Decizia civilă nr. 67/2010, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...) Cod operator 8428
D.ZIA CIVILĂ NR. 67/A/2010
Ședința publică din 13 iunie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: A.-A. P.
JUDECĂTOR : C.-M. CONȚ
GREFIER : A.-A. M.
S-a luat spre examinare apelul declarat de reclamanta S. J. S., împotriva sentinței civile nr. 196 din 01 martie 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. (...), privind și pe pârâții intimați B. G. D. și B. R., având ca obiect obligație de a face și pretenții - restituire preț achitat în baza promisiunii de vânzare-cumpărare.
Se constată că mersul dezbaterilor și dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în
ședința publică din data de 07 iunie 2012, când părțile prezente au pus concluzii, care au fost consemnate în Încheierea ședinței publice din aceeași dată, și când, în temeiul art. 156 alin. 2 C. proc. civ., pentru a da părților posibilitatea de a depune la dosar concluzii scrise, instanța a amânat pronunțarea hotărârii în cauză pentru data de 13 iunie 2012, Încheierea de ședință din (...) făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
Se constată depuse la dosar, la data de 11 iunie 2012, „Concluzii scrise"; de către reclamanta apelantă S. „J."; S., prin care se solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat, cu obligarea pârâților intimați la suportarea cheltuielilor de judecată în ambele faze procesuale, la care a fost anexată chitanța nr. 82/(...), care atestă plata de către reclamantă a onorariului avocațial în sumă de 2.500 lei, aferent contractului de asistență juridică nr. 2., încheiat cu avocat B. S..
C U R T E A
Pr in sen tinț a c iv il ă n r. 196/(...), pronunț ată de T ribun alul Clu j în dos ar nr. (...), s-a respins acțiunea precizată formulată de reclamanta SC J. S., împotriva pârâților B. G. D. și B. R.
Pentru a pronunța această soluție, instanța de fond a reținut în considerentele sentinței următoarele:
„La data de (...), între pârâții B. G. D. și B. R. pe de o parte și SC J. S. pe de altă parte, s-a încheiat o promisiune de vânzare-cumpărare sub forma înscrisuluisub semnătură privată, prin care pârâții, în calitate de promitenți vânzători, s-au obligat să înstrăineze promitentei cumpărătoare SC J. S., terenul arabil în suprafață de 2900 mp situat în municipiul B., înscris în CF 43334 sub nr. cad
10025/9/b/4/2 și terenul arabil în suprafață de 8700 mp situat în B. înscris în CF
43334 sub nr. cad. 10025/9/b/4/3 pentru prețul de 380.000 Euro despre care s-a menționat în convenție că a fost achitat la data semnării convenției, în lei, la cursul stabilit de BNR, actul încheiat servind și drept chitanță de plată (f. 5-6 dosar).
Prin contract părțile au convenit ca transmisiunea proprietății prin act autentic de vânzare cumpărare să fie încheiat în termen de 15 zile de la data încheierii promisiunii de vânzare cumpărare, promitenții vânzători obligându-se să se prezinte în fața notarului public, depunând toate diligențele și îndeplinind toate formalitățile necesare pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.
Părțile au prevăzut în act că nerespectarea obligațiilor stipulate în promisiunea sinalagmatică duce la rezoluțiunea contractului, care survine de drept, după notificarea prealabilă către partea în culpă, într-un termen de 5 zile de la primirea notificării, aceasta valorând un pact comisoriu de grad IV (f.5 dosar).
Prin notificarea emisă la data de (...), reclamanta SC J. S. a comunicat pârâților că înțelege să rezoluționeze promisiunea de vânzare cumpărare și prin urmare le-a solicitat restituirea sumei de 380.000 Euro sau echivalentul acestei sume în lei la cursul de referință BNR, sumă ce urma să fie achitată la data de (...) orele 15.00 la cab av. S. O. ( f. 8-9 dosar).
Potrivit procesului verbal de la fila 10 dosar încheiat la data de (...) de către av. S. B., reprezentanta reclamantei, pârâții nu s-au prezentat la solicitarea reclamantei.
Pârâții B. nu au negat încheierea promisiunii de vânzare cumpărare din (...), însă au arătat că acest act juridic a fost urmat de o tranzacție încheiată la data de
(...) cu numitul Jan H. atât în nume propriu cât și în calitate de administrator al SC
J. S.
La rândul său, reclamanta nu a negat existența acestei tranzacții, însă a arătat că din cuprinsul art. 12 al acestui act juridic, rezultă că promisiunea de vânzare cumpărare din (...) nu a fost desființată prin această tranzacție de îndată, ci ea urma să-și înceteze efectele abia în momentul încheierii contractelor de vânzare cumpărare autentice pentru terenurile stipulate în aceasta.
Tranzacția părților a fost depusă la f. 25-27 dosar.
Din cuprinsul acesteia rezultă că părțile Jan H. în nume propriu și ca reprezentant al societății reclamante și pârâții B. au convenit stingerea drepturilor și obligațiilor reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare cumpărare cu dată certă nr. 11/(...) având ca obiect terenurile arabile de 2900 și 8700 mp situate în B., stingerea drepturilor și obligațiilor reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare cumpărare nr. 30/(...) având ca obiect terenul în suprafață de 1000 mp din C.-N. str. R. nr. 68 și stingerea drepturilor și obligațiilor reciproce având ca obiect împrumutul însumă de 300.000 Euro acordat de numiții Jan H. și A. H. numiților B. G. D. și B. R., sumă ce urma să fie utilizată în vederea cumpărării de terenuri în R.
La art. 2 al tranzacției, părțile au convenit ca Jan H. să primească un mandat special din partea proprietarilor terenurilor, și anume pârâții B., de a înstrăina prin act autentic de vânzare cumpărare dreptul de proprietate având ca obiect terenurile menționate mai sus.
La art. 3 pârâții B. s-au obligat ca în termen de 10 zile calendaristice din momentul semnării acesteia să predea numitului Jan H. sau reprezentanților acestuia toate actele necesare vânzării.
La art. 4 părțile au convenit ca în baza mandatului dat, Jan H. să vândă terenurile mai sus menționate, sens în care va căuta cumpărători, va stabili prețul de vânzare în concordanță cu prețul de piață, va îndeplini orice formalități necesare efectuării documentației cadastrale de parcelare a terenurilor - în situația în care va considera că este necesară parcelarea pentru a obține un preț mai bun - va face, oriunde va fi necesar, dovada calității de proprietar, se va prezenta la organele competente în vederea obținerii actelor necesare vânzării, va stabili clauzele vânzării, se va prezenta în fața notarului public pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pe care îl va semna în numele pârâților B. și pentru ei.
La art. 5 părțile au convenit ca Jan H. să notifice pârâților B., cu cel puțin 10 zile înainte data, ora și notarul public la care se va încheia contractul de vânzare cumpărare cu cumpărătorul sau cumpărătorii găsiți de acesta.
Părțile au convenit ca în situația în care prețul total al vânzării terenurilor va fi negociat sub suma de 500.000 euro, întreaga sumă va fi preluată de Jan H., cu consecința stingerii oricăror obligații ale pârâților B. din toate contractele arătate la pct. 1 lit. a și b, situație în care i8mpozitul datorat pentru tranzacție va fi achitat integral de Jan H.
