Decizia civilă nr. 189/2013. Plângere încheiere carte funciară
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DECIZIE Nr. 189/2013
Ședința publică de la 16 Aprilie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE O. -C. T.
Judecător A. -F. D. Grefier G. P.
S-a luat spre examinare, în vederea pronunțării, apelul promovat de către reclamanta SC SS în contra Sentinței civile nr. 1898 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art.52 alin.2 Legea nr.7/1996).
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează faptul că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în Încheierea ședinței publice din data de 02 Aprilie 2013, parte integrantă din prezenta hotărâre, când instanța, având nevoie de timp pentru a delibera, a amânat pronunțarea inițial pentru data de 10 aprilie 2013 raportat la momentul depunerii motivelor de apel iar ulterior pentru data de 12 aprilie și respectiv pentru data de azi, când a hotărât următoarele:
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 1898 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N.,
s-a respins ca neîntemeiată plângerea petentei S.C. S.
S.R.L. prin reprezentant-administrator Gyori Laszlo Csaba și reprezentant procesual avocat Călin V. Stegăroiu împotriva Încheierii de respingere nr.76546 pronunțată de către Oficiul de cadastru și Publicitate Imobiliară C. -B. de Cadastru și Publicitate Imobiliară C. -N. în dosarul nr.76546/_ .
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Prin Încheierea de respingere nr.76546/_ emisă de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară C. -B. de Cadastru și Publicitate Imobiliară C. -N. în dosarul nr.76546/_ a fost respinsă cererea petentei SC Showtehnic S. cu privire la imobilul cu nr. cadastral 2. -C1-U22, înscris în cartea funciară 2. -C1-_ C. -N. având ca obiect actualizare date a unei unități individuale .În motivarea acestei încheieri, registratorul a menționat că operatiunea de schimbare a categoriei de folosinta sau destinatiei imobilului pentru imobilele inregistrate in sistemul informatic de cadastru si carte funciara se efectueaza la cererea proprietarului in baza unei adeverinte eliberata de primaria unitatii administrativ teritoriale pe raza careia este situat imobilul cu privire la schimbarea destinatiei imobilului prin care aceasta autoritate sa stabileasca daca este sau nu cazul emiterii unei autorizatii in acest sens si certifica daca sunt sau nu respectate PUG- ul si PUZ-ul aprobat, conform prevederilor legale in vigoare precum si o documentatie tahnico-cadastrala receptionata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinatia actuala a imobilului, conform prevederilor art. 914
C. civ si art. 89 din Ordinul 633/20006 (f. 11).
Prin cererea de inscriere formulata de catre petenta S.C. SSR.L. sub nr. 71787/_ la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara C. s-a solicitat intabularea -schimbare destinatie in locuinta pentru imobilul situat pe str. Campului nr. 161, scara III, demisol C. N. inscris in CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 (f. 22). In sustinerea cererii au fost depuse urmatoarele documente: declaratie autentificata notariala a petentei privind schimbarea de destinatie a imobilului situat pe str. Campului nr. 161, scara III, etaj D inscris in CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 din destinatia de spatiu tehnic, conform inscrierii din cartea funciara in aceea de locuinta (f. 31, 44), adresa nr. 5420/2012 comunicata de Directorul general ANCPI privind documentele necesare pentru schimbarea destinatiei unei constructii (f. 29-30), declaratii ale proprietarilor apartamentelor cu care se invecineaza spatiul in litigiu cu privire la schimbarea de destinatie (f. 33, 35, 36), avizul asociatiei de proprietari str. Campului nr. 161 privind acordul dat pentru schimbarea destinatiei spatiului in aceea de locuinta (f. 34), expertiza tehnica (f. 24-28).
Din cuprinsul CF nr. 2. -C1-U22 C. N. reiese ca asupra imobilului cu nr. cadastral 2. -C1-U22 reprezentand spatiu tehnic 3 situat la demisol, scara III, compus din 3 spatii tehnice cu suprafata utila de 50,82 mp este proprietar tabular petenta (f. 42).
