Decizia civilă nr. 112/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
ROMÂNIA TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ cod operator 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 112/A
Ședința publică din data de 22 mai 2013 Instanța constituită din:
Președinte: P. M. B.
J. ecător: C. V. - Președinte Secția I civilă
G. ier: B. M.
Pe rol este pronunțarea asupra apelului civil declarat de pârâții M. E., cu domiciliul în comuna Săcălășeni, sat C., nr. 56 și M. Ana, cu domiciliul în B. M.
, str. Mărgeanului, nr. 1/2, jud. M., împotriva sentinței civile nr. 1075/_ pro- nunțată de Judecătoria B. M. în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
Dezbaterea apelului a avut loc în ședința publică din data din data de_, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, în conformitate cu prevederile art. 260 și art. 146 Cod procedură civilă, coroborate cu art. 316, 298 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de_ și_ .
Instanța, în urma deliberărilor a pronunțat decizia civilă de față.
T. ,
Deliberând asupra apelului civil de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1075 pronunțată la data de 3 februarie 2010 de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._ a fost admisă cererea reclamanților
D., M. I., LEȘ A., D. V., împotriva pârâților M. ANA și M.
și în consecință a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între reclamanți, în calitate de beneficiari-cumpărători și pârâtul M. E.
, în calitate de promitent-vânzător, antecontract având ca obiect terenul înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146, în suprafață de 2123 mp și cuprins în titlul de proprietate nr. 60445/71/_ .
Pârâta M. Ana a fost obligată să plătească reclamanților D. D. și D.
V., echivalentul în lei la data plății a sumei de 3500 Euro, pentru fiecare, reclamantului Leș A. suma de 4500 Euro, echivalentul în lei la data plății și reclamantei M. I. echivalentul în lei a sumei de 6900 Euro. De asemenea, pârâta a fost obligată la plata dobânzii legale aferente calculată conform art. 3 alin. 3 din
O.G. 9/2000, modificată, începând cu data de_ și până la achitarea integrală.
În ceea ce îl privește pe pârâtul M. E., acesta a fost obligat la plata către reclamanți a echivalentului în lei a sumei de 4600 Euro, la data plății, pentru
fiecare dintre petenți, precum și la plata dobânzii legale aferente calculată conform art. 3 alin. 3 din O.G. 9/2000, modificată, începând cu data de_ și până la achitarea integrală.
De asemenea, fiecare dintre pârâți au fost obligați la plata către reclamanta
M. I. a sumei de câte 1400 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată și în favoarea tuturor reclamanților a sumei de 2215,5 RON, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre s-a reținut din coroborarea declarația martorului M. V. și ale martorei M. R., cu susținerile pârâtei M. Ana, din întâmpinare și ale pârâtului M. E. din ședința publică din_, că între cei doi pârâți s-a încheiat un contract de mandat aparent.
Acest contract a avut ca obiect vânzarea terenului în suprafață de 2123 mp înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146 și cuprins în titlul de proprietate_ al numitei M. F. . Potrivit certificatului de moștenitor nr. 88/_, unica moștenitoare a defunctei M. F. este pârâta M. Ana.
După cum rezultă din probele mai sus menționate, proprietarul terenului conform titlului de proprietate_ de sub nr. cadastral 6146 din CF 2009, M.
F., a promis înstrăinarea terenului din litigiu lui M. V. care l-a "donat"; fiului său, pârâtul M. E. .
Pentru a putea înstrăina terenul de sub nr. cadastral 6146, având în vedere că nu s-au încheiat actele de vânzare și respectiv donație în formă autentică, pârâtul M.
E. a avut nevoie de încheierea contractului de mandat cu moștenitoarea proprietarei terenului în litigiu, respectiv cu M. Ana. Contractul de mandat încheiat de aceștia, a fost autentificat sub nr. 3237/_ . Prin acest contract M. Ana în împuternicea pe M. E. să vândă terenul în litigiu cui va dori.
Știind că terenul fusese promis spre vânzare de mama sa, pârâta M. Ana nu a primit și nici nu a pretins suma de bani obținută de M. E. cu titlu de preț. În aceste condiții, s-a reținut că se poate vorbi de un mandat aparent, întrucât în realitate voința părților contractante nu a fost ca M. E. să vândă terenul în numele și pe seama lui M. Ana. Astfel, mandatarul nu a contractat în numele și pe seama mandantului, în realitate acesta din urmă nedându-i nici o împuternicire în acest sens. Însă, pentru terți (reclamanți) se creează aparența că mandatarul nu acționează în nume propriu ci în numele mandantului, în speță în numele lui M. Ana. Contractul de mandat aparent produce, însă, aceleași efecte ca și un contract de mandat.
