Decizia civilă nr. 55/2013. Hotărâre care să țină loc de act autentic
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
ROMÂNIA TRIBUNALUL MARAMUREȘ
SECȚIA I CIVILĂ
cod operator 4204
DECIZIA CIVILĂ NR. 55A
Ședința publică din_ Instanța constituită din: PREȘEDINTE: B. G.
J. ECĂTOR: A. S. T.
GREFIER: Roman M.
Pe rol fiind soluționarea apelului civil declarat de către reclamanta SC R.
C. S. împotriva sentinței civile nr. 5524 din_, pronunțată de Judecătoria Baia Mare, în dosarul nr._, având ca obiect hotărâre care să țină loc de act autentic.
La apelul nominal făcut în ședința publică se prezintă reprezentanta apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat
M. R. L., lipsă fiind intimații M. V., M. V., D. M., F. D.
, F. Z. .
Procedura de citare este legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefierul de ședință, după care:
Instanța constată că la dosarul cauzei s-a transmis prin fax, la data de_ și ulterior la data de_, o cerere de strigare a cauzei la ora 11.00 din partea reprezentantei apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat M. R. L. .
Instanța pune în discuție necesitatea audierii numitului Bendorfean Traian.
Reprezentanta apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat M. R. L., învederează că nu apreciază necesară audierea acestuia. lasă la aprecierea instanței.
Instanța pune în discuție când s-a încheiat promisiunea de vânzare cumpărare între D. M. și M. .
Reprezentanta apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat M. R. L., arată că acea procură face dovada unei convenții de vânzare cumpărare și apreciază că înscrisul constând în procură autentică dată de intimata D. M. numitului M. V. ca fiind înscrisul constatator al promisiunii de vânzare cumpărare dintre cei doi, cu privire la terenurile obiect al acțiunii, mai puțin asupra suprafeței de 0,62 ha din titlul de proprietate nr. 832/2003. Această promisiune de vânzare- cumpărare este confirmată de declarația dată de D. M. în fața organelor de urmărire penală. Aceste persoane nu aveau cunoștințe juridice și nu știe dacă societatea a cunoscut-o pe D. M. . Arată că societatea a plătit chiar și impozite. Ulterior încheierii procurii au intrat în posesia terenului și plătesc impozite. Arată că nu s-au făcut demersuri pentru întabularea titlului de
proprietate și nu știe în posesia cui se află titlurile de proprietate. Ei dețin doar copiile titlurilor de proprietate nu și originalele. Nu știe dacă au fost declarate nule titlurile de proprietate și nu știe dacă au fost furate. Susține că prețul consemnat în procură este un preț global care se referea la toate cele 4 terenuri, nu știe care ar fi preșul suprafeței de 0,62 ha.
Instanța constată că părțile au fost legal citate personal la interogator. Pentru intimatul M. V. consideră procedura legal îndeplinită în S. M. ,
M. 16, A. M., nr. 3, județul S. M. care este domiciliul pe care și la ales și nu a adus la cunoștința instanței nicio modificare de domiciliu.
Reprezentanta apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat M. R. L., arată că nu mai are alte cereri de formulat.
Nemaifiind cereri de formulat și excepții de invocat, instanța constată cauza în stare de judecată și acordă cuvântul părților asupra apelului.
Reprezentanta apelantei SC R. C. S., avocat M. A. Bunea în substituirea d-lui avocat M. R. L. solicită admiterea apelului, modificarea sentinței civile nr.5524 din data de_ a Judecătoriei Baia M. în sensul admiterii acțiunii. Solicită cheltuieli de judecată în apel reprezentând taxă judiciară de timbru și timbru judiciar.
Instanța reține cauza în pronunțare.
T.
Constată că prin sentința civilă nr. 5524 din_ pronunțată de Judecătoria Baia Mare s-a anulat ca netimbrat capătul de cerere formulat de reclamanta SC R. C. S. în contradictoriu cu pârâții F. Z., M. V. și
D. M., având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic pentru terenul în suprafață de 0,62 ha aferent Titlului de Proprietate nr. 832 din_, admițându-se excepția netimbrării invocate din oficiu și s-a respins cererea formulată de reclamanta SC R. C. S. în contradictoriu cu pârâții M. V., F. Z., M. V. și D. M. .
