Decizia civilă nr. 1254/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ DOSAR N. 25._
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ N. 1254/R/2013
Ședința publică din 17 Decembrie 2013 Completul este constituit din:
PREȘEDINTE: | E. L. | |
JUDECĂTOR: | M. O. | -S. |
JUDECĂTOR: | D. -I. T. | |
GREFIER: | A. -P. | B. |
S-a luat spre examinare recursul declarat de recurentul pârât M.
C. -N. prin primar
, în contra Sentinței civile nr.10.302/01 Iulie 2013, pronunțată în dosarul civil nr.25._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimata reclamantă A. de proprietari strada G. A. nr.7
C. -N.
, respectiv pe intimata chemată în garanție C. (fostă F. ) I.
, având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședință publică a răspuns la a doua strigare a cauzei, a răspuns reprezentanta intimatei reclamante, doamna avocat P. a A., lipsă fiind recurentul pârât M. C. -N. și chemata în garanție C. I. .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care se constată că recursul promovat de recurentul pârât a fost declarat în termen, motivat, comunicat cu intimata reclamantă, respectiv cu chemata în garanție, conform dispozițiilor instanței cu ocazia pregătirii dosarului pentru primul termen de judecată și astfel cum rezultă din dovezile de îndeplinire a procedurii de citare atașate la filele 7 și 8 dosar, recursul fiind legal timbrat cu 250 lei taxă judiciară de timbru și 3 lei timbru judiciar, conform Ordinului de plată nr.2861/11 Decembrie 2013 (f.15).
La data de 11 Decembrie 2013 s-a depus la dosarul cauzei prin serviciul de registratură al tribunalului întâmpinare din partea intimatei reclamante, prin care a solicitat respingerea recursului și menținerea sentinței civile atacate, cu obligarea recursului la plata cheltuielilor de judecată, întâmpinare la care s-a atașat împuternicirea avocațială și chitanța nr.106/14 Noiembrie 2013 în sumă de 300 lei onorariu avocațial, în copie (f.9-13).
Reprezentanta intimatei reclamante arată că nu mai are alte cereri de formulat în probațiune ori înscrisuri de depus la dosar.
T. ul constatând că nu mai sunt alte chestiuni prealabile de invocat ori înscrisuri de depus la dosar, în temeiul dispozițiilor art.150 Cod procedură civilă, declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul reprezentantei intimatei reclamante asupra recursului promovat în cauză.
Reprezentanta intimatei reclamante solicită admiterea recursului, menținerea sentinței civile atacate ca legală și temeinică, cu obligarea recurentului pârât la plata cheltuielilor de judecată. În susținerea cuvântului pe fond arată că potrivit art.46 din Legea nr.230/2007 toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației
de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari. Prin urmare, asociația are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cheltuielilor comune, timp de mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit, cheltuielile comune trebuind achitate în termen de cel mult 20 de zile de la data afișării listelor lunare de plată. Rezultă așadar că obligația de plată a sumelor pretinse de asociația de proprietari, în limitele admise de instanță, cad în sarcina proprietarului apartamentului nr.47, respectiv în sarcina M. ui C. -N. . A. de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță potrivit art.49 alin.1, penalitățile neputând să fie mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și care se aplică numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată. Hotărârile prin care s-a stabilit cuantumul penalităților de întârziere nu au fost contestate. În ceea ce privește cererea de chemare în garanție, aceasta va fi făcută în condițiile și forma pentru cererea de chemare în judecată, or pârâta nu a indicat în concret cuantumul pretențiilor sale și nici modul de calcul al acestora. Față de toate aceste considerente expuse, apreciază că se impune respingerea recursului ca nefondat și menținerea sentinței civile pronunțate de Judecătoria C. .
T. ul reține cauza în vederea pronunțării.
T R I B U N A L U L
Reține că prin Sentința civilă nr.10.302/01 Iulie 2013, pronunțată în dosarul civil nr.25._ al Judecătoriei C. -N.
s-a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. de P. în contradictoriu cu pârâtul M. C. -N., și în consecință :
A fost obligat pe pârâtul M. C. -N. să plătească în favoarea reclamantei suma de 6505 lei, reprezentând cota-parte din cheltuielile comune și de întreținere datorate de pârât pentru apartamentul nr. 47, aferente perioadei noiembrie 2009-mai 2012, suma de 225 lei, reprezentând fond de rulment și suma de 3319 lei, reprezentând penalități pentru întârziere.
A fost respinsă ca prematură, cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor comune și de întreținere datorate pentru apartamentul nr.47, aferente perioadei iunie-septembrie 2012.
A fost respinsă cererea de chemare în garanție formulată de către pârâtul M. C. -N., în contradictoriu cu chemata în garanție C. I.
