Decizia civilă nr. 486/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL B. -NĂSĂUD
SECȚIA I CIVILĂ
Dosar nr. _
DECIZIA CIVILĂ NR. 486/R/2013
Ședința publică din data de 18 decembrie 2013 Tribunalul format din:
PREȘEDINTE: I. C., judecător JUDECĂTOR: S. I. JUDECĂTOR: N. C.
GREFIER: V. V.
Pe rol fiind soluționarea recursurilor civile declarate de reclamantul M. B.
, prin primar
, și de pârâții S. I. -A.
și S. R.
împotriva sentinței civile nr. 4751/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosarul nr._, având ca obiect rezoluțiune contract.
Cauza s-a dezbătut în ședința publică din data de 12 decembrie 2013, susținerile și concluziile părții prezente fiind consemnate în scris în încheierea de ședință de la acea dată, încheiere care face parte integrantă din prezenta hotărâre.
Din lipsă de timp pentru deliberare, pronunțarea deciziei a fost amânată pentru data de azi, 18 decembrie 2013.
deliberând, constată:
T R I B U N A L U L,
Prin sentința civilă nr. 4751/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar nr._ s-a admis acțiunea formulată de reclamantul M. B., reprezentat legal prin P. ul municipiului B., în contradictoriu cu pârâții S. I. -A. și S.
R., și, pe cale de consecință:
S-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1.166 din_ pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâți și s-au repus părțile în situația anterioară încheierii contractului, imobilul vândut reîntorcându-se în patrimoniul reclamantului, acesta din urmă având obligația de a restitui sumele încasate cu titlul de preț al imobilului.
S-a dispus evacuarea pârâților din locuința situată în municipiul B., Bulevardul R., nr. 33, jud. B. -Năsăud.
Pârâții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată către reclamant în cuantum de 10,3 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar.
Pentru a pronunța această sentință, prima instanță a reținut următoarele:
Prin cererea înregistrată sub numărul_, reclamantul M. B., prin P., a solicitat să se dispună rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1166/_ și evacuarea pârâților S. I. A. și S. R. din imobilul situat în
B., B-dul R., nr. 33, jud. B. Năsăud; cu cheltuieli de judecată.
În motivare se arată că între M. B., în calitate de vânzător, și pârâți în calitate de cumpărători, s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. 1166/_, în condițiile Legii 112/1995, având ca obiect vânzarea locuinței situate în localitatea componentă B., B-dul R., nr. 33, jud. B. Năsăud. Prețul locuinței și al terenului s-a stabilit la suma de 20.104 lei.
Potrivit art. 3 din convenție, pârâta a achitat suma de 6.034 lei la data încheierii contractului, urmând ca diferența de plată în cuantum de 14.070 lei să fie achitată în rate lunare, eșalonate pe o perioadă de 15 ani, cu dobândă reprezentând jumătate din dobânda de referință stabilită anual de BNR.
Conform art. 1 alin. (4) din contractul de vânzare-cumpărare menționat, pentru terenul aferent urma să se întocmească în fața notarului public un contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, conform Referatului nr. 82611/_, însă pârâții nu s-au mai prezentat la perfectarea actului menționat.
Reclamantul precizează că pârâții nu au mai achitat ratele și dobânzile calculate conform clauzelor inserate în convenția părților, din luna iunie 2010, iar în ceea ce privește terenul, din luna iulie 2011, deși au fost notificați în acest sens prin adresele nr. 89384/_, 16117/_, 35311/_, 35311/_ și 74729/_
ale Direcției Patrimoniu din cadrul Primăriei B. .
Debitul cumulat este în sumă de 6.697,63 lei, din care rate plus dobânzi 3.792,64 lei iar penalități de întârziere în sumă de 2.907,99 lei, așa cum rezultă din Tabelul privind situația debitelor restante, întocmit la data de_ .