Pentru a hotărî astfel prima instanță a reținut că reclamanta SC R. C.
a solicitat instanței, în contradictoriu cu pârâtul M. V., să constate că la data de_ a încheiat cu acesta o promisiune de vânzare-cumpărare prin care pârâtul s-a obligat să înstrăineze terenuri cu vegetație forestieră în suprafață de 4,30 hectare terenuri situate în I. comuna Cicîrlău, terenuri identificate astfel:
teren cu vegetație forestieră în suprafață de 1,16 ha, identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș ca parte din loturile 60A și 60B, în baza titlurilor de proprietate nr. 517/_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor M. și pus în posesie conform Procesului-verbal de punere în posesie încheiat la data de _
:
teren cu vegetație forestieră în suprafață de 1 hectar identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș ca parte din lotul 60C, în baza titlului de proprietate nr. 999 din data de_ emis de Comisia J. ețeană pentru
stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor M. și pus în posesie conform procesului-verbal de punere în posesie încheiat la data de_ ;
teren cu vegetație forestieră în suprafață de 1,52 hectare de teren identificat în CF 438 I., în baza Sentinței civile nr. 3147/_ definitivă, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr. 2693/2003;
teren cu vegetație forestieră în suprafață de 0,62 hectare, identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș în baza titlului de proprietate nr. 832 din data de_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor M. și pus în posesie conform procesului verbal de punere în posesie încheiat la data de_, pentru suma de 95000 euro care a fost achitată în întregime la data încheierii convenției și să-l oblige pe acesta la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, or, în caz contrar, pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea cererii reclamanta a învederat că a încheiat cu pârâtul în data de_ un antecontract de vânzare-cumpărare, prin care acesta s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4,30 hectare de teren situat în localitatea I. . Prețul vânzării stabilit la suma de 95.000 euro a fost achitat integral la momentul semnării antecontractului de vânzare- cumpărare. Pârâtul avea obligația de a încheia în formă autentică Contractul de vânzare-cumpărare, acesta urmând să fie semnat după ce se realiza întabularea terenului în CF.
Pârâtul nu a respectat termenul de o lună pentru realizarea formalităților de intabulare. În cazul în care nu se respectă termenele prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare părțile au stabilit ca promitentul vânzător, în măsura în care culpa îi revine acestuia, să remită de 2 ori prețul achitat de reclamantă, respectiv suma de 190.000 euro.
Reclamanta a mai arătat că l-a notificat pe pârât să se prezinte la BNP Bal Vladimir Mircea în data de_ pentru semnarea actului în formă autentică, însă acesta nu s-a prezentat. La data și ora convocării s-a întocmit un proces-verbal în care s-a consemnat faptul că reprezentanții reclamantei s-au prezentat în fața instanței. S-a mai susținut că cererea de chemare în judecată a fost formulată deoarece pârâtul nu a efectuat nici un demers cu privire la intabularea terenului în CF și nici nu s-a prezentat pentru a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare.
În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 111 C.proc.civ., art. 970 alin. 2, art. 1073, art. 1077 C.civ., respectiv art. 20 și 27 din Legea 7/1996.
Prima instanță a reținut că în ședința publică din data de 29 septembrie 2011 reclamanta și-a extins, completat și precizat acțiunea, chemându-i în judecată și pe pârâții F. Z., M. V. și D. M. și solicitând să constate că în masa succesorală a defunctului Deghid D. este inclus și terenul cu vegetație forestieră în suprafață de 1 hectar identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș ca parte din lotul 60C în baza Titlului de proprietate nr. 999 din data de_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor M. și pus în posesie conform procesului-verbal de punere în posesie încheiat în data de_ ,
precum și terenul cu vegetație forestieră în suprafață de 1,52 hectare identificat în CF 438 I. dobândit de Deghid D. în baza sentinței civile nr. 3147/_, rămasă definitivă, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr. 2693/2003 calitate de moștenitor având Deghid M. în calitate de fiică.
De asemenea, s-a solicitat să se constate că între M. V. și pârâții din completarea de acțiune au intervenit promisiuni de vânzare-cumpărare prin care aceștia s-au obligat să îi vândă numitului M. V. toate terenurile indicate în cererea de chemare în judecată inițial formulată.
În fine, s-a solicitat ca pârâții chemați în judecată prin precizarea de acțiune să fie obligați să încheie contracte de vânzare-cumpărare în formă autentică cu numitul M. V., în caz contrar hotărârea din cauză să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru fiecare dintre aceste promisiuni.
În motivarea precizării formulate, reclamanta a arătat că terenurile menționate în precizarea de acțiune au aparținut defunctului Deghit D., antecesorul pârâtei D. M., fapt ce rezultă din procura specială din data de 28 noiembrie 2008, respectiv pârâților D. M., F. M. și M. V., că temeiul cererii îl constituie prevederile art. 57 C.proc.civ., atât pentru opozabilitatea hotărârii, cât și pentru a se face dovada calității de promitent vânzător a pârâtului M. V. .
