Decizia civilă nr. 36/2013. Pretenții
| Comentarii |
|
Dosar nr. _
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Cod operator de date cu caracter personal 3184
DECIZIA CIVILA Nr. 36/A/2013
Ședința publică de la 24 Ianuarie 2013 Completul constituit din: PREȘEDINTE M. O. -S.
Judecător D. -I. T. Grefier E. C.
Pe rol este judecarea cauzei civile privind apelul declarat de apelant V.
A. E. împotriva Sentinței civile nr. 19549/_ pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosar nr._, privind și pe intimat G.
C., intimat T. D., având ca obiect, pretenții.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților și a reprezentantei apelantei.
Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei de către grefier .
T. ul constată în ce privește prezentul apel, că acesta a fost declarat, motivat și comunicat în termen, fiind legal timbrat .
Constatând cauza în stare de judecată o lasă în pronunțare pe baza probelor de la dosar.
T. UL
Prin Sentința civilă nr. 19549/_, pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca, în dosar nr._
, a fost admisă exceptia lipsei calității procesuale pasive a paratului T. D. .
A fost respinsă cererea de chemare in judecata formulata, precizata si extinsa de catre reclamanta V. A. -E. , in contradictoriu cu paratul T.
,
avand ca obiect pretenții și hotărare care sa țină loc de contract de vanzare-cumparare, ca fiind formulată impotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.
A fost admisă in parte cererea de chemare in judecata formulată, precizata si extinsa de către reclamanta V. A. -E. , în contradictoriu cu paratul G. C. C. , avand ca obiect pretentii și hotarare care sa tina loc de contract de vanzare-cumpărare.
S-a constatat că la data de_ paratul G. C. C. îi datora reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalitati contractuale de intarziere de 0,1% pe zi de intarziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator.
S-a constatat că reclamanta îi datorează paratului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezentand ultima tranță din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezentand prețul parcării, in temeiul art. 2 si art. 5 din contractul de construire și antecontractul de vanzare-cumparare încheiat in data de_ între paratul G. C. C. în calitate de prestator și promitent-vanzator și reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator, sumă ce devine exigibilă la data încheierii contractului autentic notarial de vanzare-cumparare cu privire la
imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare menționat mai sus.
A fost respinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de compensare a celor doua datorii reciproce, menționate mai sus, pană la concurența datoriei mai mici.
A fost obligat paratul G. C. C. să plăteascăreclamantei suma de 10.744,8 Euro, in echivalent lei la cursul BNR din ziua plăț, cu titlu de penalități contractuale de intarziere de 0,1% pe zi de intarziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator.
A fost respinsă ca fiind neintemeiată cererea reclamantei de constatare a îndeplinirii de către reclamanta a obligațiilor asumate prin antecontractul de vanzare-cumpărare încheiat in data de_ intre paratul G. C.
C. in calitate de prestator și promitent-vanzator și reclamanta V. A. -
in calitate de promitent-cumparator.
A fost respinsă ca fiind neintemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. la plata de penalități de întarziere in cuantum procentual de 0,1% pe zi de întarziere, procent aplicat la suma de 40.700 Euro, pentru fiecare zi de întarziere, începand cu data de_ și pană la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din același antecontract.
A fost respeinsă ca fiind neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. să încheie cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumpărare privind apartamentul nr. 27 (fost apartament nr. 11), inscris in C.F. nr. 50076-C2-U13 F., nr. cadastral 12178-C2-U27 si parcarea aferenta acestuia, in suprafata de 12 mp, inscrisa in C.F. nr. 53432
, nr. cadastral 12217 și de pronunțare a unei hotărari judecătorești care să țină loc de contract autentic notarial de vanzare-cumpărare.
A fost obligat paratul G. C. C. să plăteasca reclamantei suma de 18.268,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care suma de 7.756,58 lei reprezintă taxă judiciară de timbru, suma de 11,6 lei reprezintă timbru judiciar, iar suma de 10.500 lei reprezintă onorariu avocat.
A fost obligată reclamanta să platească paratului T. D. suma de
2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentand onorariu avocat.
Pentru a pronunța această sentință, instanța de fond a reținut în esență următoarele:
La data de_ între paratul G. C. C. in calitate de prestator și promitent-vanzator și reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator s-a încheiat un contract de construire și antecontract de vanzare-cumparare prin care părțile contractante și-au asumat o serie de obligații.
