Decizia civilă nr. 311/2013. Actiune in constatare
| Comentarii |
|
Dosar nr._ *
R O M Â N I A TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184 aflate sub incidența Legii nr. 677/2001
DECIZIE Nr. 311/2013
Ședința publică de la 19 Martie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE O. -C. T.
Judecător C. -V. B. Judecător V. G. Grefier G. P.
S-a luat spre examinare, în vederea pronunțării, recursul promovat de către reclamanta S. M. I. A precum și recursul promovat de către reclamanții A. V.
I. S., A. V. F., A. E. S., A. V. I., S. O. M. în contra Sentinței civile nr. 11149 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -
N. privind și pe intimatul pârât B. D. A. precum și pe intimatul pârât S. R. PRIN C. LOCAL AL M. C. -N., având ca obiect acțiune în constatare.
La apelul nominal făcut în ședința publică la pronunțare, se constată lipsa părților.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință care învederează
faptul că mersul dezbaterilor și susținerile orale ale părților au fost consemnate în Încheierea ședinței publice din data de 5 Martie 2013, când instanța a amânat pronunțarea inițial pentru data de 12 Martie iar ulterior pentru data de azi, pentru a se depune concluzii sau note scrise la solicitarea reprezentanților părților. La data de 12 martie 2013 intimatul B. D. prin avocat C. a Cuc G. C. a transmis prin fax concluzii scrise, atașate ulterior la filele 112-120 dosar iar președintele completului de judecată a preluat din sistem Ecris Decizia civilă nr. 997/R/2009 pronunțată de Curtea de Apel C. în dosar nr._, atașată la filele 121-127 dosar.
T R I B U N A L U L
Asupra cauzei civile de față, constată următoarele:
Prin Sentința civilă nr. 11149 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., a fost respinsă ca fiind nefondata acțiunea civilă formulată de reclamanții S. M. I. A, A. V. I. S., A. V. F. jr., A. EMANUEL S.
, A. V. I. si S. O. M., în contradictoriu cu pârâții S. R., prin C. LOCAL AL M. C. -N. si B. D. .
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut următoarele:
Din extrasul CF nr. 104 C. -N. rezulta ca imobilul cu nr. top. 258, situat in C.
-N., str. Gh. Doja, nr. 27, jud. C., a constituit proprietatea tabulara a antecesorilor in drepturi ai reclamantilor, numitii A. V. iu si sotia nascuta Piso L. .
In temeiul Decretului nr. 92/1950 si al listei anexa la acesta, imobilul sus- mentiont a fost preluat de S. R., dreptul acestuia fiind inscris in cartea funciara cu incheierea nr. 7315/1957.
In baza documentatiei tehnice de apartamentare operata in cartea funciara in iunie 1997, imobilul sus-mentionat a fost dezmembrat in parcela cu nr. top nou 258/1, teren in suprafata de 378 mp cu constructii cuprinzand 9 apartamente (cu nr. top. 258/1/I-258/1/9) si respectiv in parcela cu nr. top. nou 258/2, teren curte in suprafata de 90 mp.
Imobilul cu nr. top. nou 258/1 (cu apartamentele nr. 1, 2, 4, 5, 7 si 8 din acest imobil) a fost transcris in CF col. 1. C. si CF ind. 1. C. in favoarea S. ui R., insa, prin sentinta civila nr. 420/2001 pronuntata de Tribunalul Cluj s-a constatat ca
imobilul situat in C. -N., str. Gh. Doja, nr. 27, jud. C., a fost preluat de S. R. fara titlu valabil, dispunandu-se totodata rectificarea inscrierilor din CF col. 1. C. si CF ind. 1. C., in sensul radierii dreptului de proprietate al S. ui R. asupra apartamentelor sus-mentionate si al reinscrierii dreptului de proprietate al antecesorilor reclamantilor asupra acestora. Cu privire la apartamentele cu nr. 3, 6 si 9 din imobil nu s-a dispus rectificarea CF retinandu-se ca acestea fusesera deja instrainate fostilor chiriasi. Sub aspectul celor mai-sus mentionate, sentinta civila nr. 420/2001 a T. ului C. a ramas definitiva prin decizia civila nr. 66/2002 a Curtii de Apel C. .
In ceea ce priveste apartamentul cu nr. 9 in litigiu in prezenta cauza, acesta a fost instrainat numitei Rozor E. ia L. (antecesoarea in drepturi a paratului B. D. ), prin contractul de vanzare-cumparare nr. 32075/_ incheiat cu S. R., prin C. Local al M. C. -N., prin SC Constructardealul SA, dreptul de proprietate astfel dobandit de sus-numita Rozor E. ia L. fiind inscris in CF ind. nr. 1. C. -N., cu incheierea nr. 11401/_ .
Ca regula, constatarea ulterioara a faptului ca un vanzator nu a avut niciodata calitatea de proprietar al imobilului instrainat si, prin urmare, nu a putut transmite in mod valabil un drept pe care nu-l avea, duce la anularea actelor subsecvente incheiate de respectivul vanzator, cu exceptia situatiilor in care se dovedeste ca cel care a cumparat a fost de buna credinta la incheierea contractului.
