Decizia civilă nr. 3067/2013. Rezolutiune contract

Decizii și sentințe civile - Curtea de Apel Cluj (2013)

R O M Â N I A

CURTEA DE APEL CLUJ

SECȚIA I CIVILĂ

Dosar nr._ Cod operator 8428

DECIZIA CIVILĂ NR. 3067/R/2013

Ședința publică din 14 iunie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE: I. -D. C. JUDECĂTORI: A. -A. P.

C. -M. CONȚ GREFIER: A. -A. M.

S-a luat în examinare recursul declarat de reclamantul G. S., împotriva deciziei civile nr. 134/A din_ a T. ului C. pronun-țată în dosar nr._, privind și pe pârâtul intimat I. A. G., având ca obiect rezoluțiune contract.

La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentantul reclamantului recurent, domnul avocat U. I., cu împuternicire avocațială pentru redactare motive de recurs, pentru asistare și pentru reprezentare, care se află la f. 9 din dosar și pârâtul intimat, asistat de doamna avocat P. A., care depune la dosar împuternicirea avocațială pentru redactarea și susținerea întâmpinării, precum și pentru asistență și pentru reprezentare în fața Curții de Apel C., lipsă fiind reclamantul recurent personal.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Recursul declarat de reclamantul G. S., a fost formulat și motivat în termen legal, a fost comunicat părții adverse și nu a fost legal timbrat la data înregistrării cererii de recurs.

S-a făcut referatul cauzei după care Curtea constată că prin memoriul de recurs, reclamantul recurent a solicitat judecarea cauzei și în lipsa lui de la dezbateri (f. 3 din dosar).

Reprezentantul reclamantului recurent depune la dosar chitanța care atestă plata taxei judiciare de timbru pentru recurs, în cuantum de 4985 lei și timbre judiciare în valoare de 10 lei.

Curtea constată că recursul este legal timbrat.

Reprezentanta pârâtului intimat depune la dosar o întâmpinare, în 2 exemplare, prin care solicită respingerea recursului, menținerea deciziei atacate ca fiind legală și obligarea reclamantului recurent la plata cheltuielilor de judecată, din care un exemplar se comunică reprezentantului reclamantului recurent.

Reprezentanta pârâtului intimat arată că întâmpinarea a fost depusă la dosar doar azi, întrucât pârâtul intimat a primit citația doar în data de_, când factorul poștal i-a predat-o personal, iar pentru a dovedi acest aspect depune la dosar o copie de pe nota explicativă scrisă de factorul poștal din loc. Florești, din care rezultă faptul că a acesta a "înmânat citația din_ în data de_, deoarece factorul nou care este acum în satul T., nu a găsit adresa săptămâna trecută când a fost cu scrisorile în sat";.

Curtea pune în discuția reprezentantului reclamantului recurent aspectul privind primirea citației de către intimat doar în data de_ și împrejurarea dacă acesta este de acord a se considera că întâmpinarea a fost depusă la dosar în termen.

Reprezentantul reclamantului recurent arată că nu contestă împrejurarea că intimatul a primit citația în data de_ și este de acord a se considera că

întâmpinarea a fost depusă la dosar în termen.

Reprezentanții părților arată că nu au de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.

Curtea, din oficiu, în temeiul art. 316 C.pr.civ. raportat la art. 137 alin. 1 C.pr.civ., invocă excepția inadmisibilității acelor motive de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, având în vedere că dispozițiile art. 304 pct. 10 și

11 C.pr.civ. au fost abrogate prin art. I pct. 111¹și pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.

Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentanților părților asupra recursului care formează obiectul prezentului dosar și, totodată, pune în vedere acestora să se refere și la excepția invocată, din oficiu, de către Curte.

Reprezentantul reclamantului recurent solicită admiterea recursului și modificarea deciziei atacate, în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței civile nr. 22637/2012 a Judecătoriei C. -N. în sensul admiterii în întregime a acțiunii, cu obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea procesului la toate instanțele, pentru motivele dezvoltate pe larg în memoriul ce cuprinde motivele de recurs, pe care le susține verbal.

Reprezentantul reclamantului recurent arată că recursul a fost întemeiat pe prevederile art. 304 pct. 8 și 9 C.pr.civ., art. 274 C.pr.civ.; art._, 1082, 1083 C.civ.vechi. De asemenea, arată că instanțele inferioare au interpretat greșit actul dedus judecății și au încălcat prevederile art. 969 C.civ.vechi, având în vedere că obligația esențială a pârâtului, în calitate de promitent vânzător, era aceea de a vinde suprafața de teren de 5.100 mp, așa cum rezultă din penultima clauză menționată în antecontractul de vânzare-cumpărare. Totodată, arată că interpretarea greșită a acestei clauze schimbă obligația pârâtului dintr-o obligație clară și neîndoielnică într-o obligație neclară și îndoielnică, având în vedere că intenția promitentului vânzător a fost aceea de a vinde suprafața de teren de

5.100 mp și nu aceea de a transfera dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 5.100 mp identificat, cum greșit s-a reținut de către instanțele inferioare.

De asemenea, reprezentantul reclamantului recurent arată că obligația pârâtului este aceea de a vinde suprafața de teren de 5.100 mp, nici mai mult și nici mai puțin, și nicidecum aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unei suprafețe de teren de 5.100 mp identificat. Totodată, arată că instanțele inferioare au omis a reține că obligația pârâtului este una clară și neîndoielnică,

motiv pentru care, expertiza cadastrală și declarațiile martorilor nu au nici o importanță în cazul din speță. Mai arată că instanțele inferioare au interpretat greșit clauzele din antecontractul de vânzare-cumpărare și ca urmare, au pronunțat o soluție vădit greșită, cu încălcarea prevederilor art._, 1082, 1083 C.civ.vechi.

Reprezentantul reclamantului recurent consideră că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului intimat, având în vedere și împrejurarea că nu s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică și, totodată, arată că pârâtul intimat este prezumat a fi în culpă, având în vedere împrejurarea că acesta nu a invocat un caz fortuit. De asemenea, arată că promitentul vânzător, respectiv pârâtul intimat din prezenta cauză, trebuia să facă tot ceea ce este

posibil pentru perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, cu privire la suprafața de teren de 5.100 mp, însă pârâtul intimat a făcut doar o documentație cadastrală din care rezultă că faptic suprafața de teren vândută este mai mică de 5.100 mp și nu a făcut diligențe pentru a vedea de ce anume, suprafața de teren pe care a vândut-o este mai mică de 5.100 mp.

De asemenea, reprezentantul reclamantului recurent apreciază că soluția corectă în această cauză poate să fie doar una, respectiv aceea de rezoluțiune a antecontractului de vânzare-cumpărare și pârâtul să rămână cu terenul, iar reclamantului să-i restituie prețul achitat pentru teren. Totodată, arată că situația din speță este similară cu situația în care pârâtul ar vinde reclamantului trei camere, dar în realitate ar da acestuia doar două camere și soluția instanțelor inferioare a fost nelegală pentru că a condus la concluzia că reclamantul trebuie să se mulțumească cu două camere, în loc de trei camere cât a cumpărat.

În concluzie, reprezentantul reclamantului recurent solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat și obligarea pârâtului intimat la plata cheltuielilor de judecată în fond, în apel și în recurs. Depune la dosar chitanța nr. 161 din_, care atestă plata onorariului de avocat, în cuantum de 3000 lei și chitanța nr. 162 din_, care atestă plata onorariului de avocat, în cuantum de 3000 lei.

