Decizia civilă nr. 234/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
SENTINȚA CIVILĂ NR. 234/2013 ȘEDINȚA PUBL. Ă D_ ILIE 2013 INSTANȚA ALCĂTUITĂ DIN: PREȘEDINTE: D. -I. T.
GREFIER: G. -C. Ț.
Pe rol fiind judecarea acțiunii civile formulate de reclamantul P. A.
V. în contradictoriu cu pârâtul SS, având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în cauză se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
La data de 24 aprilie 2013, prin registratura instanței s-au depus la dosar Concluzii scrise, solicitând respingerea acțiunii reclamantului ca fiind nefondată, cu oblicarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.
Se constată că dezbaterea pe fond a cauzei a avut loc în ședința publică din data de 18 aprilie 2013, când părțile au pus concluzii conform încheierii din acea zi, încheiere ce face parte din prezenta hotărâre.
T. UL
Deliberând reține că prin cererea de chemare în judecată înregistrată la Judecătoria Cluj-Napoca reclamantul P. A. V. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul SS, ca prin hotărârea care se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, cu repunerea părților în situația anterioară încheierii antecontractului, prin restituirea avansului de 20.000 EURO către reclamant
- denumit cumpărător în antecontract. A solicitat și obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată.
În motivarea cererii reclamantul a arătat că între el, pe de o parte, în calitate de cumpărător, iar pe de altă parte, pârâtul în calitate de vânzător, la data de_, a intervenit antecontractul de vânzare-cumpărare având ca obiect obligația asumată de pârât de a-i transfera în cartea funciara, pe numele si în favoarea sa, dreptul de proprietate asupra parcelei de teren în suprafața totală de 11.510 mp, deținută de acesta la momentul vânzării în baza titlului de proprietare nr. 3315-5065/_, situat administrativ în Colonia Sopor, județul C., în schimbul prețului total de 58.000 EURO.
Cu ocazia încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul l-a mandatat pe dl. C. M. sa semneze în numele său antecontractul de vânzare-cumpărare după cum se face mențiune în cuprinsul acestuia. Așadar, odată cu semnarea antecontractului de vânzare cumpărare, a achitat avansul de 20.000 euro mandatatului C. M., iar restul sumei de
38.000 euro urma sa fie achitată la incheierea contractului in forma autentica, lucru posibil după ce vânzătorul finaliza procesul de intabulare a terenului pentru că la acea data avea doar titlu de proprietate, data limită în vederea prezentării la notar fiind stabilita în antecontract până cel târziu la data de_ .
La data de_, reclamantul a fost contactat de către dl. S. Ș. si de mandatarul C. M., care i-au spus ca actele de intabulare ale terenului înstrăinat reclamantului incă nu sunt finalizate, astfel mai durează pentru ca Primăria se mișca foarte greu si îl roagă sa mai aștepte pana la finalizarea procesului de intabulare.
Așa fiind, a fost de acord să mai aștepte, mai ales pentru că i s-a explicat că la Primăria Municipiului C. -N. intr-adevar este o birocrație foarte mare, iar reclamantul a apreciat că trebuie la acel moment să manifeste o clementa si să-i mai acorde vânzătorului un termen rezonabil pana la care sa-si poate rezolva problema actelor apte de instrainare a terenului. Așadar, ca o consecința a clementei reclamantului, acesta a semnat o declarație scrisa de vânzător prin care și-a exprimat acordul sa mai aștepte, în acel moment stabilind verbal cu vânzătorul să mai aștepte câteva luni, poate maxim un an, dar nu mai mult.
În prezent, văzând că au trecut aproape 3 ani de la data la care i-a acordat vânzătorului clementa de a prelungi termenul cuprins in antecontractul de vanzare-cumpărare privind obligația vânzătorului de a-i transfera dreptul de proprietate asupra terenului obiect al convenției, iar vânzătorul nu l-a chemat sa finalizeze acest contract, după incercari nereușite de a-l contacta, l-a notificat atât pe mandatarul acestuia, dl. C.
M. cât și pe vânzător să se prezinte la notar in vederea semnării contractului de vanzare-cumparare in forma autentica, dar nici unul dintre aceștia nu a inteles sa se prezintă la notar asa cum reiese din încheierea de certificare nr.2367 eliberata de notarul public M. E. la data de_ .
În toata aceasta perioada vânzătorul daca era de buna credința putea sa facă toate demersurile pentru intabularea terenului. A așteptat foarte mult, a achitat un avans substanțial dar perioada de așteptare a fost mai mult decât suficienta cu atât mai mult cu cat de la incheierea antecontractului de vânzare cumpărare și până în prezent terenurile s-au devalorizat, iar reclamantul nu a putut sa se folosească de acel teren.
