Decizia civilă nr. 144/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ DOSAR NR.10._
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr.677/2001
DECIZIA CIVILĂ NR.144/A/2013
Ședința publică din 19 Marie 2013 Completul este constituit din: PREȘEDINTE: C. -A. C. JUDECĂTOR: D. T.
GREFIER: A. -P. B.
Pe rol fiind pronunțarea hotărârii în cauza privind soluționarea apelului promovat de apelanta reclamantă C. A. L. , în contra Sentinței civile nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimații pârâții Z. M. C., Z. N. R.
, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședință publică nu a răspuns nimeni. Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință după care se constată că dezbaterea pe fond a cauzei și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință din data de 05 Martie 2013, care face parte integrantă din prezenta decizie.
T R I B U N A L U L
Deliberând, reține că prin Sentința civilă nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N. , a fost respinsă excepția lipsei de interes a reclamantei-pârâte ca neîntemeiată.
Totodată, a fost respinsă excepția de neexecutare invocată de reclamantă în privința pârâților.
A fost admisă excepția de neexecutare invocată de pârâți în privința reclamantei.
De asemenea, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă C.
L., de obligare a pârâților-reclamanți Z. M. -C. și Z. N. -R. la încheierea contractului vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament situat în mun. C. -N., str. D., nr. 140, corp F, ap. 18, înscris în CF nr. 2. -C3-U8 a municipiului C. -N., sub A1, având număr cadastral 2. - C3-U8 și a garajului situat la aceeași adresă, înscris în CF nr. 2. -C3-U10 a municipiului C. -N., sub A1, având nr. cadastral 2. -C3-U10, ori de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, ca neîntemeiată.
Totodată, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor de dezmembrare a imobilului cu destinație de pod din CF colectivă nr. 2. -C3 și alipirea acestuia la imobilul apartament înscris în CF nr. 2. -C3-U8, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la plata penalităților de întârziere ca neîntemeiată și respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă cu privire la constatare compensației legale, ori dispunerea compensației judiciare ca neîntemeiată.
De asemenea, a fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă cu privire la modificare și completarea înscrierilor din CF nr. 2. -C3-U8 în sensul înscrierii în cuprinsul acestei cărți funciare a compunerii apartamentului indicată în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat cu pârâții-reclamanți, ca neîntemeiată.
A fost respinsă cererea formulată de reclamanta-pârâtă de obligare a pârâților-reclamanți la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată și respinsă cererea reconvențională ca lipsită de obiect.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
Reclamanta-pârâtă și pârâții-reclamanți au semnat la data de_ o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare prin care prima se obliga să cumpere, iar cei din urmă să construiască și s[ vândă, un imobil apartament cu destinație de locuință situat în Municipiul C. -N., str. D. nr. 140. Imobilul urma să fie edificat în conformitate cu autorizația de construire nr. 2239 din_ emisă de Primăria Municipiului C. -N. și planurile apartamentului, documente ce constituie parte integrantă a convenției conform punctului VIII din actul încheiat de părți.
Conform punctului II din contract pârâții-reclamanți se obligau să vândă reclamantei-pârâte, după intabularea pe numele lor, iar reclamanta-pârâtă să cumpere întreg dreptul de proprietate asupra apartamentului din corp F, et. 2, ap. 18, apartament compus din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, două balcoane, având o suprafață utilă de 80 +/- 2 mp., inclusiv podul situat deasupra apartamentului.
În ceea ce privește termenele de plată, părțile au convenit conform punctului III din contract că reclamanta-pârâtă va achita prețul de 80.000 euro în 5 rate, din care, ultima rată în valoare de 4000 euro ,,la semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare al apartamentului";. Conform actelor aflate la dosar și necontestate de pârâții-reclamanți, primele 4 rate au fost achitate de către reclamanta-pârâtă, rămânând un rest de plată de 4000 euro.
În ceea ce privește data la care ar fi urmat ca părțile să semneze contractul autentic de vânzare-cumpărare, instanța reține că părțile au inserat din eroare materială data de_ în punctul IV din antecontract. Ambele părți au recunoscut că data prevăzută în antecontract nu este cea convenită la momentul realizării acordului de voință, însă în ceea ce privește data reală, în timp ce reclamanta-pârâtă susține că ar fi vorba de_, pârâții reclamanți arată că este vorba de_ . În această situație, instanța este chemată să interpreteze voința reală a părților. De la început, instanța reține că nu sunt aplicabile dispozițiile art.1312 C. civ., dat fiind că obiectul interpretării nu îl constituie o clauză cuprinsă într-un contract de vânzare cumpărare, ci într-un antecontract de vânzare cumpărare, iar cum normele prevăzute de art.1312 C. civ. sunt norme speciale de strictă interpretare aplicabilitatea acestora nu poate fi extinsă și la alte categorii de contracte, oricât de apropiate ar fi acestea de contractul de vânzare-cumpărare.
Totodată, fiind vorba de o problema de interpretare a voinței reale a părților, în cauză nu sunt aplicabile dispozițiile art.1191 C. civ., putând fi utilizate orice mijloace de probă. În acest context, instanța reține că imobilul în care era situat apartamentul ce constituie obiect al antecontractului este format din 3 apartamente.
Cu privire la toate cele trei apartamente s-au semnat antecontracte de vânzare-cumpărare aproximativ în aceeași perioadă. Apartamentul situat la etajul 2 al imobilului în cauză a fost cumpărat de martora Untaru D. D., care în declarația dată în fața instanței a arătat că data la care urma să se încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică este_ și că în formularul de antecontract semnat de aceasta era trecută de asemenea, din eroare, data de _
. Aceste aspecte au fost susținute și de declarația dată de martorul Botan F. C.
, care a fost de față la momentul în care martora Untaru D. D. a semnat antecontractul de vânzare-cumpărare. În baza acestor aspecte instanța reține că nu există nici un argument pentru care promitenta-vânzătoare ar stabili o anumită dată de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru unul dintre apartamentele aflate în imobil, iar printr-un alt antecontract, semnat în aceeași perioadă, să stabilească o dată la o diferență de un an pentru un alt apartament.
Faptul că autorizația de construire urma să expire în 2011 nu este un argument în sine, atâta timp cât autorizația se referea la întreg imobilul și nu doar la apartamentul ce constituie obiectul antecontractului încheiat cu reclamanta- pârâtă. Pentru aceste motive, instanța conchide că data stabilită de părți pentru încheierea contractului în formă autentică este_, iar nu_ .
