Decizia civilă nr. 3398/2013. Plângere încheiere carte funciară
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
CURTEA DE APEL CLUJ
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr._ Cod operator 8428
DECIZIA CIVILĂ NR. 3398/R/2013
Ședința publică din 06 septembrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE: I. -D. C. JUDECĂTORI: A. -A. P.
C. -M. CONȚ GREFIER: A. -A. M.
S-a luat în examinare recursul declarat de petenta S.C. SSR.L. C. -
N. împotriva deciziei civile nr. 189 din_ a T. ului C. pronunțată în dosarul nr._, având ca obiect plângere împotriva încheierii de carte funciară (Art. 52 alin. 2 din Legea nr. 7/1996).
La apelul nominal făcut în ședință publică, la prima strigare a cauzei, se prezintă reprezentantul petentei recurente, domnul avocat Călin V. Stegăroiu.
Procedura de citare este legal îndeplinită. Dosarul se află la primul termen de judecată.
Recursul declarat de petenta S.C. SSR.L. C. -N. a fost formulat și motivat în termen legal și nu a fost legal timbrat la data înregistrării sale.
S-a făcut referatul cauzei după care, Curtea constată că la data de_, petenta S.C. SSR.L. C. -N., prin intermediul domnului avocat Călin V. Stegăroiu, a înregistrat la dosar un script, prin care arată că depune la dosarul cauzei dovada în original privind achitarea taxei judiciare de timbru în valoare de 4 lei și un timbru judiciar în valoare de 0,15 lei, astfel cum s-a pus în vedere petentei recurente prin citația comunicată acesteia. La acest script au fost anexate un timbru judiciar de 0,15 lei (f. 9 din dosar) și chitanțele care atestă plata taxei judicare de timbru pentru recurs, în cuantum de 4 lei (f.10 și 11 din dosar).
Curtea constată că recursul declarat de petenta S.C. SSR.L. C. -N. este legal timbrat.
Reprezentantul petentei recurente S.C. SSR.L. C. -N. depune la dosar o copie certificată de pe decizia civilă nr. 202/A/_, pronunțată de Tribunalul Cluj în dosarul nr._ și arată că această decizie a fost dată într-o cauză perfect identică cu prezenta cauză. De asemenea, depune la dosar următoarele înscrisuri: o copie de pe raportul de expertiză tehnică cu privire la imobilul în litigiu, care a fost întocmit de către domnul inginer - expert tehnic P.
V. V. ; certificatul de urbanism nr. 1044 din_ care nu vizează imobilul în cauză, ci un alt imobil, certificat ce a fost eliberat în situația în care nu este necesară emiterea unei autorizații de construire și o copie certificată de pe sentința civilă nr. 23331/_ pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca în dosarul nr._ . Arată că în completarea probațiunii din fața primei instanțe a depus la dosar înscrisurile anterior menționate, iar hotărârile judecătorești le-a depus la dosar, cu titlu de practică judiciară.
Reprezentantul petentei recurente arată că nu are de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat.
Nemaifiind de formulat alte cereri prealabile sau excepții de invocat, Curtea declară închise dezbaterile și acordă cuvântul reprezentantului petentei recurente asupra recursului care formează obiectul prezentului dosar.
Reprezentantul petentei recurente solicită admiterea recursului așa cum a fost formulat, modificarea hotărârii recurate, în sensul admiterii apelului formulat și schimbarea în tot a hotărârii primei instanțe, în sensul admiterii plângerii formulate de către petenta S.C. SSR.L. C. -N. .
Reprezentantul petentei recurente arată că imobilul are destinația înscrisă în cartea funciară și nu este în curs de realizare, ci în curs de finalizare pentru că a fost întocmit procesul-verbal de terminare a lucrărilor, drept pentru care a și fost înscris în cartea funciară. De asemenea, arată că a formulat o cerere pentru modificarea descrierii imobilului, întemeiată pe dispozițiile art. 914 N.C.C., iar la cererea înregistrată la O. - B.C.P.I. a fost anexată o "Documentație tehnică pentru actualizare date a unei unități individuale";, care a fost întocmită de către expert ANCPI B. Aurel și expertiza tehnică din octombrie 2011, întocmită de către expert tehnic MLPAT P. V. V., expertiză care arată că destinația actuală nu presupune, nu implică și nu este condiționată de realizarea de lucrări de construire pentru care este necesară emiterea unei autorizații de construire ori lucrări care pot influența rezistența construcției, însă această cerere a fost respinsă și s-a formulat o cerere de reexaminare care, de asemenea, a fost respinsă, iar apoi s-a formulat plângere împotriva încheierii de C.F..
