Decizia civilă nr. 253/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL SĂLAJ
-SECTIA CIVILĂ-
Dosar nr. _
Date cu caracter personal Nr. operator: 2516
DECIZIA CIVILĂ NR.253
Ședința publică din data de 19 decembrie 2013 Instanța constituită din:
Președinte: I. | D. | D. | , judecător |
L. | M. | T. | , judecător |
B. | D. | R. | , grefier |
Pentru astăzi fiind amânată pronunțarea hotărârii în cauza civilă, privind apelul formulat de către reclamantul H. R. C., domiciliat în Z., S. 22 D. 1989, Nr.112, Jud. Sălaj, împotriva sentinței civile nr. 2866 din_, pronunțată de către judecătoria Z., în dosarul nr._, având ca obiect "rezoluție contract";.
La apelul nominal făcut în cauză nu se prezintă nimeni, procedura îndeplinindu-se fără citarea părților.
Procedura de citare este legal îndeplinită, făcându-se fără citarea părților.
Mersul dezbaterilor și concluziile părților pe fond, sunt consemnate în încheierea de ședință din data de 28 noiembrie 2013, care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
T R I B U N A L U L
Prin sentința civilă nr. 2866 din_, pronunțată de către judecătoria Z., în dosarul nr._ s-au respins excepțiile netimbrării cererii reconvenționale și a lipsei calității de reprezentant al pârâților, invocată de către reclamantul Hârza
R. C. .
S-a admis excepția lipsei calității procesuale pasive a reclamantei pârâtă reconvențională, S. I. G. .
A fost respinsă ca neîntemeiată cererea reclamanților Hârza R. C. și S.
I. G., privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat și obligarea pârâților la restituirea dublului arvunei în cuantum de 400 Euro și a avansului în cuantum de 10.000 Euro cu dobânzi, calculate de la data punerii în întârziere și până la data achitării integrale a debitului.
S-a admis în parte cererea reconvențională formulată de către pârâții K.
, K. E. T. și C. E. ,fiind obligat reclamantul Hârza R. C. să încheie cu pârâții reclamanți reconvenționali contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul teren în suprafață de 5.000 mp, din locul numit
"Babuta";, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din data de_ .
Excepția netimbrării cererii reconvenționale, a fost respinsă în condițiile în care pârâții reclamanți reconvenționali au depus la dosarul cauzei dovada achitării taxei judiciare de timbru stabilite în sarcina lor, în cuantum de 3254 lei(f.86,88,92), Excepția lipsei calității de reprezentant a fost respinsă întrucât reprezentanta pârâtelor, avocat Rădulescu C. a depus la dosarul cauzei împuternicire avocațială de reprezentare a pârâților în proces(f.39) și de redactare a cererii
reconvenționale(f.44), atestând astfel prin semnătura sa, conform statutului profesiei de avocat, identitatea și consimțământul persoanelor reprezentate de a încheierea contractului de asistență juridică cu pârâții.
Asupra excepției lipsei calității procesuale pasive a reclamantei S. I. G.
, invocată de reclamantul Hârza R. C., instanța a reținut următoarele:
De la regula mandatul tacit reciproc de reprezentare între soți(calitate pe care părțile o aveau la data semnării contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată) sunt exceptate actele de dispoziție.
Reclamantul este singurul semnatar al convenției încheiate cu pârâții promisiunea sinalagmatică de vânzare cumpărare, prin s-a obligat să cumpere, iar pârâții s-au obligat să vândă terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în lotul numita "Babuta";, înscris în titlul de proprietate nr. 41738/20560, cu vecinătățile înscrise în procesul verbal de punere în posesie,iar în lipsa unui mandat special din partea reclamantei nu își poate asuma în numele acesteia obligații, precum cea de a achiziționa bunul ce face obiectul prezentului litigiu.
Pe fondul cauzei, pe baza materialului probator administrat, instanța a reținut următoarele:
În data de 28 martie 2008 reclamantul a încheiat cu pârâții promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, prin care primul s-a obligat să cumpere, iar ultimii s-au obligat să vândă, terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în locul numit
"Babuta";, înscris în titlul de proprietate nr. 41738/20560, cu vecinătățile înscrise în procesul verbal de punere în posesie, la prețul de 30.000 Euro, fiind achitat un avans de 200 Euro la data semnării contractului.
