Decizia civilă nr. 393/2013. Rezolutiune contract

Comentarii

0

R O M Â N I A

TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ

Dosar nr. _

Cod operator de date cu caracter personal 3184

DECIZIA CIVILĂ Nr. 393/A/2013

Ședința publică de la 11 Septembrie 2013 Instanța constituită din:

PREȘEDINTE C. -A. C.

Judecător C. -V. B. Grefier C. -S. Ș.

Pe rol fiind judecarea apelului declarat de apelant I. L. V., apelant I.

D. A., împotriva Sentinței civile nr. 430/_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei G., privind și pe intimat F. V., intimat F. V. cu reședința, având ca obiect rezoluțiune contract.

La apelul nominal făcut în ședința publică au răspuns:

• apelant Reclamant - I. D. A. personal și asistată de reprezentanta apelanților reclamanți, avocat C. A.

• intimat F. V. personal și asistat de avocat Ciacoi A. Lipsă fiind:

• apelant Reclamant - I. D. A.

- apelant Reclamant - I. L. V. Procedura legal îndeplinită.

S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că apelul este formulat în termen, este motivat și a fost comunicat.

Se constată de asemenea faptul că la data de_ s-a depus la dosar din partea apelanților un script la care anexează chitanța nr. 515700762/_ reprezentând dovada achitării taxe judiciar de timbru în sumă de 2852,50 lei.

Instanța constată faptul că apelul este legal timbrat.

Se constată de asemenea faptul că la data de_ s-a depus la dosar întâmpinare din partea intimatului F. V., prin care se solicită respingerea apelului, cu cheltuieli de judecată.

Reprezentantul intimatului F. V. depune la dosar un script prin care invocă excepția inadmisibilității acțiunii, un exemplar comunicându-se cu reprezentanta apelanților.

Reprezentanta apelanților solicită respingerea excepției inadmisibilității acțiunii, aceasta fiind de fapt invocată și la fondul cauzei, instanța fondului pronunțându-se asupra ei. Solicită de asemenea ca instanța de control judiciar să unească această excepție cu fondul cauzei.

La întrebarea instanței reprezentantul intimatului F. V. învederează instanței faptul că nu a atacat hotărârea de la fond pe considerentul că instanța de control va verifica actele dosarului. Față de excepția invocată reprezentantul intimatului F. arată că o lasă la aprecierea instanței.

Instanța, unește cu fondul excepția inadmisibilității acțiunii.

Reprezentanta apelanților solicită în principal anularea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiași instanțe, iar în subsidiar solicită suplimentarea probatoriului administrat în cauză, respectiv obligarea pârâtului să depună actul de dobândire al imobilului, audierea a patru martori și efectuarea unui supliment la raportul de expertiză.

Reprezentantul intimatului F. învederează instanței faptul că solicitarea părții adverse privind trimiterea cauzei spre rejudecare este fără temei, iar probatoriul solicitat nu se impune a fi administrat.

La întrebarea instanței reprezentanta apelanților învederează instanței faptul că instanța de fond a analizat prezenta speță, apreciind că sunt și motive de rezoluțiune, însă în motivare nu se clarifică acest lucru.

Instanța, după deliberare, respinge cererile formulate de probațiune de apelanți.

Părțile arată că nu mai au alte cereri în probațiune.

Instanța declară închisă faza probatorie și acordă cuvântul pentru concluzii.

Reprezentanta apelanților solicită admiterea apelului, modificarea sentinței atacate, cu cheltuieli de judecată.

Reprezentantul intimatului F., solicită respingerea apelului ca fiind netemeinic și nelegal, cu cheltuieli de judecată.

Instanța, în baza actelor de la dosar, reține cauza în pronunțare.

INSTANȚA

Reține că prin Sentința civilă nr. 430/2013 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei

G. s-a respins excepția inadmisibilității acțiunii, invocată de pârâtul F. V. .

S-a respins acțiunea civilă formulată de reclamanții I. L. V. și I. D.

A. împotriva pârâtului F. V., având ca obiect rezoluțiunea și anularea actului intitulat "Contract de Schimb - Proiect"; încheiat sub semnătură privată între părți la data de_, precum și repunerea părților în situația anterioară în sensul restituirii sumei de 100.000 lei plătită cu titlu de sultă.

Au fost obligați reclamanții să plătească pârâtului suma de 2500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a se pronunța în acest sens, judecătoria a reținut următoarele:

În fapt, la data de 23 februarie 2011 a fost încheiat între părți, la o agenție imobiliară din municipiul G., un antecontract de schimb imobiliar, prin care părțile au schimbat o casă în valoare estimată de 230.000 lei aparținând pârâtului, cu un apartament în valoare estimată de 100.000 lei aparținând reclamanților, plus o sultă în sumă de 130.000 lei, din care 20.000 lei au fost plătiți pârâtului cu ocazia semnării contractului. În data de_, reclamanții au mai plătit pârâtului suma de 80.000 lei reprezentând o parte din sulta consemnată în antecontract, urmând ca în data de 15 iulie 2011 să-i mai plătească pârâtului diferența de

30.000 lei. (f.6)

Prin notificarea din data de_, reclamanții au înștiințat pârâtul că nu-i vor mai plăti diferența de 30.000 lei, considerându-se vătămați în interes.(f.4)

Din răspunsul la interogatoriu rezultă că pârâtul a spus reclamanților cu ocazia încheierii contractului că imobilul casă ce face obiectul contractului de schimb a fost construit prin anii 1978-1979. (f.59)

