Decizia civilă nr. 18/2013. Constatare simulatie
| Comentarii |
|
ROMÂNIA CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._
DECIZIA CIVILĂ NR. 18/A/2013
Ședința publică din data de 27 februarie 2013 Instanța constituită din :
Președinte: V. M. - președintele Curții de Apel Cluj
Judecător: D. -L. B. - vicepreședinte al Curții de Apel Cluj
Grefier: S. - D. G.
S-a luat în examinare, în vederea pronunțării, apelul declarat de pârâta U.
L. împotriva sentinței civile nr. 614/ 13 septembrie 2012, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr._, privind și pe reclamantul J. V. D. și pârâții M. I., M. ANA, V. E. S., V. C. E., I. M. ȘI I. S., având ca obiect acțiune în declararea simulației.
Dezbaterea în fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 19 februarie 2013 când părțile prezente au pus concluzii care au fost consemnate în încheierea ședinței publice din aceeași dată, când s-a amânat pronunțarea pentru data de 26 februarie 2013, respectiv 27 februarie 2013, ambele încheieri făcând parte integrantă din prezenta hotărâre.
C U R T E A
Cererea de chemare în judecată. Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj în data de_, reclamantul J. V. D., în contradictoriu cu pârâții U. V. L., M. I., M. Ana, V. E. S. ,
V. C. E., I. M. și I. S., a solicitat să se dispună:
- constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 708/_ de BNP
D. G. I. cu și încheiat între pârâta de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.2 si rd.3 in calitate de vânzători, având obiect următoarele bunuri imobile: casa situata in com. Iclod, sat L., nr.139 jud. Cluj, înscrisa in CF 699
, nr. serial 1, nr. top 195/1/1. 196/1/1, 197/1/1, ce constă din teren in suprafața de 1000 mp, pe care se afla o casa D+P cu suprafața construita de 178,66 mp; teren gradina intravilan in suprafața de 19.703 mp, înscris in CF L. 683, nr.serial 1, nr.top 195/1/2,196/1/2,197/1/2; teren arabil in suprafața de
50.008 mp situat in sat L. com. Iclod, înscris in CF Silivas 441 cu nr. serial 1, nr.top. 868/2; teren gradina in suprafața de 1837 mp situat in sat L. com. Iclod, înscris in CF Silivas 441 cu nr. serial 2, nr.top. 868/3; imobile in prezent comasate si inscrise in CF 50074 Iclod sub nr.cad.50074 ca fiind teren intravilan in suprafața de 1000 mp si in CF 50075 Iclod sub nr.cad. 50075 - teren intravilan in suprafața de 71548 mp si sub.cad. 50075-C1 -casa D+P in suprafața de 178,66 mp, in baza Actului de Comasare si Alipire nr.551/2008 autentificat de BNP D. G. I. cu; în sensul că a se constata ca actul real s- a încheiat intre acesta in calitate de cumpărător si pârâții de rd.2 si rd.3 in calitate de vânzători;
rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod si CF 50075 Iclod in sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, sub B1 asupra
imobilelor identificate sub. nr.cad.50074, nr. cad. 50075, nr.cad.50075-C1 si înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor pe numele reclamantului;
constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane al actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.618/_ de BNP
G. I. cu și încheiat între pirita de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.6 si rd.7 in calitate de vânzători, având obiect următoarele bunuri imobile: teren in suprafața de 550 mp situat in G., str. L. R., nr.13, înscris in CF 1136 G., nr. serial 5, top.962/1/1/2/2, si edificatele: corp 1 - casa familiala S+P+1E+M, in suprafața construita de 191 mp; corp 2 - construcție in sistem P+M, in suprafața construita de 80 mp; imobile înscrise in prezent in CF 51012 G. (nr. CF vechi 9184N) sub nr. cad. 221 - teren in suprafața de 550 mp, nr. cad. 221 -C1 - casa familiala S+P+E+M in suprafața de 191 mp si nr. cad. 221-C2 - construcție in sistem P+M in suprafața de 80 mp; în sensul că a se constata ca actul real s-a încheiat intre reclamant in calitate de cumpărător si pârâții de rd.6 si rd. 7 în calitate de vânzători;
rectificarea înscrierilor din CF 51012 G. (hr. CF vechi 9184N) in sensul: radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, sub B1 asupra imobilelor identificate sub. nr.cad.221, nr.cad.221-C1, nr.cad.221-C2 si înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilelor pe numele reclamantului;
constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a actului public contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1876/_ de BNP
G. I. cu și încheiat între pârâta de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.4 si rd.5 in calitate de vânzători, având obiect imobilul teren extravilan in suprafața de 5800 mp situat in Com. Iclod, sat L., înscris in CF 1166 Iclod, serial 1, nr.cad.365, în sensul că a se constata ca actul real s-a încheiat intre reclamant in calitate de cumpărător si parații de rd.2 si rd.3 in calitate de vânzători;
rectificarea înscrierilor din CF 1166 Iclod, in sensul radierii dreptului de proprietate înscris pe numele pârâtei de rd.1, serial 1, sub B1 asupra imobilului identificat sub.nr.cad.365 si înscrierea dreptului de proprietate asupra imobilului pe numele reclamantului;
obligarea pârâtei de rd.1 la restituirea sumei de 12.500 euro, reprezentând sume obținute în depășirea limitelor mandatului acordat;
obligarea pârâtei de rd.1 la plata sumei de 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit.
obligarea pârâtei de rd.1 la plata cheltuielilor de judecata, in caz de opunere.
În motivarea cererii, reclamantul a arătat că spre sfârșitul anilor 90, a lichidat afacerile pe care le avea in Olanda, și-a vândut proprietățile deținute acolo si și-a stabilit reședința permanenta in România, com. F., jud. Cluj.
In anul 2003, in urma unei acțiuni caritabile desfășurata la o scoală pentru copii cu nevoi speciale din Cluj-Napoca, a cunoscut-o pe parata U. V. L. care activa in aceea instituție ca profesoara. Spre sfârșitul anului 2003 a început o relație amoroasa cu parata, mutându-se împreuna in comuna F., intr-o casa proprietatea fiului său, alături de care domicilia.
In cursul anului 2005, întrucât relația sa cu parata era deosebit de apropiata si aceasta îi solicita dobândirea unui imobil in care sa locuiască împreună, a început căutarea unei case in apropiere de Cluj, in care urma sa se mute împreuna. Reclamantul a precizat că întrucât este cetățean străin, iar in anul 2005 existau o serie de restricții la dobândirea bunurilor imobile, iar totodată evoluția ulterioara a legislației in acest domeniu fiind necunoscuta si imprevizibila, a convenit cu parata de rd.1 ca bunurile pe care urma sa le achiziționeze în calitate de proprietar sa fie trecute fictiv pe numele ei.
Prin intermediul unei agenții imobiliare, a găsit o casa de vânzare in G., ai cărei proprietari erau soții I., parații de rd.6 si 7. Arată că acesta a negociat in calitate de cumpărător condițiile vânzării cu aceștia si le-a comunicat că actele se vor perfecta cu pârâta de rd.1 in calitate de cumpărătoare fictiva, aceștia fiind de acord. Menționează faptul că după perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare acesta a achitat personal în numerar din fonduri proprii prețul stipulat in mana vânzătorilor.
Ulterior dobândirii casei din G., parata de rd.1 i-a comunicat ca ea nu ar mai dori sa locuiască in G. si ca ar dori sa locuiască împreună mai aproape de Cluj. Prin intermediul unor cunoscuți ai paratei de rd.1, i-a fost prezentata o alta casa de vânzare, situata de aceasta data in comuna L., ai cărei proprietari erau fam. M., parații de rd.2 si 3. Reclamantul a negociat in calitate de cumpărător condițiile vânzării cu aceștia si le-a comunicat ca actele se vor perfecta cu parata de rd.1 in calitate de cumpărătoare fictiva, aceștia fiind de acord. Menționează faptul ca după perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare a achitat personal in numerar din fonduri proprii prețul stipulat in mana vânzătorilor.
In cursul anului 2005, din fonduri personale, a contractat societăți comerciale si persoane fizice pentru a se ocupa de finisarea celor doua case. După finalizarea lucrărilor la cele doua case, in casa din L. s-au mutat el si parata de rd.1, iar in casa din G. a fost deschis de către parata de rd.1 un mic magazin de haine cu fonduri bănești puse tot de el la dispoziție. La acea data i-a acordat paratei de rd.1 un împrumut de 10.000 euro pentru a achiziționa un stoc de marfa, împrumut pe care aceasta s-a obligat sa îl restituie după ce își va pune afacerea pe picioare, in decurs de câțiva ani. Până in prezent, parata de rd.1 nu i- a restituit împrumutul acordat.
Întrucât cea mai mare parte din casa din G. era nefolosita, in anul 2006, fratele paratei de rd.1 si soția acestuia s-au mutat in o parte din aceasta casa, fără niciun fel de obligații financiare din partea acestora. In anul 2008, deoarece a divorțat si in urma partajului avea nevoie de o locuința, mama paratei s-a mutat intr-o construcție, mai mica, situata in aceeași curte (dobândită prin cumpărare odată cu casa principală prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat în anul 2005).
În anul 2008, având deplina încredere in parată, i-a dat o împuternicire pe contul său bancar (depozit si cont curent) si i-a făcut si un card bancar cu care avea acces la contul curent. In acest cont, reclamantul își păstra economiile si i-a acordat împuternicire paratei ca in situația in care i s-ar fi întâmplat ceva sau ar fi avut nevoie urgenta de bani sa poată avea acces si o alta persoana la aceste sume. De-a lungul anilor, reclamantul nu a verificat situația la zi a contului, parata fiind cea care se ocupa cu treburile administrative ale familiei, având drum zilnic in G., iar el stand in majoritatea timpului in L. . Cu toate ca limitele mandatului dat paratei pentru contul bancar au fost cele mai sus arătate, in cursul anului 2011, a aflat cu surprindere ca parata a retras periodic importante sume de bani din contul său, fără a-l anunța si fără a i le remite. Suma totala sustrasa de parata in cursul anilor_ si folosita in interesul ei personal este de 12.500 euro, suma ce se impune a-i fi restituita. Menționează faptul ca pe lângă sumele pe care le retrăgea de pe card, parata de rd.1 primea in permanenta din partea sa sume de bani in numerar pentru cheltuielile ei personale si pentru cele necesare gospodăriei.
