Decizia civilă nr. 835/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. (...)
DECIZIA CIVILĂ NR. 835/R/2012
Ședința din 23 februarie 2012
Instanța constituită din: PREȘEDINTE: ANA I.
JUDECĂTOR: A. C.
JUDECĂTOR: A. A. C.
GREFIER: C. B.
S-a luat în examinare recursul formulat de pârâtul B. A. M. împotriva sentinței civile nr. 546 din 29 noiembrie 2011 a T.ui C., pronunțată în dosarul nr. (...), privind și pe intimații C. LOCAL AL M. C.-
N. și M. C.-N. PRIN P., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în cauză se prezintă reprezentanta pârâtului recurent B. A. M., avocat R. T. M., care depune împuternicire avocațială la dosar, lipsă fiind celelalte părți.
Procedura de citare este legal îndeplinită.
Recursul a fost declarat și motivat în termen și a fost comunicat.
S-a făcut referatul cauzei, după care, se constată că la data de 22 februarie 2012, s-a depus la dosar, prin registratura instanței, din partea reclamanților intimați, întâmpinare prin care solicită respingerea recursului ca nefondat, un exemplar fiind comunicat cu reprezentanta pârâtului recurent.
Reprezentanta pârâtului recurent depune la dosar chitanța privind achitarea taxei judiciare de timbru în sumă de 14,5 lei și 0,3 lei timbru judiciar, aferente cererii de recurs și arată că nu are cereri de formulat în probațiune.
Nemaifiind alte excepții sau cereri, Curtea declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în susținerea recursului.
Reprezentanta pârâtului recurent solicită admiterea recursului, modificarea deciziei atacate și implicit a sentinței instanței de fond în sensul respingerii acțiunii formulate și precizate de către reclamanții intimați, fără cheltuieli de judecată.
În opinia sa, instanța de fond cât și instanța de apel au acordat mai mult decât s-a cerut, respectiv au considerat că acțiunea promovată de către reclamanți operează ca o denunțare unilaterală a contractului.
C U R T E A
Prin acțiunea civilă formulată de reclamanții C. LOCAL al mun. C.-N. și M. C.-N. împotriva pârâtului B. A. M. s-a a solicitat instanței ca prin hotărârea pe care o va pronunța să oblige pârâtul la plata către reclamanți a sumei de
1.341,16 lei din care suma de 1.042 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada septembrie 2008 - aprilie 2010 și suma de 299,16 lei cu titlu de penalități de întârziere, aferente perioadei (...)-(...), să oblige pârâtul la plata chiriei până la părăsirea efectivă a locuinței, să oblige pârâtul la plata de penalități de întârziere până la plata efectivă a debitului, să constate încetarea contractului de închiriere nr. 64025/(...) începând cu data de (...), să dispunăevacuarea pârâtului din imobilul situat în mun. C.-N., str. C. nr. 17, ap. 5, jud. C. cu obligarea pârâtului la predarea locuinței în starea în care a primit-o, cu cheltuieli de judecată.
La termenul de judecată din data de (...), reclamanții au depus o precizare de acțiune prin care a învederat instanței că pârâtul a achitat în timpul procesului debitul restant, motiv pentru care înțeleg să nu mai susțină petitele 1-3.
Prin sentința civilă nr. 14.145/(...), pronunțată în dosarul civil nr. 17.(...),
Judecătoria Cluj-Napoca a admis în parte acțiunea civilă formulată și precizată de reclamanții C. local al municipiului C.-N. și M. C.-N. împotriva pârâtului B. A. M., având ca obiect pretenții.
A constatat achitat debitul și încetat contractul de închiriere nr.
64025/(...) și a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situat în municipiului
C.-N., strada C. nr. 17, ap. 5, județul C., cu consecința obligării pârâtului lapredarea imobilului în starea în care a primit-o.
Totodată, a fost respins ca neîntemeiat capătul de cerere privindobligarea pârâtului la plata către reclamanți a cheltuielilor de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, prima instanță a reținut următoarele:
La data de 14 S. 2005 între C. local al municipiului C.-N. și pârât s-a încheiat contractul de închiriere nr.64025 pentru imobilul situat în municipiul C.-N., strada C. nr.17, ap.5, județul C., durata contractului fiind stabilită de comun acord ca fiind cuprinsă între 14 S. 2005-09 Aprilie 2009, chiria lunară fiind de 123.657,00 lei ROL.