Cercetand valabilitatea contractului de vanzare-cumparare nr. 32075/_, instanta de fond a reținut ca acesta a fost incheiat inainte de intrarea in vigoare a L. nr. 213/1998, astfel ca buna credinta se raporteaza la interpretarea ce rezulta din prevederile HG nr. 20/1996, potrivit careia se apreciaza ca fiind preluare cu titlu a unui imobil acea preluare care a avut la baza un act normativ ale carui dispozitii au fost respectate, in privinta Decretului nr. 92/1950 mentionandu-se in mod expres necesitatea ca imobilul sa fie trecut in anexa decretului de nationalizare, iar proprietarul sa nu fi facut parte dintr-una din categoriile exceptate de la nationalizare prin acest act normativ.
In speta, imobilul situat pe str. Gh. Doja, nr. 27, a fost preluat in baza unui act normativ, respectiv D. nr. 92/1950 si a fost trecut in anexa acestuia, insa acestea au fost singurele aspecte pe care cumparatoarea putea sa le verifice, deoarece cumparatoarea nu avea nici posibilitatea de a verifica si nici pregatirea juridica necesara pentru a aprecia daca fostii proprietari erau sau nu persoane exceptate de la nationalizare.
Din raspunsurile date la interogatoriul ce i-a fost luat luat, cumparatoarea Rozor
E. ia L. a aratat ca anterior cumpararii apartamentului a verificat atat cartea funciara, constatand ca imobilul in litigiu era proprietatea acestuia, cat si listele publice afisate de catre C. Local al M. C. -N. in baza L. nr. 112/1995 privind apartamentele revendicate de fostii proprietari, constatand ca imobilul in discutie nu se afla inscris pe aceste liste (f. 194).
Aceste sustineri se coroboreaza cu probele scrise existente la dosarul cauzei. Astfel, prin adresa nr. 947/303/_ a S. ui Locativ-Sinteza Spatii al M.
C. -N. s-a aratat ca revendicarea imobilului situat in C. -N., str. Gh. Doja, nr. 27 (in prezent str. R. F., nr. 27), este cuprinsa in cererea de revendicare formulata in baza L. nr. 112/1995 pentru imobilul din str. Pavlov, nr. 29, cerere inregistrata sub nr. 283/_, iar din listele de la (f. 87 si urm.) care au fost afisate la C. Local C. -N. reiese, intr-adevar, ca la pozitia nr. 283 figureza inscrisa cererea de revendicare formulata de numita C. I. pentru imobilele situate pe str. Cismigiu, nr. 1 si respectiv pe str. Pavlov, nr. 29, insa imobilul de pe str. Doja, nr. 27 nu figureaza pe aceasta lista.
Cat priveste inscrierile din cartea funciara, acestea, asa cum s-a aratat mai sus, indicau ca proprietarul imobilului este S. R., fapt care, contrar sustinerilor reclamantilor, crea o prezumtie legala de proprietate in favoarea S. ui R., in conditiile in care art. 32 alin. 1 din DL. nr. 115/1938 dispunea ca "dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real în folosul unei persoane, se prezuma ca dreptul exista în folosul ei".
Asa fiind, instanta apreciaza ca defuncta cumparatoare Rozor E. ia L. a intreprins toate demersurile pe care le putea face o persoana diligenta inainte de incheierea contractului de vanzare-cumparare nr. 32075/_, atitudine care dovedeste faptul ca aceasta a fost de buna-credinta la momentul incheierii contractului sus- mentionat si, prin urmare, nu poate fi sanctionata cu desfiintarea acestui contract.
Fata de considerentele de fapt si de drept mai-sus expuse si retinand si faptul ca defuncta cumparatoare nu a fost niciodata notificata de catre reclamanti cu privire la intentiile lor in ceea ce priveste imobilul in litigiu, instanta de fond a apreciat ca prezenta actiune este nefondata si in consecinta a dispus respingerea acesteia.
In ceea ce priveste cheltuielile de judecata solicitate de paratul B. D., acestea nu au fost acordate intrucat nu au fost justificate pana la data pronuntarii.
Împotriva sentinței examinate au promovat apel, recalificat ca fiind recurs
reclamanta S. M. I. A precum și reclamanții A. V. I. S., A. V. F. ,
A. E. S., A. V. I., S. O. M.
Prin apelul promovat, reclamanta S. M. I. A (f.16) a solicitat admiterea apelului în temeiul art. 282 și 296 C.pr.civ și în consecință, schimbarea în totalitate a hotărârii atacate în sensul admiterii cererii de chemare în judecată.
În motivarea cererii a învederat că în opinia sa hotărârea primei instanțe este nelegală și netemeinică având în vedere următoarele aspecte:
În primul rând, referitor la chestiunea privind îndreptățirea S. ui de a înstrăina imobilul în discuție și dacă contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat cu respectarea Legii nr. 112/1995, solicită instanței de apel să observe faptul că pentru apartamentul nr. 9 contractul de vânzare cumpărare a fost încheiat, în realitate, cu nesocotirea prev. art. 1 din L.nr. 112/1995, dispoziții în temeiul cărora puteau fi vândute în favoarea chiriașilor care le ocupau exclusiv imobilele care fuseseră preluate de stat în baza unui titlu valabil. Or, însăși hotărârile judecătorești prin care dreptul de proprietate a fost restabilit în favoarea autorului reclamantei au statuat în sensul că imobilul din str. R. F. nr. 27 a fost preluat fără titlu valabil. Argumentul în sensul încheierii contractului în conformitate cu legea în vigoare se cuvine deci înlăturat, deoarece aplicarea art. 9 din L.nr. 112/1995 nu poate fi admisă ca fiind corectă fără respectarea dispozițiilor art. 1 din lege.