În același timp, în promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare din data de 28 martie 2008, de comun acord s-a convenit faptul că suma de 200 Euro a fost achitată cu titlul de arvună.
Potrivit art. 1289 Cod civil, aplicabil la momentul încheierii contractului, în cazul în care vânzarea nu s-a executat din culpa unei părți, efectul convenției de arvună face ca partea vinovată de neexecutare să piardă arvuna (dacă este vorba de cumpărător), sau să o restituie îndoit(când culpa aparține vânzătorului).
Conform art. 1020 si 1021 C.civ., condiția rezolutorie este subînțeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul său. În acest caz, contractul nu este desființat de drept. Partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea sau să silească pe cealaltă a executa convenția, când este posibil, sau să îi ceară desființarea, cu daune interese.
Rezultă de aici că pentru a putea cere rezoluțiunea unei convenții este necesar ca partea care o invocă să dovedească faptul că cealaltă parte contractantă nu și-a îndeplinit cu rea-credință obligațiile asumate.
Pârâții au predat imobilul reclamantului, fapt necontestat de către aceasta. Astfel, până în prezent, contractul sinalagmatic încheiat între părți a rămas neexecutat, în privința prestației reclamantului, constând în achitarea diferenței de preț în termenul stipulat, respectiv data rămânerii definitive a sentinței prin care se va dispune modificarea titlului de proprietate nr. 41738/20560, cu noul amplasament.
Prin sentința civilă nr. 1998/2008 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Z., irevocabilă la data de_, prin nerecurare, s-a dispus
modificarea TP 41738/20560 eliberat la_ în favoarea lui Boncz E., în sensul schimbării amplasamentului din teren arabil de 5000 mp, situat în extravilanul municipiului Z., în parcela "Dealul Morii";, având următoarele vecinătăți: N-Crisan V, E-M.A.N., S- drum, V - drum în teren în suprafață de 5000 mp, categoria fânețe, situat în extravilanul municipiului Z., în locul numit
"Babuta";- 406/F, având ca vecinătăți: N- Jecan M, E- Formanek A. si N. V, S - Jozsa A., V - M. F și drum, conform procesului verbal de punere în posesie încheiat la_ .
Ca atare, începând cu data de_, în sarcina reclamantului s-a născut obligația de plăti pârâților, diferența de preț de 29.800 Euro.
La data de_, C. E. și K. E. T. au primit o a doua tranșă din prețul stabilit, respectiv suma de 5.000 Euro fiecare, astfel cum rezultă din mențiunile efectuate pe promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare(f.5), astfel încât, a rămas o diferența de achitat de 19.800 Euro.
Reclamantul a confirmat chiar în expunerea motivelor acțiunii, faptul că la data de_, pârâții au expediat reclamanților o notificare prin care li se solicită achitarea unei diferențe de preț.
Indiferent de suma înscrisă în conținutul acestei notificări, obligația reclamantului de a achita diferența de preț și de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, subzista.
A invoca pretextul înscrierii unei sume greșite nu este de natură a înlătura această obligație de plată și nici efectele comunicării notificării, în contextul în care înscrisul necontestat de părți, contractul de vânzare cumpărare sub semnătură privată și mențiunile efectuate în continuare fac pe deplin dovada sumelor plătite, respectiv încasate cu titlu de plată parțială.
La dosarul cauzei a fost depusă de către reclamanți dovada convocării părților, comunicată pârâților K. E. E. și K. M. la data de_ .
Potrivit susținerilor reclamanților, prin această convocare, pârâților li s-au propus două variante de soluționare a problemei, fie încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru suprafața deja achitată, de 17 ari, fie perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în aceeași zi și achitarea sumei restante.
În vederea stabilirii veridicității susținerilor reclamanților, în cauză, s-a administrat proba testimonială.
