Decizia civilă nr. 15/2013. Reziliere contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SĂLAJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr._ Operator date 2516
DECIZIA CIVILĂ NR. 15
Ședința publică din 05 Martie 2013 Completul constituit din:
PREȘEDINTE: K. M., președinte tribunal JUDECĂTOR: D. G., președinte secție civilă
H. A., grefier
Pentru astăzi, fiind amânată pronunțarea hotărârii, privind apelul, formulat de pârâții P. C. D. și P. D. domiciliați în localitatea P.
, nr. 465/D, județul Sălaj, împotriva Sentinței civile Nr. 263 din 14 martie 2012, pronunțată de judecătoria Șimleu Silvaniei, în dosarul nr._, având ca obiect - reziliere contract - pretenții.
La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni. Procedura fiind îndeplinită fără citarea părților.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților pe fond, sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 19 februarie 2013, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T R I B U N A L U L
Asupra apelului declarat :
Prin Sentința civilă nr. 263/ 14 martie 2012, J. Șimleu Silvaniei respinge excepția invocată de pârâții P. C. D. și P. Dona, privind inadmisibilitatea primului capăt de cerere din acțiunea introductivă formulată de reclamanții C. L. D. și C. M. referitor la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
Admite în parte acțiunea reclamanților C. L. D. și C. M., în contradictoriu cu pârâții P. C. DP D. și în consecință dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de_ cu privire la imobilul apartament înscris în c.f. 1063 Șimleu Silvaniei nr. top. 65/a/2/1/1/20/X.
Dispune repunerea părților în situația anterioară în sensul că obligă promitenți vânzători la restituirea către reclamanți a sumei de 10.000 Euro reprezentând parte din preț, în echivalent lei la data plății.
Respinge ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanți de obligare a pârâților la plata sumei de 1000 Euro cu titlu de despăgubiri, ca efect al cauzei penale.
Obligă pârâții la plata dobânzii legale aferente sumei de 9000 Euro, calculată începând cu data de 1 iunie 2011 până la data plății efective și la cheltuieli de judecată în sumă de 2.894,69 lei.
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că: la data de_ s-a încheiat între reclamanți și pârâți antecontractul de vânzare-cumpărare, intitulat contract cu promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare. Prin acest contract pârâții- promitenți vânzători s-au obligat față de reclamanții promitenți vânzători să transmită dreptul de proprietate cu privire la imobilul înscris în CF nr. 1063 a localității Șimleu Silvaniei, având nr. topografic 65/a/2/1/1/20/X, apartament compus din 3 camere,bucătărie, cameră, baie, hol, dependințe, cu suprafață utilă de 66,68 m, în schimbul sumei de 47.000 Euro,din care s-a achitat un avans de 1000 Euro.
Prin antecontract nu s-a stabilit data la care să se achite restul prețului. A fost inserată clauza potrivit căreia, în caz de renunțare unilaterală din partea promitenților cumpărători, aceștia vor renunța la restituirea avansului dat promitenților vânzători, iar promitenții vânzători, în caz de renunțare unilaterală din partea lor, vor restitui dublul avansului dat de către promitenții cumpărători. Părțile contractante au fost de acord că încheie contractul final notariat, după achitarea integrală a prețului de către cumpărători.
La finalului antecontractului, există mențiunea, semnată de vânzătorul P. Dan, că la data de_, a primit suma de 4000 Euro și la data de_, a primit suma de 5000 Euro.
Din materialul probator aflat la dosarul cauzei, rezultă că atât reclamanții cât și pârâții se fac vinovați de neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.
Astfel, din declarațiile soților Porcar, martori prezenți la încheierea antecontractului, rezultă că la data încheierii antecontractului, pârâții promitenți vânzători cunoșteau că pârâții nu au toți banii necesari achitării diferenței de preț, părțile înțelegându-se ca promitenții cumpărători să achite prețul după ce vor reuși vânzarea unui apartament pe care-l dețin în proprietate în localitatea Z. . Din declarațiile martorilor audiați rezultă că promitenții cumpărători s-au obligat să vândă apartamentul din Z. în cel mai scurt timp. De asemenea, tot din declarațiile martorilor audiați, rezultă că promitenții vânzători își construiau o casă și că s-au înțeles cu promitenții cumpărători să-i lase să locuiască în apartament până la finalizarea casei. Din probele administrate în cauză, rezultă faptul că reclamanții au fost nevoiți să se mute în chirie, chiar dacă au achitat o parte din preț, tocmai pentru că pârâții nu și-au finalizat casa pentru a se putea muta.