Martorul M. Augustin audiat în cauză a arătat că este șeful agenției imobiliare care a intermediat schimbul și că la data semnării antecontractului, pârâtul a comunicat reclamanților că, construcțiile au fost edificate prin anii 1978 pe amplasamentul unei case mai vechi pe care a cumpărat-o. Ulterior în cursul lunii iunie 2011, reclamanții au solicitat reducerea sultei cu 30.000 lei, pe motivul că este prea veche casa pârâtului, iar valoarea stabilită în contract este pre mare. (f.61)

Martora Sav V. a declarat că nu a fost de față la încheierea contractului însă știe că inițial reclamanta a fost mulțumită de preț, însă ulterior s-a gândit că este pre mare și nu a mai vrut să plătească diferența. (f.62)

În vederea stabilirii vechimii construcției, instanța a încuviințat efectuarea unei expertize judiciare având ca obiectiv: stabilirea vechimii construcțiilor situate in G., str. R., nr.78, înscrise in CF nr.1271 G., respectiv să se precizeze dacă mai există în prezent vechile construcții înscrise în cartea funciară, dacă acestea au fost renovate sau reconstruite ulterior.

Din concluziile raportului de expertiză tehnică judiciară efectuată de d-na Feraru M. -E. și din răspunsul la obiecțiunile reclamanților rezultă că imobilul situat în G., str. R., nr.78, înscris în C.F. nr.1271 G., este în stare bună, corpul 1 are pereții refăcuți din cărămidă arsă pe fundația de piatră a casei vechi iar corpul 2 a fost executat complet nou, clădirea veche fiind demolată. Experta mai

precizează că la reconstruire au fost folosite și materiale din vechea casă, respectiv 80% din pod s-a refăcut cu materialele podului inițial. (fila 100-102, 126-127)

Referitor la admisibilitatea acțiunii reclamanților, instanța a apreciat că aceasta este admisibilă, chiar dacă prin acțiune se solicită rezoluțiunea contractului iar prin motivare se indică motive de anulare a contractului de schimb, întrucât potrivit jurisprudenței T. ului C., calificarea corecta a obiectului acțiunii depinde de motivarea în fapt și în drept a cererii de chemare in judecata și de scopul urmărit de reclamant, astfel că instanța trebuie să califice acțiunea și să se pronunțe și asupra motivelor indicate de reclamanți. (decizia civilă nr. 991/R/2011 a T. ului C. pronunțată în dosarul civil nr._ al Judecătoriei

G. )

Având în vedere jurisprudența T. ului C. mai sus menționată, instanța s-a pronunțat atât asupra rezoluțiunii contractului cum s-a solicitat prin acțiune cât și asupra motivelor de nulitate invocate prin motivarea acțiunii.

Atât rezoluțiunea cât și anularea contractului sunt sancțiuni civile ce atrag cu efect retroactiv ineficacitatea contractului, cu consecința repunerii părților în situația anterioară încheierii acestuia, însă cauzele de nulitate sunt anterioare încheierii contractului și afectează valabilitatea acestuia, pe când cauzele de rezoluțiune sunt ulterioare încheierii contractului și privesc neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate într-un act valabil încheiat.

M. ivele invocate de către reclamanți cum că le-ar fi fost viciat consimțământul prin inducerea în eroare de către pârât cu privire la vechimea construcției prezentată la încheierea contractului, constituie cauze de nulitate relativă a contractului iar cauza ilicită invocată ar atrage nulitatea absolută și nu rezoluțiunea contractului.

Din probele administrate în cauză rezultă că reclamanții au încheiat în deplină cunoștință de cauză contractul de schimb, iar casa oferită de pârât a fost reconstruită de acesta în jurul anilor 1978, folosind atât materiale din vechea casă cât și materiale de construcție noi, astfel că nu există nici o acțiune de inducere în eroare a reclamanților și implicit nici o viciere a consimțământului acestora.

Organizarea juridică a vieții sociale implică în mod necesar asigurarea unei stabilități a raporturilor juridice instituite în baza contractelor translative de proprietate pentru care a fost prevăzut, atât în art. 969-970 din vechiul cod civil care este legea în vigoare din momentul încheierii contractului, cât și în art.1270 și art.1350 al.1 din Noul Cod Civil intrat în vigoare din data de 1 octombrie 2011, principiul forței obligatorii a contractelor care presupune că părțile sunt ținute să execute cu bună credință, întocmai și la timp, obligațiile pe care și le-au asumat una față de cealaltă sau față terțe persoane, contractul fiind irevocabil prin voința uneia dintre părți.

Existența unui contract translativ de proprietate, care potrivit art.969 din Codul Civil (art.1270 din Noul Cod Civil) are putere de lege între părți, presupune că ambele părți contractante au dat dovadă de seriozitate și diligență în încheierea acestuia, urmând ca, potrivit art. 1350 al.1 din Noul Cod Civil, fiecare să își execute întocmai obligațiile pe care le-a contractat, asigurând stabilitatea circuitului civil și încrederea în actele juridice încheiate între persoane mature cu deplină capacitate a exercițiului a drepturilor civile.

Chiar dacă reclamanții sunt nemulțumiți de înțelegerea încheiată cu pârâtul, realizând ulterior că prețul promis ca sultă este prea mare față de evoluția valorilor pieții imobiliare, aceștia trebuie dea dovadă de seriozitate și să respecte contractul încheiat și să plătească sulta promisă.

