat dosarul nr. (...), s-a respins excepția prescripției dreptului la acțiune, invocată de pârâți.

S-a respins acțiunea formulată de reclamanții B. E. și B. G. F., împotriva pârâtei V. E., că fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

S-a respins ca neîntemeiată acțiunea formulată de reclamanții B. E. și

B. G. F., împotriva pârâților V. A. A. și C. I.

S-a respins ca neîntemeiată cererea reconvențională formulată de pârâții V. A. A., V. E. și C. I., împotriva reclamanților B. E. și B. G. F.

Au fost compensate parțial cheltuielile de judecată făcute de părți, fiind obligați reclamanții să achite pârâtului V. A. A. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:

„Prin contractul de asociere în participațiune încheiat de la data de (...) între reclamanții B. E. și B. G. F. și pârâții V. A. A. și C. I., părțile au convenit ca pârâții să construiască pe cheltuiala lor o construcție cufuncțiunea de locuințe, cu regim de înălțime D+P+2E, partajată pe 6 apartamente, fiecare fiind compus din 3 camere, în suprafață totală utilă de minim 85 mp. De asemenea, pârâții s-au obligat să edifice cele 6 apartamente egale ca suprafață, structură și finisaje, aceste finisaje constând din faianță, gresie, parchet, centrală termică proprie, geamuri termopan.

Reclamanții s-au obligat să pună la dispoziția pârâților terenul proprietatea lor situat în intravilanul mun. C.-N. str. T.oiului f.n., înscris în CF 1. C., cu nr. top 13976/1/2/2/5/(...)6/1/2/4/3 și 13976/1/2/5/3, precum și suma de 30.000 euro. De asemenea, s-au obligat să facă toate demersurile necesare în vederea scoaterii terenului din circuitul agricol, pe cheltuiala lor, până la data de (...). După scoaterea terenului din circuitul agricol, pârâții s-au obligat sa demareze realizarea construcției, termenul limită pentru finalizarea acestuia fiind (...).

Părțile au mai stabilit ca după finalizarea construcției, două din cele șase apartamente, precum și cota parte de ½ din pod să devină proprietatea reclamanților, iar restul de patru apartamente, precum și cota parte de ½ din pod să revină pârâților.

Prin notificarea comunicată pârâților la data de (...) reclamanții au arătat că, întrucât pârâții nu au respectat termenele contractului, acest contract este reziliat de plin drept, fără punere în întârziere, fără somație și fără nici o altă formalitate. De asemenea, au solicitat pârâților să le restituie suma de 30.00 euro.

Prin actul adițional la contractul de asociere încheiat la data de (...) părțile au stabilit modificarea contractului, în sensul că participarea reclamanților constă doar în terenul menționat, fără suma de 30.000 euro, care a fost restituită de pârâți. De asemenea, raportat la notificarea reclamanților, părțile au menționat că au soluționat neînțelegerea pe cale amiabilă, reclamanții arătând că nu mai au niciuna dintre pretențiile menționate în notificare.

La data de (...) reclamanții au dat pârâtului V. A.-A. procura autentificată prin încheierea nr.3226/2006, prin care l-au împuternicit pe acesta ca în numele lor să facă toate demersurile în vederea edificării construcției și înscrierii în CF și să vândă dreptul lor de proprietate asupra a patru din cele șase apartamente, precum și asupra cotei părți de ½ din pod.

Prin actul de parcelare autentificat prin încheierea nr. 5814/(...) a SCN

„N. L., reclamanții, în calitate de proprietari ai imobilului înscris în CF 1. C., teren în suprafață de 629 mp și imobil de locuințe colective, cu regim de înălțime D+P+E+M, au hotărât parcelarea imobilului în 17 imobile, din care primele nouă sunt parcele de teren, șase sunt apartamente (denumite apartamentele 1-6), iar ultimele două (denumite apartamentele 7 și 8) sunt garaj la demisol cu suprafața utilă de 41,44 mp, respectiv sală de sport, un hol, un garaj și o pivniță, cu suprafața utilă de 141,37 mp, de asemenea la demisol.

Părțile au menționat că asupra imobilului este notat contractul de asociere în probațiune menționat mai sus, fiind de acord cu reînscrierea notării asupra parcelelor II, III, IV, V, VIII și IX și apartamentelor nr.1, 2, 5, 6 și 8.

La aceeași dată, reclamanții au dat pârâtului V. A.-A. procura autentificată prin încheierea nr. 5., prin care l-au împuternicit pe acesta ca în numele lor să vândă dreptul lor de proprietate asupra parcelelor II, III, IV, V, VIII și IX și apartamentelor nr.1, 2, 5, 6 și 8.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.302/(...) a SCN „N. L. reclamanții au vândut pârâților V. A. A. și C. I. parcelele II și III și apartamentul nr.8, pentru prețul de 150.000 lei, achitat integral.

Reclamanții au depus la dosar antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1244/(...) de BNP F. C. O., prin care s-au obligat să înstrăineze numitei N. M. D. apartamentul nr. 4 din imobilul în litigiu, pentru prețul de 82.000 euro și contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 146/(...) prin care au vândut numiților B. I. S. și B. A. N. apartamentul nr.3, pentru de 82.000 euro.

Din raportul de expertiză tehnică judiciară efectuat în cauză de exp.

M. A. rezultă că apartamentul nr.3 din imobilul în litigiu are suprafața utilă de 85,08 mp (având și un balcon în suprafață de 8,55 mp) iar apartamentul nr.4 are suprafața utilă de 85,49 mp (având și un balcon în suprafață de

8,47 mp). Expertul a mai arătat că cele două apartamente sunt prevăzute cu finisaje superioare: tencuieli gletuite pe panouri din ghips carton la tavane și pe zidărie de cărămidă la pereți, pardoseli din parchet stratificat și gresie, placaje din faianță, zugrăveli lavabile, tâmplărie din PVC și geam termopan și cu toate rețelele de utilități. De asemenea, a menționat că a constatat unele deficiențe cu privire la unele lucrări executate incorect, acestea fiind descrise pe larg, unele putând fi remediate relativ simplu (de ex. glet la tavane), altele presupunând unele operații mai complicate (de ex. coborâre nivel pardoseli), precizând însă că pe ansamblul lucrărilor, calitatea acestora poate fi apreciată ca fiind corespunzătoare. Expertul a evaluat costul lucrărilor care au fi necesare pentru remedierea acestor deficiențe, acesta fiind în sumă de 10.200 lei.

Raportat la starea de fapt descrisă mai sus, tribunalul consideră că excepția prescripției dreptului la acțiune este neîntemeiată și urmează să o respingă.

A., pârâții au susținut că termenul de prescripție de 3 ani a început să curgă la data de (...), data stabilită în contractul de asociere pentru finalizarea construcției.

Instanța consideră că, față de pretențiile reclamanților, respectiv despăgubiri pentru lipsa finisajelor la cele două apartamente și pentru predarea acestora cu întârziere, precum și pentru nepredarea cotei părți de

½ din pod, termenul de prescripția a început să curgă doar la data finalizării construcției, întrucât doar atunci reclamanții au avut posibilitatea să cunoască aspectele pe care le-au invocat, conform dispozițiilor art.8 alin.1 din Decretul nr.167/1958.

În ceea ce privește fondul litigiului, tribunalul reține că reclamanții au solicitat sumele de câte 50.000 euro pentru fiecare din cele două apartamente care le-au revenit în baza contractului de asociere, pe considerentul că acestea nu au suprafața minimă contractată, finisajele nu sunt terminate și nu au fost executate corespunzător, invocând și faptul că datorită nepredării apartamentelor la termenul din contract nu au fost în măsură să le vândă la o valoare mai mare.

În ceea ce privește suprafața apartamentelor, din raportul de expertiză tehnică judiciară menționat rezultă că au suprafața utilă de 85,08 mp și

85,49 mp, astfel încât suprafața minimă din contract (de 85 mp) a fost respectată. De asemenea, față de constatările expertului, instanța reține că pârâții au efectuat finisajele descrise în contract, respectiv faianță, gresie, parchet, centrală termică proprie, geamuri termopan.

Referitor la deficiențele constatate de expert la unele lucrări executate la cele două apartamente, pentru a căror remedierea sunt necesare lucrări în valoarea de 10.200 lei, instanța consideră că reclamanții ar fi fost îndreptățiți să solicite această sumă dacă apartamentele ar fi rămas în proprietatea lor, întrucât în aceste condiții prejudiciul s-ar fi produs asupra patrimoniului lor. De asemenea, având în vedere că reclamanții au vândut aceste apartamente, ar fi putut solicita această sumă în cazul în care ar fi dovedit că datorită deficiențelor menționate, au fost obligați să reducă prețul apartamentelor prin scăderea contravalorii lucrărilor de remediere.

Instanța constată că în cele doua contracte depuse de reclamanți nu se menționează nimic în privința deficiențelor la lucrări. De asemenea, deși în ședința publică din (...) instanța, din oficiu, a pus în discuția părților necesitatea audierii în calitate de martori a persoanelor cu care reclamanții au negociat vânzarea celor două apartamente, reclamanții au arătat că nu solicită administrarea acestor probe.

Totodată, din declarațiile martorilor F. S. și S. L. M., care au cumpărat apartamente de la pârâți, rezultă că aceștia au fost mulțumiți de calitatea lucrărilor, prima martoră precizând că la apartamentul său au existat mici probleme, însă la solicitarea sa au fost remediate de către pârâți.

A., în condițiile în care reclamanții nu mai sunt proprietarii apartamentelor și nici nu s-a dovedit că în momentul vânzării au fost obligați să accepte un preț mai mic datorită deficiențelor descrise, instanța consideră că reclamanții nu au făcut dovada prejudiciului produs asupra patrimoniului lor.

În privința întârzierii predării apartamentelor, instanța reține ca fiind reală scăderea prețurilor apartamentelor în perioada dintre încheierea actului adițional și predarea imobilului, însă această scădere nu este imputabilă pârâților, care la rândul lor au suferit un prejudiciu ca urmare a scăderii prețului apartamentelor care le-au revenit, așa cum a rezultat din declarația martorului S. L. M.

Pe de altă parte, din actele depuse la dosar de pârâți (documentațiile pentru scoaterea terenului din circuitul agricol, pentru parcelarea terenului, precum și actele privind edificarea construcției), se confirmă apărările pârâților, în sensul că întârzierile s-au datorat și lucrărilor cadastrale necesare înscrierii corecte a terenului reclamanților, iar ulterior autoritățile locale au modificat planul urbanistic, permițând edificarea unor construcții cu D+P+E+M, în loc de D+P+2E, așa cum se prevedea la momentul încheierii contractului de asociere, fapt care a presupus refacerea întregii documentații. Trebuie menționat și faptul că pârâții au efectuat demersurile pentru scoaterea terenului din circuitul agricol, deși această obligație a revenit reclamanților conform contractului de asociere.