Reprezentanta pârâtului intimat solicită admiterea excepției inadmisibili- tății acelor motive de recurs care vizează netemeinicia hotărârii atacate, invocată, din oficiu de către Curte, excepție care a fost invocată și prin întâmpinare, iar pe fond solicită respingerea recursului declarat de reclamant, ca nefondat și obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată, pentru motivele arătate prin întâmpinarea depusă la dosar, pe care le susține verbal. Depune la dosar chitanța nr. 83 din_, care atestă plata onorariului de avocat, în cuantum de 3000 lei.

Reprezentanta pârâtului intimat arată că instanța de fond și instanța de apel au procedat la administrarea probelor propuse de reclamant și a probelor propuse de pârât, astfel încât, primul motiv de recurs nu este incident în cauză și, totodată, arată că instanța de apel a analizat toate motivele de apel și a reținut că instanța de fond a pronunțat o hotărâre temeinică și legală. De asemenea, arată că nici motivul de recurs prin care se arată că instanța de apel a interpretat greșit prevederile art. 1020 și 1021 C.civ.vechi nu este întemeiat, deoarece instanța de fond a respins acțiunea formulată de reclamant ca fiind neîntemeiată reținând în esență că în cauză nu sunt întrunite condițiile cerute de lege pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, respectiv neîndeplinirea obligației corelative asumate de către una din părțile unui contract sinalagmatic, caracterul imputabil al neîndeplinirii obligației și punerea în întârziere conform normelor legale, iar instanța de apel a respins apelul reclamantului menținând în

întregime soluția pronunțată de către instanța de fond, reținând în esență că nici unul din motivele de apel nu pot fi reținute în cauză.

De asemenea, reprezentanta pârâtului intimat arată că instanța de apel a

interpretat corect actul dedus judecății și a analizat apelul reclamantului raportat la motivele de apel invocate. Totodată, arată că instanța de apel a reținut că pârâtul a indicat semnele care erau acolo la data vânzării terenului în litigiu, la data identificării terenului și la data promovării prezentului litigiu, iar câtă vreme s-a constatat că limitele terenului vândut sunt aceleași la data vânzării terenului, la data identificării acestuia și la data promovării prezentului litigiu, obligația pârâtului a fost doar aceea de a preda bunul cumpărătorului, respectiv reclamantului, iar această obligație a fost îndeplinită de către pârât.

De asemenea, reprezentanta pârâtului intimat arată că reclamantul recurent a invocat că scopul pentru care s-a încheiat antecontractul de vânzare -

cumpărare a fost acela de a construi un ansamblu de locuințe, însă acesta este nerelevant în cauză, având în vedere că în antecontractul de vânzare - cumpărare reclamantul nu a declarat scopul pentru care dorește să cumpere terenul și nu i- a comunicat niciodată pârâtului acest scop, ci doar ulterior, când situația dintre ei a devenit litigioasă, reclamantul a afirmat că avea intenția să construiască un ansamblu de locuințe, însă acest aspect nu a fost dovedit în cauză.

Având în vedere că instanța a fost sesizată cu o acțiune în rezoluțiune, reprezentanta pârâtului intimat apreciază că recursul reclamantului este nefondat sub toate aspectele și inadmisibil cu privire la acele motive arătate prin

întâmpinarea depusă la dosar și cele invocate în fața instanței de apel, motiv pentru care solicită respingerea recursului și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.

Curtea reține cauza în pronunțare.

C U R T E A

Reține că prin Sentința civilă nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei

C. -N. s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul G. S., în contradictoriu cu pârâtul I. A. -G.

, pentru rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de_, având ca obiect vânzarea terenului în suprafață de 5.100 m.p. situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în

T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în C.F. 21491 Florești cu nr. cadastral 12150, repunerea părților în situația anterioară și obligarea pârâtului la plata sumei de 6.000 Euro sau echivalentul în lei reprezentând daune interese.

A fost obligat reclamantul să plătească pârâtului suma de 6.000 lei cu titlul de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:

La data de_ s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare având drept obiect vânzarea suprafeței de 5100 m.p. teren situat în comuna Florești, sat

T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, reclamantul din prezentul litigiu având calitatea de promitent- cumpărător, iar pârâtul pe cea de promitent-vânzător. Prețul vânzării a fost stabilit la 100.000 Euro, din care reclamantul a plătit 90.000 la momentul încheierii antecontractului, iar 8.000 Euro la o dată ulterioară, urmând ca diferența de 2.000 Euro să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Instanța a fost învestită cu soluționarea unei acțiuni prin care să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare și repunerea părților în starea anterioară încheierii antecontractului, temeiul de drept invocat de către reclamant fiind art. 1020-1021 C. civ. de la 1864. De asemenea, s-au solicitat daune interese ca urmare a neexecutării culpabile a antecontractului de către promitentul-vânzător.

Condițiile ce se cer îndeplinite pentru ca instanța să poată dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare se referă la neîndeplinirea obligației corelative asumate de către una din părțile unui contract sinalagmatic, caracterul imputabil al neîndeplinirii obligației și punerea în întârziere conform normelor legale.

Analizând condițiile acțiunii în rezoluțiune, instanța a verificat cu precădere condiția de formă și anume aceia referitoare la îndeplinirea obligației de punere în întârziere a debitorului. Astfel, s-a constatat că la data de_ ,

promitentul-cumpărător l-a notificat pe promitentul-vânzător, solicitându-i prezentarea la Biroul notarilor publici asociați R. I. și R. Dragoș, în vederea încheierii antecontractului în formă autentică. Cu privire la această notificare, instanța a constatat că ea îmbracă forma cerută de lege, punerea în întârziere fiind făcută prin intermediul executorului judecătoresc Stolnean D.

M. . Prin urmare, instanța a verificat dacă există o neexecutare esențială a obligațiilor asumate prin antecontract din partea pârâtului, precum și caracterul imputabil al unei eventuale neexecutări.

Cu privire la neexecutarea obligațiilor asumate de către pârât, vânzătorul- promitent din antecontract, instanța a reținut că promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare are ca obiect angajamentul ferm al ambelor părți de a face toate demersurile necesare pentru a încheia în viitor o anumită vânzare, ale cărei elemente esențiale (lucru vândut și preț) sunt deja stabilite de părți. Așadar, acordul de voință al promitenților poartă în mod obligatoriu, pe de o parte, asupra lucrului vândut și asupra prețului, iar pe de altă parte, asupra obligației de a face demersurile necesare și de a reitera consimțământul în forma cerută de lege pentru valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare. Promitentul- vânzător are ca obligații principale: obligația de a nu încheia cu terții acte juridice susceptibile de a restrânge sau înlătura drepturile promitentului-vânzător, obligația de a consimți la autentificarea vânzării.

Potrivit antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în situația în care, în urma eliberării titlului de proprietate suprafața de teren pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate va fi mai mică decât 5.100 mp, prețul stabilit la data semnării antecontractului va rămâne neschimbat, însă vânzătorul s-a obligat să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5.100 mp (respectiv formularea de noi cereri către primărie, acțiuni în instanța de judecată pentru obligarea Comisiei de fond funciar să elibereze titlu pe întreaga suprafață și orice alte acte necesare realizării scopului sus menționat). Prin urmare, părțile au luat în considerare faptul că ar fi posibil ca suprafața de teren reconstituită în favoarea pârâtului I. A. -G. să fie mai mică de 5.100 mp., dar nu au luat în considerare faptul că suprafața reconstituită în mod scriptic, formal, să fie de 5.100 mp., dar suprafața reală a terenului delimitat prin semne exterioare vizibile să fie mai mică, așa cum, potrivit susținerilor pârâtului, este situația în speță. Obligația specifică asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, aceia de a întreprinde toate demersurile necesare în vederea eliberării titlului de proprietate pentru o suprafață de 5.100 m.p. este o obligație de mijloace. De altfel, părțile nu au prevăzut nici o sancțiune specifică în cazul neîndeplinirii acestei obligații de mijloace asumate de către pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Reclamantul a susținut că la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, terenul asupra căruia părțile și-au dat acordul de voință avea o suprafață de 5.100, însă, pârâtul cu rea-credință, a intabulat doar o suprafață mai mică de teren, respectiv 4062 m.p. În sprijinul acestei alegații, reclamantul a invocat titlul de proprietate eliberat pârâtului de către Comisia Județeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenului, respectiv măsurătorile efectuate cu acest prilej. Potrivit afirmațiilor reclamantului făcute prin interogatoriu administrat în cauză (f.88), a fost prezent, împreună cu pârâtul, la momentul punerii în posesie al acestuia, moment la care s-a măsurat terenul de către delegatul de la primărie, întocmindu-se o schiță de către acesta.