Conform punctului V din antecontract, reclamanta-pârâtă se obliga să se prezinte la notarul public la data stabilită conform contractului pentru a încheia contractul în formă autentică, acestei obligații îi corespundea o obligație în același sens a pârâților-reclamanți, conform punctului IV din antecontract.
În antecontractul încheiat de părți s-a inserat o clauză penală conform căreia în cazul în care una dintre părți nu-și va îndeplini obligațiile asumate și în termenele convenite, respectiv obligația de predare-primire, de semnare a actului autentic și de plată a prețului, partea care se află în culpă pentru neîndeplinirea obligației sale va datora celeilalte părți penalități de întârziere de 0.1% pe zi aplicate asupra prețului apartamentului pentru nepredarea sau nesemnarea actului de pârâții-reclamanți, iar pentru neplata prețului de către reclamanta-pârâtă penalitățile se vor aplica asupra restului de preț neachitat.
Prin actul adițional nr.2/_ părțile au extins obiectul antecontractului de vânzare cumpărare și cu privire la un garaj situat în subsolul imobilului în care se afla apartamentul obiect principal al antecontractului.
În baza acestui act adițional, pârâții reclamanți s-au obligat să transmită reclamantei-pârâte dreptul de proprietate asupra garajului în cauză contra sumei de 6000 de euro plătibilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
La data de_ reclamanta pârâtă a înaintat pârâților-reclamanți un scripte sub semnătură privată intitulat ,,Notificare"; prin care a solicitat încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament și imobilul garaj.
Cu privire la aceste aspect, instanța a reținut că notificarea făcută de reclamanta-pârâtă nu îndeplinește condițiile prevăzute de art. 1079 C. civ. pentru a putea conduce la punerea în întârziere a pârâților-reclamanți, dat fiind că aceasta nu este făcută prin intermediul unui executor judecătoresc.
La data de_ pârâții reclamanți au notificat-o prin executor judecătoresc pe reclamanta-pârâtă să se prezinte în data de_ la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare.
Aceasta s-a prezenta la data stabilită însă a refuzat încheierea contractului pe motiv că descrierea componenței apartamentului prevăzută în cartea funciară nu corespunde cu cea prevăzută în antecontract și că podul situat deasupra apartamentului nu este prevăzut în cartea funciară, deși este menționat în antecontract.
Pârâții-reclamanți au încercat să modifice denumirea dată încăperilor apartamentului în sensul celor cuprinse în antecontract făcând în acest sens demersuri la autoritățile locale competente, însă răspunsul primit de la acestea a fost acela că denumirea cuprinsă în autorizația de construire reprezintă doar o funcțiune în cadrul locuinței aprobate, prin urmare nu se justifică redenumirea funcțiunilor.
Urmare a acestui fapt, pârâții-reclamanți au trimis reclamantei-pârâte în data de_ o nouă notificare prin executor judecătoresc prin care au convocat-o pe aceasta la biroul notarului public în vederea încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, însă la data stabilită reclamanta pârâtă nu s-a prezentat.
Cu privire la excepția lipsei de interes a reclamantei pârâte în formularea acțiunii, pârâți-reclamanți au invocat prin întâmpinarea depusă excepția lipsei de interes cu privire la formularea acțiunii, argumentând în esență faptul că aceștia doresc să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, manifestându-și expres această dorință prin cele două notificări înaintate reclamantei-pârâte.
În lipsa unei definiții legale, interesul a fost definit de doctrina juridică ca fiind folosul practic pe care-l are o parte pentru a justifica punerea în mișcare a procedurii judiciare. Altfel spus, interesul, ca și condiție a acțiunii civile, este expresia folosului imediat pe care-l poate obține reclamantul în urma formulării unei cererii introductive de instanță. În lipsa unui folos, interesul lipsește, iar soluția care se impune este anularea cererii.
Interesul trebuie să existe și să fie legitim, personal, direct, născut și actual. Astfel, pentru a lămuri problema existenței unui interes în persoana reclamantei- pârâte în ceea ce privește formularea prezentei cereri, trebuie stabilit dacă există sau nu un folos imediat rezultat în cazul admiteri acțiunii.
În această situație, instanța constată faptul că, pe lângă capătul de cerere privitor la obligarea pârâților reclamanți la încheierea contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, reclamanta pârâtă a solicitat și obligarea acestora la plata unor penalități de întârziere, precum și constatarea de către instanță a intervenției compensației legale ori dispunerea compensației judiciare.
Mai mult, instanța a reținut că simplul fapt al consimțirii promitenților- vânzători la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare în formă autentică nu este suficient pentru a lipsi promitentul cumpărător de formularea unei acțiunii de genul celei din prezenta cauză.
Acordul nu trebuie doar să existe, ci trebuie să și fie în sensul celor stabilite în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Or, în prezenta cauză reclamanta-pârâtă a obiectat tocmai faptul că pârâții- reclamanți nu și-au îndeplinit obligațiile cuprinse în antecontractul de vânzare- cumpărare, astfel încât consimțământul acestora nu ar fi unul în sensul încheierii unui contract de vânzare-cumpărare autentic conform cu raportul contractual inițial.
Prin introducerea acțiunii de chemare în judecată reclamanta-pârâtă a urmărit obligarea pârâților reclamanți la încheierea unui contract în formă autentică, care să fie conform cu antecontractul încheiat de părți.
Pentru aceste motive instanța a respins excepția lipsei de interes a reclamantei-pârâte.
Cu privire la cererea principală privind obligarea pârâților-reclamanți la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare ori pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, instanța a reținut că manifestare a principiului pacta sunt servanda, art. 969 C. civ. dispune: ,,convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante";.
Această prevedere este expresia dezideratului de securitate și ordine juridică care trebuie să existe în societate.
Respectarea contractului legal încheiat și a obligațiilor derivate din acesta constituie un imperativ ce se impune părților contractante, acestea neputând modifica unilateral sau refuza să execute o obligație contractuală.
În considerarea acestui imperativism, partea care este titulara unui drept subiectiv contractual este îndrituită să pretindă celeilate părți executarea obligației corelative.
În cazul în care debitoarea refuză executarea voluntară a obligației, creditoarea are deschisă calea instanței pentru ca prin forța coercitivă a statului să- și poată realiza dreptul subiectiv.