.
A fost obligat pârâtul să plătească în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 150 lei, reprezentând ¾ din onorariul de avocat.
Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:
Chemata în garanție C. I. împreună cu numitele Petuker Ildiko și Petuker Katalin au locuit în apartamentul nr.47 situat în C. -N., str.G.
A., nr.7, bl.E13, jud.C. în baza contractului de închiriere nr.4869/_ încheiat de aceasta cu Consiliul Local al M. ui C. -N.
, în calitate de proprietar (f 18-20), dar prin sentința civilă nr.1086/_ a
Judecătoriei C. -N., instanța a dispus rezilierea contractului și evacuarea chiriașilor din imobil (f 95-96).
Din cuprinsul cererii de chemare în garanție depuse la dosar de către pârât, necontestată de chemata în garanție, instanța reține că chemata în garanție a folosit efectiv apartamentul nr.47 situat în C. -N., str.G. A.
, nr.7, bl.E13, jud.C., până la data de_, dată la care a fost evacuată, așa cum atestă și procesul verbal întocmit de BEJ Ș. ( f 22).
Instanța a mai reținut că în perioada noiembrie 2009-septembrie 2012, nu a fost achitată cota de contribuție la cheltuielile comune și de
întreținere ale asociației de proprietari reclamante care administrează imobilul în care se află situat apartamentul proprietatea pârâtului, acumulându-se un debit în sumă de 6641 lei, reprezentând cota din cheltuielile comune și de întreținere aferentă apartamentului din litigiu, de
225 lei, reprezentând fond rulment și de 4107, reprezentând penalități pentru întârziere. Aceste elemente ale stării de fapt au fost reținute, coroborând mențiunile listelor cuprinzând cheltuielile comune și de întreținere ale imobilului administrat de reclamantă aferente perioadei mai sus menționate (f 47-79) care nu au fost contestate nici de către pârât și nici de către chemata în garanție în condițiile art.12, A, lit.d din HG nr.1588/2007, deși potrivit art.12 litera d din Normele Metodologice ale Legii 230/2007 proprietarii membri ai asociației au dreptul să primească explicații cu privire la calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari și, eventual, să o conteste la președintele asociației de proprietari,
în termen de 10 zile de la afișarea listei de plată, președintele asociației de proprietari fiind obligat să răspundă la contestație în termen de 7 zile.
Instanța a reținut de asemenea că prin hotărârea adunării generale a reclamantei din_, au fost stabilite penalități pentru neplata la scadență a contribuției la cheltuielile comune de întreținere în procent de 0,05% pe zi (f 10), iar din procesul verbal întocmit în urma adunării generale a reclamantei din_ rezultă că în temeiul Legii nr.230/2007 și HG nr.1588/2008, penalitățile au fost majorate de la 0,05% pe zi la 0,1% pe zi, începând cu data de 1 august 2011 (f 11).
Potrivit dispozițiilor articolului 46 din Legea nr.230/2007, toți proprietarii au obligația să plătească lunar, conform listei de plată a cheltuielilor asociației de proprietari, în avans sau pe baza facturilor emise de furnizori, cota de contribuție ce le revine la cheltuielile asociației de proprietari, inclusiv cele aferente fondurilor din asociația de proprietari, iar potrivit articolului 50, aliniatul 1 din Legea nr.230/2007, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit. Conform articolului 49, aliniatul 2 din același act normativ, termenul de plată a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, afișate pe lista lunară de plată, este de maximum 20 de zile calendaristice. Prin prisma acestor dispoziții legale, pretențiile formulate de reclamantă împotriva pârâtului sunt întemeiate doar raportat la intervalul temporal suprapus peste lunile noiembrie 2009-mai 2012, întrucât raportat la acest interval termenul legal de 90 zile este împlinit, în timp ce raportat la cheltuielile aferente perioadei iunie-septembrie 2012, termenul impus prin lege, respectiv 90 zile de la termenul de plată (de maxim 20 zile de la afișare) a cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, nu era împlinit la data formulării cererii de chemare în judecată de către reclamantă.
Așadar instanța a admis cererea de chemare în judecată sub aspectul cotei din cheltuielile comune și de întreținere doar în parte, în limita sumei de 6505 lei, reprezentând cota-parte din cheltuielile comune și de întreținere datorate de pârât pentru apartamentul nr. 47, aferente perioadei noiembrie 2009-mai 2012 (f 75) și a respins ca prematură cererea prin care reclamanta a solicitat obligarea pârâtului la plata cheltuielilor comune și de întreținere datorate pentru apartamentul nr.47, aferente perioadei iunie-septembrie 2012.
