Sentința civilă nr. 527/2013. Rezolutiune contract
| Comentarii |
|
R O M Â N I A
TRIBUNALUL CLUJ SECȚIA CIVILĂ
Dosar nr. _
Cod operator de date cu caracter personal 3184
SENTINȚA CIVILĂ Nr. 527/2013
Ședința publică de la 22 Octombrie 2013 Instanța constituită din:
PREȘEDINTE C. | -A. | C. |
Grefier C. S. | Ș. |
Pe rol fiind judecarea cauzei civile privind pe reclamant C. C. și pe pârât B. D. I., pârât B. M. A., având ca obiect rezoluțiune contract.
La apelul nominal făcut în ședința publică se constată lipsa părților. Procedura legal îndeplinită.
S-a făcut referatul cauzei după care instanța constată faptul că mersul dezbaterilor și cuvântul părților pentru concluzii a fost consemnat în încheierea ședinței publice din data de_, încheiere care împreună cu încheierea ședinței publice din data de_ fac parte integrantă din prezenta hotărâre.
INSTANȚA
Prin cererea formulată la data de _ | reclamantul C. | C. | |
a solicitat în contradictoriu cu pârâții B. D. | I. și B. M. | A. | , |
ca prin hotărârea ce se va pronunța să se dispună rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare din_, pentru neexecutarea culpabila a obligațiilor asumate de pârâți, și anume de finalizare a lucrărilor de construire si de semnare a contractului autentic de vânzare cumpărare cu privire imobilului clădire Tip Duplex, ce face obiectul antecontractului a cărui rezolutiune o solicită. Mai solicită a se dispune repunerea părților in situația anterioara semnării antecontractului de vânzare-cumpărare din_, obligând pârâții sa restituie reclamantului suma de 763.844,89 Lei, echivalentul sumei de 200.000 EUR, la cursul oficial al BNR din data plații, achitata pană la acest moment, din prețul total al contractului de 250.000 EUR, cu obligarea pârâților la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.
În motivare reclamantul arată faptul că între părți s-a semnat la data de_ un antecontract de vânzare-cumpărare, purtând legalizarea de semnătura nr.6145 a BNP P. I. ut-F. . Prin Antecontractul amintit, pârâții s-au obligat, în calitate de promitenți vânzători, să construiască și să transfere in favoarea reclamantului dreptul de proprietate asupra imobilului Clădire Tip Duplex (formata din doua apartamente având o suprafața construita de 147 mp.), împreuna cu terenul aferent celor doua apartamente de 421 m.p. din CF nr. 155314N C. -N. si cota parte de 1/4 din terenul de 465 m.p. înscris in CF nr. 155319N C. -N., (cota de ¼ reprezentând drumul de acces). Prețul global de vânzare a terenului si clădirii duplex a fost fixat pentru suma 250.000 EUR, in echivalent lei la cursul oficial al
BNR din data plății efective. Din prețul stabilit reclamantul a achitat cu ocazia semnării antecontractului suma de 100.000 EUR, iar ulterior in mai multe transe încă 100.000 EUR, echivalent lei, la cursul oficial al BNR din data plății, adică în total suma de 763.844,89 (200.000 EUR). Termenul de finalizare a construcției, finisata conform Anexei nr.2 la antecontractul amintit, si de semnare a contractului autentic de vânzare cumpărare a fost stabilit pentru data de_, acest termen putându-se prelungi printr-un înscris semnat de ambele părți. (art. III teza finala din Antecontract).
Anterior formulării prezentei cereri de chemare in judecata, intre aceleași părți s-a judecat dosarul civil nr._, înregistrat la data de_, având ca obiect rezoluțiunea aceluiași antecontract de vânzare cumpărare, pentru nerespectarea termenului de_ .
Prin Sentința civilă nr.1026/_, Tribunalul Cluj a respins acțiunea formulată de acesta ca nefondata, în esența reținând ca acesta, prin plățile făcute ulterior datei de_ si prin propunerile făcute promitenților vânzători, a fost de acord cu prelungirea termenului contractual de finalizare a construcției și de semnare a contractului autentic de vânzare-cumpărare până la data de_ .
Imediat după comunicarea Sentinței civile nr. 1026/_, promitentul cumpărător, respectiv el a notificat pe pârâții B. D. si
B. M. in vederea lămuririi modalități de executare a obligațiilor asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare din data de _
, respectiv de finalizare a construcției, de semnare a contractului autentic de vânzare-cumpărare si de plată a diferenței de preț.
Poziția pârâților, exprimata in mod constant prin mai multe răspunsuri trimise la notificările formulate de acesta, a fost de a condiționa continuarea lucrărilor de construire, deci implicit finalizarea lor si semnarea contractului autentic, de plata sumei de
20.000 EUR, reprezentând cheltuielile de judecata făcute de aceștia in dosarul nr._, a sumei de 12.991,87 EUR, reprezentând diferența rămasa de achitat din cea de a doua tranșă de 100.000 EUR a prețului contractual, precum si a sumei de 167.000 lei, reprezentând sumele investite de S.C. ROMSYSTEMS S.R.L. pentru finalizarea lucrărilor de racord a imobilului in discuție la rețeaua de gaz metan, apa-canal si electricitate.