Instanța consideră neîntemeiate și susținerile reclamanții privind suma de 40.000 euro, contravaloarea cotei părți de ½ din podul care nu le-a fost predat.

Este adevărat că prin contractul de asociere pârâții s-au obligat să predea reclamanților și cota parte de ½ din pod, însă după edificarea construcției părțile au încheiat o nouă înțelegere, consemnată în actul de parcelare autentificat prin încheierea nr.5814/(...) a SCN „N. L., procura autentificată prin încheierea nr.5. și contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.302/(...), potrivit căreia reclamanților le-a revenit pe lângă cele două apartamente, cu nr.3 și 4, și parcelele I, VI și VII, având destinația de locuri de parcare, precum și apartamentele nr.7 și 8,având destinația de garaj la demisol cu suprafața utilă de 41,44 mp, respectiv sală de sport, un hol, un garaj și o pivniță, cu suprafața utilă de

141,37 mp, de asemenea la demisol. U., reclamanții au vândut pârâților apartamentul nr.8, pentru prețul de 150.000 lei.

De asemenea, instanța reține că modificarea intervenită în privința compunerii construcției s-a datorat schimbărilor aduse prin planul urbanistic regimului de înălțime admis, schimbări intervenite după încheierea contractului de asociere.

A., instanța consideră că prin încheierea actelor menționate mai sus, reclamanții au acceptat modificările intervenite în privința compunerii construcției, primind în schimbul cotei părți de ½ din pod parcelele I, VI și VII, având destinația de locuri de parcare, precum și apartamentele nr.7 și

8, imobile care nu ar fi trebuit să le revină conform contractului de asociere inițial.

Referitor la cererea reconvențională formulată de pârâți, aceștia au susținut că reclamanții au primit apartamentul nr.7, descris mai sus, în privința cărora pârâții au introdus toate utilitățile, considerând că reclamanții le datorează contravaloarea materialelor și a manoperei, în temeiul dispozițiilor art.494 alin.3 C. civ.

Potrivit dispozițiilor legale menționate, constructorul de bună-credință care a ridicat o construcție pe terenul altei persoane este îndreptățit să solicite obligarea proprietarului la plata contravalorii materialelor și a prețului muncii sau la plata unei sume egale cu sporul de valoare dobândit de teren.

În speță, instanța constată că prin contractul de asociere inițial pârâții nu s-au obligat să predea reclamanților apartamentul nr.7, însă, așa cum s- a arătat mai sus, ulterior edificării construcției părțile au încheiat o nouă înțelegere, potrivit căreia reclamanților le-a revenit și apartamentulnr.7, având destinația de garaj la demisol cu suprafața utilă de 41,44 mp, în condițiile în care obligația inițială, de predare a cotei părți de ½ din pod nu a mai putut fi îndeplinită.

În consecință, instanța consideră că nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.494 alin.3 C., argumentele menționate mai sus privind acceptarea prin încheierea actelor menționate mai sus a modificările intervenite asupra înțelegerii părților, fiind valabile și în cazul pârâților. P. nu se află în situația constructorului de bună-credință, care a ridicat construcția pe terenul altuia, având convingerea că acel teren se află în proprietatea sa, ci au știut tot timpul că terenul este în proprietatea reclamanților și au consimțit prin actele încheiate ca apartamentul nr.7 să fie atribuit în proprietatea acestora.

Pentru toate motivele expuse mai sus, instanța consideră neîntemeiate atât acțiunea reclamanților, cât și cererea reconvențională formulată de pârâți, urmând să le respingă ca atare.

În baza art.274 și 276 C.proc.civ. instanța va compensa parțial cheltuielile de judecată făcute de părți și va obliga reclamanții să achite pârâtului V. A. A. suma de 1000 lei, cheltuieli de judecată, reprezentând onorariul avocațial, reținând că onorariul expertului a fost suportat de ambele părți în cote egale, iar taxele de timbru nu se acordă, raportat la soluția de respingere a cererilor.";

Împ o tr iv a aces te i se n tințe au decl ar at apel, în ter men leg al, pe de o parte, p âr âț ii V. A. A. ș i C. I., iar pe de al tă p ar te, recl aman ț ii B. E. ș i B. G.

1. Pr in propr iul ape l, p âr âț ii V. A. A. ș i C. I.au solicitat admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței civile atacate, în sensul admiterii cererii reconvenționale și a obligării reclamanților, în solidar, la plata sumei de 16.000 lei reprezentând contravaloarea materialelor si manoperei aferente apartamentului 7 - garaj din imobilul situat administrativ în C.-N., str. N. Draganu nr. 24, la demisol; cu instituirea unui drept de retenție asupra apartamentului garaj din str. N. Draganu nr. 24, C.-N., întabulat în CF nr.

1. C.-N., nr. cad. 22093-CI-U7 până la plata integrală a sumei menționate datorata de reclamanți. Cu cheltuieli de judecată în fond și în apel.

În motivarea apelului s-a arătat că, așa cum rezulta din actele de la dosar si cum a reținut si instanța fondului, apelanții au încheiat un

Contract de asociere in participațiune cu reclamanții, în baza căruia, reclamanților le reveneau două dintre cele șase apartamente și ½ din pod.

Consideră apelanții că instanța fondului în mod corect a reținut starea de fapt si motivele pentru care pârâții au fost în imposibilitate de a ridica construcția la care s-au obligat prin contract, îndeplinindu-și însă obligațiile contractuale asumate, astfel cum ele au fost tacit acceptate de către reclamanți si mai ales, a reținut buna credința a acestora în îndeplinirea obligațiilor contractuale si deci în ridicarea construcției in litigiu.

Art. 494 C. indica situații diferite privind reglementarea accesiunii imobiliare artificiale, făcând distincție în aplicarea tratamentului juridic al constructorului in funcție de buna sau reaua lui credință.

În mod indiscutabil, din toate probele dosarului, rezulta ca pârâții au fost de buna credința în ridicarea construcției, astfel cum reține si instanța fondului si cum de altfel nu au contestat nici reclamanții intimați.

Este adevărat ca doctrina a statuat faptul ca este de buna credința constructorul care ridica o construcție având convingerea ferma, dar eronata ca acel teren se afla in proprietatea sa. Tot doctrina însă a statuat faptul ca pot exista si alte împrejurări din care sa rezulte buna credința a constructorului, pârâții aflându-se în aceasta situație, construind de buna- credința într-un apartament transformat la cererea reclamanților intimați, din apartamentul numărul 7 compus din garaj (astfel cum este definit in actul de parcelare reținut de către instanța fondului) în apartament de locuit.

Raportat la buna credință a pârâților apelanți, în investițiile realizate cu cheltuiala acestora, pârâții au solicitat obligarea reclamanților la plata contravalorii acestora, stabilite din probele dosarului ca fiind la suma de

16.000 lei.

Instanța fondului concluzionează ca din actele încheiate cu reclamanții intimați, respectiv A. de parcelare autentificat sub nr. 5814/(...), Procura autentificata sub nr. 5. si C. de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 302/(...), având ca obiect apartamentul nr. 8 din imobil, pârâții au consimțit ca apartamentul nr. 7 sa fie atribuit în proprietatea reclamanților.

In acest context, apelanții învederează instanței ca din păcate după încheierea contractului de asociere cu reclamanții intimați, aceștia au avut o atitudine șicanatoare și de rea-credință față de pârâți, pârâții fiind obligați a face numeroase concesii pentru a le proteja investiția majora aflata in derulare, in condițiile in care toate actele se făceau pe numele reclamanților intimați. A., reclamanții sunt cei care au dat procura de vânzare pentru apartamentele nr. 1 si 2 ce le-au revenit pârâților si apoi le-a vândut doar apartamentul nr. 8. Insa, aplicarea art. 494 alin. 3 cod civil rezulta tocmaidin modul in care reclamanții intimați au încheiat actele autentice mai sus enumerate, atribuindu-și apartamentul nr. 7, care avea destinația de garaj.

Deci, raportat la concluzia instanței fondului, că înțelegerea a fost modificata prin actele autentice mai sus enumerate, rezulta fără putința de tăgada că în schimbul a ½ din pod, reclamanții intimați și-au "atribuit" apartamentul nr. 7 - garaj.

Tocmai de aici transformarea garajului într-un apartament de locuit prin investiții realizate de pârâți cu buna credința si pe cheltuiala lor, justifică aplicarea art. 494 alin 3 Cod civil și, implicit, obligarea intimaților la plata contravalorii materialelor și a manoperei necesare la lucrările realizate de aceștia asupra apartamentului nr. 7, garaj.

În consecință, având în vedere toate aceste motive, pârâții apelanți solicită admiterea apelului și schimbarea în parte a sentinței civile nr.

888/(...), în sensul admiterii cererii reconvenționale, cu cheltuieli de judecată în întregime, la fond și în apel.

2. Pr in propr iul apel , recl amanț ii B. E. ș i B. G. au solicitat admitereaapelului, schimbarea în parte a hotărârii atacate, în sensul admiterii cererii principale și a menținerii hotărârii judecătorești în ceea ce privește respingerea cererii reconvenționale a pârâților, cu cheltuieli de judecata.

În motivarea apelului, reclamanții au arătat că instanța fondului a dat hotărârea fără a stabili corect starea de fapt și ulterior starea de drept aplicabila spetei deduse judecății.

Practic, instanța fondului a pornit greșit, in opinia apelanților reclamanți, în judecarea cauzei, fara a ține seama de voința părților înscrisa in C. de asociere în participațiune încheiat în data de (...) si fără a da eficiență convențiilor ulterioare verbale ale părților contractuale.

Tot în motivarea apelului, reclamanții au reprodus obligațiile ce le reveneau părților în temeiul C.ui de asociere în participațiune, astfel cum a fost modificat prin A. adițional din data de (...), după cum urmează:

1. B. E. și soția, B. G. s-au obligat:

- să pună la dispoziția intimaților V. A. A., căsătorit cu V. E., si C. I. un teren intravilan situat in C.-N., str. T.oiului f.n., jud. C., intabulat in CF nr. 1. C.-N., sub A+2, nr. top 13976/1/2/2/5/2/3 si nr. top

13976/1/2/5/3, proprietatea tabulară a reclamanților;

- să plătească pârâților suma de 30.000 Euro, suma pe care au pus-o la dispoziția acestora, conform celor stabilite in contract. Suma de 30.000

Euro, în fapt, a fost data cu titlu de împrumut intimaților pârâți pentru a avea banii necesari sa pornească construcția imobilului, dar acest fapt nu a fost înscris in contract, rămânând la înțelegerea lor verbala.

Tocmai de aceea, pârâții le-au restituit reclamanților suma de 30.000

Euro in data de (...) ( prin act adițional, restul clauzelor contractuale rămânând neschimbate).