La data de 15 ianuarie 2009, reclamanții au fost cei care i-au notificat pe pârâți să restituie în termen de 15 zile de la confirmarea primirii notificării, suma
de 10.000 de Euro, achitați cu titlu de avans și de plată parțială. (f. 7) susținând că au dorit să achite prețul convenit la încheierea antecontractului însă acesta a fost refuzat de către vânzători și, de asemenea, susținându-se că în luna decembrie 2008, apartamentul a fost oferit spre vânzare prin publicitate, pe rețeaua de televiziune prin cablu.
Reclamanții nu au reușit vânzarea apartamentului din Z. dar fiind notificați de către pârâți, au făcut rost de diferența de preț și s-au prezentat la locul de muncă al pârâtului, în vederea achitării prețului. Condiția care a fost pusă de către cumpărători pentru a achita prețul, a fost ca pârâții să elibereze apartamentul într-o săptămână, în condițiile în care reclamantul s-a prezentat la locul de muncă al pârâtului chiar în ajunul Crăciunului. Acest aspect rezultă din declarația martorului Iacob I. .
Evident că pârâții nu au putut elibera apartamentul la aceea dată.
Ulterior, reclamanții au aflat că în luna decembrie a anului 2008, pârâții au scos apartamentul la vânzare, fapt atestat de către martorii Porcar D. M. și Porcar F. C., ceea ce i-a făcut să creadă cu convingere că pârâții s-au răzgândit.
De asemenea, pârâții nu au făcut dovada că în data de_ 8 i-au convocat pe reclamanți la notar și nici că ei înșiși au fost prezenți acolo, prin notificarea depusă la dosarul cauzei, pârâții solicitând achitarea prețului, înainte de încheierea contractului autentic, fără ca ei să-și îndeplinească obligațiile care le incumbă.
Din atitudinea părților de după încheierea antecontractului, apare ca evident că acestea nu au mai dorit perfectarea vânzării. Astfel, reclamanții i-au notificat pe pârâți să le restituie banii achitați iar pârâții au procedat la vânzarea apartamentului.
Împotriva sentinței civile sus menționate au declarat apel pârâții P. C.
D. și P. D. solicitând în principal admiterea acestuia și desființarea hotărârii primei instanțe cu trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, iar în subsidiar admiterea apelului și schimbarea hotărârii atacate în sensul respingerii acțiunii reclamanților ca nefondate.
În motivul de apel invocat pârâții arată că reclamanții au solicitat rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare din_ cu privire la imobilul apartament înscris în C.F.1063 Șimleu-Silvaniei sub nr. top.65/a/2/1/1/20/X, obligarea pârâților la restituirea sumei de 10.000 Euro, avans și preț parțial și la 1.000 Euro, dublu avansului încasat conform clauzei penale, la data de_, reclamanții își precizează acțiunea și solicită să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți a fost desființat prin
"rezoluțiune convențională unilaterală";și să se dispună repunerea părților în situația anterioară, cu obligarea pârâților la 10.000 Euro, avans și preț parțial și 1000 Euro, clauza penală, iar la data de_ reclamanții și-au reprecizat acțiunea solicitând să se constate desființarea contractului prin "rezoluțiune convențională"; a pârâților și repunerea părților în situația anterioară, obligarea pârâților la restituirea sumei de 10.000 euro, avans și preț parțial și 1.000 Euro, clauza penală cu cheltuieli de judecată și în sfârșit la data de 1 iunie 2011 completează acțiunea cu un nou capăt de cerere în sensul obligării pârâților la
plata de dobânzi legale, calculată la suma de 9.000 Euro începând cu data introducerii acțiunii și până la data plății efective.