Prin urmare, întrucât Legea 112/1995 prevedea în mod explicit și strict cerința ca imobilele înstrăinate să fie preluate cu titlu valabil este cert faptul că contractul de vânzare cumpărare nr. 32075/1997 a fost încheiat cu nerespectarea acestei norme legale, sancțiunea fiind aceea a nulității absolute. în speță, cu atât mai mult cu cât dreptul statului a fost înscris în CF, existau date suficiente care permiteau pârâtului să constate în mod direct că preluarea imobilului a fost făcută fără titlu și, astfel, să evite încheierea unui contract care a încălcat prev. art. 1 din L.nr.112/1995.
În al doilea rând, instanța de fond a menținut ca valabil contractul numai prin prisma elementului de natură subiectivă reprezentant de buna credință a cumpărătorului la data încheierii actului.
Instanța de fond a luat în considerare pentru a reține buna credință la încheierea contractului, cu valoare de element de salvare a nulității actului, faptul că acesta a fost încheiat înainte de intrarea în vigoare a L.nr. 213/1998 când, pe baza normelor de aplicare ale L.nr. 112/1995 (aprobate prin HG nr. 20/1996) se aprecia ca fiind o preluare cu titlu aceea care a avut la bază un act normativ ale cărui dispoziții au fost respectate. Iar, din această perspectivă, imobilul din litigiu fusese înscris în lista anexă la D.nr. 92/1950. Se arată în acest sens de către instanță că Rozor E. ia a întreprins toate demersurile pe care le putea face o persoană diligentă, respectiv a verificat listele afișate la C. local și cartea funciară a imobilului din care rezulta că proprietar este
S. român. De asemenea, se susține că Rozor E. ia nu avea posibilitatea de a verifica și nici pregătirea juridică necesară pentru a aprecia dacă foștii proprietari erau sau nu persoane exceptate de la expropriere.
Apreciază categoric greșit punctul de vedere la care s-a oprit instanța de fond. Stabilirea bunei credințe la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în baza Legii nr. 112/1995 ca element de salvgardare a efectelor actului în beneficiul cumpărătorului nu se raportează la prevederile Legii nr. 213/1998 așa cum a afirmat instanța, ci la analiza acestei chestiuni și prevederile obligatorii ale Deciziei nr. 73/1996 ale Curții Constituționale. Conform acestei hotărâri, pentru a păstra actul încheiat de cumpărător există bună credință numai dacă în poziția subiectivă a dobânditorului se regăsește eroarea comună și invincibila în ceea ce privește existența dreptului de proprietate și calitatea de proprietar a statului la momentul încheierii actului juridic în discuție.
Prin prisma acestui criteriu, cumpărătorului îi revină obligația de a da dovadă de diligentă într-o manieră activă, pentru a afla și nu doar pentru a presupune care este situația imobilului.
Contrar celor afirmate de către Rozor E. ia și susținute de succesorul său, B. D.
, înscrierile operate în CF relevă foarte clar că era vorba despre un imobil naționalizat, aspect susținut de următoarele argumente:
imobilul din str. R. F. a fost dezmembrat pe apartamente doar după intrarea în vigoare a Legii nr. 112/1995, scopul dezmembrării fiind în mod evident acela al încheierii contractelor de vânzare-cumpărare,
cu ocazia dezmembrării s-a procedat la transcrierea apartamentelor în CF nou deschise, deci, din nou, era vădit că mențiunile existente în aceste noi cărți funciare nu ofereau date suficiente si pertinente cu privire la situația proprietății imobilului pentru aplicarea corectă a Legii nr. 112/1995,
verificarea CF vechi, de unde fusese transcris imobilul, era deci absolut necesară iar aceasta ar fi relevat dreptul de proprietate al antecesorilor reclamantei, A. Vaier și
A. L. si faptul că imobilul fusese preluat de stat în temeiul Decretului nr. 92/1950.
Acest element impunea ca Rozor E. ia să solicite statului, ca parte vânzătoare în contract, în mod direct, date concrete referitore la modul de preluare a proprietății si la existenta unei cereri de revendicare. Așadar chiar dacă def. Rozor E. ia nu avea pregătirea juridică necesară de a face aprecieri asupra normelor legale avea cel puțin obligația de a se informa cu privire la aplicabilitatea Decretului nr. 92/1950, ceea ce în mod cert nu s-a realizat.
Aceasta și-a limitat verificările, așa cum a arătat în dosar, doar la cercetarea simplă a situației din CF nou deschisă și a listei imobilelor revendicate, așa cum fusese afișată. Or, această conduită nu este una diligentă și nu poate fundamenta în speță o atitudine subiectivă construită în mod real pe o eroare comună și invincibilă, de natură să contureze o bună credință din partea sa. Poziția acesteia reprezintă de fapt acceptarea aplicării disp. art. 9 din Legea nr. 112/1995 pe date și informații insuficiente, care nu justifică însă menținerea actului ca fiind valabil.