Din probatoriul administrat în cauză reiese că prima măsurătoare topografică a fost efectuată de către expertul Colțan D. M. în vederea intabulării imobilului în C.F. (f. 32-34). Ca urmare a respectivei măsurători topografice s-a constat că terenul obiect al cererii de chemare în judecată are o

suprafață de 4062 m.p., suprafață de altfel intabulată în CF. Potrivit concluziilor raportului de expertiză judiciară efectuată în cauză suprafața parcelei 2947/2/1 este de 4403 m.p., diferența față de măsurătoarea efectuată în documentația cadastrală este generată de considerarea ca linie de demarcație a părții superioare, respectiv inferioare a unui răzor. În raportul de expertiză judiciară dispus în cauză s-a considerat că limita de demarcație față de terenul din latura vestică se regăsește pe partea superioară a răzorului, fiind o cutumă ca terenul să se măsoare până la partea superioară a răzorului, cu atât mai mult cu cât proprietarul terenului cu nr. cadastral 59112, vecinul din partea vestică, a afirmat acest lucru.

Din raportul de expertiză tehnică dispus în cauză, a reieșit faptul că terenul a fost delimitat prin semne exterioare: limita din partea de nord a fost materializată printr-o piatră și 23 stâlpi din gard, limita din partea din est prin diferența de cultură și un mic șanț între proprietăți, limita din sud, printr-un gard de sârmă, limita din vest printr-un răzor, pe care există o fâșie de spini, această limită nefiind bine stabilită.

Concluziile raportului de expertiză tehnică dispus în cauză au fost confirmate de martorii audiați în cauză. Din proba testimonială administrată în cauză reiese faptul că terenul obiect al litigiului nu a suferit modificări în ceea ce privește amplasarea liniilor de delimitare. Astfel, martorul D. I., propus de pârât, care deține un teren ce se învecinează la vest cu terenul în litigiu, a afirmat că "terenul aflat în proprietatea pârâtului este același așa cum îl știam de pe vremea bunicului său. Am mai fost la teren și nu am observat modificări în ceea ce privește delimitarea acestui teren"; (f. 101). De asemenea, martorul I. M., vecin pe latura sudică cu terenul aflat în litigiu, a afirmat că "în perioada 1992 și până prin anul 2000 am arat terenul aflat în proprietatea pârâtului. Știu că există niște delimitări ale terenului în discuție față de terenurile vecine, realizate prin pietre de hotar spre est și un răzor cu tufișuri spre vest. (…) Spre sud există terenul pârâtului este delimitat de terenul meu prin gard din stâlpi cu plasă metalică";. (f. 85).

Prin prezenta acțiune, reclamantul a invocat faptul că pârâtul nu și-a îndeplinit obligația de a reitera consimțământul în formă autentică cu privire la vânzarea unui teren în suprafață de 5.100 mp. După administrarea probatoriului încuviințat în cauză, instanța a constatat că nu a existat un refuz explicit al pârâtului de a executa obligația asumată prin antecontract, pârâtul dorind să reitereze consimțământul în formă autentică cu privire la vânzarea terenului situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în

T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, fără însă a fi de acord cu transmiterea dreptului de proprietate pentru o suprafață de teren de 5.100 m.p. Având în vedere că obligația asumată de pârât prin antecontract era aceia de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, instanța a considerat că nu a existat o neexecutare a obligației din partea pârâtului.

În ceea ce privește afirmațiile reclamantului conform cărora pârâtul nu a prezentat anumite documente necesare încheierii contractului în formă autentică, instanța a constatat că în speță, obligația principală a pârâtului era aceia de a-și reitera consimțământul la încheierea vânzării, prezentarea documentelor necesare încheierii contractului în formă autentică fiind în cel mai bun caz o manifestare exterioară a existenței acestui consimțământ. Prin urmare, faptul că pârâtul a prezentat un extras CF din anul 2009 nu a fost apt să dovedească inexistența consimțământului la încheierea vânzării.

Cu privire la aplicabilitatea art. 1327 C. civ. de la 1864, instanța a constatat că în speță este un antecontract de vânzare-cumpărare, iar regulile speciale privind vânzarea de terenuri sunt aplicabile doar contractelor de vânzare-cumpărare având ca obiect un teren, în speță solicitându-se rezoluțiunea unui antecontract de vânzare-cumpărare, care reprezintă un contract nenumit, fiind guvernat de regulile aplicabile în materia teoriei generale a obligațiilor.

În ceea ce privește susținerea reclamantului că motivul determinant pentru cumpărarea terenului de către reclamant l-a constituit edificare a 5 imobile cu câte 1000 mp, iar vinderea unei suprafețe mai mici îl împiedică în realizarea scopului, instanța constată a fost sesizată cu o acțiune în rezoluțiune. Cauza constituie un element de validitate al convenției, prevăzut de dispozițiile art.948 cod civil și nu un motiv de rezoluțiune. Pe de altă parte pentru ca o anumită situație anterioară convenției să poată fi considerată element constitutiv al convenției aceasta trebuia inserată expres în cuprinsul acesteia. În consecință această apărare a fost străină de obiectul cererii de chemare în judecată, respectiv de limitele investirii instanței.

Cu privire la repunerea părților în situația anterioară, instanța a constatat că acest capăt de cerere accesoriu capătului principal de cerere a rămas fără obiect în condițiile în care nu s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare- cumpărare. Astfel, antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți continuă să își producă efectele specifice.

În ceea ce privește al treilea capăt de cerere referitor la acordarea de daune interese, instanța a constatat că prin precizarea depusă la dosar la data_, reclamantul a solicitat suma de 6000 Euro, înțelegând să invoce clauza penală stipulată în antecontractul de vânzare-cumpărare din_ și să solicite obligarea pârâtului la plata daunelor-interese. În materia răspunderii contractuale, pentru a se antrena răspunderea debitorului este necesar ca să existe o faptă ilicită care constă în nerespectarea unei obligații contractuale, aducându-se prin aceasta atingere unui drept subiectiv patrimonial al creditorului, să existe prejudiciu, precum și un raport de cauzalitate între faptă și prejudiciu. De asemenea este necesar să existe culpa debitorului. Cu toate că invocă existența unei clauze penale stipulate în antecontractul de vânzare- cumpărare, pentru a se antrena răspunderea debitorului promitent-vânzător este necesar să existe neexecutare sau executare cu întârziere din partea acestuia. În speță, după cum instanța a constatat deja cu ocazia soluționării primului capăt de cerere, nu se poate vorbi de neexecutare din partea debitorului. Prin urmare, acest capăt de cerere a fost respins ca neîntemeiat.

