Decizia civilă nr. 312/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILĂ Nr. 312/R/2013
Ședința publică de la 19 Martie 2013 Instanța constituită din: PREȘEDINTE D. T.
Judecător C. -A. C. Judecător Ana-SS Grefier C. -S. Ș.
Pe rol fiind judecarea recursului declarat de recurent C. LOCAL AL M. C. N., apelant M. C. N., împotriva Sentinței civile nr. 13160/_, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., privind și pe intimat B. S. M., având ca obiect pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică a răspuns:
intimat Pârât - B. S. M. personal Lipsă fiind
recurent Reclamant - C. LOCAL AL M. C. N.
recurent Reclamant - M. C. N. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei care instanța constată faptul că prin recursul declarat nu s-a solicitat administrarea vreunei probe.
Intimatul arată că nu mai are alte cereri în probațiune.
Instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pentru concluzii.
Intimatul solicită respingerea recursului conform celor invocate în întâmpinare, fără cheltuieli de judecată.
Instanța reține cauza în pronunțare.
INSTANȚA
Constată că prin Sentința civilă nr.13160/_, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N. a fost admisă in parte cererea de chemare in judecata formulata si precizata de catre reclamantii C. LOCAL AL M.
C. -N. si M. C. -N.,
in contradictoriu cu paratul B. S. M.
N.
, avand ca obiect pretentii și admisă in parte cererea reconventionala formulata de catre paratul-reclamant reconventional B. S. M. N.,
in contradictoriu cu reclamantii-parati reconventionali C. LOCAL AL M.
C. -N. si M. C. -N., fiind
obligați reclamantii-parati reconventionali C. Local al M. C. -N. si M. C. -N., ambii reprezentati prin Primar, in calitate de vanzatori, sa incheie cu paratul-reclamant reconventional B. S. M. N., in calitate de cumparator, in temeiul Legii nr. 112/1995, un contract de vanzare- cumparare cu privire la apartamentul nr. 2 din imobilul situat in C. -N., str. E. R. nr. 20, jud. C., inscris in C.F. nr. 2. -C1-U2 C. -N. (provenita din conversia de pe hartie a C.F. nr. 12681 C. -N. ), la pretul determinat conform prevederilor actului normativ mai sus mentionat in
vigoare la data formularii de catre paratul-reclamant reconventional B. S.
M. N. a primei cereri de cumparare, respectiv_ .
Pentru a pronunța această soluție instanța de fond a reținut în esență următoarele
Între G.I.G.C.L. C. in calitate de locator si paratul B. S. M. N. in calitate de locatar s-a incheiat contractul de inchiriere nr. 26520 din data de_, avand ca obiect inchirierea locuintei situate in C. -N., str. E.
R. nr. 20, ap. 2, jud. C., compusa din trei camere si anexe, conform fisei suprafetei locative inchiriate. Contractul s-a incheiat pe durata nedeterminata, chiria fiind stabilita la suma de 399 lei/luna (f. 65-74).
Acest contract a fost reinnoit ulterior.Conform art. II alin. 1 din contract, plata chiriei urma sa fie facuta de catre paratul locatar pana la data de 10 a fiecarei luni pentru luna in curs (f. 7). In art. II alin. ultim din contract a fost stipulata clauza penala conform careia "Neplata chiriei atrage o penalizare asupra sumei datorate pentru fiecare zi intarziere, incepand cu prima zi care urmeaza aceleia cand suma a devenit exigibila, fara ca majorarea sa poata depasi totalul chiriei restante"; (f. 7).
Acest contract a fost prelungit suucesiv, pentru inca doua perioade de cate 5 ani. Prin actul aditional nr. 2 la contractul de inchiriere nr. 12202 din data de_, termenul inchirierii a fost prelungit pana la data de_, iar chiria lunara a fost stabilita la suma de 318,04 lei (f. 11).