De asemenea, reprezentantul petentei recurente arată că art. 914 N.C.C. prevede că orice modificare a mențiunilor din cartea funciară se va face la cererea proprietarului imobilului, dacă este formulată în limitele legale, însă în speță s-ar ridica problema dacă este necesară o cerere prealabilă privind evidențierea în cartea funciară, având în vedere și împrejurarea că funcționarii de la S. de carte funciară au cerut o adeverință eliberată de primărie, însă adeverința fiind un act administrativ, trebuia indicat textul legal în baza căruia se solicită, ceea ce nu s-a făcut. Totodată, arată că nu s-a indicat care este obligația preliminară și face trimitere la prevederile art. 3 alin. 1 lit. a) din Legea nr. 50/1991 și la art. 18 alin. 3 din Ordinul M. ui Dezvoltării Regionale și Locuinței 839/2009 de aprobare a Normelor de aplicare a Legii nr. 50/1991.
Reprezentantul petentei recurente arată că stuația din speță ar fi precum următorul exemplu: "Avem o casă de locuit și dăm acesteia destinația de birou de avocatură";. De asemenea, arată că nu există și nu se arată în mod clar care este limita dreptului de proprietate care să justifice acea cerere despre care a făcut vorbire anterior, însă argumentația din dosar este susținută de textele de lege indicate.
Curtea reține cauza în pronunțare.
C U R T E A
:
Prin sentința civilă nr. 1.898 din_ a Judecătoriei C. -N., pronunțată în dosarul nr._
, s-a respins ca neîntemeiată plângerea petentei S.C. S.
S.R.L. prin reprezentant-administrator Gyori Laszlo Csaba împotriva încheierii de respingere nr. 76546 pronunțată de către OFICIUL DE cadastru ȘI P. ITATE IMOBILIARĂ C. - B. DE CADASTRU ȘI P. ITATE IMOBILIARĂ C. -N. în dosarul nr. 76546/_ .
Pentru a pronunța această hotărâre, instanța de fond a reținut că prin Încheierea de respingere nr.76546/_ emisă de Oficiul de Cadastru și P. itate Imobiliară C. - B. de Cadastru și P. itate Imobiliară C. -N. în
dosarul nr.76546/_ a fost respinsă cererea petentei SC Showtehnic S. cu privire la imobilul cu nr. cadastral 2. -C1-U22, înscris în cartea funciară 2. - C1-_ C. -N. având ca obiect actualizare date a unei unități individuale. În motivarea acestei încheieri, registratorul a menționat că operațiunea de schimbare a categoriei de folosința sau destinației imobilului pentru imobilele înregistrate în sistemul informatic de cadastru si carte funciara se efectuează la cererea proprietarului în baza unei adeverințe eliberata de primăria unitatii administrativ teritoriale pe raza căreia este situat imobilul cu privire la schimbarea destinației imobilului prin care aceasta autoritate sa stabilească daca este sau nu cazul emiterii unei autorizații în acest sens si certifica daca sunt sau nu respectate PUG-ul si PUZ-ul aprobat, conform prevederilor legale în vigoare precum si o documentație tehnico-cadastrala recepționata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinația actuala a imobilului, conform prevederilor art. 914 C. civ si art. 89 din Ordinul 633/20006 (f.11).
Prin cererea de înscriere formulata de către petenta S.C. SSR.L. sub nr. 71787/_ la Oficiul de Cadastru si P. itate Imobiliara C. s-a solicitat intabularea - schimbare destinație în locuința pentru imobilul situat pe str. Câmpului nr. 161, scara III, demisol C. -N. înscris în CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 (f.22). În susținerea cererii au fost depuse următoarele documente: declarație autentificata notariala a petentei privind schimbarea de destinație a imobilului situat pe str. Câmpului nr. 161, scara III, etaj D înscris în CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 din destinația de spațiu tehnic, conform înscrierii din cartea funciara în aceea de locuinta (f.31, 44), adresa nr. 5420/2012 comunicata de Directorul general ANCPI privind documentele necesare pentru schimbarea destinației unei construcții (f.29-30), declarații ale proprietarilor apartamentelor cu care se învecinează spațiul în litigiu cu privire la schimbarea de destinație (f.33, 35, 36), avizul asociației de proprietari str. Câmpului nr. 161 privind acordul dat pentru schimbarea destinației spațiului în aceea de locuința (f.34), expertiza tehnica (f. 24-28).
Din cuprinsul CF nr. 2. -C1-U22 C. -N. reiese ca asupra imobilului cu nr. cadastral 2. -C1-U22 reprezentând spațiu tehnic 3 situat la demisol, scara III, compus din 3 spatii tehnice cu suprafața utila de 50,82 mp este proprietar tabular petenta (f.42).
In drept, instanța de fond a reținut ca potrivit art. 914 cod civil proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia în condițiile legii.
Conform dispozițiilor art. 89 alin.5 din Ordinul nr.633/2006 prin modificarea de carte funciară de înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil.