Conform art. 274 C. pr. civ. partea care cade în pretenții va fi obligată la cerere să plătească cheltuielile de judecată, acestea urmând a fi se vor luate în considerare doar dacă au fost dovedite de către părți prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei. În speță, instanța a constatat că la dosarul cauzei s-a depus chitanța din_, reprezentând onorariu avocat în cuantum de 6000 lei. De asemenea, instanța a considerat că onorariu de avocat în cuantum de 6.000 lei a fost unul rezonabil în raport cu complexitatea pricinii și munca depusă de avocat. În considerarea acestui fapt, instanța a reținut că au fost dovedite cheltuielile de judecată în cuantum de 6.000 lei pe care reclamantul, fiind partea care a căzut în pretenții, a fost obligat să le plătească pârâtului.

Prin decizia civilă nr. 134/A din_ a T. ului C. pronunțată în dosarul nr._

s-a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul G. S. împotriva Sentinței civile nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., care a fost menținută în totul.

Apelantul a fost obligat să plătească intimatului I. A. G. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel

Pentru a hotărî astfel tribunalul a reținut că în mod greșit prima instanță a reținut că nu există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, nu poate fi primită ca fiind fondată având în vedere argumentele ce vor fi expuse în continuare:

Așa cum se desprinde în mod explicit, neechivoc din cuprinsul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părți, în situația în care, în urma eliberării titlului de proprietate suprafața de teren pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate va fi mai mică decât 5.100 mp, prețul stabilit la data semnării antecontractului va rămâne neschimbat, însă vânzătorul s-a obligat să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5.100 mp (respectiv formularea de noi cereri către primărie, acțiuni în instanța de judecată pentru obligarea Comisiei de fond funciar să elibereze titlu pe întreaga suprafață și orice alte acte necesare realizării scopului sus menționat)(filele 8,9 din dosarul de fond).

În aceste condiții, în mod judicios prima instanță a statuat că părțile au luat în considerare faptul că ar fi posibil ca suprafața de teren reconstituită în favoarea pârâtului I. A. -G. să fie mai mică de 5.100 mp., dar nu au luat în considerare faptul că suprafața reconstituită în mod scriptic, formal, să fie de

5.100 mp., dar suprafața reală a terenului delimitat prin semne exterioare vizibile să fie mai mică, așa cum, potrivit susținerilor pârâtului, este situația în speță.

În cauză s-au administrat o serie de probe menite a statua asupra îndeplinirii de către pârâtul I. A. G. a obligațiilor asumate prin antecontractul anterior evocat.

Astfel, așa cum a rezultat din documentația cadastrală întocmită de către domnul expert Colțan D. M. în vederea intabulării imobilului în cartea funciară, s-a constat că terenul obiect al prezentului litigiu are o suprafață de 4062 m.p., suprafață de altfel intabulată în CF.(filele 31-34 din dosarul de fond)

În cauză s-a administrat ca probă tehnică expertiza în specialitatea topografie ale cărei concluzii au relevat următoarele aspecte (filele 120-134 din dosarul de fond):

Suprafața parcelei 2947/2/1 din tarlaua 73 este de 4403 m.p., diferența față de măsurătoarea efectuată în documentația cadastrală de către PFA Colțan

D. de 341 mp regăsindu-se pe răzorul din partea de vest a terenului.

În concordanță cu aspectele reținute de către judecătorul fondului, tribunalul a reținut că din cuprinsul raportului de expertiză tehnică dispus în cauză, reiese faptul că terenul a fost delimitat prin următoarele semne exterioare: limita din partea de nord este materializată printr-o piatră și 23 stâlpi din gard, limita din partea din est prin diferența de cultură și un mic șanț între proprietăți, limita din sud, printr-un gard de sârmă, limita din vest printr-un răzor, pe care există o fâșie de spini, această limită nefiind bine stabilită.

De asemenea în fața primei instanță, tot pentru a se stabili dacă pârâtul se situează în ipoteza neîndeplinirii obligațiilor asumate prin antecontract, s-a administrat și probațiunea testimonială.

Astfel, martorul D. I., propus de pârât, care deține un teren ce se învecinează la vest cu terenul în litigiu, a afirmat următoarele "terenul aflat în proprietatea pârâtului este același așa cum îl știam de pe vremea bunicului său. Am mai fost la teren și nu am observat modificări în ceea ce privește delimitarea acestui teren"; (fila 101 din dosarul de fond).

Martorul I. M., vecin pe latura sudică cu terenul aflat în litigiu, a precizat următoarele: "în perioada 1992 și până prin anul 2000 am arat terenul aflat în proprietatea pârâtului. Știu că există niște delimitări ale terenului în discuție față de terenurile vecine, realizate prin pietre de hotar spre est și un răzor

cu tufișuri spre vest. (…) Spre sud există terenul pârâtului este delimitat de terenul meu prin gard din stâlpi cu plasă metalică";

(fila 85 din dosarul de fond).

Așa cum în mod pertinent a reținut și prima instanță, tribunalul, prin raportare la depozițiile martorilor anterior menționați, conchide că terenul obiect al antecontractului suspus prezentei analize nu a suferit modificări în ceea ce privește amplasarea liniilor de demarcație.

Așa cum de altfel a invocat apelantul la punctul c al punctului I al din cuprinsul memoriului de apel, atât acesta cât și intimatul au fost prezenți cu ocazia întocmirii procesului verbal de punere în posesie al terenului în litigiu de către reprezentanții Primăriei Florești, însă contrar celor susținute de apelant, potrivit căruia terenul a fost măsurat, acest aspect fiind confirmat de intimat prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe, tribunalul a constatat că prin întâmpinarea depusă în fața primei instanțe pârâtul a relevat că doar i s-a

comunicat că terenul în litigiu are suprafața de 5100 mp neprezentându-i-se o schiță a terenului măsurătorile efectuate sau vreun plan de situație.

Din întreaga probațiune administrată în fața primei instanță nu s-a putut desprinde concluzia potrivit căreia anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare terenul în litigiu a fost efectiv măsurat de către părțile litigante.

Odată statuat asupra acestui aspect, tribunalul a conchis că în mod corect judecătorul fondului a reținut că obligația asumată de pârât prin antecontract era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, astfel că în speță nu se poate reține că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului.

Din această perspectivă, contrar susținerilor apelantului, în mod riguros și pertinent prima instanță a reținut că obligația specifică asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare, aceea de a întreprinde toate demersurile necesare în vederea eliberării titlului de proprietate pentru o suprafață de 5.100