Dacă prețul terenurilor va fi negociat la o sumă ce depășește 500.000 Euro, suma ce va reprezenta diferența dintre prețul negociat și 500.000 Euro s-a convenit să fie împărțită în cote egale între semnatarii tranzacției, impozitul pe tranzacție urmând să fie suportat de fiecare proporțional cu suma primită din preț.
La art. 12 din tranzacție, părțile au declarat că după încheierea contractelor de vânzare cumpărare având ca obiect terenurile identificate în art. 1 lit. a și art. 2, nu vor mai avea nici o pretenție una față de cealaltă care să rezulte din promisiunea de vânzare cumpărare cu dată certă nr. 11/(...), promisiunea de vânzare cumpărare cu dată certă nr. 30/(...), precum și din contractul de împrumut încheiat între părți la data de (...). în momentul în care părțile își vor împărți profitul rezultat din vânzarea terenurilor de mai sus, toate contractele menționate la art. 1 își vor încheia efectele, părțile nu vor mai avea pretenții una față de cealaltă, iar orice înțelegere morală sau scrisă anterioară semnării prezentei tranzacții este înlăturată.
La al. 2 părțile au stipulat ca din momentul semnării prezentei tranzacții contractul de împrumut încheiat la data de (...) este rezoluționat, părțile declarând că sunt puse în situația anterioară și nu mai au alte pretenții reciproce legate de acest contract de împrumut.
La al. 3 au stipulat ca începând cu data semnării tranzacției, promisiunile de vânzare cumpărare cu dată certă din (...) și (...) își suspendă efectele, neputând fi invocate de nici o parte semnatară, iar în momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică având ca obiect în art. 2 al prezentei tranzacții, părțile convin de comun acord rezoluțiunea de drept a tuturor acestor înscrisuri.
Având în vedere cele convenite de părți în art. 12 al. 3 al tranzacției din (...) referitor la suspendarea efectelor promisiunii de vânzare cumpărare din (...), instanța apreciază că reclamanta nu este îndreptățită ca, invocând efectele actului încheiat în (...), să pretindă restituirea prețului de 380.000 Euro achitat în temeiul acesteia, întrucât părțile au modificat conținutul înțelegerilor inițiale.
Într-adevăr, potrivit tranzacției părțile înțelegeau să revoce de comun acord promisiunea de vânzare cumpărare din (...) abia în momentul înstrăinării terenurilor și împărțirii profiturilor rezultat din vânzarea acestora, însă stipulația referitoare la suspendarea efectelor acestei convenții a fost necondiționată.
Reprezentanta reclamantei a susținut că pârâții B. nu și-au respectat obligațiile asumate prin tranzacție, deoarece au revocat procura dată d-lui Jan H. în vederea înstrăinării imobilelor, după cum rezultă din certificatul 31014/(...) emis în baza Registrului Național de E. a R. P. (f. 45 dosar).
Invocarea acestui motiv nu este însă suficient pentru ca instanța să înlăture efectele tranzacției, în lipsa unei solicitări exprese de rezoluțiune a acesteia, căci abia prin înlăturarea efectelor tranzacții care a modificat efectele înțelegerii inițiale ale părților, reclamanta ar putea fi îndreptățită la restituirea sumei de 380.000 Euro achitată în temeiul promisiunii de vânzare cumpărare din (...) .
Față de aceste considerente, acțiunea reclamantei a fost apreciată neîntemeiată.
Așa cum rezultă din considerentele arătate mai sus, analizarea acțiunii s-a făcut strict prin raportare la cuprinsul tranzacției, în litigiul de față instanța apreciind că nu se impune să analizeze susținerile pârâților legate de caracterul simulat al actului încheiat la (...), neîndeplinirea condițiilor rezoluțiunii acestei convenții";.
Împ o tr iv a aces te i se n tințe a decl ar at ape l, în ter men leg al, re cl aman ta S. J. S.,solicitând modificarea în totalitate a sentinței apelate, în sensul admiterii acțiunii așa cum a fost formulată și precizată; obligarea pârâților la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea prezentului litigiu, atât în fața primei instanțe, cât și în faza apelului, reprezentate de taxa judiciară de timbru, timbrul judiciar si onorariul avocațial.
În motivarea apelului s-a arătat că soluția adusa in cauza de prima instanța, materializata prin sentința civila nr. 196/(...), de respingere a acțiunii introductive de instanța ca neîntemeiata, a fost pronunțată strict prin raportare la cuprinsul tranzacției încheiată între părțile litigante la data de (...).
Sub aspectul stării de fapt, prin promisiunea de vânzare-cumpărare încheiata la data de 0(...) si atestata sub nr. 11 de avocat L. M. H., înscris pe care pârâții nu l- au contestat niciodată, aceștia, in schimbul sumei, însușite in totalitate, de 380.000 euro, s-au obligat sa transfere in favoarea apelantei, dreptul de proprietate asupra următoarelor bunuri imobile:
- teren in suprafața de 2.900 mp situat in localitatea B., înscris in cartea funciara nr. 43334 sub nr. cadastral 10025/9/b/4/2 B. si teren in suprafața de
8.700 mp situat in localitatea B. înscris in cartea funciara nr. 4334 sub nr. cadastral 10025/9/b/4/3 B., in termen de 15 luni de la data încheierii actului.
In baza acestei convenții, pârâții, in calitate de promitenți-cumpărători, au primit suma de 380.000 euro cu titlu de preț, pârâții necontestând niciodată primirea banilor, susținând, doar ca ar fi vorba de un împrumut, cu atât mai mult subzistând obligația de restituire a acestei sume.
In condițiile in care pârâții, in calitatea lor de promitenți-cumpărători, nu si- au îndeplinit obligația de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare, reclamanta, in calitate de creditor al obligației, are posibilitatea de a solicita fie obligarea pârâților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, fie restituirea prețului plătit, in baza prevederilor art. 1073 C. civil, in vigoare la data promovării acțiunii.
Apelanta învederează instanței că, în speță, există un prejudiciu cert creat in dauna societății, prin neîndeplinirea obligației de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, singura posibilitate de reparare a prejudiciului cauzat societății reclamante fiind restituirea in totalitate a sumei de 380.000 euro, care reprezintă întregul preț achitat, suma pe care pârâții o considera împrumut nerestituit, dar pe care refuză sa o restituie.
Prin notificarea nr. 431/(...), pârâților le-a fost comunicată rezilierea promisiunii de vânzare-cumpărare, consecința firească fiind restituirea prețului către societatea promitentă cumpărătoare, în caz contrar, aflându-ne in prezenta unei îmbogățiri fara justa cauza, pârâții rămânând si cu terenul pe care l-au cumpărat din banii apelantei si cu prețul încasat pentru o vânzare pe care nu au mai perfectat-o niciodată. De remarcat este faptul ca pârâții nu au negat niciodată primirea banilor, invocând doar ca ar fi vorba de un împrumut pentru cumpărarea acestor terenuri, iar obligația de restituire ar fi prescrisă.