Pârâtul M. E. a încheiat, în calitate de mandatar, cu reclamanții în calitate de beneficiari-cumpărători, un antecontract de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul de sub nr. cadastral 6146, în data de_, dată la care a primit și suma de 14000 Euro. Prețul pe care s-au obligat reclamanții să-l achite a fost de 18900 Euro.
Ulterior, în data de_, pârâtul M. E. a mai primit suma de 1000 Euro de la Leș A. . În data de_, pârâtul M. E. a mai primit suma de 1900 Euro de la M. I. . În data de_, M. E. a mai primit suma de 1500 Euro, tot de la M. I. .
Întrucât contractul de mandat aparent produce aceleași efecte ca și un contract de mandat, s-a apreciat că, între reclamanți și pârâta M. Ana s-au creat
raporturi juridice în sensul că pârâtul M. E. a promis înstrăinarea imobilului din litigiu, în numele și pe seama intimatei M. Ana. Așadar, aceasta din urmă a fost obligată să restituie banii pe care reclamanții i-au achitat cu titlu de preț.
Obligația de restituire a banilor de către M. Ana intervine ca urmare a rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat de M. E., în calitate de mandatar, cu reclamanții. Acesta nu și-a respectat obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, înstrăinând terenul altor persoane, aspect ce reiese atât din răspunsul la interogatoriul luat lui M. E., cât și din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 6617/_ și din extrasul CF 50029 Săcălășeni.
Întrucât culpa în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare cu reclamanții în formă autentică aparține pârâtului M. E., petenții executându-și obligația de a achita cea mai mare parte a prețului (suma neachitată fiind de 500 Euro din totalul de 18900 Euro), s-a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din cauza neexecutării culpabile a obligației asumate de către mandatar.
Partea care a cerut rezoluțiunea și-a îndeplinit obligațiile asumate și nu li se poate reproșa reclamanților faptul că nu au mai achitat 500 Euro, având în vedere că pârâtul a înstrăinat terenul altor persoane, nedându-le nici o "garanție"; că va încheia actul cu ei în formă autentică (art. 1364 Cod civil). Astfel, obligația de a încheia actul în formă autentică cu reclamanții a fost stipulată în contract, la data de_, dată la care trebuia să fie achitată și diferența de preț. Pârâtul a primit ultima tranșă de bani achitată de reclamanți, din preț, la data de_, iar în data de_ a încheiat un contract de vânzare-cumpărare cu privire la același teren altor persoane.
S-a considerat ca fiind îndeplinite condițiile acțiunii în rezoluțiune, astfel că s- a dispus rezoluțiunea contractului. Ca urmare a rezoluțiunii, pârâta M. Ana a fost obligată să restituie prețul achitat de reclamanți.
Întrucât în raporturile contractuale drepturile și obligațiile sunt divizibile, suma de bani încasată cu titlu de avans a fost împărțită fiecăruia dintre reclamanți în mod egal, iar reclamanților Leș A. și M. I., li s-a restituit sumele achitate de aceștia în data de_ ,_ și_ .
Pârâtul M. E. a fost obligat să plătească dublul avansului ca urmare a nerespectării obligației de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, această obligație asumându-și-o la momentul încheierii contractului de mandat. Pârâtul a fost obligat în acest sens, nu în temeiul contractului de mandat, ci în afara acestuia, în temeiul obligației personale înscrisă în josul înscrisului ce cuprinde contactul de mandat (art. 969 Cod civil).
Pentru acoperirea integrală a prejudiciului suferit de reclamanți, ca urmare a faptului că nu s-au putut folosi de sumele de bani achitate cu titlu de preț, în sarcina pârâților s-a stabilit și obligația de plată a dobânzii legale, acoperindu-se astfel atât paguba efectiv suferită cât și beneficiul nerealizat.
Împotriva acestei hotărâri, au declarat recurs, recalificate ca fiind apel atât pârâta M. Ana cât și pârâtul M. E. .