- să facă demersurile necesare in vederea scoaterii din circuitul agricol al imobilul teren descris mai sus, pe cheltuiala exclusivă a reclamanților apelanți, și până la data de (...), prin procura speciala data intimaților pârâți in data de (...), reclamanții i-au împuternicit pe aceștia, la solicitarea lor, dat fiind faptul ca au arătat ca vor rezolva repede aceasta problema, sa facă demersurile necesare scoaterii din circuitul agricol al terenului pentru obținerea AC pentru imobilul P+2E cu 6 apartamente.

2. Intimații V. A. A. si C. I. s-au obligat la :

- construirea, pe cheltuiala lor exclusivă a unei construcții cu funcțiunea de locuințe, cu regim de înălțime D+P+2E, partajata in 6apartamente, fiecare apartament sa fie compus din 3 camere, in suprafața utila de minim 85 mp.

- finalizarea construcției până la data limita de (...).

3. După finalizarea construcției părțile contractului au stabilit ca :

- 2 apartamente din cele 6, compuse fiecare din 3 camere, in suprafața utila totala de min 85 mp + ½ din podul construcției sa devina proprietatea apelanților;

- 4 apartamente din cele 6, compuse fiecare din 3 camere, in suprafața utila totala de min 85 mp + ½ din podul construcției sa devina proprietatea intimaților;

- terenul de sub construcție va deveni parte indiviza comuna a fiecărui apartament, proporțional cu suprafața apartamentului, pe toata durata existentei construcției, iar diferența de teren din totalul de 672 mp, libera de construcții va servi in folosința proprietarilor viitoarelor apartamente;

- la filele 70-73 din dosar exista poza viitorului imobil pe care intimații-pârâți s-au obligat sa îl ridice pe terenul nostru, poza in care se observa clar: demisolul, parterul, etajul 1 , etajul 2 si podul;

- la fila 74 - exista un plan parter imobil;

- la fila 75 - exista un plan demisol - pentru garaje, si locul pentru 5 garaje. Din acest plan rezulta cu claritate ca voința scrisa a părților in ceea ce privește demisolul imobilului a fost aceea de a construi garaje pentru 5 autoturisme: 2 locuri de parcare urmau să fie atribuite reclamantului apelant, si 3 locuri către pârâți.

Cu toate acestea, arată reclamanții apelanți, părțile s-au înțeles verbal, ulterior, ca demisolul sa fie partajat ca 2 apartamente si nu ca garaje, 1 apartament revenind reclamanților, iar 1 apartament revenind pârâților intimați, clauzele contractuale rămânând nemodificate, în sensul ca aceștia vor construi pe cheltuiala lor exclusiva (inclusiv demisolul si compartimentarea demisolului in doua apartamente).

Aceasta este situația de fapt de la care trebuia, în opinia reclamanților, să pornească instanța fondului in judecarea prezentei cauze, urmând apoi sa stabilească in baza probelor de la dosarul cauzei cui aparține culpa pentru neexecutarea la termen, pentru neexecutarea conform legii și planurilor de construcție a imobilului, urmând ca in final instanța să stabilească și despăgubirile la care avea dreptul partea păgubita.

Reclamanții au expus în memoriul de apel probațiunea administrată în fața primei instanței, arătând că, din probele administrate la fondul cauzei rezulta următoarele:

Reclamanții apelanți, după ani grei de munca in S., s-au reîntors in

România, unde cu bani câștigați extrem de greu, au cumpărat terenul in cauza si neavând suficienți bani pentru a construi singuri s-au asociat cu intimații pârâți - fapt ce s-a dovedit o greșeala enorma, deoarece aceștia, mizând pe buna lor credință i-au dus in eroare, ajungând în final să-i înșele.

Din probatoriul cauzei rezulta ca singura obligație, respectata întocmai de reclamanți, conform contractului de asociere in participațiune si convențiilor ulterioare verbale dintre părți, a fost aceea de a pune la dispoziția constructorului un teren.

Din probatoriul cauzei mai rezulta si faptul ca suma de 30.000 Euro a fost data de reclamanți pârâților (si returnata de aceștia) ca împrumut pentru a începe construcția imobilului (a se vedea actul de restituire a sumei de 30.000 Euro de la fila 20, precum si declarația martorilor de la f. 151-

152 coroborat cu răspunsurile din interogatoriu intimaților la întrebarea 6 si

7) .

După semnarea contractului de asociere in participațiune, pârâții au început sa ridice construcția fara autorizație de construcție (din răspunsul la întrebarea 5 din interogatoriu ambii intimați recunosc acest fapt, recunoscând ca au si fost amendați de primărie). Si in consecința mai recunosc in fața instanței de judecata ca nu și-au respectat de la început obligațiile contractuale înscrise in Contract si in Procura speciala din data de

(...), de la fila 39-40 din dosarul cauzei, unde reclamanții apelanți i-au împuternicit pe intimați :

Sa facă demersurile necesare obținerii Autorizației de construcție pentru imobilul P+2E cu 6 apartamente să poată angaja antreprenori pentru edificarea construcției si sa facă demersuri pentru luarea in folosința a imobilului si in vederea întabularii in CF a apartamentelor

Sa vândă in numele lor si cui vor crede de cuviință si cu prețul de comun stabilit cu cumpărătorii - 4 din cele 6 apartamente ( 3 apartamente situate in partea nordica a imobilului, la parter, et.1 si et.2 si 1 apartament situat in partea sudica a imobilului + ½ pod).

Din înscrisul de la fila 39-40, coroborat cu cele stipulate de părți in C. de asociere în participațiune rezulta clar ca 4 apartamente din cele 6 urmau sa fie luate de intimații care mai intrau si in proprietatea ½ din pod.

A.anții reclamanți solicită instanței să remarce faptul ca între voința acestora, ce a decurs din actele semnate de părți, situația de la fața locului, declarațiile martorilor si răspunsurile la interogatoriu ale pârâților - a se vedea întrebarea 14 - exista contradicții flagrante:

Intimatul - pârât C. I. arata mincinos in răspunsul de la întrebarea 14

, ca, construcția nu are pod, ca podul nu exista intimatul V., - in răspunsul de la întrebarea 14 - lasă de înțeles ca podul exista dar ca reclamanții apelanți ar fi fost de acord sa preia cele 2 apartamente fara pod la fata locului.

Se poate vedea clar ca podul exista, martorii: V. I. S. si V. D. arata ca imobilul in discuție are pod, dar ca nu exista acces la pod, iar martora F. S. arata ca a fost la apartamentul de deasupra ei care are si mansarda (de fapt este vorba de podul mansardat) la întrebarea 15 din interogatoriu, ambii pârâți mint in legătura cu faptul ca nu au încercat, prin intermediul notarului public, să îl facă pe reclamant să renunțe la pod, în acest sens, fiind o declarație pe care notarul i-a strecurat-o reclamantului printre actele ce urma sa le semneze in data de (...) si pe care din fericire a citit-o la timp, cu toate ca notarul a si semnat-o înaintea reclamantului și apoi si-a șters semnătura).

Cu toate ca reclamanții nu au semnat declarația menționata mai sus, pârâții l-au înșelat si l-au lăsat fara partea sa de ½ din pod, în sensul ca in loc sa facă scara de acces la podul care are 160 mp si sa-i redea ½ din pod, in suprafața de 80 m, au construit imobilul fără scara de acces comun în pod, astfel ca numai apartamentele (ce le aparțin) de la etajul superior au acces interior si exclusiv - in podul care a devenit practic mansarda.

Referitor la petitul de obligare a pârâților în solidar la plata sumei de cate 50.000 Euro, ca diferență de valoare pentru fiecare dintre cele doua apartamente, inclusiv lipsa finisajelor, reclamanții arată următoarele: Conform C.ui de asociere in participațiune din data de (...) si a Procurii speciale din data de (...), semnate de părți, pârâții și-au asumat obligația sa ridice imobilul D+P+2E pana la data de (...).

Apreciază apelanții reclamanți că cererea privind obligarea pârâților la plata sumei de 100.000 Euro pentru fiecare apartament pe care trebuia să îl predea la timp este justificata, urmând a dovedi concret culpa pârâților, reaua lor credința in semnarea de la bun început a contractului de asociere si asumarea unor obligații pe care de la bun început știau ca nu le vor putea respecta, calculele mârșave si de ce nu, excrocheria la care i-au obligat pe reclamanți să ia parte, pentru a-și realiza afacerile murdare si ilegale.

Instanța urmează să verifice si sa constate ca la dosarul cauzei pârâții nu au depus nicio documentație privind obținerea autorizației de construcție pentru un astfel de imobil D+P+2E, ceea ce demonstrează faptul ca aceștia i- au indus in eroare de la bun început, prezentându-le doar niște poze cu viitorul imobil ( a se vedea la filele 70- 75 din dosarul cauzei)

La fila 93-94, instanța fondului pune in vedere reprezentantei pârâților sa depună la dosarul cauzei dovada ca proiectul inițial de construcție a imobilului a fost respins de primărie si motivul pentru care a fost respins.

P. au depus la dosarul cauzei, mai multe înscrisuri, fara a se conforma sa depună si cele solicitate de către instanța de judecata.

P. nu au depus actele respective pentru ca tocmai din ele rezulta culpa lor absoluta in neîndeplinirea obligațiilor contractuale.

Instanța de judecata mai cere imperativ pârâților cu ocazia efectuării de către expert a suplimentului de expertiza, si la solicitarea expertului prin adresa din data de (...), fila 165-166, ca aceștia sa pună la dispoziția expertului documentația completa aferenta apartamentelor si a întregului imobil, iar la fila 167 prin încheierea din data de (...), reprezentanta pârâților se obliga sa pună la dispoziția expertului actele solicitate.

Din studiul raportului de expertiză, care obligatoriu trebuia sa aibă anexate actele documentele solicitate de expert, rezulta ca acesta a efectuat expertiza fără aceste documente, dovadă lipsa anexării lor, motiv pentru care reclamanții apreciază că raportul de expertiză, atât cel inițial, cât și cel suplimentar, este lipsit de obiectivitate si nu poate ajuta la soluționarea corecta a cauzei.

În opinia reclamanților, de la dosarul cauzei lipsesc următoarele:

1. proiectul inițial de construire a unui imobil de D+P+2E, conform contractului de asociere, dovada ca acesta s-a depus la primărie, dovada ca acesta a fost respins, motivul pentru care a fost respins

2. proiectul in baza căruia s-a realizat pana la urma imobilul cu

Autorizația de construcție valabila, conform Certificatului de urbanism

764/(...) - pentru un imobil S+P+2E

3. autorizația de construcție pentru un imobil S+P+2E cu 6 apartamente.

La dosarul cauzei se regăsesc doar:

1. Autorizația de construcție 2007/(...) pentru extindere conducta gaze naturale sub presiune redusa si branșament de gaze de presiune redusa care are la fila 122 anexat si un plan demisol - fila 121.