Reclamantul C. Local al M. C. -N. si-a indeplinit obligatiile contractuale asumate, in sensul ca a pus la dispozitia paratului folosinta spatiului inchiriat, paratului revenindu-i obligatia corelativa de plata a chiriei.
Paratul B. S. M. N. nu si-a indeplinit insa obligatia asumata de a achita chiria, astfel incat in prezent paratul datoreaza reclamantilor suma de 7.141,54 lei cu titlu de debit principal restant reprezentand chirie restanta aferenta perioadei august 2009 - decembrie 2011 pentru folosinta imobilului in litigiu.
Totodata, in baza clauzei penale stipulate in art. II alin. ultim din contractul de inchiriere nr. 12202/_ coroborata cu art. 115 pct. 5 din OG nr. 92/2003 in forma in vigoare prin aprobarea OG nr. 20/2005 prin Legea nr. 210/2005 si cu HCL nr. 284/_, paratul datoreaza reclamantilor si majorari de intarziere pentru perioada_ -_ . Instanta apreciaza insa ca petitul privind majorarile de intarziere este intemeiat doar in parte, deoarece conform art. II alin. ultim din contractul de inchiriere nr. 12202/_ majorarile de intarziere nu pot depasi totalul chiriei restante (f. 7). Aceasta clauza contractuala nu a fost modificata prin actele aditionale ulterioare, prin urmare este in vigoare si se aplica raporturilor contractuale dintre parti. In consecinta, instanta observa ca paratul datoreaza reclamantilor suma de 7.141,54 lei cu titlu de majorari de intarziere pentru perioada_ -_, limitate la cuantumul chiriei restante potrivit art. II aliniat ultim din contractul de inchiriere pentru suprafetele cu destinatia de locuinta nr. 12202/_ incheiat intre parti.
S-a reținut ca sunt pe deplin aplicabile prevederile art. 9 alin. 1 si 3 din Legea nr. 112/1995, iar paratul-reclamant reconventional B. S. M.
N. este indreptatit sa incheie cu reclamantii un contract de vanzare- cumparare cu privire la apartamentul nr. 2 din imobilul situat in C. -N., str. E. R. nr. 20, jud. C. .
Acesta deoarece dispozițiile art. 9 din Legea nr. 112/1995 instituie beneficiul de a cumpăra imobilele în temeiul acestei legi in favoarea
chiriașilor care aveau contracte de închiriere valabil încheiate la data apariției acestei legi.
Or, in speta, paratul-reclamant reconventional B. S. M. N. beneficiaza fara dubiu de prevederile art. 9 din Legea nr. 112/1995 deoarece a avut incheiat contract de inchiriere cu privire la locuinta in litigiu inca din anul 1982.
Paratul-reclamant reconventional a formulat in data de_ o cerere in temeiul Legii nr. 112/1995 prin care a solicitat C. ui Local al M.
C. -N. sa-i vanda apartamentul in care locuia cu chirie (f. 28).
Cu toate ca acest apartament nu a fost revendicat in baza Legii nr. 10/2001, asa cum rezulta din raspunsul Primariei M. C. -N. - Directia Fondului Imobiliar de Stat din data de_ (f. 27), cu toate ca acest apartament se afla in proprietatea M. C. -N. si in administrarea C. ui Local al M. C. -N. (f. 64), reclamantii-parati reconventionali au refuzat in mod neintemeiat si nelegal sa incheie cu paratul-reclamant reconventional contract de vanzare-cumparare cu privire la locuinta in litigiu. Astfel, mai intai Primaria M. C. -N. a invocat o Nota a M. ului Transporturilor, Constructiilor si Turismului din data de_ (f. 75-76), inscris care nu poate in nici un caz sa modifice o prevedere legala, iar ulterior au fost invocate chestiuni legate de necesitatea clarificarii situatiei cadastrale si a inadvertentelor privind inscrierile din cartea funciara (f. 25), aspecte care de asemenea nu pot aduce atingere dreptului instituit prin art. 9 al Legii nr. 112/1995 in favoarea paratul-reclamant reconventional de a cumpara apartamentul in litigiu.