În cuprinsul memoriului formulat de M. Ana, aceasta a solicitat în esență modificarea sentinței atacate în sensul respingerii acțiunii formulate de reclamanți față de pârâtă și obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare, s-a arătat că sentința atacată este netemeinică și nelegală deoarece pârâtul M. E. a acționat în nume propriu la momentul încheierii antecontractelor și nu în numele pârâtei M. Ana, fapt ce rezultă din antecontractele încheiate de părți, unde nu arată că acționează în calitate de mandatar. Acest fapt, s-a arătat că este explicabil, deoarece, pârâtul se consideră titular al unui drept de proprietate asupra terenului în discuție, terenul fiind achiziționat de la antecesoarea apelantei-M. F. de către tatăl adoptiv al pârâtului, respectiv M. V., acesta transmițându-l cu titlu gratuit lui M. E. . Faptul că este menționată în antecontracte procura specială nu este de natură a genera o altă concluzie deoarece procura a fost prezentată ca și titlu de dobândirea imobilului. Procura este amintită ca și titlu în baza căruia se deține terenul, fiind făcută referire și la certificatul de moștenitor în baza căruia a fost dobândit dreptul de proprietate de la M. F., iar nu despre calitatea de mandatar. S-a mai arătat că în aceste condiții pârâtul M. E. ar trebui să suporte toate consecințele desființării actului.
Sub un alt aspect, apelanta a criticat hotărârea primei instanțe arătând că au fost ignorate motivele de nulitate absolută ce afectează antecontractul încheiat. Aceste înscrisuri nu au fost încheiate în formă autentică, astfel că se poate solicita instanței să pronunțe o hotărâre care să țină loc de act autentic doar în măsura în care antecontractul de vânzare-cumpărare a fost valabil încheiat.
Condițiile de valabilitate ale antecontractului, în speță, consimțământul nu poate fi manifestat decât în condiții speciale pe care legea le impune și nu poate fi manifestat decât în condițiile pe care legea le impune ad validitatem unor vânzări. Dacă forma autentică nu este respectată și la momentul întocmirii antecontractului, protecția vânzătorului este absolut iluzorie în condițiile în care se poate ajunge la executarea silită a unui antecontract în care promitentul și-a manifestat voința fără să beneficieze de protecția pe care o conferă încheierea actului în formă autentică.
De asemenea, instanța de fond a ignorat faptul că obiectul antecontractului nu este determinat sau determinabil fiind impus de dispozițiile art. 964 C.civ. Astfel, nulitatea rezultă din faptul că deși s-a promis înstrăinarea unei suprafețe de teren către mai multe persoane nu s-a indicat cota parte care îi revine fiecăruia dintre ei.
Mandatul a fost acordat pentru încheierea unui contract de vânzare- cumpărare, iar nu pentru a se încheia un antecontract de vânzare-cumpărare. Între cele două convenții există suficiente diferențe, astfel că nu se poate prezuma că mandatul a fost dat și pentru a se încheia un antecontract de vânzare-cumpărare. Nerespectarea mandatului nu poate obliga decât pe mandatar să răspundă pentru neîndeplinirea cu strictețe a puterilor încredințate.
Susținerea instanței de fond potrivit căreia pentru terți există aparența unui mandat ceea ce determină concluzia că pârâta urmează să suporte consecințele actului încheiat nu poate fi reținută deoarece pârâtul a acționat în nume propriu.
Mandatul aparent este nul pentru lipsa obiectului, din moment ce terenul respectiv făcea obiectul unei convenții încă din anul 1991 între antecesoarea
apelantei și antecesorul mandatarului. Chiar dacă s-ar considera că există un mandat acesta ar fi unul ilicit.
S-a mai arătat că au fost încheiate mai multe antecontracte de vânzare- cumpărare, însă instanța nu a stabilit care dintre aceste antecontracte este cel valabil.
În drept, au fost invocate prevederile art. 948 C.civ., art. 964 C.civ., art. 1352 și urm, C.civ și art. 304 pct. 7-9 C.proc.civ.
În cuprinsul memoriului depus de pârâtul M. E. s-a arătat că instanța de judecată a interpretat eronat înscrisurile depuse la dosarul cauzei apreciind că pârâtul este în culpă contractuală, deoarece reclamanții sunt cei care nu au respectat condițiile stipulate în ante-contractul de vânzare-cumpărare.
S-a arătat că terenul care a făcut obiectul Titlului de proprietate nr._ eliberat defunctei M. F. a făcut obiectul unui contract de vânzare-cumpărare sub semnătură privată potrivit căruia în final posesia și folosința a revenit pârâtului
M. E. . Pârâta M. Ana, fiica defunctei M. F. a încheiat cu pârâtul M.
E. un contract de mandat potrivit căruia acesta era mandatat să depună toate diligențele necesare înstrăinării terenului către potențiali clienți.