este o obligație de mijloace.
Un aspect esențial care a condus judecătorul fondului spre această concluzie îl reprezintă faptul că în cuprinsul antecontractului de vânzare- cumpărare părțile nu au prevăzut nici o sancțiune specifică în cazul neîndeplinirii acestei obligații de mijloace asumate de către pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare.
Așa cum am evocat anterior obligația asumată de pârât prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului.
În aceste condiții nu se poate reține pertinența criticilor formulate de către apelant și circumscrise punctului 2 al memoriului de apel, întrucât în speță nu rezultă un refuz explicit al intimatului de a executa obligația care îi incumbă potrivit antecontractului, intimatul, așa cum a rezultat din cuprinsul Încheierii de certificare nr. 4476 din data de 31 mai 2010 de către Biroul Notarilor P. i Asociați dorind să reitereze consimțământul în formă autentică cu privire la vânzarea terenului situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, identic cu terenul cuprins în T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, fără însă a fi de acord cu transmiterea dreptului de proprietate pentru o suprafață de teren de 5.100 m.p.
În ceea ce privește critica existentă la punctul 3 al prezentului apel, tribunalul a respins-o ca fiind nefondată, întrucât, odată statuat asupra faptului că în speță nu se poate reține neexecutarea obligației asumate de către intimat prin încheierea antecontractului de vânzare-cumpărare, în mod cert nu se poate vorbi despre existența unei culpe care ar putea fi reținută în sarcina acestuia.
În fine, ultima critică adusă sentinței apelate în sensul că în mod greșit prima instanță nu a avut în vedere faptul că în condițiile în care pârâtul-intimat ar fi de acord să vândă doar suprafața de 4062 mp, pe de o parte, se încalcă convenția respectivă, iar pe de altă parte, scopul pentru care reclamantul apelant a dorit achiziționarea terenului nu se poate realiza, nu poate fi reținută ca fiind
fondată pentru următoarele considerente:
Astfel, în ceea ce privește pretinsa încălcare a convenției tribunalul a statuat că nu se poate ajunge în aceasta ipoteză, în condițiile în care, așa cum am evocat anterior, în mod expres obligația asumată de pârâtul-intimat prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului.
De asemenea în ceea ce privește existența unui scop, a motivului determinant pentru cumpărarea terenului de către apelant, respectiv faptul că acesta l-a reprezentat edificarea a 5 imobile cu câte 1000 mp, iar vinderea unei suprafețe mai mici îl împiedică în realizarea scopului, tribunalul a statuat că în mod corect prima instanță a constatat a fost sesizată cu o acțiune în rezoluțiune.
Or, așa cum în mod pertinent a reținut judecătorul fondului, pe de o parte cauza constituie un element de validitate al convenției, prevăzut de dispozițiile art. 948 Cod civil și nu un motiv de rezoluțiune iar pe de altă parte pentru ca o anumită situație anterioară convenției să poată fi considerată element constitutiv al convenției aceasta trebuia inserată expres în cuprinsul acesteia.
Raportat la toate aceste considerente, tribunalul în temeiul art.296 C pr civ a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul G. S. împotriva Sentinței civile nr. 22637/2012 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care a menținut-o în totul.
În temeiul art.274 C pr civ tribunalul a obligt apelantul să plătească intimatului I. A. G. suma de 4000 lei, cheltuieli de judecată în apel.
Împotriva acestei hotărâri a declarat recurs reclamantul G. S. solicitând
admiterea recursului, modificarea deciziei civile atacate în sensul admiterii apelului și schimbării sentinței civile nr.22637/2012 a Judecătoriei C. -N. în sensul admiterii în întregime a acțiunii; obligarea intimatului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de judecarea procesului la toate instanțele.
În motivarea recursului, recurentul a arătat că decizia recurată este vădit nelegală, pentru motivele de mai jos.
1. Instanța de apel, interpretând greșit actului juridic dedus judecății, a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304 pct. 8 din C. pr. civ.).
  În cazul din speță, atât prima instanță, cât și instanța de apel, au interpretat greșit clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, denaturând înțelesul clar și neîndoielnic al acestora.
  În felul acesta, instanțele au nesocotit principiul consacrat la art. 969 C. civ. vechi, potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", pentru cele arătate mai jos.
  1. Astfel, tribunalul a reținut că "obligația asumată de pârât prin antecontract era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului..." (pag. nr. 10, alin.4, pag. nr. 10, alin. 7 și pag nr. 11 alin. 1).
    O asemenea reținere nu este întemeiată.
    Obligația esențială a pârâtului, asumată prin antecontractul de vânzare- cumpărare din_, în calitate de promitent vânzător, este aceea de a vinde 5100 m.p. teren.
    Faptul că obligația pârâtului este aceea de a vinde 5100 m.p. teren rezultă, fără dubiu, din clauza referitoare la "obiectul contractului", unde se precizează vânzarea suprafeței de 5100 m.p. teren.
    De asemenea, împrejurarea că obligația pârâtului este aceea de a vinde 5100 m.p. rezultă și dintr-o altă clauză a antecontractului, pag. nr. l alin, penultim, unde se precizează că "vânzătorul se obligă să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafața de 5100 m.p."; este neîndoielnic că pârâtul și-a asumat această din urmă obligație tocmai pentru motivul că a promis vânzarea suprafeței de 5100 m.p.
    Prin urmare, obligația pârâtului nu era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, cum eronat a stabilit tribunalul, ci aceea de a vinde 5100 m.p.
    Instanța de apel, ca și prima instanță, a schimbat obligația pârâtului dintr- o obligație clară și vădit neîndoielnică (vânzarea suprafeței de 5100 m.p. teren), într-o obligație neclară, nelămurită și îndoielnică (după interpretarea dată de către instanțele inferioare nu se știe exact ce suprafață a promis pârâtul că vinde), ceea ce contravine art. 969 C. civ. vechi.
  2. De asemenea, instanța de apel, ca și prima instanță, face o interpretare neclară, greșită, a penultimei clauze din antecontract, pagina nr. 1 răstălmăcind într-un mod nepermis voința și intenția părților contractante, însuși scopul antecontractului de vânzare-cumpărare din_ .
    Clauza din antecontract interpretată greșit are următorul conținut:
    "In situația în care, în urma eliberării Titlului de proprietate suprafața de teren pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate va fi mai mică decât 5100 m.p., prețul stabilit azi data semnării prezentului act va rămâne neschimbat, însă vânzătorul se obligă să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5100 m.p. (respectiv formularea de noi cereri către primărie, acțiune în instanța de judecată pentru obligarea Comisiilor de fond funciar să elibereze titlu pe întreaga suprafață si orice alte acte necesare realizării scopului sus menționat)".
    În legătură cu această clauză, instanța de apel reține că "în mod judicios prima instanță a statuat că părțile au luat în considerare faptul că ar fi posibil ca suprafața de teren reconstituită în favoarea pârâtului I. A. -G. să fie mai mică de 5100 m.p., dar nu au luat în considerare faptul că suprafața reconstituită în mod scriptic, formal, să fie de 5100 m.p., dar suprafața reală a terenului delimitat prin semne exterioare vizibile să fie mai mică, așa cum, potrivit susținerilor pârâtului, este situația în speță".
    Ori, nu se știe foarte clar ce vor să spună instanțele inferioare printr-o asemenea alegație:
    Că obligația pârâtului a fost aceea de a vinde terenul delimitat ???. Nu rezultă acest lucru din antecontract care, dimpotrivă, precizează clar obiectul convenției: vânzarea suprafeței de 5100 m.p. (suprafața este chiar mai mare dacă se au în vedere dimensiunile trecute în act: 20 m lățime X cu 260 m lungime).
    În al doilea rând, nu este cert că suprafața reală este mai mică decât cea reconstituită. Dacă vecinii pârâtului, în înțelegere cu acesta, ocupă în fapt o porțiune din terenul în litigiu; așa s-ar explica comportamentul lipsit de diligență al pârâtului care nu a făcut nici un demers să vadă de ce ar fi mai mică parcela sa; pur și simplu a acceptat situația fără rezerve, fără obiecțiuni, înscriind în C.F. numai 4062 m.p. teren, deși avea T.P. pentru 5100 m.p.
    În al treilea rând, teoria instanțelor inferioare, în sensul că părțile nu au luat în considerare o anumită situație este atât nedovedită (nu are suport probator), cât și fără relevanță în cauză.
    Crede că, în nici un caz, clauza în discuție nu ar putea fi interpretată în sensul dat de instanțele inferioare, întrucât ar fi contrar convenției și intenției părților contractante.
    Ar însemna să se găsească în următoarea situație:
    - pârâtul a promis că vinde 5100 m.p. teren, recurentul l-a crezut și i-a plătit 5100 m.p., respectiv 100.000 Euro, iar când să-i predea terenul nu mai deținea decât 4062 m.p.; atunci de ce a primit prețul pentru 5100 m.p. ? Ori, l-a păcălit ???, l-a înșelat ???
      Este similar cu următoarea situație:
    - pârâtul a promis că vinde 3 camere, recurentul l-a crezut și i-a achitat prețul pentru 3 camere, iar când să-i predea apartamentul îi spune că nu deține decât 2 camere; atunci de ce a primit prețul pentru 3 camere ? Ori, l-a păcălit
    ???, l-a înșelat ???
    Este evident și regretabil că instanțele au alunecat în această direcție, încurajând pârâtul să creadă că obligația lui era alta decât aceea de a vinde 5100 m.p.
    În realitate, obligația asumată de pârât prin antecontractul de vânzare- cumpărate este clară și neîndoielnică: aceea de a vinde 5100 m.p., adică atât cât a promis, nici mai mult dar nici mai puțin.
    - este evident că prețul rămâne neschimbat, însă nu trebuie uitat că vânzătorul "se obligă să facă toate demersurile pentru a obține reconstituirea pe întreaga suprafață de 5100 m.p...."; de ce și-a asumat acest angajament ???; este cât se poate de clar pentru că a promis că vinde 5100 m.p.; clauza în discuție nu face decât să întărească încă o dată că intenția părților contractante a fost aceea
      de a se vinde 5100 m.p.; numai așa se explică de ce vânzătorul și-a asumat obligația de a face demersurile necesare pentru reconstituirea pe întreaga suprafață de 5100 m.p.;
    - de altfel, pârâtul recunoaște acest aspect prin întâmpinarea depusă la prima instanță, în care arată că " … intenția părților a fost de a vinde respectiv cumpăra terenul ce urma să fie reconstituit în favoarea pârâtului în temeiul legii 247/2005 …. pentru un preț global de 100.000 euro" (pag. 3), însă instanțele au refuzat să rețină acest aspect important, preferând să răstălmăcească clauzele antecontractului într-un mod nepermis.
  3. Instanța de apel mai reține că, în cauză, s-au administrat o serie de probe menite a statua asupra îndeplinirii de către pârât a obligațiilor asumate prin antecontract, invocând în acest sens documentația cadastrală întocmită de D-l expert Colțan D. M., raportul de expertiză tehnică efectuat în cauză și declarațiile martorilor.
    Însă, convenția părților, clară și vădit neîndoielnică, prevalează față de probele administrate în cauză; pârâtul a promis că vinde 5100 m.p. teren, iar recurentul a achitat prețul pentru 5100 m.p., iar nu pentru 4062 m.p. sau 4403 m.p.
    Consideră că absolut forțat și fără nici un folos instanțele inferioare au încercat să susțină că obligația pârâtului era alta decât cea asumată clar și precis în act:
    - chiar dacă în documentația cadastrală și în expertiza tehnică se arată că terenul are o suprafață de 4062 m.p., nu trebuie uitat că obligația fermă a pârâtului a fost aceea de a vinde cât a promis, adică 5100 m.p., nici mai mult, dar nici mai puțin; nu are relevanță că în fapt pârâtul ar deține 4062 m.p., câtă vreme în drept s-a obligat să vândă 5100 m.p; de ce s-a obligat că vinde 5100
    m.p. însă nu mi-au prezentat...o schiță a terenului....".
    Având în vedere cele de mai sus, opinia recurentului este că instanța de apel, ca și prima instanță, a încălcat convenția părților și principiul consacrat la art. 969 C. civ. vechi, a denaturat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al clauzelor referitoare la obligația pârâtului, fiind incidente dispozițiile art. 304 pct.8 din C. pr. civ.
2. Instanța de apel a încălcat sau aplicat greșit art._, 1083 din C. civ. vechi (art. 304 pct. 9 din C pr.civ.)