Potrivit articolului 45, aliniatul 3 din Legea nr.230/2007, proprietarii membri ai asociației de proprietari au obligația să aprobe și un fond de reparații anual, necesar pentru repararea și îmbunătățirea proprietății comune, iar comitetul executiv va pregăti și va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranșe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociației de proprietari. Același articol prevede că proprietarii membri ai asociației de proprietari pot aproba și alte fonduri cu caracter special. Potrivit art.24 din Normele metodologice la Legea nr.230/2007, în scopul asigurării fondurilor necesare pentru plăți curente, asociația de proprietari stabilește cuantumul și cota de participare a proprietarilor la constituirea fondului de rulment și fondul de rulment se constituie prin plata anticipată a cotei ce revine fiecărui proprietar, potrivit hotărârii adunării generale a asociației de proprietari, iar reîntregirea fondului de rulment se face lunar, prin plata sumelor afișate pe lista de plată.
Prin urmare, instanța a constatat că cererea reclamantei este întemeiată și sub acest aspect și a admis cererea de chemare în judecată și sub aspectul sumei reprezentând fond rulment în limita sumei de 225 lei, reprezentând contribuția datorată de pârât cu acest titlu pentru apartamentul din litigiu, aferentă aceluiași interval și în consecință a obligat pârâtul să achite și această sumă în favoarea reclamantei.
În ce privește pretențiile accesorii ale reclamantei, respectiv penalitățile pentru întârziere, instanța a reținut că acestea au fost calculate de reclamantă în procentul stabilit de Adunarea Generală a proprietarilor (f 10, 11) și permis de dispozițiile articolului 49, aliniatul 1 din Legea nr.230/2007 conform căruia asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată, penalizările neputând fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere.
Prin urmare instanța a obligat pârâtul M. C. -N. să plătească în favoarea reclamantei și suma de 3319 lei, reprezentând penalități pentru întârziere.
Instanța nu a putut reține apărările pârâtului întrucât analizând dispozițiile legale anterior indicate, instanța reține că Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului locuinței obligația de plată a cheltuielilor comune datorate Asociației de proprietari și numai în cazurile în care locuința este închiriată, iar prin contractul încheiat cu proprietarul, chiriașul și-a asumat obligația de a plăti cotele din cheltuieli comune aferente apartamentului ce face obiectul închirierii, asociația de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriașul în culpa, dar nu este înlăturată posibilitatea acesteia de a se îndrepta fie împotriva chiriașului, fie împotriva proprietarului, în temeiul dispozițiilor art.46, 49 și 50 din Legea nr.230/2007. Așadar, nici în situația existenței unei clauze speciale în contractul de închiriere prin care s-ar prevedea obligația de plată a
cheltuielilor comune în sarcina chiriașului proprietarul nu este exonerat de obligațiile care îi revin în calitatea sa de proprietar de locuință în raport cu asociația de proprietari. În acest sens, instanța a reținut prevederile art.58 alin.2 din Legea 230/2007 care prevăd că raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege, or acest text legal are caracter special în raport cu prevederile Codului civil si ale Legii nr.114/1996, aplicându-se așadar cu prioritate. Prin urmare, proprietarul răspunde pentru neachitarea cheltuielilor comune (obligație prevăzută de art. 46, 49 din aceeași lege) și în ipoteza în care imobilul este închiriat, iar conform contractului de închiriere obligația de plată a acestor cheltuieli revine chiriașului, legiuitorul urmărind astfel să asigure achitarea cheltuielilor comune și de întreținere și funcționarea normală a asociației de proprietari, proprietarul urmând să se desocotească cu chiriașul său pentru perioada în care acesta a folosit imobilul în baza contractului de închiriere.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere stabilite de către reclamantă, instanța reține că la dosar s-au depus procesele verbale ale adunării generale ale asociației de proprietari prin care s-a hotărât cuantumul penalităților de întârziere (f 10,11), iar hotărârile adunării generale nu au fost contestate de către pârât în termenul legal, fiind așadar valabile. Instanța a reținut de asemenea că data afișării listelor cu cheltuielile de întreținere rezultă din tabelul de la fila 81.
În ce privește blindarea caloriferelor începând cu data de_, ce rezultă din procesul verbal de la fila 16, instanța reține că pârâtul nu a contestat în condițiile legii valoarea energiei termice incluse de reclamantă în ansamblul cheltuielilor comune de întreținere datorate de pârât.
În ce privește cererea de chemare în garanție formulată de către pârâtul M. C. -N., în contradictoriu cu chemata în garanție C. I.