In drept, instanta a retinut ca potrivit art. 914 cod civil proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia în condițiile legii.
Conform dispozitiilor art. 89 alin.5 din Ordinul nr.633/2006 prin modificarea de carte funciară de înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil.
In cauza, instanta de fond a retinut ca petenta prin cererea formulata a urmarit sa obtina schimbarea destinatiei imobilului inscris in CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 din spatiu tehnic 3 compus din trei spatii tehnice cu SU de 50,82 mp in apartamentul nr. 14 compus din camera, camera de zi+bucatarie, baie si sas cu SU de 80,82 mp, astfel cum rezulta din releveul anexat raportului de expertiza intocmit de expertul Balea Aurel. Registratorul de carte funciara a respins cererea de modificare a destinatiei imobilului pentru doua motive: 1. lipsa unei adeverinte eliberata de primaria unitatii administrativ teritoriale pe raza careia este situat imobilul cu privire la schimbarea destinatiei imobilului prin care aceasta autoritate sa stabileasca daca este sau nu cazul emiterii unei autorizatii in acest sens si sa certifice daca sunt sau nu respectate PUG-ul si PUZ-ul aprobat, conform prevederilor legale in vigoare; 2. lipsa unei documentatii tahnico-cadastrale receptionata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinatia actuala a imobilului.
In prealabil, pentru a verifica daca documentele solicitate de catre registratorul de carte funciara au suport legislativ, aspect negat de catre petenta in cauza, instanta, din ansamblul inscrisurilor aflate la dosar si din sustinerile petentei, a retinut ca imobilul in litigiu face parte dintr-o constructie situata pe str. Campului nr. 161, compusa din mai multe corpuri de cladire, avand regimul de inaltime D+P+E+M avand destinatia de bloc de locuinte colective (f. 24, 75, urm.). Pentru aceasta constructie petenta a obtinut o autorizatie de construire in cursul anului 2010 in baza careia s-a realizat inscrierea in cartea funciara initial sub nr. cadastral 2. -C1, dupa care in urma apartamentarii constructiei s-au infiintat carti funciare individuale pentru fiecare unitate individuala (astfel cum rezulta din inscrierea de sub B1 din CF nr. 2. -C1-U22, f. 42). Inscrierea in cartea funciara a intregii constructii si a unitatilor individuale formate s-a facut evident in baza autorizatiei de construire si cu respectarea acesteia. In cuprinsul acestei autorizatii de construire pentru corpul A de cladire, la demisolul fiecarei scari, era prevazut un spatiu tehnic compus din alte trei spatii tehnice cu suprafata de 50,82 mp. Deci inscrierea in cartea funciara a fiecarei unitati individuale aflata la demisolul fiecarei scari a corpului de cladire s-a facut conform destinatiei solicitate si aprobate prin
autorizatia de construire, respectiv aceea de spatiu tehnic. In prezenta cauza, este in discutie spatiul tehnic de la demisolul scarii III, din corpul A.
Avand in vedere aceasta situatie de fapt, instanta a retinut in drept, ca potrivit art. 2 alin. 2 Legea nr. 50/1991 autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii. Potrivit alin. 4 din aceeasi lege prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizatii de construire si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate, pentru: a^3) schimbarea folosinței construcțiilor existente, dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Analizand aceste dispozitii legale reiese ca pentru eliberarea oricarei autorizatii de construire se verifica de catre autoritatea competenta documentatia de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobata, fiind posibila emiterea autorizatiei de construire si fara aceasta documentatie numai in cazurile limitativ prevazute de art. 2 alin. 4 Legea nr. 50/1991. Pentru ipoteza prevazuta la lit. a ^3 se pot emite autorizatii de construire pentru schimbarea folosintei constructiilor existente si fara documentatii de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate numai daca noua folosinta corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent PUG-ului si PUZ-ului aprobat in vigoare.