În privința calității de moștenitoare a pârâtei D. M., s-a susținut că aceasta rezultă din procura autentică din data de 28 noiembrie 2008, iar încheierea antecontractelor rezultă din faptul că pârâta D. M. s-a arătat de acord cu vânzarea.
Referitor la solicitarea de a se pronunța o hotărârea care să țină loc de act autentic atât cu privire la antecontractul încheiat de M. V. cu pârâții D.
M., F. M. și M. V., cât și între reclamantă și M. V., s-a arătat că potrivit art. 1073 C.civ., reclamanta este îndreptățită să solicite executarea de către pârâtul M. V. a contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică. Promitentul vânzător nu are calitatea de proprietar tabular, astfel că pentru a garanta executarea obligațiilor față de reclamantă, în baza art. 974 C.civ., s-a solicitat pe calea acțiunii oblice obligarea pârâților la întocmirea acestor antecontracte.
Pârâtul M. V. prezent în ședința publică din data de 29 septembrie 2011 a arătat că dorește să se prezinte la notar pentru a încheia contractul în formă autentică și pentru a stinge pe cale amiabilă diferendul dintre părți.
Pârâtul M. V. a arătat că știe pentru ce a fost chemat în judecată, cineva a dat procură pârâtului M. V., iar acesta le-a vândut terenurile. M.
V. a arătat că pârâta F. Z. este decedată.
Reprezentanta reclamantei a arătat că renunță la judecata capătului de cerere ce vizează terenul a cărui coproprietari sunt Daghit M., F. Z. și
M. V. .
La termenul din data de 17 mai 2012, prima instanță a invocat din oficiu excepția netimbrării capătului de cerere privind validarea antecontractelor de vânzare-cumpărare pentru suprafața de 0,62 hectare de teren, aferent Titlului de proprietate nr. 832 din_ și, constatând că persoana care a formulat cererea de chemare în judecată nu și-a îndeplinit obligația legală de a timbra,
în temeiul art. 20 alin. 3 din Legea 146/1997, respectiv a art. 9 alin. 2 din O.G. 32/1995, raportat la art. 3 alin. 2 din același act normativ și la art. 20 alin. 3 din Legea nr. 146/1997, a anulat ca netimbrat capătul de cerere menționat.
Apoi, analizând actele și lucrările dosarului, a reținut că la data de 28 noiembrie 2008, între M. V. și SC R. C. S. s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată denumit de părți "promisiune de vânzare-cumpărare";, înscris ce a primit dată certă, potrivit mențiunilor d-nei avocat Manuela Petran.
Obiectul actului juridic l-a constituit asumarea obligației promitentului vânzător M. V. de a vinde promitentei cumpărătoare SC R. C. S. terenul cu vegetație forestieră în suprafață de 1,16 ha, identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș ca parte din loturile 60A și 60B, în baza titlului de proprietate nr. 517/_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor M. și pus în posesie conform Procesului-verbal de punere în posesie încheiat la data de_, terenul cu vegetație forestieră în suprafață de 1 hectar identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș ca parte din lotul 60C, în baza titlului de proprietate nr. 999 din data de_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor M. și pus în posesie conform procesului-verbal de punere în posesie încheiat la data de_, teren cu vegetație forestieră în suprafață de 1,52 hectare identificat în CF 438 I., în baza Sentinței civile nr. 3147/_ definitivă, pronunțată de Judecătoria Baia Mare în dosarul nr. 2693/2003 și terenul cu vegetație forestieră în suprafață de 0,62 hectare, identificat pe harta Ocolului Silvic Tăuții Măgherăuș în baza titlului de proprietate nr. 832 din data de_ emis de Comisia J. ețeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor M. și pus în posesie conform Procesului verbal de punere în posesie încheiat la data de _
.
Potrivit mențiunilor contractuale, promitentul vânzător s-a obligat să garanteze pe promitenții cumpărători asupra evicțiunii, a arătat că terenul se află în circuitul civil, obligându-se totodată să nu înstrăineze altor persoane terenurile respective.
Prețul viitoarei vânzării a fost stabilit de părți la suma de 95.000 euro, sumă ce s-a achitat la data întocmirii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Cu toate că pârâtul M. V. și-a asumat obligația de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, acesta nu s-a prezentat în fața notarului public, deși a fost convocat de reclamantă, fapt reținut de prima instanță din cuprinsul Încheierii de certificare nr. 4242 din data de 18 mai 2011 a BNP Vladimir Mircea Bal-C. M. Bal (f.23).