Ulterior, la data de_, paratul T. D. și-a inscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul antecontractului de vanzare-cumparare încheiat intre reclamanta și paratul G. C. C. (f. 46-47).
Între reclamantă și paratul T. D. nu există niciun raport juridic, nu a fost încheiat nici un contract, paratul T. D. fiind terț față de raporturile contractuale stabilite între reclamantă și paratul G. C. C.
.
Clauza invocată de către reclamantă din înscrisul denumit "contract";, încheiat intre cei doi parați la data de_, cu data certa a av. C. L.
nr. 5/19 iulie 2006 sau 2007 (f. 110), potrivit careia "Vanzătorul se obligă, dacă este nevoie, să semneze toate documentele care servesc la obținerea autorizației de construire, a efectuării lucrărilor și a contractelor de vanzare- cumpărare a apartamentelor, urmand ca întabularea acestora sa se facă la data achitării integrale a prețului stabilit";, nu conferă paratului T. D. calitate procesuala pasiva in cauza. Intre paratul T. D. și reclamanta nu s-a stabilit nici un raport juridic, nu s-a născut nicio obligatie cu privire la imobilul in litigiu, astfel incat instanta a apreciat că paratul T. D. nu are calitate procesuala pasivă în cauză.
Față de considerentele de mai sus, instanța a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a paratului T. D., cu consecința, respingerii cererea de chemare in judecata formulata, in contradictoriu cu acesta.
Pe fond s-a reținut că în data de_ între paratul G. C. C., in calitate de prestator și promitent-vanzator și reclamanta V. A. -E., in calitate de promitent-cumparator s-a încheiat un contract de construire si antecontract de vânzare-cumpărare sub semnatura privata (f. 7-9) prin care paratul prestator si promitent-vanzator s-a obligat sa construiască un bloc de locuințe colective in com. F., str. Florilor, jud. C. si să vandă reclamantei promitent-cumparator dreptul de proprietate asupra apartamentului nr. 11, et. I, cu 2 camere, din corpul C2, sc. II, cu suprafata utila de 55 mp plus un balcon cu suprafata de 3,87 mp, o parcare si cotele aferente apartamentului ce vor reveni din părțile indivize comune ale constructiei. Prețul a fost convenit de părți la suma de 40.700 Euro din care suma de 1.000 Euro a fost achitată cu titlu de avans in data de_, iar diferența de preț urma sa fie achitată în rate:
suma 15.000 Euro pana la data de_ ;
suma 12.350 Euro atunci cand constructia urma sa fi ridicată in rosu la nivelul apartamentului obiect al antecontractului;
restul de preț in sumă de 12.350 urma să fie achitat de către reclamanta promitent-cumparator la data încheierii contractului autentic de vanzare-cumpărare.
Prin art. 6.1. din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare paratul G. C. C. s-a obligat să finalizeze construcția și să semneze procesul-verbal de recepție cel mai tarziu pană la data de 31 august 2008 (f. 9).
In art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vânzare- cumpărare a fost stipulată clauza penală conform căreia "Prestatorul- antevazantor va plăti penalități de 0,1% din valoarea imobilului ce formează obiectul prezentului contract pentru fiecare zi de întarziere ce depășește data stabilită pentru recepție - penalitățile urmand a se calcula pană la finalizarea și predarea apartamentelor conform clauzelor contractuale. Aceste penalități nu se aplică dacă termenul de recepție este prelungit, dar nu mai mult de 60 de zile, datorită condițiilor meteorologice care au generat întarzierea finalizării construcției";.
Reclamanta i-a achitat paratului G. C. C. următoarele sume din pretul imobilului in litigiu: suma de 1.000 Euro avans la data de_ (f. 9), suma de 15.000 Euro la data de_ (f. 17) si suma de 12.350 Euro in data de_ (f. 21). Cu privire la aceasta din urma suma nu a fost depusa la dosar vreo chitanță sau alt inscris in dovedirea plății, insă reclamanta a susținut ca a achitat suma de 12.350 Euro din pret la data de_ (f. 21), iar paratul Girgoras C. C. nu a contestat aceasta plata. Dimpotrivă, la interogatoriu paratul G. C. C. a recunoscut ca reclamanta mai avea un rest de plata pentru apartamentul respectiv si
pentru parcare de 14.000 si ceva de Euro, suma pe care reclamanta nu a mai platit-o (raspuns la intrebarea nr. 1, fila 111 verso).