In cauza, instanța de fond a reținut ca petenta prin cererea formulata a urmărit sa obțină schimbarea destinației imobilului înscris în CF nr. 2. -C1- U22, nr. cadastral 2. -C1-U22 din spațiu tehnic 3 compus din trei spatii tehnice cu SU de 50,82 mp în apartamentul nr. 14 compus din camera, camera de zi+bucătărie, baie si sas cu SU de 80,82 mp, astfel cum rezulta din releveul anexat raportului de expertiza întocmit de expertul B. Aurel. Registratorul de carte funciara a respins cererea de modificare a destinației imobilului pentru doua motive: 1. lipsa unei adeverințe eliberata de primăria unității administrativ teritoriale pe raza căreia este situat imobilul cu privire la schimbarea destinației imobilului prin care aceasta autoritate sa stabilească daca este sau nu cazul emiterii unei autorizații în acest sens si sa certifice daca sunt sau nu respectate PUG-ul si PUZ-ul aprobat, conform prevederilor legale în vigoare; 2. lipsa unei
documentații tehnico-cadastrale recepționata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinația actuala a imobilului.
In prealabil, pentru a verifica daca documentele solicitate de către registratorul de carte funciara au suport legislativ, aspect negat de către petenta în cauza, instanța, din ansamblul înscrisurilor aflate la dosar si din susținerile petentei, a reținut ca imobilul în litigiu face parte dintr-o construcție situata pe str. Câmpului nr. 161, compusa din mai multe corpuri de clădire, având regimul de înălțime D+P+E+M având destinația de bloc de locuințe colective (f.24, 75, urm.). Pentru această construcție petenta a obținut o autorizație de construire în cursul anului 2010 în baza căreia s-a realizat înscrierea în cartea funciara inițial sub nr. cadastral 2. -C1, după care în urma apartamentării construcției s-au înființat cărți funciare individuale pentru fiecare unitate individuala (astfel cum rezulta din înscrierea de sub B1 din CF nr. 2. -C1-U22, f.42). Înscrierea în cartea funciara a întregii construcții si a unităților individuale formate s-a făcut evident în baza autorizației de construire si cu respectarea acesteia. În cuprinsul acestei autorizații de construire pentru corpul A de clădire, la demisolul fiecărei scări, era prevăzut un spațiu tehnic compus din alte trei spatii tehnice cu suprafața de 50,82 mp. Deci înscrierea în cartea funciara a fiecărei unitati
individuale aflata la demisolul fiecărei scări a corpului de clădire s-a făcut conform destinației solicitate si aprobate prin autorizația de construire, respectiv aceea de spațiu tehnic. În prezenta cauza, este în discuție spațiul tehnic de la demisolul scării III, din corpul A.
Având în vedere aceasta situație de fapt, instanța de fond a reținut în drept, ca potrivit art. 2 alin. 2 Legea nr. 50/1991 autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii. Potrivit alin. 4 din aceeași lege prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizații de construire si fara documentații de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate, pentru: a^3) schimbarea folosinței construcțiilor existente, dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Analizând aceste dispoziții legale reiese ca pentru eliberarea oricărei autorizații de construire se verifica de către autoritatea competenta documentația de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobata, fiind posibila emiterea autorizației de construire si fara aceasta documentație numai în cazurile limitativ prevăzute de art. 2 alin. 4 Legea nr. 50/1991. Pentru ipoteza prevăzuta la lit. a ^3 se pot emite autorizații de construire pentru schimbarea folosinței construcțiilor existente si fara documentații de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate numai daca noua folosința corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent PUG-ului si PUZ-ului aprobat în vigoare.
In cauză, instanța de fond a reținut ca atunci când petenta a obținut autorizația de construire pentru imobilul bloc de locuințe amplasat pe str. Câmpului nr. 161, odată cu eliberarea autorizației de construire, s-a verificat de către autoritatea competenta daca folosința atribuita de către solicitantul autorizației spațiului în ansamblu precum si fiecărei unitati individuale componente corespundea prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare. Din interpretarea dispozițiilor art. 2 alin. 4 lit a^3 Legea nr. 50/1991 reiese în mod clar ca orice schimbare a folosinței construcțiilor existente trebuie sa corespunda prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului
urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare, iar aceasta verificare se face de către autoritatea administrativ teritoriala competenta sa elibereze si autorizația de construire. Ori ceea ce urmărește petenta în cauza, este ca prin eludarea acestor dispoziții legale, odată ce i s-a eliberat autorizația de construire pentru un imobil cu o anumita destinație, în virtutea atributelor sale de proprietar sa modifice folosința acelui imobil după cum ii dictează interesele fara sa se mai supună unui control al autoritatii administrativ teritoriale competente care sa stabilească daca noua destinație corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare. Acesta este de altfel si unul dintre motivele pentru care registratorul de carte funciara a refuzat modificarea înscrierii în cartea funciara cu privire la destinația imobilului. Sub acest aspect, instanța de fond a reținut ca potrivit art. 31 Legea nr. 350/2001 certificatul de urbanism cuprinde printre altele b) regimul economic al imobilului - folosința actuală, destinații admise sau neadmise, stabilite în baza prevederilor urbanistice aplicabile în zonă, reglementări fiscale specifice localității sau zonei.