S-a mai arătat că în aceste condiții s-a încheiat antecontractul de vânzare- cumpărare din suma de 18900 euro fiind achitată suma de 14000 euro, diferența de 4900 euro urmând să fie achitată la momentul încheierii contractului în formă autentică. Nerespectarea termenului de plată a dus la sancțiunea pierderii avansului în sumă de 14.000 euro.
De asemenea, s-a arătat că recurentul avea posibilitatea de a solicita rezoluțiunea antecontractului, pârâtul M. E. a acordat reclamanților posibilitatea de a achita ulterior diferența de preț prorogând succesiv scadența acestei obligații. Ultima plată realizată de reclamanți s-a realizat la data de_, la aproximativ 3 luni de la momentul expirării termenului convenit.
Deși pârâtul M. E. a încercat timp de aproximativ 8 luni un semn din partea reclamanților pentru a achita și diferența de preț,pârâtul a considerat că este absolvit de orice răspundere contractuală sens în care a înstrăinat terenul unei alte persoane.
În drept au fost invocate prevederile art. 304 pct. 8-9 C.proc.civ., respectiv art.
3041 C.proc.civ.
Intimații D. D., M. I., Leș A. și D. V. au solicitat respingerea apelurilor declarate de părți, arătând în esență faptul că hotărârea pronunțată este legală, iar susținerile din memoriile prin care s-a formulat calea de atac sunt neîntemeiate.
La data de 7 februarie 2013 la dosarul cauzei au fost depuse din partea apelantei M. Ana, concluzii scrise. În cuprinsul acestui înscris s-a solicitat în esență admiterea apelului declarat deoarece apelanta M. Ana nu a încasat nici o sumă de bani din suma ce reprezenta prețul vânzării. DE asemenea s-a arătat că susținerea primei instanțe în sensul că între apelanta M. Ana și apelantul M. E. s-a încheiat un contract de mandat aparent nu poate fi reținută deoarece procura specială autentificată sub nr. 3237 din data de_ nu produce nici un efect potrivit principiului "Quod nullum est, nullum producit effectum";. Astfel se poate
reține doar că apelantul M. E. a acționat în nume propriu, astfel că în baza principiului relativității efectelor convenției doar acesta poate fi obligat să răspunsă.
Analizând actele și lucrările dosarului, prin prisma excepțiilor invocate și a motivelor de apel, instanța reține următoarele:
În ceea ce privește apelul declarat de M. E., instanța va admite excepția netimbrării apelului, cererea de apel urmând să fie anulată ca netimbrată.
Cererea de apel, potrivit art. 11 din Legea 146/1997 se timbrează cu o taxă judiciară de timbru având valoarea de ½ din valoarea taxei judiciare de timbru datorate pentru fond.
Se constată că la termenul din data de 16 iunie 2010, anterior datei la care a fost suspendată soluționarea cauzei, prin citația aflată la fila 15 din dosar s-a pus în vedere achitarea taxei judiciare de timbru de 2216 lei și necesitatea atașării timbrului judiciar de 5 lei. Citația a fost primită de apelant, acesta semnând personal citația.
Apelantul nu s-a conformat acestei dispoziții a instanței, astfel că având în vedere aceste considerente, se consideră că apelul declarat de M. E. nu a fost legal timbrată, astfel că cererea formulată de acesta va fi anulată ca netimbrată, potrivit art. 20 din Legea 147/1997.
În privința celorlalte excepții invocate de părți în legătură cu apelul declarat de M. E., instanța consideră că nu mai este necesar a fi analizate deoarece, apelul declarat urmează a fi anulat ca netimbrat, iar aspectul legat de timbrarea cererii, aspect ce vizează învestirea legală a instanței este o excepție care se analizează cu prioritate.
În privința apelului declarat de apelanta M. Ana, instanța consideră că nu este fondat, acesta urmând să fie respins.