Cu toate acestea, raporturile contractule dintre părți trebuie să se deruleze sub auspiciul bunei-credințe, după cum dispune și art. 970 C. civ. Buna-credință este elementul indispensabil care stă la baza încrederii ce trebuie să existe între părțile contractuale si constituie suportul pe care trebuie să se construiască și să se deruleze raportul contractual. Acolo unde se sfârșește buna-credință începe răspunderea.
Prin intermediul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare atât promitentul vânzător cât și promitentul-cumpărător au devenit debitori ai unei obligații de a face, respectiv de a se prezenta la notar în vederea perfectării vânzării.
Potrivit art. 2 alin. 1 din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 ,,terenurile cu sau fără construcții, situate în intravilanul si extravilan,
indiferent de destinația sau întinderea lor, pot fi înstrăinate sau dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în forma autentica sub sancțiunea nulității absolute.";
Conform art. 5 alin. 2 din același act normativ, ,,în situația în care după încheierea unui antecontract cu privire la un teren, cu sau fără construcții, una dintre părți refuză ulterior să încheie contractul, partea care și-a îndeplinit obligațiile poate sesiza instanța competentă care poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract.";
De asemenea, art. 1.073 cod civil prevede principiul executării în natură a obligațiilor și a reparării în natură a prejudiciului, dispunând că creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligației si, în caz contrar are dreptul la dezdăunare. Această prevedere legală se completează cu art. 1.077 Cod civil, conform căreia, dacă debitorul unei obligații de a face, precum în speță, refuză să-și îndeplinească obligația creditorul poate sa fie autorizat de a o aduce el la îndeplinire, pe cheltuiala debitorului.
Așadar, pentru ca instanța să poată pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic în temeiul art. 5 alin. 2 din Titlul X Circulația Juridică a Terenurilor din Legea 247/2005 aceasta trebuie să verifice dacă există un antecontract de vânzare cumpărare valabil încheiat conform regulilor dreptului comun privitoare la actul juridic, dacă există un refuz al pârâților-reclamanți la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică și dacă reclamanta-pârâtă și-a îndeplinit obligațiile izvorâte din promisiunea sinalagmatică.
Astfel, în ceea ce privește prima cerință, instanța a constatat că între părți a intervenit un antecontract încheiat sub forma unui înscris sub semnătură privată, prin care părțile s-au obligat să încheie la data_ contractul de vânzare- cumpărare în formă autentică, reclamanta obligându-se totodată ca la data perfectării vânzării să achite restul de preț în sumă de 4000 euro, la care se adaugă suma de 6000 de euro reprezentând contravaloarea garajului. Convenția părților nu întrunește condiția formei autentice pentru a fi aptă să transmită proprietatea, fiind încheiată sub forma unui înscris sub semnătură privată.
Privitor la valabilitatea convenției, niciuna dintre părțile litigante nu a contestat valabilitatea acesteia.
În ceea ce privește obiectul derivat al antecontractului, acesta este determinat, părțile obligându-se cu privire la imobilul apartament situat în municipiul C. -N., str. D. nr.140, Corp F, înscris în CF nr. 2. -CE-U8 a municipiului C. -N., sub A1, având număr cadastral 2. -C3-U8, cu suprafață utilă de 78 mp, cote părți comune de 31,92/100, cote teren de 62/587 și imobilul unitate individuală nr. 5 înscris în CF nr. 2. -C3-U10 a municipiului C. -N., sub A1, având nr. cadastral 2. -C3-U10, cu suprafața utilă de 12 mp., cote părți comune de 5,08/100, cote teren de 10/587. Obiectul este posibil și se află în circuitul civil. De asemenea, în ceea ce privește prețul, instanța constată că acesta este stabilit în lei, este determinat, sincer și serios, fiind astfel îndeplinite condițiile art. 1303 Cod civil.
În continuare, instanța trebuia să verifice dacă există un refuz din partea pârâților-reclamanți la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. Așa cum s-a arătat anterior, pentru a reține existența unui consimțământ la încheierea actului autentic nu este suficientă orice manifestare de voință din partea debitorului obligației, ci trebuie ca aceasta să fie conformă celor stabilite în antecontract. În acest sens, fiind esențial să se determine dacă prin modul în care pârâții-reclamanți au înțeles să-și execute obligațiile contractuale este respectată convenția inițială a părților.
Atât cu ocazia prezentării la biroul notarului public cât și pe durata întregului proces, reclamanta pârâtă a arătat că s-a opus încheierii contractului autentic întrucât, pe de-o parte, descrierea componenței apartamentului în cartea funciară nu corespundea descrierii cuprinse în antecontractul de vânzare- cumpărare, iar, pe de altă parte, podul descris în antecontract nu este prevăzut în cartea funciară a antecontractului.
În ceea ce privește primul motiv de opoziție, instanța a reținut că deși prin Decizia civilă nr.341/2012 a T. ului C., Secția Civilă, s-a modificat denumirea
încăperilor apartamentului în sensul celor cuprinse în antecontract, este important a se determina dacă acestea reprezentau sau nu un motiv veritabil de opoziție la momentul introducerii acțiunii.
Astfel, în convenția părților s-a prevăzut că apartamentul este format din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol și două balcoane; în timp ce în cartea funciară era prevăzut că acesta este format din: cameră de oaspeți, birou, bibliotecă+birou, baie și două balcoane.
Sub acest aspect, instanța a reținut că denumirea dată încăperilor care formează un apartament nu este de natură, atâta timp cât nu schimbă destinația acestuia, să producă efecte juridice.
Astfel, legea nu leagă nici un fel de consecințe juridice de faptul că o încăpere se numește birou și nu dormitor sau invers. Rolul denumirii este unul strict funcțional, după cum se arată și în adresa Primăriei C. -N. . Proprietarul unui imobil poate oricând să modifice destinația funcțională a încăperilor fără ca pentru aceasta să fie necesară modificarea cărții funciare. Nimic nu-l împiedică pe proprietarul unui apartament să modifice o cameră din dormitor în birou sau în living, ori în locul bucătăriei să-și amenajeze o bibliotecă.
Atâta timp cât pârâții reconvenționali și-au îndeplinit obligația de a pune la dispoziția pârâtei-reclamante un spațiu care corespundea ca amplasament, dimensiuni, compartimentare și utilități cu cele cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare, faptul că denumirea camerelor era alta în cartea funciară, nu valorează o neexecutare a obligației contractuale.
