Decizia civilă nr. 351/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
R O M Â N I A TRIBUNALUL B. -NĂSĂUD
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ nr. 351/R/2013
Ședința publică din data de 18 septembrie 2013 Tribunalul constituit din:
PREȘEDINTE: R. -I. B., judecător JUDECĂTOR: M. -L. B.
JUDECĂTOR: G. -C. F., președinte de secție
GREFIER: N. G.
Pe rol fiind pronunțarea deciziei privind recursul formulat de reclamantul P. E. I.
împotriva sentinței civile nr. 2012/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr. _
, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
Dezbaterea recursului a avut loc în ședința publică din data de 11 septembrie 2013. Concluziile și susținerile părților au fost consemnate în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta decizie.
Pentru a da posibilitate reprezentantului recurentului să depună la dosar dovada achitării taxei judiciare de timbru în recurs în contul corespunzător unității administrativ-teritoriale de la domiciliul recurentului, s-a amânat pronunțarea deciziei la data de_ .
T R I B U N A L U L
Deliberând constată,
Prin sentința civilă nr. 2012/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița la data de 12 martie 2013 în dosarul nr._ s-a respins acțiunea civilă formulată de reclamantul P. I. E. în contradictoriu cu pârâtul A. G. .
Pentru a pronunța această hotărâre instanța de fond, în baza probatoriului administrat, a reținut faptul că între reclamant și pârât s-a încheiat la data de 06 decembrie 2011 un contract sub semnătură privată, în care s-a prevăzut că pârâtul îi vinde reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilelor terenuri înscrise în titlu de proprietate nr. 52248, tarla 16, parcelele 34/1, 35/1, pentru prețul de 1500 lei, imobile neidentificate cu date de carte funciară.
Conform principiului tempus regit actum (timpul guvernează actul) - actul juridic este supus formelor prevăzute de legea în vigoare la momentul întocmirii lui (06 decembrie 2011) - principiu consacrat legislativ și prin art. 6 alin. 2 din Legea nr. 287/2009, în cauză fiind astfel aplicabile prevederile noului cod civil.
Conform art. 1244 C.civ., în vigoare la data încheierii convenției "trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancțiunea nulității absolute, convențiile care strămută sau constituie drepturi reale ce urmează a fi înscrise în cartea funciară";. Având în vedere această prevedere legală convenția dintre părți este nulă absolut ca și contract de vânzare-cumpărare pentru lipsa formei autentice, însă conform principiului conversiunii actului juridic ea are valoarea juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare cu privire la respectivul imobil.
Potrivit prevederilor art. 1669 C.civ. "când una din părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite";.
Pentru admisibilitatea acțiunii în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare trebuie să fie îndeplinite următoarele condiții: existența unui antecontract valabil încheiat; dovedirea acestuia în condițiile dreptului comun; refuzul uneia dintre părți de a încheia contractul; partea care acționează să-și fi îndeplinit obligațiile asumate prin antecontract; promitentul vânzător să fie proprietarul al bunului; promitentul cumpărător să nu fie incapabil de a dobândi acel bun la data pronunțării hotărârii; să fie îndeplinite toate celelalte condiții de validitate ale contractului pentru care se cere pronunțarea hotărârii ce-i va ține loc.
În cauză reclamantul s-a opus expres ca în cauză să se efectueze o expertiză de specialitate care să identifice cu date cadastrale imobilul, deși instanța i-a pus în vedere să precizeze datele de carte funciară ale imobilelor în cauză și a pus și în discuție necesitatea efectuării unei expertize tehnice topografice, astfel obligația prevăzută de art. 32din legea
146/1997, ca reclamantul la cererile prin care se solicită pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de înstrăinarea unor bunuri mobile să prezinte extras de carte funciară sau certificat de sarcini, în funcție dacă imobilele în cauză au sau nu carte funciară deschisă, nu a fost îndeplinită în cauză, obligația fiind prevăzută indiferent dacă se cere sau nu și înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară.