Pe de altă parte, prima instanță a nesocotit și efectul hotărârilor judecătorești de constatare a preluării fără titlu a imobilului din str. R. F. nr. 27.
S-a ignorat astfel faptul că prin aceste hotărâri s-a recunoscut neechivoc împrejurarea că niciodată dreptul de proprietate nu a ieșit din patrimoniul antecesorilor noștri. Ori, acest lucru înseamnă totodată că s-a născut în sarcina statului obligația pozitivă de a asigura restabilirea dreptului de proprietate în favoarea reclamanților și a subsemnatei, într-un mod efectiv.
Îndeplinirea acestei obligații este împiedicată acum a fi integral realizată datorită menținerii ca valabil a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de Rozor E. ia. Cu alte cuvinte, în situația creată de jocul combinat al vânzării apartamentului și refuzul de anulare a acestei vânzări, care are ca efect privarea reclamantei și a celorlalți reclamanți de beneficiul hotărârilor judecătorești prin care s-a recunoscut deja că dreptul de proprietate nu a ieșit din patrimoniul antecesorilor lor.
Din acest punct de vedere statul este ținut la îndeplinirea obligației sale față de reclamanți, asigurându-le efectivitatea restabilirii dreptului de proprietate prin retrocedarea bunului în natură, în raport cu pârâta care s-a aflat într-o situație personală de lipsă de diligentă și nicidecum într-una care să se circumscrie unei erori comune și invincibile cu privire la calitatea de neproprietar a statului în sensul circumscris foarte clar prin Decizia nr. 73/1996 a Curții Constituționale.
În drept au fost invocate prevederile art. 282, 296 C.pr.civilă rap. la art. 1, 9 din Lnr. 112/1995 comb. cu art. 45 alin. 1 din Lnr. 10/2001 și rap. la art. 1 din Primul Protocol adițional la Convenția Europeană.
Prin apelul promovat, reclamanții A. V. I. S., A. V. F., A.
E. S., A. V. I., S. O. M. (f.4) au solicitat admiterea apelului, desființarea sentinței civile atacate, cu consecința admiterii acțiunii.
În motivarea cererii au arătat reclamanții motivele pentru care apreciază că impun constatarea nulității absolute a contractului de vânzare - cumpărare atacat.
In primul rând, in baza principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipens a cărui aplicabilitate se impune a se face in prezenta speța, toate actele subsecvente încheiata de către S. R. de la actul de naționalizare, deci si contractul atacat, se impun a fi sancționate cu nulitatea absoluta ca urmare a constatării de către instanțele competente, in mod definitiv, executoriu si irevocabil, a trecerii in proprietatea statului a imobilului litigios fara titlu valabil. Raportat la aceasta situație, apare de necontestat necesitatea constatării nulității absolute a contractului atacat si, pe cale de consecința, repunerea reclamanților, in calitate de unici moștenitori legali ai foștilor proprietari tabulari, in drepturile noastre legitime.
Un al doilea aspect care vine in sprijinul acestei afirmații se regăsește in faptul ca Legea nr. 112/1995 - temeiul in baza căruia s-a incheiat contractul de vânzare - cumpărare atacat - prohibea cu desăvârșire instrainarea imobilelor către chiriași care erau libere la data de 22 decembrie 1989, or in speța paratul nu a dovedit faptul ca apartamentul din litigiu nu era liber in sensul celor mai sus arătate. Deci, si sub acest aspect, in situația lipsei de la dosarul cauzei a unui contract de inchiriere valabil incheiat la data de 22 decembrie 2010, cererea reclamanților apare ca fiind legala, temeinica si fondata, impunandu-se admiterea sa si nu respingerea cum greșit a procedat instanța de fond.
Mai mult, Legea nr. 112/1995 prohibea cu desăvârșire înstrăinarea imobilelor către chiriași anterior soluționării irevocabile a cererilor de retrocedare formulate în temeiul aceluiași act normativ de către foștii proprietari sau moștenitorii acestora, aspect neîndeplinit în cauză și "uitat" de către instanța de fond (cererea de revendicare a imobilului din litigiu a fost soluționată prin Hotărârea Comisiei Județene nr. 233/15 mai 1997, deci mult ulterior datei de 7 ianuarie 1997, data încheierii contractului de vânzare-cumpărare atacat).
Este evident faptul ca în evidențele paratului C. Local al M. C. -N., apărea cererea de revendicare a imobilului din litigiu formulata in temeiul Legii nr. 112/1995, cerere inscrisa la poziția 283/_ .
Astfel, pe langa necesitatea aplicării principiului resoluto jure dantis resolvitur jus accipiens, ca urmare a constatării nelegalei treceri in proprietatea statului a imobilului litigios cu consecința fireasca a constatării nulității absolute a tuturor actelor subsecvente, trebuie sa ne oprim la analizarea bunei — credințe ca prezumție instituita de către legiuitor in favoarea subdobanditorilor prin legile speciale in vigoare in materie, pornind de la aceea ca aceasta prezumție - consacrata, de altfel, in dreptul comun in primul rând - este una RELATIVA SI NU ABSOLUTA, putând fi răsturnata prin orice mijloc de proba permis de lege.
