Decizia civilă nr. 1052/2013. Actiune in constatare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
Dosar nr. _
DECIZIA CIVIVLĂ Nr. 1052/2013
Ședința publică de la 30 Octombrie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE A. -F. D.
Judecător O. R. G.
Judecător O. -C. T. Grefier D. I. D.
Pe rol judecarea recursurilor civile privind pe recurenții-reclamanți G.
C. M., S. J. și pe recurenții-pârâți C. LOCAL AL M. C.
N., M. C. -N., PRIN P., împotriva Sentinței civile nr. 3854/_
, pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns recurenții- reclamanți prin apărător, avocat D. A. Lascău, cu delegație la dosarul cauzei, lipsă fiind recurenții-pârâți.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei, după care:
Apărătorul recurenților-reclamanți învederează instanței că aceștia nu înțeleg să achite taxele de timbru.
T. ul, față de prevederile art. 20 alin. 3 din Legea 146/1997, invocă din oficiu și pune în discuție excepția netimbrării recursului formulat de către reclamanții G. C. M. și S. J. .
Apărătorul recurenților-reclamanți arată că lasă acest aspect la aprecierea instanței, menționând că s-au achitat parțial taxele de timbru de către reclamanți, recursul fiind astfel insuficient timbrat.
Nemaifiind cereri de formulat, excepții de invocat, probe de administrat, T. ul acordă cuvântul asupra recursurilor.
Apărătorul recurenților-reclamanți pune concluzii de respingere a recursului declarat de către C. Local al M. C. -N. și M. C.
-N., prin P., arătând că menține poziția procesuală indicată în întâmpinare.
Fără cheltuieli de judecată în recurs.
T R I B U N A L U L
Deliberând, reține că prin Sentința civilă nr. 3854/_ pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., a fost respinsă cererea de chemare in judecata formulata de reclamantii G. C.
(fosta S. ) si S. J., in contradictoriu cu M. C. -N. prin P. si C. local al municipiului C. -N. .
A fost admisă in parte cererea reconventionala si au fost obligati reclamantii la plata catre parati a sumei de 353,57 lei reprezentand contravaloarea chiriei restante pentru perioada_ -_, a sumei de 11615,95 lei reprezentand contravaloarea chiriei datorate pentru perioada_ -august 2012, precum si la majorarile de intarziere de 0,1% pentru fiecare zi intarziere din debitul restant de la data scadentei fiecarei chirii restante pana la plata efectiva a debitului.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
La data de_ intre parti s-a incheiat contractul de inchiriere nr.37332/_, pe o durata de 5 ani, incepand cu data semnarii contractului, avand ca obiect inchirierea locuintei situate in C. -N., mun. Mehedinti, nr.41, bl.M2, ap.20. In contract s-a prevazut la art.6 alin.1,2 ca se datoreaza chiria incepand cu data de_ si se achita pana in data de 30 a fiecarei luni, pentru luna in curs. Aceasta se actualizeaza in functie de rata anuala a inflatiei prin hotarare a Guvernului, pana la data de 31 ianuarie a fiecarui an, conform prevederilor art.27 alin.2 din OUG nr.40/1999. Orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriasului inaintea termenului scadent la plata.
Cum rezulta din contract si din fisa de calcul anexata la acesta, s-a stabilit chiria lunara la suma de 200.424 lei vechi. Ulterior prin actul aditional nr. 1/_, cuantumul chiriei a fost majorat la suma de 84,36 RON/luna, aplicabila de la data de_, restul clauzelor ramanand neschimbate. Actul aditional nr.1/_ a fost insusit prin semnatura de reclamanti.
La data de_, prin adresa nr.142595/451.1, paratul Mun.C. -N. a comunicat paratului S. Iozsef posibilitatea prelungirii contractului pentru o perioada de un an, cu recalcularea chiriei in conditiile art.31 din legea nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit varsta de 35 de ani.