In ceea ce privește înscrisul numit "tranzacție", act încheiat la data de (...), si la care se face trimitere si in cuprinsul si considerentele hotărârii, acesta trebuie avut în vedere in ansamblul sau, inclusiv exemplarul încheiat intre părți in limba engleza la data de (...), (pe care pârâții "uita" sa îl amintească), in care exprimarea clauzei invocate de pârâți este clara, in sensul ca, părțile se obliga sa încheie actul autentic de vânzare-cumpărare a terenului, in vederea transferului de proprietate, iar după încheierea acestei tranzacții (deci a actului de vânzare-cumpărare autentic, despre care se face o vastă vorbire anterior), care in limba engleza este "transaction", părțile nu mai au alte pretenții reciproce rezultate din așa zisul contract de împrumut! D., declarația părților ca nu vor mai avea alte pretenții, in afara celor rezultate din promisiunea de vânzare-cumpărare intervine doar ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare prin care sa se realizeze transferul de proprietate, in niciun caz de la data semnării convenției din data de (...), cum încearcă pârâții sa inducă ideea.
Tocmai prin actul mai sus arătat, părțile semnatare rezoluționează, de comun acord, contractul de împrumut din (...), in temeiul căruia s-a achitat suma de
380.000 euro pentru achiziționarea celor doua suprafețe de teren, ceea ce acorda valabilitate deplina promisiunii de vânzare-cumpărare încheiata la data de 0(...) convenție pe care apelanta a invocat-o in susținerea si dovedirea pretențiilor sale.
Cu trimitere la aceeași tranzacție încheiata de părți la (...), (varianta in limba engleza acceptata de reprezentantul societății apelante) respectiv 10 octombrie 2008
(traducerea in limba romana a acestui înscris), prin care părțile stabilesc modalitatea de rezolvare o obligațiilor contractuale neîndeplinite de pârâți, in sensul ca "după semnarea acestei tranzacții, promisiunea de vânzare-cumpărare... . își suspenda efectele ... ", trebuie sa avem in vedere contextul întregului act, care face referire la obligațiile părților de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, iar "după semnarea acestui act - this transaction= contractul autentic) promisiunea de vânzare-cumpărare își suspenda efectele". Rezulta deci, ca sunt suspendate efectele promisiunii de vânzare-cumpărare doar cu condiția încheierii actului autentic de vânzare-cumpărare, acesta un scopul pentru care s-a încheiat tranzacția.
Tocmai acest înscris este o dovada a faptului ca reprezentantul (dl. Jan H.) societății reclamante a făcut tot ce i-a stat in putința sa rezolve pe cale amiabila situația creata prin neîndeplinirea obligațiilor contractuale asumate de pârâți, la solicitarea acestora de a le fi acordate termene de gratie, sub un pretext sau altul,tocmai pentru a invoca, ca apărare pentru a nu restitui suma încasata de
380.000 euro, prescripția dreptului apelantei de a solicita restituirea banilor, invocând, ca apărare, faptul ca ar fi vorba de un împrumut.
In cuprinsul alin. 3 al articolului 12 din T., părțile dezvolta condițiile in care atât promisiunea de vânzare-cumpărare, cât si contractul de împrumut (invocat de pârâții-intimați, act a cărui valabilitate nu o contestă, întrucât in cursul anului
2006 suma de 300.000 euro a fost remisa pârâților cu titlu de împrumut, tocmai pentru achiziționarea celor doua terenuri de la B., își suspenda efectele cu condiția încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Interpretând in alt mod decât in contextul întregului conținut al actului, efectul de suspendare, atât a obligațiilor care decurg din promisiunea de vânzare - cumpărare, cât si din contractual inițial de împrumut, nu ar avea o finalitate, tocmai pentru ca suspendarea efectelor de obligații reciproce, altele decât cele de încheiere a contractului autentic de vânzare - cumpărare, va interveni sub condiția semnării actului autentic.
Apelanta reclamantă consideră ca prima instanța a dat o interpretare greșita acestei clauze si a respins pretențiile reclamantei decurgând din promisiunea de vânzare-cumpărare, întrucât actul intitulat "T." nu este altceva decât o consecința fireasca a promisiunii sinalagmatice, care limitează pretențiile si obligațiile reciproce ale părților exclusiv la încheierea contractului autentic de vânzare - cumpărare, cu condiția încheierii acestuia si a transferului dreptului de proprietate asupra terenului către apelantă.
In ceea ce privește achitarea prețului, pârâții recunosc, prin semnarea promisiunii de vânzare-cumpărare, ca au primit întreg prețul de 380.000 euro, anterior semnării actului; suma de 300.000 euro fiind achitata prin virament bancar, așa cum rezultă din extrasul de cont depus la dosarul cauzei, iar restul de
80.000 euro, fiind achitați in numerar la mâna pârâților, promisiunea de vânzare- cumpărare valorând chitanța de plata pentru întreaga suma, înscrisul nefiind contestat niciodată de pârâți.
Mai mult decât atât, si in discuțiile avute intre părți, fie personal, fie prin intermediul apărătorilor, pârâții-intimați au recunoscut ca au primit suma achitata prin virament bancar (300.000 euro), fiind, in numeroase rânduri dispuși să încheie actul translativ de proprietate, chiar solicitându-le acest lucru (dovadă stând e-mail- ul din data de (...)), pentru ca ulterior aceștia sa nu mai fie de acord nici măcar sa semneze procesul-verbal încheiat cu ocazia întâlnirii avute pentru încheierea unei tranzacții.
Pr in în tâmp in are a f or mul ată în c auz ă, p âr âț ii in timaț i B. G. - D. ș i B. R.ausolicitat respingerea apelului reclamantei ca nefondat și menținerea în tot a sentinței atacate, ca temeinică și legală.
Apel an ta SC J. S. a depus l a dos arul c auze i o co mple tar e ș i prec iz are a motivelor de apel (f. 18-19), la termenul de judecată din 10 mai 2012, prin care a arătat că înțelege sa dezvolte si sa precizeze motivele apelului, în sensul că, raportat la traducerea certificată în limba română a actului intitulat "T.", încheiat la data de (...), se impun a fi făcute unele precizări care contrazic susținerile primei instanțe in justificarea soluției aduse în cauza.
Astfel, așa cum a susținut și a demonstrat apelanta, prin reprezentant legal, Jan H., cetățean olandez, necunoscător al limbii române, a încheiat cu pârâții la data de (...) o convenție intitulata "tranzacție", prin care aceștia reglementeazădrepturile si obligațiile reciproce decurgând din contractele încheiate pana la acel moment intre părți.
Acest act trebuie avut in vedere in ansamblul sau, exclusiv exemplarul încheiat intre părți in limba engleza la data de (...), in care, conform traducerii legalizate, exprimarea clauzei invocate de pârâți si reținuta de instanța ca unic argument al respingerii acțiunii, este clară, în sensul că: părțile se obliga să încheie actul autentic de vânzare-cumpărare a terenului, în vederea transferului de proprietate.
Condițiile tranzacției, în baza căreia se va face transferul de proprietate, sunt pe larg descrise, fiind precizat prețul (art. 6), precum si aspectul că reprezentantului societății apelate, respective d-lui Jan H., îi revine obligația de a achita în totalitate taxele T., fiind explicite taxele notariale de la momentul încheierii actului autentic.
După încheierea acestei tranzacții (deci a actului de vânzare - cumpărare autentic, despre care se face o vastă vorbire anterior), care în actul însușit de părți în limba engleza este "transaction", părțile nu mai au alte pretenții reciproce rezultate din contract de împrumut sau promisiunea de vânzare-cumpărare. D., declarația părților, că nu vor mai avea alte pretenții reciproce, intervine doar ulterior și sub condiția încheierii contractului de vânzare - cumpărare prin care să se realizeze transferul de proprietate asupra terenului în favoarea reclamantei, în nici un caz de la data semnării convenției din data de (...), cum încearcă pârâții sa inducă ideea, doar raportat la faptul că convenția părților este intitulata generic "T.".
