Decizia civilă nr. 538/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
cod operator 4204
DECIZIE CIVILĂ Nr. 538/R
Ședința publică din 20 Noiembrie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE D. W.
J. ecător D. T.
J. ecător A. S. -T.
G. ier A. S.
Pe rol este judecarea recursului formulat de recurenta P. S. M. cu domiciliul procesual ales la cabinet avocat "Blaga & Asociații"; din B. M., str. N. I. nr. 1/47, jud. M. împotriva sentinței civile nr. 1135/_ pronunțată de Judecătoria Baia Mare, în dosarul nr._ având ca obiect hotarâre care sa tina loc de act autentic.
Se constată că dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din data de_, concluziile părților fiind consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, parte integrantă din prezenta, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera și pentru a da posibilitate părților să depună la dosar concluzii scrise, în conformitate cu prevederile art. 260 și art. 146 Cod procedură civilă, coroborate cu art. 316, 298 Cod procedură civilă, a amânat pronunțarea pentru data de_, apoi pentru data de_ când a pronunțat prezenta hotărâre.
T.
Deliberând asupra recursului de față, constată următoarele:
Prin sentința civilă nr. 1135 din_ pronunțată de Judecătoria Baia Mare, în dosarul nr._ s-a respins acțiunea formulată de reclamanta P.
S. M. în contradictoriu cu pârâții P. I., R. G., C. M. V., O. N. E., R. M. V., R. M., D. R. Z., D. T., P. ANA, P. R., V. M. D., V. L., T. V., T. E. și T. S. F. .
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a reținut că reclamanta a solicitat instanței în contradictoriu cu pârâții să se constate că prin actul sub semnătură privată intitulat "Convenție de vânzare-cumpărare"; încheiat în data de_, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în natură uscătorie situat în B. M. bd. R. nr. 12, scara C etaj IV județul M. prin cumpărare de la pârâții de rândul 1-10; să se dispună
sistarea stării de indiviziune între reclamantă și pârâții de rândul 1-10; să se dispună întabularea în cartea funciară în favoarea reclamantei a dreptului de proprietate astfel dobândit asupra imobilului în natură uscătorie situat în B.
M. bd. R. nr. 12, scara C, etaj IV, județul M., înscris în CF nr. 10866
B. M. nr. top. 2737/226/1/2, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a arătat că prin actul sub semnătură privată intitulat "Tabel Nominal"; încheiat în anul 2011 pârâții de rândul 1-10 au fost de acord cu vânzarea imobilului în natură uscătorie situat pe bd. R. nr. 12, scara C, județul M., către reclamantă, fiind de asemenea de acord
să-i permită accesul în acest spațiu pe căile de acces comune, precum și cu racordarea spațiului cu măsuri separate la rețelele de utilități ale blocului: apă, gaz, curent, canal. Mai mult, la data de_ prin actul intitulat "Convenție de vânzare-cumpărare"; înregistrat cu data certă nr. 63/_ la SCPA "Blaga & Asociații"; s-a procedat la predarea integrală a prețului.
Înscrisul încheiat între părți are valoarea unui antecontract promisiune de vânzare cumpărare, în sensul art. 1179, art. 1270, art. 1272, art. 1650 din Codul civil. Astfel, în virtutea conversiunii actului juridic civil, prezenta convenție, chiar dacă nu valorează contract de vânzare cumpărare poate fi acceptată ca o promisiune de vânzare cumpărare fiindu-i aplicabile dispozițiile legale ce guvernează astfel de acte juridice, respectiv, consimțământul liber exprimat al părților în schimbul prețului de 10.000 lei, obiect determinat, cauză licită. Prețul a fost achitat integral la data semnării convenției de vânzare cumpărare. De asemenea, în temeiul art. 1143 alin.1 cod civil s-a solicitat sistarea stării de indiviziune a pârâților cu privire la cotele lor indivize de proprietate și reclamant, întrucât nimeni nu poate fi obligat a rămâne în indiviziune, atâta timp cât aceștia și-au exprimat acordul în acest sens.
În drept au fost invocate dispozițiile art. 1166, art. 1179, art. 1270, art. 1271, art. 1650 alin.1, art. 1143, art. 888, art. 894, art. 885 alin.1, alin.2 și
alin.6, art. 886, art. 896 alin.1 și alin.2, art. 909, art. 650, art. 658 din Codul civil, art. 111 și art. 274 Cod procedură civilă.
Pârâtul T. S. F. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea acțiunii formulate ca nefondată, arătând că prin Convenția de vânzare cumpărare depusă la fila 7 din dosar cumpărătoarea s-a obligat la izolarea acoperișului aferent ap. 30, a uscătoriei precum și partea din hol, înlocuirea ferestrelor și ușilor de la casa scării, zugrăvirea casei scării. Reclamanta nu și-a îndeplinit aceste obligații. Pârâtul a mai arătat că nu a mandatat nici o persoană dintre coproprietari să semneze orice fel de act sau să beneficieze de orice sume.