La data de_ a fost inregistrata sub nr.242654/45 cererea reclamantilor prin care s-a solicitat aprobarea prelungirii contractului de inchiriere si aprobarea cumpararii de indeta ce va fi posibil.
La data de_ s-a incheiat actul aditionat nr.2 prin care s-a prelungit durata contractului de inchiriere de la data de_ si pana la data de_, respectiv de la data de_ si apna la data de_ . Totodata s-au modificat art.5 si art.6 din cap.III din contract, in sensul ca s- a stabilit o chirie lunara de 400,55 lei, aceasta fiind datorata incepand cu data de_ . Reclamantii au refuzat semnarea actului aditional. Ulterior, la data de_ s-a incheiat un nou act aditional, prin care s-a prelungit contractul de inchiriere pentru perioada_ -_ . Cuantumul chiriei a fost pastrat la suma de 400,55 lei/luna.
S-a modificat totodata art. 7 cap.III, in sensul ca pentru neachitarea la termenul de scadenta a obligatiilor de plata, chiriasii datoreaza majorari de intarziere, al caror nivel este incepand din data de_ de 0,5% pe zi intarziere din cuantumul obligatiei neachitate la termen, calculate pentru fiecare zi, incepand cu ziua urmatoare a termenului de scadenta si pana la data stingerii sumei datorate, inclusiv.
Nici acest act aditional nu a fost insusit de parati.
Potrivit art. 6 ind.2 alin.4,5 din Legea nr.152/1998 modificata prin Legea nr.89/2008,
Contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții:
prin recalcularea chiriei în condițiile prevederilor art. 31 din Legea locuinței nr. 114/1996, republicată, cu modificările și completările ulterioare, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani;
prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile alin. (4) se aplică la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate în condițiile legii.
In conformitate cu prevederile art.31 din legea nr.114/1996 in forma in vigoare la data incheierii contractului, chiria practicata pentru locuinte va acoperi cheltuielile de administrare, intretinere si reparatii, impozitele pe cladiri si pe teren, precum si recuperarea investitiei, in functie de durata normata stabilita potrivit prevederilor legale, precum si un profit supus negocierii intre parti.
Totodata in confomitate cu prevederile art.4 din contractul incheiat intre parti, la expirarea termenului de inchiriere contractul poate fi reinoit cu acordul C. ui Local al Mun. C. -N., in conformitate cu legislatia in vigoare in acel moment. De asemenea cu privire la chirie, art.6 alin.2 texa finala, prevede ca orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriasului inaintea termenului scadent la plata.
In aceste conditii, instanta a apreciat ca, la expirarea contractului initial, in vederea innoirii acestuia pentru inca un an, paratilor le revenea obligatia de a recalcula cuantumul chiriei justificat de implinirea varstei de 35 de ani de catre titularul contractului si de a instiinta in scris reclamantii inaintea termenului scadent la plata, obligatie nerespectata de parati pentru perioada cuprinsa intre_ -_ .
Instanta a retinut ca pretul inchirierii (chiria), obiectul obligatiei locatarului in cadrul contractului de inchiriere, este un element esential al contractului, asa incat se impune aducerea la cunostinta chiriasului inainte de aplicarea acestuia, pentru a da posibilitatea acestuia de a opta intre a continua executarea contractului in noile conditii sau a renunta la acesta.
Or, in speta, reclamantii nu au avut cunostinta de cuantumul chiriei datorate ulterior prelungirii contractului, decat de la data de_, cand au refuzat sa semneze actul aditional nr.2 la contract. Este adevarat ca in cazul acestui tip de contarcte de inchiriere chiria se determina in mod legal si nu conventional, insa avand in vedere varietatea de cheltuieli mentionate de art. 31 din legea nr.114/1006, reclamantii nu aveau cum sa determine la momentul prelungirii contractului, cuantumul chiriei care urma sa i se aplice, acesta nefiind previzibil. Din acest motiv revenea paratului C. Local al Mun. C. -N. obligatia calcularii chiriei in functie de toate elementele prevazute de acest articol si comunicarea cuantumului catre parata in termenul stabilit in contract. Pe de alta parte, instanta observa ca in cuantumul chiriei prevazute de art.31 din legea nr.114/1996, intra si un profit supus negocierii intre parti. Or, paratul C. Local al Mun. C. -N.
a determinat in mod unilateral cuantumul chiriei, fara a respecta dreptul paratei la negociere cu privire la acest profit.