, instanța a reținut că deși intervalul temporal pentru care pârâtul a formulat pretenții împotriva chematei în garanție nu se suprapune peste cel pentru care reclamanta a formulat pretenții împotriva pârâtului, pârâtul nu a indicat în concret cuantumul pretențiilor sale și nici modul de calcul al acestora și nu a arătat cât din suma pretinsă cu acest titlu reprezintă utilitățile de care a beneficiat efectiv chiriașul și care ar putea fi recuperate de pârât în temeiul îmbogățirii fără justă cauză sau alte categorii de cheltuieli de întreținere care, în lipsa unei clauze exprese în cuprinsul contractului de închiriere, nu intră în sarcina chiriașului, ci revin proprietarului, aceste cheltuieli fiind de regulă incluse în cuantumul chiriei convenite între proprietar și chiriaș. Întrucât în speță, în contractul de
închiriere încheiat între pârât și chemata în garanție C. I. nu este stipulată nici o clauză prin care chiriașa și-ar asuma obligația de plată a acestor cheltuieli, instanța reține că cererea de chemare în garanție este neîntemeiată, creanța pretinsă fiind incertă și totodată nelichidă. În consecință, instanța a respins cererea de chemare în garanție formulată de către pârâtul M. C. -N., în contradictoriu cu chemata în garanție C.
I. .
Potrivit dispozițiilor articolului 274 din Codul de procedură civilă, partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată, iar potrivit dispozițiilor articolului 276 din Codul de procedură civilă, când pretențiile fiecărei părți au fost încuviințate numai în parte,
instanța a apreciat în ce măsură fiecare din ele poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată, putând face compensarea lor.
În fapt, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantă a fost admisă doar în parte, situație în care culpa procesuală a părților este concurentă și din punct de vedere teoretic, reclamanta ar fi îndreptățită la recuperarea cheltuielilor de judecată numai în măsura apreciată de instanță, raportat la proporția în care i-a fost admisă cererea. Analizând acest aspect prin prisma acestui criteriu, instanța apreciază că reclamanta este îndreptățită la recuperarea unei cote părți de 3/4 din totalul cheltuielilor de judecată pe care a dovedit că le-a suportat în prezenta cauză și pentru că în concret, reclamanta a dovedit plata onorariului de avocat în sumă de 200 lei potrivit chitanței nr.38 din_ emisă de av.P. a A., instanța va obliga pe pârât să plătească în favoarea reclamantei cu titlu de cheltuieli de judecată suma de 150 lei, reprezentând ¾ din onorariul de avocat.
Împotriva acestei hotărâri a declarat în termen legal recurs pârâtul M. C. -N.
, solicitând admiterea recursului, modificarea sentinței recurate, în sensul respingerii actiunii civile fata de Muncipiul C. -
N., iar în subsidiar, admiterea cererii de chemare în garanție, cu obligarea intimatei-reclamante și a chematei în garanție la plata cheltuielilor de judecata.
În motivare se arată că deși
Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului locuinței obligația de plată a cheltuielilor comune datorate Asociației de proprietari, în acele situații în care locuința este închiriată, A. de proprietari poate pretinde aceste cheltuieli direct de la chiriașul aflat în culpă. Cotele de întreținere cad în sarcina chiriașului și nu a proprietarului mai ales când acesta din urma este statul sau unitatea administrativ- teritorială. Acest fapt se desprinde și din interpretarea prevederilor art.24, alin.1, lit.c din Legea nr.114/1996, potrivit cărora rezilierea contractului de închiriere se poate face, înainte de termenul stabilit, și la cererea asociației de proprietari, atunci când chiriașul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile comune pe o perioadă de 3 luni, dacă au fost stabilite, prin contractul de închiriere, în sarcina chiriașului. Dacă A. poate solicita rezilierea unui asemenea contract de închiriere, în mod cert aceasta poate pretinde și executarea acestui contract și obligarea chiriașului să își îndeplinească obligațiile de plată pe care și le-a asumat.
Raportat la dispozițiile art.1429 Cod civ., locatarul are două îndatoriri principale: cea de întrebuințare a lucrului închiriat ca un bun proprietar și cea de a plăti prețul locațiunii.
Or, un bun proprietar este acela care, pe lângă faptul că achită cheltuielile de întreținere, face toate acele reparații ce pot fi necesare uzului imobilului.
În consecința celor mai sus arătate, consideră că M. C. -N. nu poate fi ținut - în baza contractului de închiriere nr.4869/_, la plata sumelor datorate de către C. I. atâta timp cât aceasta a uzat de imobilul închiriat.
Pentru perioada noiembrie_ -mai 2012, întrucât imobilul este revendicat în baza Legii nr.10/2001(dosar 3480/2001, nesoluționat) și întrucât nu poate fi atribuit unei alte persoane, autoritatea locală a procedat la sistarea furnizării agentului termic în apartament (blindare calorifere) la data de_, în consecință cheltuielile solicitate de asociație pentru această perioadă sunt nejustificate.