Reclamantul a achitat la data de_, prin transfer bancar, echivalentul in lei a sumei de 12.991,87 EUR.
Această suma reprezenta diferența din cea de a doua rata contractuala de 100.000 EUR, ce trebuia achitata de promitentul cumpărător la data finalizării clădirii la stadiul de roșu, așa cum a fost acesta definit de părți la art.4 alin.4 din antecontractul in discuție.
Diferența de 12.991,87 EUR a fost plătită doar după ce, in urma mai multor întâlniri, pârâții au prezentat reclamantului, la finele lunii Iulie 2011, dovada realizării proiectelor de racordare la utilități, precum si factura justificativa pentru achiziționarea materialelor necesare finalizării hidro-izolație terasei, ce constituiau elemente constitutive ale stadiului la roșu a construcției, menționate în mod
expres de către părți in art.4 alin.4 din antecontractul mai sus menționat.
In ceea ce privește celelalte solicitări ale pârâților, de plata a sumei de 20.000 EUR, reprezentând cheltuielile de judecata făcute de aceștia in dosarul nr._ precum si a sumei de 167.000 lei, reprezentând sumele investite de S.C. ROMSYSTEMS S.R.L. la realizarea imobilului in discuție, acestea depășeau, in mod evident, limitele înțelegerii contractuale dintre părți.
Așadar, constatând ca au fost îndeplinite condițiile finalizării la
"stadiul de roșu" a construcției, arată reclamantul faptul că a achitat pârâților, în_, prin transfer bancar, echivalentul în lei a sumei de 12.991,87 EUR, îndeplinindu-și toate obligațiile scadente asumate prin antecontractul din_ .
Cu toate acestea, după aproape 1 an și 6 luni, de la data achitării acestei ultime sume de bani, pârâții nu au finalizat construcția, astfel încât nici semnarea contractului autentic si plata restului de preț în cuantum de 50.000 EUR nu s-a putut realiza.
Mai mult, construcția TIP Duplex se găsește exact in același stadii in care se afla și cu ocazia Cercetării la fața locului, realizata în dosarul civil nr._, adică în luna Martie 2010, pârâții nemaiexecutând nici o lucrare la imobilul amintit, după încasarea sumei de 12.991,87 EUR.
Pârâții au fost puși in întârziere printr-o notificare expediată de reclamant la data_, iar ulterior aceștia au fost convocați la conciliere directa printr-o cerere scrisa expediata la data de_ .
Promitenții vânzători nu au dat curs notificării prin care au fost puși în întârziere, nefinalizând construcția nici până la momentul formulării prezentei cereri, și nici nu s-au prezentat, in data de_, la concilierea directa inițiata de reclamant.
În aceste condiții, în care pârâții amâna pentru un termen nedefinit finalizarea construcției, in care reclamantul a plătit deja o suma foarte însemnată de bani din prețul total de 250.000 EUR, in care construcția edificata la roșu sta de mai bine de trei ani nefinalizata, degradându-se în mod inevitabil datorita intemperiilor, situația promitentului cumpărător este una cât se poate de păgubitoare.
Atitudinea pârâților de după încasarea ultimei transe de 12.991,87 EUR, in luna August 2011, de a nu întreprinde nimic in direcția finalizării construcției, de a nu răspunde notificării acestuia de punere în întârziere din Iulie 2012 si de a nu se prezenta măcar la concilierea directa din_, pentru a-si preciza punctul de vedere, îl îndreptățește sa creadă că ei refuza practic să-și îndeplinească obligațiile contractuale asumate.
Raportat la acesta stare de fapt, declanșarea prezentului demers judiciar reprezintă ultima soluție a promitentului-cumpărător de rezolvare a unei situații litigioase, care durează de mai bine de trei ani de zile.
Din punct de vedere al temeiului de drept, prezenta cerere de chemare în judecată se fundamentează pe prevederile art.1020-
art.1021 din Vechiul Cod Civil, îndeplinind, in accepțiunea acestuia, toate condițiile pentru admisibilitatea unei acțiuni in rezolutiunea unui contract, și anume:
neexecutarea unor obligații contractuale, in speța a obligațiilor de finalizare a lucrărilor de construire si de semnare a contractului autentic de vânzare cumpărare cu privire imobilului Clădire Tip Duplex, ce face obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare din_ .
nerespectarea obligațiilor contractuale se datorează culpei pârâților, aceștia
refuzând practic sa finalizeze construcția și implicit nedând posibilitatea semnării contractului autentic de vânzare-cumpărare, deși acesta și-a executat toate obligațiile corelative scadente, plătind o suma de 200.000 EUR din prețul total de 250.000 EUR.
obligațiile a căror nerespectare este invocata au avut un caracter esențial pentru reclamant la momentul in care acesta a decis semnarea antecontractului, deoarece finalizarea construcției si semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, care să asigure transferul proprietății, reprezintă tocmai motivele care l-au determinat sa încheie convenția si sa plătească echivalentul in lei a sumei de
200.000 EUR.
reclamantul si-a executat toate obligațiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare la data scadentei lor, achitând o suma de 200.000 EUR din prețul total de 250.000 EUR echivalent in lei, la cursul oficial al BNR din data plații. Pârâții au fost puși in întârziere prin notificarea expediata de reclamant la data de_ prin care le-a pus in vedere să finalizeze construcția, aceasta reprezentând ultima încercare de soluționare amiabilă a litigiului dintre părți, ulterior urmând sa se adreseze instanțelor de judecata competente.