Analizând actele și lucrările dosarului, în raport de probatoriul administrat și dispozițiile legale incidente, instanța de fond a reținut următoarele:
Cu actul olograf de la fila 6 coproprietarii spațiului cu destinație
"uscătorie"; din scara C a blocului nr. 12 de pe Bd. R., cu excepția
pârâtului coproprietar T. Saytos F. și-au înstrăinat cota parte către reclamantă.
Dincolo de faptul că pentru înstrăinarea unui imobil altul decât terenuri nu este necesar actul autentic ad validitatem, pentru probațiune, instanța a reținut faptul că actul de la fila 6, un simplu tabel nominal care reține o intenție de vânzare, nu a fost semnat de către proprietarul T. Saytos F. și nici de către reclamantă sau mandatarul ei.
Cât privește actul de la fila 7 (convenție de vânzare cumpărare datată _
) aceasta nu a fost aptă de a transmite proprietatea, în condițiile în care vânzătorul nu a probat un mandat din partea coproprietarului T. Saytos F.
.
Pe cale de consecință acțiunea nu a putut fi admisă așa cum a fost formulată (să se constate că prin actul sub semnătură privată intitulat
"Convenție de vânzare-cumpărare"; încheiat în data de_, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în natură uscătorie situat în
B. M. bd. R. nr. 12, scara C etaj IV județul M. prin cumpărare de la pârâții de rândul 1-10), cel mult s-ar putea constata înstrăinarea de către coproprietarii semnatari ai actului de la fila 6 a cotelor părți indivize.
Pe de altă parte spațiul în discuție este și rămâne potrivit Legii 114/1996 unul comun, coproprietarul care nu consimte la înstrăinare neputând fi lipsit de proprietate (folosință) în speță neavând aplicare nici măcar dispozițiile codului de procedură civilă (codului civil) în materie de împărțeală (sistare indiviziune). Cererea accesorie vizând întabularea este nefondată la rândul ei dată fiind soluția ce se prefigurează în cererea principală.
Împotriva acestei sentințe a declarat recurs reclamanta P. S. M., solicitând a se dispune modificarea hotărârii atacate, în sensul admiterii acțiunii introductive, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea recursului, s-a învederat T. ui că prin sentința atacata a fost respinsă ca neîntemeiată acțiunea recurentei având ca obiect validarea convenției de vânzare - cumpărare încheiată la data de_ prin care aceasta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului in natura uscatorie situat în loc. B. M., str. B-dul R., nr.12, scara C, etaj IV, jud. M., prin cumpărare de la intimații de ordin 1 -9.
In adoptarea acestei soluții, instanța a analizat cauza pe fond pornind de la premisa că, înscrisul intitulat "Convenție de vânzare - cumpărare" datat _
, nu este apt de a transmite proprietatea, in condițiile in care nu s-a făcut dovada, din partea vânzătorilor, a mandatului coproprietarului T. Saytos F. spre a vinde.
Instanța fondului a făcut o greșita aplicare a legii in momentul in care a reținut ca temei al respingerii acțiunii formulate, faptul ca "spațiul in discuție este și rămâne potrivit Legii nr. 114/1996 unul comun, coproprietarul care nu consimte la înstrăinare neputând fi lipsit de proprietate [folosința]," in condițiile in care potrivit dispozițiilor art.101din Legea locuinței nr. 114/1996, republicata in Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 393 din 31
decembrie 1997, cu modificările si completările ulterioare: "Locuințele si unitățile individuale pot fi înstrăinate si dobândite prin acte juridice intre vii, încheiate in forma autentica notariala, sub sancțiunea nulității absolute." Mai mult decât atât, potrivit art. 658 Cod civil "încetarea destinației de folosința comuna pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî motivat cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor... înstrăinarea sau ipotecarea se poate realiza daca exista o majoritate de doua treimi din numărul coproprietarilor."
Recurenta a susținut că anterior încheierii "Convenție de vânzare - cumpărare", conform înscrisului sub semnătura privata denumit "tabel nominal"- aflat la fila 6 din dosar - intimații de rândul 1-8, in calitate de proprietari ai apartamentelor situate in loc. B. M., str. B-dul R., nr. 12, scara C, au consimțit să înstrăineze către reclamantă imobilul in natură uscătorie, situat la etajul IV al blocului de locuințe in schimbul unei sume de
10.000 lei. Intimații au semnat înscrisul prin care atesta ca sunt de acord cu înstrăinarea imobilului, fiind de asemenea de acord să-i permită recurentei accesul in acest spațiu pe căile de acces comune, precum si cu racordarea spațiului cu măsuri separate la rețelele de utilități ale blocului: apa, gaz, curent, canal si mai mult decât atât la data de_ prin actul intitulat "Convenție de vânzare - cumpărare" înregistrat cu data certa nr. 63/_ la SCPA "Blaga & Asociații" se atesta si faptul ca au primit prețul.