Cu privire la vechimea construcției sau a materialelor din care aceasta este edificată, instanța apreciază că nu constituie un motiv de inducere în eroare asupra obiectului contractului, întrucât cartea funciară este publică și se presupune că a fost consultată de reclamanți anterior încheierii contractului, care au văzut și construcțiile înainte de semnarea antecontractului de schimb, aceștia ca persoane mature, cu discernământ și deplină capacitate de exercițiu a drepturilor, neputându-și invoca propria ignoranță.

Probele administrate în cauză referitor la condițiile în care a fost încheiat antecontractul dintre părți, au format deplina convingere a instanței că acesta a fost valabil încheiat de părți, care au contractat în deplină cunoștință de cauză cu privire la obiectul și prețul acestuia, astfel că antecontractul a creat un raport juridic obligațional care își produce deplin efectul între părți.

Având în vedere aceste considerente, instanța a apreciat că nu există nici un motiv serios pentru a pronunța în cauză rezoluțiunea sau anularea antecontractului încheiat între părți, iar intervenția arbitrară a instanței în raportul juridic legal încheiat între părți, ar constitui o încălcare a principiului irevocabilității și al forței obligatorii a contractelor, precum și a stabilității circuitului civil al proprietăților imobiliare, motiv pentru care în temeiul art.969 din Codul Civil, a respins ca neîntemeiată acțiunea civilă formulată de reclamanții I.

1. V. și I. D. A. împotriva pârâtului F. V. având ca obiect rezoluțiunea și anularea actului intitulat "Contract de Schimb - Proiect"; încheiat sub semnătură privată între părți la data de_, precum și repunerea părților în situația anterioară în sensul restituirii sumei de 100.000 lei plătită cu titlu de sultă.

   În temeiul art. 274 al.1 din Codul de Procedură Civilă, potrivit căruia: "Partea care cade în pretenții va fi obligată, la cerere, să plătească cheltuielile de judecată";, iar raportat la respingerea în totalitate a cererii reclamanților față de pârât și având în vedere cererea expresă a acestuia în acest sens, instanța a obligat pe reclamanți să plătească pârâtului suma de 2500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată reprezentând onorariu avocațial, conform chitanțelor anexate (fila 145-147).

   Reclamantii I. L. V. și I. D. A. au declarat apel in termen impotriva acestei sentinte

   , prin care au solicitat 1.în principal, admiterea apelului formulat împotriva sentinței civile pronunțată de Judecătoria Gherla și în consecință, în temeiul art. 297 C.pr.civ., anularea hotărârii atacate și trimiterea cauzei spre rejudecare primei instanțe; iar 2.în subsidiar, în măsura în care nu se va trimite cauza spre rejudecare instanței de fond, au solicitat suplimentarea probatoriului administrat în cauză prin: obligarea pârâtului intimat să depună la dosarul cauzei actul de dobândire al imobilului, încuviințarea audierii în calitate de martori a următoarelor persoane: Vincze P. și Vincze Lenunța, I. I., Horvath Ildiko și Molnar E. ia, efectuarea unui supliment la raportul de expertiză sau o nouă expertiză tehnică de către un expert în construcții care să stabilească vechimea imobilului casă de locuit, dacă construcția ce face obiectul contractului de schimb este o construcție nouă construită în întregime în anii 1978-1979 sau dacă la construcția existentă din anii 1936 s-au făcut doar modificări, păstrându- se marea majoritate din casa veche. Completarea probatoriului prin reaudierea martorei Sav V. .

   1. Solicită admiterea apelului, modificarea în parte a sentinței atacate în sensul de a dispune admiterea acțiunii și menținerea dispoziției instanței de fond privind respingerea excepției inadmisibilității acțiunii.

   2. Solicită obligarea la plata cheltuielilor de judecată în fond și în apel.

În motivarea apelului, reclamanții au arătat că solutia data pe fond actiunii lor este netemeinica si nelegala.

Potrivit art.297 C.pr.civ în cazul în care prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare, o singură dată, primei instanțe, dacă părțile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel sau întâmpinare. În opinia lor, arata apelantii, prin modul în care s-au administrat probele, precum și din conținutul acestora rezultă că în cauză nu a fost clarificat fondul cauzei deduse judecății, iar instanța nu a lămurit în nici un fel obiectul acțiunii și susținerile părților, probele fiind administrate trunchiat, alte probe pertinente și utile cauzei fiind respinse fără o motivare din partea instanței de fond, iar expertiza tehnică efectuată, care este vădit părtinitoare, fiind considerată de către instanță singura probă concludentă și utilă soluționării cauzei, nu a răspuns la obiectivele stabilite, iar toate aceste aspecte, în opinia noastră, echivalează cu o nejudecare a fondului cauzei. Pe de altă parte, motivarea sentinței este ambiguă, instanța făcând trimitere la texte de lege din Noul cod civil care nu au aplicabilitate în prezenta

cauză, fiind necesară trimiterea cauzei spre rejudecare în vederea clarificării tuturor aspectelor deduse judecății prin acțiunea introductivă de instanță și administrarea tuturor probelor solicitate de părți și care rezultă din dezbateri, fiind necesar în mod cert suplimentarea probatoriului în acest sens.

În subsidiar, solicita modificarea în parte a sentinței atacate în sensul de a dispune admiterea acțiunii formulată de reclamanți și menținerea dispoziției instanței de fond privind respingerea excepției inadmisibilității acțiunii.