La data de_ pârâții B. D. I. și B. M. A., au depus la dosar întâmpinare
, solicitând instanței respingerea cererii formulate de reclamant ca fiind neîntemeiată, cu obligarea acestuia la suportarea cheltuielilor de judecată.
În motivare pârâții arată faptul că pentru corecta înțelegere a stării de fapt se impune a se menționa istoricul relațiilor dintre părți si anume:
Arată pârâtul B. D., faptul că împreuna cu fratele său, B. Sorin, au demarat în cursul anului 2008, lucrări de construire la un imobil tip duplex, conform autorizației de construire nr. 1586/2007 (imobil) si nr. 990/2007 ( drum de acces), construcția aflându-se la momentul începerii negocierilor de vânzare cu reclamantul în stadiul de execuție "la roșu " (aspect menționat in mod expres in art. II paragraful 3 din antecontractul de vânzare-cumpărare).
Discuțiile inițiale s-au purtat in cursul lunilor mai-iunie 2008 intre Sorin B. si reclamantul C. C., iar imobilul trebuia sa fie vândut aproximativ in forma existenta, pentru prețul de 200.000 euro.
Reclamantul cumpărător a solicitat însă și realizarea unor lucrări de finisaj la construcție, convenindu-se o majorare a prețului cu încă
50.000 euro, iar calitatea materialelor urma sa fie la un nivel de preț mediu (așa cum rezulta din anexa 2 la antecontract).
Arată pârâtul B. D. I. faptul că deoarece reclamantul era un fost coleg de facultate al acestuia, iar între ei existau relații mai vechi de prietenie și încredere, înțelegerea nu s-a perfectat inițial în scris. De aceea, însuși reclamantul recunoaște ca anterior datei de 17 iulie 2008, când s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare in forma scrisă, a achitat la mana acestuia, aproximativ 30.000 euro (si anume 35.000 lei - la 17 iunie 2008, 36.000 lei - la 8 iulie 2008, 35.000 lei -
la 11 iulie 2008).
Doar la data de 17 iulie 2008, la inițiativa reclamantului si prin preocuparea sa exclusiva, au convenit să dea o forma scrisă înțelegerii lor prin încheierea antecontractul de vânzare-cumpărare, în fața notarului public. Motivul invocat de către reclamant a fost acela că intenționa ca la un moment dat să facă plăți prin intermediul unei societăți comerciale la care avea calitatea de asociat ( pentru a-si deduce astfel costurile), drept pentru care a și fost inserata o clauza în sensul ca "promitentul cumpărător are dreptul să cesioneze prezentul contract unei societăți comerciale în care el deține părți sociale" ( art. IX paragraful 3 din antecontract). j
Ca dovadă a relațiilor de prietenie și încredere care existau între ei, in cuprinsul antecontractului redactat de notarul public s-a menționat faptul ca la data încheierii actului a fost achitată, cu titlu de arvuna suma de 100.000 euro ( art. IV paragraful 1 din antecontract). In realitate, plata diferenței pana la 100.000 euro s-a făcut doar ulterior datei de 17 iulie 2008 ( și anume la 18 iulie 2008). Așadar, relația contractuala stabilita între părți se baza pe multă încredere ( făcându-se plați fără ca actul sa fie-materializat într-un contract scris sau recunoscându-se cu anticipație anumite plați).
Așa se face că, față de proiectul autorizat, la inițiativa reclamantului cumpărător au apărut solicitări diferite atât cu privire la soluția tehnică cât și cu privire la calitatea materialelor. In mod firesc, aceste solicitări suplimentare (pe care le va evidenția cu ocazia administrării probațiunii) au atras o modificare a costurilor si respectiv a termenelor de predare.
Relația dintre părți s-a materializat într-un lung șir de e-mailuri între reclamant si acesta.
In cadrul acestor dialoguri, ca urmare a propunerilor venite din partea reclamantului, responsabil de modificările proiectului inițial, a stabilit termenul pentru încheierea contractului autentic de vânzare- cumpărare data de 1 mai 2010, iar mai apoi, la data de 31 mai 2010. Aceasta noua înțelegere nu s-a materializat sub forma unui act adițional redactat in mod clasic, ci înțelegerea s-a făcut ca urmare a schimbului de email-uri. Dovada ca lucrurile au stat așa o constituie faptul ca, chiar si ulterior datei de_ reclamantul-promitent cumpărător a continuat să facă plați către acesta, achitând în ianuarie, aprilie și iunie 2009 peste 50.000 euro. Raportat la inconstanța solicitărilor reclamantului ( care se arata odată de acord cu anumite finisaje si apoi solicita modificarea lor - de ex. in cazul
profilelor PVC de tâmplărie înlocuite după ce deja au fost montate - Zendow in loc de Saphir), între părți au apărut tensiuni rezolvate în general prin intervenția lui V. T., astfel încât relația contractuala părea ca se va finaliza conform celor stabilite.