2. Contract de proiectare nr. 54/(...) - pentru un imobil de D+P+2E care a fost modificat in D+P+E+M - f. 125.

3. Certificat de urbanism 5076/(...) pentru un imobil de D+P+2E - autorizare construire locuințe colective - fila 133.

4. Certificat de urbanism 764/(...) pentru o construcție de S+P+2E

- fila 137.

5. Adresa 32242/43/(...) prin care C. T. de amenajare teritoriu si urbanism comunica reclamantului apelant in data de (...) ca avizeazădocumentația pentru realizarea unei locuințe familiale cu 3 apartamente - cu regim de înălțime: D+P+E+M- fila 141.

6. Autorizația de construcție 2007 - pentru extindere gaze - f. 143.

Din cele de mai sus rezulta ca pârâții, în loc sa-si respecte obligațiile, in termenul asumat, au ajuns in final sa construiască un imobil de 8 apartamente, fără o autorizație de construcție legala, deoarece aceasta s-a acordat doar pentru apartamente.

Niciodată pârâții nu i-au pus reclamantului la dispoziție actele privind imobilul, si nu i-au prezentat situația care rezulta cu claritate din acte.

In realitate, pârâții, despre care reclamantul ulterior a aflat ca se ocupa cu afaceri dubioase, de construcții fantomă, cu o aparență de legalitate, in mod curent, au procedat in felul următor:

- au intrat in posesia terenului reclamanților, apt pentru construcții,

- au primit si 30.000 Euro de la reclamanții apelanți ca si capital inițial,

- s-au ocupat de rezolvarea intrării terenului in circuitul civil, după cum singuri si-au luat angajamentul,

- au făcut un proiect pentru realizarea imobilului exact cum părțile s- au înțeles in contract, pentru 6 apartamente,

- au început sa ridice construcția fara a avea autorizație de construcție, fiind amendați de primărie, care le-a cerut sa intre in legalitate,

- au avut probleme cu actele de la primărie, in sensul ca i-au comunicat reclamantului că proiectul inițial a fost respins, dar fara a justifica pe ce motiv;

- i-au comunicat reclamantului ca au un proiect nou care a fost aprobat si s-a emis autorizația de construcție.

Cu stupoare a aflat reclamantul din dosarul cauzei că, de fapt, autorizația de construcție a fost emisa pentru un imobil de 3 apartamente si nu pentru 6, așa cum părțile s-au înțeles inițial.

La fata locului - situația imobilului e următoarea:

- la demisol : ap.7 si 8, la parter: ap.1 si 2, la etajul 1 : ap.3 si 4, la etajul 2 : ap.5 si 6, podul transformat in mansarda si folosit cu scara interioara de ap. 5 si 6

In fine, imobilul a fost construit, si in prezent, prin A. de parcelare din data de (...), au rezultat 8 apartamente (la parter - ap. 1 si 2, ale pârâților, la etaj 1, ap. 3 si 4 ale reclamanților, la etajul 2, ap. 5 si 6, ale pârâților si la demisol, in locul garajelor, conform înțelegerii verbale, apartamentele 7 si 8)

.

In aceeași data si concomitent cu A. de parcelare, adică in (...), apelanții reclamanți au semnat la notar si o procura speciala prin care l-au împuternicit pe V. A. A. sa vândă cui va crede de cuviința si cu prețul de comun acord stabilit cu cumpărătorii apartamentele: 1, 2, 5, 6 si 8.

Reclamanții solicită instanței de judecata sa observe ca însăși din aceasta procura speciala data pârâților rezulta ca dreptul lor de proprietate se întinde strict la cele 4 apartamente stabilite inițial de părți conform C.ui de asociere in participațiune ( anume ap. 1, 2, 5, 6 ) - la care s-a adăugat si ap. 8 rezultat din transformarea scriptica a garajelor in apartamente - pentru ca practic, de la bun început părțile contractante au hotărât in sensul construcției ap. 7 si 8, dimensiunea lor fiind proporționala cu cota fiecăruia dintre noi).

Solicită instanței de judecata sa observe ca procura speciala nu se refera la pod si nici la apartamentul 7 care a revenit reclamanților.

Prin urmare, de comun acord au stabilit părțile, in conformitate cu C. de asociere inițial si cu construcția existenta in fapt la fata locului, si pe care pârâții s-au obligat sa o ridice exclusiv pe cheltuiala proprie, ca apartamentele nr. 1, 2, 5, 6 plus 8 revin in proprietate acestora, iar reclamanților le revin in proprietate apartamentele 3, 4, plus 7 + ½ pod.

Când reclamanții au adus în discuție cota de ½ din pod, care le revine acestora în proprietate, și faptul ca nu au acces la cota de ½ pod, pârâții n- au mai știut ce sa spună, deoarece cele celor doua apartamente de la etaj care le-au revenit in proprietate si pe care ulterior le-au înstrăinat, sporindu- le valoarea prin scări interioare care cuprind si podul - in concluzie pârâții i- au lăsat pe reclamanți fără cota de ½ din pod, privându-i de dreptul lor de proprietate stabilit in conformitate cu convenția părților.

In ceea ce privește suma de 100.000 Euro solicitata de reclamanții apelanți ca despăgubire pentru paguba suferita pentru: nepredarea la timp a apartamentelor si predarea intr-un final cu mari vicii si probleme de construcție, de finisaje, care le-a scăzut semnificativ valoarea ( inclusiv cu diminuarea suprafeței minime pe care trebuia sa o aibă fiecare dintre cele doua apartamente 3 si 4 care le-au revenit reclamanților si care nu au minim 85 mp, după cum recunosc chiar si pârâții la răspunsul la întrebarea

18 din interogatoriu, reclamanții apreciază că este solicitata in mod temeinic.

De asemenea, chiar pârâții intimați recunosc la întrebarea 25 din interogatoriu ca daca le-ar fi predat reclamanților apartamentele la timp, acestea ar fi avut o alta valoare. Paratul C. recunoaște acest fapt. Este de notorietate faptul ca in anul 2006 apartamentele se vindeau la preturi semnificativ mai mari fata de anii următori, când abia se mai puteau vinde si la preturi extrem de scăzute. D. reclamanții apelanți intrau in posesia apartamentelor in anul 2006, chiar si 2007 si le vindeau, obțineau nu numai un preț mai mare, semnificativ mai mare, dar puteau sa si investească banii obținuți din vânzare, sau dintr-o eventuala închiriere sau, in cel mai rău caz, i-ar fi putut depune la o banca si ar fi beneficiat de dobânda acordata, care la sumele vehiculate nu era deloc mica.

In contextul in care reclamanții au vândut apartamentele 3 și 4 doar in anul 2010 - cu 3 ani mai târziu - unul in (...) ( cu suma reala de 82.000

Euro) si unul in data de (...) (cu suma reala de 82.000 Euro) reclamanții apreciază că pierderea lor este dovedita.

De toate acestea i-au privat pârâții, iar instanța de judecata a soluționat cauza fara a avea o imagine clară, de ansamblu asupra stării de fapt, stării de drept si coroborărilor cu probațiunea efectuată la dosarul cauzei.

Motivarea instanței fondului, cum ca in cele doua contracte de vânzare-cumpărare menționate mai sus, nu s-au făcut mențiuni cu privire la deficientele apartamentelor, este fara suport, deficientele fiind concretizate in final in prețul de vânzare-cumpărare al apartamentelor. Faptul ca reclamanții nu au solicitat ca persoanele cumpărătoare sa vina ca martori in instanța, nu are relevanță in prezenta cauza.

Dar in ceea ce privește reținerea instanței fondului cum că, "este reala scăderea prețului apartamentelor" dar ca nu le este imputabila pârâților pentru ca si ei au suferit un prejudiciu ca urmare a scăderii prețului, reclamanții apreciază ca este o motivare absolut deplasata, raportat la cauza pentru care s-a ajuns la aceasta situație: culpa exclusiva a pârâților de a nu preda apartamentele la timp.

In plus, pârâții au vândut apartamentele nu in stare finala, cum au făcut reclamanții, ci le-au vândut in roșu, in stare semifinisata in anul 2008 ( a se vedea, răspunsul la interogatoriu - întrebarea 26 al acestora), unde C. I. arată ca a vândut apartamentele in stare semifinisata in anul 2008 cu prețul de 105.000 Euro fiecare.

In plus, instanța fondului nu a ținut seama ca apartamentele 5 si 6, au fost vândute cu preț mai mare, ele având si scara interioara de acces in podul transformat in mansarda.

Din păcate instanța fondului, nu a apreciat corect probele de la dosarul cauzei, a soluționat cauza in lipsa unor înscrisuri extrem de importante, in opinia reclamanților, (documentațiile de construcție ale imobilului), nu a coroborat declarațiile de martori cu interogatoriile părților si cu înscrisurile de la dosarul cauzei.

Prin întâmpinarea d epus ă l a dos arul c auze i, apel anț ii recl aman ț i B. E.

ș i B. G.au solicitat respingerea apelului pârâților ca nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că, prin C. de asociere in participațiune încheiat in data de (...) pârâții - apelanți s-au obligat la construirea, pe cheltuiala lor exclusiva (art.4), a unei construcții cu funcțiunea de locuințe, cu regim deînălțime D+P+2E, partajata in 6 apartamente, fiecare apartament sa fie compus din 3 camere, in suprafața utila de min. 85 mp.

Aceasta înseamnă ca cei doi s-au obligat sa construiască imobilul începând cu fundația si terminând cu acoperișul, strict pe cheltuiala lor.

Cu privire la aceasta, instanța fondului a apreciat corect, ca pârâții - apelanți nu au fost de buna credința de la bun început, deci nu se pot numi constructori de buna credința in niciun caz si ca nu pot, ca urmare, sa solicite obligarea proprietarului la plata contravalorii si a prețului muncii, si peste voința părților stabilita in contractul de asociere in participațiune.

Prin în tâmp in are a f or mul ată în c auz ă (f . 36 -42), pâr âț ii V. A. A. și C. I. au solicitat respingerea apelului reclamanților ca nelegal si nefondat, cu cheltuieli de judecată, cu motivarea că apelanții încearcă sa prezinte o stare de fapt total eronata, contrară evidenței și probațiunii existente la dosar.

Reclamanții nu au învestit instanța cu vreo solicitare în ceea ce privește suma de 30.000 Euro; pârâții au dovedit că întârzierea în executarea construcției s-a datorat modificărilor aduse de C. Local, cu privire la regimul de înălțime al clădirilor, permis de D. de U. din cadrul Primăriei municipiului C.-N., modificări care au impus proiectantului modificarea memoriul tehnic și a documentației necesare construirii; expertiza tehnică judiciară întocmită de prof. dr. ing. M. A. și necontestată de reclamanți, a relevat faptul că suprafețele apartamentelor pe care și le-au ales reclamanții depășesc 85 mp; imobilul nu a fost construit cu mai multe apartamente, ci situația lui a fost creată odată cu semnarea actului de parcelare încheiat la notar; nu există un prejudiciu creat reclamanților; nu există culpa pârâților; nu există un raport de cauzalitate între fapta pârâților și prejudiciul pretins creat reclamanților; reclamanții au cunoscut toată starea de fapt și au acceptat situația juridică și regimul tehnic al imobilului.