Martorul P. D. iel (fila 229) a declarat că ulterior survenirii problemelor privind amplasamentul terenului, a avut loc o întrevedere la biroul reclamantului, între acesta și proprietarii terenului. În cadrul acestei întrevederi, reclamantul a propus proprietarilor terenului trei variante, respectiv să se încheie contractul în aceeași zi, până la ora patru, să se încheie contractul doar cu privire la o parte din teren în contul avansului plătit sau să se restituie avansul primit.
Martorul a mai declarat că i-a văzut pe proprietarii terenului plecând, dar nu i-a mai văzut pe aceștia revenind, iar reclamantul la ora 16.30-17.00, când a plecat de la birou i-a spus că nu s-a rezolvat nimic cu terenul respectiv.
Această declarație, privită singular, în lipsa altor probe, nu face dovada refuzului pârâților de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Martorul nu poate confirma dacă în aceeași zi, ulterior acestei întrevederi, au mai avut loc și alte discuții între părți.
Pe de altă parte, toate probele administrate în cauză conduc la concluzia că în realitate contractul de vânzare cumpărare în formă autentică nu a putut fi încheiat întrucât, ulterior semnării promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cumpărătorul procedând la identificarea terenului cu ajutorul unui expert topograf a descoperit faptul că terenul în cauză este amplasat în perimetrul SCPP, dar în altă zonă, valoarea acestuia fiind inferioară celei avute în vedere.
Refuzul pârâților de a accepta diferența de preț și a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică nu poate fi reținut, cu atât mai mult cu cât, încă din data de_ și-au exprimat dorința de a perfecta acest contract.
Reclamantul invocă astfel faptul că a fost în eroare la încheierea contractului, consimțământul său fiind viciat. Deși invocă o cauză de nulitate absolută(error in corpore), reclamanții nu au solicitat constatarea nulității contractului de vânzare cumpărare sub semnătură privată, ci rezoluțiunea contractului.
Chiar dacă s-ar da eficiență voinței reclamanților, astfel cum rezultă din motivele invocate, respectiv de a se constata nulitatea absolută acestui contract, eroarea nu poate fi reținută.
Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare are ca obiect terenul arabil de 5000 mp, situat în extravilanul municipiului Z., în parcela "Dealul Morii";, având următoarele vecinătăți: N-Crisan V, E-M.A.N., S- drum, V - drum în teren în suprafață de 5000 mp, categoria fânețe, situat în extravilanul municipiului Z., în locul numit "Babuta";- 406/F, având ca vecinătăți: N- Jecan M, E- Formanek A. si
V, S - Jozsa A., V - M. F și drum.
În acest sens s-a dispus modificarea titlului de proprietate, reclamantul fiind avocatul pârâților în dosarul aflat pe rolul Judecătoriei Z., având acest obiect.
În realitate s-a contractat tot un teren în suprafață de 5.000 mp astfel cum s-a avut în vedere de către reclamant.
Practic, în prezenta cauză falsa reprezentare a vizat valoarea economică a contraprestației, respectiv a terenului, fiind vorba de o eroare lezionară, supusă regulilor de la leziunea - viciu de consimțământ(inaplicabil în prezenta cauză).
Pe de altă parte, nu trebuie omis faptul că reclamanții nu pot invoca propria culpă. Toți martorii audiați au confirmat faptul că identificarea terenului, de către o persoană de specialitate a intervenit ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare cumpărare. Or, cu valoare de principiu s-a stabilit faptul că buna credință rezultă din convingerea loială unită cu lipsa de orice culpă și trebuie să fie întreagă, adică lipsită de cea mai mică îndoială în momentul dobândirii bunului. Aceasta impune ca imediat ce persoana are un motiv de a se îndoi aspra regularității actului, să facă cercetări asupra problemei, pentru a-și putea face o convingere fermă.
În speță atât reclamantul, cât și martorul B. Francisc au confirmat faptul că, anterior încheierii contractului, au identificat singuri terenul, fără ajutorul unui reprezentant al primăriei sau al unui expert topograf. Mai mult, în prima fază au greșit drumul.
Astfel, necesitatea identificării terenului cu ajutorul unui expert topograf era evidentă, iar identificarea se putea face cu precizie, astfel cum de altfel declară martorul Panie Sergiu, expertul care a efectuat ulterior identificarea(f.244).