La sfârșitul anului 2009, văzând ca preturile imobilelor au scăzut dramatic si considerând ca investiția făcuta nu îi mai este rentabila, reclamantul și-a schimbat poziția, " uitând " de noua înțelegere care prelungea termenul de încheiere a contractului autentic de vânzare- cumpărare până la 31 mai 2010 si a început sa-i comunice o serie de notificări, care pregăteau de fapt formularea unei acțiuni, înregistrate in dosarul nr._ .
Aceste modificări contractuale rezultate; din schimbul de email- uri, sau din interpretarea voinței interne a părților, au fost consfințite în mod irevocabil prin decizia nr. 1026/_ pronunțata de Tribunalul Cluj- secția civila- in dosarul nr._ .
Ulterior soluționării dosarului mai sus amintit, părțile antecontractului au reluat negocierea raporturilor contractuale in noile condiții stabilite prin decizia civila nr. 1026/_ .
Astfel, la_ au purtat unele discuții, arătând ca sunt de acord sa finalizeze lucrarea după ce reclamantul va ajunge cu plata datoriilor la zi, respectiv după ce ne vor fi achitate următoarele sume:
diferența de 12.991,87 euro,
suma de 167.000 lei, avansata de către Se Romsystems SRL pentru lucrările în plus solicitate de reclamant, suma de 20.000 euro, reprezentând cheltuielile de judecata efectuate de aceștia în dosarul nr._, inițiat de reclamant.
După cum rezulta din notificarea anexata, reclamantul si-a exprimat acordul sa achite sumele de 12.991,87 euro si suma de
167.000 lei, dar nu a dorit sa achite suma de 20.000 euro, pe care a considerat-o neîntemeiata. Cu toate acestea, reclamantul recunoaște prin cererea introductiva, ca nu a achitat decât suma de 12.991,87 lei. In acest context, arată pârâții faptul că l-au notificat pe reclamant înțelegând sa invoce excepția de neexecutare a antecontractului si sa condiționeze continuarea lucrării de executare a construcției, de achitarea propriilor obligații ale reclamantului, lucru
care până în prezent nu s-a întâmplat.
Mai mult, pentru achitarea sumei de 20.000 euro, cu titlu de cheltuieli de judecata efectuate de aceștia in dosarul nr._, au inițiat împotriva reclamantului dosarul civil nr._ al Judecătoriei C. -N., imediat după ce reclamantul le-a comunicat refuzul sau de achitare a acestei sume.
Și din aceasta perspectiva, au considerat ca executarea obligațiilor asumate de către aceștia sunt suspendate, pana la soluționarea irevocabila a acestui dosar. In prezent, dosarul se afla in faza de recurs, iar la data promovării in prezenta cauza a cererii introductive de către reclamant, hotărârea instanței de fond nu a fost comunicata.
Suma pe care reclamantul trebuie sa o achite in favoarea acestora, respectiv aproximativ 60.000 euro, se constituie într-o
obligație suficient de importanta, atât din perspectiva reclamantului, dar si din perspectiva lor, fiind mai mare decât suma pe care aceștia trebuie sa o utilizeze pentru realizarea finisărilor la imobilul obiect al antecontractului.
Prin neachitarea acestei sume de către reclamant, lor li se produce un prejudiciu evident, prețul prevăzut in antecontractul de vânzare, fiind mai mic decât cel stabilit inițial, de 200.000 euro pentru construcția realizata la stadiu "in roșu. "
In mod evident, trebuie realizat un echilibru intre protecția drepturilor reclamantului si cele ale acestora, astfel ca excepția de neexecutare a contractului sa fie un mijloc legal la îndemâna lor, pentru a evita, exercitarea cu rea credința si in mod abuziv de către reclamant a propriilor drepturi.
In condițiile in care in cauza executarea obligațiilor acestora este suspendata ca urmare a invocării excepției de neexecutare, formularea de către reclamant a acțiunii in rezolutiune este neîntemeiata.
Excepția de neexecutare a contractului sinalagmatic este un mijloc de apărare specific, care poate fi folosit de partea căreia i se pretinde executarea obligației care-i revine, fără ca partea care pretinde această executare să-și fi executat propria obligație.
Partea care invocă excepția, obține fără intervenția instanței de judecata, o suspendare a executării propriilor obligații până când cealaltă parte își va îndeplini obligațiile care-i incumba. Efectul suspensiv al excepției de neexecutare, încetează la momentul in care se vor îndeplini aceste obligații.
Pe de altă parte, în condițiile art. 1020-1021 ale vechiului cod civil rezoluțiunea unui contract sinalagmatic nu se poate dispune atâta vreme cât o neexecutare a unei obligații contractuale, chiar reală fiind, nu se datorează culpei părții, ci a faptului că aceasta s-a prevalat de execuția de neexecutare.