Reclamantul a mai arătat că în cursul anului 2008 a fost contactat de niște persoane din satul L., respectiv parații de rd.4 si rd.5 care aveau teren de vânzare si care i l-au oferit spre cumpărare. A vizualizat terenul, a negociat condițiile vânzării cu aceștia si au căzut de acord asupra vânzării in calitate de cumpărător si le-a comunicat ca actele se vor perfecta cu parata de rd.1 in
calitate de cumpărătoare fictiva, aceștia fiind de acord. Menționează ca după perfectarea actului autentic de vânzare cumpărare a achitat personal in numerar din fonduri proprii prețul stipulat, in mana vânzătorilor.
In cursul anului 2011, relația amoroasa dintre el si parată a luat sfârșit, aceasta părăsind domiciliul comun din satul L. . La solicitarea sa, parata de rd.1 nu a dorit sa întocmească acte prin care sa reglementeze situația bunurilor reclamantului, înscrise in CF pe numele ei.
În drept, reclamantul a invocat dispozițiile art.1175 C.civ., art.969 C.civ. și art.36 din Legea nr.7/1996.
Întâmpinarea. Prin întâmpinarea formulată, pârâta U. V. L. a invocat excepția prescripției dreptului material la acțiune raportat la capetele de cerere 1-4, excepția prescripției dreptului material la acțiune și în ceea ce privește capătul nr. 7 și capătul nr. 8 de cerere, solicitând respingerea capetelor de cerere arătate ca prescrise.
De asemenea, raportat la capetele 1-4 de cerere, a invocat și excepția inadmisibilității cererii formulate.
Pe fondul cauzei, a solicitat respingerea cererii formulată ca neîntemeiată.
În ceea ce privește excepția prescripției capetelor nr. 1-4 de cerere, pârâta a arătat că este unanim acceptată împrejurarea că acțiunea în simulație este o acțiune în constatare care poate fi exercitată oricând pe cale principală ori de excepție, fiind imprescriptibilă. Or, în concret, cererea ce face obiectul prezentului dosar a fost introdusă de una din părțile contractante și are drept finalitate realizarea unui drept împotriva pârâților, astfel încât acțiunea are caracterul unei cereri în realizare, care este prescriptibilă. Aceasta deoarece acțiunea în declararea simulației este dublată de cererea de realizare a dreptului care constituie finalitatea acțiunii, ambele fiind exercitate concomitent și aflându-se într-o strânsă legătură. Pentru aceste considerente, și având în vedere data încheierii actelor afirmat a fi aparente, respectiv_ ,_, solicită admiterea excepției invocate.
În ceea ce privește excepția prescripției capetelor nr. 7 și 8 de cerere, solicită a se avea în vedere raportat la data nașterii dreptului material la acțiune, respectiv anii 2005 - 2008 și văzând prevederile art. 3 alin. 1 Decretul 167/1958, că cererile formulate de reclamant sub nr. 7 și 8 sunt prescrise.
În ceea ce privește excepția inadmisibilității capetelor 1-4 de cerere, pârâta arată că în cazul în care ar fi existat într-adevăr o simulație prin interpunere de persoane, așa cum arată reclamantul, aceasta ar fi fost făcută pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdicția cetățenilor străini de a dobândi imobile în România. Or, sancțiunea unei astfel de operațiuni juridice constă în nulitatea întregii operațiuni și nu doar a actului așa zis secret.
Referitor la fondul cauzei, pârâta menționează că între ea si reclamant nu a existat o convenție ascunsă în sensul afirmat de reclamant. Solicită a se observa că este de notorietate practica cetățenilor străini care inclusiv la nivelul anului 2005, pentru a putea dobândi terenuri în România, înființau societăți comerciale pe care apoi le creditau în vedere achiziționării terenurilor în discuție. Aceeași este și situația reclamantului, care încă din anul 1997 era unic asociat și administrator al unei societăți comerciale înființate în același scop, respectiv S.C.
V. D. IMPEX S.R.L.
În realitate, este adevărat că reclamantul a sprijinit-o în achiziția imobilelor în discuție. Pârâta a acceptat ajutorul reclamantului întrucât intenționa achiziționarea acestor imobile iar reclamantul avea o mai bună experiență și mai bune relații în această materie decât ea. Dar, inclusiv reclamantul recunoaște că inițiativa cumpărării tuturor imobilelor a fost a sa, ea fiind cea care a realizat acordul de voințe cu vânzătorii, chiar dacă cu ajutorul incontestabil al
reclamantului. Acesta a fost și motivul real pentru care actele translative de proprietate s-au încheiat cu ea și nu cu societatea la care reclamantul era unic asociat și administrator.
Precizează că este adevărat că reclamantul a împrumutat-o în cursul anului 2005 cu anumite sume de bani utilizate inclusiv pentru achiziția imobilelor în discuție, însă aceste sume au fost restituite la începutul anului 2006, motiv pentru care pe parcursul ultimilor 5 ani reclamantul nu a făcut nici un demers judiciar pentru recuperarea lor.
Pârâta mai precizează că între ea și reclamant nu a existat nici un contract de mandat în virtutea căruia aceasta să achiziționeze imobilele pe numele și pe seama sa.
Referitor la afirmatul împrumut acordat acesteia, pârâta arată că, în măsura în care se va respinge excepția prescripției, nu a primit suma de 10.000 euro așa cum afirmă reclamantul, ci o sumă mai mica, iar pe de altă parte a restituit suma împrumutată, încă la nivelul anului 2006.
Prin întâmpinarea formulată pârâții I. M. și I. S. au arătat că sunt de acord cu admiterea acțiunii.
Judecata în primă instanță. Prin sentința civilă nr. 614/_, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosar nr._ , s-au respins excepțiile prescripției dreptului la acțiune și inadmisibilității, invocate de pârâta U. V.
L. .
S-a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul J. V. D., împotriva pârâților U. V. L., M. I., M. ANA, V. E. S., V. C. E., I. M., I. S. .
S-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în calitate de cumpărător, și nu de pârâta
V. L., a următoarelor acte juridice:
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 708/_ a BNP D. G. I. cu încheiat cu pârâții M. I. și M. ANA, în calitate de vânzători, având ca obiect imobilele casă și teren în suprafață de 1000 mp, situate în comuna Iclod, sat L., nr.139, jud. Cluj, înscrise în CF 699
L., cu nr. topo. 195/1/1, 196/1/1 și 197/1/1, grădină intravilan în suprafață de 19.703 mp, înscris în CF 683 L., cu nr. topo. 195/1/2, 196/1/2 și 197/1/2, teren situat în satul L., comuna Iclod, înscris în CF 441 Silivaș, cu nr. topo. 868/2, arabil în suprafață de 50.008 mp și nr.topo.868/3, grădină în suprafață de 1837 mp, toate imobilele fiind înscrise în prezent în CF nr. 50074 Iclod, cu nr. cadastral 50074 și CF nr. 50075 Iclod, cu nr. cadastral 50075, 50075-C1, 50075-C2;
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.618/_ a BNP D. G. I. cu încheiat cu pârâții I. M. și I. S., în calitate de vânzători, având ca obiect imobilele construcții și teren în suprafață de 550 mp, situate în G., str. L. R., nr.13, jud. Cluj, înscrise în CF 1136
G., cu nr. topo. 962/1/1/2/2, imobile înscrise în prezent în CF 51012 G., cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2;
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1876/_ a BNP D. G. I. cu încheiat cu pârâții V. E. -S. și V. C.
-E., în calitate de vânzători, având ca obiect imobilul teren în suprafață de 5800 mp, situat în extravilanul satului L., comuna Iclod, jud. Cluj, înscris în CF 1166 Iclod, cu nr. cadastral 365.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod și CF nr. 50075 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 50074, 50075, 50075-C1, 50075-C2, înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J. V. D. asupra construcțiilor cu nr.
cadastral 50075-C1, 50075-C2 și asupra suprafeței de 1000 mp, teren cu categoria de folosință "curți, construcții"; din terenul cu nr. cadastral 50075, precum și reînscrierea dreptului de proprietate al pârâților M. I. și M. ANA asupra terenului în suprafață de 1000 mp, cu nr. cadastral 50074, cu categoria de folosință "arabil"; și asupra suprafeței de 70548 mp, teren cu categoria de folosință "arabil"; din terenul cu nr. cadastral 50075.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 51012 G., în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 și înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J. V. D. asupra acestor imobile.
S-a dispus rectificarea înscrierilor din CF 1166 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L. asupra imobilului cu nr. cadastral 365 și reînscrierea dreptului de proprietate al pârâților V. E. -S. și
C. -E. asupra acestui imobil.
S-au respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U. V. L. la restituirea sumelor de 12.500 euro și 10.000 euro.
A fost obligată pârâta U. V. L. să achite reclamantului J. V. D. suma de 18.931,9 lei, cheltuieli de judecată.
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.708/_ a BNP D. G. I. cu pârâții M. I. și M. ANA au
înstrăinat pârâtei U. V. L. imobilele casă și teren în suprafață de 1000 mp, situate în comuna Iclod, sat L., nr.139, jud. Cluj, înscrise în CF 699 L., cu nr.topo. 195/1/1, 196/1/1 și 197/1/1, grădină intravilan în suprafață de 19.703 mp, înscris în CF 683 L., cu nr.topo. 195/1/2, 196/1/2 și 197/1/2, teren situat în satul L., comuna Iclod, înscris în CF 441 Silivaș, cu nr.topo. 868/2, arabil în suprafață de 50.008 mp și nr.topo.868/3, grădină în suprafață de 1837 mp.
În prezent, aceste imobile sunt înscrise în CF nr. 50074 Iclod, cu nr. cadastral 50074, teren arabil în intravilan, situat în L. nr.139, în suprafață de 1000 mp și CF nr. 50075 Iclod, cu nr. cadastral 50075, teren intravilan în suprafață de 71.548 mp, din care 1000 mp cu destinația "curți construcții"; și 70548 mp cu destinația "arabil";, precum și nr. cadastrale 50075-C1, 50075-C2, casă și garaj.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr.618/_ a BNP D. G. I. cu pârâții I. M. și I. S. au vândut pârâtei U. V. L. imobilele construcții și teren în suprafață de 550 mp, situate în G., str. L. R., nr.13, jud. Cluj, înscrise în CF 1136 G., cu nr.topo. 962/1/1/2/2.
În prezent, aceste imobile sunt înscrise în CF 51012 G., cu nr. cadastral 221, teren intravilan cu destinația "curți construcții"; în suprafață de 550 mp, precum și nr. cadastrale 221-C1, 221-C2, construcții.
Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat prin încheierea nr. 1876/_ a BNP D. G. I. cu pârâții V. E. -S. și V. C. -E. au înstrăinat pârâtei U. V. L. imobilul teren în suprafață de 5800 mp, situat în extravilanul satului L., comuna Iclod, jud. Cluj, înscris în CF 1166 Iclod, cu nr. cadastral 365.
În cadrul interogatoriilor luate pârâților M. I. și V. E. aceștia au recunoscut faptul că adevăratul cumpărător al imobilelor a fost reclamantul, acesta fiind cel cu care au negociat condițiile contractului și care a achitat prețul. Pârâta U. V. L. nu s-a implicat în nici un moment pe durata negocierilor și încheierii actelor, pârâții fiind de acord ca aceasta să fie menționată în acte în calitate de cumpărător.
Pârâții M. Ana, V. C. E., I. Marton au depus la dosar declarații sub semnătură privată în care au arătat că reclamantul este cumpărătorul real al imobilelor, toate discuțiile legate de vânzare au fost purtate exclusiv cu reclamantul, care a achitat prețul. De asemenea, pârâții au știut și au fost de acord ca în acte să figureze pârâta U. V., care nu s-a implicat deloc în încheierea actelor.
Pârâta U. V. L. nu a recunoscut pretențiile reclamantului, susținând că este cumpărătorul real al imobilelor în litigiu și că ea a achitat prețurile menționate în contracte, o parte din bani fiind împrumutați de la reclamant (și restituiți în cursul anului 2008), restul fiind banii săi proprii, proveniți din afacerile pe care le derula.
La solicitarea reclamantului, au fost audiați martorii Cristurean S., Kelner Bela, Fulop Ștefan, P. a I. ut F., Suciu V. și P. L. .
Prima martoră a declarat că a avut o relație cu fiul reclamantului și știe din discuțiile avute în familie, la care a participat și pârâta U. V. L., că părțile s-au înțeles ca imobilele în litigiu să fie cumpărate de reclamant, însă să fie trecute pe numele pârâtei, deoarece reclamantul era cetățean străin. De asemenea, reclamantul a întreținut familia pârâtei și i-a cumpărat acesteia un magazin de haine, marfa fiind cumpărată tot de el. A mai arătat că inițial reclamantul a cumpărat casa din G. pentru a se muta acolo, iar ulterior la solicitarea pârâtei au cumpărat casa din Iclod, pe care au renovat-o, iar în casa din G. s-a mutat fratele pârâtei și ulterior mama acesteia. În anul 2009, după ce fiul reclamantului a reușit să înscrie un imobil pe numele său părțile au mers la notarul public P. a I. uț, care le-a spus că imobilele pot fi întabulate pe numele reclamantului, însă reclamantul a renunțat la demers, întrucât nu dorea o ceartă cu pârâta. A precizat că nu a asistat la nici o discuție prin care părțile să fi stabilit ca imobilele să fie cumpărate de pârâtă, cu sprijinul reclamantului, urmând ca ulterior să restituie împrumutul. Martora a mai arătat că și fiul reclamantului a cumpărat mai multe imobile care au fost trecute pe numele ei, iar după ce s-au despărțit a dat o declarație în care a arătat că acestea sunt ale lui.
Martorul Kelner Bela a declarat că a fost concubinul mamei pârâtei U. V.
L. din 2004 și până în 2011 și din toate discuțiile auzite, inclusiv din afirmațiile pârâtei și ale mamei acesteia, știe că imobilele în litigiu au fost cumpărate de reclamant, fiind trecute pe numele pârâtei. În cursul anului 2011 părțile s-au certat și atunci a auzit-o pentru prima dată pe mama pârâtei spunând că aceasta ar fi cumpărat imobilele, martorul părăsind imobilul în care locuia cu mama pârâtei, întrucât nu a vrut să fie parte la această "minciună";. A mai arătat că pârâta realiza venituri de la magazinul din G., care a fost amenajat din banii reclamantului, marfa fiind cumpărată de pârâtă, fără să poate preciza cu ce bani. Din declarația martorului Fulop Ștefan reiese că acesta a realizat lucrări de amenajare la casa din L., discutând cu reclamantul și fiind plătit de acesta, în calitate de proprietar. Nu a auzit-o niciodată pe pârâtă spunând că imobilele au fost cumpărate de reclamant, însă în cercul său de prieteni se știa că acestea au fost cumpărate de reclamant și întabulate pe numele pârâtei. De asemenea, știe că în 2008 reclamantul a cumpărat un teren în L., din relatările vânzătorului terenului. Opinia martorului este în sensul că pârâta realiza venituri doar de la magazinul din G., precizând că l-a auzit de mai multe ori pe reclamant
spunând că i-a dat bani pârâtei să meargă la București după marfă.
Martorul P. a I. uț F. a declarat că, în calitate de notar public, a fost vizitat de reclamant și de fiul acestuia, reclamantul dorind să știe dacă există modalități de securizare a proprietăților sale care erau trecute pe numele pârâtei, și a identificat o soluție, având în vedere practica din acel moment, în sensul că o
proprietate putea fi trecută pe numele reclamantului, fiind vorba de un teren aferent casei în care reclamantul avea reședința principală. Din afirmațiile reclamantului, ale fiului său, dar și din relatările altor persoane din anturajul reclamantului, martorul știe că imobilele au fost cumpărate cu banii reclamantului, totodată fiind de notorietate această modalitate de a face investiții a cetățenilor străini, de a cumpăra imobile care sunt trecute pe numele altor persoane. Din discuția avută cu reclamantul a dedus că acesta se afla într-o imposibilitate morală de a trece imobilele pe numele său, în acea perioadă fiind într-o relație cu pârâta. De asemenea, s-a întâlnit cu reclamantul după despărțirea părților, acesta fiind supărat datorită situației juridice a imobilelor. A precizat că a avut doar discuții cu reclamantul, fără să se încheie acte și nu cunoaște motivul pentru care reclamantul s-a răzgândit.
Din declarația martorului Suciu V. rezultă că acesta este în relații foarte apropiate cu reclamantul din 1992 și știe că toți banii cu care au fost cumpărate imobilele din litigiu au fost ai reclamantului, din discuțiile avute cu acesta, la care uneori a participat și pârâta, fără să nege acest aspect. De asemenea, martorul a figurat și el în calitate de cumpărător pentru un teren cumpărat de reclamant, pe care ulterior l-a vândut, iar banii i-a dat reclamantului. Reclamantul a mai cumpărat un teren în Iris, fiind trecut tot pe numele pârâtei, care ulterior a fost vândut, aspecte recunoscute de pârâtă.
Martorul P. L. M. a declarat că îl cunoaște pe reclamant din 1993- 1994 și a fost în relații apropiate cu acesta și din discuțiile purtate știe că a cumpărat o casă în G. și una în L., el plătind prețul. În prezența pârâtei reclamantul s-a prezentat ca proprietar al imobilelor, fără să existe discuții despre preț și cine la achitat, pârâta necontestând acest aspect. De asemenea, știe că reclamantul a cumpărat o casă pentru un magazin de haine care urma să fie deschis de pârâtă în G. . Reclamantul obișnuia să cumpere proprietăți pe care le trecea pe numele apropiaților, deoarece în acel moment nu putea cumpăra, fiind cetățean străin.
La solicitarea pârâtei au fost audiați martorii C. S., Țărmure I. Horia și C. R. M. .
Primul martor a declarat că în cercul de prieteni ai reclamantului s-a discutat despre faptul că imobilele în litigiu au fost trecute pe numele pârâtei deoarece reclamantul era cetățean străin.
Din declarația martorului Țărmure I. Horia rezultă că în 2005 a fost în vizită la imobilul din L., ocazie cu care reclamantul i-a spus că a cumpărat casa și urmează să o renoveze. În anul 2007 a început cu părțile negocieri pentru cumpărarea unui teren din Cluj, în zona Steluța, care în acte era trecut ca fiind proprietatea pârâtei. Fiul reclamantului i-a spus că terenul se află în proprietatea acestuia. A discutat cu ambele părți, însă în ceea ce privește prețul a discutat mai mult cu reclamantul, care întotdeauna dorea să aibă ultimul cuvânt. Au stabilit prețul de 650.000 euro, din care suma 30.000 euro a dus-o la locuința părților, fără să o înmâneze unuia dintre ei, suma de peste 300.000 euro a depus-o în contul pârâtei de la BCR G., deplasându-se cu aceasta la bancă, iar suma de 290.000 euro a înmânat-o reclamantului, fiind prezente ambele părți. În ziua achitării ultimei sume reclamantul i-a împrumutat 70.000 euro din acei bani, înainte întrebând-o pe pârâtă dacă este de acord, părerea martorului fiind însă că decizia a fost a reclamantului. Martorul a precizat că nu putea să achite banii prin bancă decât în contul pârâtei, aceasta figurând ca proprietar și că după depunerea banilor în cont pârâta i-a ridicat. Reclamantul i-a spus că are încredere în pârâtă, inclusiv în momentul în care au mers la bancă. A mai arătat că în cursul negocierilor a avut probleme la bancă și a discutat cu reclamantul, care i-a spus că dacă vrea poate să se răzgândească și îi va restitui avansul, iar
martorul i-a spus că dorește că-i acorde încă un pic de timp, reclamantul fiind de acord. De asemenea, după vânzare au apărut probleme privind amplasamentul terenului și a discutat cu ambele părți, însă reclamantul a fost cel care lua deciziile importante.
Martora C. R. M. a declarat că a fost colegă de facultate cu pârâta, a lucrat cu aceasta și au locuit împreună timp de 1 an, iar în perioada 2004-2008 au întrerupt relația. În perioada în care era la facultate și a lucrat la o școală pârâta obținea venituri suplimentare, lucrând la Zepter și Avon, fără să poată preciza despre ce sume era vorba. Tot în acea perioadă pârâta i-a spus că intenționează să cumpere un teren sau o casă în Cluj și se gândea să obțină un împrumut de la bancă sau de la alte persoane. După 2008 pârâta a avut un magazin de haine și i-a spus că trebuie să câștige bani pentru a-i restitui reclamantului, pentru a nu avea probleme cu acesta, sumele fiind mici. Tot după 2008 pârâta a achiziționat un teren în Cluj, pe care l-a vândut ulterior pentru o sumă mai mare. De asemenea, știe că pârâta locuiește în L. și familia sa în G.