Cu trimitere la același act încheiat de părți la (...) (varianta in limba engleza acceptata si însușita de reprezentantul societății reclamante), prin care părțile stabilesc modalitatea de rezolvare a obligațiilor contractuale reciproce, în sensul că "la semnarea acestei tranzacții, promisiunea de vânzare-cumpărare .... nu vor mai avea efecte ... ", trebuie sa se aibă în vedere contextul întregului act, care face referire la obligațiile părților de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, iar "după semnarea acestui act (this transaction = contractul autentic) promisiunea de vânzare-cumpărare nu va mai avea efecte".
Este de remarcat ca nu rezulta nicăieri din traducerea exacta a textului, vreo suspendare a efectelor promisiunii de vânzare - cumpărare, cum greșit retine prima instanța, ci articolul 12 alin. 2 prevede înlocuirea (supersed) obligațiilor reciproce cu obligativitatea încheierii actului autentic cu privire la terenurile-obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.
In cuprinsul alin. 3 al articolului 12 din T., părțile dezvoltă condițiile în care atât promisiunea de vânzare - cumpărare, cât si contractul de împrumut, (invocat de pârâții-intimați, act a cărui valabilitate reclamanta nu o contestă, întrucât în cursul anului 2006 suma de 300.000 euro a fost remisă pârâților cu titlu de împrumut tocmai pentru achiziționarea celor doua terenuri de la B.), se anulează, cu, sub condiția și la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare.
Prima instanță a dat o interpretare greșită acestei clauze, determinată de o variantă a actului redactată în limba română, dar care nu poarta semnătura unui traducător autorizat de limbă olandeză sau engleză pentru a avea valabilitate față de reprezentantul reclamantei, în ceea ce privește clauze în plus sau contrare textului convenției în limba engleză, din data de (...).
Apelanta solicită ca instanța de apel să aibă în vedere toate aceste aspecte pertinente cauzei și să analizeze prin prisma clauzelor contractuale exacte întreaga stare de fapt, în vederea adoptării unei soluții temeinice, care să nu creeze o practică favorabilă îmbogățirii fara just temei.
P âr âț ii in timaț i B. G. - D. și B. R. au depus l a dos aru l c auze i o al tăîntâmpinare, prin care au solicitat respingerea apelului reclamantei ca nefondat și menținerea în tot a sentinței atacate, ca temeinică și legală.
În motivarea întâmpinării pârâții intimați au arătat că susțin în continuare excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei S. J. S. R. nu face dovada că ar fi dat vreun împrumut pârâților. Din înscrisul depus la dosarul cauzei odată cu precizarea de acțiune rezultă că o altă persoană, distinctă de cea a reclamantei, a virat o sumă de 300.000 Euro în contul bancar. Această persoană, din actele depuse la dosar, rezultă că este A. H. Pensioen B.v. și nicidecum reclamanta.
Așa cum au arătat și au susținut în fața instanței de fond, în întâmpinare, prețul de 380.000 Euro este fictiv, preț care nu s-a achitat niciodată. Că este așa rezultă din chiar documentul de plată depus de reclamantă odată cu precizarea de acțiune, data virării sumei de 300.000 Euro fiind anterioară datei încheierii antecontractului de vânzare cumpărare. Astfel, promisiunea de vânzare-cumpărare este atestată sub nr. 11 și încheiată la data de 0(...), iar documentul de plată ING datează din data de (...).
Ba mai mult, intimații au depus în probațiune conversația de tip E-mail trimisă de numitul Jan H. din care rezultă următoarele: "3 years ago we lent you
300.000 euros eith the commitentment that we would get 380.000 euros back for it.
... ". Acest document, care provine de la reprezentantul reclamantei, susține și întărește afirmația că prețul de 380.000 euro nu a fost achitat de reclamantă. Totodată, reclamanta nu a depus la dosarul cauzei dovada din evidențele sale contabile cu care să dovedească faptul plății diferenței de 80.000 euro, cu toate că aceasta ar fi trebuit să existe dacă plata ar fi fost făcută.
R. este o societate comercială care are obligația evidențierii contabile a operațiunilor bănești efectuate. Ori, în aceste condiții, dacă reclamanta pretinde că această sumă de 80.000 euro a fost plătită pârâților, aspect contestat de pârâți, trebuie să facă dovada scriptică a tranzacției cu o sumă de 80.000 euro. Dacă a depus la dosarul cauzei dovada achitării sumei de 300.000 euro, este de neînțeles de ce nu face dovada achitării diferenței. Diferența de 80.000 euro nu a fost niciodată achitată. Această diferență reclamanta o pretinde cu titlu de dobândă la împrumutul de 300.000 euro.
Antecontractul de vânzare-cumpărare este o garanție a unui contract de împrumut, iar în funcție de executarea sau neexecutarea contractului de împrumut, potrivit înțelegerii părților, antecontractul urma să își producă efectele sau nu. Oricum, părțile nu au înțeles să rezoluționeze antecontractul, ci au prevăzut în contract că fie se restituie împrumutul, fie se transmite dreptul de proprietate asupra terenurilor.
În ceea ce privește "tranzacția" la care reclamanta apelantă face trimitere în precizarea de acțiune și în apel, această tranzacție nu a fost respectată de către cealaltă parte semnatară.
Potrivit prevederilor art. 9 din tranzacție numitul Jan H. s-a obligat față de pârâți să achite, începând cu data tranzacției ((...)) cheltuielile legate de plata impozitului anual aferent terenurilor, fie prin achitarea acestora pe numele subsemnaților, fie potrivit art. 10 din tranzacție, prin înmânarea acestor sume de către susnumitul, ceea ce nu a făcut niciodată.
Ba mai mult, s-au acumulat datorii la bugetul local pe seama intimaților pârâți, fiindu-le poprite conturile bancare și fiind executați silit de D. de F. P. a municipiului B. C. înscrisurilor depuse în probațiune de către pârâți și din carerezultă că au plătit obligațiile numitului Jan H., deși acesta s-a angajat că va achita taxele și impozitele locale pentru terenul din B. Intimații pârâți au invocat excepția de neexecutare a contractului, acesta este motivul pentru care au înțeles să revoce mandatul pe care i l-au dat numitului Jan H., întrucât el însuși nu s-a ținut de înțelegerea contractuală, înțelegere pe care a încălcat-o. Pârâții au plătit suma de
13.298,35 lei taxe și impozite locale aferente terenului din B., sumă pe care nu ar mai fi recuperat-o niciodată de la reclamanta societate comercială cu capital social limitat, aspect invocat chiar și în fața instanței de fond.
De asemenea, din cuprinsul tranzacției, rezultă că numitul Jan H. s-a obligat să vândă terenurile, sens în care s-a obligat să caute cumpărători, să stabilească prețul în raport cu prețul de piață, s-a obligat să îndeplinească toate formalitățile documentației cadastrale, primind mandat în acest sens. Scopul mandatului este acela de a vinde terenurile pentru a obține profit, profit care ar fi urmat să fie împărțit cu pârâții potrivit stipulațiilor cuprinse în art. 6 și 7 din tranzacție. Durata mandatului a fost de 2 ani și 4 luni ((...) - (...)). Aceste obligații, însă, nu au fost îndeplinite de numitul Jan H. niciodată.
