Decizia civilă nr. 152/2013. Evacuare
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL B. -NĂSĂUD SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 152/A/2013
Ședința publică din data de 25 noiembrie 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: C. N. JUDECĂTOR: M. L. B.
GREFIER: V. V.
S-a luat în examinare apelul civil declarat de reclamanta Ș. M. M. împotriva sentinței civile nr.5166 din_ pronunțată de Judecătoria Bistrița, având ca obiect evacuare .
Cauza s-a dezbătut în ședința publică din data de 18 noiembrie 2013, susțineile și concluziile părții prezente fiind consemnate în scris în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre, pronunțarea acesteia fiind amânată, pentru a da posibilitatea părților să depună la dosar concluzii scrise, pentru data de azi.
Deliberând, constată:
T R I B U N A L U L
Prin sentința civilă nr.5166/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița s-a admis acțiunea civilă principală formulată de reclamanta S. M. -M. împotriva pârâtului
P. G. ca fiind întemeiată; s-a admis, în parte, cererea reconvențională formulată de pârâtul P. G. împotriva reclamantei S. M. -M., și în consecință, s-a constatat că pârâtul are un drept de creanță în sumă de 76.985 lei, constând în îmbunătățiri aduse imobilului apartament situat în B., str. P. C., nr. 5, sc. A, ap. 8, jud. B. - Năsăud, înscris în CF 50916-C1-U8 B. (CF vechi 5512/8), nr. top. 7891/2/a/8 și s-a instituit în favoarea pârâtului un drept de retenție asupra imobilului, până la achitarea de către reclamantă a sumei menționate; s-a dispus evacuarea pârâtului din imobilul de mai sus, la data încetării dreptului de retenție instituit în favoarea acestuia; au fost compensate cheltuielile de judecată efectuate de părți.
Pentru a pronunța această hotărâre, judecătoria a reținut în fapt următoarele:
Reclamanta S. M. -M. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului apartament situat în B., str. P. C., nr. 5, sc. A, ap. 8, jud. B. -Năsăud, înscris în CF 50916-C1-U8 B. (CF vechi 5512/8), nr. top. 7891/2/a/8, prin cumpărare, în baza contractului de vânzare-cumpărare autentic nr. 1801 încheiat la data de_ (f.5-6). Anterior întocmirii actului de vânzare-cumpărare, la data de_ între reclamantă și foștii proprietari ai imobilului, Predescu Mihail-A. și Predescu A., reprezentați prin Predescu V. s-a încheiat un antecontract de schimb autentificat sub nr.1215/_ de Biroul notarului public Drăguț M., prin care reclamanta s-a obligat să transmită atunci când legea va permite locuința situată în B., Bulevardul Independenței, nr. 14 (achiziționată în baza Legii nr. 112/1995) în schimbul apartamentului nr. 8 de pe str. P.
C., care a fost predat de copermutanți în folosința reclamantei anterior încheierii antecontractului, liber de sarcini, conform clauzei inserate la art. 2 din act (f.107-108). În aceste împrejurări, reclamanta s-a mutat în apartamentul în litigiu unde a locuit până la începutul anului 2008, când i-a permis pârâtului P. G. să-l folosească temporar, până în momentul cumpărării lui, fără a încheia în acest sens cu pârâtul un antecontract de vânzare-cumpărare ori un contract de închiriere. În considerarea faptului că urma să devină proprietar al imobilului după accesarea unui credit bancar, pârâtul a branșat apartamentul la rețeaua de energie electrică și gaze naturale, și a efectuat lucrări de
construcții constând în izolații interioare și exterioare, tencuieli, gleturi, zugrăveli la pereți și tavane, pardoseli din parchet lamelar la camere și vestibul, faianță și gresie în baie și bucătărie, geamuri termopan, uși din lemn stratificat, lucrări de instalații electrice, gaz, apă, sanitare, lucrări de îmbunătățiri probate prin înscrisurile depuse la dosar (f.46-
64) și recunoscute de reclamantă sub aspectul efectuării lor de către pârât (f.39). Este neîndoielnic în speță că îmbunătățirile aduse imobilului au sporit valoarea acestuia, iar acest spor de valoare trebuie suportat de către reclamantă, în calitate de proprietară a imobilului, căreia îi profită lucrările de construcții și instalații executate de pârât și care însumează valoarea totală de 76.985 lei, potrivit expertizei de specialitate efectuată în cauză de către expertul Țăranu Corneliu - suma de 76.880 lei (f.77), la care se adaugă taxa de racordare la rețeaua electrică - suma de 105 lei, conform facturii fiscale seria BNFTN nr. 9510001459/_ (f.54).