Asadar, comunicarea de catre parat a adresei prin care a adus la cunostinta posibilitatea prelungirii contractului ulterior expirarii termenului cu conditia recalcularii chiriei, nu este suficienta pentru a se stabili ca reclamantii au avut cunostinta de noul cuantum al chiriei si l-au asumat ca atare.
In aceste conditii, instanta a apreciat ca paratii nu sunt indreptatiti sa solicite reclamantilor plata pentru perioada_ -_ chiria la valoarea stabilita retroactiv prin actul aditional nr.2/_ . Cu toate astea, din inscrisurile depuse de parti la dosar reprezentand platile facute de reclamanti, instanta constata ca reclamantii datoreaza suma de 353,57 lei reprezentand contravaloarea chiriei restante pentru perioada_ -_ .
In ceea ce priveste perioada ulterioara datei de_, instanta a apreciat ca in ciuda sustinerilor reclamantilor, chiar si in lipsa semnarii actelor aditionate emise ulterior datei de_, a operat prelungirea succesiva a contractului.
Astfel, conform art.4, la expirarea termenului de inchiriere contractul poate fi reinnoit cu acordul C. ui Local al Mun. C. -N., in conformitate cu legislatia in vigoare la acel moment. Prin adresa nr.142595/451.1 din _
, expediata reclamantilor la data de_, C. Local al mun. C. -N. si-a exprimat acordul cu privire la prelungirea contractului, in conditiile Legii nr.89/2008 de completare a Legii nr.152/1998, reclamantii luand cunostinta de conditiile in care se poate prelungi contractul.
Ulterior, acestia si-au manifestat in mod expres intentia de aprobare a prelungirii contractului de inchiriere. Or, cu toate ca reclamantii sustin ca nu a existat o prelungire a contractului in conditiile in care ei au refuzat sa semneze actele aditionale emise dupa data de_, acestia au formulat la data de_ o cerere de prelungire a contractului de inchiriere. Nu este lipsit de relevanta ca acestia au locuit in continuare in imobil, desi li s-a adus la cunostinta ca prelungirea contractului se va face doar cu respectarea prevederilor legale in vigoare in privinta recalcularii chiriei pentru titularii de contract ce au implinit varsta de 35 de ani.
Astfel, luand act de modificarea cuantumului chiriei la data de_, reclamantii aveau fie posibilitatea de a continua executarea contractului cu acceptarea chiriei modificate conform prevederilor actelor normative in vigoare, data fiind implinirea varstei de 35 de ani de catre titularul contractului, fie posibilitatea de a refuza prelungirea contractului, dupa caz, incetarea lui. Refuzand sa semneze actele aditionale, dar continuand sa locuiasca in imobil, reclamantii si-au asumat practic calitatea de chiriasi, datorand asadar chiria stabilita conform prevederilor legale, de care au luat cunostinta. In aceste conditii, instanta a apreciat ca pentru perioada ulterioara datei de_, optand pentru a ramane in continuare in spatiu, reclamantii datoreaza chiria stabilita prin actul aditional pe care au refuzat sa-l semneze, si anume de 400,55 lei, chirie lunara de care au luat cunostinta la acea data. Astfel stand lucrurile, instanta apreciaza ca pentru perioada cuprinsa intre data de_ - 08.2012, reclamantii datoreaza o suma de 11615,95 lei.