În ceea ce privește suspendarea efectelor promisiunii de vânzare cumpărare la data încheierii tranzacției din (...), intimații pârâți arătă următoarele:
Apelanta încearcă să inducă în eroare instanța, interpretând prevederile art. 12 alin. 3 din tranzacție în sensul că efectele promisiunii de vânzare-cumpărare ar fi suspendate doar în momentul încheierii actului notarial de vânzare cumpărare.
Această susținere nu este întemeiată. Din înscrisul din limba română încheiat
și semnat (singurul document pe care îl recunosc și și-l însușesc pârâții, aceștia fiind persoane cu handicap - surdo-mut - care nu cunosc limba engleză, acesta este și motivul, de altfel pentru care s-a încheiat tranzacția în limba română), rezultă limpede că părțile au înțeles să suspende efectele promisiunii de vânzare-cumpărare "începând cu data semnării prezentei tranzacții", adică (...), nicidecum la data semnării actului notarial de vânzare-cumpărare.
Și este firesc să fie așa, întrucât, încheierea actului notarial este o cauză de încetare a promisiunii de vânzare-cumpărare, iar după încheierea actului notarial de vânzare-cumpărare, ce efecte să se mai suspende ??? Încheierea actului notarial este tocmai ultimul act de executare al unei promisiuni de vânzare-cumpărare, ori, potrivit voinței părților, acestuia i-au fost suspendate efectele începând cu data de (...).
În același sens, în tranzacția din (...), în tot cuprinsul ei, sintagma "prezenta tranzacție" este folosită de nu mai puțin de 9 ori, de fiecare dată cu același înțeles, adică "tranzacția de fată". Desigur că interesul reclamantei pledează înspre suspendarea efectelor la o dată mult ulterioară, care îi convine ei, însă aceasta încalcă principiile logicii formale. Dimpotrivă, atunci când se referă la actul autentic de vânzare cumpărare, părțile tranzacției au specificat limpede și clar că este vorba de contractul de vânzare-cumpărare cu cumpărătorul/cumpărătorii găsiți de numitul Jan H.
Totodată, reclamanta s-a obligat, prin tranzacția din (...), în temeiul art. 5, că îi va notifica pe pârâți cu cel puțin 10 zile înainte, data, ora și notarul public la care se va încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare cu cumpărătorul/cumpărătorii găsiți de el, însă reclamanta niciodată nu le-a notificat acest lucru. Dimpotrivă, prin notificarea trimisă prin executor judecătoresc, reclamanta le-a comunicat pârâților rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărarenr. 11/0(...) și i-a convocat pentru data de 2 august 2011 la biroul avocatului acesteia, în vederea restituirii prețului.
Intimații nu au încălcat tranzacția încheiată între părți la data de (...), ba mai mult, au găsit ei înșiși un cumpărător pentru suma de 400.000 Euro, situație neacceptată de Van H.
Apelul reclamantei este nefondat.
Cerere a de che mare î n judec ată .
Prin cererea introductivă de instanță reclamanta S. J. S., în contradictoriu cu pârâții B. G. D. și B. R., a solicitat instanței obligarea pârâților în solidar la restituirea către reclamantă a sumei de 380.000 Euro sau echivalentul acestei sume în lei la cursul de referință B. din ziua plății, reprezentând contravaloarea prețului achitat în baza promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...); cu obligarea pârâților în solidar la plata cheltuielilor de judecată, în caz de opunere la admiterea acțiunii.
Ulterior, reclamanta și-a precizat cererea inițială, solicitând obligarea pârâților la restituirea către reclamantă a sumei de 380.000 Euro reprezentând prețul de vânzare-cumpărare aplicat, ca urmare a constatării rezoluțiunii promisiunii de vânzare-cumpărare atestată sub nr. 11/0(...), din culpa promitenților vânzători, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate în termenul stabilit în Convenție; cu cheltuieli de judecată constând în taxe judiciare de timbru și timbru judiciar (f. 32 dosar fond).
Practic, prin această precizare de acțiune reclamanta a învestit instanța cu două petite, unul având ca obiect constatarea rezoluțiunii promisiunii de vânzare- cumpărare atestată sub nr. 11/0(...), din culpa promitenților vânzători, ca urmare a neîndeplinirii obligațiilor contractuale de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate în termenul stabilit în Convenție, și altul, având ca obiect obligarea pârâților la restituirea către reclamantă a sumei de 380.000 Euro, reprezentând prețul de vânzare-cumpărare achitat în baza sus menționatei promisiuni de vânzare-cumpărare.
C ircu ms tanțele de f ap t ale c auze i.
La data de 0(...) între pârâții intimați din prezenta cauză, B. G. D. și soția B.
R., în calitate de promitenți vânzători, și reclamanta apelantă de azi, S. J. S., reprezentată prin reprezentantul său legal, administrator H. Jan, în calitate de promitentă cumpărătoare, a intervenit un act intitulat „promisiune de vânzare- cumpărare";, atestat, pentru dată certă, de avocat M. H. sub nr. 11/0(...), prin care promitenții vânzători s-au obligat, în calitatea lor de proprietari, să înstrăineze în favoarea promitentei cumpărătoare, următoarele suprafețe de teren: arabil în suprafață de 2900 mp, situat în localitatea B., județul B., înscris în CF nr. 43334 sub nr. cad. 10025/9/b/4/2; arabil în suprafață de 8700 mp, situat în localitatea B., județul B., înscris în CF nr. 43334, nr. cad. 10025/9/b/4/3 (f. 5-6 dosar fond).
Părțile au hotărât, de comun acord, ca transmisiunea proprietății, efectuată în temeiul art. 2 alin. 1 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, prin act autentic, să fie efectuată într-un termen de 15 luni de la data încheierii acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, prețul stabilit de comun acord între părțile contractante fiind în sumă de 380.000 euro, sumă care a fost achitată în lei la cursul B. din ziua semnării promisiunii de vânzare-cumpărare, promisiunea servind și de chitanță de plată.
Tot în conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare părțile au stipulat și un așa-zis pact comisoriu de gradul IV, arătând că „nerespectarea obligațiilor stipulate în promisiunea sinalagmatică duce la rezoluțiunea contractului, care survine de drept, după notificarea prealabilă către partea în culpă, într-un termen de 5 zile de la primirea notificării";.
S-a stipulat de către părți că acest antecontract de vânzare-cumpărare valorează garanție pentru împrumutul de 300.000 euro contractat de către promitenții vânzători de la H. Jan, iar în cazul în care suma împrumutată a fost restituită până la termenul stabilit prin contract - adică 15 luni de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) -, vânzarea-cumpărarea nu se va mai realiza.
La data de (...) între Jan H., care a acționat atât în nume propriu, cât și în calitate de administrator al S. J. S. - acesta fiind considerentul pentru care excepția lipsei calității procesuale active a reclamantei, invocată de pârâții intimați prin întâmpinare, este nefondată - , pe de o parte, și numiții B. G. D. și B. R., pe de altă parte, s-a încheiat o „T."; - specimenul în limba engleză a acestei Tranzacții fiind încheiat la (...) - , prin care părțile au convenit, la art. 1 lit. a, „stingerea drepturilor și obligațiilor reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...), încheiată de C. A. H. L. M., având ca obiect următoarele suprafețe de terenuri: arabil în suprafață de 2900 mp, situat în localitatea B., județul B., înscris în CF nr. 43334 sub nr. cad. 10025/9/b/4/2; arabil în suprafață de 8700 mp, situat în localitatea B., județul B., înscris în CF nr. 43334, nr. cad.