Pentru acest motiv, refuzul reclamantei-pârâte de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică sub această obiecțiune este unul abuziv, contravenind prevederilor art. 970 C. civ..
În ceea ce privește lipsa podului din cartea funciară a apartamentului deși acesta era prevăzut în antecontractul de vânzare-cumpărare, instanța a reținut că nici acest motiv nu este unul întemeiat, pentru următoarele considerente.
În primul rând, reclamanta-pârâtă nu a contestat faptul că, având cunoștințe de specialitate, fiind avocat, a avut o contribuție importantă la formularea antecontractului de vânzare-cumpărare, inclusiv în ceea ce privește obiectul acestuia.
În al doilea rând, antecontractul de vânzare-cumpărare s-a încheiat după ce aceasta a vizualizat imobilul în cauză, ocazie cu care aceasta a avut posibilitatea să vadă că așa numitul pod reprezintă în esență spațiul aflat între tavanul fals al apartamentului situat în mansarda imobilului și acoperiș, spațiu la care accesul de face doar din apartamentul în cauză prin intermediul unui chepeng, astfel încât ceilalți proprietari nu au acces la el.
În al treilea rând, așa cum se prevede și în alineatul ultim al antecontractului de vânzare-cumpărare, autorizația de construire și planurile imobilului fac parte integrantă din acesta.
Or, din planurile imobilului, a rezultat cu evidență faptul că acest spațiu nu putea să fie considerat ca având o destinație locativă atâta timp cât înălțimea maximă a acestuia spațiu este de 1,16 m. Neputând avea o funcțiune locativă, acest spațiu nu poate fi întabulat ca și spațiu distinct, parte componentă a apartamentului.
Mai mult, așa cum a rezultat din antecontract, pârâții-reclamanți aveau obligația să predea reclamantei-pârâte apartamentul în formă semifinisată.
Conform declarației martorului Ciubotariu R. -C., șef de șantier la edificare imobilului în cauză, declarație necontestată de către reclamanta-pârâtă,
,,La momentul la care reclamantei i-a fost predat apartamentul în formă semifinisată nu era definitivat tavanul, astfel că se vedea acoperișul. Ținea de proprietar să își reglementeze înălțimea încăperilor și să-și amenajeze tavanele";. Așadar, la momentul predării apartamentului către reclamanta-pârâtă delimitarea dintre încăperile apartamentului și spațiul numit ,,pod"; era făcut doar de grinzi, aceasta putând alege foarte bine să păstreze înălțimea camerei până la acoperiș. Faptul că a ales să podească grinzile în cauză, după cum rezultă din declarația aceluiași martor, pentru a da o altă destinație spațiului de deasupra camerelor nu poate
conduce la noi obligații în sarcina pârâților-reclamanți. De asemenea, instanța reține faptul că reclamanta-pârâtă nu s-a rezumat la a podi grinzile, ci a înlăturat și o parte din cleștii de la bârnele parte componentă a acoperișului. Acest lucru rezultă din declarația aceluiași martor care a arătat că ,,ulterior predării apartamentului de la etajul 2 am surprins muncitori care lucrau cu drujba și care au scos anumiți clești de la bârnele parte componentă a acoperișului.";
A rezultat din cele expuse că spațiul denumit ,,podul situat deasupra apartamentului"; în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este altceva decât spațiul aflat între grinzile de la acoperiș și acoperiș. Altfel spus, o extindere în înălțime a încăperilor. Aceeași concluzie rezultă și din raportul de expertiză judiciară dispus în cauză, conform căruia ,,spațiul având destinația de pod nu este identificat în cartea Funciară. Acest spațiu nu este identificat nici în CF individuală nr. 2. -C3-U8 și nici în CF colectivă nr. 2. -C3. Spațiul cu destinația de pod deservește în exclusivitate apartamentul 3 aflat în folosința reclamantei și ca atare nu constituie parte indiviză comună din imobil... Spațiul în discuție este un spațiu cuprins între planșeul peste mansardă și acoperiș";. În proiectul avizat spre neschimbare care face obiectul autorizației de construire podul existent nu este definitivat ca funcțiune nici în memoriul tehnic și nici în planurile care alcătuiesc documentația de avizare, deși apare în secțiunea transversală a clădirii. Conform normelor de proiectare spațiul cuprins între planșeul superior al clădirii și acoperiș poartă denumirea de pod, indiferent dacă se află peste un nivel curent sau mansardă. În speță, apartamentul reclamantei este situat în mansardă, podul fiind peste mansardă.
Așadar, refuzul reclamantei pârâte de a-și da acordul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pe motiv că podul nu este descris în cartea funciară a imobilului este unul abuziv, aceasta cunoscând situația reală a spațiului respectiv.
Rezultă astfel că suntem exact în situația opusă celei prevăzute de art. 5 alin.
2 Titlul X, Circulația Juridică a Terenurilor, din Legea 247/2005, reclamanta- pârâtă fiind cea care a refuzat să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică invocând motive care nu pot constitui temeiuri suficiente pentru a considera refuzul ca fiind unul justificat.
Instanța a subliniat că nu orice modificare în modalitatea de executare a unei obligați poate fi catalogată ca neexecutare contractuală lato sensu, de natură a atrage răspunderea contractuală. Această modificare trebuie să aibă o anumită intensitate, gravitate, pentru a putea altera conținutul raportului contractual.
Pentru toate aceste motive instanța a reținut faptul că nu există un refuz al pârâților-reclamanți la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, în sensul dispozițiilor art.5 alin.2 Titlul X, Circulația Juridică a Terenurilor, din Legea nr.247/2005, astfel încât instanța a respins cererea reclamantei-pârâte de obligare a pârâților-reclamanți la a încheia un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul apartament și garaj ce constituie obiectul prezentei cauze, ori de a pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic, ca neîntemeiată.
Cu privire la obligarea pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la cartea funciară a imobilului apartament
Având în vedere cele expuse anterior instanța a conchis că nu se poate impune pârâților-reclamanți obligația de a efectua demersurile necesare în vederea dezmembrării podului din CF comună și intabularea acestuia CF a imobilului apartament. Astfel, la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare părțile nu au înțeles să acorde acestui spațiu o individualitate distinctă de cea a apartamentului deasupra căruia se afla. Prin menționarea în obiectul contractului și a ,,podului situat deasupra apartamentului"; nu s-a intenționat să se acorde acestui spațiu o identitate funciară.