Pârâtul a arătat că este de acord cu admiterea acțiunii astfel cum a fost formulată și ulterior precizată de reclamantă, sens în care, pe lângă recunoașterea din ședința publică din data de 29 septembrie 2011, a dat și declarația din data de 29 septembrie 2011, înscrisul primind Încheierea de legalizare de semnătură nr. 3516 a BNP Vladimir Mircea Bal-C. M. Bal (f.50).
Analizând aceste înscrisuri, prima instanță a constatat că pârâtul M. V. nu este proprietarul terenurilor care fac obiectul antecontractului de vânzare- cumpărare din data de_ și, ca urmare, cererea inițial formulată de reclamantă prin care se solicită instanței obligarea pârâtului la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, în caz contrar hotărârea
să țină loc de act autentic, nu poate fi admisă.
A reținut judecătoria că potrivit prevederilor art. 1073 respectiv art. 1077 C.civ., reclamanta are dreptul să solicite executarea întocmai a obligațiilor asumate de părți prin actele juridice pe care le încheie, însă în cauză se solicită a se dispune transferul dreptului de proprietate, în măsura în care pârâtul refuză efectuarea acestui transfer, din patrimoniul pârâtului în patrimoniul reclamantei.
Această solicitarea nu este întemeiată deoarece pârâtul nu deține în proprietate terenurile menționate în antecontractul de vânzare-cumpărare și nu are posibilitatea de a transmite un astfel de drept.
Reținând cele de mai sus și având în vedere și prevederile art. 5 alin. 2 din Titlul X al Legii 247/2005, judecătoria a constatat că acest capăt de cerere al reclamantei nu este întemeiat și l-a respins.
În ce privește cererea precizată prin care s-a solicitat stabilirea masei succesorale rămase după defunctul Deghid D., constatarea calității de moștenitoare a fiicei Deghid M. și a promisiunii de vânzare-cumpărare cu privire la terenurile menționate în petitul acțiunii încheiate între M. V. și
D. M., prima instanță a constată că nu s-a făcut dovada încheierii unui act juridic din cuprinsul căruia să rezulte că Deghid M. și-a asumat obligația de a înstrăina către pârâtul M. V. terenurile în suprafață de 4,30 hectare, având categoria de folosință teren cu vegetație forestieră.
Procura specială autentificată sub nr. 7139 din 28 noiembrie 2008 de BNP Corpadea C. -Vâcla C. Rakoczi Ferencz atestă faptul că D. M. l- a mandatat pe pârâtul M. V. să accepte moștenirea după defuncții Deghid
M. și Deghid D. . Potrivit acestui înscris, D. M. a arătat "în acest scop mandatarul meu va putea da declarații de acceptare a moștenirii, va putea semna în locul meu și pentru mine […]";. În cuprinsul acestui înscris nu se face referire decât la calitatea de mandatar a pârâtului M. V., iar nu de promitent cumpărător.
Așadar, apreciind că înscrisul procura specială autentificată sub nr. 7139 din 28 noiembrie 2008 nu este o promisiune de vânzare-cumpărare, ci un mandat dat pârâtului M. V., natura juridică a actului juridic "promisiune de vânzare-cumpărare"; fiind diferită de natura juridică a actului juridic
"contract de mandat";, prima instanță a constatat că nu se poate dispune pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic în ceea ce privește înstrăinarea terenurilor care fac obiectul cererii de către promitenta vânzătoare
D. M. în favoarea promitentului cumpărător M. V., căci nu s-a dovedit că s-a încheiat un astfel de act juridic.
Ca atare, cererea precizată de SC R. C. S. a fost respinsă ca neîntemeiată.
Împotriva acestei sentințe a declarat apel reclamanta SC R. C. S. solicitând admiterea apelului și modificarea Sentinței civile nr. 5524 pronunțată de J. ecătoria Baia - M. în dosarul nr._ în sensul admiterii cererii de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.
În motivarea apelului reclamanta-apelantă a învederat că prima instanță a respins acțiunea sa ca neîntemeiată, reținând că pârâtul M. V. nu este proprietarul terenurilor ce au făcut obiectul cererii de chemare în judecată, având calitatea de mandatar și că, în ciuda prevederilor art. 1073 si respectiv 1077 Cod civil, care instituie dreptul ei de a solicita executarea silită a antecontractului de vânzare cumpărare, transferul dreptului de proprietate nu este posibil atâta vreme cât pârâtul nu are calitatea de proprietar.