Așadar, datorită faptului că de la data încheierii antecontractului de vanzare-cumpărare, respectiv de la data la care vânzătorul i-a mai cerut un termen pentru a-și lămuri situația juridica asupra terenului, obiect al convenției noastre, si până în prezent, a trecut o perioada mult prea mare de timp, iar cu cat trece mai mult timpul cu atât reclamantului i se produc mai mari prejudicii, preturile terenurilor fiind in scădere, înțelege să solicite rezolutiunea antecontractului de vanzare-cumparare si restituirea sumei de
20.000 euro achitata cu titlu de avans.
Pe de altă parte, potrivit prevederilor art. 1020 si 1021 C. civil, rezolutiunea în contractele de vanzare-cumpărare este întotdeauna subînteleasă când una din părțile contractante nu îsi îndeplinește obligațiile asumate prin contract, iar vânzătorul nu si-a îndeplinit obligația asumata de transfer a proprietății in favoarea sa.
In drept, s-au invocat dispozițiile art. 969, 970 C. civ., art. 1020,1021
C. civ., art. 274 C. proc. civ.
Prin întâmpinarea formulată pârâtul S. Ș. A solicitat respingerea acțiunii ca fiind nefondată.
Pârâtul a arătat că pârâtul este proprietarul terenului cu o suprafață de
11.510 mp, dobândit prin moștenire conform certificatului de moștenitor nr. 69 eliberat la data de 14 august 2006 și restituit și identificat conform titlului de proprietate nr. 3315/5056 emis la data de 17 martie 2006, tarlaua 97, parcela 202. Din susținerile reclamantului reiese că a fost de rea credință
deoarece nu a făcut demersurile necesare în a proceda la întabularea terenului aflat în litigiu.
Aceste susțineri sunt din punctul său de vedere nefondate, raportat la faptul că a depus toate diligentele necesare întabulării dreptului de proprietate, respectiv întocmirea documentației cadastrale. Cererea de întabulare a Titlului de proprietate nr._ privind terenul situat în extravilan în suprafață de 11.510 mp a fost respinsă de O.C.P.I C. . În încheierea de respingere nr. 72233/2008 emisă de O.C.P.I., s-a motivat aceea că există o suprapunere cu numărul cadastral 13871, 13872, 13873, respectiv teren cu destinația de arător și pășune la Sopor și terenuri cu destinația de drum, toate deținute cu titlu de proprietate de către numita Vajas E. .
Așadar, pârâtul a formulat acțiunea civilă în dosarul nr._ al Judecătoriei C. -N., dosar nefinalizat până la data prezentei. Astfel, afirmația reclamantului că semnarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică nu a avut loc datorită faptului că reclamantul nu a fost de bună credință este bazată doar pe fapte nereale, fără a indica un fapt concret care să conducă la această concluzie. Mai mult decât atât, reclamantul înainte de data stabilită de comun acord în vederea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, a discutat cu reclamantul explicându-i că procedura privind întabularea dreptului de proprietate nu a fost finalizată, acesta având cunoștință despre procesul aflat pe rolul Judecătoriei C. -N. în dosarul nr._, având ca obiect grănițuire. Prin urmare, reclamantul a înțeles să își manifeste voința contractuală în sensul semnării la data de 23 aprilie 2008 a unei declarații, de bună voie și din inițiativă proprie, prin care și-a dat acordul să aștepte până la soluționarea procesului având ca obiect terenul despre care am făcut vorbire.
Pârâtul consideră că a fost si este de bună credință si că a procedat la efectuarea tuturor procedurilor necesare întabulării parcelei de teren în litigiu conform celor mai sus arătate pentru a se putea prezenta ulterior în fața unui notar public pentru a semna transferul dreptului de proprietate asupra acestuia în favoarea reclamantului promitent cumpărător.
Prin sentința civilă nr. 1431/_ a Judecătoriei C. -N. s-a admis excepția necompetenței materiale a Judecătoriei C. -N. invocată de pârâtul
S. Ș. și s-a declinat cererea având ca obiect rezoluțiunea contract și părți pe reclamant P. A. V. și pârâtul S. Ș. în favoarea T. ului C. .