Registratorul de carte funciara, intr-adevăr, a făcut referire si la posibilitatea necesitații unei autorizații de construire, act administrativ care din interpretarea coroborata a dispozițiilor art. 3 lit. a Legea nr. 51/1991, pct. 30 din Anexa 2 la Legea nr. 51/1991 si art. 18 alin. 3 Ordinul nr. 839/2009 nu apare ca fiind necesar. Petenta susține ca pentru schimbarea destinației acelui imobil din spațiu tehnic în spațiu de locuit nu sunt necesare lucrări de construcție si în consecința conform dispozițiilor legale mai sus amintite nu este obligata sa obțină o autorizație de construire.
Insa, în speța se pun în discuție doua aspecte total diferite. Una este obligativitatea sau nu a obținerii autorizației de construire si alta destinația ce urmează a i se da spațiului. A pune semnul egalitatii intre cele doua situații înseamnă a admite ca ori de către ori pentru schimbarea destinației unui spațiu nu sunt necesare lucrări de construire si deci nu trebuie obținuta o autorizație de construire proprietarul sa poată da acelui spațiu orice destinație dorește, prin manifestarea sa unilaterala de voința, fara ca autoritatea administrativa competenta sa poată exercita un control cu privire la acest aspect si sa stabilească daca destinația data corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Instanța de fond a reținut astfel ca este adevărat că proprietarul unui imobil își exercită atributele dreptului de proprietate în mod direct, cu plenitudinea atributelor conferite de art. 555 Cod civil, dar în același timp proprietarul își exercită dreptul de proprietate în anumite limite prevăzute de lege (art. 556 Cod civil), iar art. 914 Cod civil stabilește ca proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, numai în condițiile legii.
In ceea ce privește necesitatea unei documentații tehnico-cadastrale recepționata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinația actuala a imobilului, instanța de fond a reținut ca potrivit art. 39 alin.6 din Ordinul nr.633/2006 în ceea ce privește categoria de folosință, destinația și descrierea construcțiilor, acestea se înscriu în cartea funciara după ce se preiau din documentația cadastrală, iar documentația cadastrală se recepționează conform art. 3 din Ordinul nr.634/2006. în plus, analizând descrierea imobilului făcuta în CF nr. 2. -C1-U22 comparativ cu propunerea din raportul de expertiza depus la dosar de către petenta, s-a reținut ca în expertiza nu se mai respecta
compunerea spațiului asa cum apare înscrisa în cartea funciara. Astfel, în CF nr.
2. -C1-U22 spațiul tehnic nr. 3 este compus din trei spatii tehnice toate cu suprafața de 50,82 mp (f.37), iar în releveul pentru apartamentul 14 acesta apare ca fiind compus din patru spatii (camera, camera de zi+ bucătărie, baie si sas)
(f.28), împrejurare care contrazice în mod cert susținerile petentei în sensul ca pentru schimbarea destinației spațiului nu sunt necesare modificări de construcție si în consecința nici autorizația de construire.
De altfel, din lecturarea sentințelor judecătorești depuse de către petenta la dosarul cauzei cu titlu de practica judiciara, instanța de fond a constatat ca petenta deși inițial a proiectat blocul de locuințe cu cate un spațiu tehnic la demisolul fiecărei scări, ulterior a înstrăinat aceste spatii ca apartamente de locuit, prin antecontracte de vânzare-cumpărare, existând posibilitatea ca aceste spatii sa fi fost realizate de la început ca apartamente, cu nerespectarea autorizației de construire. Așa se explica neconcordanta, sub aspectul compunerii spatiilor, intre înscrierea din CF- făcută pe baza autorizației de construire - si releveul întocmit de expert precum si susținerea petentei ca pentru schimbarea de destinație în speța nu sunt necesare lucrări de construire. Or, în mod firesc pentru a realiza transformarea a trei spatii cu suprafața de 50,82 mp în patru, cu aceeași suprafață, se impun lucrări de construire corespunzătoare. Instanța de fond a constatat astfel ca petenta, prin eludarea dispozițiilor legale, urmărește, de fapt, ca cu concursul instanței, să intre în legalitate (f.75, urm.).
Pentru toate aceste considerente, în temeiul art. 50 din Legea nr. 7/1996 plângerea a fost respinsă ca neîntemeiată.
Prin decizia civilă nr. 189 din_ a T. ului C. pronunțată în dosarul nr._
, s-a respins ca nefondat apelul declarat de către petenta S.C. S.
S.R.L. în contra sentinței civile nr. 1.898 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care a păstrat-o în întregime.
Pentru a pronunța această hotărâre, tribunalul a reținut, referitor la primul aspect invocat, autorizația de construire, că într-adevăr în conformitate cu prevederile anexei 2 a Legii 50/1991 nu este necesară emiterea unui asemenea act dacă pentru realizarea schimbării de destinație a spațiilor nu sunt necesare lucrări de construcție pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire.