A.urile sunt nefondate.

Limitele legalei sesiz ăr i a ins tanțe i de f ond.

Prin cererea introductivă de instanță înregistrată pe rolul T. C. sub nr.

(...), reclamanții B. E. și B. G. F., în contradictoriu cu pârâții V. A. A., V. E. și C. I., au solicitat instanței să dispună obligarea pârâților în solidar, la achitarea în favoarea reclamanților, cu titlu de daune, a sumei de 140.000

Euro, sau echivalentul acestei sume în lei la data plății, conform cursului B.,cu dobânda legală calculată de la data de (...) și până la achitarea debitului, cu cheltuieli de judecată, arătând în motivarea cererii că solicită suma de câte 50.000 Euro, ca diferență de valoare pentru fiecare din cele două apartamente pentru lipsa finisajelor, respectiv, suma de 40.000 Euro, pentru că nu li s-a predat cota de ½ a parte din podul imobilului.

Reclamanții și-au întemeiat în drept pretențiile pe dispozițiile art. 969

C.

Prin cererea reconvențională formulată în dosar nr. (...), pârâții V. A. A.,

V. E. și C. I. au solicitat instanței să dispună obligarea reclamanților la plata sumei de 10.000 Euro, respectiv, echivalentul în lei al acestei sume la cursul B. din ziua efectuării plății, reprezentând contravaloarea materialelor și manoperei aferente apartamentului nr. 7 - garaj din imobilul situat administrativ în C.-N., str. N. Drăganu nr. 24, la demisol; să dispună instituirea unui drept de retenție asupra acestui apartament în favoarea pârâților, până la plata integrală a sumei datorate de reclamanți, cu cheltuieli de judecată (f. 28 dosar fond).

Prin cererea introductivă de instanță înregistrată sub nr. (...), pe rolul T. C., reclamanții B. E. și B. G. F., în contradictoriu cu pârâții V. A. A., V. E. și C. I., au solicitat instanței să dispună obligarea pârâților în solidar, la achitarea în favoarea reclamanților, cu titlu de daune, a sumei de 140.000

Euro, sau echivalentul acestei sume în lei la data plății, conform cursului B., cu dobânda legală calculată de la data de (...) și până la achitarea debitului, cu cheltuieli de judecată, arătând în motivarea cererii că solicită suma de câte 50.000 Euro, ca diferență de valoare pentru fiecare din cele două apartamente pentru lipsa finisajelor, respectiv, suma de 40.000 Euro, pentru că nu li s-a predat cota de ½ a parte din podul imobilului.

Reclamanții și-au întemeiat în drept pretențiile pe dispozițiile art. 969

C.

În ședința publică din (...), în dosar nr. (...) al T. C., s-a invocat excepția de conexitate a acestui dosar cu dosarul nr. (...), dispunându-se amânarea cauzei pentru un termen ulterior de judecată în vederea discutării excepției conexității sau a litispendenței (f. 62).

La termenul de judecată din data de (...), în dosar nr. (...), s-a pus din nou în discuție excepția de litispendență și de conexitate a celor două dosare

(f. 63).

La termenul de judecată din data de (...), în dosar nr. (...) al T. C., a fost admisă excepția de litispendență invocată de reprezentanta reclamanților, cu consecința dispunerii conexării dosarului nr. (...) la dosarul nr. (...) al T. C. (f. 45).

Acțiunea din dosar nr. (...) al T. C. a fost legal timbrată de către reclamanți cu taxă judiciară de timbru în sumă de 9871 lei și timbru judiciar în valoare de 5 lei (f. 3 verso, f. 4)

Acțiunea din dosar nr. (...) nu a fost legal timbrată la data înregistrării sale, motiv pentru care, la termenul de judecată din data de (...), Tribunalul Cluj, în temeiul art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, a admis excepția netimbrării acțiunii (f. 51).

Raportat la aceste aspecte, este evident că instanța T. C. a rămas legal învestită cu cererea principală introductivă de instanță din dosar nr. (...) și cu cererea reconvențională din dosar nr. (...), împrejurare asupra căreia, atât reclamanții, cât și pârâții au căzut de acord, achiesând astfel statuării Curții de A. C. în acest sens, la termenul de judecată din (...) (f. 31 dosar apel).

Prin urmare, limitele legalei învestiri a instanței de fond, astfel cum acestea au fost determinate de reclamanți, prin cererea introductivă de instanță, respectiv, de pârâți, prin cererea reconvențională, sunt următoarele:

Reclamanții au solicitat instanței să dispună obligarea pârâților în solidar, la achitarea în favoarea reclamanților, cu titlu de daune, a sumei de

140.000 Euro, sau echivalentul acestei sume în lei la data plății, conform cursului B., cu dobânda legală calculată de la data de (...) și până la achitarea debitului, cu cheltuieli de judecată, arătând în motivarea cererii că solicită suma de câte 50.000 Euro, ca diferență de valoare pentru fiecare din cele două apartamente pentru lipsa finisajelor, respectiv, suma de 40.000

Euro, pentru că nu li s-a predat cota de ½ a parte din podul imobilului.

P. au solicitat instanței să dispună obligarea reclamanților la plata sumei de 10.000 Euro, respectiv, echivalentul în lei al acestei sume la cursul

B. din ziua efectuării plății, reprezentând contravaloarea materialelor și manoperei aferente apartamentului nr. 7 - garaj din imobilul situat administrativ în C.-N., str. N. Drăganu nr. 24, la demisol; să dispună instituirea unui drept de retenție asupra acestui apartament în favoarea pârâților, până la plata integrală a sumei datorate de reclamanți, cu cheltuieli de judecată.

Invoc are a în apel a u nor cerer i no i de c ătr e recl amanț i.

Art. 129 alin. final C.pr.civ., și care constituie o consacrare încetățenită a principiului disponibilității, prevede în mod imperativ că în toate cazurile judecătorii hotărăsc numai asupra obiectului cererii deduse judecății.

Conform art. 294 alin. 1 C.pr.civ., în apel nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi.

Este știut faptul că apelul este devolutiv, în sensul că el readuce în discuția instanței superioare toate chestiunile de fapt și de drept care au fost dezbătute în fața primei instanțe și au fost rezolvate prin hotărârea acesteia, hotărâre care face obiectul apelului.

În principiu, deci, apelul provoacă o rejudecare a fondului litigiului, însă, efectul devolutiv al apelului este limitat prin două reguli, exprimate în adagiile latine tantum devolutum quantum appellatum (adică nu se devoluează decât ceea ce s-a apelat) și tantum devolutum quantum iudicatum (adică nu se devoluează decât ceea ce s-a judecat).

Cea de a doua limitare a efectului devolutiv al apelului exprimă ideea că nu se poate devolua în apel decât ceea ce s-a judecat la fondul cauzei, și aceasta, pentru a se asigura respectarea principiului dublului grad de jurisdicție și prevenirea exercitării abuzive a apelului. Cu alte cuvinte, în apel nu se pot face „. noi";.

În concluzie, apelul nu repune în discuție decât ceea ce s-a judecat în fața primei instanțe.

În acest sens, art. 294 alin. 1 C. proc. civ. prevede că, „în apel nu se pot schimba calitatea părților, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată și nici nu se pot face alte cereri noi. Excepțiile de procedură și alte asemenea mijloace de apărare nu sunt considerate cereri noi";.

Textul citat vizează, așadar, elementele esențiale ale acțiunii civile și ale judecății în primă instanță, iar legea instituie, în textul citat, tocmai principiul inadmisibilității modificării elementelor menționate.

Cu privire la aceste elemente esențiale ale acțiunii civile se impun totuși unele precizări, după cum urmează :

În primul rând, este de observat că art. 294 alin. 1 C. proc. civ. are în vedere inadmisibilitatea schimbării în apel a calității părților, noțiunea de calitate fiind folosită de acest text legal nu numai într-un sens strict procesual, ci și cu importante conotații de drept material.

Obiectul cererii evocă pretenția dedusă judecății. Și sub acest aspect legea nu îngăduie schimbarea, în niciun mod, a pretențiilor deduse în fața primei instanțe. Orice schimbare în acest sens ar conduce la privarea părților de beneficiul celor două grade de jurisdicție.

În fine, legea declară inadmisibilă și schimbarea cauzei în apel, prin cauză înțelegându-se temeiul juridic al acțiunii.

O altă limitare importantă pe care o impune art. 294 C. proc. civ., se referă la inadmisibilitatea cererilor noi în instanța de apel, din această perspectivă impunându-se a se determina conținutul sintagmei „. noi";.

Interpretarea pe care trebuie să o dăm textului este aceea că interdicția vizează acele cereri prin care se urmărește valorificarea unor pretenții direct în fața instanței de apel, deci cu excluderea primului grad de jurisdicție, ceea ce, evident, este inadmisibil.

Doctrina mai veche a precizat că cererea nouă este aceea care diferă de cea originară prin obiectul ei, prin calitatea pe care părțile și-o atribuie, prin cauza ei și chiar prin întinderea pretențiilor, respectiv, aceea care tinde la o condamnare care n-a fost solicita tă în fața primei in stanțe (Em. D., codul de procedură civilă adnotat, ed. a III - a, Ed. Librăriei Socec, B., 1921, pg. 493; M.G. Constantinescu, Considerații privitoare la unele probleme de procedură civilă, B., 1942, pg. 32; I. D., T. de procedură civilă, Ed. C. B., ediția a II -a , 2007, vol. II, pg. 180).

Conținutul conceptului de „. noi"; în apel a fost subsumat de doctrină la toate actele de procedură care au natura unei cereri de chemare în judecată și care se raportează cu necesitate la introducerea unor noi pretenții de către părți în faza judecății în apel. În acest sens au fost apreciate ca cereri noi în apel, intervenția principală, cererea reconvențională, cererea de chemare în garanție, cererea de chemare în judecată a altei persoane etc..

Din coroborarea argumentelor și a textului legal mai sus citate, se desprinde cu evidență faptul că în instanța de apel nu se pot invoca niciun fel de cereri care nu au făcut obiectul dezbaterii în fond, în fața primei instanțe, nu se poate schimba calitatea părților, cauza acțiunii sau obiectul cererii de chemare în judecată, orice altfel de demers apărând ca inadmisibil.