Astfel, starea de fapt poate fi rezumată astfel: apelanta M. Ana l-a împuternicit cu puteri depline pe M. E. ca în numele său și pentru apelantă să vândă cui va crede de cuviință (cu sau fără credit bancar) întregul drept de proprietate pe care apelanta M. Ana îl are asupra terenului situat în Comuna Săcălășeni sat C. jud. M. înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146, constând în teren arabil în suprafață de 2123 mp bun propriu dobândit cu titlu de moștenire. Potrivit înscrisului depus la dosarul cauzei, M. Ana l-a împuternicit pe
M. E. să stabilească prețul vânzării, să încaseze prețul, să garanteze cumpărătorii de răspundere pentru evicțiune imobilul aflându-se în circuitul civil, liber de sarcini. Înscrisul constatator al procurii, înscris autentificat sub nr. 3237 din data de 12 iunie 2007 de BNP Corpadea C. Raluca-Vâcla C. M. -Rakoczi Ferencz Robert se află depus la fila 8 din dosarul constituit la fond.
La data de_, între M. E. și M. I., D. D., Leș A. și D.
V. s-a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare potrivit căruia apelantul M.
E. s-a obligat să vândă terenul cu privire la care are un drept potrivit Procurii speciale din 12 iunie 2007, prețul fiind stabilit la suma de 18900 euro din care la data semnării a fost încasată suma de 14000 euro. Antecontractul este depus în copie la fila 9 din dosar.
Ulterior la data de 20 decembrie 2007, respectiv la data de 4 ianuarie 2008 și 25 martie 2008 s-au achitat 1000 euro, 1900 euro, respectiv 1500 euro, urmând ca
diferența de preț de 500 euro să fie achitată la terminarea tuturor formalităților de identificare a celor 3 parcele.
La data de 27 noiembrie 2008, potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.617 din data de 27 noiembrie 2008 de BNP Căpușan-Stoica, terenul care a făcut obiectul antecontractului arătat mai sus a fost înstrăinat de M. Ana, prin mandatarul M. E. cumpărătorului Kovacs N. .
Instanța de apel urmează a se pronunța doar asupra aspectelor menționate în memoriul prin care a fost formulată calea de atac împotriva Sentinței civile nr. 1075 din data de 3 februarie 2010 în dosarul nr._ al Judecătoriei B. M. și asupra apărărilor formulate în cuprinsul Notelor de ședință depuse la data de 7 februarie 2013.
S-a arătat că apelantul M. E. a acționat în nume propriu la momentul la care a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare, nu a acționat în calitate de mandatar și nu a putut angaja răspunderea apelantei M. Ana.
Din cuprinsul procurii a cărei conținut a fost arătat mai sus, instanța reține că
M. Ana l-a împuternicit pe M. E. să vândă în numele său terenul situat în Comuna Săcălășeni sat C. jud. M. înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146, constând în teren arabil în suprafață de 2123 mp. În cuprinsul antecontractului încheiat se face mențiunea că drepturile pe care M. E. le are asupra terenului sunt cele rezultate din cuprinsul Procurii din data de 12 iulie 2007. Din acest punct de vedere chiar dacă la rubrica promitent vânzător apare menționat doar numele apelantului M. E. nu se poate reține că acesta a înțeles să încheie actul în nume propriu deoarece se face referire la drepturile pe care M. E. le-a dobândit prin procura dată de M. Ana.
În același mod trebuie interpretată și mențiunea legată de existența certificatului de moștenitor nr. 12, certificat în care este consemnat faptul că s-a dezbătut moștenirea după defuncta M. F., antecesoarea apelantei M. Ana, în cuprinsul certificatului fiind cuprins un singur bun, terenul care face obiectul antecontractului.
În aceste condiții, având în vedere și faptul că părțile au încheiat un act juridic sub semnătură privată, se consideră că interpretarea acestuia trebuie făcută în sensul că M. E. avea dreptul de a negocia vânzarea în baza procurii din _
, astfel că acesta s-a obligat în calitate sa, nu de titular al dreptului de proprietate, ci în calitatea sa de persoană împuternicită să negocieze și să intermedieze vânzarea în numele proprietarului.
În ceea ce privește susținerea că prin procură în fapt s-a făcut dovada calității de proprietar al lui M. E., instanța nu o va reține deoarece indiferent de înțelegerea dintre persoana care a dat mandatul și persoana căreia i s-a dat mandatul, pentru terți, dovada existenței mandatului și a drepturilor pe care mandatarul le-a primit, se realizează prin procura întocmită.
Anularea ulterioară a procurii întocmite nu are nici o importanță pentru terții de bună-credință, care convinși fiind că M. E. are dreptul acordat de M. Ana să înstrăineze terenul în suprafață de 2123 mp, au încheiat contractul cu persoana împuternicită de proprietarul tabular al imobilului.