Proprietarii apartamentelor - coproprietari ai uscătoriei - au înțeles sa nu folosească niciodată spațiul cu destinație uscătorie, convenind tacit asupra destinației, respectiv de a fi folosit ca spațiu de depozitare. In atare situație, părțile puteau dispune de bunul (cota parte indiviza) supus vânzării, consimțind la înstrăinare mai mult de doua treimi din numărul coproprietarilor, prețul fiind stabilit de părți și achitat de cumpărătoare, astfel încât apreciază că sunt îndeplinite condițiile unei convenții de înstrăinare, respectiv dobândire a dreptului de proprietate asupra spațiului "uscătorie" ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătura privată, conform dispozițiilor art. 658 Cod civil.
În drept, au fost invocate prevederile art. 299, 304 pct. 9, art. 3041Cod procedură civilă, art. 274 Cod procedură civilă.
Intimații nu au depus întâmpinare. Ulterior pronunțării deciziei a parvenit la dosar un script prin care intimatul T. S. Ferencz a solicitat a se respinge recursul.
Analizând sentința recurată, prin prisma motivelor invocate și în condițiile art. 3041 Cod procedură civilă, T. reține următoarele:
Tabelul nominal cu locatarii care sunt de acord cu vânzarea uscătoriei aferente scării C, bd. R. nr. 12 apt.20-30 și convenția de vânzare- cumpărare sub semnătură privată datată_ au fost încheiate anterior datei de_, când a intrat în vigoare Noul Cod Civil (Legea nr. 287/2009).
Potrivit principiului activității, în aplicarea prevederilor art. 6 alin. 1, alin. 3 și alin. 5, din perspectiva efectelor juridice, acest act rămâne supus dispozițiilor legii în vigoare la data încheierii sale. De altfel, chiar prevederile art. 658 din Noul Cod civil, invocate de recurentă, au fost modificate prin Legea
nr. 60/2012 în sensul că încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente se poate hotărî cu acordul tuturor coproprietarilor. În cazul încetării destinației de folosință comună în condițiile alin. 1 devin aplicabile dispozițiile privitoare la coproprietatea obișnuită.
De asemenea, se mai reține că prin decizia nr. 1514 din_ Curtea Constituțională a constatat neconstituționalitatea prevederilor art. 45 alin.3-5 din Legea nr. 7/1996, care permiteau ca încetarea destinației de folosință comună pentru părțile comune din clădirile cu mai multe etaje sau apartamente să poată fi decisă cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor și de asemenea permiteau înstrăinarea sau ipotecarea cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor.
Prevederile art. 101din Legea nr. 114/1996, care erau în vigoare și la data încheierii actului, nu cuprind dispoziții derogatorii sub acest aspect, stabilind că locuințele și unitățile individuale pot fi înstrăinate și dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică notarială, sub sancțiunea
nulității absolute. Dovada dreptului de proprietate și a celorlalte drepturi reale asupra unei unități de locuit se face numai pe baza actelor de proprietate și a extrasului de carte funciară pentru informare. Din această perspectivă, instanța nici nu putea admite petitul din acțiunea principală, în sensul de a constata că prin actul sub semnătură privată intitulat "Convenție de vânzare-cumpărare"; încheiat în data de_, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în natură uscătorie situat în B. M. bd. R. nr. 12, scara C etaj IV județul M. prin cumpărare de la pârâții de rândul 1-10.
Pe cale de consecință, în considerarea principiului unanimității aplicabil coproprietății forțate și perpetue, neexistând acordul tuturor coproprietarilor la înstrăinare, în mod corect prima instanță a respins acțiunea.
Raportat la aceste considerente recursul va fi respins ca nefondat, în temeiul prevederilor art. 312 alin. 1 teza a 2-a Cod procedură civilă.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge recursul declarat de recurenta P. S. M., domiciliată în B.
M., bd. R. nr. 12/29, județul M., cu domiciliul procesual ales la SCPA
"Blaga & Asociații";, în B. M., str. N. I. nr. 1/47, județul M., împotriva sentinței civile nr. 1135 din_, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr._ .
Irevocabilă.
Pronunțată în ședință publică azi, 20 Noiembrie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTORI | GREFIER | ||||
W. D. | Ț. | D. | S. | -T. A. | SA |
Red.STA/_
Tred. A.S. /_ - 2 ex
J. ecător la fond: D. D.
| ← Decizia civilă nr. 358/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 3866/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