Potrivit art. 8 din contractul de vânzare-cumpărare nr. 1166/_, neplata a 3 rate consecutive atrage după sine acționarea în instanță pentru recuperarea debitelor, rezilierea contractului de vânzare-cumpărare și evacuarea silită conform procedurii prevăzute de lege. Astfel, neîndeplinirea de către cumpărători a obligației principale, respectiv de plată a prețului, îl îndreptățește pe reclamant să solicite rezoluțiunea convenției, raportat la prevederile art. 1365 Cod civil.
Având în vedere că în actul încheiat între părți nu au fost stipulate clauze contractuale exprese derogatorii de la prevederile art. 1021 Cod civil, reclamantul consideră că se află în prezența unui caz de rezoluțiune judiciară, fiind îndeplinite condițiile de admisibilitate, respectiv: una dintre părți nu și-a executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea îi este imputabilă părții și debitorul obligației neexecutate a fost pus în întârziere.
În drept s-au invocat prevederile art. 112 și următoarele și 242 alin. 2 Cod procedură civilă, art. 1019-1021 și 1365 Cod civil.
În probațiune s-au anexat înscrisuri (f. 5-21, 30-32, 34-37).
Deși au fost legal citați, pârâții nu au formulat întâmpinare și nu și-au desemnat reprezentant în instanță pentru susținerea poziției procesuale.
Analizând actele și lucrările dosarului prin prisma probelor administrate și a temeiurilor juridice aplicabile, judecătoria a statuat că principala obligație a cumpărătorului în cazul unui contract de vânzare-cumpărare o reprezintă plata prețului, prețul fiind de esența acestei categorii juridice. Potrivit art. 3 lit. b) din contractul încheiat între părți, diferența de 14.070 lei urma a fi achitată în rate lunare eșalonate pe o perioadă de 15 ani de către cumpărători. În situația neplății ratelor timp de 3 (trei) luni consecutiv, art. 8 din contractul depus la filele 5-6 prevede că se procedează la rezilierea (n.red. rezoluțiunea) contractului și evacuarea cumpărătorilor din imobil. Din înscrisurile depuse la dosarul cauzei rezultă faptul că pârâții au
restanțe la plata ratelor încă din septembrie 2010, astfel că în considerarea art. 1.020-
1.021 din vechiul Cod civil, aplicabil în cauză în considerarea principiului tempus regit actum, precum și a art. 8 din contractul încheiat în cauză, s-a admis cererea formulată, și s-a dispus rezoluțiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. 1.166 din_ pentru neîndeplinirea obligațiilor contractuale de către pârâți.
În cazul rezoluțiunii, desființându-se contractul cu caracter retroactiv, se impune și repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului, aceasta fiind o consecință directă a rezoluțiunii, astfel că imobilul vândut se reîntoarce în patrimoniul reclamantului, iar acesta din urmă are obligația de a restitui sumele încasate cu titlul de preț al imobilului. Cum reclamantul nu a solicitat obligarea pârâților la plata de daune interese, instanța nu s-a pronunțat pe un eventual prejudiciu cauzat de rezoluțiunea contractului din culpa pârâților ce nu și-au îndeplinit obligațiile contractuale.
Ca o consecință a rezoluțiunii contractului, se impune și admiterea cererii de evacuare a pârâților, întrucât în situația rămânerii irevocabile a hotărârii judecătorești care să pronunțe rezoluțiunea contractului pârâții vor rămâne fără titlul de proprietate avut, contractul acestora prin care cumpărau imobilul nemaiputând produce efecte juridice, devenind persoane tolerate în locuința respectivă.
În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, pârâții au fost obligați la plata cheltuielilor de judecată către reclamant în cuantum de 10,3 lei, reprezentând taxa judiciară de timbru și timbrul judiciar.
Împotriva sentinței expuse au declarat recurs, în termen legal, pârâții S. I. -
A. și S. R., prin care au solicitat admiterea acestuia, modificarea hotărârii în sensul respingerii acțiunii introductive, cu motivarea că sunt la zi cu ratele, iar celelalte restanțe nu le-au putut achita în totalitate.