Decizia civilă atacată este nelegală deoarece erau îndeplinite condițiile cerute de lege pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare, așa cum va arăta mai jos:

Pârâtul debitor nu și-a îndeplinit obligația asumată prin antecontractul de vânzare-cumpărare, respectiv aceea de a perfecta vânzarea pentru suprafața promisă de 5100 m.p. teren.
Așa cum a susținut în apel, instanțele au reținut în mod greșit că "nu există o neexecutare a obligației din partea pârâtului".
Executarea obligației din partea pârâtului se putea face numai prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentica, în condițiile precizate în antecontractul de vânzare-cumpărare din_, adică pentru 5100 m.p.
Ori, încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu a mai avut loc, din cauza refuzului intimatului.
Rezultă că reținerea instanțelor inferioare este neîntemeiată, întrucât există o neexecutare a obligației din partea pârâtului.
Pârâtul debitor este în culpă, întrucât neexecutarea obligației asumate prin antecontract îi este imputabilă, pentru motivele de mai jos.
În condițiile în care, ulterior încheierii antecontractului de vânzare- cumpărare, pe numele pârâtului s-a eliberat Titlul de proprietate asupra terenului promis a fi înstrăinat, în suprafață de 5100 m.p., vânzarea ar fi putut fi perfectată;
De asemenea, din moment ce s-a demonstrat că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, în sarcina sa operează o prezumție de culpă; între părțile procesului există un contract, iar în materie contractuală vina debitorului este prezumată (art. 1082 C.civ.vechi); așadar, pârâtul este prezumat în culpă;
În al doilea rând, pârâtul, în calitate de debitor al obligației de a vinde 5100 m.p, nu a dovedit existența nici unei "cauze străine" care să nu-i fie imputabilă, cum ar fi cazul fortuit sau forța majoră; deci, nu a răsturnat prezumția de culpă ce există în sarcina sa;
În al treilea rând, raportat la obligația pârâtului, în calitate de promitent- vânzător, de a face tot ce este necesar pentru a perfecta vânzarea conform clauzelor antecontractului (pentru 5100 m.p.), susține că pârâtul nu și-a îndeplinit acest angajament din culpă:
- a știut foarte bine că deține T.P. pentru suprafața promisă de 5100 m.p. și că a fost îndreptățit la această suprafață, din moment ce i s-a emis T.P (antecesoarea lui avea în registrul agricol 5100 m.p.);
- cu toate acestea, când a aflat că suprafața parcelei promise este mai mică (4062 m.p.), deși era în cunoștință de cauză că obligația sa era aceea de a vinde 5100 m.p., nu a făcut nici un demers să afle de ce este mai mică; nu a căutat să vadă dacă nu cumva vreo parcelă vecină se suprapune peste a sa ori dacă nu cumva cineva îi ocupă fără titlu o porțiune din terenul său; nu a făcut nimic în această privință, a acceptat situația fără rezerve. În acest caz, pârâtul nu poate fi considerat decât în culpă, pentru că el nu și-a îndeplinit angajamentul de a face tot ce este necesar pentru a vinde cât a promis, respectiv 5100 m.p.
Rezultă că reținerile instanțelor inferioare în sensul că "nu există un refuz explicit al pârâtului de a executa obligația asumată prin antecontract" sunt neîntemeiate.
Asemenea rețineri sunt contrazise de încheierea de certificare nr. 4476 din 31 mai 2010, care demonstrează refuzul pârâtului de a perfecta vânzarea pentru suprafața de 5100 m.p.
Refuzul pârâtului de a-și executa întocmai obligația asumată prin antecontract rezultă și din împrejurarea că, în ziua notificării, nu a procurat și nu a prezentat notarului public actele necesare perfectării vânzării. Își menține și celelalte argumente prezentate în acțiune și notele de ședință.
În condițiile în care pârâtul ar fi de acord să vândă numai 4062 m.p., pe de o parte, se încalcă convenția încheiată, iar, pe de altă parte, scopul pentru care reclamantul a dorit achiziționarea terenului nu se poate realiza.