În esență, voința reală a părților a fost aceea de a asigura faptul că acest spațiu nu reprezintă o componentă a spațiilor comune indivize, ci o structură a apartamentului ce forma obiectul antecontractului. Altfel spus, pârâții-reclamanți
au garantat-o pe reclamanta pârâtă de faptul că ceilalți proprietari de apartamente nu vor putea emite pretenții cu privire la acest spațiu. Pe aceste considerente spațiul în cauză nici nu este reprezentat în CF comună ceea ce ar face oricum o dezmembrare a acestuia din această CF imposibilă.
Prin simplul fapt că s-a acordat reclamantei-pârâte o astfel de garanție nu înseamnă că în sarcina pârâților-reclamanți s-a născut o obligație de a da o identitate acestui spațiu în CF a apartamentului.
Așa cum s-a argumentat la petitul 1, acest spațiu a căpătat o individualitate numai urmare a demersurilor întreprinse de reclamanta-pârâtă ulterior predării. Că nu s-a înțeles să se prevadă o existență de sine stătătoare a acestui spațiu rezultă și din faptul că părțile au prevăzut o suprafață utilă a apartamentului de 80 mp +/- 2 mp.
Or, având în vedere că apartamentul fără ,,pod"; are 78 mp, încadrându-se astfel în cele convenite de părți, este evident că acesta a fost spațiu util avut în vedere, dat fiind că dacă s-ar fi acordat o destinație utilă și spațiului aflat între grinzi și acoperiș, suprafața totală utilă ce fi urmat a fi transmisă reclamantei- pârâte ar fi fost în mod logic mult mai mare.
Evident că există posibilitatea de înscriere a acestui spațiu în cartea funciară a imobilului apartament, în baza documentației legale, și oricum, fără a se putea pune în discuție eventuala culpă a pârâților-reclamanți.
Pentru toate aceste motive, instanța a respins capătul de cerere privitor la obligarea pârâților-reclamanți la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la CF a imobilului apartament ca nefondat.
În ceea ce privește obligarea pârâților-reclamanți la plata unor penalități de întârziere în cuantum de 0.1% pe zi de întârziere se rețin următoarele.
Părțile au posibilitatea ca prin convenția pe care o încheie să evalueze anticipat prejudiciul ce ar rezulta urmare a neexecutării sau a executării necorespunzătoare de către una dintre ele a obligațiilor contractuale, procedeu ce poartă denumirea de ,,clauză penală";. Clauza penală poate fi stabilită fie pentru cazul în care o parte nu-si execută prestațiile sau le execută în mod deficitar, fie pentru cazul în care aceasta nu execută la scadență.
Sub imperiul vechiului Cod civil, normă legală aplicabilă în cauză, instanța de judecată nu putea, de principiu, să modifice cuantumul clauzei penale stabilite în convenția părților.
Cu toate acestea, pentru a se putea da efect unei clauze penale trebuie să fie îndeplinite condițiile acordării de despăgubiri.
În acest sens, neexecutarea trebuie să provină de la debitor și să-i fie imputabilă.
Așadar, pentru ca reclamanta-pârâtă să poată pretinde executarea clauzei penale trebuie ca neecutarea contractuală să fie imputabilă pârâților-reclamanți.
Or, instanța a conchis că responsabilă de neexecutarea antecontractului de vânzare-cumărare este reclamanta-pârâtă, care în ciuda celor două notificări formulate de pârâții-reclamanți a refuzat să-și de-a consimțământul la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică invocând motive care nu reprezentau o veritabilă neexecutare contractuală de către cealaltă parte.
În această situație, instanța a constatat că nu sunt îndeplinite condițiile angajării răspunderii contractuale a pârâților-reclamanți, neexistând o faptă ilicită a acestora, astfel încât aceștia nu pot fi ținuți la plata penalităților de întârziere evaluate convențional, motiv pentru care urmează să respingă capătul de cerere privitor la obligarea acestora la plata acestor penalități.
Compensația, fie ea judiciară sau legală, reprezintă, în esență, un mijloc de stingere voluntară a două obligații reciproce existente între două persoane. În acest sens, art.1143 C. civ dispune că atunci ,,când două persoane sunt datorate una alteia, se operează între dânsele o compensație care stinge amândouă datoriile...";. Condiția indispensabilă pentru a fi în prezența compensării este aceea că ambele părți trebuie să aibă atât calitatea de debitor cât și cea de creditor.
Creanța invocată de reclamanta-pârâtă împotriva pârâților-reclamanți este
cea derivată din clauza penală.
Având în vedere că instanța a respins capătul de cerere cu privire la obligarea pârâților-reclamanți la plata penalităților de întârziere, rezultă că nu mai există o creanță de care reclamanta-pârâtă să se prevaleze pentru a invoca compensarea, fie ea legală sau convențională și în aceste condiții, instanța a respins și acest capăt de cerere ca nefondat.
În ceea ce privește rectificarea și modificarea din CF cu privire la compunerea apartamentului, instanța a avut în vedere în primul rând faptul că, așa cum s-a arătat anterior, denumirea concretă dată încăperilor componente ale unui apartament în cuprinsul cărții funciare nu produce în sine nici un efect juridic, aceste denumiri având strict scopul de a indica o anumită funcționalitate a clădirii. Așa fiind, titularul dreptului de proprietate poate oricând să schimbe în fapt destinația funcțională a unei încăperi, fără a fi ținut ca pentru aceasta să aducă o modificare cărții funciare.
În al doilea rând, instanța a reținut că prin Decizia civilă nr. 341/2012 a T. ului C., Secția Civilă, s-a dispus redenumirea încăperilor imobilului în următoarea componență: loc de luat masa+bucătărie, cameră, cameră, baie, debara și două balcoane. Faptul că în loc de ,,dormitor";, așa cum se prevede în antecontract, noua denumire este cea de ,,cameră";, nu este de natură a conduce sub nici o formă la o redenumire a acestor încăperi.
Prin urmare, din considerentele mai sus invocate, a reieșit că excepția de neexecutare invocată de reclamantă în privința pârâților este neîntemeiată, în schimb este întemeiată excepția de neexecutare invocată de pârâți în privința reclamante.
Pentru aceste motive, instanța a respins acest capăt de cerere ca neîntemeiat.
Având în vedere prevederile art. 274 Cod procedură civilă instanța, având în vedere că a respins în totalitate cererea formulată de reclamanta-pârâtă, a respins cererea privitoare la obligarea pârâților-reclamați la plata cheltuielilor de judecată ca neîntemeiată.