Atât in practica judiciara romana, cat si in doctrina de specialitate, s-au conturat soluții si opinii contradictorii in faza incipienta, pentru ca, mai apoi, acestea sa se unanimizeze si sa se uniformizeze intr-o singura direcție, anume aceea a analizării conduitei active sau pasive a persoanei indreptatite si a subdobanditorilor, acestora incumbandu-le obligația de a face dovada conduitei active si, pe cale de consecința, urmând a fi sancționat cel care a avut o conduita pasiva.
Reaua - credința a antecesoarei paratului - pe deplin dovedita in prezenta speța - vine si intareste faptul ca petitul privind constatarea nulității absolute a contractului atacat se impunea a fi admis, prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 referitoare la buna - credința la momentul dobândirii imobilului neputand fi reținute in favoarea acesteia in speța.
Un alt suport legal care vine in sprijinul reclamanților se regăsește in insasi prevederile Normelor metodologice de aplicare ale Legii nr. 10/2001 aprobate prin H. G. nr. 498/2003, respectiv punctul 4.3. teza 1 in care se prevede ca "acele instrainari efectuate in temeiul Legii nr. 112/1995, cu modificările ulterioare, si cu deplina respectare a condițiilor legii pana la apariția Legii nr. 213/1998 (in_ ) au beneficiul deplin al protecției Legii nr. 10/2001, cu modificările ulterioare, in sensul ca sunt recunoscute si conservate efectele acestor acte" se poate concluziona ca legiuitorul vorbește despre acele acte de instrainare incheiate anterior datei de_ pentru care funcționează buna - credința a subdobanditorului la momentul incheierii actului juridic. De remarcat este, insa, faptul ca aceasta este o prezumție relativa SI NU UNA ABSOLUTA, care poate fi răsturnata prin orice mijloc de proba, sarcina probei revenind
celui care cade in pretenții (actor incumbi probatio). Esența acestei interpretări se bazează in fapt pe analizarea si explicarea conduitei active sau pasive, după caz, pe care trebuie sa o aibă sau au avut-o atât persoana indreptatita, cat si subdobanditorul la momentul incheierii actului atacat. Este, de altfel, de notorietate faptul ca prin norme metodologice de aplicare ale unor dispoziții legale nu se pot răsturna principii de drept valabile si recunoscute in legislația romana.
Ca atare, inclusiv aceste norme preanalizate vin si confirma necesitatea admiterii cererii subsemnaților ca fiind legala si temeinica, prezumția bunei -credințe a subdobanditorului din cauza fiind răsturnata de către subsemnații prin prisma materialului probator administrat.
Se poate concluziona, așadar, cu ușurința faptul ca ceea ce cu adevărat interesează in soluționarea unui asemenea litigiu este conduita activa sau pasiva avuta de către persoanele indreptatite si de către subdobanditori la momentul incheierii contractului de vânzare - cumpărare, conduite pe care inteleg necesar sa le analizeze pe larg in cele ce urmează prim prisma materialului probator administrat in prezenta speța.
Cu privire la respectarea sau nerespectarea de către reclamanți a cerințelor legilor in materia retrocedării imobilelor preluate abuziv, se arată că este de prisos a face analiza pe larg a acestui aspect, deoarece imobilul litigios apărea ca fiind revendicat pe listele publice, asa cum am arătat, la poziția nr. 283/_ . Aceste liste, pe langa faptul ca au fost afișate la sediul Prefecturii, au fost făcute publice si prin intermediul a trei ziare, neputandu-se afirma de către nici o persoana ca nu avea de unde sa ia la cunoștința care erau imobilele revendicate in temeiul Legii nr. 112/1995.
Pe langa aspectele generale deja expuse cu privire la buna - credința a paratului, trebuie sa ne oprim si la câteva aspecte particulare relevate de probatiunea administrata care vor face dovada indubitabila - o data in plus - a faptului ca acest parat se impune a fi sancționat pentru conduita pasiva avuta la momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare atacat.
Deși in apărare paratul de ordin 3 a invocat prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001, considera ca reaua credința a antecesoarei sale la momentul incheierii actului atacat reieșită ca urmare a probatoriului administrat, il face pe acesta sa nu intre in categoria celor protejați de prevederea precitata.
In acest sens, prima dovada sta tocmai in depunerea la dosarul cauzei a listelor publice in care erau trecute imobilele revendicate, liste in care apărea revendicarea asupra imobilului litigios, liste publice din care reiese cu claritate publicarea solicitării de restituire a imobilului in temeiul Legii nr. 112/1995. Apare ca evident faptul ca antecesoarea paratului putea sa ia la cunoștința despre cererea de revendicare a imobilului litigios fie direct din lecturarea acestor liste - DACA ACEASTA AVEA INTERES SA LE CONSULTE - fie din nenumăratele ziare in care acestea au fost publicate. Pasivitatea de care aceasta a dat dovada doar prin consultarea superficiala a listelor publice nu poate fi un argument pe care sa ii invoce in apărare in vederea dovedirii bunei sale credințe, fiind arhicunoscuta, la momentul aplicării Legii nr. 112/1995, necesitatea consultării acestor liste de către toți subdobanditorii. Cunoscând acest fapt, antecesoarea pârâtului a incheiat contractul de vânzare - cumpărare atacat pe propriul sau risc, fiind absolut aberanta invocarea, in acest moment, a bunei - credințe.