Curtea constată că în privința apelului reclamanților, este incidentă excepția inadmisibilității parțiale a motivelor de apel, întemeiată pe dispozițiile art. 294 alin. 1 C.pr.civ., cu referire la acele motive de apel prin care se invocă cereri noi care nu au fost invocate niciodată în fața primei instanțe, în mod procedural, în concordanță cu prevederile art. 112, art. 132, art. 134, coroborat cu art. 129 C.pr.civ., după cum urmează:

Reclamanții au invocat pentru prima dată, prin apelul pe care l-au formulat, următoarele pretenții:

- acordarea, de către reclamanți, a unui împrumut în sumă de 30.000

Euro către pârâți;

- existența unui prejudiciu în patrimoniul reclamanților, constând în paguba pe care aceștia au suferit-o ca urmare a predării cu întârziere a apartamentelor convenite;

- existența unui prejudiciu ce le-a fost cauzat reclamanților prin neexecutarea la termen, conform legii, a construcției de către pârâți;

- neluarea în considerare, de către instanța de fond, a convențiilor verbale aferente contractului de asociere în participațiune, convenții care au dat naștere la obligații în sarcina părților, obligații care trebuiau analizate de către instanța de fond și pe care aceasta a omis să le analizeze;

- prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a faptului că au fost lipsiți de posibilitatea investirii banilor obținuți din vânzarea apartamentelor;

- prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a faptului că au fost lipsiți de posibilitatea obținerii unor venituri prin închirierea apartamentelor;

- prejudiciul suferit de reclamanți ca urmare a faptului că au fost lipsiți de posibilitatea investirii banilor obținuți din vânzarea apartamentelor, prin depunerea banilor la bancă și obținerea de dobânzi, care nu erau deloc mici.

Nicăieri în fața primei instanțe, în condiții procedurale, reclamanții nu au investit instanța cu niciuna din aceste cereri, astfel încât, în conformitate cu art. 129 alin. final C.pr.civ., instanța de fond nu putea să se pronunțe în mod legal asupra unor cereri cu care nu a fost procedural și legal învestită.

Apoi, prin prisma art. 294 alin. 1 C.pr.civ., este evident faptul că nici instanța de apel nu se va putea pronunța asupra unor cereri formulate pentru prima dată abia prin memoriul de apel, și care nu au făcut obiectul cercetării pe fond de către prima instanță, știut fiind faptul că apelul este devolutiv sub un dublu aspect: pe de o parte, se devoluează ceea ce s-a judecat în primă instanță, iar pe de altă parte, se devoluează aspectele invocate de apelanți prin memoriul de apel, dar strict în limita a ceea ce s-a judecat în fond la prima instanță.

Drept urmare, în privința tuturor acestor cereri noi, formulate pentru prima dată în fața instanței de apel, Curtea, în temeiul art. 137 alin. 1

C.pr.civ., coroborat cu art. 294 alin. 1 C.pr.civ., urmează să admită excepția inadmisibilității, excepție invocată din oficiu la termenul de judecată din (...).

L imitele înves tir ii ins tanțe i de apel.

Pe cale de consecință, prin prisma considerentelor anterior precizate,

Curtea constată că apelul reclamanților urmează să fie analizat strict în limitele în care reclamanții au învestit instanța de fond prin cererea lor de chemare în judecată, adică, prejudiciul ce le-a fost cauzat prin predarea apartamentelor cu finisaje necorespunzătoare, sau cu lipsa finisajelor, respectiv, prejudiciul ce le-a fost cauzat prin nepredarea cotei de ½ - a parte din podul imobilului.

În ceea ce privește apelul pârâților, Curtea constată că aceștia reiterează prin apelul pe care l-au formulat aceleași pretenții care au fost invocate și pe calea acțiunii reconvenționale formulate în fața primei instanțe.

Scur te cons ider aț ii cu pr iv ire l a c ircu ms tanțele de f ap t ale c auze i.

T e me in ic ia susț iner il or p ărț ilor în r apor t d e aces te c ircu ms tanț e.

Contrar afirmațiilor reclamanților apelanți, parțial susținute și de pârâți prin propriul apel, instanța de fond a stabilit corect starea de fapt a cauzei și, totodată, a făcut o corectă apreciere a probelor administrate în cauză.

Părțile litigante au încheiat la data de (...) un contract de asociere în participațiune, certificat de avocat M. F. L., sub nr. 12/(...), cu termen de valabilitate până la data de (...), aceasta fiind data limită pentru finalizarea construcției, obiect al contractului, obiectul acestui contract constând în

„construirea de către V. A. A. și C. I., pe cheltuiala lor, a unei construcții cu funcțiunea de locuințe, cu regim de înălțime D+P+2E, partajată pe 6 apartamente, fiecare apartament fiind compus din 3 camere, în suprafață totală utilă de minim 85 mp";, pârâții obligându-se să ridice această construcție pe cheltuiala lor exclusivă, iar reclamanții obligându-se să pună la dispoziția pârâților terenul proprietatea lor, situat în intravilanul municipiului C.-N., str. T.oiului f.n., întabulat în CF nr. 1. C.-N., precum și suma de 30.000 Euro, sumă ce urma a fi predată până la data de (...) (f. 6 dosar fond).

Totodată, reclamanții s-au obligat să facă toate demersurile legale necesare în vederea scoaterii din circuitul agricol a acestui teren, pe cheltuiala lor exclusivă, demersuri pe care s-au obligat să le finalizeze până la data de (...).

În contract s-a prevăzut că în situația în care reclamanții nu își vor îndeplini această obligație până la termenul stipulat, (...), „prezenta asociere în participațiune se reziliază de plin drept, fără punere în întârziere sau efectuarea vrunei somații";, reclamanții obligându-se să achite pârâților taxele achitate de către aceștia din urmă pentru realizarea proiectului construcției descrise mai sus, taxe ce vor fi dovedite cu chitanțe justificative.

S-a mai stipulat de către părți că termenul stabilit pentru scoaterea terenului din circuitul agricol poate fi prelungit numai cu acordul tuturor părților contractante, cu modificarea corespunzătoare a datelor de începere și de finalizare a construcției.

P. s-au obligat prin contract ca, după scoaterea terenului din circuitul agricol, să demareze realizarea construcției, termenul limită pentru finalizarea acesteia, stabilit de părțile contractante, fiind (...).

În sfârșit, părțile au convenit prin sus-menționatul contract, ca, după finalizarea construcției, două din cele 6 apartamente ce se vor construi, fiecare apartament compus din 3 camere, în suprafață totală utilă de minim

85 mp, precum și ½ din pod, să devină proprietatea reclamanților, iar restul de 4 apartamente, precum și ½ din pod să devină proprietatea pârâților, iar terenul de sub construcție să devină parte indiviză comună a fiecărui apartament, proporțional cu suprafața apartamentului, pe toată durata existenței construcției, urmând ca diferența de suprafață de teren din totalul de 672 mp, liberă de construcții, să servească în folosința proprietarilor viitoarelor apartamente.

Curtea constată că, raportat la clauzele contractului de asociere în participațiune, obligațiile părților contractante au fost precis și expres stabilite, nelăsând loc niciunei interpretări.

Printr-o convenție referitoare la contractul de asociere în participațiune, încheiată la (...), părțile au convenit ca respectivul contract de asociere în participațiune să își producă efectele conform clauzelor stipulate numai în situația în care reclamanții vor avea posibilitatea de a-și îndeplini obligația de scoatere a terenului, obiect al contractului de asociere în participațiune, din circuitul agricol, fără plata unor taxe raportate la valoarea imobilului, fie prin modificarea legii, fie prin întocmirea procedurii de donare a terenului unei terțe persoane (f. 10 dosar fond).

Prin actul adițional la contractul de asociere în participațiune încheiat la data de (...), s-a atestat achitarea de către reclamanți a sumei de 30.000

Euro, în favoarea pârâților, pârâții recunoscând primirea acestei sume și îndeplinirea de către reclamanți a acestei obligații (f. 9 dosar fond).

La data de (...), părțile au încheiat un act adițional la contractul de asociere în participațiune certificat sub nr. 12/(...), de avocat M. F. L., prin care părțile contractante, de comun acord, au stabilit modificarea contractului de asociere în participațiune, în sensul că stabilesc cota de participare a reclamanților ca fiind terenul proprietatea acestora, cu aceleași date de identificare menționate în contract, fără suma de 30.000 Euro, sumă pe care pârâții au restituit-o reclamanților anterior semnării actului adițional (f. 8 dosar fond).

Acest act adițional a intervenit ca urmare a unei notificări adresate de reclamanți pârâților, și primite de pârâți la data de (...), prin actul adițional părțile stabilind că reclamanții nu mai au niciuna dintre pretențiile menționate în notificarea specificată.

Prin această notificare, expediată în noiembrie 2007 și primită de către pârâți la (...), reclamanții i-au somat pe pârâți ca, în termen de 15 zile de la primirea notificării, dar nu mai târziu de data de (...), să restituie reclamanților suma de 30.000 Euro, pe motiv că, nu au respectat termenele și condițiile asumate prin contract (f.36 dosar fond).

Totodată, pârâții au fost somați de către reclamanți să nu mai efectueze niciun fel de operațiuni pe terenul reclamanților, și să nu se mai folosească de clauzele din contractul de asociere în participațiune.

Din coroborarea tuturor acestor acte adiționale și a termenilor în care a fost redactată notificarea, rezultă, în primul rând, faptul că, într-adevăr, pârâții nu și-au respectat condițiile și termenele asumate de bună voie prin contract, însă, această neîndeplinire a obligațiilor contractuale de către pârâți, respectiv, de ridicare a construcției contractate, este întemeiată, în opinia Curții, pe o excepție de neexecutare a contractului, de care s-au prevalat tacit și indirect pârâții, după cum urmează:

În condițiile în care reclamanții nu și-au îndeplinit obligația de scoatere a terenului din circuitul agricol, asumată prin art. 4 alin. 3 din contractul de asociere în participațiune, pârâții erau pe deplin îndreptățiți să întârzie demararea executării lucrării de construcție în virtutea clauzelor asumate de ambele părți contractante, prin „. referitoare la contractul de asociere în participațiune"; încheiată de părți la (...) (f. 10 dosar fond).

În al doilea rând, rezultă implicit faptul că reclamanții nu și-au executat propria obligație asumată, aceea de scoatere a terenului din circuitul agricol în termen util, în așa fel încât, termenul să fie suficient pentru demararea și executarea construcției de către pârâți, de asemenea manieră încât să fie finalizată până la (...).

În al treilea rând, rezultă împrejurarea că somația adresată pârâților, prin această notificare, de către reclamanți, de a nu mai face niciun fel de operațiuni pe teren și de a nu se mai folosi de clauzele din contractul de asociere în participațiune, a rămas lipsită de orice fel de efecte juridice, prin încheierea de către părți, la data de (...), a actului adițional la contractul de asociere în participațiune, și prin care reclamanții au arătat că nu mai au niciuna dintre pretențiile menționate în notificarea specificată.