La data de 18 I. 2009, respectiv 20 I. 2010, pârâtul a fost somat să se prezinte la sediul reclamanților în vederea prelungirii contractului de închiriere, fără însă a da curs acestor notificări.
Totodată, la data de 11 Mai 2010, pârâtul a fost notificat că a acumulat față de reclamanți un debit de 1.341,16 lei din care suma de 1.042 lei cu titlu de chirie restantă pentru perioada septembrie 2008-aprilie 2010
și suma de 299,16 lei cu titlu de penalități de întârziere, aferente perioadei
01 S. 2008-29 Aprilie 2010, atrăgându-i-se atenția asupra clauzelor contractuale conform căreia neplata chiriei pe o durată de 3 luni consecutiv atrage rezilierea contractului.
Conform precizării depuse la termenul de judecată din data de 21 S.
2011, pârâtul a achitat integral debitul datorat reclamanților, motiv pentru care aceștia nu au mai susținut petitele 1-3.
Cu privire la constatarea încetării contractului, instanța a reținut că potrivit art.1437 și art.1452 Cod civil, în cazul în care durata contractului de închiriere a expirat, dar chiriașul rămâne pe mai departe în locuință se produce tacita relocațiune, adică o reînnoire a contractului cu specificația că de această dată durata contractuală este nedeterminată.
În această situație, promovarea prezentei acțiuni operează ca o denunțare unilaterală a contractului de închiriere.
Totodată, s-a constatat că potrivit clauzelor contractuale, neplata chiriei pe o durată de 3 luni consecutiv atrage rezilierea contractului de închiriere, reziliere care însă nu a fost solicitată de către reclamanți.
Față de cele mai sus reținute, instanța a apreciat că acțiunea civilă precizată este întemeiată.
Astfel, ca o consecință a denunțării unilaterale a contractului, în temeiul art.1437 și urm. Cod civil, a constatat încetat contractul de închiriere nr.6. S. 2005 și a dispus evacuarea pârâtului din imobilul situatîn municipiul C.-N., strada C. nr.17, ap.5, județul C. cu consecința obligării pârâtului la predarea imobilului în starea în care a primit-o.
În privința cheltuielilor de judecată, întrucât pe de o parte acțiunea civilă prezentă este scutită de plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar iar, pe de altă parte, reclamanții nu au făcut dovada altor cheltuieli de judecată, în temeiul dispozițiilor art.274-276 Cod procedură civilă, instanța a respins ca neîntemeiat capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata acestor cheltuieli.
Prin decizia civilă nr. 5. din (...) pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr. (...) s-a respins că nefondat apelul declarat de pârâtul B. A. M. împotriva sentinței civile nr. 14.145/(...), pronunțată în dosarul civil nr. 17.(...) al Judecătoriei C.-N., pe care a păstrat-o în întregime. Fără cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de apel a reținut următoarele:
Referitor la prima critică, tribunalul a reținut că în ședința publică din
(...) reprezentanta reclamanților a declarat că „. în litigiu este revendicat în baza Legii nr.10/2001, dar nu cunoaște dacă s-a soluționat sau nu până în prezent";.
Potrivit dispozițiilor art.13 alin.1 din Legea nr.10/2001 „în cazulimobilelor restituite prin procedurile administrative prevăzute de prezenta lege sau prin hotărâre judecătoreasca sunt aplicabile prevederile privind contractele de închiriere cuprinse in Ordonanța de urgenta a G. nr. 4. privind protecția chiriașilor si stabilirea chiriei pentru spatiile cu destinația de locuințe, aprobata cu modificări si completări prin nr. 2., cu modificările si completările ulterioare";.