De asemenea, prima instanță a reținut în mod greșit că nu s-a dovedit încheierea unui antecontract de vânzare cumpărare între pârât și Deghid M. .
Apelanta a apreciat că hotărârea judecătorească atacată este nelegală și netemeinică și se impune schimbarea acesteia, întrucât prin cererea de chemare în judecată pe care a formulat-o, a solicitat obligarea pârâtului la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, iar in cazul refuzului acestuia, pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic. Cu toate că așa cum reiese de mai sus acțiunea formulată avea ca și obiect principal obligarea pârâtului la perfectarea contractului de vânzare cumpărare in forma autentica, instanța nu s-a pronunțat la niciun moment in cuprinsul sentinței apelate la acest petit, limitându-se să respingă acțiunea ca neintemeiata.
Așadar, in condițiile in care petitul principal al acțiunii nici măcar nu a fost analizat de către instanța de fond, rezulta fara dubiu faptul ca sentința apelata este nelegala si netemeinica.
În același timp, tot referitor la petitul de obligare a pârâtului de a perfecta contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, apelanta a arătat că prevederile art. 1073 si 1077 Cod Civil, privind dreptul ei de a solicita executarea întocmai a obligațiilor care îi reveneau pârâtului, au ca și obiect in primul rand obligarea paratului prin sentința pronunțata de a se prezenta in fata notarului in vederea incheierii contractului de vânzare cumpărare autentic. Or, toate aceste aspecte nu sunt afectate în niciun fel de calitatea pârâtului în relație cu Deghid M., obligația de a încheia contractul de vânzare cumpărare autentic subzistând in sarcina acestuia, indiferent ca are calitatea de
mandatar sau de proprietar al terenurilor.
Ca atare, soluția instanței de respingere în totalitate a acțiunii formulate, inclusiv in ceea ce privește petitul anterior menționat, nu este justificată, deoarece acțiunea trebuia cel puțin admisă în parte cu privire la acesta.
În ceea ce privește lipsa calității de proprietar a pârâtului, care justifica soluția instanței de respingere a petitului de pronunțare a unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare, prima instanță a reținut că nu s-a făcut dovada încheierii unui act juridic care să constituie o promisiune de vânzare cumpărare, respectiv din care sa rezulte că Deghid M. și-a asumat obligația de a înstrăina către pârâtul M. V. terenurile menționate.
In continuare, prima instanță pune semnul egal intre lipsa calității de proprietar a paratului si posibilitatea pronunțării unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Apelanta a învederat că, în realitate, actele pe care l-a depus în probațiune justificau pe deplin pronunțarea unei hotărâri, după cum urmează:
La data de 28 noiembrie 2008, D. M. eliberează o procură în favoarea numitului M. V., prin care, cu menționarea expresă a terenurilor, îl împuternicește pe acesta să încheie nu doar antecontracte, ci contracte de vânzare cumpărare în formă autentică cu viitorii cumpărători asupra acestor terenuri.
Chiar mai mult decât atât, procura menționată (care este o procură autentică) poartă mențiunea olografă a numitei Deghid M., "DE ACORD CU VÂNZAREA". Aceeași procura menționează că până la perfectarea acestor contracte de vânzare cumpărare este necesară realizarea mai multor demersuri in vederea posibilității transferului dreptului de proprietate in favoarea viitorilor cumpărători, dintre care: acceptarea succesiunii după defunctul Deghid D., intabularea imobilelor in cartea funciara, ridicarea actelor de proprietate, M. V. fiind persoana desemnata sa realizeze toate aceste demersuri.
La aceeași dată, respectiv data de_, între M. V. si apelantă s-a perfectat antecontractul de vânzare cumpărare a cărui executare silită s-a solicitat. Aceasta dată nu este nicidecum întâmplătoare, toate documentele menționate fiind încheiate în cadrul aceleiași împrejurări. Singurul motiv pentru care s-a perfectat doar un antecontract de vânzare cumpărare și nu contractele de vânzare cumpărare autentice, a fost acela al necesitații realizării in prealabil al mențiunilor deja menționate.
În consecință, a învederat apelanta, mențiunea olografă din cuprinsul procurii speciale, "DE ACORD CU VÂNZAREA", reprezintă în realitate acordul expres al lui Deghid M. de perfectare a contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, în baza antecontractului semnat cu SC R. C.
S. .
Chiar mai mult decât atât, prețul vânzării a fost achitat integral de către apelantă chiar la data perfectării antecontractului de vânzare cumpărare al cărui executare se solicită, fiind îndeplinite absolut toate obligațiile care-i reveneau în baza antecontractului de vânzare cumpărare.