Totodată raportat la dispozițiile art.295 C.pr.civ consideră că urmează ca în soluționarea apelului să se stabileasca stabiliți situația de fapt reală și modul de aplicare a legii de către instanța de fond, ceea ce duce la concluzia admiterii apelului cu consecințele indicate mai sus.

În primul rând un subliniaza necesitatea completării probațiunii, precum și suplimentarea acesteia prin probele indicate în cuprinsul prezentului memoriu, acestea fiind pertinente și utile cauzei, instanța de apel având această posibilitate raportat la dispozițiile art.295 pct 2 C.pr.civ.

În motivarea acțiunii reclamanții au arătat că pârâtul de rea credință a ascuns faptul că imobilul este construit în anul 1936 astfel că le-a fost viciat consimțământul, iar acesta trebuie să-i garanteze pentru vicii ascunse. Totodată s- a susținut că pârâtul a profitat de neștiința și ignoranța reclamanților astfel că actul de schimb are o cauză ilicită.

La data încheierii Contractului de Schimb-Proiect, pârâtul F. V. și agentul imobiliar M. Augustin, au asigurat pe cei doi reclamanți apelanți că imobilul casă a fost construit în anul 1978, aspect care a fost determinant pentru reclamanți pentru a încheia contractul în acele condiții.

Ulterior, au aflat din surse proprii că imobilul casă de locuit are o vechime mult mai mare, motiv pentru care au intrat în posesia cărții funciare in extenso nr.1271

1. , din care rezultă că într-adevăr casa este construită înainte de anul 1936, când a fost înscrisă în Cf.

   În această situație reclamanții nu au înțeles să achite diferența de preț în cuantum de 30.000 lei și nici să se prezinte la notarul public pentru perfectarea contractului în formă autentică, deoarece au realizat că pârâtul a urmărit o cauză ilicită prin prezentarea ca nereală a situației imobilului dat la schimb. Așa cum a reținut și instanța de fond, din răspunsul la interogator rezultă că pârâtul a spus reclamanților cu ocazia încheierii contractului că imobilul casă ce face obiectul contractului de schimb a fost construit prin anii 1978-1979, aspect susținut și prin declarația martorului M. Augustin.

   După cum bine se cunoaște, cauza sau scopul este acel element al actului juridic civil care constă în obiectivul urmărit de părți la încheierea unui act juridic

   Ca element component al voinței juridice, cauza constituie un element al voinței fiecăreia dintre părți, rezultă de aici că în contracte nu avem o singură ci două cauze, câte una pentru fiecare parte care se obligă la încheierea actului juridic.

   Art. 948 C. civ. prevede între condițiile de validitate ale oricărei convenții și existența unei cauze licite, iar art. 966 C. civ., arată că "obligația fără cauză sau fondată pe o cauză falsă, sau nelicită, nu poate avea nici un efect";.

   Pentru valabilitatea oricărui contract legea prevede condiția de a exista o cauză. Această condiție este prevăzută expres: obligația fără cauză ... nu poate avea nici un efect juridic. Dacă lipsește cauza convenției dintre părți, atunci contractul, întrucât îi lipsește un element esențial pentru validitate, este nul absolut.

   O altă condiție pentru validitatea cauzei este aceea să fie vorba despre o cauză licită. Ea este expres prevăzută de lege în art. 966 C. civil: obligația … nelicită nu poate avea nici un efect. Potrivit art. 968 Cod civil, cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrarie bunelor moravuri și ordinii publice. În practica judiciară s-a decis că actul juridic săvârșit în vederea realizării unei fraude nu poate produce efectul urmărit prin el, având o cauză ilicită. În prezenta cauză convenția s-a făcut prin fraudarea reclamanților, constituind un caz tipic de nulitate absolută în baza principiului fraus omnia corumpit (frauda corupe totul) și

   al principiului bunei-credințe în raporturile civile, al exercitării drepturilor numai în conformitate cu scopul pentru care au fost recunoscute de lege.

   Chiar dacă în cuprinsul sentinței atacate instanța de fond afirmă că instanța trebuie să califice acțiunea și să se pronunțe și asupra motivelor indicate de reclamanți, în concret instanța de fond nu a analizat motivele de nulitate și nici cele de rezoluțiune invocate, la dosarul cauzei nefiind administrate probe prin care să se dovedească condițiile încheierii contractului și scopul urmărit de părți la momentul încheierii convenției.

   Contrar realității evidente din dosar, instanța de fond reține la fila 4 din sentința atacată că din probele administrate în cauză rezultă că reclamanții au încheiat în deplină cunoștință de cauză contractul de schimb, iar casa oferită de pârât a fost reconstruită de acesta în jurul anilor 1978, folosind atât materiale din fosta casă cât și materiale de construcție noi, astfel că nu există nici o acțiune de inducere în eroare a reclamanților și implicit nici o viciere a consimțământului acestora.

   Este de observat că chiar și din sumarul probatoriu administrat la fond rezultă o cu totul altă situație, vechimea casei oferită de pârât fiind un motiv determinant pentru reclamanți de a încheia contractul în condițiile date, valoarea imobilelor date la schimb fiind stabilită în funcție de vechime, calitate și materialele din care au fost edificate. Este logic că o construcție casă de locuit edificată pe o fundație nouă, cu pereți de cărămidă, construcție edificată în anii 1978-1979 are o cu totul altă valoare decât o casă de locuit construită din piatră, pe fundații din piatră, edificată în anii 1938, astfel încât este cert că reclamanții dacă ar fi cunoscut situația reală a imobilului pârâtului nu ar fi încheiat convenția a cărei rezoluțiune s-a solicitat.