10025/9/b/4/3"; (f. 25-27, f. 34-36 dosar fond).
Prin aceeași tranzacție s-a convenit stingerea și a altor drepturi și obligații reciproce, ce rezultă din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr.
30/(...), încheiată de C. A. H. L. M., având ca obiect suprafața de 1000 mp, situată în C., str. R. nr. 68, înscrisă în CF nr. 1. C., nr. top 1188/1 (art. 1 lit. b din T.), respectiv, a drepturilor și obligațiilor reciproce ce rezultă din contractul de împrumut f.n. din data de (...), având ca obiect împrumutul în sumă de 300.000 euro, acordat de numiții Jan H. și A. H. către numiții B. G. D. și B. R., sumă ce urma a fi utilizată în vederea cumpărării de terenuri în R. (art. 1 lit. c din T.).
În speță, însă, raportat la limitele investirii instanței, conform art. 129 alin. final C. proc. civ., interesează doar cele stipulate prin art. 1 lit. a din Tranzacția încheiată între părți la data de (...), stipulație contractuală prin care s-a convenit de către părțile contractante stingerea drepturilor și a obligațiilor reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...), încheiată de C. A. H. L. M., întrucât, prin cererea pendinte reclamanta și-a întemeiat pretențiile formulate împotriva pârâților tocmai pe această promisiune de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...).
Art. 12 alin. 1 din T. stipula faptul că părțile de comun acord au hotărât ca după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile identificate în art. 1 lit. a și art. 2 din T., să nu mai aibă nicio pretenție una față de cealaltă, care să rezulte din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr.
11/0(...).
La art. 12 alin. 3 din aceeași T. părțile au stipulat că „începând cu data semnării prezentei Tranzacții, promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr.
11/0(...) își suspendă efectele, neputând fi invocată de către nicio parte semnatară";, până la momentul încheierii în formă autentică a unui contract de vânzare- cumpărare de către Jan H., care, în conformitate cu art. 2 din T., urma să acționezepentru vânzarea terenurilor litigioase în temeiul unui mandat special primit de la pârâții B.
La data de (...) reclamanta S. J. S. a expediat pârâților B. G. D. și B. R., prin intermediul executorului judecătoresc Câmpian R. Mihai, notificarea nr. 431/(...), prin care le-a comunicat pârâților „. promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...)"; și le-a pus în vedere ca în data de 0(...), ora 15,00, să se prezinte la C. A. Ș. O., în vederea restituirii către reclamantă a sumei de 380.000 euro, sau echivalentul acestei sume în lei la cursul de referință B. din ziua plății, reprezentând contravaloarea prețului achitat în baza promisiunii de vânzare-cumpărare nr.
11/0(...) (f. 8 dosar fond).
Prin procesul-verbal încheiat în data de 0(...) la sediul C. A. B. S., și care este identic cu sediul C. A. Ș. O., respectiv, C.-N., str. D. nr. 112 bl. G1, ap. 4 județul C., s-a atestat de către avocat B. S. faptul că până la data de 0(...), ora 15,30, nu s-a prezentat, ca urmare a notificării nr. 431/(...), niciunul dintre numiții B. G. D. ori B. R., singura prezentă fiind reprezentanta S. J. S., d-na avocat B. S..
Printr-o procură specială autentificată sub nr. 3074/(...) de B. P. I. F., mandanții B. G. D. și B. R. l-au împuternicit pe mandatarul Jan H. ca în numele lor și pentru ei să îndeplinească toate formalitățile necesare pentru a vinde cui va crede de cuviință și la prețul pe care îl va considera cel mai avantajos pentru ei (cel puțin la prețul pieței), dreptul lor de proprietate asupra imobilelor terenuri „arabil în suprafață de 2900 mp, situat în localitatea B., S., județul B., înscris în CF nr. 43334
B., sub nr. cad. 10025/9/b/4/2, și arabil în suprafață de 8700 mp, situat în localitatea B., S., județul B., înscris în CF nr. 43334 B., sub nr. cad.
10025/9/b/4/3"; (f. 44 dosar fond).
Această procură specială a fost revocată total prin actul juridic autentificat sub nr. 151/(...) de B. R. M., împrejurare atestată prin certificatul înregistrat sub nr.
31014/(...) și care conține un extras din Registrul Național de E. a R. P. (f. 45 dosar fond).
Scur te cons ider aț ii c u pr iv ire l a ins tituț ia jur id ic ă a rezoluț iun ii.
Prin precizarea de acțiune depusă la dosarul de fond pentru termenul de judecată din (...) (f. 32 dosar fond), reclamanta a solicitat obligarea pârâților la restituirea sumei de 380.000 euro reprezentând prețul de vânzare-cumpărare achitat în baza promisiunii de vânzare-cumpărare atestată sub nr. 11/0(...), ca urmare a constatării rezoluțiunii acestei promisiuni de vânzare-cumpărare, rezoluțiune datorată, în opinia reclamantei, culpei promitenților vânzători, culpă concretizată în neîndeplinirea de către aceștia a obligațiilor contractuale de încheiere a contractului autentic de vânzare-cumpărare și a transferului de proprietate în termenul stabilit în promisiunea de vânzare-cumpărare, adică în termen de 15 luni de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), termen care s- ar fi împlinit la (...).
În opinia reclamantei, astfel cum această opinie a fost expres exprimată în precizarea de acțiune anterior menționată, promisiunea de vânzare-cumpărare nr.
11/0(...) ar fi rezoluționată de drept, ca urmare a neîndeplinirii culpabile a obligațiilor contractuale de către pârâți, instanței de judecată nerămânându-i altceva de făcut decât să constate această rezoluțiune.
În conformitate cu art. 1021 C.civ., act normativ aplicabil în speță, raportat la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), respectiv, a T. din (...) (în limba română și (...) în limba engleză), dacă una din părțile contractului sinalagmatic nu își execută prestațiile la care s-a îndatorat, cealaltă parte esteîndrituită să ceară instanței de judecată obligarea la executare, în temeiul art. 969 C.civ., sau rezoluțiunea contractului, în temeiul art. 1020-1021 C.civ.
Rezoluțiunea, așadar, constă în desființarea unui contract sinalagmatic, cu titlu de sancțiune, la cererea uneia dintre părți, pentru motivul că cealaltă parte nu și-a executat culpabil obligațiile sale.
Rezoluțiunea este de două feluri, judiciară și convențională.
Rezoluțiunea judiciară își găsește consacrarea legislativă în prevederile art. 1020 și art. 1021 C.civ., cu precizarea că desființarea contractului sinalagmatic pe calea rezoluțiunii judiciare trebuie să fie cerută înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Art. 1020 C.civ. prevede: „condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz că una din părți nu îndeplinește angajamentul său";.
Potrivit art. 1021 C.civ., „într-acest caz contractul nu este desființat de drept";, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă parte a executa convenția, când este posibil, sau să îi ceară desființarea, cu daune interese, desființarea trebuind să fie cerută înaintea justiției.