Lipsa de diligență din partea reclamantului nu este scuzabilă nici din prisma profesiei sale, cea de avocat, fiind în deplină cunoștință de cauză cu problemele ce pot surveni.
Pentru aceste considerente instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reclamanților privind rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat și obligarea pârâților la restituirea dublului arvunei în cuantum de 400 Euro și a avansului în cuantum de 10.000 Euro și obligarea la plata de dobânzii, calculate de la data punerii în întârziere și până la data achitării integrale a debitului.
Pe de altă parte constatând îndeplinite obligațiile asumate de către pârâți prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare din data de 28 martie 2008, respectând principiul disponibilității, respectiv limitele cererii reconvenționale stabilite de către pârâții reclamanți reconvenționali, instanța va obliga reclamantul Hârza R. C. să încheie cu pârâții reclamanți reconvenționali contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul teren în suprafață de 5.000 mp, din locul numit "Babuta";, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din data de_ .
Împotriva acestei sentințe a declarat apel în termen reclamantul Hârza C. solicitând schimbarea sentinței apelate și judecând cauza în fond să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat și obligarea pârâților la restituirea dublului arvunei în cuantum de 400 Euro și a avansului în cuantum de
10.000 Euro și obligarea la plata de dobânzii, calculate de la data punerii în întârziere și până la data achitării integrale a sumei datorate.
Solicită de asemenea și respingerea ca nefondată a cererii reconvenționale formulate de către pârâți .
În motivarea apelului formulat se arată următoarele :
Sentința pronunțata de prima instanță cu privire la soluționarea in fond a acțiunii reclamanților precum si a cererii reconventionale formulata de către pârâți este nelegala si netemeinica pentru motivele ce urmează a fii mai jos prezentate:
S-a retinut corect faptul ca, la data de 28 martie 2008 intre părțile litigante a fost încheiată o promisiune bilaterala de vânzare-cumpărare. Potrivit acesteia pârâții s-au obligat sa vândă un teren in suprafața de 5000 m.p. situat in locul denumit "Babuta" înscris in TP nr.41738/20560 eliberat la data de_ pe numele defunctei in calitate de moștenitoare a defunctului Boncz D. iel, având vecinătățile înscrise in procesul-verbal de punere in posesie încheiat la data de _
.
Reclamantul, pe de alta parte, s-a obligat ca, atunci când pârâții vor avea o sentință definitiva si irevocabila, va achita în mână acestora suma de 30.000 Eur, convenita de părți ca preț al imobilului. La data semnării convenției, reclamantul a achitat pârâților 200 Eur cu titlu de arvuna.
Examinând actul sub semnătură privata încheiat de părți, instanța a omis sa evidențieze ca, in cuprinsul acestuia, obligația reclamantului de plata a prețului este afectata de o condiție suspensiva astfel cum aceasta este definita prin dispozițiile art. 1017 C.civ.Consecința acestei condiții, esențiala in soluționarea cauzei, este aceea ca, potrivit art.1018 C.civ. "Când obligația este contractata sub condiție suspensiva, obiectul convenției rămâne in rizico- pericolul debitorului, care s-a obligat a-1 da, in caz de îndeplinire a condiției.
Prin urmare, in intervalul dintre momentul nașterii raportului juridic obligațional si acela al realizării condiției, se presupune ca obligația încă nu exista, iar riscul asupra obiectului contractului rămâne in sarcina înstrăinatorului, acesta fiind obligat a da ceea ce s-a stabilit prin convenție.
S-a omis de asemenea sa fie relevat faptul ca procesul-verbal de punere in posesie pe lingă faptul ca a fost întocmit după 16 ani de la emiterea T.P. cu alte vecinătăți ale terenului decât cele din TP avea atașata o schița care, urma sa servească acțiunii judiciare de modificare a TP in privința amplasamentului terenului reconstituit, obiect al convenției încheiata intre părți.
Acțiunea de modificare a amplasamentului terenul din TP s-a înregistrat pe rolul Judecătoriei Z. la data de_, ulterior încheierii promisiunii bilaterale de vânzare - cumpărare. Sentința civila nr. 1998 din 10 iunie 2008 pronunțata in cauza (dos.nr._ ) a rămas definitiva si irevocabila la data de_ .