Pârâții consideră hotărârea primei instanțe ca nelegală și netemeinică deoarece prin excepția invocată ceea a inadmisibilității s-a cerut rezilierea contractului de vânzare-cumpărare însă instanța a răspuns unei alte excepții cea privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare.
Se mai arată că prima zi de înfățișare este la termenul din_, iar următorul termen până la care reclamantul putea să-și modifice cererea a fost cel din data de_ însă prima modificare de acțiune este făcută în data de_ dar pârâții-apelanți consideră că instanța este ținută să soluționeze petitele din acțiunea introductivă din data de_ . Reclamantul și-a modificat de 3 ori cererea, respectiv la prima modificare făcută prin avocat, a cerut să se constate că antecontractul a fost desființat prin rezoluțiune convențională unilaterală de către pârâți, la doua modificare făcută tot prin avocat se cerea a se constata că antecontractul a fost desființat prin rezoluțiune convențională unilaterală a pârâților însă instanța de fond nu a răspuns la capetele de cerere cu care a fost sesizată. În privința acordării dobânzii legale solicitate de reclamanți acest capăt de cerere a fost formulat tardiv la termenul de judecată din 1 iunie 2011 și s-au acordat dobânzi și retroactiv din data de_ .
În privința netemeiniciei greșit s-a reținut de către instanță că depoziția martorei Lavric S. este una indirectă întrucât aceasta a asistat la discuțiile purtate între părțile în litigiu și greșit s-a reținut că reclamanții au făcut rost de diferență de preț și s-au prezentat la vânzători pentru a fi achitată însă nici un martor nu a văzut banii și greșit s-a înlăturat depoziția martorului Crăciun Teofil propus de pârâtă, pentru faptul că a susținut antecontractul se referea la imobilul litigios și aceleași părți, or la notar trebuia să se încheie un contract autentic. Se mai arată că după atitudinea părților, după încheierea antecontractului se pune întrebarea cine avea interes să rezoluționeze contractul reclamantului care a oferit
Euro sau pârâtul care avea de încasat 47.000 Euro răspunsul fiind de prisos și greșit a evaluat instanța înscrisul pârâților din_, ca fiind o notificare de denunțare unilaterală a contractului care nu a produs și nu va produce nici un efect deoarece se solicita reclamanților să achite diferența de preț și greșit s-a evaluat înscrisul reclamanților din_ ca fiind o simplă notificare de returare a banilor, deoarece acel înscris are valoarea unei rezoluțiuni unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare.
ul pârâților P. C. D. și P. D. nu este întemeiat.
Potrivit art. 137, alin. 1, Cod procedură civilă, instanța se va pronunța mai întâi asupra excepțiilor de procedură și asupra celor de fond care fac de prisos, în totul sau în parte, cercetarea în fond a pricinii.
În cazul în speță prima instanță a respins ca nefondată excepția inadmisibilității primului capăt de cerere din acțiunea reclamanților privitor la rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare.
În prezenta cauză acțiunea a fost formulată de către reclamanți, fără ajutorul unui avocat iar ulterior a fost precizată prin reprezentant pentru stabilirea cadrului procesual legal. Este de reținut că în contractele
sinalagmatice condiția rezolutorie este întotdeauna sub înțeleasă în caz când una din părți nu-și îndeplinește angajamentul sau partea se poate adresa instanței pentru rezoluțiunea contractului.
Este de reținut că deși prin cererea de chemare în judecată s-a solicitat printre altele rezilierea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, temeiul legal al acțiunii îl constituie prevederile art. 1020, Cod civil, care prevăd că, condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său.
Nu se poate susține că acțiunea reclamanților a fost modificată de mai multe ori, așa cum susțin pârâții-apelanți ci doar s-a fixat cadrul procesual în care să fie soluționată cauza, iar în privința capătului de cerere privind obligarea pârâților la plata dobânzii legale conform art. 294 alin. 2 Cod procedură civilă " Se vor putea cere însă dobânzi, rate, venituri ajunse la termen și orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe.
În privința legalității și temeiniciei sentinței civile atacate instanța de fond în mod corect a dispus rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și restabilirea situației anterioare, cu obligarea pârâților la restituirea către reclamanți a prestațiilor efectuate, respectiv a sumei de 10.000 Euro, achitată de promitenții cumpărători, reprezentând preț parțial.