Rezulta ca reclamanta ii datoreaza paratului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezintă ultima tranță din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezintă prețul parcarii. Aceasta suma nu este insă exigibilă in prezent, ci va deveni exigibila doar la data încheierii contractului autentic notarial de vanzare-cumpărare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare mentionat mai sus, așa cum rezultă din prevederile art. 5 alin. 2 liniuta intai din contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat intre reclamanta și paratul G. C. C. .
Imobilul ce a format obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare nu a fost predat reclamantei nici pana la data de_, nici ulterior. Mai mult decat atat, in data de_, paratul de rand doi, T. D., și-a înscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului in litigiu, cu titlu de cumparare, partaj, construire, dezmembrare dobandit prin conventie (f. 86).
Paratul G. C. C., nefiind proprietar al apartamentului in litigiu, nu poate încheia contract autentic de vanzare-cumparare cu reclamanta cu privire la acest apartament. De asemenea, instanta nu il poate obliga pe paratul G. C. C. să încheie cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumparare privind apartamentul in litigiu, nici nu poate pronunța o hotarare judecatorească care să țina loc de contract autentic notarial de vanzare-cumparare. Aceasta deoarece este o conditie esențială la încheierea unui contract de vanzare-cumparare că vanzatorul să fie proprietarul bunului pe care il vinde.
Instanta a constatat însă ca paratul G. C. C. nu si-a îndeplinit in mod culpabil obligația de a semna procesul-verbal de recepție pană la data de_, conform art. 6.1. din antecontractul de vanzare- cumparare, nici nu a predat reclamantei apartamentul pana la data de _
, conform art. 3 alin. 2 din antecontractul de vanzare-cumparare. In consecinta, paratul G. C. C. datorează reclamantei penalități contractuale de întarziere de 0,1% pe zi de intarziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ . Instanta a apreciat că paratul G. C. C. datoreaza reclamantei penalitățile de intarziere doar pana la data de_, penalitățile de intarziere pentru perioada_ -_ ridicandu-se la suma de 10.744,8 Euro (264 zile de intarziere). Aceasta deoarece la data de_ paratul de rand doi, T. D., și-a înscris in cartea funciară dreptul de proprietate asupra apartamentului in litigiu (f. 86), astfel încat de la data de_ dreptul de proprietate al paratului T. D. a devenit opozabil terților, inclusiv reclamantei, iar de la data de_ reclamanta nu mai poate solicita paratului G. C. C. nici sa ii predea apartamentul in litigiu, nici sa încheie cu dumneaei contract autentic de vanzare-cumpărare cu privire la imobilul in litigiu.
Ca atare, instanta a apreciat ca este întemeiat in parte primul petit al cererii de chemare in judecata, asa cum a fost formulata, precizata si extinsa, și anume pentru suma de 10.744,8 Euro.
Instanta a observat că cel de-al doilea petit al cererii de chemare in judecata, asa cum a fost formulata, precizata si extinsa, este intemeiat, intrucat reclamanta ii datorează paratului G. C. C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezentand ultima tranșă din preț, iar suma de 2.000 Euro reprezentand prețul parcării, in temeiul art. 2 si art.
5 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator. Aceasta suma nu este insa exigibilă in prezent, asa cum s-m aratat, ci va deveni exigibila doar la data încheierii contractului autentic notarial de vanzare-cumparare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare mentionat mai sus, asa cum rezulta din prevederile art. 5 alin. 2 liniuta intai din contractul de construire si antecontractul de vânzare-cumpărare incheiat intre reclamanta si paratul G.
C. C. .
Instanta a apreciat insa ca este neîntemeiat petitul privind compensarea celor doua datorii reciproce, mentionate (penalitatile de intarziere datorate reclamantei de catre paratul G. C. C. si diferența de preț datorată de catre reclamanta paratului G. C. C. ), pana la concurenta datoriei mai mici. Aceasta deoarece este culpa paratului G.
C. C. ca nu îți mai poate îndeplini obligația de a încheia cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumparare cu privire la imobilul in litigiu, imobilul in litigiu fiind in prezent proprietatea paratului T. D. . Or, in aceste conditii, nu este just, nici echitabil să opereze compensarea celor doua datorii reciproce.