Cu alte cuvinte, prin încheierea acestui act adițional din (...), fiecare dintre părțile contractante, ale contractului de asociere în participațiune, a exonerat-o implicit pe cealaltă parte contractantă, de orice culpă, în executarea cu întârziere, sau defectuoasă, a propriilor obligații asumate prin contract până la acel moment.

Prin urmare, eventuala culpă a uneia ori alteia dintre părțile contractante trebuie analizată ulterior datei de (...).

Așa fiind, Curtea constată că sunt nefondate susținerile reclamanților apelanți, conform cărora, pârâții sunt în culpă pentru că au întocmit o documentație necorespunzătoare, care nu a fost avizată favorabil de către C. de urbanism, ori că au început lucrările fără autorizație de construcție, intrând astfel pe domeniul răspunderii contravenționale, respectiv, că proiectul în baza căruia au fost demarate lucrările de construcție nu corespundea cu cele convenite de părți prin respectivul contract de asociere în participațiune.

Cu privire la susținerea reclamanților apelanți, conform căreia, reclamanții nu au respectat regimul de înălțime al construcției, convenit prin contractul de asociere în participațiune, respectiv, D+P+2E, și că prin aceasta este dovedită reaua credință și abuzul pârâților, Curtea constată că această susținere este nefondată, întrucât, la dosarul cauzei, au fost depuse înscrisuri care atestă împrejurarea că Primăria municipiului C.-N. în perioada anilor 2006 - 2007, a schimbat regimul de înălțime al zonei din D+P+2E, în D+P+E+M, pârâții fiind astfel nevoiți să se conformeze acestui nou regim de înălțime al zonei, stabilit de C. de U. din cadrul Primăriei municipiului C.-N. (f. 124-149 dosar fond).

A., prin adresa înaintată pârâtului V. A. de către proiectantul S.C.

Chibo S.R.L., se atestă faptul că prin contractul de proiectare nr. 54/(...), proiectantul S.C. Chibo S.R.L. s-a obligat să execute proiectul în faza P.A.C., pentru obiectivul „imobil de locuințe D+P+2E";, proiect întocmit în această manieră, potrivit și certificatelor de urbanism din 2005 și 2007, însă, s-a impus modificarea proiectului inițial, întrucât, Primăria municipiului C.-N., în perioada 2006 - 2007, pentru zona solicitată, a aprobat un regim de înălțime diferit, respectiv, D+P+E+M.

Întreaga documentație depusă la filele 124-149 dosar fond, confirmă susținerea pârâților, conform căreia, inițial au întocmit proiectul în faza P.A.C., conform obligației pe care și-au asumat-o prin contractul de asociere în participațiune, cu regim de înălțime D+P+2E, însă, datorită noilor reglementări impuse de C. de urbanism din cadrul Primăriei municipiului C.-N., prin care s-a schimbat regimul de înălțime al zonei în care este situat și terenul litigios, în D+P+E+M, a fost necesară modificarea proiectului inițial din D+P+2E, în D+P+E+M.

Prin H. C.ui Local al municipiului C.-N. nr. 626/(...) s-a aprobat modificarea și aprobarea Hotărârii nr. 576/2006, în sensul că în zonele de extindere a intravilanului aprobat prin P., cu H. nr. 7., utilizate în documentațiile de urbanism în vederea autorizării construirii de locuințe colective mici, se aprobă un regim de înălțime maxim P+2E (f. 135 dosar fond).

Cu alte cuvinte, pârâții sunt exonerați de eventuala culpă în neexecutarea obligației asumate prin art. 2 din contractul de asociere în participațiune, prin intervenirea unei cauze obiective și independente de voința lor, respectiv, schimbarea reglementărilor de urbanism în zonă.

În ceea ce privește susținerea reclamanților, în sensul că le-a fost cauzat un prejudiciu prin predarea apartamentelor convenite cu lipsa finisajelor contractate, respectiv, în ceea ce privește susținerea pârâților, conform căreia, sunt îndreptățiți la recuperarea investițiilor pe care pârâții le-au făcut la apartamentul nr. 7, Curtea constată că, atât susținerile reclamanților, cât și ale pârâților, sunt vădit nefondate, pentru motivele ce urmează a fi expuse:

La data de (...), după ce întreaga construcție a fost, afirmativ, recepționată, și întabulată în cartea funciară, reclamanții B. E. și B. G. F., pe de o parte, și pârâții V. A. A. și C. I., pe de altă parte, au încheiat un act autentic de parcelare a imobilului, autentificat sub nr. 5814/(...) de S. C. N. N. Lex, prin care au convenit să împartă „imobilul de locuințe colective, cu regim de înălțime D+P+E+M, pe fundații continue din beton, planșee din beton armat, pereți portanți din zidărie de cărămidă, acoperiș tip șarpantă din lemn, învelitoare din țiglă";, proprietatea reclamanților de sub B 1, 2, în șaptesprezece imobile, expres menționate în actul de parcelare, atribuindu- se, totodată, fiecărui imobil un număr cadastral nou și urmând să fie întabulat fiecare nou imobil format într-o nouă carte funciară (f. 42, 43 dosar fond).

Prin același act de parcelare, părțile au convenit ca apartamentele nr.

1, situat la parter, nr. 2, situat la parter, nr. 3, situat la etajul 1, nr. 4, situat la etajul 1, nr. 24, situat la mansardă, nr. 6, situat la mansardă, nr. 7, situat la demisol, și nr. 8, situat la demisol, să revină în întregime reclamanților B. E. și soția, B. G. F.

S-a stipulat prin acest act autentic de parcelare, că apartamentele nr.

1 - 8, atribuite reclamanților, au ca părți indivize comune terenul în suprafață de 535 mp, fundațiile continue din beton, planșeele din beton armat, pereții portanți din zidărie cărămidă, acoperiș tip șarpantă din lemn, învelitoarea din țiglă, hol casa scării, racordurile de apă-canal, electricitate și gaz, înscrise în CF nou înființat, cu nr. cad. 22093.

Curtea constată, astfel, că printr-un act autentic notarial, care se bucură de forța probantă absolută conferită de art. 1171 C., act care nu a fost contestat de către niciuna dintre părți, nu a fost modificat ulterior printr-un alt act autentic notarial, și care nu a fost atacat printr-o acțiune judecătorească, părțile au convenit, de comun acord, atât asupra modalității în care înțeleg să împartă construcția în mai multe apartamente, cât și asupra numărului apartamentelor și a componenței acestora, ce urmează să le revină reclamanților în urma acestui partaj voluntar.

Totodată, prin același act autentic notarial, părțile au recunoscut implicit că imobilul nu are pod, ci doar mansardă, iar prin modalitatea în care au înțeles să partajeze apartamentele, respectiv, prin faptul că reclamanții au acceptat să le revină în proprietate apartamentele de la mansardă, este evident că aceștia au acceptat situația faptică a construcției, adică inexistența podului și, implicit, au renunțat la a mai emite pretenții cu privire la vreun eventual pod.

De cealaltă parte, pârâții au acceptat faptul că apartamentul nr. 7, în starea în care acesta se găsea la momentul întocmiri actului de parcelare autentificat, să fie atribuit reclamanților, la momentul semnării actului autentic notarial de parcelare pârâții renunțând implicit la orice fel de pretenție cu privire la eventualele investiții pe care le-ar fi făcut în acest apartament nr. 7, pentru a-l transforma din garaj în spațiu locuibil.

Totodată, prin semnarea acestui act autentic de parcelare, prin care întregul imobil a fost avut în vedere de către părțile semnatare, în starea în care se găsea la acel moment, fiecare dintre părțile contractante a încuviințat tacit și implicit nivelul de finisaje realizate la fiecare din apartamentele ce au făcut obiectul actului de parcelare.

Prin urmare, este neavenită susținerea reclamanților, în sensul că apartamentele nu le-au fost predate la stadiul de finisaje convenit inițial șică prin aceasta li s-ar fi cauzat prejudiciul invocat prin petitul cererii de chemare în judecată.

D. reclamanții nu ar fi fost mulțumiți de finisajele realizate la apartamentele menționate în actul de parcelare, ar fi trebuit să emită obiecțiuni în acest sens, și eventuale pretenții suficiente pentru remedierea acestor obiecțiuni, în fața notarului public care a autentificat actul de parcelare, obiecțiuni care să fi fost consemnate în respectivul act autentic de parcelare.

Or, reclamanții nu au manifestat la acel moment niciun fel de nemulțumiri cu privire la stadiul de finisaje al apartamentelor ce le-au revenit în urma actului de parcelare.

Tot astfel, nici pârâții nu au invocat la momentul semnării și al autentificării actului de parcelare niciun fel de pretenții cu privire la eventualele îmbunătățiri aduse apartamentului nr. 7 de la demisol, pretenții care să fi fost consemnate în actul autentic de parcelare, putându-se prezuma, că la acel moment, ambele părți contractante, atât reclamanții, cât și pârâții, au convenit asupra stării imobilului în deplină cunoștință de cauză, acceptând starea acestuia, așa cum se prezenta la acel moment.

Câtă vreme pârâții, la momentul întocmirii actului de parcelare, nu au emis niciun fel de pretenții cu privire la eventualele investiții pretins efectuate la apartamentul nr. 7 demisol, ce a revenit reclamanților prin actul de parcelare, este inutil a se analiza în actualul cadru procesual o astfel de pretenție a pârâților, prin raportare la dispozițiile art. 494 alin. 3 C.

Curtea constată, așadar, că aceste susțineri ale pârâților apelanți sunt neîntemeiate, urmând să fie respinse ca atare.

La data de (...), reclamanții au acordat pârâtului V. A. A. o procură specială, autentificată sub nr. 5815/(...) de S. C. N. N. Lex, prin care reclamanții l-au împuternicit pe pârât ca, în numele lor și pentru ei, să vândă cui va crede de cuviință și cu prețul de comun acord stabilit de cumpărător asupra imobilelor menționate în această procură, printre care și apartamentele nr. 1 și nr. 2, situate la parter, apartamentele nr. 5 și nr. 6, situate la mansardă, și apartamentul nr. 8, situat la demisol (f. 44 - 46 dosar fond).

Nu s-a menționat în această procură vreo obligație, instituită de reclamanți în sarcina pârâtului, de a vinde apartamentele menționate în procură la un anumit preț, stabilit exact de către reclamanți, astfel încât, nu i se poate imputa pârâtului faptul că apartamentele au fost vândute la un anume preț.

Dimpotrivă, reclamanții l-au împuternicit pe pârât să vândă „cui va crede de cuviință și cu prețul de comun acord stabilit cu cumpărătorii, întregul drept de proprietate al reclamanților"; asupra imobilelor menționate în procură.