Analizând actele și lucrările dosarului, instanța reține următoarele:
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_ pârâții B. D. -I. și B. M. -A., în calitate de promitenți vânzători s-au obligat la încheierea în formă autentică a contractului, în favoarea reclamantului C. C., în calitate de promitent cumpărător cu privire la imobilul clădire și teren situate în mun.C. -
N. str.FN, nr.FN cu detalierile următoare:terenul în suprafață de
421 mp. este înscris în CF nr.155314N C. -N., A+1 cu nr top 8399/1/1, nr.cad.7609/1, cota parte de 1/4 din terenul în suprafață de 465 mp. este înscris în CF nr.155319N C. -N., A+1 cu nr top 8399/1/6, nr cad.7609/6, autentificarea urmând a se realiza cel mai târziu la data de_, iar potrivit art.III din antecontract părțile putând conveni prelungirea acestui termen printr-un înscris semnat de toate părțile.(f.7-11 dosar).
La punctul 3 al art.II din antecontractul de vânzare-cumpărare s- a menționat că respectiva clădire este un duplex ridicat în roșu la data semnării antecontractului, adică data de_ .S-a mai stipulat, tot la punctul 3, că această clădire va fi complet finisată conform anexei 2 la
antecontractul de vânzare-cumpărare.În anexa 2 au fost menționate lucrările de finisare incluse în prețul de vânzare al imobilelor.
Potrivit art.IV prețul global de vânzare al terenului și clădirii duplex stabilit de părți prin antecontract este de 250.000 euro, din care s-a achitat la data încheierii antecontractului, cu caracter de arvună, suma de 100.000 euro.Prețul global al vânzării-cumpărării este convenit de către părți în considerarea stadiului de clădire complet finisată, conform cerințelor promitentului-cumpărător, care se regăsesc în anexa nr.2.
Tot la art.IV din antecontract s-a stipulat că la data finalizării clădirii, în stadiul de roșu se mai achită din preț o tranșă de 100.000 euro, care va același caracter de arvună.Apoi, s-a prevăzut că la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare se va achita restul de preț de 50.000 euro.
Părțile au stipulat în același antecontract de vânzare-cumpărare că prin stadiul de roșu se înțelege: finalizarea structurii construcției, finalizarea structurală a terasei termo- și hidroizolație, finalizarea structurală a fundației și a subsolului inclusiv termo- și hidroizolație, realizarea unei platforme de parcare de refuz-sort și balast, realizarea proiectului de racordare la apă, gaz și energie electrică și execuția acestuia, execuția fosei septice cu posibilitatea de racordare la canalizare în momentul în care aceasta va fi disponibilă.
Prin antecontractul de vânzare-cumpărare s-a stabilit, inițial, ca dată de finalizare, respectiv de autentificare a convenției data de _
.
În cadrul litigiului care a format obiectul dosarului nr._ a Tribunalului C. și care s-a finalizat cu pronunțarea Deciziei Civile nr.1026/_ s-a tranșat, în mod irevocabil, că reclamantul C.
C. a fost de acord cu prelungirea termenului de finalizare până la data de 31 mai 2010, așa încât în raport de această dată urmează a se verifica executarea sau nu a obligațiilor contractuale a pârâților.
Esențial din perspectiva disp.art.969 cod civil este că părțile sunt obligate să execute întocmai toate prestațiile la care s-au îndatorat prin contract.Executarea trebuie să aibă loc la termenele și în condițiile stabilite, obligațiile trebuind să fie executate, potrivit art.970 al.1 cod civil cu bună-credință.
Pentru a putea statua asupra neexecutării unor obligații contractuale se impune a se determina conținutul contractului, a clauzelor sale cu mențiunea că trebuie să se țină seama de disp.art.977 cod civil care instituie principiul priorității voinței interne a părților.
Astfel, obligația contractuală a pârâților, în calitate de constructori și vânzători este finalizarea clădirii-obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare-, în sensul finisării complete conform anexei 2 la antecontract până la data de 31 mai 2010.În considerarea stadiului de clădire completa finisată a fost convenit de părți și prețul global de 250.000 euro.
Corelativ, obligația contractuală a reclamantului, în calitate de cumpărător este achitarea prețului global la termenele și în condițiile
stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat la data de_, respectiv avansul de 100.000 euro se achită la data încheierii acestui antecontract-_ ; încă 100.000 euro tot cu titlu de avans se achită în momentul în care clădirea este realizată la stadiul de roșu, adică sunt executate lucrările menționate la art.IV al.4 din antecontract și restul de preț de 50.000 euro se achită la data încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare conform art.IV al.5 din același antecontract de vânzare-cumpărare.
Cei primii 100.000 euro în echivalent lei au fost achitați de către cumpărătorul-reclamant astfel: 35.000 lei la data de_ ; 36.000 lei la data de_ ; 35.000 lei la data de_ și 252.414,39 lei la data de_, în total suma de 358.414,39 lei.(f.38-41 dosar).
Așadar, reclamantul și-a îndeplinit obligația contractuală de a achita avansul de 100.000 euro la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Ceilalți 100.000 euro în echivalent lei au fost achitați de reclamant astfel: 126.182 lei la data de_ ; 39.852 lei la data de_ ; 16.916 lei la data de_ ; 167.178 lei la data de_ și 55.302,50 lei(12.991,87 euro) la data de_, în total suma de 405.430,50 lei.(f.37,42,43,44 dosar).