Nefondat susține reclamanta că pârâtul nu este îndreptățit să pretindă sporul de valoare adus imobilului de îmbunătățirile efectuate, deoarece obligația de restituire a cheltuielilor necesare și utile în limita sporului de valoare se întemeiază pe principiul îmbogățirii fără justă cauză a proprietarului-reclamant, ce solicită obligarea pârâtului la restituirea imobilului, în baza textului art. 480 C.civ.
În privința dreptului de retenție invocat de pârât se impun următoarele precizări:
Potrivit definiției date de practica judiciară și literatura de specialitate, în absența unei reglementări legale, dreptul de retenție este un drept real de garanție imperfect în virtutea căruia cel care deține un bun mobil sau imobil al altuia, pe care trebuie sa îl restituie, are dreptul să rețină bunul respectiv, să refuze deci restituirea, până ce creditorul titular al bunului îi va plăti sumele pe care le-a cheltuit cu conservarea, întreținerea sau îmbunătățirea acelui bun. Cazul în speță se încadrează în sfera de aplicare a dreptului de retenție, cu atât mai mult cu cât pârâtul a fost de bună-credință în momentul când a realizat investițiile la imobil, înțelegându-se cu reclamanta în privința vânzării-cumpărării apartamentului, după obținerea unui credit bancar pentru achitarea prețului (f.38). Împrejurarea că ulterior vânzarea-cumpărarea nu a mai avut loc nu poate conduce la respingerea cererii de instituire a dreptului de retenție, deoarece acest drept, nu aduce atingere în nici un fel dreptului de proprietate al reclamantei, fiind o simplă garanție pentru executarea obligației de plată a despăgubirilor stabilite în sarcina proprietarei. De altfel, dreptul de retenție ca un drept de garanție imperfect, acordă titularului său doar dreptul de deține bunul, nu și posesia asupra acestuia, respectiv dreptul de a-l folosi. Existența lui duce la condiționarea executării evacuării de stingerea dreptului de creanță al retentorului, fără a putea conduce la respingerea acțiunii în evacuare, așa cum nefondat solicită pârâtul. A conchide altfel, ar însemna nu numai recunoașterea pentru detentor a dreptului de a folosi în continuare bunul, fără nici un titlu, dar și că după achitarea despăgubirilor cuvenite pârâtului, reclamanta să fie nevoită a promova o nouă acțiune în evacuare, ceea ce este inadmisibil.
Față de cele ce preced, în considerarea prevederilor art. 480 C.civ., art. 1444 C.civ., instanța de fond a admis acțiunea principală, în întregime și cererea reconvențională, în parte, în sensul că a constatat că pârâtul are un drept de creanță în sumă de 76.985 lei, constând în îmbunătățirile aduse imobilului apartament situat în B.
, str. P. C., nr. 5, sc. A, ap. 8, jud. B. -Năsăud, înscris în CF 50916-C1-U8 B. (CF vechi 5512/8), nr. top. 7891/2/a/8 și a dispus instituirea unui drept de retenție asupra imobilului în favoarea pârâtului, până la achitarea de către reclamantă a sumei menționate. Totodată, instanța a dispus evacuarea pârâtului din imobilul de mai sus, la data încetării dreptului de retenție instituit în favoarea acestuia.