În ceea ce privește cererea reconvențională în temeiul prevederilor art.119 Cod procedură civilă, pârâtul are dreptul de a formula o cerere reconvențională dacă are pretenții proprii în legătură cu cererea introductivă formulată de reclamant.
În materia dreptului procesual civil părțile au, de principiu, dreptul să hotărască singure cu privire la exercitarea acțiunii și a cererii reconvenționale, determinând obiectul pretențiilor în limitele cărora urmează a fi soluționat litigiul.
Prin întâmpinare și cererea reconvențională depusă, pârâții-reclamanți au solicitat în principal respingerea cererii introductive formulată de reclamanta- pârâtă ca neîntemeiată, iar în subsidiar, în cazul admiterii capătului de cerere privitor la obligarea acestora la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, obligarea reclamantei-pârâte la plata diferenței de preț de 10.000 de euro.
Așadar, pârâții-reclamanți nu au formulat un capăt autonom de cerere cu privire la obligarea reclamantei-pârâte la plata diferenței de preț, ci au condiționat această obligare de admiterea primului capăt de cerere formulat de reclamanta- pârâtă. Altfel spus, pârâții au solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata diferenței de preț doar în situația în care instanța îi va obliga pe aceștia la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, ori va pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic.
Având în vedere că instanța a respins capătul de cerere privitor la obligarea pârâților-reclamanți la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare, instanța a constatat că cererea reconvențională a devenit lipsită de obiect și în consecință a fost respinsă.
Fiind parte căzută în pretenții, pârâții nu sunt îndreptățiți la cheltuieli de judecată.
Împotriva Sentinței civile nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, a declarat apel reclamanta C. A. L. (f.3, f.10-
21), casarea sentinței atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare iar, în subsidiar, modificarea hotărârii atacate, în sensul respingerii excepției de neexecutare invocată de pârâți în privința reclamantei, admiterii excepției de neexecutare invocată de reclamantă împotriva pârâților - reclamanți reconvenționali și admiterea cererii introductive de instanță așa cum a fost completată și modificată, cu obligarea intimaților pârâți la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare a arătat că instanța de fond în mod eronat a reținut că la momentul predării apartamentului, delimitarea dintre încăperile apartamentului și spațiul numit "pod"; era făcută doar de grinzi, putând foarte bine să se păstreze înălțimea camerei până la acoperiș. Totodată, a reținut că "podul situat deasupra apartamentului"; așa cum spațiul în discuție este contractual indicat "nu este altceva decât spațiul aflat între grinzile de la acoperiș, altfel spus, o extindere în înălțime a încăperilor.
De asemenea, instanța de fond, în mod netemeinic și părtinitor chiar, a reținut că împrejurarea că a ales să podească grinzile în cauză pentru a da astfel o altă destinație spațiului de deasupra camerelor nu poate da naștere la noi obligații în sarcina pârâților și aceasta în condițiile în care respectivii pârâți - reclamanți s- au obligat contractual în mod expres să edifice și să-i predea inclusiv podul în discuție.
În realitate, spațiul cu destinația de pod este un spațiu distinct, delimitat între planșeul peste mansardă și acoperiș, planșeu care a fost construit de pârâți și predat ca atare și nu de către ea, ulterior predării.
În ceea ce privește aplicarea greșită a legii de către instanța de fond cu ocazia dezlegării pricinii, apelanta arată că, în primul rând, hotărârea atacată nu cuprinde motivele pe care se sprijină, instanța dezlegând pricina dedusă judecății pe cale de excepție, prin admiterea excepției de neexecutare a contractului în privința sa.
Potrivit art.261 alin.5 Cod procedură civilă, instanța de fond, în motivarea hotărârii atacate nu a arătat care sunt obligațiile neexecutare de către ea și reținute de către instanță astfel încât să motiveze admiterea excepției de neexecutare a contractului în privința sa.
Instanța de fond a aplicat greșit și reglementările din materia probațiunii, aplicare greșită care se manifestă sub două aspecte: pe de o parte, deși în termen legal a solicitat administrarea în cauză a probei cu cercetarea la fața locului, instanța a omis să se pronunțe asupra acestei probe iar, pe de altă parte, instanța de fond nu a înțeles să determine starea de fapt disputată în cauză raportat la ansamblul probator administrat în cauză, ci să se raporteze pentru determinarea acesteia strict la declarația martorului Ciubotariu R. C., declarație care nu se coroborează cu nici o altă probă din dosar.
Instanța de fond a aplicat greșit legea și cu ocazia analizării și soluționării pe fond a capătului unu de cerere, reținând în mod greșit reaua-credință a sa manifestată cu ocazia refuzului de a-și da acordul la încheierea contractului în formă autentică. Obiect al antecontractului ce stă la baza pretențiilor reciproce ale părților din prezenta cauză, îl constituie obligația de a face.
Principala semnificație a principiului forței obligatorii a contractului fiind aceea că părțile sunt ținute să respecte întocmai toate prestațiile la care s-au obligat prin contract.
În cuprinsul antecontractului încheiat, în mod expres s-a menționat că prestatorii vânzători se obligă să vândă beneficiarului cumpărător, după întabularea pe numele lor, iar beneficiatul cumpărător se obligă să cumpere întreg dreptul de proprietate asupra apartamentului și inclusiv al podului situat deasupra apartamentului și raportat la clauza contractuală expresă care vizează transmiterea către ea a dreptului de proprietate inclusiv asupra podului, după întabularea acestuia pe numele pârâților, considerentele reținute de către instanța de fond privind voința reală în sensul de a se transmite doar folosința faptică sunt contrare voinței neechivoce a părților contractual exprimată.
Mai învederează apelanta în motivarea apelului că pârâții și-au asumat contractual obligația de a construi și de a-i preda un imobil compus din
apartament, pod și garaj, având specificațiile arătate în contract, până la termenul contractual stabilit ori, această obligație pârâții și-au îndeplinit-o întocmai.
Prin antecontractul încheiat, pârâții și-au asumat și obligația de a reglementa situația juridică a imobilelor promise spre vânzare astfel încât să poată transmite la termenul contractual stabilit dreptul de proprietate asupra acestora.
De asemenea, pârâții s-au obligat să întabuleze pe numele lor și s-ăi transmită un drept de proprietate asupra unui apartament compus din două dormitoare, bucătărie, baie, hol, două balcoane.