În cauză s-a făcut dovada unei asemenea situații, expertul care a realizat expertiza extrajudiciară în construcții concluzionând în sensul că lucrările dorite de către beneficiar sunt posibil a fi realizate, fără a fi afectată în mod negativ rezistența și stabilitatea construcției existente, cu condiția respectării tuturor indicațiilor și recomandărilor din expertiză .
Desigur este posibil ca toate aceste lucrări să fi fost realizate de la bun început odată cu edificarea blocului.
Dar, chiar dacă s-ar porni de la premisa că nu sunt necesare lucrări de construcție pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire, textul de lege în discuție trebuie interpretat având în vedere un constructor de bună credință, respectiv un investitor care prin schimbarea destinației spațiului respectiv nu aduce atingere condițiilor în care s-a acordat inițial autorizația de construire.
Astfel, în conformitate cu prevederile art. 31 lit.c, art.47 alin.5 și anexa 2 din Legea 350/2001 certificatul de urbanism care stă la baza autorizației de construire cuprinde regimul tehnic al imobilului cu procentul de ocupare al terenului și coeficientul de utilizare al terenului care sunt stabiliți prin Planul Urbanistic Zonal.
Anexa menționată definește aceste noțiuni:
- coeficient de utilizare a terenului (CUT) - raportul dintre suprafața construită desfășurată (suprafața desfășurată a tuturor planșeelor) și suprafața parcelei inclusă în unitatea teritorială de referință. Nu se iau în calculul suprafeței construite desfășurate: suprafața subsolurilor cu înălțimea liberă de până la 1,80 m, suprafața subsolurilor cu destinație strictă pentru gararea autovehiculelor, spațiile tehnice sau spațiile destinate protecției civile, suprafața balcoanelor, logiilor, teraselor deschise și neacoperite, teraselor și copertinelor necirculabile, precum și a podurilor neamenajabile, aleile de acces pietonal/carosabil din incintă, scările exterioare, trotuarele de protecție;
- procent de ocupare a terenului (POT) - raportul dintre suprafața construită (amprenta la sol a clădirii sau proiecția pe sol a perimetrului etajelor superioare) și suprafața parcelei. Suprafața construită este suprafața construită la nivelul solului, cu excepția teraselor descoperite ale parterului care depășesc planul fațadei, a platformelor, scărilor de acces. Proiecția la sol a balcoanelor a căror cotă de nivel este sub 3,00 m de la nivelul solului amenajat și a logiilor închise ale etajelor se include în suprafața construită.
Din această perspectivă se impunea girul autorității publice în sensul de a se stabili dacă prin această schimbare a destinației nu se încalcă CUT și POT, cu atât mai mult cu cât suprafața subsolurilor și spațiile tehnice care în prezent se doresc a fi transformate în locuință, nu se ia în calculul suprafeței desfășurate, iar în cauză suprafața de teren aferentă construcției este relativ redusă.
În opinia tribunalului, această cerință era complinită dacă se obținea un înscris de la autoritatea competentă care să confirme că prin schimbările urmărite sunt respectate condițiile în care a fost eliberată autorizația, ceea ce în prezenta cauză nu s-a dovedit.
În acest context, instanța de apel a apreciat că judecătoria a făcut referire la prevederile art.2 alin.2 coroborat cu alin.4 din Legea 50/1991.
În ceea ce privește documentația cadastrală s-a remarcat că la momentul întabulării întregii construcții a fost necesară întocmirea releveelor tuturor apartamentelor cu descrierea încăperilor și a suprafeței utile a acestora, precum și întocmirea tabelului cu mișcarea parcelelor cu stabilirea cotelor părți indivize și a cotelor părți din terenul aferent construcției.
Într-o atare situație, schimbarea componenței construcției prin transformarea unui spație tehnic într-un apartament presupune pentru identitate de rațiune aceleași formalități, cu atât mai mult cu cât se impune un nou calcul al părților indivize comune prin mărirea spațiului locativ.
Nu în ultimul rând, conform art. 39 alin.6 din Ordinul nr. 633 din 13 octombrie 2006 pentru aprobarea Regulamentului de organizare si funcționarea birourilor de cadastru si publicitate imobiliara "Cât privește categoria de folosință, destinația și descrierea construcțiilor, acestea se preiau din documentația cadastrală și se înscriu în cartea funciară.";
Față de cele ce preced, tribunalul a menținut soluția judecătoriei ca fiind temeinică și legală.
Împotriva acestei decizii, petenta S.C. SSR.L. C. -N. a declarat recurs
, în termen legal, solicitând instanței admiterea acestuia, modificarea hotărârii atacate în sensul admiterii apelului, schimbarea hotărârii primei instanțe în sensul admiterii plângerii formulate.
În motivarea recursului, petenta a arătat că în mod eronat instanța de apel a reținut în considerentele hotărârii necesitatea existenței unui "înscris emis de către autoritatea competentă"; care condiționa admiterea cererii sale: O asemenea aserțiunea nu poate fi calificată ca fiind o motivare a hotărârii, întrucât nu este stabilit ce act ar fi trebuit emis și care este autoritatea emitentă a actului, astfel
încât să se poată verifica dacă o astfel de emitere se înscrie în atribuțiile și competențele autorității publice respective.