Sentința s-a atacat cu recurs, de asemenea în termen legal, și de către reclamantul M. B., prin primar, cerând admiterea acestuia, modificarea în parte a sentinței prin înlăturarea din dispozitiv a mențiunilor privind repunerea părților în situația anterioară încheierii contractului și obligarea reclamantului la restituirea sumelor încasate cu titlu de preț al imobilului, pentru motivele ce urmează. Consideră soluția instanței nelegală întrucât aceasta a acordat mai mult decât s-
a cerut, respectiv și repunerea părților în situația anterioară și obligația reclamantului de a restitui sumele încasate cu titlu de preț al imobilului în condițiile în care prin acțiunea introductivă M. B., prin primar, a solicitat doar: rezoluțiunea contractului de vânzare - cumpărare nr. 1166/_ ; evacuarea pârâților S. I. -
A. și S. R. din locuința situată în B., Bulevardul R., nr. 33.
Restabilirea situației anterioare este consecința logică a rezoluțiunii contractelor de vânzare - cumpărare și tot ce s-a executat în baza acestui act juridic trebuie restituit, astfel încât părțile să aibă o situație identică cu cea dinainte de încheierea contractului. Însă, repunerea părților în situația anterioară nu poate opera decât între părți și nu poate fi cerută decât de acestea, pentru că numai părțile sunt în situația de a cere restituirea a ceea ce au prestat cu titlu de obligație contractuală. Așadar, în opinia reclamantului, pârâții erau cei îndreptățiți în solicitarea de restituire a sumelor încasate cu titlu de preț al imobilului și cuantumul acestora, dar așa cum se poate observa și din cuprinsul sentinței civile, aceștia nu au formulat întâmpinare și nu și-au susținut poziția procesuală.
Mai mult, obligarea M. ui B., prin primar, la restituirea sumelor încasate cu titlu de preț al imobilului este de asemenea o obligație nelegală întrucât beneficiarul sumelor obținute din vânzarea apartamentelor, reprezentând plăți integrale, avansuri, rate și dobânzi este potrivit prevederilor art. 13 din Legea nr. 112/1995 privind reglementarea situației juridice a unor imobile cu destinația de locuințe trecute în proprietatea statului, cu modificările și completările ulterioare, Ministerul Finanțelor Publice. În acest context legal, toate ratele încasate au fost virate către Direcția Generală a Finanțelor Publice B. -Năsăud, mai puțin comisionul de 1 % prevăzut de lege a se încasa de către unitatea care administrează fondul imobiliar de stat.
De asemenea, în situația repunerii în situația anterioară ar trebui luate în considerare și alte aspecte, ca de exemplu faptul că și M. B. ar fi prejudiciat prin folosirea gratuită de către pârâți a locuinței de la data vânzării locuinței și până în prezent.
Ori, toate aceste aspecte nu au fost luate în considerare prin acțiunea introductivă tocmai în virtutea faptului că nu s-a cerut și repunerea părților în situația anterioară.
Recursurile sunt fondate în limitele și pentru considerentele ce se vor arăta în continuare.
Din situația prezentată de reclamant în fața primei instanțe, de la filele 34-35, se deduce că pârâții și-au executat în mare parte sarcina asumată contractual, respectiv aceea de plată a ratelor din prețul locuinței cumpărate, în perioada septembrie 2010 - februarie 2013, având de plătit pentru acest interval doar majorări, iar sume cu titlu de rate din preț și majorări nu s-au achitat decât pentru o mică perioadă de timp, martie 2013 - mai 2013.
Văzând că în contractul supus discuției nu s-au inserat pacte comisorii exprese, reclamantul a învestit judecătoria cu o cerere în rezoluțiune judiciară, cum expres se motivează în finalul cererii de chemare în judecată, solicitând astfel să se pronunțe rezoluțiunea de către instanță.