Pentru a pronunța această hotărâre prima instanță a stabilit în mod corect starea de fapt pornind de la probele administrate în cauză.
Astfel între părțile din litigiu la data de_ s-a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare, având ca obiect apartamentul situat în Șimleu-Silvaniei, strada Gh. Lazăr, bl. L-14, Sc. A, Et. 3, ap. 10, județul Sălaj.
Prețul apartamentului a fost stabilit la suma de 47.000 Euro (f. 5 - dosar
fond).
La data încheierii antecontractului reclamații au achitat un avans de
1.000 Euro, pe care urmau să-i piardă în cazul renunțării lor la cumpărarea apartamentului conform clauzei penale înserate în antecontract, sau să obțină dublu avansului în cazul renunțării pârâților-apelanți la contract.
Este de reținut faptul că în antecontract nu s-a stabilit nici un termen pentru plata pactului, urmând ca plata să se facă în momentul în care vânzătorul va pune la dispoziția cumpărătorului actele definitive pentru perfectarea contractului autentic.
Cu toate acestea, promitenții cumpărători au achitat o parte din preț în luna octombrie 2008 în 2 tranșe de 4.000 și respectiv 5.000 Euro, în total 9.000 Euro, urmând ca diferența să o achite la data încheierii contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, când se va preda și imobilul ( f. 5 verso - dosar fond).
La data de_ pârâtul P. C. D. i-a notificat pe reclamanți să achite diferența de preț în sumă de 37.000 Euro, în termen de 15 zile de la primirea notificării.
Reclamantul C. L. D. însoțit de Iacob I. s-au deplasat la Șimleu Silvaniei să-i achite pârâtului P. C. D. diferența de preț însă reclamantul a condiționat plata prețului de perfectarea contractului și predarea
apartamentului, conform clauzelor din antecontract dar pârâtul a refuzat să primească banii în condițiile solicitate de reclamant.
La rândul lor reclamanții au notificat pârâții să le restituie în termen de
15 zile de la primirea notificării suma de 10.000 Euro achitați cu titlu de avans sau plată parțială ( f. 7 - dosar fond).
Pârâții nu au respectat obligațiile asumate prin antecontract și au făcut oferte de vânzare a apartamentului prin cablu, cu toate că reclamanții au fost dispuși să achite diferența de preț în data de_, în schimbul eliberării apartamentului și transferului dreptului de proprietate asupra imobilului. În acest sens există declarația martorului Iacob I. care arată că reclamanții au fost de acord să achite pârâților și diferența de preț iar din depoziția martorului Crăciun Teodor Marius rezultă că pârâții intenționau să încheie un alt antecontract și nicidecum să se prezinte la notar pentru a se perfecta contractul de vânzare-cumpărare a imobilului în litigiu ( f. 97 și 122 - dosar fond).
Pârâții apelanți au fost cei care au notificat reclamanții, înainte de sărbători să achite diferența de preț, contrar înțelegerii verbale dintre părți care au convenit ca plata să se facă în primăvara-vara anului următor 2009, când pârâții vor elibera apartamentul și se vor muta în casa lor aflată în construcție așa cum arată martorii semnatari ai antecontractului dintre părți Porcar D. M. și Porcar F. C. ( f. 58-59 - dosar fond).
De altfel pârâții apelanți au fost cei care în cele din urmă au vândut apartamentul la numiții B. - P. prin antecontractul încheiat la data de_ cu prețul de 25.000 Euro dar fără ca aceștia să le restituie reclamanților suma încasată de 10.000 Euro.
Este evident că pârâții sunt în culpă deoarece au înstrăinat apartamentul în litigiu fără a dovedi refuzul reclamanților de a perfecta contractul și de a plăti prețul apartamentului.
Or, în cazul în speță din probele administrate în cauză nu rezultă că reclamanții au refuzat plata diferenței de preț și nici refuzul lor de a perfecta contractul la notar.