Totodata, instanta vazand prevederile legale mentionate si constatand ca reclamantii nu si-au executat obligatia de a plati chiria datorata in termen, i-a obligat pe acestia la plata de majorari de intarziere de 0,1% pentru fiecare zi intarziere din debitul restant de la data scadentei fiecarei chirii restante pana la plata efectiva a debitului.
Referitor la suma de bani consemnata de reclamanti, instanta a apreciat ca reclamantii aveau posibilitatea de a efectua plata totala/partiala a chiriei fara a recurge la procedura reglementata de art. 1114 C.civ., in conditiile in care paratii nu au refuzat primirea sumelor la care erau indreptatiti, asa cum rezulta din adresa nr.125944/413/_ .
In consecinta, fata de cele mai sus retinute, instanta nu a putut retine ca reclamantii au achitat in intregime chiria stabilita in sarcina lor prin contractul de inchiriere nr.37332/_ de la momentul incheierii contractului si pana la data introducerii actiunii.
Astfel, a respins actiunea reclamantilor si corelativ, a admis in parte cererea reconventionala formulata de parati si a obligat reclamantii la plata catre parati a sumei de 353,57 lei reprezentand contravaloarea chiriei restante pentru perioada_ -_, a sumei de 11615,95 lei reprezentand contravaloarea chiriei datorate pentru perioada_ -august 2012, precum si la majorarile de intarziere de 0,1% pentru fiecare zi intarziere din debitul restant de la data scadentei fiecarei chirii restante pana la plata efectiva a debitului.
Împotriva Sentinței civile nr. 3854/_ a Judecătoriei C. -N.
, au declarat recurs reclamanții G. C. M. și S. Iozsef (f.4-6), prin care au solicitat admiterea recursului, modificarea sentinței atacate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată așa cum a fost aceasta
formulată, cu consecința respingerii cererii reconvenționale.
Împotriva Sentinței civile nr. 3854/_ a Judecătoriei C. -N.
, au declarat recurs C. local al municipiului C. -N. și M. C.
-N. (f.8-9), prin care au solicitat, în conformitate cu dispozițiile art.304 pct.9, art.312 Cod procedură civilă, admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, în sensul admiterii în întregime a cererii reconvenționale astfel cum aceasta a fost precizată, cu obligarea pârâților reconvenționali la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul demers procesual.
În motivare au arătat că în considerentele sentinței recurate, instanța de fond a reținut că locatarii nu au avut cunoștință de cuantumul chiriei datorate ulterior prelungirii contractului de închiriere, decât la data de 18 martie 2010, când au refuzat să semneze actul adițional nr. 2/_, astfel că a apreciat că numai începând cu această dată locatarii datorează chiria în cuantumul majorat de 400,55 lei.
Acest contract de închiriere conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei și au un conținut prestabilite de lege. Modificarea cuantumului chiriei lunare datorate de intimații pârâți reconvenționali a intervenit ca urmare a alierii clauzelor contractuale la prevederile legale, așa cum prevede clauza inserată în art.10 a.1. din contractul de închiriere nr.37332/14 August 2003.
Astfel, orice modificare în cuantumul chiriei determinată în mod legal și nu convențional, nu poate fi adusă decât la cunoștința intimaților pârâți
reconvenționali, chiria urmând a fi percepută în cuantum modificat prin efectul legii și nu al acordului de voință exprimat de părțile contractante.
În aceste condiții, apreciază că locatarii datorează chiria lunară majorată începând cu data de 15 August 2008, aceștia fiind notificați prin adresa nr.142595/451.1/14 August 2008.
Pe de altă parte, instanța de fond a greșit atunci când a reținut că în cuantumul chiriei prevăzute de art.31 din Legea nr.114/1996 intră și un profit supus negocierii între părți, consiliul local determinând în mod unilateral cuantumul chiriei, fără a respecta dreptul intimaților la negociere cu privire la acest profit.