, imobilele fiind în proprietatea pârâtei. Martora a precizat că toate aceste împrejurări le cunoaște din relatările pârâtei. Pârâta nu i-a spus de unde a avut bani să cumpere imobilele și i-a relatat că părțile contribuiau împreună la cheltuielile de întreținere. De asemenea, precizat că se întâlnea cu părțile săptămânal și aveau prieteni comuni și nu a auzit niciodată de la aceștia nimic în sensul că reclamantul ar fi fost cel care ar fi cumpărat imobilele în litigiu. Înainte de a-l cunoaște pe reclamant, familia pârâtei a moștenit case și terenuri din partea bunicilor.
În speță, din probele menționate mai sus instanța consideră ca fiind pe deplin dovedit acordul simulatoriu dintre reclamant și pârâți, potrivit prevederilor art.1175 C.civ.,în sensul că reclamantul este adevăratul cumpărător, acesta purtând toate negocierile anterioare încheierii contractelor și achitând prețul pentru imobile, toate părțile din contractele publice fiind de acord cu simulația prin interpunere de persoane.
Astfel, toți pârâții vânzători au recunoscut, în cadrul interogatoriilor luate sau prin scriptele depuse la dosar, că reclamantul este cumpărătorul real al imobilelor, toate discuțiile legate de vânzare au fost purtate exclusiv cu reclamantul, care a achitat prețul. De asemenea, au știut și au fost de acord ca în acte să figureze pârâta U. V., care nu s-a implicat deloc în încheierea actelor.
De asemenea, susținerile reclamantului sunt confirmate prin declarațiile martorilor propuși de acesta, Cristurean S., Kelner Bela, Fulop Ștefan, P. a I. ut F., Suciu V. și P. L., dar și prin declarația martorului C. S., propus de pârâtă. Deosebit de relevante sunt declarațiile martorilor Cristurean S. și Kelner Bela, care în perioada încheierii actelor au făcut parte din familia părților, prima având o relație cu fiul reclamantului, al doilea cu mama pârâtei. Acești martori au fost de față la discuțiile dintre părți privind încheierea contractelor de vânzare-cumpărare, declarațiile lor fiind lipsite de echivoc în privința acordului simulatoriu pretins de reclamant.
Pe de altă parte, apărările pârâtei sunt susținute doar prin declarația martorei C. R. M., care trebuie privită cu rezerve, în condițiile în care aceasta a arătat că în perioada 2004-2008, în care au fost încheiate actele, a întrerupt relația cu pârâta, iar majoritatea împrejurărilor privind dobândirea imobilelor în litigiu le cunoaște din relatările pârâtei.
Totodată, pârâta a susținut că ea este adevărata cumpărătoare și a achitat prețul, în cadrul interogatoriului arătând că o parte din bani proveneau din fonduri proprii, restul sumelor fiind împrumutate de reclamant, căruia i-a restituit împrumutul, deținând înscrisuri în acest sens.
Tribunalul a constatat că pârâta nu a depus la dosar niciun înscris din care să rezulte că a restituit reclamantului vreo sumă cu titlu de împrumut și nici nu a probat prin alt mijloc de probă aceste susțineri.
Referitor la veniturile pârâtei, din actele comunicate instanței de către Administrația Finanțelor P. e G. reiese că, în perioada 2004-2008, aceasta nu figurează cu venituri care să-i fi permis să achite prețurile din contracte, de 3.000.000.000 ROL, 330.000.000 ROL și 16.000 RON. Deși pârâta a afirmat că a avut și alte afaceri, pe lângă magazinul din G., nu a făcut în nici un mod dovada acestora.
Pârâta a depus la dosar două contracte de vânzare-cumpărare încheiate în 2005 și 2006, prin care U. A. și U. L., respectiv U. A. Florentin și
M. L. au vândut 2 imobile pentru prețurile de 28.000 lei și 18.200 euro, însă nu există nici o probă din care să rezulte că acești bani, primiți de rudele pârâtei, au fost folosiți de aceasta pentru cumpărarea imobilelor în litigiu.
În ceea ce privește contractele de vânzare-cumpărare din 2005 și 2008, prin care pârâta a cumpărat pentru prețul de 90.000 euro și apoi a vândut pentru prețul de 650.000 euro un teren situat în Cluj-Napoca str. Odobești f.n., din probele testimoniale administrate rezultă că și acest contract a fost unul simulat, reclamantul fiind cel care a negociat condițiile încheierii actelor și a achitat, respectiv primit prețul.
Instanța nu a putut lua în considerare nici apărările pârâtei în sensul că reclamantul era asociat unic al unei societăți comerciale, astfel încât dacă ar fi fost adevăratul cumpărător ar fi achiziționat terenurile pe numele societății, având în vedere că acest aspecte reprezintă o prezumție simplă, nesusținută de alte probe. De altfel, din declarațiile martorilor Suciu V. și P. L. M. a rezultat că reclamantul a apelat la aceeași metodă și în cazul cumpărării altor imobile, iar martorul P. a I. uț F. a arătat că este de notorietate această modalitate de a face investiții a cetățenilor străini, de a cumpăra imobile care sunt trecute pe numele altor persoane.
Având în vedere starea de fapt descrisă mai sus, instanța a analizat excepția inadmisibilității acțiunii în simulație, invocată de pârâtă, pe considerentul că simulația prin interpunere de persoane ar fi fost făcută pentru a eluda prevederile imperative ale legii privitor la interdicția cetățenilor străini de a dobândi imobile în România.
În ceea ce privește construcțiile, nu există nicio dispoziție legală care să interzică cetățenilor străini dobândirea dreptului de proprietate, astfel încât în ceea ce privește construcțiile situate în comuna Iclod, sat L., nr.139 și G., str. L. R., nr.13 susținerile pârâtei sunt nefondate.
Referitor la terenuri, potrivit prevederilor art.44 alin.2 din Constituția republicată la data de_ "cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe baza de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală";.
Ulterior, prin dispozițiile art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a stabilit că "cetățenii străini și apatrizii precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de legea specială";.
Legea specială la care se face referire în prevederile legale menționate este Legea nr.312/2005, care potrivit art.9 a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1 ianuarie 2007.
Așadar, la data încheierii contractelor din anul 2005 erau în vigoare prevederile art.44 alin.2 din Constituția republicată la data de_, care nu
stabileau nicio interdicție în ceea ce privește dobândirea dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetățenii străini. Ulterior, prin dispozițiile art.3 din Titlul X al Legii nr.247/2005 s-a stabilit că cetățenii străini pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, însă doar în condițiile prevăzute de legea specială.
Instanța, interpretând sistematic prevederile Legii nr.312/2005, a reținut că cetățenii unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în aceleași condiții cu cele prevăzute de lege pentru cetățenii români, de la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv la data de 1
ianuarie 2007, însă în ceea ce privește terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere, acestea pot fi dobândite doar la împlinirea termenului de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, cu excepția fermierilor care desfășoară activități independente. Așadar, începând cu data de_ și până la data de_ cetățenii unui stat membru (care nu sunt fermieri care desfășoară activități independente) pot dobândi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru construcții situate în intravilanul localităților, iar după data de_ pot dobândi și terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere.
Din actele depuse la dosar de reclamant rezultă că acesta are calitatea de rezident în România începând cu data de_, figurând în evidențele Serviciului pentru Imigrări Cluj cu adresa din satul L. nr.139.
Astfel, instanța a constatat că la data încheierii contractelor de vânzare- cumpărare din anul 2005 nu exista nicio dispoziție legală care să stabilească în mod expres și absolut interdicția de dobândire de către cetățenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, fiind vorba de perioada de incertitudine legislativă, în care se elaborau normele legale necesare pentru aderarea României la Uniunea Europeană. De asemenea, ulterior încheierii contractelor s-a stabilit că începând cu data de_ cetățenii unui stat membru pot dobândi dreptul de proprietate doar asupra terenurilor pentru construcții situate în intravilanul localităților, iar după data de_ pot dobândi și terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere.
În ceea ce privește contractul din 2008, la data încheierii acestuia erau în vigoare prevederile Legii nr.312/2005, care în privința terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere stabileau doar o interdicție temporară de dobândire, până la data de_ .
În consecință, reținând că la data încheierii contractelor nu exista nicio dispoziție legală care să stabilească în mod expres și absolut interdicția de dobândire de către cetățenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor, instanța respinge excepția inadmisibilității.
Referitor la capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei la restituirea sumelor de 12.500 euro, reprezentând sume obținute în depășirea limitelor mandatului acordat și 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit, instanța a considerat că din probele administrate nu rezultă starea de fapt susținută de reclamant. Reclamantul nu a reușit să probeze faptul că pârâta a scos în perioada 2009-2011 suma de 12.500 euro din contul reclamantului, pe care să o folosească în interes personal, ci doar că pârâta a scos bani din contul asupra căreia era împuternicită, fără să se poată stabili ce s-a întâmplat cu acești bani ulterior. De asemenea, nu există nicio proba din care să rezulte că reclamantul i-a împrumutat pârâtei suma de 10.000 euro și nici obligația acesteia de restituire.
Ținând cont de cele menționate, tribunalul a considerat să se impune și respingerea excepției prescripției dreptului la acțiune invocată de pârâta U. V.
L. în privința celor două capete de cerere.
Referitor la suma de 12.500 euro, reprezentând sume obținute în depășirea limitelor mandatului acordat, reclamantul a susținut că acestea au fost scoase din contul său în perioada 2009-2011, astfel încât termenul de 3 ani prevăzut de art. 3 alin.1 din Decretul nr.167/1958 nu este împlinit. În privința sumei de 10.000 euro, reprezentând împrumut nerestituit, nu s-a putut stabili existența unui împrumut și implicit nici scadența acestuia, astfel încât nu se poate determina o dată la care să înceapă să curgă termenul de prescripție, conform art.7 alin.1 din Decretul nr.167/1958.
Pentru toate motivele expuse mai sus, tribunalul a respins excepțiile prescripției dreptului la acțiune și inadmisibilității și a admis în parte acțiunea formulată de reclamantul J. V. D. .
În baza dispozițiilor art. 1175 C.civ., s-a constatat caracterul simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, în sensul că actul real a fost încheiat de reclamant, în calitate de cumpărător, și nu de pârâta U. V. L. .