În apărare, așa cum rezultă din răspunsurile la interogator pârâtul B. D. I., a susținut că imobilul a fost finalizat la stadiul de roșu la sfârșitul verii anului 2008, însă cei 100.000 euro s-au achitat pe rând, ultima tranșă în cuantum de 12.991,87 euro fiind plătită de reclamant la data de_, dovadă fiind și extrasul de cont.Cu alte cuvinte, pârâtul a arătat că reclamantul nu a respectat termenele de plată.
Pârâtul a recunoscut achitarea primilor 100.000 euro chiar anterior încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.
În ce privește cei 50.000 euro, pârâtul a arătat că s-a înțeles verbal cu reclamantul să fie achitați în avans pe măsura efectuării lucrărilor de finisaje.
Pârâtul a mai susținut că nu s-a reușit finalizarea la timp a construcției datorită culpei reclamantului care a solicitat efectuarea unor lucrări suplimentare care nu au fost cuprinse în antecontract și care au determinat în mod firesc întârzieri.Cu titlu de exemplu, pârâtul a indicat că lucrările suplimentare au constat în: numărul ferestrelor și dimensionarea acestora, un alt tip de izolație pe plafon, dublarea hidroizolației pe partea interioară, lucrări de captare izvor care nu au existat, dar s-a făcut un drenaj, dublarea înălțimii marginii plafonului casei, montarea unor stâlpi de beton în vederea efectuării unui acoperiș metalic, o instalație electrică mai mare în KW decât se face în mod normal la o locuință, o modificare de profil pentru o lucrare deja efectuată și aprobată de reclamant cu privire la uși și ferestre.
Pârâtul a mai arătat că s-a depășit faza de roșu, imobilul fiind zugrăvit exterior pe partea sudică, instalația electrică a fost executată integral, ferestrele montate inițial.
Pârâtul a arătat că nu a mai efectuat nici un fel de lucrări de construire la imobil după data de_, arătând că un motiv pentru care a refuzat finalizarea construcției a fost refuzul reclamantului de a- i plătit suma de 20.000 euro pe care i-a cheltuit într-un alt proces în care s-a judecat tot cu reclamantul și pe care reclamantul l-a pierdut, însă ei au plătit această sumă de bani la apărătorul lor, ca onorar avocațial.Un alt motiv pentru care nu a finalizat construcția a arătat pârâtul că l-a constituit refuzul reclamantului de a-i achita d-nului V.
, care a susținut o perioadă cu bani și materiale executarea lucrărilor, deoarece el mai construia un duplex, suma de 167.000 lei.
Pârâtul a mai arătat că, deși hidroizolația plafonului era gata, reclamantul a susținut contrariul, în sensul că este finalizată doar în proporție de 50-60%.
Pârâta B. M. A. a arătat la interogator cu nu cunoaște nimic în legătură cu executarea antecontractului de vânzare- cumpărare încheiat cu reclamantul.
Reclamantul a arătat la interogator că a fost de acord cu majorarea prețului cu 50.000 euro, care reprezentau contravaloarea lucrărilor de finisaj, însă propunerea i-a fost adresată de fratele pârâtului, care nu este parte contractantă.
Referitor la lucrările suplimentare, reclamantul a arătat tot la interogator că nu aveau acest caracter, ci erau lucrări conform înțelegerii verbale cu pârâtului, dar pe care pârâtul nu le-a prevăzut în detaliile tehnice pe care i le-a solicitat să le anexeze la antecontract și care urmau să fie realizate la un preț mediu.
Arată reclamantul că a solicitat într-adevăr ca înălțimea marginii plafonului să fie mai mare decât cea menționată în proiect, ca pe plafon hidroizolația să fie tip gazon, ca structura pergolei să fie schimbată din lemn în fier.Numărul și poziționarea ferestrelor a arătat reclamnatul că a solicitat să fie conform înțelegerii verbale avute cu pârâtul.
Reclamantul a mai arătat că nu a fost de acord cu profilele ferestrelor și ușilor care au fost montate, deoarece erau de o calitate inferioară celor montate la celălalt duplex construit tot de către pârât.
Reclamantul a confirmat că a refuzat solicitarea pârâtului de a-i achita cei 20.000 euro reprezentând cheltuieli de judecată, întrucât nu avea această obligație conform antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat.
Susținerea pârâtului că reclamantul a achitat cea de-a doua tranșă de 100.000 pe rând și că din acest motiv nu a finalizat lucrările este total neîntemeiată.În primul rând se observă că părțile nu au stipulat o dată fixă pentru executarea la roșu a clădirii, așa încât, nu se poate imputa reclamantului nerespectarea vreunui termen de plată.
Așa cum s-a arătat mai sus, reclamantul a achitat cei 200.000 euro în intervalul_ -_, mai puțin suma de 12.991,87 euro care a fost achitată la data de_, însă pârâții nu au finalizat construcția până la data de 31 mai 2010.Această împrejurare este recunoscută chiar și de către pârât care a arătat la interogator că după
data de_ nu a mai efectuat nici o lucrare de construire, dar că lucrările s-ar putea finaliza în cca. 3 luni.