Apelanta a apreciat că prima instanță nu a corelat cele două acte juridice, respectiv procura specială autentică și antecontractul de vânzare cumpărare, limitându-se a arata faptul că nu este posibila pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic, in ciuda tuturor elementelor deja descrise mai sus.
În cazul în care paratul M. V. s-ar prezenta in fata notarului de buna voie si ar proceda la perfectarea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică cu apelanta, transferul dreptului de proprietate ar opera fără niciun fel de probleme in favoarea ei, chiar și în situația în care se reține calitatea de mandatar al paratului M. V. . Cu toate acestea, i se refuză dreptul de a obține executarea aceleiași obligații pe cale silită.
Astfel, dacă mandatarul are posibilitatea (si chiar obligația contractuala) de a transfera proprietatea de buna voie in favoarea subscrisei, in baza procurii menționate, cu atat mai mult nu exista niciun impediment pentru ca transferul proprietății sa poată opera si pe cale silită în favoarea apelantei prin pronunțarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic. De altfel, a arătat apelanta hotărârea trebuie să fie pronunțată exclusiv între părțile semnatare ale antecontractului de vânzare cumpărare a cărui executare silită a solicitat-o, iar rațiunea textului art. 5 al. 2 titlul X al Legii 247/2005, invocat de către prima instanță, nu face decât să confirme această împrejurare, urmând ca pronunțarea unei astfel de hotărâri să fie posibilă ori de câte ori sunt îndeplinite condițiile legale pentru perfectarea contractului de vânzare cumpărare autentic, condiții care sunt pe deplin îndeplinite în acest caz, paratul având in mod cert posibilitatea realizării acestui transfer de proprietate.
Apelanta a mai învederat că întreaga motivare a sentinței de fond, prin care a fost respinsa acțiunea ei ca nefondata, îl constituie faptul ca paratul nu are calitatea de proprietar al terenurilor obiect al antecontractului de vânzare cumpărare, astfel neavând posibilitatea transmiterii unui astfel de drept, cu toate că pe parcursul judecării în fond a cererii nu s-a pus niciodată în discuție o eventuală lipsă a calității procesuale pasive a pârâtului.
Un aspect care a fost ignorat in totalitate de către instanța de judecată a fost chiar poziția procesuala a pârâtului, care nu s-a opus admiterii cererii recunoscându-și în mod implicit calitatea procesuala pasivă si plata integrală a prețului vânzării.
Apelul este nefondat.
Reclamanta apelantă a investit prima instanță cu o cerere prin care solicita să constate că la data de_ a încheiat cu pârâtul M. V. o promisiune de vânzare-cumpărare prin care acesta s-a obligat să înstrăineze terenuri cu vegetație forestieră în suprafață de 4,30 hectare terenuri situate în I. comuna Cicîrlău pentru suma de 95000 euro care a fost achitată în întregime la data încheierii convenției și să-l oblige pe pârât la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, în caz contrar hotărârea urmând să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
În motivarea cererii, reclamanta apelantă s-a referit la pârâtul M. V. ca fiind "promitentul vânzător"; care s-a obligat să-i transfere dreptul de proprietate asupra suprafeței de 4,30 ha.
Prin precizarea și extinderea de acțiune depusă la fila 33 apelanta a solicitat să se constate că între pârâtul M. V. și pârâții F. Z., M. V. și D. M. au intervenit promisiuni de vânzare cumpărare prin care cei din urmă s-au obligat să-i vândă celui dintâi suprafața de 4,30 ha teren cu vegetație forestieră menționată și să-i oblige pe acești promitenți vânzători la încheierea de contracte de vânzare cumpărare în formă autentică cu numitul M.
V., în caz contrar hotărârea să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Apelanta a justificat necesitatea formulării acestor două capete de cerere din precizarea de acțiune prin faptul că " la data formulării prezentei, executarea obligațiilor contractuale asumate de către M. V. nu este posibilă dat fiind faptul că numitul M. V., din cunoștințele noastre, nu are
calitatea de proprietar tabular asupra terenurilor în discuție. Cu toate acestea, între persoanele menționate și numitul M. V. au fost perfectate antecontracte de vânzare cumpărare asupra terenurilor";.
Apelanta reclamantă a menționat expres în cererea precizată că acționează pe cale oblică, în temeiul art. 974 Cod civil, pentru obligarea titularilor dreptului de proprietate asupra terenurilor în litigiu la perfectarea contractelor de vânzare cumpărare cu pârâtul M. V., prin încheierea lor în formă autentică.