De la acesta data urmează a fi examinate obligațiile pârtilor., cu mențiunea, importanta ca, modificarea amplasamentului s-a dispus fără efectuarea unei expertize care, sa stabilească la fata locului poziția terenului in funcție de vecinătățile acestuia indicate in procesul-verbal de punere in posesie. Acest aspect conduce la concluzia ca,si in perioada imediat rămânerii irevocabile a hotărârii judecătorești de modificare a amplasamentului, părțile aveau doar, scriptic si in abstract reprezentarea cu privire la amplasament.
Potrivit art. 1313 Cod civ. vânzătorul are doua obligații principale: una se refera la predarea lucrului, iar cea de-a doua instituie răspunderea pentru acesta.
Din perspectiva textului de lege,mai sus menționat, in mod greșit si printr-o evaluare deficitara a întregului material probator administrat in cauza instanța a reținut faptul că, pârâții au predat reclamantului terenul vândut. Declarațiile martorilor audiați in cauza releva faptul ca, pârâții nu au fost niciodata sa vândă terenul. Acesta a fost prezentat reclamantului de către martorii B. E. si soțul acesteia B. Fancisc (propus ca martor de către pârâți). Acesta din urma a fost împuternicitul de către antecesoarea pârâților sa vândă terenul reconstituit in favoarea sa prin TP. Fiecare dintre cei doi martori au recunoscut faptul ca, la fata locului, reclamantului i s-a arătat un alt teren decât cel la care pârâții erau îndreptățiți. Aceasta s-a datorat faptului ca, niciodată comisia locala, respectiv primăria nu a stabilit, in teren, amplasamentul acestuia. Terenul care, in percepția lor aparținea pârâților, era situat lingă un drum pietruit, nu era accidentat si era intr-o zona plata. In instanța, martorului B. Francisc i s-a arătat planul parcelar aflat la dosar, fila 234 pentru a indica pe acesta care anume parcela a prezentat-o reclamantului ca fiind proprietatea pârâților si in legătură cu care, acesta si-a exprimat interesul de a-1 cumpără. Martorul a indicat parcela cu nr. 406 care, in realitate aparține altei persoane.
Gresit retine instanța ca, începând cu data de_ in sarcina reclamantului s-a născut obligația de plata a prețului de 29.8oo Eur.
In situația dată, reclamantul a încercat sa soluționeze litigiul pe cale amiabila, trimițând pârâților, o somație prin care le propune doua variante. Conform primeia, pârâții sunt invitați pe data de_ la o anumita adresa si cu indicarea unei ore in vederea prezentării împreuna la un notar public care sa încheie un act autentic având ca obiect suprafața de 1700 m.p. teren pentru care el achitase deja prețul. In a doua varianta, pârâții erau invitați la aceeași adresa pentru
ora 16, ca împreuna cu reclamantul sa se prezinte la un notar pentru a încheia in forma autentica, actul întocmit de ei sub semnătură privata. In finalul somației, pârâții erau atenționați asupra faptului ca, in cazul in care, pmtri nu vor opta pentru nici una dintre cele doua variante, in termen de 3o zile de la primirea somației, sa restituie prețul plătit si arvuna.
La data stabilita, pârâții s-au prezentat la adresa indicata de către reclamant, au avut o discuție cu acesta, după care au plecat si nu au mai revenit. Referitor la acest aspect, martorul P. D. iel, al cărui sediu este situat in vecinătatea sediului reclamantului a declarat ca a văzut pârâții ieșind din biroul reclamantului, dar până la orele 16,30-17, când reclamantul a ieșit din sediu, aceștia nu s-au mai întors pentru ca împreuna cu acesta sa meargă la un notar ales de ei La plecare reclamantul I-a spus ca nu s-a rezolvat nimic cu terenul litigios. E. luând declarația martorului, prima instanța a apreciat-o ca fiind singulara si ca in lipsa posibilității coroborării ei cu alte probe, aceasta nu poate face dovada refuzului pârâților de a se prezenta împreuna cu reclamantul la un notar in vederea perfectării unui act autentic. Refuzul pârâților este asimilat unui fapt negativ ce nu trebuie dovedit de aceea instanța, având in vedere ca reclamantul si-a întemeiat, fundamental,acțiunea pe neîndeplinirea de către pârâți a obligației de a se prezenta la notar, putea ajunge la concluzia opusa doar daca, pârâți făceau dovada ca, într-adevăr ei, chiar s-au prezentat in fata unui notar, or in cauza o astfel de proba nu s-a administrat.