Susținerea că sub nr. 3237 în data de 12 iunie 2007 a fost autentificat un contract de vânzare-cumpărare nu poate fi reținută de instanță. Înscrisul depus la fila 8 din dosar poartă mențiunea "Procură specială";, iar din cuprinsul înscrisului semnat doar de M. Ana rezultă că acesta reprezintă dovada încheierii contractului de mandat intre părți.
Din cuprinsul aceluiași act rezultă că transferul dreptului de proprietate urma să se realizeze direct din patrimoniul apelantei M. Ana în patrimoniul persoanelor cu care ar fi contractat mandatarul M. E. .
Apelanta a mai susținut în cuprinsul motivelor de apel formulate că antecontractul întocmit de M. E. în calitate de mandatar și intimații-reclamanți nu a fost încheiat în formă autentică, formă necesară în cazul în care se întocmesc contractele translative de proprietate. Din acest punct de vedere s-a arătat că antecontractul de vânzare-cumpărare este nul absolut.
Această susținere nu este fondată. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu transferă dreptul de proprietate, astfel că și în situația în care antecontractul de vânzare-cumpărare are ca și obiect un teren, acesta nu trebuie întocmit în forma autentică.
În cazul dedus judecății părțile au înțeles să se oblige la transferul viitor a drepturilor reale, fiind menționată obligația de a se încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare apt să transfere dreptul de proprietate.
Sub un alt aspect s-a arătat că actul a cărui rezoluțiune se solicită este nul deoarece obiectul actului nu este determinat. Terenul a fost promis spre înstrăinare mai multor persoane fără a se indica suprafața care se va înstrăina fiecăruia.
Nici această apărare nu poate fi însușită de instanță. În măsura în care în antecontract nu s-a stabilit pentru fiecare dintre promitenții cumpărători suprafața care face obiectul antecontractului se poate prezuma că aceștia au înțeles să-și asume în solidar obligația privind transferul dreptului de proprietate și de plată a prețului și să dobândească în indiviziune dreptul de proprietate. Acest fapt nu poate duce la concluzia că lipsește obiectul actului juridic întocmit, deoarece rezultă clar din cuprinsul actului aflat la fila 9 din dosar care este obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare acesta fiind determinat. Din acest punct de vedere se constată că nu este incident motivul de nulitate prevăzut de art. 964 C.civ., text legal invocat de apelanta M. Ana.
Apelanta a mai arătat că mandatul a fost acordat pentru încheierea unui contract de vânzare-cumpărare, iar nu pentru încheierea unui antecontract de vânzare-cumpărare. Se reține că în măsura în care mandatul este acordat pentru a anumită operațiune juridică, mandatarul este împuternicit să realizeze și alte operațiuni juridice care se realizează anterior, pentru finalizarea operațiunii juridice pentru care a fost acordat mandatul.
Din acest punct de vedere realizarea unor negocieri, întocmirea unor antecontracte de vânzare cumpărare, efectuarea demersurilor necesare pentru încheierea actului juridic pentru care s-a primit mandat reprezintă acte care se întocmesc în executarea mandatului și nu pot fi considerate ca fiind acte încheiate cu depășirea mandatului acordat.
Astfel, instanța apreciază că în măsura în care mandatul a fost dat pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul deținut de apelanta M. Ana, încheierea unui antecontract în care se stabilește prețul, termenul la care urmează a fi achitat prețul și termenul în care urmează a fi transferat dreptul de proprietate nu reprezintă decât o operațiune premergătoare încheierii operațiunii juridice pentru care s-a acordat mandatul și în executarea mandatului.
S-a mai învederat instanței de apel faptul că este exclus a se reține că față de terți mandatul încheiat este unul aparent deoarece mandatarul a acționat în nume propriu, iar nu în numele apelantei M. Ana.
După cum s-a reținut mai sus, antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat de M. E. în baza procurii speciale din_ și a Certificatului de moștenitor nr. 88 în cuprinsul căruia se menționează că M. Ana a moștenit terenul care face obiectul antecontractului. Din acest punct de vedere nu se poate reține că intenția a fost ca promitentul vânzător să se oblige să dobândească dreptul de proprietate de la proprietarul tabular M. Ana și ulterior după realizarea formalităților necesare, în nume propriu, să transfere dreptul de proprietate pe care l-a dobândit, promitenților cumpărători. Dimpotrivă, intenția a fost aceea de a se transfera la o dată ulterioară dreptul de proprietate din patrimoniul apelantei M. Ana în patrimoniul promitenților cumpărători.