Recalcularea chiriei aplicată titularilor de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani și a căror contracte de închiriere expiră, se bazează pe prevederile Legii nr.152/1998 privind înființarea A.N.L. coroborat cu art.144alin.2 din H.G. nr.962/2001 privind Normele metodologice pentru punerea în aplicare a Legii nr.152/1998 (Anexa 16), astfel cum aceste norme au fost modificate prin H.G. nr.165/2008. Prin anexa menționată s-a stabilit modul de calcul al chiriei ce va acoperi cheltuielile pentru menținerea stării de folosință normală a locuinței (întreținere și reparații curente, reparații capitale); cheltuielile de administrare, taxele și impozitele locale.
Referitor la majorările de întârziere, instanța de fond a greșit atunci când a acordat doar penalitățile de întârziere în procent de 0,1%/zi calculate asupra debitului restant, neținând cont de art.7, Cap. III din contractul de închiriere nr.37332/14 August 2003, modificat prin actul adițional încheiat în data de 01 August 2010, conform căruia s-a stabilit că începând cu data de 01 August 2010 procentul majorărilor de întârziere este de 0,5%/zi de
întârziere și, prin urmare, solicită instanței de recurs să modifice sentința atacată și sub acest aspect.
Prin întâmpinarea formulată, reclamanții au solicitat respingerea ca nefondat a recursului declarat de C. local al municipiului C. -N. și M.
C. -N., cu cheltuieli de judecată (f.16-17). În susținere, au arătat că recursul se fundamentează pe înscrisuri pe care intimații au refuzat să și le însușească, ei semnând contractul, dar refuzând să semneze actele
adiționale. Conform art. 10.a.1. din contract, modificarea contractului trebuia negociată și stabilită de ambele părți, iar nu în mod unilateral, cum au procedat recurenții. La fel, și majorarea unilaterală a penalităților este inadmisibilă, neexistând nici o convenție între părți care să prevadă penalități de 0,5%.
La termenul de judecată din_, instanța a ridicat excepția nelegalei timbrări a recursului formulat de reclamanți.
Analizând această excepție, tribunalul constată că este întemeiată.
Conform dovezii de îndeplinire a procedurii de citare (f.20-21), recurenții au fost citați cu mențiunea de a achita taxă judiciară de timbru în sumă de 424,8 lei și timbru judiciar de 5,18 lei, sub sancțiunea anulării cererii ca insuficient timbrată.
Recurenții nu au făcut dovada achitării taxei de timbru menționate.
Potrivit art. 20 alin. 1 din Legea nr. 146/1997, cu modificările și completările ulterioare, taxele judiciare de timbru se plătesc anticipat, iar
conform alin. 3 al aceluiași articol, neîndeplinirea obligației de plată până la termenul stabilit se sancționează cu anularea acțiunii sau cererii.
Sancțiunea anulării este reglementată și prin art. 9 alin. 2 din O.G. nr. 32/1995, în ipoteza neachitării timbrului judiciar.
Raportat la cele expuse, tribunalul apreciază că sunt îndeplinite în cauză cerințele textului legal citat și, în consecință:
În temeiul art. 137 alin. 1 Cod procedură civilă, raportat la art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997 și art. 9 alin. 2 din O.G. nr. 32/1995, urmează a fi admisă excepția insuficientei timbrări și a se anula ca insuficient timbrat recursul declarat de reclamanții G. C. M. și S. Iozsef împotriva Sentinței civile nr. 3854/_ a Judecătoriei C. -N. .
Analizând recursul formulat de pârâți, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 312 alin.3 Cod procedură civilă, coroborat cu art.3041Cod procedură civilă, îl va admite în parte, pentru următoarele considerente:
În ceea ce privește data de la care reclamanții datorează chiria majorată, tribunalul constată că prima instanță a reținut în mod corect că potrivit art. 6 alin. 2 teza finală din contractul încheiat între părți "orice modificare a cuantumului chiriilor se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată";, iar reclamanții au avut cunoștință de majorarea chiriei doar la data de_, simpla adresă prin care s-a adus la cunoștință acestora posibilitatea prelungirii contractului cu condiția recalculării chiriei, fără ca în aceasta să se indice cuantumul chiriei, nefiind suficient pentru a se stabili că reclamanții au avut cunoștință de noul cuantum al chiriei la acel moment.