În cauză pârâtul are emis un titlu de proprietate prin care în condițiile legilor fondului funciar, i-a fost constituit dreptul de proprietate, însă imobilele menționate în titlu nu sunt identificate cu date de carte funciară.
Chiar dacă am putea admite că pârâtul a dobândit dreptul de proprietate fără înscriere în cartea funciară, asimilând constituirea dreptului de proprietate celorlalte modalități de dobândire a dreptului de proprietate fără înscriere în cartea funciară, prevederile art. 26 alin 3 din Legea nr. 7/1996 prevăd interdicția dispunerii de astfel de drepturi până la momentul când ar fi înscrise în prealabil în cartea funciară, această interdicție se analizează la momentul dispunerii de aceste drepturi și nu la momentul dobândirii dreptului de proprietate.
Potrivit prevederilor art. 30 alin. (1) din Legea 7/1996 (în vigoare la data introducerii acțiunii, conform art. 56 din Legea nr. 71/2011, lucrările de cadastru nefiind finalizate la nivelul județului B. - Năsăud), dacă în cartea funciară s-a înscris un drept real, în condițiile prezentei legi, în folosul unei persoane, se prezumă că dreptul există în folosul ei, dacă a fost dobândit sau constituit cu bună-credință, cât timp nu se dovedește contrariul. Prin refuzul reclamantului de a se efectua expertiza de specialitate pentru stabilirea datelor de carte funciară ale imobilului, respectiv a proprietarului tabular al terenului, nu s-a putut proba cine este actual proprietar tabular al terenului, respectiv dacă pârâtul este proprietar tabular actual și nu o altă persoană, deși reclamantului îi revenea sarcina acestei probe.
Prin urmare, la data introducerii acțiunii și la data pronunțării sentinței, vânzătorul (pârâtul) nu a fost probat ca proprietar tabular asupra acestui imobil. În aceste condiții, lipsește una din cerințele esențiale pentru admiterea acțiunii, aceea ca dreptul real să fie înscris în cartea funciară.
Prin urmare, întrucât la momentul promovării acțiunii și pe tot parcursul judecății acestuia, vânzătorul nu a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra terenului obiect al convenției, acest drept real nu poate fi dobândit de cumpărător.
Este real că, potrivit dispozițiilor legale în materie, art. 1669 C.civ., promitentul cumpărător îndeplinindu-și obligațiile asumate prin convenție, are la îndemână o acțiune pentru solicitarea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de contract, însă pentru a se pronunța o astfel de hotărâre reclamantul trebuia să probeze că vânzătorul este proprietar tabular și că dreptul real ce se transmite este înscris în cartea funciară, îndeplinindu-și obligația de a depune extras de carte funciară sau certificat de sarcini.
Susținerea reclamantului referitoare la posibilitatea sa de a dispune de imobil fără a-l înscrie în cartea funciară nu poate fi reținută. Într-adevăr la momentul emiterii titlului său de proprietate nu era în vigoare Noul Cod Civil, însă la data antecontractului de vânzare, noul cod civil era în vigoare și astfel aplicabil.
În drept s-a făcut aplicarea dispozițiilor art. 6 alin. 2, art. 1244, art. 1669, art. 1742 C.civ., art. 32din legea 146/1997, art. 26 alin. 3, art. 30 alin. (1) din Legea nr. 7/1996.
Împotriva acestei sentințe, în termen legal, a declarat recurs reclamantul¸ solicitând admiterea recursului, modificarea în parte a hotărârii atacate în sensul admiterii acțiunii.
În motivare s-a arătat că dispozițiile Legii nr. 146/1997, respectiv art. 32nu sunt aplicabile, deoarece scopul și obiectul acesteia sunt determinarea și plata taxelor judiciare de timbru. Astfel, conform practicii judiciare, atât timp cât există elemente în actul de proprietate pentru determinarea taxelor, depunerea la dosar a extrasului de carte funciară nu mai este utilă.