Având în vedere dispozițiile art.34 pct.3 din Legea nr.7/1996, în vigoare la data formulării cererii și în condițiile în care s-a stabilit că pârâta U. V. L. nu are calitatea de proprietară a imobilelor care au format obiectul celor trei contracte, iar reclamantul poate dobândi, în prezent, dreptul de proprietate doar asupra construcțiilor și terenurilor pentru construcții situate în intravilanul localităților, instanța a dispus rectificarea înscrierilor din CF 50074 Iclod, CF nr. 50075 Iclod, CF 51012 G. și CF 1166 Iclod, în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L. și înscrierii dreptului de proprietate al reclamantului J. V. D. asupra acestor imobile.
În ceea ce privește terenurile agricole din CF 50074 Iclod, CF nr. 50075 Iclod și CF 1166 Iclod, având în vedere că reclamantul poate dobândi dreptul de proprietate asupra acestora doar după data de_, după radierea dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L. s-a dispus reînscrierea dreptului de proprietate al pârâților vânzători, reclamantul având posibilitatea ca după încetarea interdicției temporare de dobândire să reglementeze situația juridică a terenurilor.
Instanța a respins ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U. V. L. la restituirea sumelor de 12.500 euro și 10.000 euro.
În baza dispozițiilor art.274 C.proc.civ. pârâta U. V. L. a fost obligată să achite reclamantului J. V. D. suma de 18.931,9 lei, cheltuieli de judecată, din care 15.431,9 lei reprezintă taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar pentru capetele de cerere admise (petitele 1-6) și 3500 lei reprezintă onorariul avocațial parțial (din totalul de 4000 lei).
Declarația de apel. Împotriva acestei sentințe a declarat apel pârâta U.
-L., solicitând admiterea apelul așa cum a fost formulat si reținând cauza spre o temeinica si dreapta judecata, modificarea in tot a părții din sentința prin care au fost admise capetele de la 1 pana la 6 din cererea formulata de intimatul- reclamant J. V. D. si menținerea ca temeinica si legala a părții din sentința apelata prin care s-a dispus respingerea capetelor 7 si 8 din cererea de chemare in judecata formulata in fata instanței de fond de reclamant.
Se apreciază ca respingerea de către instanța de fond a excepției inadmisibilității capetelor de la 1 la 4 a cererii de chemare in judecata formulata de intimatul-rec1amant este netemeinica si nefondata, pentru următoarele considerente:
Instanța de fond, încălcând nu doar prevederile neechivoce si imperative ale legislației in vigoare, (privind interdicția pentru cetățenii străini de a cumpăra imobile-terenuri in România in intravilanul localităților, pana la data de 1
ianuarie 2007-data aderării României la Uniunea Europeana si pana-n 2014 a terenurilor agricole si forestiere), dar neținând cont chiar si de susținerile intimatului reclamant, ( conștient de dispozițiile prohibitive ale legislației din România cu privire la posibilitatea dobândirii in nume propriu de către cetățenii străini de terenuri in România), face o motivare netemeinica, nefondata si nelegala, in susținerea sentinței civile de respingere a excepției inadmisibilității cererii de chemare in judecata formulata de intimatul-reclamant. Astfel, instanța de fond analizând actele normative incidente cauzei, ( art.44 alin.2 din Constituția României, art.3 din Titlul X al Legii nr. 247/200S-privind reforma in domeniul proprietății si legea speciala nr.312/200S-privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de către cetățenii străini si apatrizi, precum si de către persoanele juridice străine,) susține netemeinic si nefondat ca "la data încheierii contractelor nu exista nici o dispoziție legala care sa stabilească in mod expres si absolut interdicția de dobândire de către cetățenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor". Or, potrivit dispozițiilor imperative ale art.9 din Legea nr.312/2005 "prezenta lege intra in vigoare la data aderării României la Uniunea Europeana, deci la data de 1 ianuarie 2007, data ulterioara încheierii in anul 2005 a contractelor de vânzare cumpărare nr.708/2005 si nr.618/2005. Iar in ceea ce privește contractul de vânzare- cumpărare cu nr.l876/_, având drept obiect un teren situat in extravilanul localităților, legea nr.312/2005 - privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de către cetățenii străini, interzice prin dispozițiile imperative de la art.5, dobândirea terenurilor agricole, pădurilor si terenurilor forestiere pana la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la UE;
Instanța de fond susține nefondat si netemeinic ca in speța operand simulația si legislația incidenta litigiului nefiind imperativ si absolut prohibitiva, adevăratul cumpărător al imobilelor menționate este intimatul-reclamant J. V. -
D. . Analiza riguroasa si fara părtinire a probelor depuse la dosarul cauzei si a legislației in vigoare la data încheierii contractelor in litigiu, releva, ca si in situația in care ar fi existat o simulație prin interpunere de persoane ( așa cum retine nefondat instanța de fond), aceasta s-ar fi realizat prin incalcarea prevederilor clare si neechivoce ale legii, privind interdicția cetățenilor străini de a dobândi imobile in România. Or, sancțiunea unei asemenea operațiuni juridice consta in nulitatea întregii operațiuni si nu doar a așa - zisului act secret.
Determinarea caracterului ilicit al operațiunii juridice relevate, urmează sa se facă raportat la conduita si la limitările imperativ prescrise de lege la momentul realizării afirmatei operațiuni juridice si nu in funcție de evoluția ulterioara a legii. Astfel, raportat la legislația in vigoare la momentul "încheierii- actului secret prin interpunere de persoane, afirmat si susținut in mod nefondat de intimatul-reclamant" acesta nu avea dreptul legal de a se adresa instanței de judecata pentru a constata ca in realitate intimatul-reclamant, ca cetățean străin, a dobândit imobilele in litigiu, acest lucru fiind prohibit de lege. In aceste condiții, apreciez ca respingerea de către instanța de fond a excepției privind inadmisibilitatea acțiunii referitoare la capetele de cerere de la 1 la 4, este netemeinica si nefondata, instanța consfințind astfel un drept, intimatului reclamant, prohibit de lege.
Netemeinica este sentința apelata si prin respingerea de către instanța de fond a excepției privind prescripția dreptului material la acțiune privind capetele de la 1 la 4 a cererii de chemare in judecata, formulate de către intimatul-reclamant J. V. -D. .
În literatura de specialitate, se retine ca pentru stabilirea naturii juridice acțiunii in declararea simulației, cat si a caracterului sau prescriptibil, trebuie
avute in vedere unele aspecte privind: persoana care solicita declararea simulației ( parti contractante sau terți), caracterizarea corecta a modalității folosite pentru realizarea simulației si sancțiunea care lovește actul secret ( nulitatea absoluta sau nulitatea relativa). Or, referindu-ne la obiectul litigiului de fata, cererea de chemare in judecata formulata de intimatul-reclamant, (intimat care este parte contractanta in actul secret) are drept finalitate realizarea unui drept împotriva mea-apelanta si a intimatilor-parati M. I. si Ana, V. E. -S. si C. -E. si I. M. si S., astfel ca acțiunea cu care a fost investita instanța de fond, are caracterul si natura juridica a unei cereri in realizare, care este prescriptibila, in termenul general de trei ani, conform prevederilor Dec.167/1958-privind prescripția extinctiva.
Netemeinica si nefondata este sentința apela si in ceea ce privește fondul acțiunii, instanța apreciind in mod netemeinic si nefondat ca sunt îndeplinite condițiile prevăzute de art.1175 cod civil-privind actul secret. Corect susține instanța de fond, ca de principiu, actul secret trebuie dovedit prin înscrisuri, dar neavând un asemenea contraînscris, instanța apreciază nefondat si netemeinic, ca "in cazul de fata, preconstituirea fiind imposibila, inclusiv din motive de ordin moral așa cum s-a întâmplat in speța, ținând cont de relațiile dintre părți in momentul încheierii actelor, conform dispozițiilor art.1198 C.civ, este admisibila si proba cu martori".
Literatura de specialitate si jurisprudența, releva ca simulația este o operație juridica complexa care consta in încheierea si existenta concomitenta, intre aceleași parti contractante, a doua contracte - unul aparent sau public, prin care se creează o situație juridica aparenta, contrara realității si - un altul secret, act care da naștere situației juridice reale dintre parti, anihilând sau modificând efectele produse in aparenta in temeiul contractului public.
Pe de o parte, intre pârâtă si intimatul-reclamant nu a existat niciodată o convenție ascunsa in sensul afirmat de reclamant.
Pe de alta parte, este de notorietate practica cetățenilor străini inclusiv la nivelul anului 2005, de a dobândi terenuri in România, prin înființarea de societăți comerciale pe care apoi le creditau in vederea achiziționării terenurilor respective. Așa a acționat si intimatul-reclamant, care din anul 1997 a înființat SC V. D. IMPEX SRL- care avea in obiectul de activitate si achiziționarea de terenuri. Acest aspect rezulta din înscrisurile si din declarațiile existente la dosar.
Doar cu rea-credința afirma intimatul-reclamant ca a fost nevoit sa apeleze la acest artificiu juridic, privind simulația prin interpunere de persoane si de a dobândi in proprietate imobile, care doar aparent sa fie pe numele subsemnatei.
Chiar si din probele depuse la dosar rezulta ca intimatul-reclamant recunoaște ca pârâta a avut inițiativa achiziționării acestor imobile, fiind prezenta la discuțiile cu vânzătorii, chiar daca negocierile le purta intimatul-reclamant, datorita insistentei si experienței sale in materie.
Dacă intimatul-reclamant ar fi intenționat sa cumpere construcțiile pentru el, avea dreptul legal sa le cumpere pe numele lui din anul 2005 sau pe numele SC V. D. IMPEX SRL, așa cum procedase si in alte rânduri.
Apelanta recunoaște că a împrumutat de la reclamantul intimat, in anul 2005, anumite sume de bani, utilizate inclusiv pentru achiziționarea imobilelor in litigiu, insa aceste sume au fost restituite in anul 2006 si 2008, motiv pentru care, pana la data formulării cererii de chemare in judecata nu a fost făcut niciun demers judiciar pentru recuperarea lor. De altfel, se poate observa fara tăgada, ca un modus operandi, folosit de către intimatul-reclamant ca acesta obișnuia sa împrumute bani diferitelor persoane fara acte justificative si tot la fel avea pretenția sa i se restituie datoriile - tot fara acte justificative.
Pe de alta parte, pentru a justifica existenta unui act simulat prin interpunere de persoane, instanța in mod nefondat retine, ca din motive morale intimatul nu a putut realiza contraînscrisul si dintr-o necunoaștere a legislației, care de altfel nici nu interzicea in mod absolut si imperativ achiziționarea de terenuri in România de către cetățenii străini.