Conform art.9 și art.10 alin.1 din OUG nr.4. „în cazurile prevăzute laart. 2-7, între proprietari și chiriași se va încheia un nou contract de închiriere numai la cererea chiriașului sau a fostului chiriaș, după caz. Proprietarii, persoane fizice sau juridice de drept privat, vor înregistra noul contract de închiriere la organul fiscal teritorial. Persoana juridică, care a deținut sau a administrat locuința, va comunica chiriașului titular al contractului de închiriere, în scris, cu confirmare de primire, în termen de 15 zile de la data procesului-verbal de restituire a locuinței, faptul ca începând cu aceasta data poate sa încheie un nou contract de închiriere cu proprietarul care a redobândit locuința. In același timp este obligată sa pună la dispoziție proprietarului, fără plata, copii de pe contractul de închiriere și de pe anexele la acesta. In vederea încheierii noului contract de închiriere, în termen de 30 de zile de la data intrării în vigoare a prezentei ordonanțe de urgenta sau de la deschiderea rolului fiscal, după caz, proprietarul ii va notifica chiriașului sau fostului chiriaș, prin executorul judecătoresc, data și locul intalnirii. Notificarea va fi comunicată prin scrisoare recomandată cu confirmare de primire";.
Ținând cont de aceste dispoziții legale, tribunalul a apreciat ca fiind lipsite de relevanță afirmațiile reprezentantei reclamanților din ședința publică din (...), atât timp cât apelantului, în calitate de chiriaș, nu i s-a comunicat de către unitatea deținătoare schimbarea proprietarului imobilului și nici nu a primit din partea unui eventual proprietar care să fi redobândit locuința vreo notificare în vederea încheierii unui nou contract de închiriere, astfel încât imobilul se află în patrimoniul reclamanților, aceștia având calitatea de locatori.
În ceea ce privește a doua critică, este adevărat că potrivit dispozițiilor art.969 alin.1 C.civ. „convențiile legal făcute au putere de lege între părțilecontractante";, însă un contract poate să aibă și alte efecte decât celestipulate în mod expres de părți, care țin de natura însăși a contractului, în temeiul dispozițiilor art.970 alin.2 C.civ., conform cărora convențiile „obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligației, după natura sa";.
În speță, fiind vorba despre un contract de închiriere, sunt incidente dispozițiile art.1436 alin.2 C.civ. privind denunțarea unilaterală a contractului încheiat pe termen nedeterminat, indiferent dacă această posibilitate a fost sau nu menționată în contract, raportul juridic dintre părți fiind reglementat și de aceste dispoziții legale.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a considerat că apelul declarat de pârât este nefondat și în baza dispozițiilor art.296
C.proc.civ. l-a respins și a păstrat sentința atacată, aceasta fiind legală și temeinică.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul B. A. M. solicitând modificarea deciziei pronunțate de tribunal în sensul respingerii acțiunii formulate.
În motivare s-a arătat că este adevărat că pârâtul a rămas restant timp de câteva luni în ceea ce privește plata chiriei pentru apartamentul închiriat din cauza unor probleme grave financiare, această problemă fiind rezolvată în fața instanței de fond prin achitarea integrală a debitului restant, chiria fiind achitată și ulterior.
Atât instanța de fond cât și instanța de apel au acordat mai mult decât s-a cerut apreciind că acțiunea promovată de către reclamant operează ca o denunțare unilaterală a contractului încheiat la data de (...), conform clauzelor acestuia nefiind posibilă încetarea contractului prin denunțare unilaterală. Contractul prevedea ca modalitate de încetare rezilierea, aceasta nefiind solicitată de către reclamanți, scopul acțiunii fiind acela de recuperare a sumelor restante.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 299, art. 302, art. 303, art. 304 pct. 6 și 9 C.pr.civ.
În apărare, intimații au formulat întâmpinare prin care au solicitatrespingerea ca nefondat a recursului.
În motivare s-a arătat că durata locațiunii prevăzută în contractul de închiriere nr. 64025/(...) a expirat la data de 0(...), chiriașul rămânând în locuință și după această dată, condiții în care acesta s-a prelungit prin tacita relocațiune pentru o perioadă nedeterminată. În această situație promovarea acțiunii operează ca o denunțare unilaterală a contractului, chiar dacă în actul de închiriere nu este inclusă nicio clauză în acest sens. Sunt incidente dispozițiile art. 1436 alin. 2 Cod civil.