În schimb, în ceea ce privește penalitățile de întârziere, tribunalul constată că recursul este fondat, întrucât prin actul adițional încheiat la data de_ a fost modificat art. 7 Cap. III din contract, stabilindu-se că începând cu_ nivelul majorărilor de întârziere este de 0,5% pe zi, începând cu ziua următoare termenului de scadență și până la data stingerii sumei datorate. De asemenea, a fost modificat art. 6 Cap. III din contractul de închiriere, prevăzându-se că, chiria se achită până la data de 30 a fiecărei luni pentru luna în curs.
Față de aceste prevederi contractuale, rezultă că majorările de întârziere pentru chiria datorată pe perioada_ - august 2012 sunt de 0,5% pentru fiecare zi de întârziere.
Apărările invocate de intimați, care au arătat că au refuzat să semneze actele adiționale, nu pot fi reținute, întrucât în cauză nu sunt aplicabile prevederile art. 10.a.1 din contractul inițial, invocate de intimați în apărare, ci prevederile art. 6, teza finală din contract, conform cu care orice modificare se comunică în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată. Ori, actul adițional din_, cuprinzând majorări de întârziere de 0,5%, a fost redactat în scris și a fost prezentat intimaților, aceștia notând pe el că refuză să semneze (f. 19, 20, dosar fond).
Pentru aceste considerente și în baza art. 312 Cod procedură civilă, tribunalul va admite în parte recursul declarat de recurenții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., împotriva aceleiași sentințe, pe care o va modifica în parte, și anume în ceea ce privește majorările de întârziere și pe cale de consecință, va obliga pârâții la plata majorărilor de
întârziere de 0,1% pe fiecare zi de întârziere, pentru sumele reprezentând chiria datorată pentru perioada_ -_ și la plata majorărilor de întârziere de 0,5%, pe fiecare zi de întârziere, pentru sumele reprezentând chiria datorată pentru perioada_ - august 2012, de la data scadenței fiecărei chirii și până la plata efectivă.
Vor fi menținute restul dispozițiilor sentinței.
Fără cheltuieli de judecată în recurs, acestea nefiind solicitate.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite excepția insuficientei timbrări și în consecință, anulează ca insuficient timbrat recursul formulat de reclamanții G. C. M. și S. Iozsef, împotriva Sentinței civile nr. 3854/_, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosar nr._ .
Admite în parte recursul declarat de recurenții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., împotriva aceleiași sentințe, pe care o modifică în parte, și anume în ceea ce privește majorările de întârziere și pe cale de consecință, obligă pârâții la plata majorărilor de întârziere de 0,1% pe fiecare zi de întârziere, pentru sumele reprezentând chiria datorată pentru perioada_ -_ și la plata majorărilor de întârziere de 0,5%, pe fiecare zi de întârziere, pentru sumele reprezentând chiria datorată pentru perioada_ - august 2012, de la data scadenței fiecărei chirii și până la plata efectivă.
Menține restul dispozițiilor sentinței. Fără cheltuieli de judecată în recurs. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte, A. -F. D. | Judecător, O. R. G. | Judecător, O. -C. T. |
Grefier, D. I. D. |
Dact. D.D. 01 Noiembrie 2013 Pregătit pentru motivare A.B.P./_ Red. O.R.G./Dact. A.P.B./_
Corectat O.R.G./_ /2 exemplare
Judecător fond: C. I. Z. - Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 1871/2013. Actiune in constatare | Decizia civilă nr. 6/97. Actiune in constatare → |
|---|