Deși petenta a invocat ca motive de apel excepțiile expres prevăzute de lege, respectiv anexa 2 a Legii nr. 50/1991, pct. 30 și art. 18 alin. 3 al Ordinului M. ui Dezvoltării Regionale și Locuinței nr. 839/2009, acestea au rămas nedezlegate.
Schimbarea de destinație, fără executarea de lucrări de construire nu are cum să modifice suprafața ocupată la sol de către clădire și POT, în mod obiectiv, nu are cum să se modifice. Excepțiile de la calculul CUT nu sunt aplicabile petentei deoarece se referă la subsoluri, iar spațiile invocate de petentă se află la demisol. Acestea au fost avute în vedere la emiterea autorizației de construire, fiind luate în calculul suprafeței desfășurate independent de destinația acestor spații.
Instanța de apel nu a avut în vedere că apartamentul nu este situat la subsol ci este un demisol, astfel încât excepția nu este aplicabilă, fiind de strictă interpretare, iar autoritatea publică emitentă a autorizație era ținută la a verifica respectarea indicilor urbanistici prin luarea în calcul inclusiv a acestei suprafețe.
În plus, autorizația de construire emisă este un act administrativ c are se bucură de prezumția legală de valabilitate, iar aceasta nu a fost declarată nelegală prin nicio hotărâre judecătorească ci, din contră, a produs efecte juridice până la epuizarea acestora, iar construcția a fost înscrisă în cartea funciară.
Prima instanță a fost investită cu o cerere vizând modificarea unei înscrieri în cartea funciară, operațiune care presupune că înscrierea inițială a fost deja efectuată și se impune modificarea ei întrucât mențiunile inițiale nu mai corespund situației actuale.
Așa cum rezultă din adresa A.N.C.P.I. nr. 5420/_, operațiunea de înscriere a schimbării destinației se efectuează în baza documentației cadastrale, exclusiv în situația în care construcția nu este deja înscrisă în cartea funciară în baza unei documentații cadastrale.
Lipsa documentației cadastrale la modificarea unei înscrieri nu se constituie într-un impediment la admiterea cererii deoarece aceasta nu este necesară conform dispozițiilor art. 2 din Ordinul nr. 634/2006 unde sunt menționate expres și limitativ situațiile în care este necesară întocmirea unei documentații cadastrale.
Trimiterile instanței de apel la necesitatea recalculării cotelor părți indivize nu sunt legale câtă vreme apartamentul este înscris ca și unitate individuală în cartea funciară, parte a condominiului și ca atare are calculate cotele părți din părțile indivize comune.
În speță, potrivit art. 914 C.civ., pentru schimbarea de destinație nu sunt necesare lucrări de construire, nu este necesară o autorizație de construire, împrejurări determinate de concluziile expertizei tehnice întocmite.
Prin urmare, limitarea dreptului de proprietate al petentei trebuie să fie expresă, iar în condițiile în care aceasta are dreptul să folosească bunul ca locuință, atunci în mod evident are și dreptul de a solicita evidențierea în cartea funciară a acestei folosințe.
În drept, se invocă prevederile art. 304 pct. 9 C.pr.civ.
Analizând decizia criticată prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reține următoarele
:
Din CF nr. 2. -C1-U22 C. -N. rezultă ca asupra imobilului cu nr. cadastral 2. -C1-U22 reprezentând spațiu tehnic 3 situat la demisol, scara III, compus din 3 spatii tehnice cu suprafața utilă de 50,82 mp este proprietar tabular petenta S.C. SSR.L. C. -N. (f.42, dosar fond).
Prin cererea formulata petenta urmărește să obțină schimbarea destinației imobilului înscris în CF nr. 2. -C1-U22, nr. cadastral 2. -C1-U22, din spațiu
tehnic 3, compus din trei spatii tehnice cu SU de 50,82 mp, în apartamentul nr. 14 compus din: camera, camera de zi+bucătărie, baie si sas cu SU de 80,82 mp, astfel cum rezulta din releveul anexat raportului de expertiza întocmit de expertul
B. Aurel.
Registratorul de carte funciara a respins cererea de modificare a destinației imobilului pentru doua motive: 1. lipsa unei adeverințe eliberata de primăria unității administrativ teritoriale pe raza căreia este situat imobilul cu privire la schimbarea destinației imobilului prin care aceasta autoritate sa stabilească daca este sau nu cazul emiterii unei autorizații în acest sens si sa certifice daca sunt sau nu respectate PUG-ul si PUZ-ul aprobat, conform prevederilor legale în vigoare; 2. lipsa unei documentații tehnico-cadastrale recepționata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinația actuala a imobilului.
Potrivit art. 914 Cod civil, proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia în condițiile legii.