In sentința apelata, instanța își exprima convingerea ca, actul autentic nu s-a perfectat pentru ca, reclamantul procedând la identificarea terenului, in prezenta unui expert de specialitate, a constatat ca, terenul asupra căruia a convenit cu pârâții este altul decât cel din actele acestora. Plecând de la aceasta certitudine, instanța retine ca ne găsim in situația unui viciu de consimțământ care ar fi putut sa fie invocat intr-o acțiune in anulare a actului, ori acțiunea promovata de către reclamant este una in rezoluțiunea actului.
Concluzia instanței este total greșita. Revenind la dispozițiile art 1313 c.civ. reiteram faptul ca, pârâții, in calitate de vânzători aveau de îndeplinit doua obligații principale, respectiv aceea de predare a bunului si de a răspunde pentru acesta. Prima obligație a fost tratata la pct.2 al prezentul apel. Referitor la a doua obligație, art. 1352 c.civ prevede: "Vânzătorul este supus la răspundere pentru vicii ascunse ale lucrului vândut, daca din cauza acelora lucrul nu este bun de întrebuințat, după destinația sa, sau întrebuințarea e atât de micșorata, incit se poate presupune ca cumpărătorul nu l-ar fi cumpărat sau n-ar fi dat pe dânsul ce a dat, de i-ar fi cunoscut viciile." Comportamentul reclamantului, ulterior descoperirii faptului ca terenul pârâților este altul decât cel din acte, constând in propunerea de a cumpără o suprafața mai mica, invitația făcuta acestora de a se prezenta la un notar, exclud concluzia existentei unui viciu de consimțământ, indicând cu preciziune faptul ca suntem in situația răspunderii pentru vicii ascunse.
De altfel intre eroarea asupra substanței lucrului si viciile ascunse in materie de vânzare, exista o strânsă legătură data de premisa ca ambele cazuri sunt generate de cunoașterea inexacta a situației reale. In aceste cazuri doar sancțiunile sunt diferite. In primul caz, sancțiunea este constatarea nulității actului si stabilirea situației anterioare, pe când in cel de-al doilea caz, sancțiunea este rezoluțiunea actului. In final, scopul ambelor acțiuni este acela al apărării victimei de percepția sa in legătură cu inexactitatea situației reale. Diferența intre cele doua situații fiind
doar de nuanța, instanța, avea la indemna întreg materialul probator al cauzei pentru a ajunge la concluzia adevărata ca, reclamantul promovând o acțiune in rezoluțiuna actului a procedat corect. Suntem, de asemenea obligați, ca tot legat de aceste aspecte sa arătam faptul ca, referirile instanței la leziune, ca viciu de consimțământ, sunt străine cauzei din perspectiva modului in care acest viciu este definit prin dispozițiile art 1157 C.civ.
S-a reținut greșit ca neidentificarea terenului de către reclamant la data încheierii antecontractului, constituie o culpa a reclamantului cumpărător si ca pentru susținerea rezoluționării acestuia, el nu-si poate invoca propria culpa.
Doctrina de specialitate s-a pronunțai ca, prin sintagma "predarea bunului " se înțelege, punerea bunului la dispoziția cumpărătorului, fapt care, in prezenta cauza nu sa petrecut. Prin urmare nu ne găsim in situația unei lipse de dilegența din partea reclamantului cumpărător ci cu siguranța in situatie neîndeplinirii obligației legale a vânzătorului de predare a bunului.
Acest fapt face ca, in cauza sa fie aplicabile prevederile art. 1020 c.civ. potrivit cărora "condiția rezolutorie este subînțeleasă întotdeauna in contractele sinalagmatice in caz când una din părți nu îndeplinește angajamentul sau avut in vedere la data încheierii convenției, nu au cum sa oblige reclamantul sa încheie un act autentic având ca obiect acest teren. Mai mult decât atât, pârâtii au refuzat categoric oferta similara a reclamantului atunci cind aceasta le-a fost adresata.