Nu se poate reține vinovăția proprietarului câtă vreme între proprietar și beneficiarul furnizării întreținerii nu există identitate, vinovat de neplata
cotelor de întreținere fiind chiriașul-persoana fizică, iar nu M. C. -N.
.
Având în vedere faptul că locatara în cauză a beneficiat direct de acest serviciu, obligația de plată s-a născut direct în patrimoniul acesteia și nu în patrimoniul proprietarului.
Este adevărat ca Legea nr.230/2007 dă dreptul Asociației de P. de a acționa în justiție pe orice proprietar pentru neplata acestora, însă condiția esențială prevăzută este reținerea vinovăției.
Cotele din cheltuielile de întreținere avute în vedere în speță, nu sunt cheltuieli comune legate de proprietatea comună ce ar reveni logic proprietarului, ci costul unor servicii furnizate, ce trebuie suportat de beneficiarul serviciilor, deci de cei care le utilizează efectiv.
În același sens se interpretează și situația în care prin contractul de închiriere încheiat cu proprietarul, chiriașul se obligă să participe la plata cheltuielilor curente ale condominiului în care locuiește.
În situația în care proprietarul răspunde pentru neplata taxelor comune datorate de chiriași, ar însemna a se goli de conținut prevederea legală referitoare la obligația locatarilor de a achita aceste taxe. În speța de față s-a creat un precedent, în baza căruia chiriașii au refuzat plata cheltuielilor comune în temeiul pretinsei obligații a municipiului de a suporta aceste cheltuieli comune în calitatea sa de proprietar.
În ceea ce privește penalitățile de întârziere consideră că instanța a omis prevederile art.23 alin.1 lit.j din Legea 230/2007, singurul organ îndreptățit să stabilească sistemul de penalizări este comitetul executiv, format potrivit art.21 din același act normativ, din președintele asociației, un cenzor sau o comisie de cenzori.
Reclamanta-intimată nu a prezentat o hotarâre a comitetului executiv prin care să se stabilească sistemul propriu de penalități, astfel încât acordarea penalităților de întârziere, nu are temei legal.
Pe de alta parte, desi intimata-reclamanta are posibilitatea de a impune o penalizare pentru neplata cheltuielior comune, aceasta se poate realiza doar prin acordul de asociere sau printr-un act incheiat ulterior cu proprietarul imobilului.
Desi, aparent este vorba de un act unilateral al asociatiei de proprietari, tocmai pentru ca acesta sa nu fie abuziv si discretionar, decizia intimatei-reclamante privind cuantumul penalitatilor de intarziere nu poate fi impusa neconditionat proprietarului imobilului.
Pentru a fi opozabila, proprietarul imobilului ar fi trebuit sa accepte in prealabil prin semnarea acordului de asociere și anume a procesului-verbal prin care se stabileste o penalitate de 0,05% pe zi.
În ceea ce privește data de la care încep să curgă penalitățile, potrivit art. 49 alin. 2 din Legea 230/2007 coroborat cu art. 25 din Hotarârea nr. 1588/ 2007 cotele de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, calculate pentru fiecare proprietar din condominiu, vor fi achitate de aceștia, după caz, în termen de maximum 20 de zile de la data afișării listei de plată, dată care trebuie să fie înscrisă în lista de plată respectivă, iar pe de altă parte potrivit art. 49 alin. 1 din Legea 230/2007 penalizările se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Așadar rezultă din prevederile legale enunțate faptul că se vor putea aplica penalități de întârziere doar după trecerea unui termen de 50 de zile de la data afișării listei de plată, la suma neachitată aferentă lunii respective.
În ceea ce privește cererea de chemare în garanție,
potrivit disp.art.981 Cod civ., clauzele obisnuite intr-un contract se subinteleg chiar daca nu sunt stabilite expres de catre partile contractante, iar potrivit disp.art.970 alin.2 Cod civ., contractele obliga partile nu numai la ceea ce este expres prevazut in continutul lor, dar si la toate urmarile ce echitatea, obiceiul sau legea da obligatiei dupa natura sa.
Din interpretarea coroborata a textelor de lege mai sus mentionate reiese ca, in situatiile in care partile contractante nu stabilesc prin clauze exprese conduita lor sub toate aspectele, instanta de judecata este indreptatita sa completeze contractul cu clauze pe care obiceiul, echitatea sau legea le include in anumite contracte, dupa natura lor si pe care partile se prezuma ca le-au acceptat in mod tacit, din moment ce nu le-au mentionat in mod expres.