Așa fiind, față de prima statuare și sub incidența art. 1020 și 1021 din Codul civil, tribunalul a apreciat că neexecutarea parțială a contractului nu este o faptă atât de gravă pentru a justifica desființarea contractului, drept pentru care a acordat cumpărătorilor un termen de grație pentru a-și achita datoriile. Abilitatea de a oferi pârâților această facilitate se desprinde din ultima parte a dispozițiilor articolului 1021 Cod civil, unde se dispune că desființarea trebuie să se ceară înaintea justiției, care, după circumstanțe, poate acorda un termen părții acționate.
Aceștia s-au conformat, depunând la dosar la filele 13, 14, 15, 18, și apoi la fila 27, dovezile corespunzătoare, îndeplinirea integrală a obligațiilor fiind confirmată de reclamant prin răspunsul de la fila 34, la adresa instanței de la fila 30.
În privința terenului aferent edificatului, pârâții nu au de efectuat vreo plată, deoarece, cum expres se consemnează în cererea de chemare în judecată, nu s-a încheiat între părți vreun contract în acest sens, întocmindu-se doar un referat în legătură cu propunerile de vânzare pe cale notarială a suprafeței de teren (f. 15 dosar de fond), astfel că nu există vreun raport de drept civil care să întemeieze pretenția de plată a contravalorii terenului.
Consecințele elementelor de fapt și de drept evidențiate până acum nu pot conduce decât la admiterea recursului, la modificarea sentinței în sensul respingerii
acțiunii introductive, menținând contractul atacat. Din hotărâre va rămâne în vigoare totuși obligația de plată a cheltuielilor de judecată. Pârâții, pe drept cuvânt, au fost în culpă procesuală, situația lor redresându-se doar în calea de atac.
Recursul reclamantului este, în același timp, fondat, însă admiterea acestuia nu conduce la efectele scontate, de păstrare a dispoziției de desființare a contractului și de evacuare a pârâților, dată fiind soluția ce se va adopta în privind recursului advers.
Temeinicia lui este dată de comiterea de către instanța de fond a unui plus petit prin încălcarea dispozițiilor art. 129 alin. 1 din Codul de procedură civilă. Într-adevăr, ca principiu, repunerea părților în situația anterioară încheierii convenției sinalagmatice trebuie cerută de fiecare dintre ele, neputându-se dispune pe cale judecătorească realizarea integrală a acesteia decât în măsura în care este solicitată de fiecare dintre ele. Pârâții nu pot obține câștig de cauză în acțiunea reclamantului, iar acesta din urmă nu are niciun interes să se rezolve în propriul și singurul demers efectuat și pretenția corelativă ce aparține celorlalte părți contractante, pe care însă cei din urmă nu au înțeles că și-o valorifice printr-o cerere proprie.
În privința cheltuielilor de judecată în recurs, pentru identitate de motive, pârâții vor fi obligați să plătească reclamantului suma de 5,15 lei, justificată cu plata taxei judiciare de timbru și a timbrului judiciar (f. 24, 25).
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII DECIDE
Admite recursurile declarate de reclamantul M. B., prin primar, cu sediul în municipiul B., Piața C., nr. 6, jud. B. -Năsăud, și de către pârâții
S. I. -A.
și S. R.
, ambii cu domiciliul în municipiul B., Bulevardul R.
, nr. 33, jud. B. -Năsăud, împotriva sentinței civile nr. 4751/2013 pronunțată de Judecătoria Bistrița în dosar nr. 13._, pe care o modifică în sensul că respinge acțiunea introductivă și înlătură obligația reclamantului de a restitui pârâților sumele încasate cu titlu de preț.
Menține doar dispoziția de obligare a pârâților la plata către reclamant a cheltuielilor de judecată.
Obligă pe pârâți să plătească reclamantului suma de 5,15 lei reprezentând cheltuieli de judecată în recurs.
Irevocabilă.
Pronunțată în ședința publică din 18 decembrie 2013.
PREȘEDINTE, | JUDECĂTORI, | GREFIER, | |||
I. C. S. | I. | - N. | C. V. | V. |
Red. I.C. - _
Dact. C.S. - 2 ex. /_ Jud. fond O.C.V.
| ← Decizia civilă nr. 393/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 1041/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