Conform prevederilor art. 89 alin.5 din Ordinul nr.633/2006, prin modificarea de carte funciară de înțelege orice schimbare privitoare la aspecte tehnice ale imobilului, schimbare care nu afectează esența dreptului înscris asupra acelui imobil.
Art. 2 alin.1 din Legea nr. 50/1991 prevede că, autorizația de construire constituie actul final de autoritate al administrației publice locale pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construcții corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor, iar alin. 2 din același act normativ statuează că, autorizația de construire se emite în baza documentației pentru autorizarea executării lucrărilor de construcții, elaborată în condițiile prezentei legi, în temeiul și cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism, avizate și aprobate potrivit legii.
Potrivit alin. 4 din aceeași lege, prin exceptare de la prevederile alin. (2) se pot emite autorizații de construire si fără documentații de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate, pentru: a^3) schimbarea folosinței construcțiilor existente, dacă noua folosință corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Din interpretarea acestor dispoziții legale reiese ca, pentru eliberarea oricărei autorizații de construire se verifică de către autoritatea competenta documentația de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobata, fiind posibila emiterea autorizației de construire si fără aceasta documentație numai în cazurile expres și limitativ prevăzute de art. 2 alin. 4 Legea nr. 50/1991.
Pentru ipoteza reglementată de art.2 alin.4 lit. a ^3 se pot emite autorizații de construire pentru schimbarea folosinței construcțiilor existente si fără documentații de amenajare a teritoriului si de urbanism aprobate numai daca noua folosința corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent PUG-ului si PUZ-ului aprobat în vigoare.
În speță, atunci când petenta a obținut autorizația de construire pentru imobilul bloc de locuințe amplasat pe str. Câmpului nr. 161, odată cu eliberarea autorizației de construire, s-a verificat de către autoritatea competenta daca folosința atribuita de către solicitantul autorizației spațiului în ansamblu, precum si fiecărei unitati individuale componente, corespunde prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare. Din această perspectivă, susținerea petentei recurente referitoare la faptul că autorizația de construire emisă este un act juridic administrativ care se bucură de prezumția legală de
valabilitate, cât timp nu a fost declarată nelegală prin nicio hotărâre judecătorească ci, din contră, a produs efecte juridice până la epuizarea acestora, iar construcția a fost înscrisă în cartea funciară este corectă însă nu este suficientă pentru admiterea cererii sale.
Contrar susținerilor recurentei, din interpretarea dispozițiilor art. 2 alin. 4 lit. a^3 din Legea nr. 50/1991 rezultă în mod evident că orice schimbare a folosinței construcțiilor existente trebuie sa corespundă prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare, iar aceasta verificare se face de către autoritatea administrativ teritoriala competenta sa elibereze si autorizația de construire, care emite un înscris în acest sens.
În prezenta cauză, petenta urmărește ca, prin eludarea acestor dispoziții legale, odată ce i s-a eliberat autorizația de construire pentru un imobil cu o anumita destinație, în virtutea atributelor sale de proprietar sa modifice folosința acestui imobil fără sa se mai supună unui control al autorității administrativ teritoriale competente care sa stabilească daca noua destinație corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Din această perspectivă, aserțiunile petentei recurente referitoare la faptul că instanța de apel nu avut în vedere că apartamentul în litigiu nu este situat la subsol, ci este situat la demisol, iar schimbarea de destinație a spațiului tehnic în apartament nu are cum să modifice suprafața ocupată la sol de către clădire, respectiv POT și CUT, nu sunt relevante pentru soluționarea recursului în sensul dorit de petentă.
Anexa nr.2 pct.30 a Legii nr.50/1991, "Definirea unor termeni de specialitate utilizati in cuprinsul legii";, termenul de "Schimbare de destinatie"; prevede că, în intelesul prevederilor art. 3, este necesara emiterea unei autorizatii de construire si/sau de desfiintare, dupa caz, numai in situatia in care pentru realizarea schimbarii de destinatie a spatiilor sunt necesare lucrari de constructii pentru care legea prevede emiterea autorizatiei de construire.
Potrivit art.18 alin.3 din Ordinul nr. 839 din 12 octombrie 2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții, "Lucrări care se exceptează de la autorizare";, în înțelesul prevederilor art. 3 alin. (1) lit. a) din lege, dacă în vederea schimbării destinației unor spații interioare existente astfel cum este definită în anexa nr. 2 la Lege, nu se realizează lucrări de construcții pentru care legea prevede emiterea unei autorizații de construire, nu este necesară emiterea acestui act.
Din interpretarea coroborata a dispozițiilor art. 3 lit. a Legea nr. 50/1991, pct. 30 din Anexa 2 la Legea nr. 50/1991 si art. 18 alin. 3 Ordinul nr. 839/2009 reiese că în aparență nu este necesară obținerea unei alte autorizații de construire.