Si din acest punct de vedere apare ca evidenta necesitatea admiterii acestui capăt de cerere al subsemnaților ca urmare a dovedirii pe deplin a relei-credințe a antecesoarei paratului din extinderea de acțiune.
Reaua - credința a paratului - pe deplin dovedita in prezenta speța - vine si intareste faptul ca petitul privind constatarea nulității absolute a contractului atacat se impune a fi admis, prevederile art. 46 din Legea nr. 10/2001 neputand fi reținute in favoarea acestuia si nefiind aplicabile in speța.
Un alt aspect care face dovada relei — credințe a antecesoarei paratului se regăsește in existenta cererii de revendicare formulata in temeiul Legii nr. 112/1995 a fost confirmata si de către paratul C. Local, fapt ce putea fi aflat de către parat cu minime diligente prin adresarea la C. județean C., care era autoritatea investita cu soluționarea acestor cereri.
Astfel, asa cum au arătat deja si cum corect a stabilit si instanța de fond, in cazul reclamanților s-a stabilit cu autoritate de lucru judecat ca preluarea de către stat a
imobilului litigios s-a făcut fara titlu valabil, consecința fiind reinscrierea dreptului lor de proprietate in cartea funciara, aspect pentru care, este cert, problema care trebuie a fi clarificata este daca titlul intimaților este preferabil celui al reclamanților.
Considera ca reaua - credința a paratului S. R. prin C. Local la momentul incheierii contractului atacat este indiscutabila in cauza, deoarece aceasta parte contractanta cunoștea ca preluarea imobilului litigios s-a făcut fara titlu, astăzi, acest parat, invocandu-si in cauza pendinte, propria culpa.
De asemenea, apreciază ca subdobanditorul acestui imobil nu se poate prevala, in apărare, de existenta unei erori comune si invincibile care sa-i creeze un titlu valabil si care sa poată sa-i acorde beneficiul bunei - credințe.
Ceea ce, in realitate, se impunea ca instanța de fond sa nu scape din vedere este aspectul ca era si este de notorietate faptul ca majoritatea covârșitoare a imobilelor preluate au suferit de preluare abuziva si forțată de la proprietarii acestora. Tot de notorietate este si aspectul ca, la momentul achiziționării unui imobil, cumpărătorul ARE OBLIGAȚIA, dar si posibilitatea, DE A VERIFICA VECHEA CARTE FUNCIARA a imobilului, document din care rezulta fara echivoc aspectul ca S. R. si-a inscris dreptul de proprietate cu titlu de naționalizare in temeiul Decretului nr. 92/1950. In aceste condiții, paratul avea obligația sa cunoască faptul ca statul nu avea un titlu valabil asupra imobilului si, implicit, nici dreptul sa transmită in mod valabil proprietatea asupra acestui apartament. Aceasta obligația a antecesoarei paratului, care nu a fost respectata de către aceasta, releva vicierea titlului sau de proprietate cauzata de vicierea titlului de proprietate al transmitatorului, cumpărând, astfel, imobilul litigios pe propriul lor risc, cunoscând ca nu poate dobândi acest imobil cu titlu valabil de la un neproprietar si neputand beneficia de protecție in fata adevăraților proprietari, deci, neputandu-se retine in favoarea acestuia prezumția bunei — credințe.
Prin interpretarea greșita a acestor aspecte instanța de fond practic nu face altceva decât sa constate atitudinea pasiva a antecesoarei paratului si sa aprecieze ca aceasta atitudine este una corecta, deoarece si daca antecesoarea paratului ar fi făcut verificările necesare si obligatorii tot ar fi ajuns la concluzia ca titlul statului este valabil si ca poate achiziționa aceste imobil. Considera aceasta interpretare complet eronata pentru ca atitudinea pasiva (care reiese si din răspunsurile la interogatoriu) trebuie sancționată si nu apreciata.
Existenta unei erori comune si invincibile este, de asemenea, exclusa in cauza. Pentru a putea vorbi despre existenta acesteia, este necesar ca ambele parti contractante sa se fi găsit intr-o EROARE COMUNA SI INVINCIBILA, in speța neputandu-se vorbi despre aceasta raportat la conținutul cârtii funciare nr. 104 C. - in care este inscris dreptul de proprietate al reclamanților - si fata de cunoașterea de către S. R. a caracterului abuziv al preluării acestui imobil.
Nu în ultimul rând, consideră aprecierea instanței de fond, cu privire la imposibilitatea antecesoarei pârâtului de a verifica aplicarea legală a Decretului nr. 92/1950 de naționalizare, ca fiind total netemeinică și nelegală, având în vedere faptul că aceasta nu era obligată să facă personal aceste verificări, putând apela la serviciile unei persoane calificate, fapt ce nu 1-a făcut.
Apreciază ca toate probele administrate in cauza converg indiscutabil inspre concluzia ca antecesoarea paratului a fost de rea-credinta si, prin urmare, contractul de vanzare-cumparare atacat este lovit de nulitate fiind întrunite toate elementele prevăzute atât de Legea nr. 10/2001 cat si de art. 948 din Codul civil, cauza ilicita fiind indiscutabila in speța.