Dispozițiile art. 876 si următoarele din noul Cod civil nu sunt aplicabile acțiunii formulate.
Astfel, potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 dispozițiile art. 885 alin. 1 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ- teritorială. În unitatea unde se afla situat imobilul nu sunt finalizate aceste lucrări, altfel pârâtul ar fi întabulat. Art. 2 al aceluiași articol prevede că până la data finalizării lucrărilor de cadastru, înscrierile au efect de opozabilitate față de terți și deci nu efect constitutiv de drepturi.
De asemenea art. 76 din Legea nr. 71/2011 prevede că dispozițiile art. 876-915 din Codul civil sunt aplicabile doar actelor și faptelor juridice încheiate sau, după caz, săvârșite ori produse după intrarea în vigoare a Codului civil.
În consecință, titlul de proprietate al pârâtului a fost eliberat și i s-a reconstituit dreptul de proprietate anterior intrării în vigoare a (noului) Codului civil. Prin urmare, dispozițiile art. 876-915 din noul Cod civil nu sunt aplicabile titlului de proprietate și nu pot afecta dreptul de proprietate al pârâtului. Ca atare, acesta poate dispune de bunul său fără înscriere în cartea funciară, nefiind admisibil ca atât timp cât autoritățile statale au reconstituit pârâtului un drept
de proprietate fără înscriere în cartea funciară să îngrădească acest drept condiționat de efectuarea unor formalități. Ar fi o încălcare a dreptului de proprietate consfințit de CEDO.
În esență, pârâtul poate dispune și instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a terenului în litigiu, deoarece dreptul de proprietate al pârâtului s-a născut înainte de intrarea în vigoare a legii noi (NCC).
Că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost încheiat după intrarea în vigoare a Codului civil nu are consecințe sub acest aspect, deoarece esențial este că, potrivit dispozițiilor legale aplicabile la data emiteri titlului de proprietate, pârâtul putea să transfere dreptul său de proprietate fără ca în prealabil să își înscrie în cartea funciară acest drept.
Nici dispozițiile Legii nr. 7/1996 nu sunt aplicabile, deoarece lucrările de cadastru general nu au fost finalizate la nivelul județului.
În consecință, condiția prealabilă vânzării, de înscriere a dreptului de proprietate a vânzătorului, nu este necesar a fi îndeplinită.
Reclamantul a dovedit că promitentul vânzător este proprietarul terenului în litigiu. Dovada a făcut-o cu titlul de proprietate și nu au fost administrate probe din care să rezulte contrariul. Dacă s-au încheiat alte acte de transfer a proprietății cu privire la imobil ar avea relevanță rangul înscrierii în cartea funciară.
La momentul reconstituirii dreptului, autoritățile statale au emis un act - titlul de proprietate, care conferă titularului dovada proprietății.
Mai mult, instanța reține că în cazul dezbaterii succesiunii defunctul este proprietarul terenului, fiind astfel inclus în masa succesorală, iar ulterior comoștenitorul nu mai poate face dovada dreptului de proprietate.
În drept s-au invocat prevederile art. 304 pct. 9, art. 3041C.proc.civ.
Recursul a fost legal timbrat, cu taxă judiciară de timbru și timbru judiciar, anulate la
dosar.
Analizând hotărârea atacată prin prisma motivelor de apel formulate, precum și
sub toate aspectele, conform art. 3041C.proc.civ., tribunalul constată că recursul declarat nu este fondat, hotărârea instanței de fond fiind legală și temeinică, neexistând niciun motiv care să ducă la casarea sau modificarea acesteia, pentru considerentele care urmează a fi relevate.
Reclamantul a sesizat instanța cu o acțiune în prestație tabulară, solicitând constatarea valabilității unui antecontract de vânzare-cumpărare încheiat la data de 6 decembrie 2011.
Fiind vorba de un act juridic încheiat după intrarea în vigoare a noului Cod civil, este indiscutabil că devin incidente prevederile acestui cod, așa cum rezultă cu claritate din cuprinsul art. 6 alin. 5 NCC.