   Instanța de fond prin Încheierea de ședință la termenul din_ (aflată la fila 64 din dosar), fără a motiva în vreun fel, a respins cererile în probațiune formulate de reclamanți (aflate la fila 40 și 53) privind audierea martorilor Vincze P. și Vincze L., persoanele care au înstrăinat casa în litigiu către pârâtul F. V., și care cunoșteau faptul că imobilul a fost edificat în anii 1936, iar pârâtul nu a reconstruit casa ci a efectuat doar modificări la construcția veche, păstrând aproape în întregime vechea casă. Declarația acestor persoane nu poate fi considerată neconcludentă deoarece și în prezent locuiesc în imediata vecinătate a casei deținută de pârât, cunoscând în mod direct aspecte relevante. De asemenea, instanța la fel fără să motiveze a respins și cererea în probațiune privind audierea martorului I. I., care a asistat la discuțiile dintre părți din momentul încheierii contractului și care poate dovedi faptul că pentru reclamanți încheierea contractului în condițiile date a fost determinată de faptul că au cunoscut că imobilul pe care îl primesc în schimb are o vechime de aproximativ 35 de ani, acesta fiind și motivul pentru care s-a stabilit valoarea casei la suma de 230.000 Ron.

   Instanța de fond a considerat că singura probă concludentă și utilă soluționării cauzei este efectuarea unei expertize tehnice având ca obiectiv: Stabilirea vechimii construcțiilor situate în G., str. R. nr.78, înscrise în CF nr.1271 G., respectiv să precizeze dacă mai există în prezent vechile construcții înscrise în cartea funciară, dacă acestea au fost renovate sau reconstruite ulterior.

   Din cuprinsul raportului de expertiză efectuat de exp Feraru M. rezultă că experta desemnată de instanță nu a răspuns obiectivelor stabilite de instanță, nu a stabilit vechimea construcțiilor și pur și simplu a omis să să prezinte unele constatări și fotografii care îl defavorizau pe pârâtul intimat. În Răspunsul la obiecțiunile formulate de reclamanți, după ce experta a fost nevoită să se deplaseze din nou la fața locului, fiind prezenți și avocații părților, experta a revenit în mare măsură asupra constatărilor și concluziilor inițiale referitoare la stabilirea vechimii casei de locuit, arătând că:

   1. Fundația casei este fundația inițială veche

      , fără să menț

      ioneze că este din piatră, aș

      a cum rezultă de altfel ș

      i din Certificatul de Ramură

      nr.31/6338/_ eliberat de Primăria mun.G. . Este de subliniat că atât la prima deplasare a expertei cât și cu ocazia celei de a doua deplasări, pârâtul a refuzat să se facă săpături la fundație, recunoscând în final că nu a înlocuit vechea fundație din piatră. Este cert că experta nu a fost imparțială, refuzând să menționeze că fundația casei este din piatră, deoarece numai casele vechi aveau fundația din piatră, în timp ce casele mai noi aveau fundație din beton.

   2. Urmarea sondajului făcut la casa veche, la o înălțime de 53 cm, s-a constatat că pereții sunt din piatră,

      ceea ce înseamnă că s-au refăcut pereț

      ii cu cărămidă, dar numai de la o anumită înălț

      ime în sus.

      În aceste condiții este evident subiectivismul expertei și al pârâtului, deoarece la primul sondaj în pereți, la camera cu pereți roz, s-a constat că peretele era numai din piatră, s-a făcut fotografie la locul respectiv însă această fotografie nu a fost depusă de expertă la raportul de expertiză, fiind depuse numai fotografii făcute aproape de tavan, unde apăreau pereți din cărămidă. Numai la a doua deplasare la fața locului, când experta și pârâtul nu și-au amintit dacă s-a făcut sondaj și la o înălțime de sub 1 m, la insistențele reclamantei după ce le-a arătat sondajul în peretele din piatră, la camera cu pereți roz, mascată fiind de un fotoliu amplasat și lipit de acea spărtură, experta a recunoscut că pereții casei sunt din piatră.

   3. Se arată în raportul de expertiză că casa veche avea târnaț, iar acum este executat un hol cu pereți din cărămidă arsă, executat totodată cu extinderea nouă. Realitatea este că la casa veche cu tărnaț nu există nici un hol, fapt constat și de părțile și avocații prezenți la fața locului. În realitate ușa este cu intrare din afară, iar unde a fost târnațul este o platformă din ciment. De precizat că experta nu a făcut sondaje la grajd și bucătăria de vară care au fost cuprinse în planul casei vechi și sunt construite din piatră.

   4. În final, experta a fost nevoită să constate ș

      i să recunoască că podul casei s-a refăcut în proporție de 80% cu materialele din podul inițial.

      Cu toate că experta a refuzat să răspundă în concret la obiectivele instanței, instanța de fond își motivează hotărârea doar pe susținerile pârâtului, fără ca la dosar să existe probe care să dovedească că aceste susțineri sunt adevărate, din sumara probațiune administrată la fond rezultând că:

      • Din extrasul CF 1271 G. rezultă că imobilul casă ce face obiectul contractului de schimb încheiat la data de_ este înscris în cartea funciară din anul 1936, fapt ce conduce la concluzia logică că această construcție a fost ridicată anterior datei respective.