Instanta observa ca aceasta atitudine a reclamantilor-parati reconventionali este culpabila, or, nimeni nu isi poate invoca propria culpa pentru a beneficia de protectia legii - nemo auditur propriam turpitudinem allegans.
Instanta constata ca art. 9 alin. 1 din Legea nr. 112/1995 instituite dreptul chiriasului titular de contract de a opta pentru cumpărarea apartamentului inchiriat cu plata integrala sau în rate a prețului. Ca atare, este instituita o obligatie corelativa in sarcina proprietarului apartamentului de a vinde chiriasului apartamentul inchiriat, daca chiriasul isi manifesta dreptul sau de optiune si solicita cumpararea apartamentului. Nu este vorba de vreo posibilitate a autoritatii locale de a aprecia daca doreste sau nu sa vanda imobilul, ci de o veritabila obligatie de a vinde chiriasului imobilul la solicitarea celui din urma.
Împotriva acestei hotărâri, în termen legal au declarat apel, recalificat în recurs C. Local al municipiului C. -N. și M. C.
-N.,
solicitând instanței modificarea hotărârii în sensul respingerii cererii reconvenționale, cu obligarea la cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că instanța a făcut o greșită interpretare și aplicare a dispozițiilor legale care privesc măsurile acordate în favoarea chiriașilor titulari de contract.
Prin Legea 112/1995 s-a stabilit obligația vânzării către chiriași a apartamentelor care nu se restituie în natură, obligație care a fost modificată prin dispozițiile Legii 10/2001, prin transformarea acesteia doar într-o facultate de a vinde.
Raportat la art. 52 din Legea 10/2001, prin art. 42 din Legea 10/2001 s-a abrogat tacit dispoziția cuprinsă în art. 9, iar introducerea sintagmei " pot fi înstrăinate"; duce la concluzia că legiuitorul a stabilit doar opțiunea de a vinde nu și obligația.
Chiriașii au doar drept de preemțiune la vânzare.
La data formulării cererii de cumpărare a locuinței prevederile Legii 10/2001 erau în vigoare.
În condițiile acestor dispoziții se impune ca proprietarul locuinței să își manifeste voința.
Mai mult, arată că recurentul în calitate de proprietar beneficiază de toate atributele dreptului de proprietate, iar norma juridică prin care proprietarul este obligat să vândă un bun al său prezintă o încălcare a dreptului de proprietate garantat de CEDO.
Intimatul, a depus întâmpinare
, solicitând respingerea recursului.
Analizând recursul prin prisma motivelor invocate și a celor de ordine publică instanța îl va admite pentru următoarele motive
Starea de fapt reținută de instanța de fond nu a fost contestată. Instanța de fond nu a avut în vedere dispozițiile Legii 10/2001.
Conform prevederilor art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001, imobilele cu destinația de locuințe, care în urma procedurilor prevăzute la capitolul III nu se restituie persoanelor îndreptățite, pot fi înstrăinate
potrivit legislației în vigoare, chiriașii având drept de preemțiune.
Din însuși conținutul textului de lege sus enunțat rezultă în mod evident voința legiuitorului de a institui o vocație și nicidecum o obligație în sarcina deținătorilor actuali ai imobilelor aflate în administrarea acestora.
Utilizarea sintagmei " pot fi înstrăinate";, are semnificația dobândirii de către deținătorul actual a facultății de a înstrăina și nu a obligării sale la înstrăinare.
Dacă voința legiuitorului ar fi fost în sensul instituirii unei obligații, în conținutul textului s-ar fi regăsit formularea " vor fi vândute"; cum de altfel o astfel de sintagmă apare utilizată în textul art. 7 din Legea nr. 85/1992, act normativ care instituie obligația vânzării locuințelor după ce titularii contractelor de închiriere își vor fi manifestat voința de a le cumpăra, mod de reglementare care nu se regăsește în dispozițiile legale incidente în speța dedusă judecății.