Avand in vedere respingerea petitului privind compensarea datoriilor reciproce, se impune obligarea paratului G. C. C. sa plătească reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalități contractuale de întarziere.
In privinta celorlalte capete de cerere, instanta a apreciat ca acestea sunt neîntemeiate.
Nu se poate constata ca reclamanta și-a indeplinit toate obligațiile asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare încheiat in data de _
, intrucat reclamanta nu a achitat suma de 2.000 Euro reprezentand contravaloarea parcării, la data plății celei de a doua rate din preț, așa cum s-a obligat prin art. 2 alin. 2 din antecontract (f. 7). De asemenea, reclamanta nu a dorit sa incheie contractul de vanzare-cumparare cu privire la apartamentul in litigiu, cu ocazia prezentării in data de_ la Notarul Public Ciugudean G. -Maximilian (f. 43), desi s-a obligat in acest sens prin art. 7.3. din antecontractul de vanzare-cumparare.
Avand in vedere ca de la data de_ dreptul de proprietate al paratului T. D. a devenit opozabil terților, inclusiv reclamantei, instanta a apreciat ca paratul G. C. C. nu mai poate fi obligat la plata de penalitati de intarziere pentru perioada ulterioară datei de_, deoarece paratul nu isi mai poate îndeplini obligația de predare către reclamanta a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din acelasi antecontract. Ca atare, este neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. la plata de penalitati de intarziere in cuantum procentual de 0,1% pe zi de intarziere, procent aplicat la suma de 40.700 Euro, pentru fiecare zi de intarziere, incepand cu data de_ si pana la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din același antecontract.
Instanta a observat ca in prezent proprietar al apartamentului in litigiu și al parcarii aferente este paratul T. D. (f. 85-96). In consecință, paratul G. C. C. nu poate fi obligat sa încheie cu reclamanta contract autentic de vanzare-cumparare privind apartamentul in litigiu și parcarea aferenta acestuia, nici nu poate fi pronunțată o hotărare judecătorească care să țina loc de contract autentic notarial de vanzare-
cumparare, deoarece este o conditie esentiala la incheierea unui contract de vanzare-cumparare ca vanzatorul sa fie proprietarul bunului pe care il vinde.
In consecinta, instanta a apreciat ca cererea de chemare in judecata formulata, precizata si extinsa este intemeiata doar in parte.
Vazand prev. art. 969 alin. 1 din vechiul cod civil si prev. art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_, instanța a constatat ca la data de_ paratul G. C.
C. ii datora reclamantei suma de 10.744,8 Euro cu titlu de penalitati contractuale de intarziere de 0,1% pe zi de intarziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent- cumparator.
Instanta a constatat ca reclamanta ii datoreaza paratului G. C.
C. suma de 14.350 Euro, din care suma de 12.350 Euro reprezentand ultima transa din pret, iar suma de 2.000 Euro reprezentand pretul parcarii, in temeiul art. 2 si art. 5 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator, suma ce devine exigibila la data incheierii contractului autentic notarial de vanzare-cumparare cu privire la imobilul obiect al antecontractului de vanzare-cumparare mentionat mai sus.
Instanta a respins ca neîntemeiata cererea reclamantei de compensare a celor doua datorii reciproce, pana la concurenta datoriei mai mici.
Vazand prev. art. 969 alin. 1 din vechiul Cod civil si prev. art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_, instanta l-a obligat pe paratul G. C. C. sa plateasca reclamantei suma de 10.744,8 Euro, in echivalent lei la cursul BNR din ziua platii, cu titlu de penalitati contractuale de intarziere de 0,1% pe zi de intarziere, in temeiul art. 8 din contractul de construire si antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator.
Instanța a respins ca neîntemeiata cererea reclamantei de constatare a îndeplinirii de către reclamanta a obligatiilor asumate prin antecontractul de vanzare-cumparare incheiat in data de_ intre paratul G. C. C. in calitate de prestator si promitent-vanzator si reclamanta V. A. -E. in calitate de promitent-cumparator.
Instanta a respins ca fiind neîntemeiata cererea reclamantei de obligare a paratului G. C. C. la plata de penalitati de intarziere in cuantum procentual de 0,1% pe zi de intarziere, procent aplicat la suma de 40.700 Euro, pentru fiecare zi de intarziere, începand cu data de_ și pană la îndeplinirea obligatiei de predare a apartamentului obiect al antecontractului in conformitate cu art. 3 din acelasi antecontract.