Instanta de fond a apreciat ca, in conditiile in care proprietarul inchiriaza imobilul, chiriasul este tinut sa achite cheltuielile de intretinere aferente, numai in cazul in care aceasta obligatie a fost prevazuta in mod expres in sarcina sa.
Este evident că aceste cheltuieli nu au fost incluse în cuantumul chiriei convenite între proprietar și chiriaș care a fost de 66,62 lei/lună, astfel cum rezultă din Fișa de calcul -anexa nr.2 la contractul de închiriere, așa cum reține instanța.
Mai mult decât atât, facilitățile de care s-a bucurat chiriașa în sensul limitării chiriei lunare la un anumit cuantum plafon,respectiv 66,62 lei astfel cum rezultă din Fișa de calcul -anexa nr.2 la contractul de închiriere, nu pot fi extinse și asupra cheltuielilor strâns legate de persoana beneficiarului de utilități, fără o dispoziție expresă în acest sens întrucât s-ar ajunge la crearea unei noi destinații pentru bugetele locale, fără o reglementare legală. Obligând M. C. N. la plata cotelor de
întreținere s-ar schimba practic destinația bugetului local aprobat pentru anul calendaristic în curs.
Totodată s-ar crea posibilitatea pentru ca toți chiriașii municipiului de a refuza plata cheltuielilor comune în temeiul pretinsei obligații a municipiului de a suporta aceste taxe în calitatea sa de proprietar.
Având în vedere aceste aspecte, consideră ca fiind de notorietate că obligația de a achita aceste sume revine celui care folosește efectiv imobilul, respectiv chiriașului.
Instanța a reținut că nu s-a indicat în concret cuantumul pretențiilor împotriva pârâtului, deși prin petitul 1 al cererii de chemare în garanție s-a solicitat obligarea chematei în garanție la plata sumelor solicitate de reclamantă pentru perioada noiembrie 2009-_ . Nu s-a indicat în concret cuantumul pretențiilor, întrucât s-a contestat modul de calcul al cheltuielilor comune și al penalităților.
Considerăm că instanța de fond a ignorat rolul activ ce ii revenea conform art. 129 alin.(4) și (5) C. proc. Civ, întrucât trebuia să pună în vedere recurentei să precizeze sumele pretinse, precum și modul de calcul al acestora (așa cum ne-a invederat de nenumărate ori în alte dosare).
Prin întâmpinarea formulată reclamanta a solicitat instanței
respingerea recursului, și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecata
ivele de recurs sunt neîntemeiate raportat la dispozițiile art. 46, art.50 al. 1 și 2 din L.230/2007 art. 45 al.3 și art. 49 al. 2 din Legea nr. 230/2007 și Normele Metodologice din 19 noiembrie 2007 de aplicare a Legea nr. 230/2007.
Obligația de plata a sumelor pretinse de asociația de proprietari, in limitele admise de instanța, cad in sarcina proprietarului apartamentului nr. 47 respectiv in sarcina M. ui C. N. .
Hotărârile prin care s-au stabilit cuantumul penalităților de intarziiere nu au fost contestate de part.
Conform art. 24 al 4 din legea asociației de proprietari Hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au fost prezenți la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membri ai asociației de proprietari.
Conform art. 61 c.pr.civ cererea de chemare in garanție va fi făcuta incondițiile de forma pentru cererea de chemare in judecata, or parata nu a indicat in concret cuantumul pretențiilor sale si nici modul de calcul al acestora.
Rolul activ al instanței nu presupune obligația instanței de a calcula ce pretenții ar fi putut solicita paratul raportat la probele administrate in cauza.
În concluzie Sentința Civila nr. 10302/2013 pronunțata de Judecătoria C.
in dos. de mai sus este legala si temeinica, recursul este nefondat si se impune respingerea acestuia.
Analizând recursul declarat, prin prisma motivelor invocate și a dispozițiilor legale incidente, tribunalul apreciază că acesta este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.
Instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Sunt lipsite de relevanță în cauză susținerile recurentului referitoare la faptul că, reclamanta A. de proprietari G. Alecsandrescu nr.7 ar fi putut pretinde cheltuileile comune direct de la chiriașul aflat în culpă perntru neplata acestora, în speță, C. I. .
Potrivit art. 46 din Legea nr.230/2007, obligația plății cheltuielilor de întreținere revine proprietarilor apartamentelor din condominiu, iar conform art. 50 alin. 1 din lege, asociația de proprietari are dreptul de a acționa în justiție pe orice proprietar care se face vinovat de neplata cotelor de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari mai mult de 90 de zile de la termenul stabilit.