Astfel, așa cum s-a demonstrat cu declarațiile martorilor propuși de recurent, cât timp reclamantul a urmărit un obiectiv foarte clar prin cumpărarea terenului din litigiu, vânzarea unei suprafețe de 4062 m. (cu 1038 mp mai puțin) nu mai corespunde scopului pentru care reclamantul a dorit să achiziționeze acest teren.

Nu este vorba despre o apărare străină de obiectul cererii de chemare în judecată, cum fără temei consideră instanțele inferioare, ci despre o împrejurare care justifică desființarea ulterioară a convenției (exemple în materie civilă; art. 1327 C.civ.vechi, a se vedea F.Deak, Tratat de drept civil. Contracte speciale, Editura Universul Jurdic, B. ești, 2001, p.71; art. 1700 alin. l, art. 1707 alin. l

C. civ. nou etc.).

Pentru toate motivele de mai sus, solicită admiterea recursului.

În drept: art. 274, art. 304 pct. 8 și 9 din C. pr. civ., art. _

,1082,1083 C. civ. vechi.

Pârâtul I. A. G. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului, menținerea sentinței atacate ca fiind legală și obligarea recurentului la plata cheltuielilor de judecată.

Analizând actele și lucrările dosarului, din perspectiva criticilor formulate în cererea de recurs și a apărărilor formulate, Curtea reține următoarele:

Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ părțile s-au obligat să vândă respectiv să cumpere suprafața de 5100 m.p. teren situat în comuna Florești, sat T., zona Ciorgău, obiect al cererii nr. 7706/_, pentru care ulterior s-a emis T.P. nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, înscris în CF nr. 21491, Florești, cu nr. cadastral 12150, reclamantul din prezentul litigiu având calitatea de promitent-cumpărător, iar pârâtul pe cea de promitent-vânzător.

În același contract s-a stipulat că dacă în urma eliberării titlului de proprietate suprafața de teren pentru care va fi reconstituit dreptul de proprietate

va fi mai mică decât 5.100 mp prețul va rămâne neschimbat, însă vânzătorul va face demersuri pentru a obține reconstituirea pentru întreaga suprafață de 5.100 mp.

Această ipoteză nu este prezentă în cauză întrucât pârâtului i s-a reconstituit prin titlul de proprietate nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, dreptul de proprietate pentru întreaga suprafață de 5.100 mp.

Obligația asumată de pârât prin antecontract era aceea de a transmite dreptul de proprietate asupra unui teren care a fost identificat la momentul încheierii antecontractului, anume cel pentru care i se va emite titlul de proprietate.

Cum, prin titlul de proprietate nr. 13059 din_, tarlaua 73, parcela 2947/2/1, dreptul de proprietate i s-a reconstituit pârâtului pentru întreaga suprafață de 5.100 mp, cu privire la această suprafață trebuia să transfere reclamantului dreptul de proprietate.

Dacă nu poate sau nu vrea să își îndeplinească această obligație contractuală Curtea constată că există o neexecutare culpabilă a obligației din partea pârâtului, pentru că nu există din parte reclamantului vreo culpă care să poată fi identificată, din contră reclamantul dorind să încheie contractul pentru această suprafață de 5.100 mp, iar o imposibilitate pe motiv de cauză majoră sau caz fortuit nu a fost invocată.

Pârâtul și-a asumat obligația de a transmite dreptul de proprietate asupra terenului din titlul de proprietate și exact această obligație nu și-a îndeplinit-o.

Părțile nu au stipulat în contract o eventuală neconcordanță scriptică sau faptică între terenul din titlul de proprietate și cel existent efectiv, astfel că o eventuală neconcordanță nu are de ce să o suporte reclamantul ci doar pârâtul, pentru că el este cel care trebuie să transmită dreptul de proprietate.

Ipoteza prevăzută de părți, că se va emite titlul de proprietate pentru o suprafață mai mică, nu este incidentă în cauză, astfel că nu este necesar să fie analizată.

Diligența reclamantului reiese din acea că a fost prezent, împreună cu pârâtul, la momentul punerii în posesie al acestuia, moment la care s-a măsurat terenul de către delegatul de la primărie, întocmindu-se o schiță de către acesta.

Lipsa de diligență, culpa pârâtului, reiese din aceea că deși i s-a eliberat titlul de proprietate pentru o suprafață de 5.100 m.p. s-a intabulat doar cu suprafața de 4062 m.p. iar în prezenta cauză prin raportul de expertiză judiciară efectuată în cauză suprafața parcelei 2947/2/1 s-a stabilit că suprafața ar putea fi chiar de 4403 m.p., dar oricum mai mult decât 4062 mp.

Prin urmare, există o diferență de suprafață între terenul din titlul de proprietate, terenul intabulat și terenul identificat prin expertiza efectuată în prezenta cauză, diferență care denotă neglijența pârâtului în intabularea suprafeței exacte din titlul de proprietate, neglijență ale cărei consecințe dorește să le pună în sarcina reclamantului, deși acesta nu și-a asumat o asemenea obligație.

Această neglijență a pârâtului se subsumează noțiunii de culpă, care îi este imputabilă în ce privește îndeplinirea obligației de a transmite proprietatea pentru întreaga suprafață de 5.100 mp.

În opinia pârâtului era suficient să transmită suprafața de 4062 m.p. când de fapt s-a descoperit că suprafața parcelei 2947/2/1 este de cel puțin 4403 m.p.

Probabil că pârâtului îi este indiferent că transmite 4062 m.p. sau 4403 m.p., dar obligația pe care și-a asumat-o a fost pentru terenul din titlu de proprietate de 5.100 mp, pentru care nu a făcut dovada nici unui demers că ar fi

încercat să o intabuleze, ba mai mult s-a dovedit că a fost neglijent și cu suprafața de 4062 m.p. care s-a dovedit a fi de cel puțin 4403 m.p.

Această lipsă a oricărui demers, și neglijența arătate anterior, denotă că pârâtului îi este indiferentă îndeplinirea obligației, dar această indiferență este echivalentă cu culpa în neîndeplinirea obligațiilor, pentru că nu îi poate fi imputat nimic reclamantului în acest sens ci doar pârâtului.

Reclamantul nu trebuia să facă nici un demers și nu i se poate imputa neîndeplinirea vreunei obligații, ci doar pârâtului i se pot imputa cele de mai sus.

Dacă reclamantul ar fi obligat să încheie contract pentru suprafața de 4062 mp s-ar încălca contractul pentru că obiectul acestuia era suprafața de 5100 mp din titlul de proprietate și nu s-a oferit o explicație rezonabilă pentru neîndeplinirea obligației din parte pârâtului, iar reclamantul nu are nici o culpă în aceasta, singura culpă fiind a pârâtului.

Obiectul convenției este cel lămurit mai sus, astfel că instanța de apel, interpretând greșit actului juridic dedus judecății, a schimbat înțelesul lămurit și vădit neîndoielnic al acestuia (art. 304 pct. 8 din C. pr. civ.).

În acest fel instanțele au nesocotit și principiul consacrat de art. 969 C. civ. vechi, potrivit căruia "convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante", și erau îndeplinite condițiile cerute de lege pentru admisibilitatea rezoluțiunii judiciare, chiar dacă pârâtul se declară gata să încheie contractul pentru 4062 mp, cât timp obligația era pentru terenul din titlul de proprietate de 5100 mp, obligație pe care pârâtul nu și-o poate îndeplini din culpa sa (art. 304 pct. 9 din C. pr. civ.).