Un alt argument în acest sens, respectiv faptul că la data de 27 noiembrie 2008, sub nr. 6617 a fost autentificat Contractul de vânzare-cumpărare de BNP Asociați Căpușan-Stoica. În cuprinsul înscrisului depus la fila 55 din dosarul de fond rezultă faptul că acest contract a fost încheiat de "M. Ana, cetățean român, dom. în mun. B. M. […] în calitate de vânzător, prin mandatarul M. E. […] în baza Procurii speciale aut. sub nr. 3237/12 iunie 2007 de BNP Corpadea C. Raluca-Vâcla C. M. -Rakoczi Ferencz Robert […]";. Potrivit acestui contract s-a transferat dreptul de proprietate din patrimoniul apelantei M. Ana în patrimoniul cumpărătorului Kovacs N., dreptul fiind înscris în CF, iar ulterior, potrivit CF 50029 Săcălășeni,provenit din conversia pe hârtie a CF 2009 Săcălășeni) imobilul fiind întabulat pe numele lui Coman I. (f. 16, respectiv 14 din dosarul de la fond).
Din probele administrate în dosarul cauzei nu rezultă că înscrisul din data de 27 noiembrie 2008, sub nr. 6617 în baza căruia a fost autentificat Contractul de vânzare-cumpărare de BNP Asociați Căpușan-Stoica, a fost contestat de apelanta M. Ana în sensul că M. E. a acționat în nume propriu sau că nu și-a depășit mandatul acordat. Dimpotrivă apelanta nu a invocat nici un aspect legat de mandatul menționat în Contractul și nu a arătat că ar fi atacat actul respectiv.
Astfel, se poate reține că mandatul dat de M. Ana apelantului M. E. a fost un mandat în baza căruia M. E. a și înstrăinat la data de 27 noiembrie 2008, în baza mandatului în numele apelantei M. Ana terenul înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146.
Susținerea că s-au încheiat mai multe antecontracte de vânzare-cumpărare care avea același obiect, respectiv terenul înscris în CF 2009 Săcălășeni, nr. cadastral 6146 nu va fi reținută deoarece între părți s-a încheiat un singur antecontract de vânzare-cumpărare. Celelalte înscrisuri depuse la dosarul cauzei au ca și obiect constatarea faptului că s-au achitat ulterior întocmirii antecontractului
din_ anumite sume de bani sau părțile au înțeles să proroge termenul pentru transferul dreptului de proprietate.
Din acest punct de vedere se consideră că aceste înscrisuri la care se face referire constituie doar acte adiționale ale antecontractului de vânzare-cumpărare întocmit la data de_ .
Nici apărările formulate prin Notele de ședință depuse la dosarul cauzei la data de 7 februarie 2013 de apelanta M. Ana nu vor fi avute în vedere de instanță.
Se reține că într-adevăr, prin Sentința civilă nr. 8907 pronunțată la data de_ de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._ * irevocabilă la data de_ (f.90-93 din dosarul constituit în apel) s-a constatat nulitatea absolută a procurii speciale autentificate sub nr. 3237 din data de 12 iunie 2007 de notarul public Corpadea C. Raluca.
Cu toate acestea se constată că în dosarul nr._ * intimații-reclamanți nu au fost parte, nu s-a solicitat anularea antecontractului de vânzare-cumpărare întocmit la data de_ în baza procurii, susținându-se că un act nul nu poate produce efecte.
Instanța constată că la momentul la care a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare procura specială autentificată sub nr. 3237 din data de 12 iunie 2007 de notarul public Corpadea C. Raluca nu era anulată, intimații-reclamanți au fost de bună-credință aceștia neavând posibilitatea de a cunoaște faptul că
"scopul urmărit prin încheierea procurii a fost ca pârâtul să nu mai suporte cheltuielile unui contract de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenului din patrimoniul reclamantei";, astfel că actul juridic încheiat de M. Ana și M.
E. este nul absolut.
Din acest punct de vedere se constată că pentru a se admite apelul, M. Ana își invocă propria culpă. Astfel, aceasta deși a încheiat cu M. E. un act juridic nul absolut, fiind parte la acest act ilicit, față de terți a înțeles să invoce propria faptă ilicită pentru a fi exonerată de răspundere față de terții de bună-credință.