Un al argument care trebuia să vină în sprijinul admiterii acțiunii constă în faptul că prin respingerea acțiunii se aduce atingere dreptului reclamanților așa cum este prevăzut în art. 1 din Protocolul nr. 1, și cum rezultă din jurisprudența CEDO, având în vedere cauzele pronunțate împotriva României, aspect necercetat de către instața de fond.
La soluționarea prezentului apel, mai trebuie avut în vedere faptul ca instanța de fond a respins intreaga acțiune fara a motiva insa respingerea tuturor petitelor formulate, rezumandu-se la a motiva respingerea primului petit.
In fine, considera ca solicitarea privind acordarea cheltuielilor de judecata se impune a fi admisa prin prisma dispozițiilor imperative ale art. 274 - 277 din C. proc. civ., aspect pentru care solicită a fi admisă si aceasta cerere ca fiind legala si temeinica.
Pentru toate aceste considerente expuse pe larg, susținute in intregime de textele legale in vigoare aplicabile in materie, de ansamblul materialului probator scris administrat in cauza si de practica judiciara, solicită admiterea apelului, și obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecata ocazionate cu prezentul litigiu.
Pârâtul intimat B. D. nu a formulat întâmpinare însă prin concluziile scrise (f.112) a solicitat instanței respingerea recursurilor formulate ca nelegale și nefondate și menținerea sentinței primei instanțe ca fiind legală și temeinică, cu cheltuieli de judecată.
În baza art. 103 alin.1 C.pr.civ. tribunalul va admite cererile de repunere în termenul de motivare a recursurilor formulate de către reclamanți raportat la faptul că valoarea imobilului litigios a fost stabilită doar în această fază procesuală, în urma administrării unei expertize de evaluare conform căreia apartamentul în discuție are o valoare de circulație de 55.000 lei, ceea ce presupune că în cauză calea de atac este recursul și nu apelul cum s-a stabilit de către judecătorie.
Într-o atare situație nu poate fi imputată părților promovarea greșită a apelului și implicit nemotivarea în termen a căii de atac, urmând a fi respinsă excepția tardivității.
Analizând recursurile formulate prin prisma motivelor de fapt și de drept invocate, tribunalul în baza art. 312 alin.3 C.pr.civ. coroborat cu art. 3041C.pr.civ., le va respinge pentru următoarele considerente:
Acțiunea a fost introdusă la Judecătoria Cluj-Napoca în data de_, având ca obiect constatarea nulității absolute a contractului de vânzare-cumpărare în discuție, ca urmare a naționalizării fără titlu a imobilului, cu consecința restabilirii situației de CF, radierea dreptului de proprietate al cumpărătoarei și întabularea dreptului de proprietate al reclamanților la acel moment, A. V. I. S. și S. .
În motivare s-a arătat faptul că prin Sentința nr. 420/_ pronunțată de Tribunalul Cluj și Decizia nr. 66/2002 a Curții de apel C. s-a constatat împrejurarea că imobilul situat în C. -N., str. Doja nr. 27, a trecut în proprietatea S. ui Român fără just titlu.
De asemenea, nulitatea se impune sub dublu aspect: pe de o parte, statul a vândut, deși nu era proprietar, iar cumpărătorii au cumpărat cu rea credință deși știau că imobilul este revendicat de foștii proprietari.
În drept s-au invocat prevederile art. 480 C.civ., 274 C.pr.civ. și 948 C.civ.
Potrivit art. 46 alin. 1 din Legea nr. 10/2001 în forma incidentă la momentul înregistrării acțiunii, actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile care cad sub incidența prevederilor prezentei legi, sunt valabile dacă au fost încheiate cu respectarea legilor în vigoare la data înstrăinării, dând astfel eficiență principiului tempus regit actum.
Într-o atare situație, se impune a se analiza cuprinsul Legii nr. 112/1995 explicitat prin Normele metodologice de aplicare aprobate prin H.G. 20/1996 în vigoare la momentul încheierii actului, respectiv 0_ .
La acest moment, art.1 alin. 2 stabilea că "Imobilele cu destinația de locuințe trecute ca atare în proprietatea statului, cu titlu, sînt acele imobile care au fost preluate ca locuințe în proprietatea statului în baza unei prevederi legale în vigoare la data respectiva, cum ar fi: Decretul nr. 92/1950, Decretul nr. 142/1952, Decretul nr.111/1951, Decretul nr. 218/1960, Decretul nr. 712/1966, Legea nr. 4/1973, Decretulnr. 223/1974, precum și alte asemenea acte normative, inclusiv hotărîri ale fostului Consiliu de Miniștri sau ale Guvernului";, fără a se mai impune alte condiții, așa cum s-a stabilit ulterior în privința Decretului nr. 92/1950 prin modificarea acestor norme metodologice.
Având în vedere acest text de lege, imobilul în discuție fiind preluat în temeiul Decretului nr. 92/1950 apare ca fiind trecut în patrimoniul statului cu titlu.
Existența unei hotărâri judecătorești ulterioare momentului încheierii actului prin care s-a constatat, prin raportare la alte dispoziții legale incidente la acel moment, că imobilul a fost preluat fără titlu, nu poate fi opusă cumpărătoarei atâta timp cât nu a
fost parte împrocesuată și s-a prevalat de dispozițiile legale incidente la momentul încheierii actului.