Acțiunea în rezoluțiune poate fi introdusă numai de partea care a executat obligațiile contractuale, sau este gata să le execute, iar rezoluțiunea judiciară va putea fi pronunțată de instanța de judecată, doar dacă sunt întrunite următoarele condiții: una din părțile contractante să nu își fi executat obligațiile sale; neexecutarea trebuie să fie, în principiu, imputabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația; debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege.
Rezoluțiunea convențională a contractului intervine atunci când părțile contractante înțeleg să stipuleze, în convențiile pe care le încheie, așa numitele pacte comisorii exprese.
Pactele comisorii exprese sunt clauze contractuale exprese, prin care părțile prevăd rezoluțiunea contractului pentru neexecutarea obligațiilor uneia dintre ele, urmărind astfel, prin aceste clauze, să diminueze sau să înlăture rolul instanței de judecată în pronunțarea rezoluțiunii.
În funcție de intensitatea efectelor juridice pe care le produc, pactele comisorii exprese sunt de patru feluri sau grade:
Pactul comisoriu expres de gradul I este clauza contractuală prin care părțile prevăd că în cazul în care una din părți nu execută prestațiile ce le datorează, contractul se desființează.
O asemenea clauză nu face altceva decât să reproducă prevederea cuprinsă în art. 1020 C.civ., rezoluțiunea rămânând a fi, în această ipoteză, judiciară, fiind deci necesară aprecierea și pronunțarea ei de către instanța de judecată.
Pactul comisoriu expres de gradul II este clauza prin care părțile convin ca în cazul în care o parte nu își execută obligațiile, cealaltă parte are dreptul să desființeze contractul pe cale unilaterală.
În cazul pactului comisoriu expres de gradul II debitorul se poate libera de datorie prin executare, până în momentul punerii sale în întârziere.
Atunci când este prezent un pact comisoriu expres de gradul II instanța de judecată nu poate acorda un termen de grație debitorului, însă, este îndrituită să constate, la cerea părții care nu și-a executat obligația, că, deși obligația nu a fost executată în termen, totuși a fost executată înainte de a fi avut loc declarația unilaterală de rezoluțiune.
De asemenea, instanța este competentă să constate, la sesizarea părții interesate, că rezoluțiunea nu a avut loc.
Pactul comisoriu expres de gradul III constă în clauza prin care părțile prevăd că în cazul în care una din părți nu își va executa obligațiile sale, contractul se consideră rezolvit de drept.
Așadar, rezoluțiunea operează de plin drept. Aceasta înseamnă că instanța de judecată nu este îndreptățită să acorde termen de grație și să se pronunțe referitor la oportunitatea rezoluțiunii contractului.
Cu toate acestea, se consideră, pe drept cuvânt, că pentru a opera rezoluțiunea de plin drept, este absolut necesar ca, în prealabil, partea care nu și-a îndeplinit obligația, să fi fost pusă în întârziere, în formele prevăzute de lege.
Cu alte cuvinte, atunci când debitorul execută obligația după ajungerea ei la termen, dar înainte de a fi fost pus în întârziere, rezoluțiunea convențională nu mai poate opera.
Pactul comisoriu expres de gradul IV este aceea clauză contractuală prin care părțile prevăd că, în cazul neexecutării obligației, contractul se desființează de plin drept, fără somație sau punere în întârziere și fără intervenția instanței de judecată.
Este cel mai energic pact comisoriu expres, în cazul căruia, prin simpla ajungere la termen a obligației contractuale, contractul se desființează de plin drept.
Instanța de judecată, sesizată de una din părțile contractului, nu ar avea altă posibilitate, decât aceea de a constata faptul că rezoluțiunea contractului a operat de plin drept.
În speță, deși părțile au arătat că pactul comisoriu pe care l-au stipulat în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), este unul de gradul IV, totuși, Curtea constată că, în realitate, este vorba despre un pact comisoriu expres de gradul III, întrucât, pentru activarea și eficiența acestuia părțile au prevăzut necesitatea unei notificări prealabile a părții care este în culpă, notificare care este necesară în cazul pactului comisoriu expres de gradul I.
Nefiind vorba despre un pact comisoriu expres de gradul IV, simpla neexecutare la termen a obligației contractuale nu duce automat la desființarea de plin drept, fără somație sau punere în întârziere, și fără intervenția instanței de judecată, ci, este necesar ca partea care afirmativ și-a îndeplinit obligațiile contractuale să procedeze la punerea în întârziere, în formele prevăzute de lege, a părții care nu și-a executat propria obligație contractuală.
Cu alte cuvinte, întrucât nu este vorba despre un pact comisoriu expres de gradul IV, instanța nu poate să constate faptul că rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) a operat de plin drept.
Scur te cons ider aț ii c u pr iv ire l a n atur a ju r id ic ă a T .
Tranzacția încheiată între părți la data de (...) a fost fundamentată juridic, de către părțile contractante, pe dispozițiile art. 1704 C.civ.
C. art. 1704 C.civ., tranzacția este un contract prin care părțile termină un proces început sau preîntâmpină un proces ce poate să se nască.
Tranzacțiile au între părțile contractante puterea unei hotărâri judecătorești definitive.
În cazul în care tranzacția este încheiată pentru a termina un proces început, ea trebuie făcută în condițiile prevăzute de art. 271-273 C., urmând ca aceasta să alcătuiască dispozitivul hotărârii de expedient și să fie susceptibilă de executare silită, ea constituind, în ipoteza în care a fost consfințită printr-o hotărâre judecătorească de expedient, un veritabil titlu executoriu.
Convenția părților în sine, consemnată într-o tranzacție, indiferent că este consfințită printr-o hotărâre judecătorească de expedient, sau rămâne o simplă tranzacție neconsacrată într-o astfel de hotărâre judecătorească, rămâne valabil încheiată, având între părțile semnatare forța juridică obligatorie pe care art. 969 C.civ. o conferă unui contract valabil încheiat și, ca orice contract, este susceptibilă de a fi atacată pe calea acțiunii în anulare, pentru motivele de nulitate prevăzute de lege.
Scur te cons ider aț ii c u p r iv ire l a n atur a ju r id ic ă a ac telor înche iate în tre p ărț i.
În ceea ce privește promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), deși reclamanta susține că aceasta reprezenta, în realitate, un antecontract de vânzare- cumpărare, susceptibil de a fi rezoluționat în condițiile pactului comisoriu expres stipulat de părți în cuprinsul promisiunii, totuși, Curtea constată, că, în realitate, această promisiune de vânzare-cumpărare are - potrivit propriei recunoașteri și convenții în acest sens, stipulate de părțile contractante în chiar conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare -, natura juridică a unei „garanții pentru împrumutul de 300.000 Euro contractat de către promitentul vânzător de la H. Jan, iar în cazul în care suma împrumutată a fost restituită până la termenul stabilit prin contract, vânzarea cumpărarea nu se va mai realiza";.
Practic, părțile au convenit să constituie o garanție pentru un împrumut pe care administratorul și reprezentantul S. J. S., numitul H. Jan, l-a acordat pârâților intimați B., garanție simulată sub forma promisiunii de vânzare-cumpărare nr.
11/0(...).