O astfel de motivare, nu poate sta la baza unei prezumții judiciare si nu permite nici instanței sa confere si nici intimatului sa obțină un drept prin prisma încălcării principiului " nemo censetur ignorare legem" dar nu este nici fondata, prin prisma faptului ca, așa cum arata chiar intimatul-reclamant, desfășura activități comerciale in România - in materia dezvoltării imobiliare, încă din anul 1989, împrejurare care ar fi trebuit reținuta de instanța de fond, ca baza a unei prezumții judiciare contrare afirmațiilor intimatului.
Consideră netemeinica si nefondata motivarea instanței, in sensul ca legislația, începând cu Constituția României si terminând cu legea speciala nr.312/2005-privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de către cetățenii străini, permitea străinilor sa dobândească terenuri inca din anul 2005, nefiind prohibitiva in acest sens.
Articolul .44 alin.2 din Constituția României, cat si Legea nr. 247/2005 cat si Legea nr. 312/2005 prevedeau si prevăd reglementari foarte clare despre data la care cetățenii străini pot dobândi legal terenuri in România.
Pe cale de consecința, daca ar fi existat cu adevărat o simulație prin interpunere de persoane, chiar si ca negotium, așa cum netemeinic si nefondat, retine instanța de fond, aceasta ar fi fost lovita de nulitate absoluta, fiind făcuta printr-o fapta ilicita, ca urmare a încălcării interdicției pentru dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor, reglementata de actele normative relevate.
Mai mult, actul secret prin interpunere de persoane trebuia sa îndeplinească condițiile de forma si de fond ale actului aparent, respectiv acesta trebuia sa fie un act autentic in legătura cu terenurile si cel puțin sub forma unui înscris sub semnătura privata pentru dobândirea de construcții.
Sentința apelata este nefondata si prin prisma faptului ca judecătorul fondului a apreciat cu părtinire evidenta, prezumțiile si probele in favoarea intimatului-reclamant, cu referire la reținerea de către instanța de judecata a imposibilității morale a intimatului-reclamant de a întocmi contraînscrisul secret, din care sa rezulte fara echivoc ca el este adevăratul cumpărător.
In schimb, judecătorul fondului, nu accepta si in cazul relației dintre pârâtă, mama si fratele său aceeași prezumție, de imposibilitate morala de a primi bani de la aceștia, fara a consemna împrumutul printr-un înscris.
Tot nefondat, instanța de fond retine ca declarația martorei C. R. M.
, trebuie privita cu rezerva, deoarece majoritatea împrejurărilor privind dobândirea imobilelor in litigiu, le cunoaște din relatările sub semnatei, dar nu același lucru îl evidențiază si fata de martorii propuși de intimatul-reclamant, care cunoșteau faptele susținute de acesta din discuțiile cu acesta si fara sa retina ca toți martorii propuși de intimatul-reclamant ii erau datori cu sume mari de bani.
In schimb, instanța de fond nu face aceeași apreciere in ceea ce privește declarația martorului Țărmure I. Horia, respectiv ca "trebuie privita cu rezerve" in considerațiunea faptului ca acest martor se afla intr-un litigiu cu pârâta, litigiu aflat in stare de judecata si la aceasta data.
Instanța de fond nu a reținut cu scrupulozitate nici declarația notarului public P. a I. uț, care a afirmat ca "nefiind un act secret scris de către intimatul- reclamant si subsemnata, instanța nu poate trece peste acest lucru. Eronat si părtinitor a reținut instanța si declarația martorului Suciu, precum ca acesta ar
fi cumpărat prin același procedeu un teren pentru intimatul-reclamant, si ulterior după ce l-a vândut i-a dat banii obținuți pe teren. Acest martor a mințit, pentru ca terenul a fost cumpărat cu bani împrumutați de la intimat si ulterior vândut fiilor acestuia, după care a restituit lui JVD, banii împrumutați.
Data fiind lipsa de tratament egal in admiterea de probe și de obiectivitate in aprecierea probelor administrate, de către instanța de fond, cere instanței de apel sa ia in considerare efectul devolutiv al apelului si sa procedeze la reconsiderarea tuturor probelor si readministrarea in special a probelor privind: interogatoriul intimatului-reclamant J. V. -D. ; reaudierea martorilor: Suciu V.
; notarul P. a I. uț F., Țărmure I. Horia si C. R. M. ; înscrisuri privind veniturile realizate de intimatul-reclamant JVD;
Prin reconsiderarea si readministrarea acestor probe, dorește să dovedească faptul ca nu a avut loc nicio înțelegere privind încheierea unui act simulat prin interpunere de persoane si nici de mandat, ca pârâta a cumpărat imobilele pentru ea si cu banii personali si/sau cu bani împrumutați si ca intimatul-reclamant avea cunoștința despre prevederile legale, privind modul legal si practica prin care putea sa dobândească terenuri si construcții in România si ca ii este interzis sa dobândească, ca persoana fizica, terenuri in intravilan mai devreme de 1 ian.2007 si faptul ca acesta obișnuia sa împrumute diferite persoane cu sume mari de bani fără a încheia acte, solicitând sa i se restituie împrumutul tot fara documente.
În drept, au fost invocate dispozițiile imperative ale art.282 si urm. C.proc.civ, coroborate cu art.1175 C.civ, 1198 C.civ, Decretul nr.167/1958- privind prescripția extinctiva, in concurs cu prev.art.44 alin.2 din Constituția României si prevederile Legii nr.312/2005 privind dobândirea dreptului de proprietate privata asupra terenurilor de către cetățenii străini si de către persoanele juridice straine
Întâmpinarea. Prin întâmpinarea formulată, intimatul reclamant J.
V. D. a solicitat respingerea apelului formulat de pârâta apelantă ca nefondat; obligarea pârâtei apelante la plata cheltuielilor de judecată.
Este evident că acțiunea introdusă de reclamant își are temeiul de drept în prevederile vechiului cod civil, este o acțiune admisibilă și are drept scop înlăturarea caracterului secret al înțelegerii reale încheiate de reclamant cu pârâta de rd. I și cu ceilalți pârâți în calitate de vânzători, în sensul că, cumpărătorul real al imobilelor a fost reclamantul și nu pârâta. Se impune ca o dată cu înlăturarea caracterului secret al acestei înțelegeri să se dispună de către
instanța de judecată și scoaterea bunurilor din patrimoniul pârâtei unde se regăsesc în acest moment din punct de vedere formal, prin înregistrarea lor în sistemul de publicitate imobiliară pe numele pârâtei.
În al doilea rând, în privința efectelor juridice concrete pe care actul secret le produce, instanța de judecată a concluzionat corect faptul că la momentul încheierii contractelor în litigiu (2005) nu exista nici o dispoziție legală care să stabilească, expres si absolut, interdicția de dobândire de către cetățenii străini a dreptului de proprietate asupra terenurilor pentru construcții situate în intravilanul localităților, astfel că actul secret produce efectele avute în vedere de toate părțile participante la simulație și anume transferul dreptului de proprietate asupra imobilelor in favoarea mea.
Acțiunea in simulație este o acțiune in constatare care poate fi oricând exercitata pe cale principala sau pe cale de excepție. Aceasta acțiune este imprescriptibila.
Afirmația pârâtei că instanța de fond a fost părtinitoare în modul de analizare a probelor este nereală și vine în primul rând în contradicție cu poziția sa procesuală inițial exprimată și cu răspunsurile oferite la interogatoriu.
În ceea ce privesc susținerile apelantei privind fondul litigiului, acestea sunt total neadevărate, sunt nedovedite constituie niște simple supoziții si afirmații ce vin în totală contradicție cu toate celelalte probe administrate în cauză Aspectul esențial ce rezultă din toate depozițiile redate mai sus este acela că motivul pentru care între părți nu s-a preconstituit un înscris care să ateste existenta simulației îl constituie faptul că pârâta a exercitat presiuni de ordin moral asupra reclamantului, ca să renunțe la un astfel de demers.
Judecata în apel.
Observă Curtea că, în această cauză, a exercitat calea de atac a apelului exclusiv pârâta U. V. L., nu și reclamantul, a cărui acțiune a fost admisă în parte, respinse fiind ca neîntemeiate capetele de cerere având ca obiect obligarea pârâtei U. la restituirea sumei de 12.500 Euro, în executarea unui pretins contract de mandat, precum și a sumei de 10.000 Euro, acordate în temeiul unui pretins contract de împrumut. Așa fiind, rezolvarea pe care prima instanță a dat-o acestor cereri ale reclamantului dobândește autoritatea lucrului judecat și nu poate face obiectul analizei, în cadrul prezentului apel, limitele devoluțiunii acestuia urmărind exclusiv motivele invocate de pârâtă.
Cu referire la excepția prescripției dreptului material la acțiune privind capetele de cerere circumscrise punctelor 1-4, aceasta a fost invocată în apărare de pârâta U. V. L., fiind respinsă în primă instanță prin încheierea ședinței publice din data de 23 februarie 2012 (pag. 77 dosar tribunal), cu motivarea că acțiunea în simulație este o acțiune în constatare, care poate fi exercitată oricând pe cale principală sau pe cale de excepție, fiind
imprescriptibilă.
Într-adevăr, calificarea juridică pe care prima instanță a dat-o acțiunii civile exercitată de reclamantul J. V. D. împotriva pârâților U. V. L., M. I. și M. Ana, V. E. S. și V. C. E., Jakab M. și Jakab S., este cea corectă. Reclamantul a promovat o acțiune în declararea simulației prin interpunere de persoane.
Literatura juridică de specialitate a definit o astfel de acțiune în justiție ca fiind aceea prin care o persoană interesată solicită și urmărește să se constate faptul că situația juridică reală este diferită de cea care aparent este pretinsă. Obiectul și scopul acțiunii în declararea simulației îl constituie, așadar, recunoașterea caracterului simulat al actului juridic aparent și stabilirea situației juridice reale existente între părțile acordului simulatoriu.
Acțiunea în declararea simulației a fost asimilată, în doctrină și în practică, acțiunilor în constatare.