In fine, instanta a respins cererea reclamantei de obligare a paratului
G. C. C. sa incheie cu reclamanta contract autentic de vanzare- cumparare privind apartamentul nr. 27 (fost apartament nr. 11), inscris in
C.F. nr. 50076-C2-U13 F., nr. cadastral 12178-C2-U27 si parcarea aferenta acestuia, in suprafata de 12 mp, inscrisa in C.F. nr. 53432 F., nr. cadastral 12217 si de pronuntare a unei hotarari judecatoresti care sa tina loc de contract autentic notarial de vanzare-cumparare.
Instanta a observat ca paratul G. C. C. este in culpa procesuala, iar reclamanta V. A. -E. a solicitat obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecata ocazionate de acest litigiu.
Vazand prev. art. 276 C.pr.civ., instanta l-a obligat pe paratul G.
C. C. sa plateasca reclamantei suma de 18.268,18 lei cu titlu de cheltuieli de judecata, din care suma de 7.756,58 lei reprezinta taxa judiciara de timbru, suma de 11,6 lei reprezinta timbru judiciar, iar suma de
10.500 lei reprezinta onorariu avocat (f. 3 verso, 34, 63, 64, 70, 71, 127). Instanta l-a obligat pe paratul G. C. C. la suportarea cheltuielilor de judecata in integralitate avand in vedere atitudinea culpabila a paratului, care, desi a incasat de la reclamanta suma de 28.350 Euro cu titlu de rate din pret, nu si-a indeplinit in mod culpabil obligatiile contractuale asumate fata de reclamanta, iar in prezent nu-si poate respecta obligatia de a incheia cu reclamanta contract de vanzare-cumparare in forma autentica cu privire la imobilul in litigiu, imobilul in litigiu fiind proprietatea paratului de rand doi.
Fata de solutia de admitere a exceptiei lipsei calitatii procesuale pasive a paratului T. D., instanta a observat ca reclamanta se afla in culpa procesuala fata de acest parat. Vazand prev. art. 274 alin. 1 C.pr.civ., instanta o va obliga pe reclamanta sa plateasca paratului T. D. suma de
2.000 lei cu titlu de cheltuieli de judecata reprezentand onorariu avocat (f. 115, 116).
Reclamanta V. A. a declarat apel, împotriva Sentinței civile nr. 19549/2011 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca
solicitand în principal, modificarea sentinței atacate și rejudecând, admiterea acțiunii așa cum a fost formulată, precizată și extinsă, cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că potrivit principiului forței obligatorii a contractului, și în ,, convenție,, se impune respectul părților semnatare, în totalitatea lui, iar nu în mod selectiv, așa cum fiecare dintre părți își are interesul.
În baza art. 6.1 pârâtul/întimat s-a obligat ca până cel târziu la data de_ să procedeze la finalizarea și predarea construcției, inclusiv branșamentele la clădire și în apartament, privind apartamentul nr. 11 din Corpul II, scara II, situat la ețj.l, compus din 2 camere, din imobilul de apartamente D+P+E+M, ce urma să se construiască în baza autorizației de Construire nr. 139/2007 elib. de Primăria F., pe str.Florilor, com.F., teren înscris în Cf. nr. 5050, având nr. top 794/1, 793/1, 796/1/1, 795/1. Predarea apartamentului trebuia realizată în următorul stadiu: ușă metalică montată la intrarea în apartament, tâmplărie exterioară termopan, pereții tencuiți, șapă pe pardoseală, utilitățile trase și pozate, încălzire centrală termică individuală, finisaje la casa scărilor și exteriorul clădirii, amenajarea terenului aferent (art. 3).
Întrucât termenul de predare a fost depășit cu peste 8 luni de zile, apelanta s-a adresat instanțelor de judecată competente pentru a -1 obliga pe pârâtul/intimat la obligarea și calcularea de penalități de intarziere potrivit art. 8 din contract în sumă de 0,1% pe zi de intarziere din valoarea
imobilului, solicitând totodată ca penalitățile rezultate să se compenseze cu suma ramasă de achitat din restul de preț 14.350 Euro, din care suma de 12350 Euro, reprezentând ultima tranșă din preț, iar suma de 2000 Euro reprezentând prețul parcării, în temeiul art.2 și 5 din contractul de construire și antecontractul de vânzare-cumpărare menționat .