      • Fundația casei și cele două camere și hol sunt în mare măsură din piatră, ceea ce denotă vechimea foarte mare a construcției. Între anii 1978-1979 pârâtul a înălțat casa, fiind nevoit să desfacă acoperișul, să adauge câteva rânduri de cărămizi și să refacă podul, folosind însă materiale din vechiul pod, în proporție de 80%.

      • Grajdul și bucătăria de vară au fost cuprinse în planul casei vechi, fiind construită din piatră;

      • Corpul nr.2, Atelier și garaj sunt construcții noi, din beton și cărămidă Este cert că pârâtul a ascuns, cu rea credință, faptul că imobilul casă este

construit înainte de anul 1936, dată la care este înscris în Cf nr.1271 G., el afirmând la data încheierii antecontractului de schimb,_, în întâmpinare și pe parcursul judecății în fond, că a construit această casă în anii 1978-1979.

Fără ca la dosarul cauzei să existe o singură probă care să susțină varianta prezentată de pârâtul intimat, și fără ca instanța să fi încuviințat și administrat probe din care să rezulte motivele pentru care părțile au încheiat convenția în condițiile date și care au fost criteriile determinate pentru stabilirea valorii imobilelor, în hotărârea atacată, în mod absolut neîntemeiat instanța reține doar că părțile au încheiat convenția în deplină cunoștință de cauză, astfel încât trebuie să respecte clauzele acesteia, raportat la forța obligatorie a contractului.

Instanța de fond a ignorat faptul că dacă reclamanții ar fi cunoscut starea și vechimea casei oferită la schimb de către pârât, nu numai că nu stabileau altă valoare a imobilului cu mult mai mică, dar pur și simplu nu ar fi acceptat schimbul apartamentului cu acea casă, care în orice moment poate fi demolată deoarece nu corespunde cerințelor și exigențelor actuale - veche, lipsită de confort, camere mici și joase, uși scunde și ferestre înguste, friguroasă, etc, fiind ridicată din piatră fără posibilitatea de a mai recupera ceva materiale folositoare din ea.

Raportat la toate cele menționate mai sus considerăm că pentru lămurirea tuturor aspectelor deduse judecății se impune suplimentarea și completarea probatoriului deoarece probele solicitate sunt pertinente și utile cauze, și în consecință solicită să încuviințeze probele solicitate de apelanți și să admită prezentul apel așa cum a fost el formulat.

Prin întâmpinarea din apel formulată

de pârâtul F. V. a solicitat respingerea apelului formulat, obligarea reclamanților apelanți la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare se arată că în cauză s-au administrat toate probele necesare

În aceste condiții, este vadit neintemeiata cererea apelantilor de anulare a hotararii judecatoresti atacate si trimitere a cauzei spre rejudecare, aceasta solutie impunandu-se doar in masura în care instanta fondului nu cerceteaza fondul cauzei. In speța insa, intrucat s-au administrat toate mijloacele de proba solicitate de catre reclamanti cercetandu-se fondul cauzei, nu se impune anularea hotararii atacate. Totodata, instanța fondului s-a pronunțat pe toate cererile reclamantilor, chiar mai mult, a analizat inclusiv motivele de nulitate ale actului juridic.

Având toate probele administrate, precum si cercetarea in drept a tuturor motivelor invocate - si in plus peste motivele invocate de catre reclamanti apelanti inclusiv a motivelor de nulitate ale actului juridic, rezulta cu evidenta ca s-au administrat toate probele necesare, fondul cauzei fund cercetat așadar.

În mod corect, acțiunea a fost respinsa fiind nefondata.

Din probatoriul administrat in cauza a relevat ca reclamantii au fost corect informati despre situatia imobilului, astfel incata acestia nu pot invoca existenta unui viciu de consimtamant.

Pârâtul F. V. a invocat excepția inadmisibilității acțiunii, aratatand ca prin cererea de

chemare in judecata, reclamanții au solicitat instanței »sa dispună rezoluțiunea actului juridic intitulat contract de schimb - proiect.. încheiat la data de 23 februarie 2011.

Cu toate acestea, în motivarea acțiunii, reclamanții indica temeiuri cu totul straine de motivele specifice rezoluțiunii, și anume, cele specifice actiunii in anulare (dol, cauza ilicita etc.).

Conform celor consemnate in încheierea de ședinta din data de 11 ianuarie 2012 (fila 50 din dosar), urmare solicitarii instanței de judecata, reprezentantul reclamantilor sustine in continuare si îsi menține in mod ferm cererea initiala, precizandu-și acțiunea in rezoluțiune, asa cum a fost formulată.

Reprezentantul reclamanților, față de solicitarea instanței, arată că obiectul acțiunii este acela de rezoluțiune contract (..]").

Prin formularea unei actiuni in rezoluțiune nu se poate dispune anularea contractului întrucât s-ar încalca principiul disponibilitații și s-ar depași rolul activ al instanței. În același sens, art. 129 alin. 6, Cod Procedura Civila dispune; în toate cazurile, judecătorii hotarasc numai asupra obiectului cererii deduse judecății".

Actiunea in rezolutiune este o actiune in sanctionarea neexecutarii culpabile a contractului (conform art. 1020-1021 Cod Civil 1864). Așadar, motivele acestei actiuni nu pot fi decât cele privitoare la neexecutare sau la o executare defectuoasa a contractului. Or, in speță, paratului nu i se poate imputa niciun fel de conduita culpabila.