Or, în mod unanim, acțiunile în constatare sunt considerate imprescriptibile, acest atribut dedus fiind din caracterul imprescriptibil al dreptului de a sesiza instanța de judecată cu o acțiune în justiție prin care nu se tinde la valorificarea unei pretenții împotriva altei persoane; se solicită doar ca instanța să constate existența ori inexistența unui drept ori a unei situații juridice. Prescripția dreptului la acțiune în sens material vizează dreptul la a obține condamnarea pârâtului, iar nu și acele situații litigioase în care se pune în discuție existența dreptului subiectiv, nicidecum realizarea lui efectivă, astfel încât, pentru lămurirea unor asemenea situații accesul la justiție nu poate fi limitat în timp. Este expresia principiului conform căruia aparența în drept poate fi înlăturată oricând, actul juridic simulat nefiind susceptibil de consolidare prin trecerea timpului.
Cererile de rectificare a înscrierilor în cartea funciară au, în actualul cadru procesual, un caracter accesoriu acțiunii în declararea simulației prin interpunere de persoane, fără a putea modifica astfel caracterul acțiunii principale, care rămâne o acțiune în constatare, imprescriptibilă, iar nu o acțiune
în realizarea dreptului. Cât privește acțiunea în rectificare de carte funciară, întemeiată pe nevalabilitatea înscrierii, a titlului ce a stat la baza acesteia sau pe greșita calificare a dreptului înscris,aceasta este potrivit art.36 din Legea nr. 7/1996, în redactarea valabilă la data începerii procesului,aceasta este prescriptibilă în termen de trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere
formulată de dobânditorul nemijlocit al dreptului a cărui rectificare se cere și se va putea îndrepta și împotriva terțelor persoane care și-au înscris un drept real, dobândit cu bună-credință și prin act juridic cu titlu oneros, bazându-se pe cuprinsul cărții funciare, excepția vizând chiar situația în care dreptul material la acțiunea de fond nu s-a prescris. Or, în speța, dreptul material la acțiunea în declararea simulației este imprescriptibil.
Cu referire la excepția inadmisibilității acțiunii în declararea simulației, motivată prin aceea că printr-o astfel de acțiune reclamantul tinde la consfințirea unui drept prohibit de lege, simulația prin interpunere de persoane urmărind eludarea prevederilor imperative referitoare la interdicția cetățenilor străini de a dobândi imobile în România, Curtea apreciază că această excepție este neîntemeiată.
Obiectul excepției de inadmisibilitate îl reprezintă contestarea dreptului reclamantului de a sesiza instanța de judecată or, în prezentul proces, pârâta nu a invocat și nu a argumentat motive de natură să pună sub semnul întrebării dreptul reclamantului de a sesiza instanța de judecată, nulitatea operațiunii juridice a cărei constatare se pretinde de către reclamant nefiind în măsură să conducă la inadmisibilitatea demersului său juridic. Acțiunea este în sine admisibilă, îndeplinite fiind condițiile legale de admisibilitate și rămâne instanței să aprecieze cu privire la temeinicia acesteia, din perspectiva motivelor ce o susțin și în raport cu apărările ce au fost formulate.
Există elemente care separă inadmisibilitatea de nulitate, așa după cum există și aspecte de asemănare, însă, în mod cert, ele sunt distincte. Astfel, nulitatea simulației, invocată de pârâta apelantă ca argument în susținerea excepției de inadmisibilitate, lipsește actul de efectele sale, pe când inadmisibilitatea conduce la respingerea acțiunii, în mod definitiv, fiind o sancțiune irevocabilă, al cărui obiect îl constituie dreptul reclamantului de a sesiza instanța cu o anumită acțiune.
În consecință, eludarea prevederilor imperative ale legii privind interdicția cetățenilor străini de a dobândi imobile în România, acțiune de natură să atragă sancțiunea nulității simulației, urmează a se analiza din perspectiva temeiniciei acțiunii în declararea simulației, iar nu a admisibilității acesteia.
6.4. Din această perspectivă, Curtea consideră util a evoca prevederile art. 1175 C.civ., în redactarea valabilă la data încheierii celor trei contracte de vânzare-cumpărare în litigiu, text normativ conform căruia actul secret care modifică un act public nu poate avea putere decât între părțile contractante și succesorii lor universali; un asemenea act nu poate avea niciun efect în contra altor persoane.
Simulația, reglementată ca excepție de la principiul opozabilității contactelor față de terți, rămâne operațiunea juridică realizată prin disimularea voinței reale a părților care constă în încheierea și existența simultană a două convenții: una publică și aparentă, iar alta secretă și reală, care anihilează sau modifică efectele convenției publice, și stabilește adevăratele raporturi juridice dintre părțile contractante cuprinzând, implicit sau explicit, dar în mod obligatoriu, acordul părților de a simula.
Simulația este alcătuită, așadar, din două acte juridice sau contracte, și anume: actul public, de regulă consemnat într-un înscris, cunoscut și din care se naște o situație juridică aparentă, neadevărată, iar pe de altă parte, actul secret,
care stabilește situația juridică reală creată între părțile contractante. Contractul secret cuprinde practic două acorduri de voință secrete, și anume: acordul simulatoriu, care nu poate lipsi niciodată, fiind convenția secretă în care părțile își exprimă una față de cealaltă intenția și voința de a simula, și contractul secret stricto sensu, care este actul sau contractul real propriu-zis; lipsa acordului simulatoriu înseamnă inexistența operației juridice a simulației. Mai mult decât atât, acordul simulatoriu trebuie să fie anterior sau concomitent cu actul public, aparent.
Se poate, astfel, conchide în sensul că pentru existența simulației, ca operațiune juridică, sunt necesare: intenția comună de a simula și acordul simulator.
Simulația poate îmbrăca mai multe forme, existând și simulația prin interpunere de persoane, care presupune ascunderea persoanei uneia dintre părțile contractante, dobânditorul aparent al dreptului fiind o persoană interpusă, care ascunde identitatea adevăratului contractant.
În cazul simulației prin interpunere de persoane, structura operațiuni este trinomică, rezultând din faptul că există trei participanți, cu denumiri specifice: interponentul, cel care este beneficiarul real al dreptului, interpusul, cel care figurează ca parte în contractul public și terțul, cel care este adevăratul contractant sau beneficiar. În doctrină, s-a considerat, cu caracter unitar, necesitatea realizării acordului simulatoriu între toate cele trei persoane, pentru a fi în prezența simulației prin interpunere de persoane.
Ceea ce trebuie, totodată, subliniat este că, în principiu, simulația nu afectează validitatea contractului public și nici a contractului secret, ea nefiind o cauză de nulitate. Cu toate acestea, nu este exclusă aplicarea sancțiuni nulității atunci când simulația este ilicită, în cazul în care se urmărește fraudarea legii ori fraudarea drepturilor altor persoane. Cu alte cuvinte, ori de câte ori dreptul de a simula se exercită în limitele sale interne, simulația fiind licită, valabilă, ea produce efecte între părți, contractul secret fiind inopozabil terțelor persoane, în raport cu dispozițiile art. 1175 C.civ.
Limitele simulației sunt limitele interne ale dreptului de a simula, dispozițiile imperative ale legii, ordinea publică și bunele moravuri. Orice încălcare a acestor limite face ca simulația să fie ilicită sau imorală și se sancționează cu nulitatea care poate lovi fie actul secret, fie întreaga operațiune a simulației. Evident, atunci când nulitatea vizează numai contractul secret, între părți, efectele sunt desființate, însă contractul public nu va fi afectat de nulitate, în afară de cazurile de excepție prevăzute de lege în mod expres. În consecință, în raport cu terții, nulitatea contractului secret nu produce efecte, întrucât potrivit art. 1175 C.civ., efectele acestui contract nu le sunt opozabile, față de terți fiind opozabil doar contractul public. A contrario, când nulitatea afectează simulația în întregul ei, ambele contracte sunt desființate retroactiv.
Din această perspectivă, se poate preciza că acțiunea în simulație nu se confundă cu acțiunea în nulitatea actului secret, simulația prin ea însăși fiind în principiu valabilă, iar sancțiunea ei nu este nulitatea, ci inopozabilitatea actului secret față de terți. În consecință, în toate acele ipoteze în care actul secret a fost încheiat în mod valabil el își va produce efectele între părți fiind menținut. Mai mult, atunci când simulația este ilicită, lovită de nulitate, înainte de a se pronunța nulitatea actului secret, este necesar să se constate existența și conținutul acestuia, acțiunea în declararea simulației primând în timp față de acțiunea în nulitate.
În prezenta cauză, proba simulației a fost făcută, astfel cum în mod temeinic a stabilit prima instanță, în urma analizei și sintezei dovezilor ce au fost administrate (interogatoriile părților și probele testimoniale).
Corect prima instanță a concluzionat în sensul că în fiecare dintre cele trei contracte de vânzare-cumpărare reclamantul este cumpărătorul real al imobilelor, identitatea acestuia fiind ascunsă prin interpunerea pârâtei U. V.
, care apare menționată în calitate de cumpărător. Acordul simulatoriu încheiat între reclamant, în calitate de beneficiar real al dreptului de proprietate, între vânzători și pârâta U. V., în calitate de interpus, a fost dovedit, toți vânzătorii recunoscând, prin interogatoriile luate și înscrisurile depuse la dosar, că reclamantul este acela cu care au contractat în mod real. Aceste informații se coroborează și cu cele transmise prin declarațiile martorilor audiați în primă instanță, lipsite de echivoc în privința existenței acordului simulatoriu.
Este adevărat că actul secret nu a fost dovedit printr-un contraînscris încheiat între părțile simulației, valoarea obiectului contractului secret impunând condiția formei scrise, însă nu mai puțin adevărat este că de la această regulă se admit și excepții, printre care situația în care părțile s-au aflat în imposibilitatea preconstituirii ori conservării unui înscris pentru dovada contractului secret (art. 1198 pct. 2-4 C.civ.).
Or, raporturile de încredere existente între reclamant și pârâta U. V.
L., născute din starea de concubinaj, recunoscută de părțile în proces, generează o imposibilitatea morală de preconstitui un înscris, care să facă dovada contractului secret. În aceste condiții, corect s-a apreciat în primă instanță că proba poate fi făcută prin orice mijloace de dovadă, inclusiv martori și prezumții.
Mai mult decât atât, în considerarea afirmației făcute în apărare, aceea a încheierii actului secret prin fraudă la lege, proba poate fi considerată liberă în privința actului secret.
Rămâne, astfel, a se analiza dacă reclamantul J. V. D., cetățean olandez și rezident în România începând cu data de 4 martie 1997, avea sau nu dreptul de a dobândi proprietatea privată asupra terenurilor, în România, prin încheierea unui contracte de vânzare-cumpărare în acest scop.