Apoi pârâții nu au făcut dovada că în data de_ i-au convocat pe reclamanți la notar și nici că ei însuși au fost prezenți acolo, ceea ce înseamnă ca apelanții nu și-au îndeplinit obligația de predare a apartamentului, ceea ce nu era posibil la acel moment.
Desigur că o condiție esențială pentru admiterea rezoluțiunii unei convenții este că partea care o invocă să-și fi îndeplinit ea însăși obligațiile pe care și le-a asumat, iar pârâții nu și-au îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract, așa cum s-a arătat.
Or, din atitudinea părților după încheierea antecontractului rezultă că acestea nu au mai dorit perfectarea vânzării sens în care reclamanții au notificat pârâții să le restituie banii achitați iar pârâții au procedat la vânzarea apartamentului.
Nu se poate afirma că, capătul de cerere pentru acordarea dobânzii legale a fost formulat tardiv de către reclamanți deoarece solicitarea pentru
dobânda legală nu constituie o modificare a cererii de chemare în judecată ci este o cerere accesorie întemeiată pe prevederile O.G. nr. 9/2000 și formulată în temeiul art.294 alin 2 Cod procedură civilă, care prevăd că: " Se vor putea cere însă dobânzi, rate, venituri ajunse la termen și ori ce alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanțe, chiar și în apel sau recurs";.
Deci nu se poate invoca excepția tardivității acestui capăt de cerere.
Apoi nu sunt întemeiate nici aspectele de netemeinicie invocate de pârâții apelanți întrucât așa cum rezultă din depoziția martorei Lavric S. aceasta recunoaște că "Nu am asistat la încheierea contractului dar din discuțiile purtate cu P. D. cunosc faptul că părțile s-au înțeles ca reclamanții-cumpărători să achite un avans în sumă de 10.000 Euro ( f. 112 - dosar fond).
De asemenea se susține apoi că reclamanții au făcut rost de diferența de preț și s-au prezentat la vânzători pentru achitarea apartamentului însă nici un martor nu a văzut banii, afirmație contrazisă de martorul Iacob I. care în declarația sa arată că "La întâlnirea din 24 decembrie 2008 C. L. avea asupra sa suma de treizeci și ceva de mii de euro, bani pe care i-am văzut și știam exact ce sumă de bani avea reclamantul asupra sa";.
În mod justificat prima instanță a înlăturat depoziția martorului Crăciun Teodor Marius întrucât la notar trebuiau să se prezinte părțile pentru încheierea contractului autentic cu privire la apartamentul în litigiu și nu cu privire la încheierea a încă unui antecontract cum susține martorul. ( f. 122 - dosar fond), iar înscrisul de la dosar din data de_ este o notificare prin care pârâții le-au solicitat reclamanților achitarea prețului înainte de perfectarea contractului autentic dar fără a face dovada convocării reclamanților la notar sau că pârâții au fost ei prezenți la notar precum și înscrisul din data de_ reprezintă prin conținutul său o notificare prin care reclamanții au notificat pârâții să restituie în 15 zile de la primirea notificării suma de 10.000 Euro achitată cu titlu de avans sau plată parțială ( F. 7 - dosar fond).
În consecință în baza art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, se va respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții P. C. D. și P. D. contra Sentinței civile nr. 263/_ a Judecătoriei Șimleu Silvaniei.
În baza art. 274 Cod procedură civilă, obligă pârâții apelanți la 500 lei cheltuieli de judecată către reclamanții C. L. D. și C. M. .
Pentru aceste motive,
În numele L E G I I, D E C I D E :
Respinge ca nefondat apelul declarat de pârâții P. C. D. și P.
D.
contra Sentinței civile nr. 263/_ a Judecătoriei Șimleu Silvaniei. Obligă pârâții apelanți la 500 lei cheltuieli de judecată către reclamanții
C. L. D.
și C. M.
.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din data de 05 martie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTOR, | GREFIER, | |||
K. M. | D. | G. | H. | A. |
Red. D.G. / _
Dact. H.A./_ / 6 ex Jud. fond M. D. Comunicat 4 ex.
| ← Decizia civilă nr. 94/2013. Reziliere contract | Încheierea civilă nr. 205/2013. Reziliere contract → |
|---|