Mai mult, intre cele doua actiuni există diferențe semnificative in ceea ce priveste regimul juridic. In timp ce rezolutiunea are in vedere motive privind neexecutarea contractului, motive ulterioare momentului încheierii convenției,

anularea privește motive anterioare sau, cel mai târziu concomitente încheierii actului juridic.

În subsidiar, in situația respingerii exceptiei invocate solicită instanței să aibă în vedere motivele invocate in prezenta excepție pentru a respinge actiunea ca nefondata. Argumentul principal îl constituie faptul că reclamantii au solicitat rezolutiunea contractului, făra a exista niciun temei pentru a se pronunta această solutie. In privinta anularii contractului, reclamantii nu au solicitat anularea convenției.

In ceea ce priveste exceptia inadisibilitatii actiunii invocata de intimat prin intampinare, instanta a inlaturat

-o, in considerarea faptului ca aceasta exceptie a fost invocata si in fata primei instante, a fost solutionata de Judecatorie in sensul respingerii, si cum solutia data acesteia nu a fost atacata de niciuna dintre parti, a devenit irevocabila, dobandind autoritate de lucru judecat. Daca intimatul a fost nemultumit de solutia data de instanta exceptiei inadmsibilitatii, avea la dispozitie calea de atac a apelului. In conditiile in care nu a declarat apel imotriva solutiei data de instanta exceptiei, paratul intimat nu poate reitera aceeasi exceptie in apel, caci se opune autoritatea de lucru judecat.

Analizând apelul declarat de către reclamanți prin prisma motivelor de fapt si de drept invocate invocate de fapt și de drept, tribunalul îl va admite pentru următoarele considerente

:

Inlaturand excepia inadmisibilitatii, judecatoria a apreciat ca motivele invocate de reclamanti in sustinerea actiunii, si anume inducerea lor in eroare de catre parat prin ascunderea vechimii reale a constructiei ce a facut obiectul contractului de schimb, nu pot constitui nici motiv de rezolutiune, nici de anulare a conventiei incheiate intre parti.

Aceasta inseamna ca instanta a analizat sustinerile reclamantilor atata din perspectiva unui actiuni in rezolutiune, cat si din perspectiva unei actiuni in anulare.

Asa cum rezulta din considerente, instanta a apreciat ca nu se impune rezoltiunea conventiei deoarece inducerea in eroare nu atrage rezolutiunea conventiei, ci anularea acesteia, insa anularea nu se impune, caci nu a existat inducerea in eroare pretinsa.

Mai departe, instanta a apreciat ca vechimea constructiei sau materialelor din care aceasta este edificata, nu constituie motiv de inducere in eroare asupra obiectului contractului, intrucat cartea funciara este publica si se presupune ca a fost consultata de catre reclamanti inainte de semnarea antecontractului de schimb, ca acestia sunt persoane mature, cu discernamant si deplina acapacitate de exercitiu a drepturilor, neputand sa-si invoce propria ignoranta.

Intr-adevar, din cuprinsul cartii funciare nr. 1271 G., pe care reclamantii ar fi avut posibilitatea sa o consulte, rezulta ca imbilul casa cu 1 camera, bucatarie, tarnat este inscris in CF din anul 1936.

Insa, asa cum rezulta din certificatul de ramura depus la fila 71 dosar, in acest moment, casa aflata pe teren este compusa din 2 camere, bucatarie,baie, doua camari pentru alimente . In afara de aceasta casa mai exista pe teren un garaj, bucatarie de vara, magazie, anexa cotet pentru porci, afumatoare. Componenta actuala a casei si anexele nu sunt inscrise in cartea funciara.

Din declaratia martorului M. Augustin si din raspunsul la interogatoriu dat de parat, rezulta ca in cadrul discutiilor purtate in vederea incheierii tranzactiei, paratul a comunicat reclamantilor ca, constructiile au fost edificate de el in anii 1978-1979, pe amplasamentul unei case mai vechi pe care a cumparat-o.

Cata vreme situatia tabulara a imobilului in mod evident nu corespundea starii faptice reale a acestuia, reclamantii nu aveau niciun temei sa-si puna mare incredere in cuprinsul cartii funciare.

Neavand la indemana alte informatii actuale, este firesc ca sa se fi increzut in sustinerile paratului, potrivit carora casa actuala este edificata in anul 1979 in locul unei case mai vechi cumparata de el.

De altfel chiar in certificatul de ramura emis de Primaria municipiului G. se mentioneaza ca aceste cladiri sunt edificate in anul 1979, fara autorizatie de

construire, ceea ce inseamna ca si alte persoane, nu numai reclamantii s-au increzut in sustinerile paratului referitoare la data edificarii constructiilor.

Informatiile referitoare la data edificarii constructiilor nu erau facil de obtinut de reclamanti, cata vreme nici in momentul de fata, dupa ce s-a administrat in cauza o expertiza in specialitatea constructii, nu este stabilit cu certitudine in ce proportie constructiile existente pe teren sunt noi, edificate in anul 1979, si in ce proportie sunt edificate inainte de anul 1936. Totusi, expertiza furnizeaza suficiente elemente din care sa rezulte ca in realitate constructia nu a fost refacuta in intregime in anul 1979, ci s-a pastrat vechea fundatie din piatra si o parte din vechile ziduri, adauganduse- pe verticala, la vechile ziduri din piatra, mai multe randuri de caramida, astfel incat s-a marit inaltimea constructiei vechi.