Martorul F. D. el a arătat că au fost executate lucrări de construire la imobil până în anul 2009, după care nu s-a mai făcut nimic.Ce s-a efectuat a fost: turnată fundația, ridicată zidăria, efectuat planșeul, efectuat instalație electrică, montate ramele de geam termopan.Martorul a mai arătat că a fost înălțat aticul de la terasa imobilului, că s-au efectuat unele modificări la compartimentarea interioară, că o parte din gazonul de pe terasă solicitat de reclamant a fost montat în anul 2009. (f.161 dosar).
Martorul V. T. a arătat că reclamantul a achitat pârâților cca
200.000 euro, iar la faza de roșu reclamantul mai trebuia să achite cca 40.000-50.000 euro., care nu au mai fost achitați și confirmă că între părți au existat mai multe discuții și negocieri referitoare la lucrările privind geamurile, hidroizolația,, captarea unui izvor.Astfel, reclamantul a fost nemulțumit de calitatea ramelor geamurilor, în sensul că unele au fost schimbate conform pretențiilor acestuia.Martorul a mai arătat că pergola s-a efectuat din metal și nu din lemn cum s-au înțeles inițial, reclamantul suportând, în final costul acestuia.Martorul a mai arătat că pârâții au fost de acord cu efectuarea lucrărilor de finisaje solicitate de reclamant.
Instanța nu a dat eficiență acelei părți din depoziția martorului
V. T. care se referă la avansarea de către el a materialelor de construire și la achitarea contravalorii acestora de către reclamant, întrucât excede convenției părților a cărei rezoluțiune se solicită.Și oricum aceste aspecte sunt doar simple afirmații, care nu schimbă cu nimic condițiile și termenele antecontractului încheiat între reclamant și pârâți.(f.162 dosar).
Martorul U. C. a relatat că în anul 2008 imobilul era edificat la stadiul de roșu, iar terasa era parțial realizată.În anul 2009 a văzut că s-au mai făcut izolații la fundație, instalația electrică era efectuată în mare parte și erau montate tocurile la geamuri.Tot în anul 2009 pe terasă era montat un material verde, era confecționat aticul pe care era montată și balustrada de jur împrejur și era efectuată structura metalică pentru pergolă.Martorul a mai arătat că în anul 2010 a fost la imobil și nu a observat ca lucrările de construire să mai fi avansat.În anul 2011 când a fost să vadă imobilul martorul a arătat că s-au produs niște degradări, respectiv lipseau o parte din cablurile electrice.(f.174 dosar).
Din depoziția martorului F. A. -V. se reține că a fost angajat de pârât să efectueze lucrări de instalații termice și sanitare la cele două duplexuri pe care le construia pârâtul.Arată că deși, a fost contactat de pârât în anul 2008 a început să execute lucrările abia în anul 2009, motivul fiind lipsa banilor pe care reclamantul trebuia să îi achite pârâților.Martorul a arătat că a efectuat câteva lucrări în anul 2009 când reclamantul a sistat lucrările.Aceste lucrări au constat în hidroizolație care a fost aceeiași ca la celălalte duplex, branșament de apă și captare a unor izvoare care se găseau în zonă.
De la stadiul de roșu, pârâții trebuiau să continue lucrările de construire la imobil cu lucrările de finisare incluse în prețul de vânzare prevăzute în anexa 2 la antecontrcatul de vânzare-cumpărare, însă așa cum rezultă din depozițiile martorilor construcția a fost edificată la stadiul de roșu în anul 2009, dată de la care nu s-au mai efectuat nici un fel de lucrări de construire.
Lucrările suplimentare invocate de pârâți nu sunt de o asemenea substanță încât să justifice o întârziere atât de mare în finalizarea construcției.În realitate nu este vorba de alte lucrări ci de ajustări a celor prevăzute în antecontract, respectiv un atic mai înalt, o structură metalică la pergolă din fier și nu din lemn,.Astfel, aticul era prevăzut a fi executat, fiind discuții doar cu privire la înălțimea lui.Solicitarea reclamantului de înălțare a aticului cu o porțiune, față de proiect, (că nu putea să fie vorba de metri întregi) nu justifică nici costuri atât de mari și nici o asemenea întârziere, încât să justifice apărarea pârâților, în condițiile în care nici în prezent construcția nu este finalizată.
Referitor la cei 50.000 euro care conform antecontractului trebuiau achitați la momentul semnării contractului autentic, pârâții nu au reușit să facă dovada unei alte înțelegeri care să-l oblige pe reclamant să îi achite în avans.Și lucrările de finisare trebuiau executate cel mai târziu până la data de 31 mai 2010, independent de plata celor 50.000 euro.Încheierea contractului de vânzare-cumpărare presupune că execuția clădirii este finalizată, ceea ce nu este cazul în speță.
Pârâții au mai invocat și excepția de neexecutare a antecontractului de vânzare-cumpărare, arătând că executarea propriilor obligații sunt suspendate până la momentul la care reclamantul își va îndeplini obligațiile, adică va achita diferența de 12.991,87 euro, suma de 167.000 lei avansată de către martorul V.
T. și suma de 20.000 euro reprezentând cheltuieli de judecată efectuate de pârâți în dosarul nr._ inițiat de către reclamant.