În aplicarea dispozițiilor art. 276 C.pr.civ., cheltuielile de judecată suportate de părți au fost compensate în întregime.
Împotriva sentinței expuse a declarat apel, în termen legal, reclamanta Ș. M., solicitând admiterea acestuia, schimbarea în întregime a hotărârii atacate în sensul de a se dispune evacuarea pârâtului din imobilul, bun propriu al reclamantei, obligându-l să îl
predea în posesie și folosință reclamantei și respingerea cererii reconvenționale formulată de pârât, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii de apel, reclamanta apreciază sentința atacata ca fiind nelegala si netemeinica, motiv de apel prev. de art.296 indice 2 cod proc. Civ.
În fapt, se susține că în anul 2008, concubinul reclamantei i-a permis paratului P. Gheoghe sa se mute in apartament pentru o scurta perioada de timp, întrucât acesta din urma nu avea unde sa locuiască in B. cu familia. La scurt timp, concubinul său a fost arestat, reclamanta fiind nevoita sa se mute cu băiețelul la părinții ei in L. . Paratul a profitat de starea de neliniște a reclamantei si frica din acel moment ca nu se va mai descurca sa intrețină un apartament de 4 camere (intre timp i-a fost sistata alimentarea cu curent electric) si i-a cerut sa-1 vandă lui. Reclamanta a fost de acord mai ales ca acesta i-a promis ca va obține un credit bancar si in scurt timp va primi banii. Astfel, paratul a rămas in apartament, folosindu-1 dupa bunul sau plac iar reclamanta insistând in permanenta sa-și primească banii sau, in caz contrar, sa părăsească apartamentul pentru a incerca reclamanta sa-1 vandă. Dupa o perioada de timp, paratul i-a spus ca va face imbunatatiri in apartament, in speranța ca asa va reuși sa vanda apartamentul si sa-i dea si ei o parte. Nu a fost de acord dar acesta nu a luat-o in seama . Instanța de fond a reținut in cauza ca paratul a făcut imbunatatiri in apartament in considerarea faptului ca urma sa devină proprietar, asa cum a arătat si in răspunsul la interogatoriu, cat si din răspunsurile date de martori in instanța, imobilul nu avea " nevoie" de imbunatatiri atat de costisitoare, dupa cum reiese din raportul de expertiza. Instanța trebuia sa aiba in vedere un cost mediu si nu maxim al îmbunătățirilor. In imobil s-au montat glafuri de marmura, placaje ceramice in bucătărie cu placi mari de gresie sau faianța, s-au montat usi interimare din stejar -imbunatatiri cu care ea insăși nu a fost niciodată de acord. Instanța de fond a reținut si faptul ca aceste îmbunătățiți au fost recunoscute de reclamantă, fara a lua in considerare faptul ca aceasta nu i-a solicitat, nu l-a obligat, toate aceste lucrări au fost efectuate in apartament fara acordul ei, mai mult, atunci cand s-a prezentat la imobil impreuna cu mama sa sa-1 roage pe parat sa elibereze apartamentul, acesta a amenințat-o spunandu-i ca nu va mai iesi el din apartament vreodată. I-a solicitat sa-i plătească măcar o chirie modica dar a refuzat. S-a mai reținut si faptul ca paratul a fost de buna credința atunci cand a efectuat îmbunătățirile, dar in condițiile in care paratul nu era sigur ca va obține un credit bancar, era necesar sa faca aceste investiții sau putea măcar sa-i achite reclamantei un avans si apoi sa treacă la astfel de masuri. De asemenea, prin sentința, s-a admis in parte acțiunea promovată, cu condiția impusa de existenta dreptului de retentie in valoare de 76985 lei. In aceste condiții reclamanta apreciaza ca dreptul ei de proprietate este îngrădit total, iar in condițiile in care veniturile ei sunt de 800 lei pe luna, nu va mai beneficia de apartament niciodată., având și un copil minor in intretinere, de care trebuie sa se ocupe exclusiv deoarece tatăl este in inchisoare, arată că suma de 76985 lei pe care trebuie sa o achite paratului este imensa pentru ea, iar paratul va ramane pentru totdeauna sa folosească un imobil care nu-i aparține.
Intimatul P. G. , deși legal citat, nu s-a prezentat în instanță, însă a formulat concluzii scrise, depuse la dosar la data de_, prin care solicită respingerea apelului ca nefondat, menținerea hotărâri atacate în tot, cu obligarea apelantei la cheltuieli de judecată, pentru următoarele motive.
În motivarea apelului apelanta, pe lângă reiterarea unor motive de fond invocate și în fața primei instanțe și apreciate de către aceasta în mod corect a fi netemeinice, aduce critici, nu atât modului în care completul de judecată a interpretat probele, cât raportului de expertiză efectuat în cauză. Apelanta arată că "instanța trebuia să ia în considerare un cost mediu și nu maxim al îmbunătățirilor";.
În cazul în care apelanta este nemulțumită de concluziile probei științifice administrată în cauză avea posibilitatea de a formula obiecțiuni în fața primei instanțe și să solicite clarificarea concluziilor care i se păreau neclare. Mai mult, decât atât, apelanta avea posibilitatea solicitării administrării de noi probe în fața instanței de apel, în schimb aceasta se rezumă doar la critici nefondate la adresa unei hotărâri judecătorești întemeiată pe o probă ce stabilește în mod
științific valoarea îmbunătățirilor aduse imobilului aflat în litigiu. Din acest punct de vedere, hotărârea instanței de fond este în mod evident legală și temeinică.
Se invocă apoi, în motivarea apelului, faptul că instanța de fond îngrădește dreptul de proprietate al apelantei, aspect iarăși total nefundat, în condițiile în care instituirea dreptului de retenție reprezintă o simplă garanție pentru executarea unei obligații de plată, obligație recunoscută chiar de către apelantă, și nicidecum nu este de natură a îngrădi dreptul de proprietate.
Prin sentința pronunțată instanța de fond protejează atât dreptul de proprietate al apelantei cât și dreptul de creanță al său în cuantum de 76.985 lei și pe cale de consecință apreciază hotărârea ca fiind legală și temeinică.
Motivele invocate în încheierea apelului referitoare la situația familială grea a apelantei, sunt înduioșătoare, dar profund nefondate atâta vreme cât aceasta nu pot prima în fața normelor de drept și prevederilor legale care guvernează raportul juridic dedus judecății.
Apelul este nefondat.
Cercetarea judecătorească în calea de atac a apelului este limitată la verificarea criticilor reclamantei, nesubzistând motive de ordine publică de reformare a sentinței apelate.
Soluția dată de prima instanță pretențiilor reciproce deduse judecății este judicioasă, consecință a examinării minuțioase a datelor speței, după justa valorizare a tuturor dovezilor și cercetarea amănunțită a susținerilor și apărărilor litiganților. Considerentele sentinței reflectă toate argumentele de fapt și drept ce o fundamentează și expun toate elementele înainte enumerate.
De altfel în calea de atac nu s-a solicitat refacerea sau completarea probelor, ci reevaluarea dovezilor avute în vedere de prima instanță. Contrar susținerilor apelantei, tribunalul reține că starea de fapt stabilită de prima instanță este corectă, reflectă realitatea raporturilor juridice dintre părți și este pe deplin argumentată de probațiunea administrată: înscrisuri (contract de închiriere, antecontract de vânzare-cumpărare autentic și contract de vânzare-cumpărare autentic, extrase de carte funciară depuse la dosarul judecătoriei la f.5-15 și f.103-108, bonuri, facturi și chitanțe fiscale, oferte de preț, avize de însoțire a mărfii atașate la f.47-64, planșe foto de la f.46, contract de închiriere), expertiză tehnică de specialitate necontestată (f.70-87), depoziții de martori( Eichler Horst-Dieter -f.88, Hangan E. h -f.91, Predescu V. iu-N. -f.92), interogarea părților (f.38-42). Unitar este atestată atât permisiunea dată de reclamanta deținătoare a apartamentului în litigiu către pârât în sensul ocupării imobilului, cât și convenția vânzării-cumpărării în condițiile consolidării dreptului de proprietate de către reclamantă și a obținerii unui credit bancar de către pârât, circumstanțe în care pârâtul a procedat la îmbunătățirea imobilului, rebranșându-l inclusiv la instalațiile comune de electricitate și încălzire, contra sumei de 105 lei. Lucrările au fost executate în anul 2008, imediat după mutarea pârâtului cu familia în apartament, fără vreo opoziție a reclamantei, și au fost evaluate, necontestat, de expertul constructor la suma de 76.880 lei: izolații termice și fonice la pereții exteriori, tencuieli, gleturi, zugrăveli, pardoseli din parchet lamelar la camere, plăci gresie la bucătărie, hol și băi, mozaic la balcon și logie, faianțare pereți băi și parțial bucătărie, glafuri ferestre, înlocuire tâmplărie veche cu ferestre din pvc cu geam termopan, uși din lemn stratificat; echipare bucătărie și băi cu obiecte sanitare noi; încălzire centrală cu centrală proprie prin calorifere la camere și prin pardoseală în rest. Sporul de valoare adus de pârâtul locatar apartamentului litigios proprietatea reclamantei este caracterizat, conform dovezilor cauzei, de atributele utilității și necesității, conferind locuinței un grad obișnuit de confort, nicidecum lucrările nu ar putea fi apreciate ca excesiv de costisitoare, efectuate în scopul obținerii unui confort superior, de lux, cum neargumentat susține apelanta. Teza costului maxim al îmbunătățirilor întreprinse este așadar, probat, înlăturată.
Este necontestat și evident că lucrările de îmbunătățire au crescut substanțial valoarea imobilului, astfel că în desocotirea proprietarului cu locatarul primului îi revine sarcina despăgubirii secundului, în persoana căruia se instituie un drept de retenție până când i se vor plăti sumele pe care le-a cheltuit cu îmbunătățirea efectuată.
Îngrădirea totală a dreptului de proprietate este nejustificat reclamată în apel: grevarea proprietății este doar temporară, până când proprietarul își îndeplinește obligația de plată, fiind singurul în măsură să determine sistarea îngrădirii invocate.
Împrejurarea că reclamanta-apelantă nu a pretins pârâtului-intimat chirie pentru spațiul pe care i l-a pus la dispoziție îi este exclusiv imputabilă și nu poate face obiect de analiză, în lipsa investirii instanței cu o atare cerere.
Pentru considerentele exprimate, în temeiul art. 296 Cod proc. civ. apelul declarat va fi respins ca nefondat, iar în temeiul art. 274 din același cod apelanta va fi obligată să plătească intimatului cheltuieli de judecată în sumă de 200 lei reprezentând onorariu avocațial, justificat cu chitanța atașată la dosar f.32.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
În baza art.296 cod procedură civilă:
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta Ș. M. M. , domiciliată în com.L., nr.98, județul B. -Năsăud, împotriva sentinței civile nr.5166/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr.13._ .
Obligă apelanta să plătească intimatului P. G. , domiciliat în B., str.P. C.
, nr.5, sc.A, etaj 3, ap.8, județul B. -Năsăud, suma de 200 lei cheltuieli de judecată.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 25 noiembrie 2013.
Președinte, Judecător, G. ier,
C. N. M. L. B. V. V.
Red.dact. N.C_ Jud fond OG
| ← Decizia civilă nr. 856/2013. Evacuare | Decizia civilă nr. 3920/2013. Evacuare → |
|---|