Se consideră că nimeni nu-și poate invoca propria culpă pentru a fi exonerat de a răspunde pentru neexecutarea obligațiilor asumate prin acte juridice încheiate personal sau prin mandatar, fiind pe deplin aplicabilă excepția de principiul retroactivității nulității actului juridic civil. Mai mult decât atât, se constată că intimații-reclamanți au fost de bună-credință la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, iar apelanta pentru a fi exonerată de la răspunderea civilă contractuală se prevalează de o faptă ilicită care a dus la anularea procurii, faptă la care este parte.
Nici susținerea că apelanta nu a primit nici o sumă de bani nu va fi avută în vedere. M. E. a încasat suma de bani, astfel cum rezultă din antecontractul de vânzare-cumpărare în calitate de mandatar al apelantei M. Ana, astfel că raportul dintre M. E. și M. Ana, raporturi juridice specifice mandatului nu fac obiectul prezentului dosar și nu pot fi analizate. Plata potrivit art. 1096 C.civ. poate fi făcută creditorului sau împuternicitului acestuia. În cazul de față plata s-a făcut persoanei împuternicite de creditor să încaseze suma de bani, astfel că această plată angajează pe mandant.
Având în vedere aceste aspecte, instanța consideră apelul declarat de M. Ana neîntemeiat, astfel că acesta va fi respins ca nefondat.
Solicitarea făcută de intimații-reclamanți potrivit căreia aceștia au solicitat să se admite apelul declarat de M. Ana, iar M. E. să fie obligat la plata întregii sume de bani solicitată cu titlu de preț constituie o cerere nouă formulată în apel. În cererea de chemare în judecată s-a solicitat instanței ca apelanta-pârâtă M. Ana să fie obligată la plata sumei de 18400 euro sumă ce reprezintă suma achitată cu titlu de preț, iar pârâtul să fie obligat la plata sumei de 18400 euro sumă ce reprezintă clauza de arvună negociată de părți la momentul la care a fost încheiat antecontractul.
Potrivit prevederilor art. 294 C.proc.civ. nu este posibilă formularea unor cereri noi în apel, iar solicitarea de a se anula hotărârea primei instanțe pentru a se analiza acest capăt de cerere, deoarece nu a fost analizat de prima instanță nu poate fi avută în vedere de instanța de apel, deoarece această solicitare nu a fost formulată în termenul legal prevăzut de lege pentru a modifica cererea de chemare în judecată. Pe de altă parte se consideră că s-ar încălca prevederile legale arătate mai sus potrivit cărora în apel nu mai pot fi formulate cereri noi.
În privința cheltuielilor de judecată solicitate de intimații-reclamanți, instanța va admite cererea acestora având în vedere prevederile art. 274 C.proc.civ., aplicabile și procedurii apelului. Se constată că apelul declarat de M. E. urmează a fi anulat, iar apelul declarat de M. Ana urmează a fi respins. Reținând solicitarea intimaților de a-l obliga pe apelantul M. E. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3332 lei, instanța va admite această solicitate, apelantul urmând să fie obligat la plata acestei sume cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, în favoarea intimaților D. D., M. I., Leș A. și D. V. .
Instanța va respinge și cererea formulată de apelanta M. Ana având ca și obiect cheltuieli de judecată deoarece nu sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art. 274 C.proc.civ., aceasta fiind partea care a căzut în pretenții.
Reținând cele de mai sus, instanța va anula ca netimbrat apelul declarat de M.
E. și va respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta M. Ana.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Admite excepția netimbrării apelului declarat de M. E. .
Anulează ca netimbrat apelul declarat de apelantul M. E. împotriva Sentinței civile nr. 1075, pronunțată la data de 3 februarie 2010 de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._ .
Respinge ca nefondat apelul declarat de apelanta M. Ana, domiciliată în I. nr. 61, comuna Mireșu M. împotriva Sentinței civile nr. 1075 pronunțată la data de 3 februarie 2010 de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._ .
Obligă apelantul M. E. la plata sumei de 3332 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.
Respinge cererea având ca obiect cheltuieli de judecată solicitate de apelanta
M. Ana .
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședință publică, azi, 22 mai 2013.
Președinte | J. ecător | G. ier | |||||
P. M. | B. , | C. | V. | , | B. | M. |
(concediu de odihnă, semnează,Președintele (concediu de odihnă, semnează
T. ui M. ) grefier șef secție)
Red./dact. M.B.P./_ /
Ex. 8, com. 6 ex./_
J. ecător fond: D. D. R.
| ← Decizia civilă nr. 4/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 58/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