Invocarea de către pârâți a acestei excepții nu constituie o excepție procesuală în adevăratul sena al cuvântului și al legii- art.136,137 cod procedură civilă-ci doar un mijloc de apărare care privește și pune în discuție fondul dreptului dedus judecății.Ca atare, neexecutarea contractului, întemeiată pe principiul reciprocității și interdependenței obligațiilor contractuale, nu este o excepție de procedură propriu-zisă și nici o excepție de fond, în sensul legii, ci doar un mijloc de apărare pe care o parte, de regulă, pârâtul, îl poate invoca și asupra căruia instanța se pronunță pe baza probelor administrate în cauză.
Pentru invocarea cu succes a excepția de neexecutare trebuie îndeplinite, în mod cumulativ, următoarele condiții: obligațiile reciproce trebuie să izvorască din același contract; din partea celuilalt cocontractant să existe chiar și o neexecutare parțială a obligației, dar să fie suficient de importantă ca parte a obligației respective; neexecutare să nu se datoreze culpei celui care invocă excepția de neexecutare care împiedică cealaltă parte să își execute obligația;
părțile să nu fi convenit ca cele două obligații să nu se execute simultan; ne se cere ca debitorul să fie fost pus în întârziere; excepția se invocă direct între părți fără a fi nevoie de intervenția instanței de judecată.
Apărarea este neîntemeiată, neoperând o suspendare a executării obligațiilor pârâților, întrucât obligația impusă reclamantului de a achita suma de 167.000 lei avansată de către martorul V. T. și suma de 20.000 euro reprezentând cheltuieli de judecată efectuate de pârâți în dosarul nr._ nu este o obligație care decurge din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți la data de_, adică nu este o obligație contractuală corelativă obligației pârâților de finalizare a construcției.Cu alte cuvinte obligația de plată a acestor sume de bani nu izvorăște din convenția încheiată între părți. Pentru obținerea acestor sume de bani, reclamantul are la dispoziție un alt demers juridic.
În ce privește suma de 12.991,87 euro, parte componentă a celei de-a doua tranșe de 100.000 euro, s-a prevăzut a fi achitată la momentul finalizării în roșu a clădirii, și a fost achitată la data de _
.Chiar dacă, suma de 12.991,87 euro a fost achitată de reclamant, cu întârziere, abia la data de_, tot nu poate fi un argument în a justifica temeinicia excepției de neexecutare, deoarece nu este suficient de importantă ca parte a obligației corelative, reclamantul achitând o parte consistentă din cei 100.000 euro.
Față de cele de mai sus, instanța reține culpa pârâților în neexecutarea obligației de finalizare a lucrărilor de construire, care din anul 2009 nu au mai efectuat nici un fel de lucrări cu toate că au încasat de la reclamant suma de 200.000 euro.
În atare situație, instanța apreciază ca fiind admisibilă acțiunea în rezoluțiune, fiind îndeplinite condițiile în sensul prevăzut de dispozițiile art.1021 vechiul cod civil, ca una din părți să nu-și fi executat obligațiile ce-i revin, neexecutarea să fi fost culpabilă părții care nu și-a îndeplinit obligația și debitorul obligației neexecutate să fi fost pus în întârziere, în condițiile prevăzute de lege, dovadă fiind notificările depus la dosar.
Pentru toate aceste considerente de fapt și de drept, instanța va admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C. C.
, în contradictoriu cu pârâții B. D. I. și B. M. A. și în consecință:
Se va dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17 iulie 2008 între pârâții B. D. I. și B. M. A.
, în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul C. C., în calitate de promitent-cumpărător.
Se va dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare și obligă pe pârâți, în solidar, să restituie reclamantului echivalentul sumei de 200.000 euro, la cursul oficial al BNR din ziua plății.
În tem.art.274 al.1 cod pr.civilă vor fi obligați pârâții, în solidar, să plătească reclamantului suma de 23.756,83 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂȘTE
Admite cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul C.
C. , cu domiciliul procesual ales la S.C.P.A. " Lăpușan, Moscovits, Steopan
& Asociații " cu sediul în mun. C. -N., str. DP, nr. 24, jud. C., în contradictoriu cu pârâții B. D. I. și B. M. A., ambii cu domiciliul în mun. C. -N., str. Ș., nr. 13, jud. C. .
Dispune rezoluțiunea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 17 iulie 2008 între pârâții B. D. I. și B. M. A., în calitate de promitenți-vânzători și reclamantul C. C., în calitate de promitent-cumpărător.
Dispune repunerea părților în situația anterioară încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare și obligă pe pârâți, în solidar, să restituie reclamantului echivalentul sumei de 200.000 euro, la cursul oficial al BNR din ziua plății.
Obligă pe pârâți, în solidar, să plătească reclamantului suma de 23.756,83 lei cheltuieli de judecată reprezentând taxă judiciară de timbru, timbru judiciar și onorariu avocațial.
Cu drept de apel în 15 zile de la comunicare. Pronunțată în ședința publică de la 22 Octombrie 2013.
Președinte,
C. -A. C.
Grefier,
C. SS
_
red.CC/dact.CȘ
| ← Decizia civilă nr. 364/2013. Rezolutiune contract | Decizia civilă nr. 25/2013. Rezolutiune contract → |
|---|