În conformitate cu art. 3 din antecontractul de vânzare-cumpărare intimatul avea obligația la plata către apelantă a penalităților de întârziere
potrivit art. 8 fraza. I din Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de_, penalități în cuantum de 0,1% pe zi de întârziere începând cu data de 1 septembrie 2008 și până la îndeplinirea obligației de predare a apartamentului din litigiu.
Predarea imobilului și a parcării nu s-au realizat nici în prezent, iar instanța de fond în mod eronat a obligat-o să achite pârâtului G. C.
restul de preț 14.350 Euro(privind ultima tranșă și prețul parcării), întrucât conform antecontractului de vânzare-cumpărare menționat, restul de preț avea obligația să-1 achite la data semnării contractului de vânzare- cumpărare în formă autentică, dată la care se proceda la predarea/primirea imobilului și a parcării. În baza art.969-pct.l "Convențiile legal făcute au putere de lege între părțile contractante,,, potrivit art.973 C.Civ."convențiile nu au efect decât între pârtiile contractante,, iar art.965 pct 1,,lucrurile viitoare pot face obiectul obligației,,.Toate aceste articole de lege fac referire
la faptul că pârâtul de rd. 1 și pârâtul de rd.2 au încheiat un ,,contract,, prin care pârâtul de rd.2/intimat s-a obligat în viitor să semneze orice act este necesar în obținerii unei autorizații de construire, s-a obligat să semneze acte în vederea întabulării contracției noi edificate, .....precum și să semneze antecontractele sau contractele de vânzare-cumpărare încheiate de pârâtul de rd.l cu potențialii promitenți-cumpărători.
În mod eronat instanța de fond a apreciat că între pârâtul intimat de rd.l G. C. C. și pârâtul /intimat T. D. nu există nici un raport juridic, întrucât la data de_, între aceștia s-a încheiat un
"contract,, potrivit căruia ,,pârâtul de rd.2 se obligă dacă este nevoie să semneze toate documentele care servesc la obținerea autorizației de construire, a efectuării lucrărilor și a contractelor de vânzare cumpărare a apartamentelor.... etc,,.
Întrucât la data de_ pârâtul de rd.2 T. D. si-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul antecontractului de vânzare-curnpărare încheiat între apelantă și pârâtul de rd.l, singura soluție ca cea dintai să își înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară, era și este să î1 cheme în judecată alături de pârâtul de rd. și pe proprietarul tabular al imobilului din litigiu care este pârâtul de rd.2 T.
.
În mod neîntemeiat prima instanță a obligat-o pe apelantă să plătească pârâtului de rd.2 t suma de 2000 Ron, întrucât în mod justificat 1-a chemat pe acesta în judecată, ca proprietar tabular al imobilului.
Analizând apelul declarat prin prisma motivelor invocate precum și a dispozițiilor art. 295-297 c.pr.civ., tribunalul reține că acesta este nefondat pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:
Instanța de fond a făcut o corectă apreciere a stării de fapt, întemeiată pe probatoriul administrat în cauză, precum și o corectă aplicare a dispozițiilor legale incidente în materie.
Apelanta este în eroare cand susține că instanța de fond a apreciat că nu există niciun raport juridic între cei doi intimați G. C. C. și T.
D., în realitate, așa cum cu evidență se desprinde din cuprinsul hotărarii atacate, s-a reținut că nu există raport juridic între apelantă și intimatul T.
D., fiind admisă în acest sens, în mod corect, excepția lipsei calității procesuale pasive a acestuia din urmă..
În speță, la data de_ s-a încheiat un contract de construire și antecontract de vanzare-cumparare între paratul G. C. C. in calitate de prestator și promitent-vanzator, pe de o parte și reclamanta V.
A. -E., in calitate de promitent-cumparator, pe de altă parte .
Este real că la data de_, paratul T. D. și-a întabulat în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului ce a format obiectul antecontractului de vanzare-cumparare încheiat intre reclamanta și paratul
G. C. C. însă doar împrejurarea că actualmente intimatul T. D. este proprietar tabular nu îi conferă, așa cum susține apelanta, calitate procesuală pasivă în cauză.