Pârâții nu au formulat întâmpinare în cauză dar au formulat note de ședințe pentru termenele de judecată acordate,solicitând respingerea apelului formulat și menținerea hotărârii instanței de fond ca legală și temeinică cu cheltuieli de judecată (f.47).
În apel s-a administrat proba cu înscrisuri - expertiza tehnică extrajudiciară depusă de reclamantul apelant,s-a efectuat o cercetare la fața locului (f.115)- ocazie cu care a fost audiată martora B. Erica (f.112-114).
Examinând apelul formulat prin prisma motivelor expuse,a actelor și lucrărilor dosarului tribunalul reține următoarele :
Prin TP 41738/20560 eliberat la _ în favoarea lui Boncz E. ,
s-a reconstituit dreptul de proprietate în favoarea antecesoarei pârâților, pentru un teren arabil de 5000 mp, situat în extravilanul municipiului Z., în parcela
"Dealul Morii";, având următoarele vecinătăți: N-Crisan V, E-M.A.N., S- drum, V
- drum în teren în suprafață de 5000 mp, categoria fânețe, situat în extravilanul municipiului Z., având ca vecinătăți: N- Crișan V; E- M.A.N. ;S - Drum ;V - Drum ( f.5 dosar nr._ atașat).
Prin procesul verbal de punere în posesie încheiat la _ amplasamentul inițial stabilit pentru terenul susmenționat s-a modificat ,noul amplasament fiind în parcela "Dealul Morii";, având următoarele vecinătăți: N-Crisan V, E-M.A.N., S- drum, V - drum în teren în suprafață de 5000 mp, categoria fânețe, situat în extravilanul municipiului Z., în locul numit "Babuta";- 406/F, având ca vecinătăți: N- Jecan M, E- Formanek A. si N. V, S - Jozsa A., V - M. F și drum ; în posesie cu acest nou amplasament fiind pus titularukl prin curator B. Francisc( f.3 dosar nr._ atașat).
Întrucât modificarea TP -cu noul amplasament se poate realiza doar prin hotărâre judecătorească -persoana împuternicită de antecesoarea pârâților
,martorul B. Francisc, a apelat la serviciile de avocat ale reclamantului Hârza
pentru a-i reprezenta în procesul,având ca obiect modificarea TP (f.247 dosar fond)
La data de data de _ reclamantul încheie cu pârâții o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare, prin care primul s-a obligat să cumpere, iar ultimii s-au obligat să vândă, terenul în suprafață de 5.000 mp, situat în locul numit
"Babuta";, înscris în titlul de proprietate nr. 41738/20560, cu vecinătățile înscrise în procesul verbal de punere în posesie, la prețul de 30.000 Euro, fiind achitat cu titlul de arvună suma de 200 Euro la data semnării contractului,diferența de preț
,urmând a fi achitată la data când vânzătorii vor avea sentința definitivă și irevocabilă privind modificarea TP cu noul amplasament (f.5 dosar fond).
Ulterior la data de_ reclamantul în calitate de avocat al pârâților înregistrează la Judecătoria Zalău acțiunea pentru modificarea TP cu noul amplasament.
Prin sentința civilă nr. 1998/2008 pronunțată în dosarul nr._ al Judecătoriei Z., irevocabilă la data de_, prin nerecurate, s-a dispus modificarea TP 41738/20560 eliberat la_ în favoarea lui Boncz E., în sensul schimbării amplasamentului din teren arabil de 5000 mp, situat în extravilanul municipiului Z., în parcela "Dealul Morii";, având următoarele vecinătăți: N-Crisan V, E-M.A.N., S- drum, V - drum în teren în suprafață de 5000 mp, categoria fânețe, situat în extravilanul municipiului Z., în locul numit
"Babuta";- 406/F, având ca vecinătăți: N- Jecan M, E- Formanek A. si N. V, S - Jozsa A., V - M. F și drum, conform procesului verbal de punere în posesie încheiat la_ .