Oricum, aceste hotărâri judecătorești au vizat alte apartamente decât cel în cauză, dispunându-se rectificarea înscrierilor referitoare doar la acestea.
Mergând mai departe cu raționamentul, este lipsită de relevanță reaua sau buna credință în condițiile în care potrivit prevederilor art. 46 alin. 2 din Legea nr. 10/2001, conduita cumpărătorilor la momentul încheierii actului este relevantă doar pentru imobilele preluate fără titlu valabil.
Cu toate acestea, în susținerea nulității contractului de vânzare-cumpărare, se invocă și faptul că dobânditorii știau că imobilul este revendicat de foștii proprietari, iar în cuprinsul motivelor de apel se mai adaugă și împrejurarea că nu s-a verificat dacă cumpărătoarea era îndreptățită să dobândească apartamentul și dacă acesta era liber.
În ceea ce privește revendicarea imobilului de către foștii proprietari, este de remarcat faptul că imobilul în discuție nu figurează în registrul de evidență al solicitărilor formulate de către foștii proprietari în temeiul Legii nr. 112/1995. Este menționat un alt imobil, respectiv cel din str. Pavlov, cererea fiind făcută însă de altă persoană decât reclamanții din prezenta cauză respectiv, C. I., cerere în cuprinsul căreia într-adevăr figurează imobilul litigios (fila 87 dosar fond).
Așadar, verificarea acestui registru ar fi dus la concluzia că imobilul litigios nu este solicitat de foștii proprietari, tribunalul considerând că obligația potențialilor cumpărători de a face demersuri mai departe, în sensul verificării efective a tuturor cererilor, depășește conduita unui cumpărător diligent.
Pârâta a fost îndreptățită la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, în condițiile în care aceasta a deținut cu titlu de chirie imobilul încă din anul 1977, conform actelor anexate de către Primăria municipiului C. -N. ( f. 80-85 dosar fond).
De asemenea, potrivit prevederilor art. 2 din aceeași lege, foștii proprietari ai imobilelor locuințe trecute cu titlu în proprietatea statului, beneficiau de restituirea în natură doar dacă apartamentele erau libere, prin apartament liber înțelegându-se, conform prevederilor art. 2 alin. 1 din Normele metodologice, acele apartamente care la data de_ nu erau locuite de persoane fizice în temeiul unui contract de închiriere, acelea care la data intrării în vigoare a legii nu mai erau locuite de persoane fizice sau juridice în temeiul unui contract de închiriere și cele eliberate după data intrării în vigoare a legii, prin încetarea în orice modalitate, a contractului de închiriere.
Pentru apartamentele care nu erau libere, foștii proprietari erau îndreptățiți la despăgubiri în condițiile art. 12 din lege, iar conform art. 9 titularii contractului de închiriere a apartamentelor ce nu se restituie în natură foștilor proprietari, pot opta, după expirarea termenului de 6 luni de la intrarea în vigoare a legii, pentru cumpărarea acestor apartamente cu plata integrală sau în rate a prețului.
În condițiile în care apartamentul nu putea fi restituit în natură foștilor proprietari, aceștia nu se pot prevala de vătămarea lor prin aceea că actul de vânzare- cumpărare a fost încheiat anterior soluționării cererii efectuate de către terța persoană C.
I. .
Față de cele ce preced, T. ul va respinge ca nefondate recursurile cu consecința menținerii în întregime a sentinței atacate.
În baza art. 274 C.pr.civ. T. ul a apreciat necesară suportarea de către intimatul B. D. a unei părți din onorariul achitat de către recurenți în favoarea expertului evaluator al imobilului întrucât stabilirea căii de atac, raportat la această evaluare a profitat implicit și acestuia, chiar dacă a avut câștig de cauză în faza recursului.
Astfel, îl va obliga să plătească primei reclamante menționate S. M. I. suma de 200 lei cheltuieli de judecată în recurs și celorlalți reclamanți menționați 500 lei, cu același titlu.
În ceea ce privește însă cererea sa de acordare a cheltuielilor de judecată, aceasta va fi respinsă, intimatul nejustificându-și pretențiile prin depunerea unor acte justificative conform textului de lege citat anterior.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Admite cererea de repunere în termen, respinge excepția tardivității. Respinge ca nefondate recursurile declarate de reclamanții S. M. I. A, A. V. I. S. ,
A. V. F., A. E. S., A. V. I., S. O. M. în contra Sentinței civile nr. 11149 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Obligă intimatul B. D. să achite primei reclamante menționate S. M. I. suma de 200 lei cheltuieli de judecată în recurs și celorlalți reclamanți menționați 500 lei, cu același titlu.
Respinge cererea intimatului privind cheltuielile de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Martie 2013.
Președinte, O. -C. T. | Judecător, C. -V. B. | Judecător, V. G. |
Grefier, G. P. |
G.P. 19 Martie 2013 OT/GP 19 Aprilie 2013
Judecător fond M. Lazăr-Judecătoria Cluj-Napoca
| ← Decizia civilă nr. 169/2013. Actiune in constatare | Decizia civilă nr. 3456/2013. Actiune in constatare → |
|---|