Prin urmare, apreciază că are tot interesul și îndreptățirea să solicite pârâților să reglementeze situația juridică a imobilului, inclusiv sub aspectul destinațiilor și funcționalităților încăperilor înscrise în cuprinsul cărții funciare astfel încât să-i transmită în proprietate un apartament având specificațiile din cuprinsul cărții funciare identice cu cele cuprinse în antecontractul încheiat.
Instanța de fond în mod consecvent a reținut că nu are nici un interes să solicite această modificare a denumirii încăperilor și că se opune încheierii contractului până la redenumirea acestora.
Prin urmare, în ceea ce privește interesul său în formularea capătului de cerere având ca obiect rectificarea înscrierii din cuprinsul cărții funciare și implicit al opoziției la încheierea contractului autentic până la soluționarea acestei probleme, Decizia civilă nr.341/2012 pronunțată de Tribunalul Cluj, rămasă definitivă și irevocabilă poate fi reținută raportat la prevederile art.1200 alin.4 coroborat cu art.1202 alin.2 Cod civil, ca având valoarea de prezumție de lucru judecat.
Instanța de fond a aplicat greșit legea și cu ocazia analizării și soluționării pe fond a capătului de cerere privind obligarea pârâților la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din cartea funciară comună și alipirea acestuia la cartea funciară a imobilului apartament în discuție, precum și în ceea ce privește capătul de cerere privind obligarea pârâților la plata penalităților de întârziere.
În speța de față, în data de 03 Mai 2010 a comunicat personal sub semnătură pârâților notificarea de punere în întârziere, aceștia alături de semnătura de primire completând și data la care au primit notificarea.În atare situație apreciază că în mod greșit prima instanță a respins cererea sa de obligarea a pârâților la plata penalităților de întârziere.
Raportat la faptul că instanța de fond a respins cererea sa privind constatarea sau dispunerea compensării consecutiv respingerii capetelor de cerere anterioare, solicită ca urmare a admiterii acestora, să se admită și această solicitare, iar în ceea ce privește capătul nr. 7 de cerere în cererea de completată și modificată, apelanta arată că hotărârea instanței de fond este netemeinică și nelegală.
Pentru toate aceste considerente, solicită admiterea apelului astfel cum a fost formulat.
În drept, au fost invocate prevederile art.282 și următoarele Cod procedură
civilă.
Prin întâmpinarea formulată intimații au solicitat respingerea apelului ca
nefondat și menținerea sentinței civile atacate, ca fiind temeinică și legală, cu obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată.
În motivare au arătat că apelanta în mod insidios încearcă să aducă explicații ale nemulțumirii sale pornind cu punctul A în care a expus o stare de fapt pe care o declară ca "necontestată";, acesta fiind însă doar punctul ei de vedere.
Un alt aspect important este și faptul că aceasta deține posesia ambelor imobile de aproape patru ani. În privința apartamentului, apelanta a efectuat o serie de modificări care pot afecta structura de rezistență a acestuia, fiind surprinși muncitori ai apelantei care înlăturau cu drujba clești de la bârnele parte componentă a acoperișului, deși apelanta nu a avut nici un acord sau consimțământ prealabil din partea lor pentru a face astfel de modificări și nici aprobări legale.
Apelanta este nemulțumită de faptul că prima instanță nu a arătat care sunt obligațiile neexecutate și pentru care a admis excepția de neexecutare a contractului, fiind clar și evident care sunt obligațiile neexecutare de către apelantă: obligația de plată a prețului, obligație esențială ce-i revenea acesteia.
În realitate, apelanta cunoaște foarte bine care a fost înțelegerea lor cu privire la spațiul cu destinația de pod, cunoștea că acest spațiu nu are propriu-zis destinația juridică de pod și nu va figura în cartea funciară în componența apartamentului întabulat, întrucât apelanta de profesie avocat, a redactat ea însăși antecontractul, având la dispoziție autorizația de construire și planul care a stat la baza autorizației, actele anexate antecontractului și, mai mult, apelanta vizionat întreg apartamentul înainte de a încheia antecontractul de vânzare-cumpărare, cunoscând componența acestuia încă de dinaintea încheierii antecontractului.
Ceea ce nu înțelege apelanta este însă faptul că neevidențierea ca spațiu distinct a încăperii denumite "pod"; în cartea funciară nu este o chestiune care să justifice în mod pertinent refuzul apelantei de a încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare, pentru că această neevidențiere nu reprezintă încălcarea din partea lor a obligațiilor contractuale esențiale.
Apelanta a susținut că nu are interesul de a încheia un contract autentic de vânzare-cumpărare pentru ca ulterior să-și înscrie spațiul denumit "pod"; pe care în fond ea și l-a definitivat prin amenajare iar dacă așa stau lucrurile, apelanta trebuie să înțeleagă că legea îi oferă două variante dacă este nemulțumită de contraprestația lor promitenți vânzători: ori să ceară executarea contractului, ori să ceară rezoluțiunea lui ori, apelanta a optat pentru executare.
Prin urmare, din analiza întregii situații juridice create se poate desprinde în opinia lor concluzia că apelanta a înțeles să își exercite cu rea-credință drepturile procesuale.
Apreciază soluția primei instanțe ca fiind corectă și legală, solicitând respingerea apelului ca nefondat.
În drept, au fost invocate dispozițiile art.115 și următoarele Cod procedură civilă, art.274 Cod procedură civilă, art.1020 Cod civil.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, precum și a dispozițiilor legale incidente în materie, tribunalul reține următoarele:
Deși extrem de vaste motivele de apel, în concret critica apelantei vizează faptul că imobilul-obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare- nu corespunde sub aspectul evidențierii lui în CF cu componența stabilită prin acest antecontract și că podul menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare nu este evidențiat distinct în cartea funciară.
Prin antecontractul de construire și vânzare-cumpărare din data de_ intimații s-au obligat să construiască și să vândă și apelanta să cumpere apartamentul din corp F, et. 2, ap. 18, apartament compus din: 2 dormitoare, bucătărie, baie, hol, două balcoane, având o suprafață utilă de 80 +/- 2 mp., inclusiv podul situat deasupra apartamentului.În ultimul alineat al antecontractului de vânzare-cumpărare s-a precizat că autorizația de construire și planurile imobilului fac parte integrantă din acesta.