Petenta recurentă susține ca pentru schimbarea destinației acestui imobil din spațiu tehnic, în spațiu de locuit, nu sunt necesare lucrări de construcție si, în consecința, conform dispozițiilor legale mai sus amintite, nu este obligată să obțină o autorizație de construire.
Cu toate acestea, Curtea constată că în mod corect instanțele de fond au reținut că în speță se pun în discuție doua aspecte total diferite. Primul se referă la obligativitatea sau nu a obținerii autorizației de construire, iar al doilea privește destinația ce urmează a i se da spațiului tehnic, aceea de spațiu de locuit, respectiv apartament. A pune semnul egalității intre cele doua situații înseamnă a admite că ori de către ori pentru schimbarea destinației unui spațiu nu sunt necesare lucrări de construire si deci nu trebuie obținuta o autorizație de
construire, proprietarul să poată da acelui spațiu orice destinație dorește, prin manifestarea sa unilaterală de voință, fără ca autoritatea administrativa competenta sa poată exercita un control cu privire la acest aspect si să stabilească dacă destinația dată corespunde sau nu prevederilor regulamentului local de urbanism aferent planului urbanistic general - PUG sau planului urbanistic zonal - PUZ, aprobat, în vigoare.
Este adevărat că proprietarul unui imobil își exercită atributele dreptului de proprietate în mod direct, cu plenitudinea atributelor conferite de art. 555 Cod civil, dar în același timp proprietarul își exercită dreptul de proprietate în anumite limite prevăzute de lege (art. 556 Cod civil), iar art. 914 Cod civil stabilește ca proprietarul imobilului înscris în cartea funciară va putea cere oricând modificarea mențiunilor din cartea funciară privitoare la descrierea, destinația sau suprafața acestuia, numai în condițiile legii.
Criticile petentei recurente privitoare la faptul că nu este necesară întocmirea unei documentații tehnico-cadastrale întrucât construcția este deja înscrisă în cartea funciară în baza unei astfel de documentații nu sunt întemeiate.
Referitor la necesitatea unei documentații tehnico-cadastrale recepționata de serviciul de cadastru care sa ateste componenta si destinația actuala a imobilului, potrivit art. 39 alin.6 din Ordinul nr.633/2006, în ceea ce privește categoria de folosință, destinația și descrierea construcțiilor, acestea se înscriu în cartea funciara după ce se preiau din documentația cadastrală, iar documentația cadastrală se recepționează, conform art. 3 din Ordinul nr.634/2006.
Verificând descrierea imobilului făcută în CF nr. 2. -C1-U22 comparativ cu propunerea din raportul de expertiza depus la dosar de către petentă, s-a reținut că în expertiză nu se mai respecta compunerea spațiului așa cum apare înscrisa în cartea funciara. Astfel, în CF nr. 2. -C1-U22 spațiul tehnic nr. 3 este compus din trei spatii tehnice toate cu suprafața de 50,82 mp, iar în releveul pentru apartamentul 14 acesta apare ca fiind compus din patru spatii (camera, camera de zi + bucătărie, baie si sas), împrejurare care contrazice în mod cert susținerile petentei în sensul ca pentru schimbarea destinației spațiului nu sunt necesare modificări de construcție si, în consecință, nici autorizația de construire deoarece pentru a realiza transformarea a trei spații cu suprafața de 50,82 mp în patru spații de locuit, cu aceeași suprafață, se impun în mod necesar lucrări de construire corespunzătoare.
În opinia Curții, hotărârile judecătorești depuse de reprezentantul petentei recurente la dosar prin care s-au admis alte plângeri împotriva încheierilor de carte funciară similare cu prezenta cerere nu sunt relevante deoarece în dreptul civil român, practica judiciară nu reprezintă izvor de drept.
Pentru aceste considerente de drept, Curtea constată că în speță nu sunt îndeplinite cerințele prevăzute de art.304 pct.9 C.pr.civ. astfel încât în temeiul
art.312 alin.1 C.pr.civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de petenta S.C.
SSR.L. C. -N. împotriva deciziei civile nr. 189 din_ a T. ului
pronunțată în dosarul nr._ pe care o menține ca fiind legală.
PENTRU ACESTE M. IVE, IN NUMELE LEGII
D E C I D E:
Respinge ca nefondat recursul declarat de petenta S.C. S.
S.R.L. C. -
N.
împotriva deciziei civile nr. 189 din_ a T. ului C.
pronunțată în
dosarul nr._, pe care o menține.
Decizia este irevocabilă.
Dată și pronunțată în ședința publică din 06 septembrie 2013.
PREȘEDINTE,
JUDECĂTORI,
I. -D. C.
A.
-A.
P.
C.
-M. CONȚ
GREFIER,
-A. M.
Red.A.A.P./_ .
Dact.H.C./2 ex. Jud.fond: Sima E.M. .
Jud.tribunal: O.C.Tatu; A.F.Doica.
| ← Decizia civilă nr. 280/2013. Plângere încheiere carte funciară | Decizia civilă nr. 173/2013. Plângere încheiere carte funciară → |
|---|