In cauza instanta retine ca atunci cand petenta a obtinut autorizatia de construire pentru imobilul bloc de locuinte amplasat pe str. Campului nr. 161, odata cu eliberarea autorizatiei de construire, s-a verificat de catre autoritatea competenta daca folosinta atribuita de catre solicitantul autorizatiei spatiului in ansamblu precum si fiecarei unitati individuale componente corespundea prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare. Din interpretarea dispozitiilor art. 2 alin. 4 lit a^3 Legea nr. 50/1991 reiese in mod clar ca orice schimbare a folosintei constructiilor existente trebuie sa corespunda prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare, iar aceasta verificare se face de catre autoritatea administrativ teritoriala competenta sa elibereze si autorizatia de construire. Ori ceea ce urmareste petenta in cauza, este ca prin eludarea acestor dispozitii legale, odata ce i s-a eliberat autorizatia de construire pentru un imobil cu o anumita destinatie, in virtutea atributelor sale de proprietar sa modifice folosinta acelui imobil dupa cum ii dicteaza interesele fara sa se mai supuna unui control al autoritatii administrativ teritoriale competente care sa stabileasca daca noua destinatie corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare. Acesta este de altfel si unul dintre motivele pentru care registratorul de carte funciara a refuzat modificarea inscrierii in cartea funciara cu privire la destinatia imobilului. Sub acest aspect, instanta de fond a reținut ca potrivit art. 31 Legea nr. 350/2001 certificatul de urbanism cuprinde printre altele
b) regimul economic al imobilului - folosința actuală, destinații admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localității sau zonei.
Registratorul de carte funciara, intr-adevar, a facut referire si la posibilitatea necesitatii unei autorizatii de construire, act administrativ care din interpretarea coroborata a dispozitiilor art. 3 lit. a Legea nr. 51/1991, pct. 30 din Anexa 2 la Legea nr. 51/1991 si art. 18 alin. 3 Ordinul nr. 839/2009 nu apare ca fiind necesar. Petenta sustine ca pentru schimbarea destinatiei acelui imobil din spatiu tehnic in spatiu de locuit nu sunt necesare lucrari de constructie si in consecinta conform dispozitiilor legale mai sus amintite nu este obligata sa obtina o autorizatie de construire.
Insa, in speta se pun in discutie doua aspecte total diferite. Una este obligativitatea sau nu a obtinerii autorizatiei de construire si alta destinatia ce urmeaza a i se da spatiului. A pune semnul egalitatii intre cele doua situatii
inseamna a admite ca ori de catre ori pentru schimbarea destinatiei unui spatiu nu sunt necesare lucrari de construire si deci nu trebuie obtinuta o autorizatie de construire proprietarul sa poata da acelui spatiu orice destinatie doreste, prin manifestarea sa unilaterala de vointa, fara ca autoritatea administrativa competenta sa poata exercita un control cu privire la acest aspect si sa stabileasca daca destinatia data corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Instanta de fond a retinut astfel ca este adevărat că proprietarul unui imobil își exercită atributele dreptului de proprietate în mod direct, cu plenitudinea atributelor conferite de art. 555 Cod civil, dar în același timp proprietarul își exercită dreptul de proprietate în anumite limite prevăzute de lege (art. 556 Cod civil), iar art. 914 Cod civil stabileste ca proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, numai în condițiile legii. In ceea ce priveste necesitatea unei documentatii tahnico-cadastrale receptionata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinatia actuala a imobilului, instanta de fond a reținut ca potrivit art. 39 alin.6 din Ordinul nr.633/2006 în ceea ce privește categoria de folosință, destinația și descrierea construcțiilor, acestea se inscriu in cartea funciara dupa ce se preiau din documentația cadastrală, iar documentația cadastrală se recepționează conform art. 3 din Ordinul nr.634/2006. In plus, analizand descrirea imobilului facuta in CF nr. 2. -C1-U22 comparativ cu propunerea din raportul de expertiza depus la dosar de catre petenta, s-a reținut ca in expertiza nu se mai respecta compunerea spatiului asa cum apare inscrisa in cartea funciara. Astfel, in CF nr. 2. -C1-U22 spatiul tehnic nr. 3 este compus din trei spatii tehnice toate cu suprafata de 50,82 mp (f.37), iar in releveul pentru apartamentul 14 acesta apare ca fiind compus din patru spatii (camera, camera de zi+ bucatarie, baie si sas) (f. 28), imprejurare care contrazice in mod cert sustinerile petentei in sensul ca pentru schimbarea destinatiei spatiului nu sunt necesare modificari de constructie si in consecinta nici
autorizatia de construire.