Sub aspectul legii aplicabile nu are relevanță momentul emiterii titlului de proprietate, așa cum greșit susține recurentul, ci data încheierii antecontractului, întrucât situația juridică reclamată de recurent (nașterea obligației promitentului vânzător de a transmite în viitor dreptul de proprietate) a luat naștere ulterior intrării în vigoare a noului Cod civil, aspect corect reținut de instanța de fond.
Este real că potrivit art. 56 din Legea nr. 71/2011 (în forma în vigoare la data încheierii antecontractului), dispozițiile art. 557 alin. (4), art. 565, art. 885 alin. (1) și art. 886 din Codul civil se aplică numai după finalizarea lucrărilor de cadastru pentru fiecare unitate administrativ- teritorială, până la acel moment înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate și a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil, făcându-se numai în scop de opozabilitate față de terți.
Însă, conform art. 557 alin. 1 NCC, în vigoare din 1 octombrie 2011, proprietatea se dobândește prin convenție, moștenire legală sau testamentară, accesiune, uzucapiune, ocupațiune, hotărâre judecătorească translativă de proprietate. În speță, dreptul promitentului- vânzător nu s-a dobândit prin vreunul din modurile legale de dobândire enunțate.
Alin. 2 al art. 557 NCC permite dobândirea proprietății și prin efectul unui act administrativ, însă numai în cazur ile pr ev ăz ut e de lege , ceea ce nu este cazul în speță.
O condiție a pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare- cumpărare este aceea ca promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului, la momentul validării antecontractului de vânzare-cumpărare, așa cum corect a reținut prima instanță.
Proprietatea se dobândește în condițiile codului civil. Or, art. 56 din Legea nr. 71/2011 prevede cerința înscrierii în cartea funciară în scop de opozabilitate față de terți.
Întrucât proprietatea nu s-a dobândit prin unul din modurile prevăzute de art. 557 alin. 1 NCC, rezultă că dovada calității de proprietar actual a promitentului-vânzător nu poate fi făcută decât cu extrasul de carte funciară, ceea ce impune înscrierea dreptului său de proprietate în evidențele de carte funciară.
Art. 887 alin. 3 NCC, aplicabil din_, prevede pentru situația în care titularul dreptului dorește să dispună de el, cerința obligatorie a înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin moștenire, drept ce ia naștere fără înscriere în cartea funciară.
Cu atât mai mult în speță, unde proprietatea nu s-a dobândit de promitentul-vânzător prin moștenire, ci în temeiul legii fondului funciar, în condițiile în care nu sunt incidente prevederile art. 557 alin. 1 sau 2 NCC, cerința înscrierii în cartea funciară se impune pentru dovada proprietății și pentru ca dreptul să poată fi opus unui terț, așa cum este promitentul- cumpărător.
Lipsind cerința ca promitentul-vânzător să fie proprietar actual al bunului vândut, în mod corect instanța de fond a respins cererea de pronunțare a unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.
În baza acestor considerente, făcând aplicarea art. 312 C.proc.civ., tribunalul va respinge ca nefondat recursul declarat.
Nu s-au solicitat cheltuieli de judecată de către intimați.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII
D E C I D E
Respinge ca nefondat recursul declarat de reclamantul P. E. I. , cu domiciliul procesual ales la sediul societății civile de avocați S. B. &B., situat în B., str. A. Odobescu nr. 7, județul B. -Năsăud împotriva sentinței civile nr. 2012/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița la data de 12 martie 2013 în dosarul nr._, pe care o menține ca legală și temeinică.
Fără cheltuieli de judecată. Decizia este irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din data de 18 septembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | ||||||
R. | -I. B. M. | L. | B. | G. | C. F. | N. | G. |
red. F.G.C./dact. F.G.C./2 exemplare _
judec. B. Murgurel A.
| ← Decizia civilă nr. 55/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Încheierea civilă nr. 231/2013. Hotărâre care să țină loc... → |
|---|