Analizând recursul declarat de reclamantul B. A. M. împotriva deciziei civile numărul 546 din 29 noiembrie 2011 a T.ui C., Curtea reține următoarele: Singurele critici din cererea de recurs care pot fi circumscrise unor motive de nelegalitate ale deciziei atacate sunt cele prin care se susține căinstanța de apel și implicit cea de fond au acordat mai mult decât ceea ce s-a cerut prin aprecierea acțiunii ca o denunțare unilaterală a contractului de închiriere, fiind incident pct. 6 al art. 304 C.pr.civ. și faptul că în situația din speță nu ar fi posibilă o denunțare unilaterală a contractului în lipsa stipulării acestei posibilități în contract, fiind incident pct. 9 al art. 304
C.pr.civ.
În mod corect instanțele de fond au stabilit că durata contractului de închiriere încheiat la data de (...) între C. Local al municipiului C.-N. și pârât a fost cea stabilită prin contract, respectiv până la data de 0(...).
Ulterior, locatorul a făcut demersuri în vederea prelungirii contractului de închiriere și în vederea recuperării sumelor datorate cu titlu de chirie, pârâtul nemanifestându-și în nici un fel intenția de prelungire a duratei contractului. În aceste condiții, ținând cont de faptul că pârâtul a continuat să locuiască în apartament, a operat tacita relocațiune conform art. 1437 și
1452 Cod civil, contractul fiind prelungit pe o durată nedeterminată, cu posibilitatea denunțării unilaterale de către oricare dintre părțile contractante, în baza prevederilor art. 1436 alin. 2 Cod civil.
Posibilitatea denunțării unilaterale a contractului de către oricare dintre părțile contractante în situația intervenirii tacitei relocațiuni fiind incontestabilă în baza prevederilor legale menționate anterior, chestiunea care se impune a fi analizată este aceea a semnificației acțiunii promovate de către C. Local al municipiului C.-N. în calitate de locator, acțiune prin care se solicită constatarea încetării contractului de închiriere și evacuarea pârâtului din apartamentul închiriat.
Referitor la aceasta se reține că atât practica cât și doctrina judiciară au stabilit că atâta timp cât legea nu prevede o formă expresă pentru denunțare, aceasta poate îmbrăca diferite forme, în toate cazurile acțiunea de chemare în judecată pentru evacuare constituind manifestarea neechivocă a voinței de denunțare a contractului, termenul de preaviz fiind acoperit de timpul necesar soluționării litigiului. (decizia T.ui Suprem nr.
1628/1987).
Rezultă deci că nu se verifică motivele de nelegalitate ale deciziei atacate invocate prin cererea de recurs, instanța de apel făcând o corectă interpretare și aplicare a dispozițiilor legale incidente, cauza fiind soluționată în limita investirii instanței prin cererea de chemare în judecată, cerere prin care s-a solicitat și constatarea încetării contractului de închiriere și evacuarea pârâtului din apartamentul închiriat, reclamantul nerenunțând niciodată la judecarea acestor două petite.
Susținerea pârâtului recurent în sensul că singurul scop al acțiunii civile a fost acela de recuperare a sumelor de bani reprezentând chirie restantă nu are suport în actele existente la dosar raportat la cele reținute mai sus, irelevante fiind și referirile la plata în continuare a chiriei până la sfârșitul anului 2011.
În consecință, în temeiul art. 312 alin. 1 C.pr.civ. instanța va respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B. A. M. împotriva deciziei civile numărul 546 din 29 noiembrie 2011 a T.ui C. pronunțată în dosarul numărul (...), pe care o va menține ca legală.
PENTRU ACESTE M.IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul B. A. M. împotriva deciziei civile numărul 546 din 29 noiembrie 2011 a T.ui C. pronunțată în dosar numărul (...), pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 23 februarie 2012.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTOR,
JUDECĂTOR,
ANA I. A. C.
A. A. C.
GREFIER, C. B.
Red.A.C./dact.L.C.C.
2 ex./(...)
Jud.apel: D. I. Tașcă, E. Luca
Jud.fond: R. E. G.
| ← Decizia civilă nr. 2458/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă | Decizia civilă nr. 4685/2012, Curtea de Apel Cluj - Secția Civilă → |
|---|