Drept urmare, câtă vreme, nu s-a stabilit în sarcina pârâtului o obligație precis determinată de a vinde la un preț precis stabilit imobilele menționate în procură, nu se poate reține în sarcina pârâtului vreo culpă în vânzarea imobilelor la un anume preț convenit cu potențialii ori efectivii cumpărători.

În ceea ce privește susținerea reclamanților, în sensul că apartamentele ce le-au revenit nu prezentau un stadiu de finisaje corespunzător, Curtea constată că această susținere a fost infirmată prin depozițiile testimoniale administrate în fața primei instanțe, fiind audiați ca martori numita F. S., care a cumpărat apartamentul nr. 1, S. L. M., care acumpărat apartamentul nr. 6, (f. 150, 153), depoziții testimoniale care au evidențiat faptul că, dacă apartamentele au putut fi vândute, iar cumpărătorii nu au avut nimic de obiectat, înseamnă că acestea erau într- un stadiu de finisaje corespunzător.

Martora F. S. a arătat că în apartamentul său au existat mici probleme, respectiv, o diferență de nivel la șapă, însă au fost remediate de către vânzători, în timp ce martorul S. L. M. a arătat că i-au fost prezentate unele probleme de către reclamant, la pervaz, la geam și la plinta care nu era fixată cum trebuie de perete, fiind posibil să existe și unele diferențe între nivelele podelei din diferite camere, însă, martorii au precizat că aceste probleme nu au fost impedimente la cumpărarea apartamentelor, ceea ce determină prezumția că respectivele probleme nu au avut un caracter esențial, de natură să impieteze în mod absolut asupra posibilității de vânzare a apartamentelor.

Declarațiile acestor martori se coroborează și cu declarațiile martorilor V. I. S. și V. D. (f. 151, 152 dosar fond), precum și cu concluziile expertizei tehnice judiciare întocmite în fața primei instanțe de prof. dr. expert inginer M. A. (f. 105-122, 172 dosar fond).

Aceeași expertiză a evidențiat faptul că apartamentele litigioase, și despre care reclamanții au afirmat că nu au avut suprafața contractată prin contractul de asociere în participațiune, respectiv, de cel puțin 85 mp, au în realitate suprafața de 85,08 mp (ap. nr. 3) și 85,49 mp (ap. nr. 4).

Drept urmare, nu poate fi primită susținerea reclamanților, în sensul că apartamentele contractate nu au avut suprafața minimă contractată.

Pe de altă parte, împrejurarea că unele dintre apartamentele atribuite reclamanților prin actul de parcelare autentificat nu au avut finisajele contractate inițial de către părți, nu mai poate fi invocată de către reclamanți ca o cauză generatoare de prejudiciu în patrimoniul lor, pe de o parte, raportat la cele convenite de părți prin actul de parcelare autentificat, iar pe de altă parte, raportat la faptul că, între timp, apartamentele au fost înstrăinate, astfel încât, eventualul prejudiciu cauzat de finisajele necorespunzătoare ar putea fi invocat doar de cumpărători.

Apartamentul nr. 8, care prin actul de parcelare autentic a revenit reclamanților, a fost vândut pârâților prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 302/(...) de S. C. N. N. Lex (f. 47, 48 dosar fond), cu privire la apartamentul nr. 4, s-a încheiat un antecontract de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. 1244/(...) de B. F. C. O., cu promitenta cumpărătoare N.a M. D., (f. 205-208 dosar fond); cu privire la apartamentul nr. 3, s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 146/(...) de B. F. C. O., cu promitenții cumpărători B. I. S. și B. A. N. (f.

209-211 dosar fond).

Cu pr iv ire l a d ispoz iț iile leg ale apl ic ab ile î n c auz ă.

Reclamanții și-au întemeiat cererea introductivă de instanță pe dispozițiile art. 969 C., articol care constituie sediul legal al consacrării principiului forței obligatorii a contractului între părți, iar pârâții și-au întemeiat cererea reconvențională pe dispozițiile art. 494 alin. 3 C.

Acest principiu, al forței obligatorii a contractului între părțile contractante, este consacrat într-o formulare celebră, în art. 969 C., care, lapidar, dar cu forță imperativă, dispune: „convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante";.

În virtutea acestui principiu, părțile contractante sunt ținute să execute întocmai, una față de cealaltă, obligațiile la care s-au îndatorat;contractul nu poate fi revocat prin voința doar a uneia dintre părțile contractante; obligațiile contractuale trebuie să fie executate întotdeauna cu bună-credință.

Executarea trebuie să aibă loc întotdeauna la termenul și în condițiile stabilite în contract, creditorul având dreptul să utilizeze toate mijloacele juridice oferite de lege pentru a obține executarea în natură a prestațiilor ce i se datorează de către debitor, iar când executarea în natură este nerealizabilă, se angajează răspunderea contractuală a debitorului, obligația acestuia transformându-se în daune-interese.

Art. 970 alin. 1 C. prevede că întotdeauna convențiile trebuie executate cu bună credință, buna credință presupunând o obligație de loialitate și una de cooperare între părțile contractante.

În principiu, prestațiile promise reciproc de părțile contractante trebuie să fie executate simultan, dat fiind caracterul sinalagmatic al contractului pendinte, exceptând ipoteza în care una ori alta dintre părți ar putea invoca, întemeiat, excepția de neexecutare a contractului, excepție care reprezintă un mijloc de apărare aflat la dispoziția uneia din părțile contractului sinalagmatic și de care aceasta se poate prevala în cazul în care i se pretinde executarea obligației ce-i incumbă, fără ca partea care pretinde această executare să-și fi executat propriile obligații.

Raportat la circumstanțele de fapt ale cauzei, Curtea constată că, chiar dacă ar fi existat o executare necorespunzătoare a obligațiilor reciproce asumate de părți, inițial cu privire la scoaterea de către reclamanți a terenului din circuitul agricol, respectiv, cu privire la modalitatea în care pârâții au întocmit documentația și proiectul pentru autorizarea construcției, iar mai apoi, cu privire la împărțirea imobilului pe apartamente și partajarea acestora între părți, părțile au convenit asupra modalității de asanare a acestei executări necorespunzătoare, întâi prin actul adițional încheiat la (...), iar ulterior, prin actul de parcelare autentificat sub nr.

5814/(...).

În consecință, Curtea constată că nu poate fi reținută în cauză existența vreunei culpe contractuale în exercitarea obligațiilor contractate de părțile litigante.

Antrenarea răspunderii civile contractuale a pârâților, pentru paguba pretins cauzată reclamanților ca urmare a predării apartamentelor nr. 3 și nr. 4 cu finisaje necorespunzătoare, respectiv, pentru nepredarea a ½ din podul imobilului, nu este admisibilă, întrucât, prin prisma considerentelor de fapt expuse mai sus, în cauză, nu sunt întrunite condițiile angajării răspunderii civile contractuale, respectiv, după cum urmează:

Nu există o culpă a pârâților debitori în executarea necorespunzătoare a obligațiilor pe care și le-au asumat, în sensul pretins de art. 1080 și art. 1082 - 1083 C., orice posibilă și eventuală culpă fiind asanată în momentul în care s-a semnat actul de parcelare autentic.

Câtă vreme reclamanții au acceptat apartamentele așa cum erau ele la momentul încheierii actului de parcelare autentificat, nu se poate vorbi nici despre o executare necorespunzătoare a obligației de finisare a acestor apartamente de către pârâți, așa cum neîntemeiat susțin reclamanții.

Oricum, față de împrejurarea că apartamentele au fost vândute, orice eventual prejudiciu cauzat prin executarea necorespunzătoare a obligației de finisare a apartamentelor de către pârâți, subzistă în patrimoniul cumpărătorilor apartamentelor, iar nu în patrimoniul reclamanților.

În consecință, reclamanții nu pot invoca existența unui prejudiciu în patrimoniul lor.

Neexistând un prejudiciu în patrimoniul reclamanților, cauzat de o executare necorespunzătoare a unei obligații contractuale de către pârâți, nu se poate analiza nici existența unui raport de cauzalitate între pretinsa executare necorespunzătoare și prejudiciu.

Curtea constată, așadar, că în cauză nu poate fi reținută întrunirea condițiilor necesare pentru angajarea răspunderii civile contractuale.

Angajarea răspunderii civile delictuale în sarcina pârâților, pentru predarea apartamentelor nr. 3 și nr. 4 către reclamanți cu finisaje necorespunzătoare, respectiv, pentru nepredarea a ½ din podul imobilului, ar fi fost admisibilă dacă, pe de o parte, reclamanții s-ar fi prevalat în mod expres de prevederile art. 998 - 999 C., și dacă ar fi fost întrunite condițiile angajării răspunderii civile delictuale, iar pe de altă parte, dacă între părți nu ar fi existat obligații contractuale, reciproc asumate, și care, în caz de neexecutare ori executare necorespunzătoare, ar fi antrenat răspunderea contractuală a părților.

Chiar dacă, nu ar fi intervenit între părți actul de parcelare autentic, pârâții nu ar fi putut emite pretenții, întemeiate pe dispozițiile art. 494 alin.

3 C., cu privire la investițiile pretins efectuate la apartamentul nr. 7, știut fiind că, pentru incidența acestei dispoziții legale este necesar ca respectivul constructor de bună credință, care a ridicat construcția pe terenul altuia, să fi avut convingerea fermă că respectivul teren se află în proprietatea sa.

Or, pârâții au știut ab initio, încă de la data încheierii contractului de asociere în participațiune certificat sub nr. 12/(...), că terenul pe care urmează să fie ridicată construcția constituie proprietatea tabulară a reclamanților.

Prin urmare, pârâții nu se pot prevala de dispozițiile art. 494 alin. 3 C. Pe cale de consecință, Curtea constată, prin prisma tuturor considerentelor anterior expuse, că soluția instanței de fond este legală și temeinică, impunându-se a fi menținută ca atare.

Așa fiind, în temeiul art. 295 - 296 C.pr.civ., Curtea urmează să respingă ca nefondate ambele apeluri.

Față de soluția de respingere a ambelor apeluri, în apel nu vor fi acordate cheltuieli de judecată în favoarea nici uneia dintre părți.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondate apelurile declarate de reclamanții B. E. și B. G. și, respectiv, de pârâții V. A. A. și C. I., împotriva sentinței civile nr. 888 din

(...) a T. C., pronunțată în dosar nr. (...), pe care o menține.

Fără cheltuieli de judecată în apel. Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare.

Dată și pronunțată în ședința publică din 09 aprilie 2012. PREȘEDINTE JUDECĂTOR GREFIER

A.-A. P. C.-M. CONȚ A. A. M.

Red.CMC/dact.MS

7 ex./(...) Jud.fond: D.I.T.

← Decizia civilă nr. 4439/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă		Decizia civilă nr. 2490/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Decizia civilă nr. 3515/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 1594/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 439/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 4439/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 2490/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 63/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 1406/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă Decizia civilă nr. 34/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă