Decizia civilă nr. 1215/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 1215/R/2013
Ședința publică de la 10 Decembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: D. -I. T. JUDECĂTOR: E. L.
JUDECĂTOR: M. O. -S. GREFIER: C. -G. H.
Pe rol judecarea cauzei privind pe recurent C. LOCAL AL M.
C. -N., prin primar, recurent M. C. -N., prin primar și pe intimat P.
A. N., intimat P. O. M., având ca obiect recursul declarat împotriva Sentinței civile nr. 2475/2013, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., dosar având ca obiect pretenții .
La apelul nominal făcut în ședința publică, se prezintă pentru intimata pârâtă P. A. N. av. C. A. Tătaru, lipsind recurenții reclamanți și intimatul pârât P. O. M. .
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care,
T. ul constată că recursul este formulat și motivat în termen, comunicat, recurenții fiind scutiți de la plata taxei de timbru.
La data de_ s-a depus prin registratura instanței întâmpinare din partea intimatei P. A. N. ta față de recursul promovat de recurenții reclamanți.
Nemaifiind alte cereri de formulat și probe de administrat, în temeiul art. 150 C.pr.civ., T. ul declară închisă faza cercetării judecătorești și acordă cuvântul în dezbaterea recursului.
Reprezentantul intimatei pârâte P. A. N., având cuvântul, solicită respingerea recursului, menținerea hotărârii pronunțată de instanța de fond ca legală și temeinică. Cu cheltuieli de judecată.
T. ul reține cauza în pronunțare asupra recursului.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei de față, constată următoarele
Prin Sentința civilă nr.2475/08 Februarie 2013, pronunțată în dosarul civil nr.14._ al Judecătoriei C. -N.,
a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a pârâtului P. O. M., invocată de către pârâta P. A. N. prin întâmpinare și, pe cale de consecință:
A fost respinsă cererea formulată de reclamanții M. C. -N. și C. local al municipiului C. -N., în contradictoriu cu pârâtul P. O. M., ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâta P. A. N., ca neîntemeiată.
A fost obligat reclamantul M. C. -N. la plata către pârâta P. A.
N. a sumei de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Între reclamantul C. Local al M. C. -N., în calitate de locator, și pârâți, în calitate de locatari, a fost încheiat contractul de închiriere nr.57343/_, având ca obiect închirierea imobilului cu destinația de
locuință situat în C. -N., str. M. nr.41, bl.M2, ap.26, în schimbul achitării unei chirii lunare de 1. ROL; perioada închirierii a fost stabilită, conform art.3 din contract, la 5 ani, începând cu data semnării contractului de închiriere, în condițiile stipulate în cuprinsul acestuia.
Prin actul adițional încheiat în data de_ obiectul contractului de închiriere nr.57343/_ s-a modificat, în sensul că îl reprezintă închirierea locuinței situate în C. -N., str. M. nr.41, bloc M1, ap.1; de asemenea, chiria a fost stabilită la suma de 1. ROL lunar.
Ulterior, la data de_, a fost încheiat actul adițional nr.2 la contractul de închiriere mai sus menționat, prin care chiria a fost majorată la suma de 52,22 RON, începând cu data de_ .
La data de_ a fost încheiat un al treilea act adițional la contractul de închiriere în litigiu, prin care a fost modificat cap.1 alin.2 al acestuia, în sensul că are calitatea de locatar doar pârâta P. A. N., iar nu și pârâtul
P. O. M. .
Prin H.C.L. nr.185/2009 C. Local al M. C. -N. a aprobat prelungirea pe o perioadă de un an a contractelor de închiriere în regim A.N.L., prin recalcularea chiriei, în condițiile prevederilor art.31 din Legea locuinței nr.114/1996, pentru titularii de contract care au implinit vârsta de 35 de ani.
Ulterior, prin H.C.L. nr.385/2009 s-a aprobat prelungirea pe o perioada de un an, începand cu data de_, a contractelor de închiriere având ca obiect locuințele A.N.L. situate în imobilul din C. -N., str. M. nr.41, jud. C., pe lista anexă la hotărârea în discuție figurând și contractul de
închiriere încheiat cu pârâții din prezenta cauză.
În acest scop, reclamantul C. Local al M. C. -N. a întocmit actul adițional nr.4/_ - potrivit căruia durata locatiunii a fost prelungită de la data de_ până la data de_, conform H.C.L. nr.185/2009, respectiv de la data de_ pana la data de_, conform H.C.L. nr.385/2009, respectiv chiria datorata de către pârâtă s-a majorat la suma de 279,64 lei începand cu data de_ - act adițional care nu a fost semnat de către pârâtă.
Ulterior, prin H.C.L. nr.290/2010 s-a aprobat prelungirea contractelor de închiriere având ca obiect locuințele A.N.L. situate în imobilul din C. -N., str. M. nr.41, jud. C. pe o perioadă de un an, începând cu data de _
, sens în care s-a intocmit un alt act adițional, încheiat la data de_, prin care s-a stabilit cuantumul lunar al chiriei la suma de 279,64 lei, aceasta urmând a fi datorată începând cu data de_ . Cu privire la acest din urmă act adițional instanța a reținut că exemplarul acestuia depus la dosar de către reclamanți nu poartă semnătura pârâtei, însă în cuprinsul întâmpinării aceasta a arătat în mod expres că a semnat actul adițional respectiv, ceea ce echivalează cu o însușire a conținutului acestuia de către pârâta locatară.
Examinând în acest context pretențiile reclamanțiilor, instanța le-a apreciat ca fiind neîntemeiate, având în vedere următoarele:
Astfel, după cum s-a observat din succesiunea actelor juridice încheiate între părțile în speță, între acestea au existat raporturi contractuale de închiriere cu privire la locuința situată inițial în C. -N., str. M. nr.41, bl.M2, ap.26 și ulterior în C. -N., str. M. nr.41, bl.M1, ap.1, în perioada_ -_ (contractul de închiriere inițial înregistrat sub nr.57343/_
și actul adițional nr.1/_ ) și_ -_ (actul adițional din data de_ la contractul de închiriere nr.57343/_ ).
Cât privește actul adițional nr.4 la contractul de închiriere nr.57343/_ (act adițional înregistrat la reclamanți sub nr.1. /_ ), în condițiile în care pârâta nu și-a exprimat acordul cu privire la clauzele cuprinse în acesta, prin semnarea sa, în mod evident acest act adițional este lipsit de efecte juridice, nefiind îndeplinită una din condițiile prevăzute de art. 948 C.civ. pentru încheierea în mod valabil a oricărui act juridic (în speță, contract), respectiv exprimarea consimțământului pârâtului, ca parte contractantă.
De asemenea, instanța a mai reținut, conform chitanțelor depuse la dosar de către pârâtă, precum și tabelului depus de reclamanți că pârâta a achitat chiria lunară în cuantum de 279,64 lei pe întreaga perioadă pentru care reclamanții au solicitat obligarea acesteia la plata chiriei prin cererea dedusă judecății, respectiv noiembrie 2010 - martie 2012.
Ca atare, ținând cont și de prevederea contractuală inserată la art.6 din contractul de închiriere nr.57343/_ (prin care părțile au stipulat că orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica în scris chiriașului înaintea termenului scadent de plată), precum și de împrejurarea că în prezenta cauză reclamanții nu au făcut dovada comunicării în scris pârâtei a cuantumului majorat al chiriei anterior datei de_ - data semnării de către aceasta din urmă a actului adițional la contractul de închiriere nr.57343/_ - (în condițiile în care nu au fost depuse la dosar dovezi privind comunicarea către pârât a adreselor existente la filele 17, 18 din dosar) a rezultat că solicitarea reclamanților de obligare a pârâtei la plata cuantumului majorat al chiriei pentru perioada anterioară lunii august 2010, precum și la penalitățile de întârziere aferente, a apărut ca fiind nejustificată.
Prin urmare, pentru considerentele mai sus expuse, instanța a respins în întregime cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâta P. A. N., ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea de chemare în judecată formulată de reclamanți în contradictoriu cu pârâtul P. O. M., având în vedere că în ședința publică din_ a fost admisă excepția lipsei calității procesuale pasive a acestuia, instanța a respins-o ca fiind introdusă împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
Ținând cont de dispozițiile art.274 Cod procedură civilă, precum și de chitanța nr.57/_ eliberată de Cab. Av. C. A. Tătaru (privind achitarea de către pârâtă a onorariului avocațial), instanța a obligat reclamantul M. C. -N. la plata către pârâta P. A. N. a sumei de
500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată; cât privește chitanța nr.92/_ eliberată de Cab. Av. C. A. Tătaru, având în vedere că aceasta este cu mult anterioară declanșării prezentului litigiu, instanța apreciind că suma de 500 lei menționată în cuprinsul său nu poate fi considerată drept cheltuială de judecată ocazionată pârâtei de prezenta cauză, conform art.274 Cod procedură civilă.
Împotriva sentinței civile examinate, au declarat recurs reclamanții
C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N.
(f.3-4), solicitând în conformitate cu dispozițiile art.304 pct.9, art.312 Cod procedură civilă, admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum aceasta a fost formulată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul demers procesual.
În motivare
au arătat că înțeleg să critice legalitatea sentinței prin prisma argumentelor la care se vor referi în continuare:
În considerentele sentinței recurate, instanța de judecată a reținut că locatara nu a avut cunoștință de cuantumul chiriei majorate ulterior prelungirii contractului de închiriere, decât începând cu luna August 2010, când au refuzat să semneze actul adițional nr.2/18 Martie 2010, astfel că, apreciază că numai începând cu această dată locatara datorează chiria în cuantumul majorat la 279,64 lei.
Acest contract de închiriere conține clauze nenegociabile, cum sunt cele referitoare la cuantumul chiriei și au un conținut prestabilit de lege. Modificarea cuantumului chiriei lunare datorate de intimata pârâtă a intervenit ca urmare a alinierii clauzelor contractuale la prevederile legale, așa cum prevede clauza inserată în art.10 a.1. din contractul de închiriere nr.57343/14 August 2003.
Astfel, orice modificare în cuantumul chiriei determinată în mod legal și nu convențional, nu poate fi adusă decât la cunoștința intimatei pârâte, chiria urmând a fi percepută în cuantum modificat prin efectul legii și nu al acordului de voință exprimat de către părțile contractante.
În aceste condiții, apreciază că locatara datorează chiria lunară majorată începând cu data de 15 August 2008, aceasta fiind notificată prin adresa nr.1. /451.1/24 Iulie 2008 cu următoarele mențiuni: "Potrivit Legii nr.89/2008, pentru modificarea și completarea Legii nr.152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe, contractele de închiriere se încheie pe o durată de 5 ani de la data repartizării locuinței. După expirarea acestei perioade contractuale, prelungirea contractului de închiriere se face pe o perioadă de un an, în următoarele condiții: prin recalcularea chiriei în condițiile prevăzute de art.31 din Legea nr.114/1996, pentru titularii de contract care au împlinit vârsta de 35 de ani; prin păstrarea condițiilor contractuale inițiale referitoare la cuantumul chiriei, pentru titularii de contract care nu au împlinit vârsta de 35 de ani.
Prevederile aliniatului precedent se aplică la toate prelungirile succesive ale contractului de închiriere, realizate în condițiile legii.
Prin urmare, intimata a luat la cunoștință în anul 2008 de faptul că s-a modificat cuantumul chiriei, conform normelor de drept amintite.
De asemenea, prin adresele nr.1. /452.40/21 Aprilie 2010 și nr.96609/452.40/06 Mai 2010 intimata a fost invitată la sediul autorității locale în vederea semnării actului adițional nr.4/26 Aprilie 2010 care are ca obiect prelungirea contractului și recalcularea chiriei.
Așa cum rezultă din tabelul cu plăți anexat cererii de recurs, intimata a achitat chiria majorată începând cu luna Iulie 2010, astfel că, instanța de judecată a greșit atunci când a apreciat că nu au făcut dovada comunicării în scris intimatei pârâte a cuantumului majorat pentru perioada anterioară lunii August 2010.
De asemenea, instanța a menționat în considerentele hotărârii recurate faptul că, din înscrisurile depuse la dosarul cauzei reprezentând plățile făcute de intimată, constată că aceasta a achitat chiria aferentă perioadei Noiembrie 2010 - Martie 2012, iar obligarea la plata penalităților de întârziere anterioare lunii August 2010 apare ca nejustificată.
Însă, analizând tabelul reprezentând plățile efectuate de intimată și depus în probațiune la dosarul cauzei, se poate observa că pe toată durata valabilității contractului de închiriere nr.57343/14 August 2003, intimata nu a respectat termenul de scadență stabilit contractual, efectuând plăți cu întârziere.
Astfel, chiria datorată pentru luna Septembrie, Octombrie, Noiembrie 2008 a fost achitată doar în data de 08 Decembrie 2008, chiria datorată
pentru luna Iulie 2009 a fost achitată în data de 24 August 2009, chiria datorată pentru luna Octombrie și Noiembrie 2009 a fost achitată în data de 08 Decembrie 2009.
Prin urmare, majorările de întârziere se calculează pentru fiecare zi de întârziere, fiind îndreptățiți la încasarea acestora.
Raportat la aceste argumente, solicită admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum aceasta a fost formulată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul demers procesual.
În baza art.242 Cod procedură civilă au solicitat judecarea recursului și în eventualitatea lipsei de la dezbateri.
Prin întâmpinarea formulată, intimata P. A. N.
a solicitat respingerea recursului formulat si menținerea in totalitate a sentinței pronunțate de instanța de fond.
În susținerea poziției procesuale
a învederat faptul că susținerile pe care se întemeiază prezentul recurs nu pot fi reținute de către instanța de judecata, fiind nelegale si nereale, din următoarele considerente:
Prin Sentința civila nr.2475/2013 pronunțata de către Judecătoria Cluj- Napoca, instanța a respins cererea reclamanților si a reținut ca intimata a achitat in mod corect chiria, iar reclamanții nu aveau niciun temei legal sau contractual pentru a ne obliga la plata retroactiva a chiriei majorate si cu atât mai mult la plata penalităților de întârziere.
Mai mult decât atât, instanța de fond a reținut faptul ca "actul adițional nr. 4 la contractul de închiriere nr.57343/_ in condițiile in care parata nu si-a exprimat acordul cu privire la clauzele cuprinse in acesta, prin semnarea sa, in mod evident acest act adițional este lipsit de efecte juridice, nefiind îndeplinită una din condițiile prevăzute de art. 948 cod civil pentru încheierea in mod valabil a oricărui act juridic".
Potrivit art.1270 Noul Cod civil "contractul valabil încheiat are putere de lege intre părțile contractante" si "contractul se modifica sau încetează numai prin acordul pârtilor, ori din cauze autorizate de lege"
Contractul de închiriere este, conform prevederilor legale, un contract consensual, care se considera încheiat atunci când atât locatarul, cat si locatorul realizează acordul de voința si semnează acest act.
Contractul de închiriere nr.57390/_ care sta la baza raporturilor juridice care s-au născut intre subsemnații si recurenți si la care ambele părți si-au dat acordul, prevede la art. 6 teza finala ca "orice modificare a cuantumului chiriei se va comunica in scris chiriașului înaintea termenului scadent Ia plata".
Raportat la aceasta clauza contractuala susține faptul ca reclamanții nu si-au respectat aceasta obligație si nu ne-au comunicat înainte de scadenta contractului, respectiv in august 2008, cuantumul chiriei majorate si scadenta de plata a acesteia.
De asemenea, la art.10 din contract părțile au stipulat clauza conform căruia contractul de închiriere încetează la expirarea duratei de închiriere, daca părțile nu convin asupra prelungirii termenului de închiriere. In fine, daca pana la expirarea duratei contractului apar noi reglementari referitoare la locuințele construite din fondurile ANL, cele doua părți contractante vor putea negocia si stabili alte condiții de aplicare a celor stipulate la punctul anterior.
Prin urmare, din cuprinsul clauzelor arătate reiese fără putința de tăgada ca părțile au stabilit ca orice modificare a contractului se face doar cu
acordul ambelor părți, după ce locatorul va încunostința in prealabil locatarul, chiar si in cazul intervenirii unor modificări legislative.
Contrar susținerilor recurenților, adresa nr.1. /451.1/_ comunicata nu îndeplinește exigentele legale si contractuale pentru a se putea retine ca am fost anunțați despre majorarea chiriei, in conformitate cu prevederile art. 6 din contractul de închiriere, care pretind ca orice modificare a cuantumului chiriei sa se comunica in scris chiriașului, înaintea termenului scadent la plata.
Aceasta adresa de care se prevalează recurenții nu are nicio valoare juridica, fiind doar un răspuns formal la cererea de prelungire a contractului formulata de către parați, prin care s-a arătat ca cererea va fi analizata si s- au invocat niște prevederi legale referitoare la posibilitatea recalculării chiriei, dar nu se arata care ar fi cuantumul efectiv al noii chirii. În lipsa unui act adițional a cărui clauze sa fi fost agreate si semnate de către părțile contractante nu exista temeiul juridic al acțiunii in pretenții formulate de către reclamanți.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente în cauză, T. ul reține următoarele:
Instanța de fond a stabilit corect situația de fapt dedusă judecății în baza ansamblului probelor administrate și a pronunțat o sentință legală și temeinică, ce urmează să fie menținută.
Astfel, potrivit art. 6 alin. 2 teza finală din Contractul de închiriere nr. 57343/_ (f. 8-9 dosar judecătorie), orice modificare a cuantumului chiriei trebuia comunicată în scris chiriașului înaintea termenului scadent la plată.
În condițiile în care comunicarea stipulată în clauza contractuală nu s-a realizat, intimata a achitat chiria în cuantum de 52,22 lei potrivit Actului adițional nr. 2/_ (f. 14 dosar judecătorie). Pentru a da eficiență dispozițiilor legale privitoare la recalcularea chiriei în funcție de criteriile stabilite de actele normative invocate în memoriul de recurs, exista obligația notificării chiriașului, ceea ce în speță nu s-a realizat. Modificarea contractului nu are loc automat, ci potrivit simetriei formelor, tot printr-un acord de voință al părților.
Sunt nefondate susținerile recurenților în sensul că prin adresele emise către intimată, având nr. 1. și 129400/_ (f. 10-11 dosar judecătorie) a fost îndeplinită obligația contractuală de comunicare a modificării cuantumului chiriei, în condițiile în care prin respectivele adrese se făcea trimitere la dispozițiile art. 6² și art. 6³ din Legea nr. 89/2008 pentru modificarea și completarea Legii nr. 152/1998 privind înființarea Agenției Naționale pentru Locuințe.
În același timp, este de remarcat faptul că Actul adițional nr. 4 la contractul de închiriere, datat_ (f. 16 dosar judecătorie), nu este semnat de către intimată, astfel încât, instanța de fond a apreciat corect că în baza acestuia intimata nu datora chiria majorată. O asemenea obligație a intervenit doar în baza Actului adițional nr. 5 la contract, datat_ (f. 19 dosar judecătorie).
În altă ordine de idei, instanța de fond a statuat corect în baza chitanțelor depuse la dosar de către intimata pârâtă, precum și tabelului depus de recurenții reclamanți că intimata a achitat chiria lunară în cuantum de 279,64 lei pe întreaga perioadă pentru care reclamanții au solicitat obligarea acesteia la plata chiriei prin cererea dedusă judecății, respectiv noiembrie 2010 - martie 2012 (f. 56-63, 73 dosar judecătorie).
Rezultă din cele expuse că motivele de recurs examinate sunt nefondate.
Cu privire la susținerea recurenților vizând plata cu întârziere a chiriei de către intimată pentru lunile septembrie-noiembrie 2008, iulie 2009, octombrie-noiembrie 2009, este de remarcat faptul că aceste motive sunt invocate pentru prima dată în recurs, nefiind deduse judecății în fața instanței de fond. În condițiile în care nu este admisibilă invocarea unor motive noi, acestea nu vor forma obiectul analizei instanței de control judiciar.
Față de cele expuse T. ul apreciază că sunt nefondate în întregime criticile recurenților, motivul de nelegalitate prevăzut de art. 304 pct. 9 C.pr.civ. nefiind prezent în cauză. S-a dat eficiență și art. 304¹ C.pr.civ., hotărârea nefiind supusă apelului.
Astfel, în baza art. 312 alin.1 raportat la art. 299 alin. 1, art. 304 pct. 9 și art. 304¹ C.pr.civ., urmează să fie respins ca nefondat recursul declarat de reclamanții C. local al municipiului C. -N. și M. C. -N., reprezentant prin primar împotriva Sentinței civile nr. 2475/2013, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., care va fi menținută în totul.
În temeiul art. 274 alin. 1 C.pr.civ., vor fi obligați în solidar recurenții, a căror culpă procesuală este dovedită, să plătească intimatei P. A. N. suma de 1.500 lei, cheltuieli de judecată în recurs, reprezentând onorariu avocațial conform chitanței de la dosar (f. 15).
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca nefondat recursul promovat de reclamanții C. LOCAL AL M. C. -N. și M. C. -N. prin P. împotriva Sentinței civile nr. 2475/2013, pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N.
, pe care o menține în totul.
Obligă recurenții să plătească intimatei P. A. N., în solidar, suma de 1500 lei cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
Președinte, D. -I. T. | Judecător, E. L. | Judecător, M. O. -S. |
Grefier, C. -G. H. |
Pregătit pentru motivare A.P.B./11 Decembrie 2013 Red. E.L./2 exemplare/_
Judecător fond: D. G. R. - Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 991/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 634/2013. Pretenții → |
|---|