Clauza din contractul încheiat la_, avand dată certă nr.5/_ conform căreia"; "Vanzătorul se obligă, dacă este nevoie, să semneze toate documentele care servesc la obținerea autorizației de construire, a efectuării lucrărilor și a contractelor de vanzare-cumpărare a apartamentelor, urmand ca întabularea acestora sa se facă la data achitării integrale a prețului stabilit"; nu creează un raport juridic între apelantă și intimatul T. D., nu dă naștere vreunei obligații ale acestuia din urmă față de apelantă.
Principiul relativității efectelor contractului instituit de prevederile art.973 C.civ. semnifică faptul că efectele obligatorii ale contractului privesc numai părțile contractante, astfel încat intimatul T. D. este terț față de convenția intervenită între apelantă și intimatul G. C. C., în temeiul căreia reclamanta a solicitat obligarea paratului la încheierea actului autentic de vanzare-cumpărare.
T. ul apreciază ca nefondată și critica referitoare la obligarea apelantei la plata cheltuielilor de judecată față de intimatul T. D. .
În condițiile în care acțiunea apelantei față de acesta a fost respinsă ca urmare a admiterii excepției lipsei calității procesuale pasive, în mod corect, în temeiul art.274 C.pr.civ., prima instanță a stabilit în sarcina apelantei obligația de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de atragerea în proces a acestui parat, cheltuieli constand în onorariu avocațial.
Nu poate fi primită nici critica apelantei vizand obligarea ei la achitarea către paratul G. C. C. la restul de preț de 14.350 euro întrucat în hotărarea pronunțată nu s-a statuat o astfel de obligație în sarcina apelantei.
Instanța a constatat doar că reclamanta datorează această sumă paratului G. C. C. ,sumă care devine exigibilă la momentul încheierii contractului autentic de vanzare-cumpărare asupra imobilului în litigiu. Ori, așa cum s-a reținut în mod corect în considerentele hotărarii, intimatul nu mai este în măsură să îndeplinească obligația de a încheia respectivul contract autentic, în condițiile în care nu mai este proprietarul imobilului.
Tocmai în considerarea faptului că obligația apelantei la plata diferenței de preț nu este exigibilă, spre deosebire de obligația intimatului G.
C. de a achita reclamantei suma de 10.744,8 euro reprezentand penalități de întarziere de 0,1% pe zi, în temeiul art.8 din contractul încheiat de părți la data de_, calculate pană la data de_, nu se poate face compensarea celor două datorii.
Una dintre condițiile impuse de lege pentru a opera compensația este, conform art.1144 C.civ. ca datoriile reciproce să fie exigibile. Dacă una dintre obligații nu a ajuns la termen, cum este cazul în speță, nu poate opera compensația căcidebitorul nu paote fi obligat să plătească înainte de termen, compensația fiind tot o plată.
Nu poate fi primită nici susținerea apelantei referitoare la greșita respingere de către prima instanță a solicitării de obligare a paratului la încheierea actului autentic de vanzare-cumpărare.
În acest sens se reține că din data de_ proprietar tabular al imobilului este intimatul T. D., astfel încat intimatul G. C. C. nu mai poate fi obligat la încheierea contractului autentic .
În plus, se mai reține că în contractele sinalagmatice, condiția rezolutorie fiind subanțeleasă, în cazul în care una dintre părți nu își îndeplinește angajamentul, partea în privința căreia angajamentul nu s-a executat are alegerea, fie în a cere celeilalte părți să își execute obligația, fie în a cere desființarea, prin hotărare judecătorească a convenției.
În speță, apelanta a optat pentru executarea contractului, cererea care, pentru motivele arătate, nu oate fi admisă.
Așa fiind, raportat la considerentele mai sus arătate, în temeiul dispozițiilor art. 296 c.pr.civ., tribunalul urmează a respinge ca nefondat apelul declarat și pe cale de consecință va menține ca temeinică și legală sentința atacată.
Raportat la soluția adoptată, avand în vedere că intimații nu au solicitat cheltuieli de judecată, acestea nu se vor acorda.
PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE
Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta V. A. E. împotriva Sentinței civile nr. 19549/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei C. -N., pe care o menține în totul.
Fără cheltuieli de judecată în apel. Decizia este definitivă și executorie.
Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare. Dată și pronunțată în ședința publică din_ .
Președinte,
O. -S.
Judecător,
-I. T.
Grefier,
C.
E.C. 28 Ianuarie 2013 Red./Dact.M.O.S.-_
| ← Decizia civilă nr. 971/2013. Pretenții | Decizia civilă nr. 717/2013. Pretenții → |
|---|