Chiar și numai diferența de la 4062 mp până la 4403 mp, arătat mai sus, denotă neglijența pârâtului, dar acest pârât oricum nu a explicat de ce nu a făcut nici un demers pentru întreaga diferență de la 4062 mp la 5100 mp, indiferență și neglijență egale cu culpa, iar această indiferență și neglijență nu au de ce să îi fie imputate reclamantului.

Executarea obligației din partea pârâtului se putea face numai prin încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentica, în condițiile precizate în antecontractul de vânzare-cumpărare din_, adică pentru 5100 m.p., terenul pentru care i s-a reconstituit dreptul de proprietate.

În alt fel există o neexecutare a contractului imputabilă doar pârâtului.

Din moment ce s-a demonstrat că există o neexecutare a obligației din partea pârâtului, în sarcina sa operează o prezumție de culpă pentru că între părțile procesului există un contract, iar în materie contractuală vina debitorului este prezumată (art. 1082 C.civ. vechi); așadar, pârâtul este prezumat în culpă, pe lângă cele arătate mai sus cu privire la neglijența și indiferența lui, pentru că nu a dovedit că neexecutarea nu îi poate fi imputabilă, nu a arătat ce demers a făcut pentru a se putea executa obligația, ba mai mult s-a dovedit indiferent și neglijent, în sensul reținut mai sus.

Prin încheierea de certificare nr. 4476 din 31 mai 2010, se consemnează refuzul pârâtului de a perfecta vânzarea pentru suprafața de 5100 m.p., refuzul de a-și executa întocmai obligația asumată prin antecontract, care rezultă din faptul că nu a procurat și nu a prezentat notarului public actele necesare perfectării vânzării, nu a dovedit existența unei cauze străine ce îl împiedică să încheie contractul și nici demersurile făcute pentru a putea să își execute obligația.

Față de cele menționate anterior și în temeiul prevederilor art. 304 pct. 8 și 9 Cod procedură civilă cât și al art. 312 alin. 3, art. 299 alin. 1 Cod procedură civilă, curtea urmează să admită în parte recursul declarat de reclamantul G.

S., împotriva deciziei civile nr. 134/A din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr._, pe care o va modifica în tot.

Va admite apelul declarat de reclamantul G. S., în contra sentinței civile nr. 22.637/_ a Judecătoriei C. -N., pronunțată în dosar civil nr. _

, pe care o va schimba, va admite acțiunea precizată formulată de reclamantul G.

S., în contradictoriu cu pârâtul I. A. G. .

Va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 50/_ de către avocat Agrigoroaie M., încheiat la data de_ între promitentul vânzător I. A. G. și promitentul cumpărător G. S., având ca obiect ";vânzarea suprafeței de 5.100 mp. teren, situat în com. Florești, sat T., zona Ciorgău (la cca. 600 m distanță de blocurile ANL)";, cuprins în T.P. nr. 13059/_, tarla 73, parcela 2947/2/1 pentru că pârâtul nu și-a îndeplinit obligațiile în mod culpabil.

Va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii acestui antecontract, în sensul că, va obliga pârâtul promitent vânzător I. A. G. să-i restituie reclamantului promitent cumpărător G. S. suma de 98.000 EURO, sau echivalentul în lei al acestei sume la data plății, la cursul de schimb leu/EURO al B.N.R., reprezentând preț achitat de reclamant în temeiul acestui antecontract, pentru că repunerea părților în situația anterioară este consecința firească a rezoluțiunii.

Va obliga pârâtul I. A. G. să-i plătească reclamantului G. S. suma de 6.000 EURO, sau echivalentul în lei al acestei sume la data plății, la cursul de schimb leu/EURO al B.N.R., cu titlu de daune - interese, potrivit clauzei contractuale cu putere de lege între părți, în condițiile disponibilității ce guvernează procesul civil.

Va înlătura din sentința apelată și din decizia recurată dispozițiile privitoare la obligarea reclamantului la cheltuieli de judecată în fond și în apel în favoarea pârâtului, urmare a schimbării soluției în admiterea acțiunii.

Va obliga, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, pe intimatul I. A.

, aflat în culpă procesuală față de admiterea recursului, a apelului și a acțiunii, să plătească recurentului G. S. suma de 45.031,3 lei, cheltuieli de judecată în recurs, în apel și în fond, reprezentând onorariu avocat, onorariu
expert, onorariu notificare, taxe cadastru și taxe timbru, potrivit chitanțelor de la filele 7, 38, 86, 142, 143, 151-155 dosar fond, filele 4 și 18 dosar apel, filele 2
verso, 14, 20 și 21 dosar recurs.
Recursul a fost admis doar în parte pentru că în acesta există și motive inadmisibile care vizează netemeinicia hotărârii atacate, având în vedere că dispozițiile art. 304 pct. 10 și 11 C.pr.civ. au fost abrogate prin art. I pct. 111¹și pct. 112 din O.U.G. nr. 138/2000.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite în parte recursul declarat de reclamantul G. S., împotriva deciziei civile nr. 134/A din_ a T. ului C. pronunțată în dosar nr. _
, pe care o modifică în tot, astfel:
Admite apelul declarat de reclamantul G. S., în contra sentinței civile nr. 22.637/_ a Judecătoriei C. -N., pronunțată în dosar civil nr. _
, pe care o schimbă, după cum urmează:
Admite acțiunea precizată formulată de reclamantul G. S., în contradictoriu cu pârâtul I. A. G. și, în consecință:
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare atestat sub nr. 50/_ de către avocat Agrigoroaie M., încheiat la data de_ între promitentul vânzător I. A. G. și promitentul cumpărător G. S. ,
având ca obiect ";vânzarea suprafeței de 5.100 mp. teren, situat în com. Florești, sat T., zona Ciorgău (la cca. 600 m distanță de blocurile ANL)";, cuprins în T.P. nr. 13059/_, tarla 73, parcela 2947/2/1.
Dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii acestui antecontract, în sensul că, obligă pârâtul promitent vânzător I. A. G. să-i restituie reclamantului promitent cumpărător G. S. suma de 98.000 EURO, sau echivalentul în lei al acestei sume la data plății, la cursul de schimb leu/EURO al B.N.R., reprezentând preț achitat de reclamant în temeiul acestui antecontract.
Obligă pârâtul I. A. G. să-i plătească reclamantului G. S. suma de 6.000 EURO, sau echivalentul în lei al acestei sume la data plății, la cursul de schimb leu/EURO al B.N.R., cu titlu de daune - interese.
Înlătură din sentința apelată și din decizia recurată dispozițiile privitoare la obligarea reclamantului la cheltuieli de judecată în fond și în apel în favoarea pârâtului.
Obligă pe intimatul I. A. G. să plătească recurentului G. S. suma de 45.031,3 lei, cheltuieli de judecată în recurs, în apel și în fond.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 14 iunie 2013.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTORI,
I. -D. C.
A. -A.
P.
C.
-M. CONȚ
GREFIER,
1. A. M.

Red. I.D.C./Dact. R.V.

2 ex./_

Jud. fond: S. Ana Seleșiu - Judecătoria Cluj-Napoca

Jud. apel: A. -Florin Doica/O. -C. Tatu -Tribunalul Cluj

← Decizia civilă nr. 207/2013. Rezolutiune contract		Decizia civilă nr. 579/2013. Rezolutiune contract →

Decizia civilă nr. 3067/2013. Rezolutiune contract

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Comentarii despre Decizia civilă nr. 3067/2013. Rezolutiune contract