De altfel, din lecturarea sentintelor judecatoresti depuse de catre petenta la dosarul cauzei cu titlu de practica judiciara, instanta constata ca petenta desi initial a proiectat blocul de locuinte cu cate un spatiu tehnic la demisolul fiecarei scari, ulterior a instrainat aceste spatii ca apartamente de locuit, prin antecontracte de vanzare cumparare, existand posibilitatea ca aceste spatii sa fi fost realizate de la inceput ca apartamente, cu nerespectarea autorizatiei de construire. Asa se explica neconcordanta, sub aspectul compunerii spatiilor, intre inscrierea din CF- facuta pe baza autorizatiei de construire- si releveul intocmit de expert precum si sustinerea petentei ca pentru schimbarea de destinatie in speta nu sunt necesare lucrari de construire. Ori in mod firesc pentru a realiza transformarea a trei spatii cu suprafata de 50,82 mp in patru cu aceeasi suprafata se impun lucrari de construire corespunzatoare. Instanta de fond a constatat astfel ca petenta, prin eludarea dispozitiilor legale, urmareste, de fapt, ca cu concursul instantei, sa intre in legalitate (f.75, urm.).
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 50 din Legea nr.7/1996 plangerea a fost respinsă ca neintemeiata.
Împotriva sentinței examinate a promovat apel reclamanta (f.3)
solicitând admiterea apelului, modificarea sentinței în sensul admiterii plângerii.
În motivarea cererii
învederează instanței că hotărârea pronunțată de judecătorie este nelegală, fiind pronunțată o soluție ce excede limitelor de investire a instanței, neavând în vedere dispoziții legale expres invocate și interpretând greșit normele reținute în considerente.
Astfel, este vădit nelegal a considera ca aplicabile dispozițiile art. 2 alin. 4 lit. a ind. 3 din Legea nr. 50/1991 pentru că această normă reglementează posibilitatea emiterii autorizației în anumite situații speciale ori, în prezenta cauză, execuția lucrărilor de construire a fost finalizată, fiind întocmit procesul verbal de recepție la
terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a construcției, construcția fiind înscrisă în CF.
În plus, cererea în discuție nu este supusă emiterii unei autorizații de construire, împrejurare ce rezultă fără îndoială din dispozițiile exprese ale Anexei nr. 2 a Legii nr. 50/1991.
În realitate prin admiterea cererii formulate, nu ar fi încălcate dispozițiile legale pentru schimbarea de destinație, chiar dacă instanța poate păși la interpretarea legii ori poate proceda chiar la completarea acesteia când există lacune, totuși aceasta nu poate modifica o lege în vigoare și nu poate pronunța o hotărâre în contra unor dispoziții legale exprese.
În ceea ce privește necesitatea întocmirii unei documentații cadastrale, apreciază că operațiunea de modificare a destinației presupune ca înscrierea inițială a fost deja efectuată, impunându-se modificarea ei întrucât mențiunile inițiale nu mai corespund situației actuale.
Drept urmare, nu suntem în prezența unei prime înscrieri în CF.
Într-o atare situație se va întocmi de către compartimentul de cadastru al biroului teritorial fișierul cpxml în care este evidențiată schimbarea destinației.
Aceeași concluzie rezultă și din interpretarea art. 22 din Ordinul nr.
634/2006.
Analizând apelul formulat, prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 296 C.pr.civ. îl va respinge, pentru următoarele considerente:
Referitor la primul aspect invocat, autorizația de construire, într-adevăr în conformitate cu prevederile anexei 2 a Legii 50/1991 nu este necesară emiterea unui asemenea act dacă pentru realizarea schimbării de destinație a spațiilor nu sunt necesare lucrări de construcție pentru care legea prevede emitera unei autorizații de construire.