Curtea reține că acțiunea în declararea simulației vizează trei contracte de vânzare cumpărare, și anume:
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 708/_ de BNP D.
G. I. cu și încheiat între pârâta de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.2 si rd.3 in calitate de vânzători, având obiect următoarele bunuri imobile: casa situata in com. Iclod, sat L., nr.139 jud. Cluj, înscrisa in CF 699 L., nr. serial 1, nr. top 195/1/1. 196/1/1, 197/1/1, ce constă din teren in suprafața de 1000 mp, pe care se afla o casa D+P cu suprafața construita de 178,66 mp; teren gradina intravilan in suprafața de 19.703 mp, înscris in CF L. 683, nr.serial 1, nr.top 195/1/2,196/1/2,197/1/2; teren arabil in suprafața de 50.008 mp situat in sat L. com. Iclod, înscris in CF Silivas 441 cu nr. serial 1, nr.top. 868/2; teren gradina in suprafața de 1837 mp situat in sat L. com. Iclod, înscris in CF Silivas 441 cu nr. serial 2, nr.top. 868/3; imobile in prezent comasate si inscrise in CF 50074 Iclod sub nr.cad.50074 ca fiind teren intravilan in suprafața de 1000 mp si in CF 50075 Iclod sub nr.cad. 50075 - teren intravilan in suprafața de 71548 mp si sub.cad. 50075-C1 -casa D+P in suprafața de 178,66 mp, in baza Actului de Comasare si Alipire nr.551/2008 autentificat de BNP D. G. I. cu;
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.618/_ de BNP D.
G. I. cu și încheiat între pirita de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.6 si rd.7 in calitate de vânzători, având obiect următoarele bunuri imobile: teren in suprafața de 550 mp situat in G., str. L. R., nr.13, înscris in CF 1136 G., nr. serial 5, top.962/1/1/2/2, si edificatele: corp 1 - casa familiala S+P+1E+M, in suprafața construita de 191 mp; corp 2 - construcție in sistem P+M, in suprafața construita de 80 mp; imobile înscrise in prezent in CF 51012
G. (nr. CF vechi 9184N) sub nr. cad. 221 - teren in suprafața de 550 mp, nr. cad. 221 -C1 - casa familiala S+P+E+M in suprafața de 191 mp si nr. cad. 221-C2 - construcție in sistem P+M in suprafața de 80 mp;
- contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1876/_ de BNP
D. G. I. cu și încheiat între pârâta de rd.1 in calitate de cumpărătoare si pârâții de rd.4 si rd.5 in calitate de vânzători, având obiect imobilul teren extravilan in suprafața de 5800 mp situat in Com. Iclod, sat L., înscris in CF 1166 Iclod, serial 1, nr.cad.365.
Conform dispozițiilor art. 44 alin. 2 din Constituția României, republicată în data de_, cetățenii străini și apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană și din alte tratate internaționale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condițiile prevăzute prin lege organică, precum și prin moștenire legală.
Printr-o dispoziție de principiu, așadar, sunt legiferate modalitățile de dobândire a dreptului de proprietate privată asupra terenurilor, de către cetățenii străini și apatrizi, și anume: pe bază de reciprocitate în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană ori din alte tratate internaționale; în condițiile prevăzute prin lege organică; prin moștenire legală.
Legea nr. 247/2005, (publicată în Monitorul Oficial nr. 653 din 212 iulie 2005), Titlul X art. 3, stipulează că cetățenii străini și apatrizii, precum și persoanele juridice străine pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România în condițiile prevăzute de legea specială.
Legea specială la care se face trimitere este Legea nr. 312/_, privind dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine. Conform prevederilor art. 9, această lege a intrat în vigoare la data aderării României la Uniunea Europeană, respectiv 1 ianuarie 2007.
Actul normativ mai sus evocat reglementează dobândirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor de către cetățenii străini și apatrizi, precum și de către persoanele juridice străine, în alt mod decât prin moștenire legală.
Se stipulează astfel, în cuprinsul art. 3, că cetățeanul unui stat membru poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în condițiile prevăzute de lege pentru cetățeanul român.
Cu referire specială la dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole, asupra pădurilor și terenurilor forestiere, în cuprinsul art. 5 alin. 1 se arată că cetățeanul unui stat membru poate dobândi un astfel de drept numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană.
Potrivit art. 6, cetățeanul străin aparținând unui stat terț va putea dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor, pe bază de reciprocitate, în condițiile reglementate în tratate internaționale.
Din analiza acestor texte normative, corect interpretate și de către prima instanță, rezultă fără echivoc că începând cu data aderării României la Uniunea Europeană cetățeanul oricărui stat membru al Uniuni Europene sau al spațiului economic european, apatridul cu domiciliul într-un astfel de stat, precum și persoana juridică legal constituită, poate dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor în România, în condițiile impuse de legea internă pentru cetățenii români. Excepția de la această regulă vizează terenurile agricole, pădurile și terenurile forestiere, asupra căruia va putea fi dobândit dreptul de proprietate, altfel decât prin moștenire legală, numai la împlinirea unui termen de 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, în concret începând cu data de 1 ianuarie 2014.
În consecință, la momentul încheierii celor două contracte de vânzare cumpărare din anul 2005, care au avut ca obiect construcții și teren în intravilan, nu exista cadrul legislativ care să permită reclamantului, cetățean al unui stat membru, rezident în România, să dobândească dreptul de proprietate asupra terenurilor.
Constituția României în vigoare trimitea la condițiile prevăzute prin lege organică, pentru alte modalități de dobândire a dreptului de proprietate decât prin moștenire legală, iar Legea nr. 247/19 iulie 2005 de asemeni condiționa dobândirea drepturilor de proprietate asupra terenurilor în România, de către cetățeni străini și apatrizi de intrarea în vigoare a unei legi specială, care să reglementeze posibilitatea de dobândire al unui astfel de drept. Or, această lege specială a intrat în vigoare abia la data de 1 ianuarie 2007, astfel cum s-a arătat mai sus.
Nu era necesară existența unui text normativ care să prohibească în mod expres posibilitatea de dobândire a terenurilor în România, de către cetățenii străini și apatrizi, la nivelul anului 2005, când au fost încheiate contractele de vânzare cumpărare în litigiu, absența unui cadru legislativ care să reglementeze condițiile dobândirii dreptului de proprietate pentru această categorie de persoane făcând cu neputință încheierea unor acte juridice constitutive ori translative de drept real, unica modalitate de dobândire a proprietății, până la data aderării României la Uniunea Europeană fiind moștenirea legală.
În consecință, un contract de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren în România, încheiat de un cetățean străin sau apatrid înainte de data aderării României la Uniunea Europeană, era nul absolut, astfel că operațiunea juridică a simulației prin interpunere de persoane, care se cere a se constata a avut drept scop fraudarea legii.
Cât privește contractul de vânzare cumpărare încheiat în anul 2008, având ca obiect un teren agricol extravilan, cu referire la acesta tribunalul în mod corect a reținut existența interdicției dobândirii dreptului de proprietate de către reclamant, în raport cu dispozițiile art. 5 alin. 1 din Legea nr. 312/2005.
Față de cele ce preced, este legală constatarea caracterului simulat prin interpunere de persoane a celor trei contracte de vânzare-cumpărare, acțiunea în declararea simulației fiind prioritară unei acțiuni în nulitate, însă nelegală rămâne soluția primei instanțe de înscriere a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului Jakab V. D., asupra imobilelor ce fac obiectul contractelor de vânzare-cumpărare încheiate în anul 2005, reclamantul aflându-se în imposibilitatea absolută a dobândirii unui astfel de drept la nivelul anului 2005.
Pe cale de consecință, văzând și dispozițiile art. 296 C.pr.civ., Curtea va admite în parte apelul pârâtei și va schimba în parte hotărârea primei instanțe sub aspectul soluției date cererilor de rectificare a înscrierilor în cărților funciare. Rejudecând, Curtea va dispune rectificarea în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. L., persoana interpusă în operațiunea juridică a simulației, cu consecința reînscrierii aceluiași drept în favoarea vânzătorilor .
Toate celelalte dispoziții ale sentinței atacate urmează a fi păstrate.
Aplicând prevederile art. 298 rap.la art. 274 C.pr.civ.,Curtea va obliga pe intimatul Jakab V. D. să plătească apelantei 3.000 lei cheltuieli de judecată parțiale în apel, reduse proporțional cu pretențiile ce au fost încuviințate.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite în parte apelul declarat de pârâta U. V. -L. împotriva sentinței civile nr. 614 din 13 septembrie 2012 a Tribunalului Cluj, pronunțată în dosar nr._, pe care o schimbă, în parte, în sensul celor ce urmează:
Dispune rectificarea înscrierilor din CF nr. 50074 Iclod și CF nr. 50075 Iclod în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. -L. asupra imobilelor cu nr. cad. 50074, 50075, 50075-C1 și 50075-C2 și dispune reînscrierea dreptului de proprietate în favoarea pârâților M. I. și M. ANA asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 708 din 16 mai 2005 prin restabilirea situației anterioare vânzării, în CF nr. 699 L. - top 195/1/1, 196/1/1, 197/1/1; CF nr. 683 L. - top 195/1/2, 196/1/2, 197/1/2; CF nr. 441 Silivaș - top.868/2, 868/3.
Dispune rectificarea înscrierilor din CF nr. 51012 G., în sensul radierii dreptului de proprietate al pârâtei U. V. -L. asupra imobilelor cu nr. cadastral 221, 221-C1, 221-C2 și reînscrierii dreptului de proprietate în favoarea pârâților I. M. și I. S. asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. 618 din_, prin restabilirea situației anterioare vânzării, în CF nr. 1136 G., nr. top. 962/1/1/2/2.
Menține toate celelalte dispoziții ale sentinței atacate.
Obligă pe intimatul J. V. D. să plătească apelantei U. V. -L. suma de 3.000 (trei mii) lei reprezentând cheltuieli de judecată parțiale în apel.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 27 februarie 2013.
PREȘEDINTE | JUDECĂTOR | GREFIER | |||
V. M. D. | -L. | B. | S. -D. | G. |
Red.DB/dact.MS 11 ex.
Jud.fond: D.I.T.
| ← Decizia civilă nr. 166/2013. Constatare simulatie | Decizia civilă nr. 379/2013. Constatare simulatie → |
|---|