În ceea ce privește Tranzacția din (...), este evident că prin această T. s-a convenit de către părți stingerea tuturor drepturilor și obligațiilor reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...) (art. 1 lit. a) însă, părțile au stipulat totodată în art. 12 alin. 3, că respectiva promisiune de vânzare-cumpărare își suspendă efectele, neputând fi invocată de către nicio parte semnatară, „iar în momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect terenurile menționate la art. 2 din T. - terenuri care fac și obiectul prezentului litigiu -, părțile convin de comun acord rezoluțiunea de drept a promisiunii de vânzare-cumpărare";.
Ambiguu juridic, conținutul T. poate da loc la interpretări speculative, în funcție de partea care interpretează clauzele acestei tranzacții, întrucât, pe de o parte, părțile stipulează în art. 1 lit. a stingerea oricăror drepturi și obligații reciproce ce rezultă din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr.
11/0(...), iar pe de altă parte, în art. 12 alin. 3 prevăd suspendarea efectelor acestei promisiuni de vânzare-cumpărare până la momentul încheierii în formă autentică a unui contract de vânzare-cumpărare de către Jan H., care, în conformitate cu art. 2 din T., urma să acționeze pentru vânzarea terenurilor litigioase în temeiul unui mandat special primit de la pârâții B.
Art. 12 alin. 1 din T. stipula faptul că părțile de comun acord au hotărât ca după încheierea contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect terenurile identificate în art. 1 lit. a și art. 2 din T., să nu mai aibă nicio pretenție una față de cealaltă, care să rezulte din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr.
11/0(...).
Curtea constată că interpretarea coroborată a textelor art. 1 lit. a, art. 2 și art. 12 din T. converge spre ideea că promisiunea de vânzare-cumpărare nr.
11/0(...) și-a suspendat efectele, și nu mai putea fi invocată de către nicio parte semnatară, până la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentic în condițiile art. 2 din T., doar după încheierea acestui contract părțile nemaiavând nicio pretenție una față de cealaltă, pretenții are să rezulte din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...) (art.12 alin. 1 din T.).
Mandatul special acordat lui Jan H., reprezentantul legal al S. J. S., în temeiul art. 2 din T., autentificat sub nr. 3074/(...), a fost revocat total prin actul autentificat sub nr. 151/(...) de B. R. M. (f. 45 dosar fond), astfel încât, nefiind încheiat contractul autentic despre care s-a făcut vorbire în art. 12 din T., este evident că nu se poate da eficiență clauzei din T. potrivit căreia părțile nu mai au nicio pretenție una față de cealaltă care să rezulte din promisiunea de vânzare- cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...).
Pe baza aceluiași raționament se poate aprecia în sensul că efectele promisiunii de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...) sunt suspendate, întrucât nu a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare despre care s-a făcut referire în art. 2 din T..
Însă, problema efectelor pe care clauzele stipulate de părți în conținutul T. din
(...) le produc sau nu asupra promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), ar deveni practic caducă, dacă s-ar da eficiență pactului comisoriu stipulat de părți în promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), dat fiind că, potrivit pactului comisoriu stipulat de părți în conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare, nerespectarea obligațiilor stipulate în promisiunea sinalagmatică, duce la rezoluțiunea contractului.
R. a susținut că promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) a fost rezoluționată de drept, ca urmare a neîndepliniri de către pârâții B. a obligației de a încheia actul autentic de vânzare-cumpărare, susceptibil să transmită proprietatea de la promitenții vânzători la promitenta cumpărătoare, în termen de 15 luni de la data încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, termen care s-a împlinit la data de (...).
Prin urmare, Curtea constată că se impune a se analiza în cauză dacă, la momentul la care părțile au încheiat Tranzacția din (...) ((...), varianta în limba engleză), promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) era sau nu rezoluționată de drept, pentru că, în ipoteza în care această rezoluțiune a operat de plin drept la data de (...), promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) nu mai exista, juridic vorbind, la data încheierii T. din (...) ((...), specimenul în limba engleză).
Pe cale de consecință, orice stipulații menționate în cuprinsul T., cu privire la promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), ar urma să rămână lipsite de eficiență juridică.
Una dintre condițiile pentru operarea rezoluțiunii de drept, în temeiul pactului comisoriu stipulat de părți în conținutul promisiunii de vânzare-cumpărare nr.
11/0(...), o constituia notificarea prealabilă a părții aflată în culpă, rezoluțiunea urmând să survină de drept în termen de 5 zile de la primirea notificării.
Cu alte cuvinte, pentru ca promisiunea de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) să fi fost rezoluționată anterior încheierii T. din (...) ((...), specimenul în limba engleză), în temeiul pactului comisoriu expres stipulat de părți în cuprinsul său, ar fi fost necesar ca notificarea pârâților intimați - părți aflate, în opinia reclamantei, în culpă contractuală - să fi fost făcută de către reclamanta apelantă anterior datei încheierii T.
Or, în speță, reclamanta, promitentă cumpărătoare, i-a notificat pe promitenții vânzători, B. G. D. și B. R., cu privire la rezoluțiunea promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) abia prin notificarea nr. 431/(...) (f. 8-9, 10 dosar fond), notificare care a intervenit cu mult după încheierea T. din (...).
Cu alte cuvinte, la data încheierii T. din (...) promisiunea de vânzare- cumpărare nr. 11/0(...) era în ființă, nefiind rezoluționată de drept, în temeiul pactului comisoriu expres stipulat de părți, pentru simplul motiv că respectivul pact nu a primit eficiență - conform condiției stipulate, aceea a notificării prealabile a părții în culpă -, anterior încheierii T. din (...).
Prin urmare, Curtea constată că, la data încheierii T. din (...), promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...) era în vigoare, era în ființă, astfel încât, în temeiul art. 12 alin. 3 din T., această promisiune de vânzare-cumpărare are efectele suspendate, neputând fi invocată de nicio parte semnatară, până în momentul în care se va încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică despre care face vorbire art. 2 din T..
Abia după încheierea acestui contract autentic de vânzare-cumpărare, prevăzut de art. 2 din T., părțile nu vor mai avea nicio pretenție una față de cealaltă, care să rezulte din promisiunea de vânzare-cumpărare cu dată certă nr. 11/0(...).
Cu alte cuvinte, la data sesizării instanței cu cauza pendinte, efectele promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...) sunt suspendate, niciuna dintre părțile semnatare neputând invoca prevederile acestei promisiuni de vânzare- cumpărare.
Drept urmare, având efectele suspendate, niciuna dintre părțile contractante ale promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 11/0(...), nu poate solicita, nici obligarea celeilalte părți la perfectarea acestei promisiuni în formă autentică, și nici restituirea eventualelor prestații ce au fost deja executate în temeiul acestei promisiuni.
Așa fiind, în temeiul tuturor considerentelor anterior expuse și a prevederilor art. 295-296 C., Curtea urmează să respingă ca nefondat apelul reclamantei.
Pârâții intimați nu au solicitat cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta S. J. S., împotriva sentinței civile numărul 196 din 01 martie 2012 a T.ui C., pronunțată în dosar numărul (...), pe care o menține în tot.
D.zia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de 13 iunie 2012.
PREȘEDINTE
JUDECĂTOR
GREFIER
A.-A. P. C.-M. CONȚ
A. A. M.
Red.CMC/dact.MS
5 ex./(...) Jud.fond: C.V.B.
| ← Decizia civilă nr. 338/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 2/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