În cauză s-a făcut dovada unei asemenea situații, expertul care a realizat expertiza extrajudiciară în construcții concluzionând în sensul că lucrările dorite de către beneficiar sunt posibil a fi realizate, fără a fi afectată în mod negativ rezistența și stabilitatea construcției existente, cu condiția respectării tuturor indicațiilor și recomnadărilor din expertiză .
Desigur este posibil ca toate aceste lucrări să fi fost realizate de la bun început odată cu edificarea blocului.
Dar, chiar dacă s-ar porni de la premisa că nu sunt necesare lucrări de construcție pentru care legea prevede emitera unei autorizații de construire, textul de lege în discuție trebuie interpretat având în vedere un constructor de bună credință, respectiv un investitor care prin schimbarea destinației spațiului respectiv nu aduce atingere condițiilor în care s-a acordat inițial autorizația de construire.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 31 lit.c, art.47 alin.5 și anexa 2 din Legea 350/2001 certificatul de urbanism care stă la baza autorizației de construire cuprinde regimul tehnic al imobilului cu procentul de ocupare al terenului și coeficientul de utilizare al terenului care sunt stabiliți prin Planul Urbanistic Zonal.
Anexa menționată definește aceste noțiuni:
- coeficient de utilizare a terenului (CUT) - raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea teritorială de referință. Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție;
- procent de ocupare a terenului (POT) - raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei. Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecția la sol
a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor se include în suprafața construită.
Din această perspectivă se impunea girul autorității publice în sensul de a se stabili dacă prin această schimbare a destinației nu se încalcă CUT și POT, cu atât mai mult cu cât suprafața subsolurilor și spațiile tehnice care în prezent se doresc a fi transformate în locuință, nu se ia în calculul suprafeței desfăsurate, iar în cauză suprafața de teren aferentă construcției este relativ redusă.
În opinia tribunalului această cerință era complinită dacă se obținea un înscris de la autoritatea competentă care să confirme că prin schimbările urmărite sunt respectate condițiile în care a fost eliberată autorizația, ceea ce în prezenta cauză nu s-a dovedit.
În acest context, instanța de apel apreciază că judecătoria a făcut referire la prevederile art.2 alin.2 coroborat cu alin.4 din Legea 50/1991.
În ceea ce privește documentația cadastrală este de remarcat că la momentul întabulării întregii construcții a fost necesară întocmirea releveelor tuturor apartamentelor cu descrierea încăperilor și a suprafeței utile a acestora, precum și întocmirea tabelului cu mișcarea parcelelor cu stabilirea cotelor părți indivize și a cotelor părți din terenul aferent construcției.
Într-o atare situație, schimbarea componenței construcției prin transformarea unui spație tehnic într-un apartament presupune pentru identitate de rațiune aceleași formalități, cu atât mai mult cu cât se impune un nou calcul al părților indivize comune prin mărirea spațiului locativ.
Nu în ultimul rând, conform art. 39 alin.6 din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si functionare a birourilor de cadastru si publicitate imobiliara "Cât privește categoria de folosință, destinația și descrierea construcțiilor, acestea se preiau din documentația cadastrală și se înscriu în cartea funciară.";
Față de cele ce preced, tribunalul va menține soluția judecătoriei ca fiind temeinică și legală
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat apelul declarat de către petenta SC SS în contra Sentinței civile nr. 1898 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o păstrează în întregime.
Fără cheltuieli de judecată în apel.
Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 16 Aprilie 2013
Președinte,
O. -C. T.
Judecător,
A. -F. D.
Grefier,
G. P.
G.P. 16 Aprilie 2013 OT/GP 26 Aprilie 2013
Judecător fond R. C. V. -Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 3367/2013. Plângere încheiere carte funciară | Decizia civilă nr. 146/2013. Plângere încheiere carte funciară → |
|---|