Astfel, atât argumentarea cererii inițiale, cât și formularea petitelor din precizarea de acțiune și motivarea în fapt și în drept a acestora conduc la concluzia fermă că reclamanta apelantă a urmărit executarea silită a unor antecontracte succesive de vânzare -cumpărare, primul încheiat între titularul dreptului de proprietate și pârâtul M. V., în calitate de promitent cumpărător și următorul intervenit între M. V., în calitate de promitent vânzător și SC R. C. S., promitentă cumpărătoare.
Deci, apelanta l-a chemat în judecată pe pârâtul M. V. având calitatea acestuia de debitor al unor obligații asumate în nume și în interes propriu, iar nu în calitate de mandatar al pârâtei D. M. .
De altminteri, în acest din urmă caz, formularea pretenției deduse judecății prin acțiunea precizată, de executarea silită a antecontractului de vânzare cumpărare pretins încheiat între pârâta D. M., în calitate de promitentă vânzătoare și M. V., promitent cumpărător, nu avea nici o justificare.
Afirmația apelantei potrivit căreia intimatul M. V. trebuia obligat la încheierea contractul de vânzare cumpărare autentic, "indiferent că are calitatea de mandatar sau de proprietar al terenurilor"; este total nefondată, căci nu se poate pune semnul egalității între încheierea unui act juridic în nume propriu și încheierea unui act juridic în calitate de mandatar al unei alte persoane.
Așadar, fie se pretinde că pârâtul M. V. a încheiat antecontractul de vânzare cumpărare cu apelanta SC R. C. S. în calitate de promitent vânzător, caz în care raportul juridic obligațional s-a stabilit între cei doi, fie se pretinde că pârâtul M. V. a contractat în numele și pe seama mandantei D.
M., în baza procurii speciale autentificate sub nr. 7139 din 28 noiembrie 2008, caz în care efectele actului juridic se produc în persoana mandantului, raportul juridic legându-se între mandant și cocontractant.
Întrucât, după cum s-a arătat anterior, prima instanță nu a fost niciodată investită cu o cerere în sensul obligării pârâtului M. V. de a se prezenta la notar pentru încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică cu SC R. C. S., în numele și pe seama pârâtei D. M., respectiv în calitate de mandatar al acesteia, cu consecința pronunțării, în caz contrar, a unei hotărâri care să țină loc de act autentic, iar în apel, potrivit art. 294 al. 1 Cod procedură civilă, nu se poate schimba calitatea părților, cauza sau obiectul judecății, tribunalul nu va analiza această ipoteză avansată exclusiv în calea de atac, căci funcția fundamentală a instanței de apel este aceea de a examina
regularitatea hotărârii primei instanțe cu privire la pretențiile ce au fost deduse în fața acesteia.
Ca atare, T. apreciază că în mod judicios a analizat prima instanță condițiile de admisibilitate ale acțiunii în executarea silită a promisiunii de vânzare cumpărare intervenită la data de_ între M. V., în calitate de promitent vânzător și SC R. C. S., în calitate de promitent cumpărător, exclusiv din perspectiva asumării de către cel dintâi, în nume propriu, a obligației de transmitere a dreptului de proprietate asupra terenurilor cu vegetație forestieră către apelantă.
Și, cât timp nu s-a dovedit că pârâtul M. V. este proprietar al terenurilor obiect al promisiunii de vânzare consemnate în înscrisul sub semnătură privată intitulat "promisiune de vânzare cumpărare"; încheiat la data de_ cu apelanta SC R. C. S., în mod corect a stabilit prima instanță că cererea în valorificarea acestui antecontract nu poate fi admisă, căci hotărârea judecătorească de admitere a unei asemenea acțiuni are ca efect transferul dreptului de proprietate din patrimoniul vânzătorului în cel al cumpărătorului.
Din același punct de vedere este pe deplin justificată și respingerea pretenției apelantei privind obligarea pârâtului M. V. de a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare autentic, căci caracterul translativ de proprietate al contractului de vânzare-cumpărare determină aplicarea în această materie a unui principiu consacrat, potrivit căruia vânzătorul trebuie să fie proprietarul bunului ce înstrăinează "nemo plus juris ad allium transferre potest quam ipse habet"; sau, altfel spus, nimeni nu poate transmite ceea ce nu are (nemo dat quod non habet), iar poziția pârâtului neproprietar de neopunere la admiterea acțiunii nu are nici o relevanță sub acest aspect.