De altminteri, în sprijinul aceleași concluzii vin și prevederile Normelor Metodologice de Aplicare a Legii nr. 10/2001 aprobate prin HG nr. 250/2007, care statuează că în cazul imobilelor cu destinația de locuințe care nu s-au restituit în natură, "deținătorul actual dobândește vocația de a le înstrăina către chiriași";.
Faptul că textul aflat în discuție face trimitere la dispozițiile Legii nr. 112/1995, nu înseamnă că deținătorul este obligat a le înstrăina, ci doar că odată manifestată o atare voință din partea deținătorului, înstrăinarea se va face potrivit legislației în vigoare, respectiv potrivit Legii nr. 112/1995 și Legii nr. 10/2001.
Or, în condițiile în care recurenta nu și-a exprimat voința de a înstrăina apartamentul care face obiectul contractului de închiriere încheiat, nu se poate proceda la valorificarea dreptului de preemțiune instituit prin art. 42 alin. 3 din Legea nr. 10/2001 în favoarea acesteia, acest drept născându-se în momentul în care deținătorul apartamentului își exprimă disponibilitatea de a-l înstrăina.
Reglementarea cuprinsă în art. 42 Legea 10/2001 așa cum rezultă și din H.G.250/2007 fiind ulterioară Legii 112/1995 legea care indiscutabil stabilea o obligație de a vinde în sarcina deținătorului poate fi interpretată ca și o abrogare tacită a dispoziților cuprinse în art. 9 din Legea 112/1995.
Intimatul, cu toate că a încheiat contractul de închiriere anterior intrării în vigoare a Legii 112/1995, nu a înțeles să se prevaleze de aceste dispoziții. La data solicitării încheierii contractului de vânzare cumpărare
obligația de înstrăinare a imobilului nu mai exista fiind înlocuită cu o vocație de a înstrăina. Nu se poate reține în această situație existența unei discriminări atâta timp cât intimatul nu a făcut dovada impiedicării ieșirii sale dintr-o stare de pasivitate in ceea ce privește opțiunea de a încheia contractul de vânzare cumpărare.
Modificarea legislativă adusă prin Legea 10/2001 nu poate fi considerată drept un tratament discriminatoriu între diferite categorii de chiriași, de vreme ce opțiune legiutorului s-a modificat în limite rezonabile prin păstrarea unui drept de preemțiune al chiriașilor .
Față de considerentele ce preced, instanța în baza dispozițiilor art.
304 pct 9 și 312 alin. 1 si 3 din Codul de procedură civilă, va admite recursului declarat de C. local al municipiului C. -N. și M. C. -
N., împotriva Sentința civilă nr. 13160/_, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o va modifica în parte în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul B. S. M., împotriva pârâților pentru obligare la încheiere contract de vânzare-cumpărare și va menține restul dispozițiilor sentinței recurate.
În cauză nu s-a făcut dovada vreunei cheltuieli de judecată, acțiunea fiind scutită de plata taxei judiciare de timbru, motiv pentru care nu se vor acorda cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursului declarat de C. local al municipiului C. -N. și
M. C. -N., împotriva Sentința civilă nr. 13160/_, dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o modifică în parte în sensul că respinge cererea reconvențională formulată de pârâtul B. S. M., împotriva pârâților pentru obligare la încheiere contract de vânzare-cumpărare.
Menține restul dispozițiilor sentinței recurate. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică de la 19 Martie 2013.
Președinte, D. T. | Judecător, C. -A. C. | Judecător, Ana-SS |
Grefier, C. -S. Ș. |
RED./DACT./DT/CȘ_ /2ex.
Jud. fond .R. C. R.
D.T. 20 Martie 2013
| ← Decizia civilă nr. 424/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 304/2013. Pretenții → |
|---|