Analizând actele dosarului, instanța reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ pârâtul S. Ș., în calitate de promitent vânzător, s-a obligat să transmită reclamantului P. A. V., în calitate de promitent cumpărător, dreptul de proprietate asupra terenului înscris în titlul de proprietate nr._, în suprafață de 11.510 mp. Părțile au stabilit că prețul terenului este de 17 euro/mp, din care suma de 20.000 euro a fost achitată la data semnării antecontractului, diferența de 38.000 euro urmând să fie achitată până la data de_, urmând ca diferența de preț să fie plătită în funcție de suprafața de teren care va fi întabulată.
De asemenea, pârâtul s-a obligat să pună la dispoziția reclamantului toate actele necesare transcrierii și să se prezinte pentru autentificarea contractului cel târziu până la data de_ .
Prin actele sub semnătură privată din_ intitulate "declarație"; reclamantul a arătat că este de acord să aștepte până la soluționarea procesului privind terenul în litigiu, iar pârâtul a arătat că nu va modifica
prețul terenului vândut, tranșa de 38.000 euro menționată în antecontract urmând să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți.
Prin notificarea înregistrată sub nr.41/_ la BEJ P. N. Fanfany reclamantul i-a solicitat pârâtului să se prezinte la data de_ la BNP M.
C. A. în vederea încheierii contractului autentic.
Din încheierea de certificare nr.2367/_ al BNPA M. rezultă că pârâtul nu s-a prezentat la data menționate mai sus.
Instanța mai reține că prin titlul de proprietate nr._ s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea numitului S. Martin asupra terenului în suprafață de 11.510 mp situat în extravilanul municipiului C. -
N., tarla 97, parcela 202, iar conform certificatului de moștenitor nr.69/2006 eliberat de BNP L. Moigrădean pârâtul S. Ș. este singurul moștenitor al defunctului S. Martin, decedat la data de_ .
Prin încheierea nr.72233/_ a BCPI C. -N. s-a respins cererea formulată de pârât la data de_ pentru întabularea terenului din titlul de proprietate menționat, pe considerentul că există suprapunere cu nr. cadastral 13871, 13871, 13873.
Prin acțiunea înregistrată la data de_ sub nr._ la Judecătoria Cluj-Napoca pârâtul a chemat în judecată pe Vajas E. și OCPI C., solicitând să se dispună înscrierea în CF a dreptului său de proprietate asupra terenului în litigiu; să se dispună rectificarea CF 1. C., CF 1. C. și CF 1. C. ; să se stabilească linia de hotar care desparte terenul său și terenurile aflate în proprietatea pârâtei Vajas E. .
Prin încheierea din_ pronunțată în dosarul nr._ s-a dispus suspendarea judecății până la soluționarea irevocabilă a dosarului nr._ al Judecătoriei C. -N., având ca obiect anularea titlului de proprietate nr._ .
Prin răspunsurile la interogatoriu reclamantul a recunoscut că a semnat declarația din_ deoarece pârâtul i-a spus că procesul la care se face referire va mai dura câteva luni.
Pârâtul a arătat că nu a încheiat contractul autentic la data de_ deoarece au apărut probleme cu întabularea și i-a spus reclamantului că urmează să fie un proces, acesta fiind de acord să aștepte până la finalizarea procesului. A precizat că la data de_ avea la el suma de 20.000 euro pentru a o restitui reclamantului, însă aceasta a spus că are nevoie de acest teren și nu vrea să desființeze contractului. De asemenea, a afirmat că la data de_ procesul era pe rol.
Din declarația martorului C. M. rezultă că după ce s-au constatat problemele privind întabularea terenului a participat la discuțiile dintre părți din aprilie 2008, din cunoștințele sale pârâtul începând procesul anterior acestei întâlniri. La acea întâlnire reclamantul a spus că nu vrea să i se restituie avansul și părțile au convenit să mai discute ulterior, în funcție de evoluția procesului. Părțile s-au întâlnit și ulterior, iar în 2011 reclamantul a cerut banii înapoi, spunând că nu mai poate să aștepte. La discuția din aprilie 2008 pârâtul a spus că procesul o să dureze, fără să precizeze un termen, iar martorul nu își amintește ca reclamantul să fi spus cât timp ar fi de acord să aștepte.
Raportat la cele menționate mai sus, instanța constată că pârâtul și-a asumat obligația de a încheia contractul în formă autentică, respectiv de a pune la dispoziția reclamantului actele necesare intabulării terenului promis, părțile stabilind inițial că obligația va fi îndeplinită până la data de_ .
Ulterior, părțile au convenit să prelungească termenul pentru executarea obligațiilor pârâtului, fără să stabilească o dată, prin declarațiile din_ reclamantul fiind de acord să aștepte până la soluționarea procesului privind terenul în litigiu, iar pârâtul arătând că tranșa de 38.000 euro menționată în antecontract urmând să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți.