Este reală susținerea apelantului că prin sentința susmenționată s-a dispus modificarea amplasamentului fără efectuarea unei expertize având ca obiect identificarea terenului litigios -dar această probă nu s-a cerut a fi administrată de către niciuna dintre părțile din dosar,deși reclamantul din prezenta cauză era avocatul reclamantului în dosarul respectiv precum și persoană direct interesată de schimbarea amplasamentului ca promitent cumpărător al terenului litigios .
În aceste condiții nu se poate susține cu temei că părțile din dosar aveau doar scriptic și abstract reprezentarea cu privire la noul amplasament, ci doar că reclamantul din culpa sa avea o reprezentare greșită asupra amplasamentului real al terenului litigios.
Investita cu o actiune in rezoluțiunea unui antecontract de vanzare-
cumparare imobilara (a se vedea petitul actiunii redactate reclamant care are calitatea de avocat), instanta de fond corect a reținut ca rezolutiunea judiciara ceruta de reclamant nu poate fi pronuntata in lipsa unui element esential ce urma a fi probat: culpa partii adverse.
Ori în cauză nu s-a dovedit refuzul pârâților de a încheia contractul de vânzare cumpărare în formă autentică,dimpotrivă actul nu s-a perfectat
întrucât reclamantul -procedând la identificarea terenului cu ajutorul unui expert topograf -a descoperit faptul că terenul în cauză este amplasat în perimetrul SCPP, dar în altă zonă, valoarea acestuia fiind inferioară celei avute în vedere.
Este de reținut că prin convenția încheiată partile nu au convenit
asupra unei clauze accesorii, cum ar fi predarea efectivă bunului promis spre înstrăinare de care să conditioneze executarea obligatiei specifice antecontractului,iar în concret terenul promis spre înstrăinare s-a aflat la dispoziția reclamantuluiu încă din momentul încheierii promisiunii de vânzare .
În ceea ce privește condiția suspensivă privind plata diferenței de preț
de 29.800 Euro de către reclamant,aceasta s-a împlinit la data rămânerii irevocabile a sentinței prin care s-a dispus modificarea amplasamentului terenului litigios- respectiv la data de
_ .
De aceea în mod judicios, ramanand in cadrul determinat de reclamant prin acțiunea formulată potrivit principiului disponibilitatii ce caracterizeaza procesul civil, instanta de fond a respins actiunea reclamantului,iar în condițiile în care a
constatat îndeplinite obligațiile asumate de către pârâți prin promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare din data de 28 martie 2008, l-a obligat reclamantul Hârza R. C. să încheie cu pârâții reclamanți reconvenționali contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu privire la imobilul teren în suprafață de 5.000 mp, din locul numit "Babuta";, ce a făcut obiectul antecontractului de vânzare cumpărare din data de_ .
Pentru considerentele susmenționate se va respinge ca nefondat
apelul formulat cu consecința menținerii în întregime a hotărârii instanței de fond ca legală și temeinica.
Fiind în culpă procesuală apelantul va fi obligat ca parte căzută în pretenții, să achite intimaților cheltuieli de judecată în apel în sumă de 800 lei reprezentând onorariu avocațial diminuat conform art. 274 alin.3 Cod procedură civilă.
Pentru aceste motive:
ÎN NUMELE L E G I I
D E C I D E :
Respinge ca nefondat apelul reclamantului H. R. C. împotriva sentinței civile 2866/_ a Judecătoriei Z., pronunțată în dosar nr. _
.
Obligă apelantul la plata sumei de 800 lei cheltuieli de judecată în
apel, constând în onorariu avocațial diminuat conform art. 274 alin.3 Cod procedură civilă, către intimații C. E., K. E. T. .
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Dată și citită în ședința publică din 19 decembrie 2013. Președinte, Judecător, Grefier,
I. D. D. L. M. T. B. D. R.
Red.L.M.T./_
Dact.B.D.R./_ / 7 ex.
Jud. fond -U. D. E. R.
Confidențial. Date cu caracter personal prelucrate în conformitate cu prevederile Legii 677/2001.
| ← Decizia civilă nr. 122/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 643/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