Mai mult, dispozițiile art.58 din același act normativ, prevăd că
"Raporturile juridice ale proprietarului, stabilite de comun acord cu chiriașul, indiferent de statutul locuinței, precum și nerespectarea obligațiilor contractuale de către chiriaș nu absolvă proprietarul de la obligațiile sale față de asociația de proprietari prevăzute în prezenta lege.";
Prin urmare, așa cum corect a reținut și prima instanță, Legea nr.230/2007 stabilește în sarcina proprietarului obligația de plată a cheltuielilor de întreținere chiar dacă de utilități beneficiază efectiv persoane aflate în raporturi contractuale cu acesta (chiriași) sau doar tolerate. Desigur că A. de proprietari are posibilitatea de a solicita rezilierea contractului de închiriere în situația în care proprietarul nu și-a achitat obligațiile ce-i revin din cheltuielile de întreținere pe o perioadă de 3 ani, însă acesta este o facultate și nu o obligație. Tot așa, A. are latitudinea de a chema în judecată proprietarul sau chiriașul, fără ca legea să stabilească o ordine de prioritate. În fine, chiar dacă asociația de proprietari poate solicita rezilierea contractului de închiriere, cu atât mai mult poate solicita și M. C. -N. care este parte în contract.
Dispozițiile legale invocate de recurent, respectiv art. 1429 C. civil nu sunt incidente în cauză, întrucât între A. de P. reclamantă și pârâtul M. C. -N. nu există raporturi contractuale.
De asemenea este eronată susținerea recurentului referitoare la condiționarea promovării cu succes a unei acțiuni impotriva proprietarului restanțier de vinovăția acestuia, întrucat dispozițiile Legii nr.230/2007 pe care este întemeiată prezenta acțiune nu prevăd o asemenea condiționare.
Nu poate fi primită nici critica referitoare la faptul că pretențiile deduse judecății, constand în cotele ce decurg din cheltuielile legate de achitarea serviciilor prestate de furnizorii de energie termică, apă, ridicarea deșeurilor menajere etc.,nu sunt cheltuieli legate de proprietatea comună, ci decurg din calitatea de beneficiar al serviciilor prestate și ca atare trebuie suportate de acesta din urmă.
Aceasta deoarece ,pentru argumentele anterior arătate, obligația de a achita cheltuielile de întreținere comune lunare, inclusiv pentru serviciile prestate de furnizorii de energie termică, apă, colectarea deșeurilor, revine proprietarului apartamentului chiar în situația în care ,beneficiarul real al acestora a fost o altă persoană, aflată în raporturi contractuale cu proprietarul ori doar tolerată. De asemenea, art.47 din Legea nr.230/2007 prevede că sunt considerate cheltuieli ale asociației de proprietari următoarele:"; a) cheltuieli pe număr de persoane care locuiesc sau desfășoară activități în proprietăți individuale; b)cheltuielipeconsumuriindividuale; c)cheltuieli pe cota-parte indiviză, în
funcție de suprafața utilă a proprietății individuale; d)cheltuieli pe beneficiari, aferente serviciilor individuale ale proprietarilor, dar gestionate financiar prin intermediul asociației de proprietari;e)cheltuielipeconsumatoritehnici; f) cheltuieli de altă natură";.
Se reține în plus că A. de proprietari este un terț față de contractul de închiriere și ținând cont de dispozițiile art.49 alin.2 din Legea nr.230/2007 este în drept, independent de aceste contracte de închiriere,care nu i se pot opune, să ceară plata cheltuielilor comune de la proprietar. Toleranța recurentului față de atitudinea chiriașilor care nu au achitat cheltuielile de întreținere afectând drepturile membrilor asociației de proprietari, echivalează cu propria culpă a acestuia care nu poate fi invocată pentru înlăturarea obligației de plată a acestuia .
În ceea ce privește împrejurarea că s-a procedat la sistarea furnizării agentului termic, se constată că recurentul nu a contestat, în condițiile art.12 A lit.d din HG nr.1588/2007 sumele aferente energiei termice cuprinse în listele cu calculul cotei de contribuție la cheltuielile asociației de proprietari, aspect corect reținut de instanța de fond.
În ceea ce privește capătul de cerere accesoriu instanța a reținut că în temeiul art. 49 alin. 1 din Legea nr. 230/2007, asociația de proprietari poate stabili un sistem propriu de penalizări pentru orice sumă cu titlu de restanță, afișată pe lista de plată, însă penalizările nu vor fi mai mari de 0,2% pentru fiecare zi de întârziere și se vor aplica numai după o perioadă de 30 de zile care depășește termenul stabilit pentru plată, fără ca suma penalizărilor să poată depăși suma la care s-au aplicat.
Prin Hotărarea Adunării Generale a Asociației de P. Gr. Alecsandrescu nr.7 din data de_ s-a stabilit aplicarea unor penalități în cuantum de 0,05 % pe zi de întârziere, iar ulterior, prin hotararea din_ penalitățile s-au majorat la 0,1% pe zi începnad cu_ .