Prin actul adițional nr.2/_ intimații s-au obligat să transmită apelantei dreptul de proprietate asupra garajului situat în subsolul imobilului în care se află apartamentul-obiect principal al antecontractului- contra sumei de 6000 euro plătibilă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
În acord cu opinia primei instanțe, tribunalul reține că din întreg probatoriul administrat podul menționat în antecontractul de vânzare-cumpărare nu a fost prevăzut ca un spațiu cu destinație locativă distinctă, care să necesite înscrierea în evidențele de carte funciară ca atare.Că este așa rezultă din planurile imobilului și din expertiza tehnică efectuată în cauză de expertul Lazăr R., din concluziile căreia reiese că podul în cauză este un pod de mică înălțime, care variază între 0,90 m și 1,25 m în partea cea mai înaltă și că deservește în exclusivitate apartamentul de la mansardă, accesul făcându-se printr-o trapă existentă în planșeu, aflată într-una din camere, accesul realizându-se cu ajutorul unei scări vertical telescopice.De
reținut că în proiectul avizat spre neschimbare care face obiectul autorizației de construire al imobilului, podul existent nu este evidențiat ca funcțiune nici în memoriul tehnic și nici în planurile care alcătuiesc documentația de avizare.Expertul mai arată că acest spațiu cu denumirea de pod aparține în exclusivitate apartamentului apelantei și nu face parte din părțile indivize comune al imobilului, nefiind evidențiat în CF.
Contrar susținerilor apelantei, hotărârea judecătorească atacată cuprinde motivele de fapt și de drept pe care se sprijină, așa încât sub acest aspect nu se poate imputa nimic primei instanțe.
Pricina dedusă judecății nu a fost soluționată pe cale de excepție, în sensul art.137 cod pr.civilă.Excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic este un mijloc de apărare specific, care poate fi folosit de partea căreia i se pretinde executarea obligației ce-i revine, fără ca partea care pretinde această executare să-și fi executat propria obligație.
Partea care invocă excepția în discuție obține, fără intervenția instanței judecătorești, o suspendare a executării propriilor obligații până când cealaltă parte își va îndeplini obligațiile ce-i revin. Efectul suspensiv al excepției de neexecutare încetează în momentul în care se vor îndeplini aceste obligații.
Invocarea excepției de neexecutare a contractului are ca temei juridic interdependența obligațiilor reciproce din contractele sinalagmatice, împrejurarea că fiecare obligație constituie cauza juridică a obligației corelative. Reciprocitatea și interdependența obligațiilor, împrejurarea că fiecare obligație reciprocă este cauza juridică a celeilalte, implică simultaneitatea de executare a acestor obligații, deci posibilitatea de invocare a excepției de neexecutare în cazul când simultaneitatea nu este respectată. Această excepție este o sancțiune specifică a faptului că partea care pretinde executarea obligației nu înțelege să-și îndeplinească îndatoririle contractuale pe
care și le-a asumat.
Apoi, din considerentele hotărârii se desprinde cu ușurință că apelanta nu și-a îndeplinit obligația de plată a diferenței de preț de 4000 euro așa cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare și a prețului garajului de 6000 euro.
M. ivul de apel referitor la faptul că prima instanță nu s-a pronunțat asupra cererii sale de efectuare a cercetării la fața locului, apare ca lipsit de interes, întrucât nu apelanta a fost cea care a solicitat administrarea acestei probe, ci intimații, așa cum rezultă din încheierea din ședința publică din data de 8 iunie 2012.
Așa cum reiese din considerentele hotărârii, instanța de fond a avut în vedere la pronunțarea soluției de față toate probele administrate, respectiv înscrisuri, expertiză tehnică și proba testimonială.În mod corect, prima instanță a dat eficiență depoziției martorului Ciubotariu R. -C. în condițiile în care susținerile acestui se coroborează și cu alte probe, respectiv expertiza tehnică efectuată în cauză și planul imobilului care este parte integrantă a antecontractului de vânzare-cumpărare.
Faptul că în CF denumirea încăperilor care compun apartamentul este diferită de cea din antecontractul de vânzare-cumpărare, nu este de natură să producă efecte juridice.Astfel, așa cum reiese din adeverința Primăriei C. -N. de la fila 47 dosar, atâta timp cât nu se schimbă destinația imobilului schimbarea denumirii încăperilor are doar rol funcțional, fără a fi necesară modificarea cărții funciare.
În ce privește obligarea intimaților la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare sau pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic, în mod corect, a apreciat prima instanță că nu sunt îndeplinite cerințele legale, în sensul că nu există un refuz nejustificat din partea intimaților a perfecta contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.În realitate, cea care a refuzat semnarea actului autentic a fost apelanta pentru faptul că podul nu este prevăzut ca spațiu distinct și că încăperile au o altă denumire în CF decât în antecontractul de vânzare-cumpărare.Câtă vreme aceste motive nu produc efecte juridice, nu pot fi apreciate ca o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea intimaților.
Reținând că nu există o neexecutare a obligațiilor contractuale din partea intimaților, în mod corect, prima instanță, a respins cererea de obligare a acestora la efectuarea operațiunilor cadastrale de dezmembrare a spațiului cu destinația de pod din CF comună și alipirea acestuia la cartea funciară a apartamentului apelantei.Intimații nu și-au asumat o astfel de obligație față de apelantă.
Câtă vreme nu s-a reținut o neexecutare a obligațiilor din partea intimaților, așa cum a arătat și prima instanță nu poate fi antrenată răspunderea contractuală, clauza penală rămânând inoperantă.
În lipsa unor obligații reciproce nu poate opera nici compensația, în cauză nefiind incidente disp.art.1143 cod civil.
Față de toate acestea, apreciind legală și temeinică sentința civilă apelată, în tem.art.296 cod pr.civilă tribunalul va respinge apelul declarat de C. A. L.
, în contra Sentinței civile nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
În tem.art.274 cod pr.civilă tribunalul va obliga apelanta să plătească intimaților Z. M. C. și Z. N. R. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
PENTRU ACESTE M. IVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat apelul declarat de C. A. L., în contra Sentinței civile nr.23.255/23 Noiembrie 2012 pronunțată în dosarul civil nr.10._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă apelanta să plătească intimaților Z. M. C. și Z. N. R. suma de 2.000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 19 Martie 2013.
PREȘEDINTE JUDECĂTOR
-A. C. D. T.
GREFIER
-P. B.
Red. C.C./A.P.B.
_ /5 ex.
Judecător fond: Ana-SS
| ← Decizia civilă nr. 3866/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 574/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