Critica apelantei referitoare la faptul că prima instanță nu s-a pronunțat în cuprinsul sentinței apelate asupra petitului de obligare a pârâtului de a se prezenta la notar nu poate fi primită, T. constatând că judecătoria a respins în întregime acțiunea promovată de către reclamantă, iar argumentele de fapt și de drept care au format convingerea primei instanțe au vizat ambele forme de executare la care s-a referit reclamanta: prezentarea pârâților la notar, respectiv pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare.
Referitor la valorificarea convenției de vânzare cumpărare pretins intervenite între pârâți și, implicit la calitatea de proprietar a pârâtului intimat
M. V., în mod corect a reținut prima instanță că prin probele administrate de reclamantă nu s-a dovedit că pârâta D. M., titulara dreptului de proprietate asupra terenului cu vegetație forestieră în suprafață de 1,16 ha înscris în Titlul de proprietate nr. 517/_, respectiv unica moștenitoare a defunctului Dechid D., titular al dreptului de proprietate reconstituit prin Titlurile de proprietate nr. 999 din data de_ și nr. 6467 din 27 aprilie 2009 asupra suprafețelor de 1 ha și 1,52 ha terenuri cu vegetație, i-a vândut pârâtului M. V. aceste imobile.
Înscrisul autentificat de notar public Vâclă C. M. sub nr. 7139 din data de 28 noiembrie 2008 (f.45) numit "Procura specială"; cuprinde manifestarea de voință a pârâtei D. M., liber exprimată în fața notarului, de a-l împuternici cu depline puteri pe pârâtul M. V., să accepte în numele ei și pentru ea succesiunea după defuncții D. M. și Deghid D., să intabuleze imobilele astfel dobândite, precum și imobilele dobândite după defunctul D. D. conform Sentinței civile nr. 3147/_, iar după operațiunea de intabulare să înstrăineze aceste imobile, inclusiv societăților la care mandatarul are calitatea de asociat.
În îndeplinirea mandatului, pârâta D. M. l-a împuternicit pe pârât să semneze la notarul public contractele de vânzare cumpărare, precum și declarația de ieșire din indiviziune în formă autentică, semnătura sa fiindu-i opozabilă în limitele mandatului.
Chiar dacă pârâta intimată D. M. a menționat olograf "de acord cu vânzarea"; pe procura autentificată din_, nu se poate susține că acest înscris probează pretinsul antecontract de vânzare cumpărare dintre D. M. și pârâtul intimat M. V., căci actul juridic pe care-l înscrisul autentificat îl redă este un contract unilateral, prin care pârâta D. M. nu și-a asumat nici o obligație și, cu atât mai puțin, obligații specifice vânzării cumpărării.
Nu se pune problema interpretării actului juridic consemnat în înscrisul
"procură"; pentru stabilirea voinței reale a părților contractante, căci voința mandantei D. M. este clar exprimată și liber consimțită în fața notarului public.
Și din declarația pârâtului intimat M. V. dată tot la_ în fața aceluiași notar public (f.44-45) sub semnătură legalizată rezultă că acesta și-a asumat sarcinile unui mandat, nu că s-a angajat să cumpere pentru sine terenurile cu vegetație forestieră în litigiu.
Ca urmare, întrucât nu s-a dovedit un acord voința între cei doi pârâți intimați în sensul vânzării cumpărării imobilelor în litigiu, declarația extrajudiciară a intimatei D. M. dată în dosarul penal nr. 376/P/2011 fiind irelevantă sub aspectul obligației pretins asumate de pârâtul M. V., în mod corect a respins prima instanță și cererea formulată de apelantă pe cale oblică, în temeiul art. 974 Cod civil.
Față de aceste considerente, în temeiul art. 296 Cod procedură civilă, tribunalul va respinge apelul declarat de apelantă împotriva sentinței civile nr. 5524/_ a Judecătoriei Baia M., ca nefondat.
Fără cheltuieli de judecată.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE:
Respinge apelul declarat de apelanta S.C. R. C. S.R.L. cu sediul procesual ales la Societatea de Avocați "LMS & Asociații"; C. N., str, academician D. Proda, nr. 24, județul C. împotriva Sentinței Civile nr. 5524/_ a Judecătoriei Baia M., ca nefondat.
Definitivă.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.
Pronunțată în ședința publică din data de_ .
PREȘEDINTE | J. ECĂTOR | GREFIER | ||
G. B. | A. S. | T. | Roman M. |
- în CO, semnează grefier șef secție
Red./Tehn G.B 8 ex./_
com. 6 ex./_
J. ecător la fond: P. M. B.
| ← Decizia civilă nr. 457/2013. Hotărâre care să țină loc de... | Decizia civilă nr. 351/2013. Hotărâre care să țină loc de... → |
|---|