Ținând cont de probatoriul administrat instanța consideră că înțelegerea părților a fost în sensul că reclamantul a înțeles să nu solicite rezoluțiunea contractului pentru neîndeplinirea de către pârât a obligației până la data de_, fiind de acord să mai aștepte pentru ca pârâtul să își înscrie în CF dreptul de proprietate, fără însă să se poată reține că a fost de acord să aștepte până la soluționarea dosarului nr._, indiferent de durata procesului.
În acest sens, instanța are în vedere că, deși pârâtul a susținut că la data de_ procesul privind întabularea dreptului său de proprietate era pe rol, acțiunea a fost introdusă abia la data de_ . Mai mult, pârâtul a înregistrat la BCPI C. -N. cererea de întabulare în baza căreia s-a constatat suprapunere acu nr. cadastral 13871, 13871, 13873 la data de _
. În aceste condiții, nu se poate reține buna-credință a pârâtului, care i-a spus reclamantului că a formulat o acțiune pentru întabularea dreptului său, cu toate că nu formulase nici măcar cererea la BCPI C. -N. .
De asemenea, relevantă este declarația martorului C. M., care a avut calitatea de mandatar al pârâtului al încheierea antecontractului și a participat la discuțiile din_, din care se desprinde concluzia că părțile au convenit să mai discute ulterior, în funcție de evoluția procesului, iar în 2011 reclamantul a cerut banii înapoi, spunând că nu mai poate să aștepte.
Astfel, în condițiile în care întârzierea în executarea antecontractului, imputabilă pârâtului, a depășit un termen rezonabil (obligația a fost asumată la data de_ iar în prezent nu poate fi îndeplinită, existând un proces suspendat până la soluționarea altui proces în care se solicită anularea titlului de proprietate al pârâtului) timp în care reclamantul a fost lipsit de suma de 20.000 euro achitată cu titlu de avans, instanța consideră că reclamantul este îndreptățit să solicite rezoluțiunea contractului, fiind pe deplin aplicabile dispozițiile art. 1020 și 1021 C.civ., în vigoare la data încheierii actului. Instanța consideră că această întârziere este esențială și produce un prejudiciu important reclamantului, astfel încât nu se mai justifică menținerea antecontractului.
Instanța nu poate lua în considerare apărarea pârâtului privind neachitarea de către reclamant a sumei 38.000 euro până la data de_, întrucât prin declarația din_ a fost de acord ca tranșa de 38.000 euro să fie achitată la o dată stabilită de comun acord între părți, dată care nu a mai fost fixată.
Pentru toate motivele expuse mai sus, instanța consideră că acțiunea reclamantului este întemeiată, urmând ca în baza dispozițiilor art. 1020 și 1021 C.civ. să dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârât, în calitate de promitent vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 11.510 mp situat în extravilanul municipiului C. -N.
, tarla 97, parcela 202, înscris în titlul de proprietate nr._, precum și repunerea părților în situația anterioară, obligând pârâtul să restituie reclamantului echivalentul în lei la data plății a sumei de 20.000 euro, reprezentând avans din prețul ternului.
În baza art.274 C.proc.civ. pârâtul va fi obligat să achite reclamantului suma de 14.579,6 lei, cheltuieli de judecată, din care suma de 12.179,6 reprezintă taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar, iar suma de 2400 lei reprezintă onorariul avocațial.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE:
Admite acțiunea formulată de reclamantul P. A. V. , cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat Negru P. L., din C. -N., Piața Ș. cel M. nr. 4, cam 105, jud. C. împotriva pârâtului S. Ș. , cu domiciliul procesual ales la Cabinet individual avocat M. P., din C. -N., str. SA nr.148, jud. C. și, în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ între reclamant, în calitate de promitent cumpărător și pârât, în calitate de promitent vânzător, având ca obiect terenul în suprafață de 11.510 mp situat în extravilanul municipiului C. -N., tarla 97, parcela 202, înscris în titlul de proprietate nr._ .
Dispune repunerea părților în situația anterioară și obligă pârâtul să restituie reclamantului echivalentul în lei la data plății a sumei de 20.000 euro, reprezentând avans din prețul ternului.
Obligă pârâtul să achite reclamantului suma de 14.579,6 lei, cheltuieli de judecată.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică din 25 aprilie 2013.
PREȘEDINTE,
D. -I. T.
GREFIER,
G. -C. Ț.
Red. D.T./C.Ț./ _
| ← Decizia civilă nr. 4234/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 494/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