Potrivit dispozițiilor art.24 alin.4 din Legea nr.230/2007 hotărârile adunării generale a asociației de proprietari sunt obligatorii și pentru proprietarii din condominiu care nu au participat la adunarea generală, precum și pentru proprietarii care nu sunt membrii ai asociației, astfel încat
nub poate fi primită critica recurentului referitoare la inopozabilitatea față de el a acestor hotarari, de stabilire a cuantumului penalităților.
Nici susținerea că aceste penalităti ar fi fost în mod nelegal stabilite de adunarea generală nu pot fi analizate pe calea prezentului demers întrucat, potrivit dispozițiilor art.26 din Legea nr.230/2007 aceste hotărari pot fi atacate în termen de 45 de zile de la adoptarea lor, cale ce nu a fost urmată de către recurent.
În privința datei de la care curg penalitățile se reține că a fost corect stabilită de către prima instanță ținandu-se seama de prevederile art.49 al.1 și 2 din Legea nr.230/2007, HG.nr.1588/2007 nefiind în măsură să modifice dispoziția art.49 din Legea nr.230/2007, astfel că nici acest motiv de recurs nu este fondat.
T. ul apreciază că sunt neîntemeiate și criticile recurentului referitoare la soluția pronunțată asupra cererii de chemare în garanție.
În susținerea cererii de chemare în garanție a fost invocat contractul de închiriere intervenit între recurent și chemata în garanție C. I., însă din analiza acestuia, rezultă că în sarcina locatarei nu s-a stabilit vreo obligație de plata a cheltuielilor comune de întreținere .
Conform dispozițiilor art.970 al.2 C.civ. instanța poate completa convenția părților cu clauze pe care obiceiul, echitatea sau legea le includ și pe care se prezumă că părțile le-au acceptat tacit însă, obligația ca cheltuielile comune de întreținere să cadă în sarcina chiriașului, în lipsa unei stipulații contractule exprese in acest sens, nu poate fi suplinită pe temeiul acestui text legal, nefiind circumscrisă ipotezelor avute în vedere de acesta, urmand ca ele să fie suportate de proprietar.Desigur, așa cum a observat și prima instanță, proprietarul are posibilitatea, invocand răspunderea delictuală (de vreme ce contractul nu prevede o astfel de obligație), să se indrepte împotriva chiriașului pentru aceste cheltuieli
In plus, conform dispozițiilor art.61 al.1 C.pr.civ. cererea de chemare în garanție trebuie făcută în condițiile de formă pentru cererea de chemare în
judecată, iar potrivit art.112 C.pr.civ. cererea de chemare în judecată va cuprinde, între altele, obiectul cererii și valoarea lui, după prețuirea reclamantului, elemente care lipsesc din cuprinsul cererii de chemare în garanție formulate de recurent.
Rolul activ prevazut de art.129 C.pr.civ. nu poate constitui temeiul substituirii instanței în poziția procesuală a uneia din părți și in apărarea intereselor acesteia.
Oricum, față de argumentele anterior expuse cu privire la temeinicia cererii de chemare în garantie, acesta este o chestiune subsidiară care nu ar putea avea o înraurire hotăratoare asupra soluției în litigiul dedus judecății.
Așa fiind, raportat la considerentele arătate, nefiind dat niciunul din motivele de recurs prevăzute de art. 304 C.pr.civ., tribunalul în temeiul art. 312 alin 1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat și va menține în întregime dispozițiile sentinței atacate, cu mențiunea că s-a dat eficiență și disp. art. 304 1C.pr.civ., hotărarea atacată nefiind supusă căii de atac a apelului.
Raportat la soluția adoptată, în temeiul art.274 C.p.ric. va obliga recurentul M. C. -N. să plătească intimatei A. de proprietari strada G. A. nr.7 suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs reprezentand onorariu avocațial (f.13).
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtul M. C. -N., împotriva Sentinței civile nr.10.302/01 Iulie 2013, pronunțată în dosar nr.25._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă recurentul M. C. -N. să plătească intimatei A. de proprietari strada G. A. nr.7 suma de 300 lei, cheltuieli de judecată în recurs.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din data de 17 Decembrie 2013
Președinte, E. L. | Judecător, M. O. -S. | Judecător, D. -I. T. |
Grefier, A. -P. B. |
Redactat A.P.B./18 Decembrie 2013/1350 Red. M.O.S./L.C._ /2 exemplare
Judecător fond: Moț M. G. - Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 1161/2013. Pretenții | Încheierea civilă nr. 58/2013. Pretenții → |
|---|