Judecatoria a preciat ca reclamantii au incheiat actul de schi,b indeplina cunostinta de cauza iar casa oferita de parat a fost reconstruita de acesta in jurul anilor 1978, folosind atat materiale din vechea casa cat si materiale de constructie noi, astfel ca nu exidsta nicio actiune de inducere in eroare a reclamantilor si implicit nicio viciere a consimtamantului acestora.

Concluzia primei instante este gresita, caci in raspunsul la interogatoriu * intrebarea 9(, paratul a aratat ca in anul 1974 a cumparat curtea si casa, pe care la demolat-o si a construit altele in anul 1979.

Este de prespus ca acelasi lucru l-a sustinut si in fata reclamantilor in in momentul incheierii tranzactiei.

Or, o sustinere de genul celei facute de parat, duce in mintea oricui la reprezentarea ca supraedificatele actuale sunt constructii noi, ridicate in anul 1979, nicidecum ca sunt adaugiri pe verticala la o constructie existenta din anul 1936.

Asadar, intre sustinerile paratului si situatia reala nu sunt echivalente, astfel incat, dupa toate aparentele, a existat o inducere in eroare a reclamantilor de catre parat.

Vechimea unei constructii in mod obisnuit este un element esential in stabilirea pretului acesteia, caci un pret are o cladire edificata in anul 1979, cu fundatie din beton, cu ziduri din caramida, care cel mai probabil ar fi in masura sa suporte o extindere pe verticala, si alt pret are o cladire edificata in anul 1936, cu fundatie veche din piatra, cu ziduri din piatra, care este improbabil sa mai suporte vreo extindere pe verticala.

Orientandu-ne dupa comportamentul obisnuit al oamenilor in aprecierea valorii unui imobil, pare pertinenta sustinerea reclamantilor potrivit careia, daca ar fii cunoscut vechimea reala a constructiei nu ar fi fost incheiat tranzactia, sau in orice caz, nu ar fi fost de acord cu stabilirea unei sulte la nivelul de 130.000 lei.

In acelasi timp, paratul a pretins ca a comunicat reclamantilor anul edificarii constructiilor-1979, iar acestia ar fi aratat ca nu ii intereseaza acest aspect.

Nici o astfel de varianta nu poate fi exclusa, caci sunt situatii in care dobanditorului unei case cu teren nu este interesat in realitate de constructie, intentionand demolarea ei, ci ceea ce il intereseaza este terenul si existenta utilitatilor, situatie in care vechimea constructiilor poate sa fie un element neimportant in stabilirea valorii proprietatii.

Fiind posibile ambele variante, era important de stabilit care a fost continutul exact al discutiilor purtate intre parti cu ocazia incheierii tranzactiei, sa se determine daca vechimea constructiei a fost socotita de reclamanti esentiala la incheierea trazactiei si determinarea valorii casei primita in schimb.

Mai apoi, este esential sa se stabileasca care este situatia reala a constructiei din perspectiva momentului edificarii sale si a proportiei in care aceasta a fost refacuta.

Expertiza administrata in cauza nu a lamurit pe deplin aceste aspecte, motiv pentru care, audierea martorei Vincze L. era o proba pertinenta si concludenta, respinsa gresit de prima instanta in conditiile in care reclamantii sustin ca martora este fosta proprietara a imobilului si locuieste si in prezent in apropierea imobilului, astfel incat ar fi fost in masura sa indice atat vechea

componenta a constructiei, cat si ceea ce s-a refacut sau s-a adaugat la cladire de catre parat in anul 1978.

Fara clarificarea acestor element de fapt esentiale in cauza,nu poate fi socotit judecat fondul cauzei.

Potrivit art.297 C.pr.civ în cazul în care prima instanță a soluționat procesul fără a intra în judecata fondului, instanța de apel va anula hotărârea atacată și va trimite cauza spre rejudecare, o singură dată, primei instanțe, dacă părțile au solicitat în mod expres luarea acestei măsuri prin cererea de apel sau întâmpinare.

Reclamanii apelanti au solicitat expres trimiterea cauzei spre rejudecare primei instante.

Fata de considerentele retinute mai sus, vazand disp. art. 297 Cod pr.civ. si optiunea apelantilor, instanta va admite apelului declarat de reclamanții I. L. V. și I. D. A., împotriva Sentinței civile nr. 430/2013 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei G., pe care o va desfiinta și va trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Cu ocazia rejudecarii, instanta va lamuri toate aspectele sesizate mai sus, punanad in discutia partilor administrarea in acest scop a oricaror probe socotite pertinente si concludente.

PENTRU ACESTE M. IVE, ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Admite apelului declarat de reclamanții I. L. V. și I. D. A., împotriva Sentinței civile nr. 430/2013 din_ pronunțată în dosar nr._ al Judecătoriei G., pe care o desființează și trimite cauza spre rejudecare aceleiași instanțe.

Decizia este definitivă și executorie.

Cu drept de recurs în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 11 Septembrie 2013.

Președinte,

C. -A. C.

Judecător,

C. -V. B.

Grefier,

C. -S. Ș.

C.Ș. 12 Septembrie 2013 Red.C.V.B./Tehn.L.C.

_

Jud. fond: F. S. -Jud. G.

← Decizia civilă nr. 1191/2013. Rezolutiune contract		Decizia civilă nr. 486/2013. Rezolutiune contract →

Vezi şi alte speţe de drept civil:

Decizia civilă nr. 364/2013. Rezolutiune contract Sentința civilă nr. 527/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 25/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 1191/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 486/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 1041/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 4420/2013. Rezolutiune contract Decizia civilă nr. 174/2013. Rezolutiune contract